Вс пояснил когда собственники примыкающих к мкд зданий должны платить за содержание общего имущества
Обновлено: 23.05.2024
15.07.2021 Экономическая коллегия Верховного суда (ВС) рассмотрит кассационную жалобу по делу № А50-179/19, в котором коллегия выскажет свою позицию по вопросу, является ли помещение ответчика самостоятельным зданием или частью многоквартирного дома.
Обстоятельства дела
Ответчику на праве собственности принадлежит пристройка к многоквартирному дому, который расположен в Перми по адресу, указанному в названии ТСЖ. Ключевой вопрос – является ли эта пристройка самостоятельным зданием или представляет собой составную часть многоквартирного дома. От ответа на вопрос, что принадлежит ответчику на праве собственности — отдельное здание или помещение в многоквартирном доме — зависит, несет ли он обязанность в соответствии с Жилищным кодексом (ЖК) по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества.
Суд первой инстанции назначил, как это и происходит по такой категории споров, судебную экспертизу, и установил следующее:
Сопоставив указанные обстоятельства суды трех инстанций посчитали, что пристройка составной частью дома не является, а представляет самостоятельный объект недвижимости.
Судебная практика
Проблема в том, что в настоящее время нет однозначных критериев, позволяющих четко сказать, что в этом случае пристройка – часть дома, а в другом – самостоятельное здание. Об этом с некоторым негодованием указано в самих судебных актах по делу:
Суды практически всегда назначают по таким спорным вопросам судебную экспертизу и выясняют, имеется ли у двух объектов общие несущие конструкции, общий фундамент, коммунальные системы, оборудован ли в пристройке отдельный вход, возможна ли ее эксплуатация отдельно от коммуникаций дома, каким образом проектировался спорный объект, образован ли под пристройкой отдельный земельный участок, имеет ли она самостоятельный адрес и др.[1].
Определение о передаче жалобы по делу № А50-179/2019 на рассмотрение СКЭС РФ
Из содержания определения о передаче жалобы по делу № А50-179/2019 можно понять, что у ВС имеются вопросы о том, насколько правильно нижестоящие суды соотнесли установленные ими факты и насколько правильны их окончательные выводы.
Основных моментов, указанных в определении, три:
Первое. Суды установили, что дом и пристройка имеют общие системы теплоснабжения и водоснабжения и общее помещение – Центральный тепловой пункт (ЦТП).
Очевидно, что два отдельных объекта недвижимости не могут иметь каких-либо общих помещений.
Кроме того, суды указали, что указанные системы имеют неразрывную физическую и технологическую связь, а при отсоединении трубопроводов пристройки от систем, расположенных в ЦТП, поставка воды и тепловой энергии в пристройку прекратится.
Указанные обстоятельства свидетельствуют в пользу неразрывного единства двух объектов.
Второе. В определении о передаче обращено внимание, что все объекты имеют один адрес, изначально проектировались как единый комплекс и были введены в эксплуатацию одновременно. Особо отмечено, что до 2018 года спорное здание общества, согласно проектной документации, именовалось как встроенно-пристроенная часть.
Третье. Ранее бывший собственник помещений ответчика осуществлял плату за пользование общим имуществом многоквартирного дома, и для помещений ответчика на общем собрании был установлен пониженный тариф, при расчете которого не учитывались плата за лифты, их обслуживание и ремонт, уборку подъездов, лестничных маршей, придомовой территории и некоторые другие составляющие.
Есть надежда, что в определении СКЭС РФ будут даны ориентиры, какие факторы нужно учитывать при ответе на ключевой вопрос данного дела, и насколько значим факт наличия общих коммуникаций у дома и пристроенного объекта.
Стоит отметить, что логика в позиции собственников помещений бесспорно есть: почему они должны участвовать в содержании подъездов, лифтов и иного имущества, которое является общим имуществом, но которым такой собственник в принципе не может пользоваться?
Возможно, именно в данном деле до того, как объект был передан ответчику, между ТСЖ и собственником был найден компромисс – внесение платы по сниженному тарифу.
[1] См., например, Соколова В. Кто кому должен? // ЭЖ-Юрист. 2017. № 26. С. 11.
В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 20 Жилищного кодекса РФ должностные лица имеют право выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений.
В соответствии со статьей 39 Жилищного Кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в таком доме.
Собственники помещений вправе как самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, так и привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по с одержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
В соответствии с пунктом 42 Правил № 491 управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Пункт 2.1. части 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, которым может являться управление управляющей организацией на основании заключенного с нею в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса РФ договора управления многоквартирным домом.
Управляющая организация по заданию другой стороны собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (пункт 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).
На основании статьи 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Содержание, упомянутое в указанной статье, включает в себя расходы на текущий и капитальный ремонт, поддержание имущества в работоспособном состоянии. В ряде случаев законодатель предусматривает переход бремя содержания имущества от собственника к другим лицам.
В силу статьи 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в таком доме. Правила содержания общего имущества устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Указанные Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Конкретные требования, предъявляемые к содержанию жилищного фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.
Кроме того, пунктом 10 Правил № 491 предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Пунктами 16 и 17 этих же Правил установлено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора обслуживания домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
На основании пункта 42 Правил № 491 управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами № 170, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
Кроме того, в Правилах № 170 перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
На основании приведенных норм действующего законодательства заявитель, как управляющая организация, обязан обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту такого имущества.
К тому же, из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6464/10 следует, что все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Работы которые необходимо проводить для устранения выявленных нарушений, являются обязательными для организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами и данная деятельность является для них основной и они несут риск ответственности.
Читайте также: