Взыскание убытков по договору купли продажи квартиры

Обновлено: 17.05.2024

Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

Что вы узнаете

Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости

Есть два общих требования к предварительным договорам:

Договор должен быть в той же форме, что и основной.
Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.

Форма договора. Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

У договора купли-продажи недвижимости два существенных условия: предмет договора и цена недвижимости. У договора продажи жилой недвижимости есть дополнительное существенное условие: в нем должны быть перечислены все, кто вправе проживать в жилом помещении после его продажи. Все это касается только основного договора.

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

Содержание предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Рассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю

Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Если по преддоговору купли-продажи будущей недвижимости заплатить существенную часть цены недвижимости, то такой договор могут признать основным, а не предварительным.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Сторону, которая уклоняется или отказывается подписывать основной договор, можно принудить заключить договор через суд. Дополнительно такая сторона должна будет возместить убытки, например расходы на съемную квартиру, в которой пришлось жить, пока продавец уклонялся от сделки.

Заставить подписать основной договор через суд можно только в течение 6 месяцев с момента, когда договор должен был быть заключен. Так что если вы вместе передумали заключать основной договор до истечения срока предварительного, лучше подстраховаться и составить соглашение о расторжении преддоговора. В соглашении о расторжении пропишите, что предварительный договор прекращен по соглашению сторон, а вы не имеете друг к другу претензий.

Срок действия. В договоре можно прописать, в течение какого срока стороны должны подписать основной договор. Если срок в предварительном договоре не прописан, он действует 1 год. Если до этого стороны не подпишут основной договор, и ни одна из них не предложит его заключить, предварительный договор перестает действовать.

Государственная регистрация. Преддоговор купли-продажи недвижимости не нужно регистрировать. Об этом сказал Президиум Высшего арбитражного суда в п. 14 Информационного письма № 59.

Ошибки и нюансы при составлении

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи .

Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.

Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

Надо помнить, что аванс и задаток — это разные вещи: при отказе покупателя от сделки аванс вернется покупателю, задаток же останется у продавца. А если откажется продавец, то ему придется отдать двойную сумму задатка.

Не надо забывать и про другие важные условия договора:

Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
Срок передачи квартиры после подписания договора.
Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

Гарантии при заключении предварительного договора

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Возможные риски для покупателя

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи . Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Продавец в любой момент может отказаться подписывать основной договор, и заставить его это сделать можно будет только через суд. На это готов не каждый покупатель, поэтому, как правило, отказавшийся от основного договора продавец отделывается неустойкой и возвратом аванса.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

Не соблюдена его форма.
Не согласованы все обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных. За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма. Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного. Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Предварительный договор прекращает действовать, если:

Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
Стороны заключили основной договор.
Стороны расторгли преддоговор.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

Даже при высокой ответственности и профессионализме нотариуса, случается, по его вине происходят ошибки, которые приводят к потерям для граждан и предпринимателей. Имущественная ответственность нотариуса и институт страхования гарантируют возмещение такого ущерба. По данным статистики, за несколько последних лет гражданам и юридическим лицам было выплачено несколько десятков миллионов рублей в качестве компенсации ущерба, возникшего в результате вины нотариуса. При этом процент ошибок нотариусов, ведущих к ущербу для граждан, остается крайне ничтожным.

Ниже представлено несколько примеров страховых случаев, предоставленных компанией Ингосстрах, которые все-таки были связаны с ошибочными действиями нотариусов, и по которым были осуществлены выплаты страхового возмещения:

— ВРИО нотариуса заверил доверенность от владельца квартиры на третье лицо на право продажи квартиры, на основании которой была продана квартира. Владелец квартиры о продаже своей квартиры не знал, в итоге судами всех инстанций доверенность была признана ничтожной. Предыдущие по цепочке продавцы исчезли, и после того, как владелец квартиры вернул свое законное право собственности, конечный покупатель квартиры обратился с иском о взыскании убытков к нотариусу. В итоге страховая компания компенсировала за него 2 млн. рублей (стоимость квартиры по договору купли-продажи) и судебные расходы в размере около 30 тысяч рублей на ведение судебного процесса.

— Еще один случай произошел в процессе заверения подписи юридического лица на заявлении для государственной регистрации — ВРИО нотариуса забыл поставить печать на бланке. В итоге, компания понесла дополнительные расходы около 50 000 рублей на повторную подачу заявления со всеми документами, которые были также компенсированы Ингосстрахом (здесь важно отметить, как поясняют эксперты страховщика, что договор страхования должен распространять свою защиту не только на самого нотариуса, но и на лицо, временное его замещающего, за действия которого нотариус несет ответственность).

— Также можно рассказать об ошибке в оформлении согласия на временный выезд за пределы РФ для несовершеннолетней. В нотариально удостоверенном согласии были некорректно указаны ее паспортные данные, что привело к задержке вылета и необходимости срочного переоформления доверенности, а также авиабилетов. Общая сумма расходов, составившая чуть меньше 50 000 рублей, была выплачено по договору страхования ответственности нотариуса.

— недавний случай произошел в Адыгее — в конце сентября было принято судебное решение о взыскании убытков в результате допущенной нотариусом технической ошибки, выразившейся в непрочтении нотариусом вслух финального варианта предварительного договора купли-продажи. В итоге объекты недвижимости были реализованы по цене на 4 млн. рублей ниже первоначальной стоимости, которая предварительно оговаривалась сторонами сделки. Поскольку покупатель отказался переподписывать уже заключенный договор купли-продажи, то сделка была совершена по цене на 4 млн. рублей ниже изначально условленной. Впоследствии в судебном споре между покупателем и продавцом объектов недвижимости право собственности перешло к покупателю, при этом в данных судебных решениях ошибка нотариуса была зафиксирована. После завершения судебных споров с покупателем продавец недвижимости решил взыскать причиненные убытки с нотариуса.

По закону нотариус несет полную имущественную ответственность за ущерб, причиненный по его вине. Напомним, что каждый нотариус обязан застраховать свою ответственность. Если его полиса окажется недостаточно, есть коллективная страховка в региональных нотариальных палатах. А с будущего года начнет формироваться компенсационный фонд ФНП — страховка на самый крайний случай, третья степень защиты, которая покроет выплату любого размера. Поэтому оформлять квартиру через нотариуса надежней, чем доверяться посредникам, не несущим такой ответственности. Данные о страховых выплатах доказывают, что страхование ответственности является действительно надежным механизмом, гарантирующим компенсацию причиненных убытков. В неприятных ситуациях, возникших по вине нотариуса, люди получают деньги, компенсирующие их потери.

В этом плане важно отметить, что для борьбы с мошенниками и недобросовестными заявителями, которые пытаются ввести нотариуса в заблуждение, либо впоследствии пытаются оспорить законность действий нотариуса, были приняты изменения в законе, позволяющие нотариусу вести видеофиксацию нотариального действия, использовать аппаратно-программные комплексы для проверки подлинности документов, а также получать онлайн сведения баз данных ФМС. Благодаря бдительности нотариусов только в Москве в этом году был предотвращен ряд попыток мошенничества с недвижимостью.

Также стоит отметить, по словам экспертов Ингосстраха, что часть из заявленных страховых случаев в итоге, благодаря совместным действиям страховщика с нотариусами, не реализовалась, т.к. было доказано, что нотариусы действовали в рамках своих полномочий и обязанностей, и все предъявленные им обвинения не были обоснованными. При этом страховщик, даже в случае совместного выигрыша дела в пользу нотариуса, все равно нес финансовую нагрузку, но не по возмещению причиненного ущерба третьим лицам, а по возмещению расходов самого нотариуса на свою юридическую судебную защиту (расхода на адвокатов, оказание квалифицированной юридической помощи и т.п.), а также на экспертов, которые привлекаются на разных этапах урегулирования убытка для дачи полноценного экспертного заключения. Например, по итогам 2013 и 2014 г.г. страховщик осуществил выплаты по 7 случаям, когда ответственность нотариусов так не была установлена (т.е. нотариус не совершал ошибочных действий) в размере более 0.5 млн. рублей по компенсации именно таких расходов.

Институт страхования профессиональной ответственности нотариусов по праву является одним из самых первых вмененных видов страхования. Можно смело утверждать, что с данного вида страхования началось страхование профессиональной ответственности в России. Основы законодательства о нотариате, принятые в 1993 году, предусматривали для нотариусов необходимость заключения договора страхования, как одного из обязательных условий для выполнения своих обязанностей.

Стоит отметить, что требования к данному виду страхования на законодательном уровне постоянно менялись и совершенствовались. Изначально закон предусматривал обязанность по наличию договора страхования ответственности, не предусматривая никаких требований по существенным условиям страхования, и устанавливая в качестве единственного критерия минимальную страховую сумму, эквивалентную 100 МРОТ (10 000 рублей). Конечно, минимальный размер страховой суммы был несоизмерим с потенциально возможными убытками, поэтому спустя некоторое время большинство нотариусов заключали договоры страхования на гораздо большие суммы. Впоследствии требования законодательства совершенствовались с учетом всех тенденций на рынке, и уже финальная редакция Основ законодательства предусматривает совершенно иные требования. Теперь законодательство предусматривает двухуровневую систему страховой защиты: индивидуальную и коллективную, а также формирование Компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты, средства которого должны покрыть вероятный ущерб любого размера.

В гражданском обороте нередки случаи, когда продавец не передает покупателю в согласованный срок оплаченную квартиру. Если на период просрочки покупателю негде жить и он вынужден снимать жилье, то возникает вопрос: вправе ли покупатель предъявить продавцу требование о возмещении убытков, связанных с расходами по найму жилого помещения?

В защиту покупателя

Одним из оснований приобретения права собственности на квартиру в современном гражданском обороте является ее покупка по гражданско-правовой сделке. В возмездных договорах, таких как купля-продажа, мена или участие в долевом строительстве, стороны, как правило, всегда оговаривают конкретный срок, в который квартира передается новому владельцу. С этого момента он вправе вселиться в приобретенную квартиру и проживать в ней.

На практике согласованные в договорах сроки передачи квартиры со стороны продавца зачастую нарушаются и свою квартиру покупатель получает с существенной просрочкой. В такой ситуации, помимо применения к продавцу предусмотренных договором мер ответственности, покупатель вправе предъявить ему требование о возмещении причиненных убытков, связанных с оплатой вынужденного найма другого жилого помещения для проживания.

Покупатели считают, что, раз оплаченная ими квартира в согласованный договором срок продавцом не передана, последний обязан возместить причиненные им убытки, связанные с оплатой найма другой квартиры, расходов на оплату услуг риелтора, который подыскал соответствующий вариант, иных связанных с поиском и наймом жилья расходов (коммунальные платежи, обеспечительный платеж). Так на что покупатель вправе рассчитывать и при каких условиях его требования к продавцу подлежат защите?

Для удовлетворения иска о возмещении убытков необходимо наличие совокупности обстоятельств, которые должен доказать истец в соответствии со ст. 56 ГПК РФ: факт и размер убытков, вина ответчика в их возникновении, неблагоприятные последствия для истца и прямая (непосредственная) причинно-следственная связь между противоправным поведением ответчика и причиненными истцу убытками. Отсутствие хотя бы одного из указанных обстоятельств исключает возможность возложения на ответчика ответственности за убытки.

Истец должен доказать, что убытки у него возникли исключительно по вине ответчика и отсутствуют иные обстоятельства, результатом которых стало причинение убытков.

Применительно к рассматриваемой ситуации это означает, что покупатель квартиры вправе претендовать на возмещение убытков, связанных с вынужденным наймом другого жилого помещения для временного проживания, если такая необходимость обусловлена нарушением продавцом срока передачи квартиры.

Действующее законодательство РФ не исключает возможности отнесения расходов покупателя по найму жилого помещения в состав убытков в случае нарушения продавцом срока передачи квартиры по заключенному с ним договору. Исполнив свое денежное обязательство перед продавцом, покупатель вправе рассчитывать на своевременное получение квартиры (Апелляционные определения Ярославского областного суда от 01.07.2013 по делу N 33-3782/2013, Волгоградского областного суда от 25.10.2013 по делу N 33-10001/2013, Тюменского областного суда от 14.08.2013 по делу N 33-3955/2013, Кассационное определение Тюменского областного суда от 07.02.2011 по делу N 33-497/2011).

На практике может сложиться ситуация, когда покупатель снимает жилье, оплачивает полностью месяц проживания, а продавец спустя, например, две недели передает ему жилье. В таком случае плата за пользование жилым помещением за весь месяц также подлежит взысканию с продавца в составе убытков, если заключенный покупателем договор найма жилого помещения предусматривает удержание собственником жилого помещения платы на случай одностороннего отказа покупателя от договора (Апелляционное определение Ярославского областного суда от 22.10.2012 по делу N 33-5722/2012).

Кроме того, в состав убытков, предъявляемых к продавцу, покупатель вправе также включить, помимо платы за пользование помещением, плату за коммунальные ресурсы и даже свои затраты на выплату вознаграждения риелтору за подбор вариантов съемного жилья (Апелляционное определение Ярославского областного суда от 19.03.2012 по делу N 33-1251/2012), поскольку он понес их в связи с допущенным продавцом нарушением срока передачи квартиры.

Убытки надо доказать

При разрешении рассматриваемых дел суды принимают во внимание наличие у истца жилых помещений на праве собственности или ином праве, поскольку в предмет доказывания по делу входит установление обоснованности и необходимости расходов, понесенных истцом для восстановления своего нарушенного права.

Так, суды отказывают в удовлетворении иска о возмещении убытков, связанных с вынужденным наймом жилого помещения, установив следующие обстоятельства:

В подтверждение фактической невозможности проживания истца в жилом помещении могут быть представлены доказательства, свидетельствующие о превышении допустимых норм жилой площади на человека, постановке проживающих граждан в таком жилом помещении на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий; чинении препятствий во вселении и проживании истцу со стороны других граждан, проживающих в таком жилом помещении, и др.

При отсутствии надлежащих, допустимых и достоверных доказательств невозможности истца проживать в уже имеющихся у него жилых помещениях он не вправе предъявлять свои расходы по найму жилого помещения продавцу как убытки, поскольку в этом случае наем не может быть признан вынужденным и действительно необходимым для восстановления нарушенных прав истца.

Нуждаемость в жилье

Рассмотрим ситуацию, когда жилое помещение у истца располагается не в том регионе, где он приобрел у ответчика квартиру. К примеру, истец приехал из г. Самары в г. Москву, устроился на работу и, взяв ипотечный кредит, приобрел квартиру, рассчитывая ее получить к определенному сроку, который согласован в договоре с продавцом. Нарушение срока передачи квартиры со стороны последнего влечет необходимость для истца снять жилое помещение для проживания.

Причем не важно, заключает договор найма жилого помещения истец после того, как ему станет известно о нарушении срока передачи квартиры, либо такой договор у него уже был заключен. В качестве убытков он вправе предъявить продавцу расходы по найму в той части, которая возникла после нарушения срока передачи, когда истец вынужден продолжать снимать жилье.

Также следует иметь в виду, что далеко не каждый собственник сдаваемого в наем жилого помещения согласится оформить регистрацию по данному месту жительства и закон не предусматривает права нанимателя требовать проведения такой регистрации.

В связи с этим нельзя согласиться с позицией Санкт-Петербургского городского суда, который в одном деле указал, что истец, избрав место работы в г. Санкт-Петербурге, где была расположена приобретенная им по договору долевого участия квартира, до момента сдачи дома в эксплуатацию и до момента ее получения во владение и пользование действовал по своей воле и в своем интересе, добровольно принял на себя риск несения расходов по найму жилья, поэтому такие затраты не относятся к убыткам по смыслу ст. 15 ГК РФ (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13.05.2013 N 33-6172).

Эта позиция справедлива в отношении той части расходов, которая возникла у истца до момента наступления срока передачи ему квартиры продавцом по условиям заключенного между ними договора. Между тем с наступлением указанного срока истец добросовестно рассчитывает получить свое жилье, заселиться в него и проживать. Допущенная продавцом просрочка лишает его такой возможности и вынуждает нести дополнительные издержки по найму жилого помещения, что позволяет их рассматривать в качестве убытков и взыскивать с виновного продавца.

При ином подходе недобросовестный продавец освобождается от ответственности за нарушение принятых на себя обязательств, что не соответствует задачам института гражданско-правовой ответственности.

Знай меру

Истец по требованию о возмещении убытков, вызванных вынужденным наймом жилого помещения, кроме того, обязан предпринимать все зависящие от него разумные меры по уменьшению размера убытков, их предотвращению, минимизации негативных последствий. В ином случае суд вправе применительно к ст. 404 ГК РФ уменьшить размер ответственности ответчика или вообще отказать в иске, если придет к выводу, что в понесении истцом расходов отсутствует вина ответчика, поэтому они не могут быть отнесены к убыткам.

Так, суды отказывают истцу в требовании о компенсации расходов по найму жилого помещения в том случае, когда по условиям заключенного договора квартира должна быть передана без отделки и для проживания в ней требовалось проведение соответствующего ремонта, а он снял жилье на период просрочки в передаче квартиры в отличном состоянии, с отделкой, с мебелью, техникой и т.д. Эта позиция единообразно поддерживается всеми судами (Апелляционное определение Смоленского областного суда от 03.04.2012 по делу N 33-997, Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 31.01.2012 N 33-1267/2012, Определение Свердловского областного суда от 15.03.2011 по делу N 33-3368/2011 и др.).

Расходы истца по найму жилого помещения должны быть максимально экономны и соответствовать среднерыночным ценам, сложившимся в соответствующем регионе страны. Жилое помещение по своим характеристикам должно быть либо точно таким же, какое истец должен получить от ответчика, или же незначительно отклоняться от него (к примеру, разница в несколько квадратных метров).

В пользу истца при рассмотрении данного иска будет также свидетельствовать установившаяся практика в его взаимоотношениях с продавцом. К примеру, добровольное возмещение продавцом расходов истца по найму жилого помещения на период просрочки в передаче квартиры, переписка сторон и другие обстоятельства также подтверждают обоснованность требований истца, свидетельствуют о том, что продавец не оспаривает право истца на получение указанных убытков.

В такой ситуации при отказе продавца от компенсации части расходов (например, за отдельные месяцы найма) истцу следует в иске указать, что спор касается не права на платежи в счет возмещения убытков, а только фактической стороны дела: действительно ли образовалась задолженность и не была ли она погашена?

В состав убытков включаются только те понесенные истцом расходы, которые непосредственно связаны с пользованием жилым помещением (плата за помещение, за коммунальные ресурсы).

В качестве убытков истец не вправе взыскивать с ответчика сумму обеспечительного платежа, который уплачен им в пользу собственника помещения как гарантия надлежащего и своевременного исполнения обязательств по договору найма, поскольку данная сумма по окончании срока действия договора найма либо возвращается истцу, либо засчитывается в качестве платы за пользование жилым помещением за последний месяц. Если последний месяц относится ко времени, на которое пришелся период просрочки в передаче квартиры, то засчитываемая сумма обеспечительного платежа за этот месяц может быть взыскана как убытки на общих основаниях.

Истец не вправе требовать взыскания с ответчика убытков в виде неустойки, уплаченной в пользу собственника жилого помещения по условиям договора. Неустойка может быть установлена на случай просрочки внесения платы за пользование помещением, она касается исключительно взаимоотношений истца с его контрагентом (собственником жилого помещения). Необходимость ее уплаты может быть связана только с виновными действиями истца, который допустил просрочку, что исключает ответственность ответчика, поскольку отсутствует причинно-следственная связь между уплатой неустойки и просрочкой в передаче квартиры.

При рассмотрении иска о возмещении убытков в виде расходов по найму жилого помещения суд, кроме того, учитывает добросовестность самого истца (в частности, не является ли собственник сдаваемого жилого помещения близким родственником истца). Такая необходимость связана с тем, что истец не вправе, пользуясь случаем, создавать искусственные ситуации для увеличения размера своих убытков для последующего их взыскания с ответчика.

Установление судом при разрешении рассматриваемого иска факта злоупотребления правом со стороны истца при заключении договора найма жилого помещения не влечет недействительность данного договора, поскольку сам по себе такой договор закону не противоречит. Однако установление данного обстоятельства является основанием для отказа в иске, поскольку истец искусственно создал ситуацию для возмещения убытков за счет ответчика, и такое требование не подлежит судебной защите, так как никто не вправе извлекать какие-либо преимущества из своего незаконного поведения (п. 4 ст. 1, ст. 10 ГК РФ).

Одна пенсионерка распахнула и двери своей квартиры, и своё доброе сердце. Откликнувшись на просьбу подруги она регистрирует в своём московском жилище её дочь, а спустя некоторое время продаёт ей, по рыночной цене, 1/4 долю в праве собственности. При этом, приятельница внушила, что лучше будет вместо договора купли-продажи оформить договор дарения (вдруг замужняя дочь разведётся и муж потребует половину стоимости этой доли как совместно нажитое в браке имущество).

Денежный перевод пенсионерке пришёл не от девушки, а от её мамы, чтобы никто ничего не заподозрил. Так возникла шикарная стартовая площадка для последовавшей авантюры, топливом для которой послужила… женская ссора.

Спустя почти три года после заключения договора дарения любимая подруга обратилась в суд с иском о взыскании с пенсионерки неосновательного обогащения. И спокойно выиграла дело, поскольку денежные средства она перевела, а формально взамен ничего не получила.

Любая букмекерская контора предложила бы высокий коэффициент на отказ в удовлетворении такого иска. И, действительно, дело было проиграно. На тот момент с даты подписания договора прошло уже пять лет.

Однако, статус-кво не восстановлено. У героини – ни доли в квартире, ни денег за неё. И она предъявляет новый иск, в котором – впервые – излагаются и реальные обстоятельства, и корректные требования: о признании в соответствии с п. 1 ст. 572, ст. 170 Гражданского кодекса РФ договора дарения недействительным в силу притворности; о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде перевода на дочь подруги прав и обязанностей по договору купли-продажи с установлением цены договора в размере денежных средств, которые у неё были отсужены как неосновательное обогащение.

Отдельной прямой цитаты достоин следующий исторический фрагмент Определения:

Любое встречное предоставление со стороны одаряемого делает договор дарения недействительным. Чтобы предоставление считалось встречным, оно необязательно должно быть предусмотрено тем же договором, что и первоначальный дар. Оно может быть предметом отдельной сделки, в том числе и с другим лицом. Должна существовать причинная обусловленность дарения встречным предоставлением со стороны одаряемого, при наличии которого будет действовать правило о притворной сделке.

15.10.2020 г. иск бабушки в полном объёме удовлетворён Бабушкинским (что символично!) районным судом г. Москвы решением по делу №2-4546/2020. Оно в очередной раз подтвердило, что у хитрецов лучше всего получается обхитрить самих себя.

В новом вердикте суда особо ярко мерцают проблесковые маячки преюдиции и срока исковой давности.

О значении преюдиции

Преюдициальное значение решения суда в пользу подруги пенсионерки о взыскании неосновательного обогащения изящно обойдено. Фемида подчеркнула, что при его принятии не учитывались обстоятельства, установленные по настоящему делу. То, что решение само по себе принято раньше рассмотрения последнего дела – не означает ничего, а стороны не ограничены в праве приводить свои доводы и представлять доказательства в соответствии с принципом состязательности процесса, закреплённого в части 3 статьи 123 Конституции РФ.

О восстановлении срока исковой давности

Суд отметил, что в силу прямого указания закона притворная сделка относится к ничтожным (ст. 170 Гражданского кодекса РФ), а значит срок исковой давности составляет три года. Однако, в соответствии с ч. 1 ст. 204 Гражданского кодекса РФ он вовсе не течёт со дня обращения в суд за защитой нарушенного права!

Этот иск подан спустя восемь лет после заключения притворного договора, а значит спустя пять лет после истечения срока исковой давности. Но со своим предыдущим иском (о признании договора дарения недействительным, как совершенного под влиянием обмана в обмен на обещание уплаты ренты), женщина обратилась вовремя, когда трёхлетний срок ещё не истёк. Являясь юридически неграмотной она не могла предвидеть отказ в удовлетворении её требований по выбранным правовым основаниям.

Из этого последовал вывод, по силе произведённого эффекта сравнимый разве что с миражом оазиса для измождённого путника в пустыне:

избрание неверного способа защиты нарушенного права в пределах установленного законом срока исковой давности не свидетельствует об отсутствии правовых оснований для восстановления данного срока.

К числу уважительных обстоятельств пропуска срока в ст. 205 Гражданского кодекса РФ отнесена юридическая неграмотность. Специфика гражданских правоотношений не во всяком случае предполагает безусловную определённость в понимании их правовой квалификации.

В очередной раз последовало признание того, что выбор способа защиты осуществляется не истцом, а судом! Указывайте любые основания исковых требований. Суд ими не связан.

В одном и том же деле мы увидели две оглушительные победы истинного беспристрастия над формализмом закона. Хотя в юридическом сообществе оно породило шквал критики.

Как же так, нарушен принцип правовой определённости (когда рассмотрение спора окончательно завершается в том деле, в котором начато). К тому же, спустя десять лет с момента совершения сделки, суд восстановил срок, посчитав, что неверный способ защиты и юридическая неграмотность являются достаточными для этого основаниями. Выдвигаются воинственные предложения ограничить как можно строже институт восстановления срока исковой давности.

Мы же с удовольствием рискнём оказаться в оппозиции к таким коллегам и полагаем, что это одно из самых смелых и достойных решений российского суда. В нём он выполнил за гражданина работу над процессуальными ошибками, защитил его права и, тем самым, вознёс закон, неидеальный регулятор человеческих правоотношений, до уровня справедливости.

Приглашаем Вас на консультацию, и фирма обязательно защитит Ваши права!

С уважением,
Управляющий партнёр
Павел Кортунов

Читайте также: