Является ли балкон общедомовым имуществом в многоквартирном доме

Обновлено: 28.03.2024

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии

Согласно приложению 3 к Методическим рекомендациям по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности, утвержденным приказом Госстроя России от 10 ноября 1998 г. N 8, балкон - выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, служащая для отдыха в летнее время.

Многие задаются вопросом: балкон - это продолжение квартиры, ее часть? Кто является собственником балкона? Ведь если собственником балкона является собственник квартиры, из которой предусмотрен выход на данный балкон, то бремя несения расходов на поддержание балкона в надлежащем техническом состоянии ложится на самого собственника жилого помещения. А это значит, что если балконная плита стала осыпаться, трескаться, то средства на приведение ее в нормальное состояние должен тратить собственник квартиры.

Подобные вопросы возникают у граждан из-за непонимания различий между понятием "балконная плита" и, собственно, "балкон".

Балконная плита представляет собой внешнюю ограждающую конструкцию, которая в силу закона является общей собственностью всех собственников помещений многоквартирного дома.

Об этом прямо указано в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, согласно п 2 которого, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Позиция Верховного Суда РФ

Верховный Суд РФ в Определении от 17 января 2012 г. N КАС11-789 подтвердил позицию, согласно которой, балконная плита относится к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме. Так, в определении указано следующее:

"..оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.

Суд обоснованно признал, что подпункт "в" пункта 2 Правил, в части, предусматривающей включение в состав общего имущества балконных плит, не противоречит вышеназванным пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, которыми установлено, что ограждающие несущие конструкции, к которым отнесены балконные плиты, являются общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме. Приведенными нормами не предусмотрено, что ограждающие конструкции, к которым отнесены балконные плиты, должны быть предназначены для обслуживания всех или нескольких помещений в многоквартирном доме".

Кто является собственником балкона?

Для ответа на этот вопрос следует провести аналогии с собственностью на жилое помещение - квартиру. Кто является собственником квартиры? Ведь, например, несущая стена вашей квартиры, является одновременно стеной квартиры вашего соседа, а плиты перекрытий, являющиеся вашим полом и потолком, являются одновременно потолком и полом для квартир ваших соседей, проживающих этажом ниже и этажом выше. Таким образом, плиты перекрытий, несущие стены являются в общей долевой собственности, потому как обслуживают более одного помещения в доме.

Получается, что вы не являетесь единоличным собственником ни несущих стен, ни плит перекрытий, служащих полом и потолком вашей квартиры. Что же остается в вашей собственности?

Фактически, вы собственник трехмерного пространства, заключенного в стенах квартиры, которая, по сути, является структурной частью многоквартирного дома. Вы также собственник элементов декора, отделки вашего жилого помещения - обои, подвесные потолки, паркет и т.п. Собственность же на квартиру - это юридическая фикция, призванная обеспечить определенность для населения без погружения в сложные материи, простоту в понимании.

Аналогичным образом, дело обстоит с балконами. Балконная плита - общая долевая собственность собственников квартир в силу закона. Однако это не значит, что внутреннее пространство балкона с элементами отделки также является общей собственностью.

Если проектом строительства дома предусмотрен балкон, выход на который осуществляется, например, из квартиры № 10 и в техническом паспорте на жилое помещение данный балкон учтен, то трехмерное пространство данного балкона принадлежит собственнику квартиры № 10, тогда как балконная плита является общей долевой собственностью всех собственников квартир дома.

Следует учитывать, что устроенные (самовольно или с разрешения органа местного самоуправления) козырьки, навесы, крыши на балконы не будут являться общей долевой собственностью всех собственников квартир дома, равно как остекление балкона не повлечет возникновения общей собственности на стеклопакеты и оконные рамы. Эти "улучшения" будут являться вашей собственностью со всеми вытекающими последствиями по несению бремени содержания и ответственностью за последствия причинения кому-либо ущерба, вследствие, например, схода снега с козырька (навеса, крыши) вашего балкона.

Вернуться к оглавлению обзора практики: Как узаконить устроенный балкон, крышу, козырек балкона, остекление балкона, лоджии, объединить комнату с балконом? Судебная практика

Квартира в многоквартирном доме - обособленная территория, которую владельцы считают своей собственностью. Квартира состоит из пола, потолка, стен, балкона, инженерных коммуникаций, окон и дверей и имущества жителей такой квартиры.

Если разобраться, то пол, стены и потолок не могут являться чьим-то персональным имуществом, ведь они предназначены для нескольких квартир. То есть фактически — это общее имущество всех собственников помещений в многоквартирном доме. О том, почему это так, я писал в предыдущей статье .

С балконами ситуация обстоит гораздо интереснее. Они могут находиться и в общей собственности, и в индивидуальной. Это зависит от конструкции балкона и от документов, подтверждающих право собственности. Дело в том, что в последние годы балконы часто включаются в общую площадь квартиры и в таком случае, конечно, это собственность индивидуальная. Чаще всего такие документы выдают в отношении лоджий.

Балкон. Площадка, размещённая на выступающей из стены бетонной плите. Картинка с просторов Интернета.

Балкон. Площадка, размещённая на выступающей из стены бетонной плите. Картинка с просторов Интернета.

В случае с настоящим балконом - площадкой с перилами, укреплённой на выступающих из стены балках или бетонной плите, ситуация менее однозначная. По большому счету, балкон является общим имуществом, так как вся его конструкция относится к ограждающим элементам многоквартирного дома. Но пользоваться балконом могут чаще всего жители только одной квартиры, поэтому возникают сложности в отнесении балконов к тому или иному виду собственности. Если же на балконе оборудованы пути эвакуации, то в таком случае сложностей нет и его можно явно отнести к общему имуществу в многоквартирном доме. Большинство профессиональных управленцев многоквартирными домами относят балкон к общему имуществу в многоквартирном доме, если он не огорожен, то есть не застеклен и, если в его конструкции предусмотрены эвакуационные пути. В остальных случаях принято считать балкон частью индивидуальной собственности. С точки зрения законодательства эта позиция не совсем верная, но на практике даже суды часто выносят решения по такому принципу.

Инженерные коммуникации тоже могут являться чьей-то персональной собственностью только в той части, которая не затрагивает интересы других квартир. Как правило границей раздела персональной и общей собственности является какое-либо отключающее устройство: пакетник в ящике электроснабжения, кран, отключающий подачу воды в квартиру и т.д. То есть за обслуживание и нормальное состояние инженерных коммуникаций после отключающего устройства отвечает собственник помещения, до отключающего устройства эксплуатирующая организация.

Окна и двери в квартире тоже достаточно тяжело отнести к тому или иному виду собственности. С дверями все понятно, они явно принадлежат собственнику квартиры. Но что делать с окнами? Они являются частью ограждающих конструкций здания, закрывают тепловой контур здания. При отсутствии окон в одной из квартир страдать будут явно несколько, так как у верхней и нижней квартиры в зимний период начнут промерзать пол и потолок соответственно, а летний период от осадков может пострадать нижняя квартира. Но, практика сегодня такова, что окна признаются индивидуальной собственностью. В том числе и судами.

Итак, из чего состоит квартира и что же на самом деле принадлежит собственникам?

Пол и потолок (межэтажные перекрытия), балкон в некоторых случаях, стены, часть инженерных коммуникаций - принадлежат всем собственникам квартир в доме на праве общей долевой собственности. Собственнику квартиры индивидуально принадлежат: покрытие пола и потолка, часть инженерных коммуникаций, окна и двери, балкон в некоторых случаях.

Получается, что собственнику квартиры в квартире по факту принадлежит только отделка, часть коммуникаций для удовлетворения его потребностей, иногда балкон, окна и двери. Зато в многоквартирном доме собственнику квартиры в размере его доли в праве общей долевой собственности принадлежит все, кроме того, что принадлежит другим собственникам на праве индивидуальной собственности! А это, согласитесь, совершенно иной объем имущества и в стоимостном выражении тоже.
Именно поэтому большинство профессионалов в сфере управления многоквартирными домами также внимательно относятся к общему имуществу, расположенному в квартирах, как и к общему имуществу, находящемся в общем доступе.

На сегодня всё! В понедельник опубликую информацию о собственниках помещений в многоквартирном доме и о том, как часто предприятия ЖКХ их классифицируют.

Подписывайтесь и комментируйте! Для меня это важно.

P/S: в комментариях можно задавать свои вопросы по взаимодействию с ЖКХ. Всем постараюсь ответить. На наиболее повторяющиеся вопросы буду готовить отдельные статьи.

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии

Согласно приложению 3 к Методическим рекомендациям по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности, утвержденным приказом Госстроя России от 10 ноября 1998 г. N 8, балкон - выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, служащая для отдыха в летнее время.

Многие задаются вопросом: балкон - это продолжение квартиры, ее часть? Кто является собственником балкона? Ведь если собственником балкона является собственник квартиры, из которой предусмотрен выход на данный балкон, то бремя несения расходов на поддержание балкона в надлежащем техническом состоянии ложится на самого собственника жилого помещения. А это значит, что если балконная плита стала осыпаться, трескаться, то средства на приведение ее в нормальное состояние должен тратить собственник квартиры.

Подобные вопросы возникают у граждан из-за непонимания различий между понятием "балконная плита" и, собственно, "балкон".

Балконная плита представляет собой внешнюю ограждающую конструкцию, которая в силу закона является общей собственностью всех собственников помещений многоквартирного дома.

Об этом прямо указано в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, согласно п 2 которого, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Позиция Верховного Суда РФ

Верховный Суд РФ в Определении от 17 января 2012 г. N КАС11-789 подтвердил позицию, согласно которой, балконная плита относится к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме. Так, в определении указано следующее:

"..оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.

Суд обоснованно признал, что подпункт "в" пункта 2 Правил, в части, предусматривающей включение в состав общего имущества балконных плит, не противоречит вышеназванным пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, которыми установлено, что ограждающие несущие конструкции, к которым отнесены балконные плиты, являются общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме. Приведенными нормами не предусмотрено, что ограждающие конструкции, к которым отнесены балконные плиты, должны быть предназначены для обслуживания всех или нескольких помещений в многоквартирном доме".

Кто является собственником балкона?

Для ответа на этот вопрос следует провести аналогии с собственностью на жилое помещение - квартиру. Кто является собственником квартиры? Ведь, например, несущая стена вашей квартиры, является одновременно стеной квартиры вашего соседа, а плиты перекрытий, являющиеся вашим полом и потолком, являются одновременно потолком и полом для квартир ваших соседей, проживающих этажом ниже и этажом выше. Таким образом, плиты перекрытий, несущие стены являются в общей долевой собственности, потому как обслуживают более одного помещения в доме.

Получается, что вы не являетесь единоличным собственником ни несущих стен, ни плит перекрытий, служащих полом и потолком вашей квартиры. Что же остается в вашей собственности?

Фактически, вы собственник трехмерного пространства, заключенного в стенах квартиры, которая, по сути, является структурной частью многоквартирного дома. Вы также собственник элементов декора, отделки вашего жилого помещения - обои, подвесные потолки, паркет и т.п. Собственность же на квартиру - это юридическая фикция, призванная обеспечить определенность для населения без погружения в сложные материи, простоту в понимании.

Аналогичным образом, дело обстоит с балконами. Балконная плита - общая долевая собственность собственников квартир в силу закона. Однако это не значит, что внутреннее пространство балкона с элементами отделки также является общей собственностью.

Если проектом строительства дома предусмотрен балкон, выход на который осуществляется, например, из квартиры № 10 и в техническом паспорте на жилое помещение данный балкон учтен, то трехмерное пространство данного балкона принадлежит собственнику квартиры № 10, тогда как балконная плита является общей долевой собственностью всех собственников квартир дома.

Следует учитывать, что устроенные (самовольно или с разрешения органа местного самоуправления) козырьки, навесы, крыши на балконы не будут являться общей долевой собственностью всех собственников квартир дома, равно как остекление балкона не повлечет возникновения общей собственности на стеклопакеты и оконные рамы. Эти "улучшения" будут являться вашей собственностью со всеми вытекающими последствиями по несению бремени содержания и ответственностью за последствия причинения кому-либо ущерба, вследствие, например, схода снега с козырька (навеса, крыши) вашего балкона.

Вернуться к оглавлению обзора практики: Как узаконить устроенный балкон, крышу, козырек балкона, остекление балкона, лоджии, объединить комнату с балконом? Судебная практика

Наличие балкона в квартире делает ее более удобной и повышает рыночную стоимость. Владельцам интересно, что из этой конструкции принадлежит им, а какая часть относится к общедомовому имуществу. От этого зависит необходимость проведения ремонта. Рассмотрим подробнее, будет ли балкон общедомовым имуществом или нет.

Схема, что относится к общему имуществу в многоэтажном доме

Законодательные аспекты

Балконом называют площадку, выделяющуюся из плоскости фасада. Она оснащена ограждением, используется для расположения на ней в теплый период года.

Определяя собственника конструкции, следует разделять понятия балкона и плиты основания. Плита относится к конструкциям несущего характера многоэтажного, многоквартирного дома. На это указывается в соответствующем Постановлении Правительства. Она относится к общедомовому имуществу. Сохранение надлежащего технического состояния, обновление балконной плиты, в этом случае должен выполнять не владелец квартиры, а управляющая компания.

Балконные плиты имеют признаки общего имущества по нормам ЖК (Жилищного Кодекса). Они участвуют в поддержании прочности, устойчивости здания и считаются ограждающими конструкциями.

Кто собственник балкона?

По законодательным нормам понятно: балконные плиты являются общедомовой собственностью, но кто собственник балкона в совокупности частей. При рассмотрении вопроса проводят аналогию с прилегающим жилым помещением.

Внутренняя отделка и остекление это собственность жильца

Собственник квартиры не владеет стенами, полом, потолком. Плиты перекрытий являются элементами других жилых помещений. Стены, перекрытия относятся к общедомовому имуществу, т.к. обслуживают более одного помещения.

Владелец приобретает пространство, ограниченное стенами и плитами перекрытий – элементами долевого имущества. Он является собственником отделки, имеющихся предметов декора.

Юридически собственность на квартиру оказывается упрощением. Она создает определенность без усложнения понятий.

Балконная плита, основание конструкции, является долевой собственностью владельцев квартир в доме. Внутреннее балконное пространство не является общим. Оно принадлежит конкретному владельцу помещения с выходом на балкон.

Увеличение балкона требует разрешения

В общем пользовании оказываются балконная плита, внешние стены. В индивидуальном пользовании: перила, оконный блок, козырек или крыша, установленные самостоятельно, остекление, утепление, отделка.

Это учитывается при распределении обязанностей по содержанию имущества. Управляющие компании ответственны за общедомовое имущество. Они выполняют его обслуживание и ремонт в необходимых объемах.

Ответственность за состояние конструкций, находящихся в индивидуальном пользовании несет владелец. Он должен ремонтировать самостоятельно установленную крышу над лоджией, окна и двери, выходящие на балконную конструкцию и другие элементы. Ответственность за проведенные улучшения налагается на того, чей балкон. Он обязан обеспечить безопасность: убирать снег и сосульки с самостоятельно установленного козырька, чтобы они не причинили ущерба кому-либо или чьей-то собственности.

Отдельно рассматривают использование наружной части лоджии для размещения баннеров или других рекламных конструкций. Согласование и получение разрешения возможно только на общем собрании. Удалить самовольно размещенную рекламу могут только все домовладельцы совместным решением.

Учитывается, является ли балкон частью, относящейся к общедомовой собственности, и при его расширении. Поскольку плита входит в список, то увеличение площади требует от жильца, являющегося владельцем, получения разрешений. Если увеличение балконной конструкции происходит без расширения плиты, то это не будет являться основанием для получения разрешений.

Читайте также: