Возможно ли возложение обязанностей по содержанию общего имущества на одного из товарищей

Обновлено: 24.04.2024

Вопрос о том, кто должен платить за жилищные услуги и капремонт, если собственником помещения является город, но им пользуется на безвозмездной основе другое лицо, разобрал ВС РФ. Рассказываем подробности.

ТСЖ подало иск в суд для взыскания долгов за ЖКУ и капремонт с городских властей и пользователя помещения в МКД

ТСЖ одного из многоквартирных домов Москвы обратилось в суд с иском к городскому Департаменту городского имущества и Аппарату Совета депутатов (СД) одного из округов о взыскании долга за содержание и ремонт общего имущества в МКД, долга по целевым взносам и взносам на капитальный ремонт, а также пени за просрочку оплаты.

Аппарат СД на основе договора безвозмездного пользования с Департаментом занимает помещение в МКД, и с середины 2016 года задолжал за содержание и ремонт общего имущества. Сам Департамент не вносил плату за капремонт и целевые взносы, утверждённые собственниками на общем собрании.

Департамент в суде ответил, что является ненадлежащим ответчиком, поскольку помещение занимает Аппарат СД. Аппарат в свою очередь возражал против иска, считая, что ТСЖ не доказало факт несения расходов на содержание и ремонт нежилого помещения, занимаемого ответчиком.

Взносы на капремонт и целевые средства по решению ОСС всегда оплачивает собственник помещения в МКД

В суде первой инстанции установили, что согласно заключённому между Аппаратом СД и Департаментом договору безвозмездного пользования, именно Аппарат платит за коммунальное и эксплуатационное обслуживание помещения.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В данном случае такая обязанность возложена на Аппарат СД условиями договора. ТСЖ известно о данной обязанности, требование о взыскании платы за эксплуатационные услуги подлежит удовлетворению за счёт пользователя помещения.

Аппарат СД попытался оспорить сумму долга, которую предъявило ТСЖ в иске, посчитав, что должны применяться муниципальные тарифы на содержание и ремонт. Но суд отклонил этот довод: размер платы утверждён общим собранием собственников помещений в МКД.

Суд проверил расчёты ТСЖ и подтвердил, что Аппарат СД должен оплатить всю сумму долга, которая составила почти 300 тыс. рублей, и 63 тысячи пени за просрочку платежей (ст.ст. 210, 309, 310 ГК РФ, ст.ст. 155, 158 ЖК РФ).

В силу ч. 3. ст. 158 ЖК РФ обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. Департамент имущества города Москвы является функциональным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия собственника в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым городским имуществом.

Суд отметил, что, независимо от условий договора безвозмездного пользования, в отношении взносов на капремонт за помещения, находящиеся в городской собственности, определён специальный порядок оплаты. Их оплачивает Департамент, за исключением имущества, переданного ГУПам. Аппарат Совета депутатов МО не является ГУПом, поэтому задолженность по взносам и пени за просрочку подлежат взысканию с Департамента (ст. ст. 210 ГК РФ, ст.ст. 158,169 ЖК РФ).

Долг по целевым взносам на благоустройство, который был утверждён общим собранием собственников помещений, суд полностью возложил на Департамент. Решение общего собрания собственников и членов ТСЖ является обязательным для собственника помещений в МКД в силу ст. 181.1 ГК РФ.

Таким образом, целевой взнос на благоустройство и ремонт общего имущества многоквартирного дома подлежит взысканию с Департамента городского имущества. Проценты, начисленные истцом на указанную сумму, не подлежат взысканию: в дело не были представлены доказательства направления Департаменту документов, необходимых для оплаты.

В итоге суд первой инстанции удовлетворил иск ТСЖ, решив взыскать долг и пени по плате за содержание и ремонт с Аппарата СД, а за капремонт и целевые взносы – с Департамента. Решение устояло в апелляционном и кассационном судах.

Пользователь нежилого помещения в МКД платит за жилищные услуги только при наличии договора с ТСЖ/УО

Аппарат Совета Депутатов подал жалобу в Верховный суд РФ, который, рассматривая спор, отметил, что:

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 39 ЖК РФ установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.
Аналогичное требование содержится в ч. 1 ст. 158 ЖК РФ.

Следовательно, департамент как собственник нежилого помещения в МКД в силу закона платит за содержание этого помещения и общего имущества в данном доме. Непосредственно на Аппарат СД указанное бремя не возложено.

Ссылка судов на то, что такая обязанность возникает из договора безвозмездного пользования, неосновательна: этот договор регулирует отношения аппарата с департаментом, а не с ТСЖ, которое стороной указанного договора не является (ч. 3 ст. 308 ГК РФ).

В отсутствие договора между пользователем нежилого помещения и ТСЖ, заключённого в соответствии с действующим законодательством и условиями договора безвозмездного пользования, обязанность по оплате расходов по содержанию общего имущества возлагается на собственника нежилого помещения.

ВС РФ отменил решение суда первой инстанции в части возложения на Аппарат СД долга за содержание и ремонт общего имущества и пеней по нему. По этому вопросу дело направлено на новое рассмотрение.

На заметку

Организации и ТСЖ, управляющие многоквартирными домами, где находятся нежилые помещения в городской собственности, должны знать, с кого взимать плату за содержание и ремонт общего имущества, взносы на капремонт и целевые средства, утверждённые общим собранием.

ВС РФ указал, что если между пользователем таким помещением и УО/ТСЖ не заключён отдельный договор о том, что средства за ЖКУ и капремонт, иные взносы должен вносить по счетам собственник помещения. Причём неважно, что на этот счёт указано в договоре, заключённом между собственником и лицом, которое на основании такого договора безвозмездно пользуется помещением.

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:

За нарушения правил содержания и ремонта МКД управляющая организация может быть оштрафована на сумму до 300 000 рублей согласно ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Читайте о том, какие обязательные услуги должна оказывать УО и какие работы проводить, чтобы надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД.

Перечень обязательных работ и услуг по содержанию МКД

Минимальный перечень работ и услуг, которые выполняет и оказывает организация, получившая лицензию на управление многоквартирным домом, изложен в постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Указанные в ПП РФ № 290 работы и услуги при их надлежащем исполнении позволяют управляющим организациям содержать общее имущество многоквартирного дома в соответствии с требованиями ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ. Они касаются соблюдения санитарно-эпидемиологических и технических норм, норм пожарной безопасности и требований к защите прав потребителей.

Информационная работа.
Взаимодействие с собственниками помещений в МКД по вопросам содержания и ремонта общего имущества, общих собраний собственников.
Аварийно-диспетчерская работа.
Содержание и ремонт конструктивных элементов МКД (фундамент, кровля, стены, окна, двери и т.д.).
Содержание дымоотводов и вентиляции.
Соблюдение норм пожарной безопасности.
Содержание и ремонт газового оборудования.
Предоставление коммунальных услуг и содержание внутридомовых инженерных систем для предоставления КУ надлежащего качества.
Приборы учёта.
Содержание мусоропроводов и контейнерных площадок, придомовой территории, входящей в общее имущество МКД.
Техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем.
Иные работы по управлению МКД.

Поговорим подробнее о каждой из этих групп, чтобы понимать, какие работы УО следует выполнять для исполнения взятых на себя обязательство по управлению МКД.

Информационная работа управляющей организации

Взаимодействие УО с собственниками по вопросам содержания и ремонта МКД

готовить предложения по содержанию и текущему ремонту, разрабатывать перечни работ и услуг и рассчитывать финансовые потребности для их выполнения, вносить предложения по проведению капремонта и использованию общего имущества МКД третьими лицами на возмездной основе;
организовывать общие собрания собственников помещений в МКД и доводить до сведения собственников проекты документов, касающихся содержания и текущего ремонта общего имущества дома, контролировать исполнение решений ОСС.

Аварийно-диспетчерская служба управляющей организации

Управляющая домом организация должна организовать работу аварийно-диспетчерской службы для приёма и исполнения заявок от жителей МКД и обеспечить АДС громкоговорящей связью с МКД, причём эта связь должна быть двусторонней.

К этой группе можно отнести контроль состояния внутридомовых инженерных систем, уровня загазованности подполий и коллекторов и оперативное устранение аварий на внутридомовых инженерных системах с соблюдением сроков, установленных на проведение таких работ.

Работы и услуги по содержанию конструктивных элементов МКД

К работам на фундаментах МКД относятся:

контроль за состоянием видимых частей фундамента дома, осмотр с помощью шурфов, составление плана мероприятий и проведение работ для восстановления фундамента в местах повреждений;
контроль за состоянием гидроизоляции фундамента, системы водоотведения и восстановление их работоспособности при обнаружении дефектов.

При осмотрах фундамента, независимо от его вида, УО необходимо обращать внимание на отсутствие коррозии арматуры, расслаивания, трещин, выпучивания, отклонения от вертикали.

проверять кровлю (крышу) на отсутствие протечек, контролировать состояние молниезащитных устройств, водоотводящих устройств, слуховых окон, выходов на крышу, пешеходных дорожек (при их наличии) на кровле;
контролировать состояние несущих кровельных конструкций, их креплений, температурных швов, внутренних водостоков, защитных бетонных плит, ограждений, дренирующего слоя, мест опирания железобетонных конструкций, окрасочного слоя металлических элементов антикоррозийными красками;
при обнаружении дефектов – планировать и проводить восстановительные и ремонтные работы;
проверять крыши на наличие мусора, грязи, снега, сосулек и наледи; при их обнаружении – проводить очистку;
проверять чердаки (при наличии): плотность закрытия дверей, состояние утеплителей, уровень температуры и влажности;
контролировать состояние перекрытий и проверять их на отсутствие трещин и коррозии, следить за состоянием их гидроизоляции, звукоизоляции, утеплителя.

выявление любых дефектов и повреждений на стенах, перегородках и местах их соединения с другими конструктивными элементами;
проверку внешней отделки фасада, внутренней отделки стен и выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных перепланировок и перестроек;
составление планов по обследованиям стен и перегородок, планов по проведению ремонтных работ по итогам осмотров и их проведение для их надлежащего содержания.

Какие именно работы должны проводиться в доме, зависит от характеристик самого многоквартирного дома и материалов, из которых он построен, поскольку для МКД из железобетонных блоков и деревянного дома работы по контролю и содержанию стен и перекрытий будут различаться.

проверять состояние входов в подвалы и приямков, уровень температуры и влажности в подвалах, рабочее состояние дверей и запорных устройств на них, гидроизоляции и водоотводящих устройств, теплозащиты;
выявлять несанкционированные изменения в изначальной конструкции подвала, отклонения от проектных условий;
устранять причины нарушения температурно-влажностного режима, принимать меры, препятствующие захламлению подвалов, подтоплению и загрязнению;
устранять выявленные неисправности.

проводить техническое обслуживание лифта, в том числе аварийное, и ремонт;
организовывать освидетельствование лифта после его ремонта и замены отдельных элементов;
организовывать диспетчерский контроль и связь с кабиной лифта;
проводить сухую и влажную уборку полов и стен лифтовых кабин, лифтовых площадок и холлов.

Надлежащим образом должны содержаться двери, окна и лестницы в многоквартирном доме. УО должна проводить проверки этих элементов на отсутствие дефектов, поломок, нарушений целостности, сколов. При обнаружении таких проблем УО должна составить план и провести восстановительные работы. Также в обязанности УО входит уборка лестниц, мытьё окон, протирка дверей и перил.

Работы по поддержанию в рабочем состоянии противопожарной системы, вентиляции и дымоходов

проверять состояние всех элементов вентиляционной и дымоотводящих систем, в том числе на засоры, повреждение антикоррозийного слоя краски, на целостность конструкций;
следить за исправным состоянием систем автоматического дымоудаления, противодымной защиты;
проводить техническое обслуживание оборудования дымоудаления и системы вентиляции и осматривать их не реже трёх раз в год;
разрабатывать планы восстановительных работ при обнаружении дефектов, повреждений в системах вентиляции и дымоудаления.

проводить осмотры состояния пожарной сигнализации, пожарных выходов, лестниц, лазов, проходов, систем аварийного освещения, систем пожаротушения и средств противопожарной защиты;
менять вышедшие из строя датчики, проводку и противопожарное оборудование, ремонтировать сигнализации, цепи заземления, очищать пожарные гидранты от мусора и наледи.

проверять состояние внутридомового оборудования и устранять неисправности, которые могут привести к скоплению газа в доме;
проводить техобслуживание и ремонт систем контроля загазованности помещения;
принимать меры по обеспечению безопасности людей при ликвидации утечки газа.

Обязанности УО по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества

проверять исправность и проводить техобслуживание общедомовых ПУ, систем горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), отопления (трубопроводов, измерительных комплексов, теплопунктов), энергоснабжения (в том числе изоляции проводов, устройств защитного отключения); контролировать параметры теплоносителя и воды, герметичность трубопроводов;
проводить гидравлические испытания, пробные топки, промывки центральных систем отопления, промывку водонапорных баков, прочистку ливневой канализации, ликвидировать засоры, удалять воздух из системы отопления;
планировать и проводить ремонт, устраняя дефекты, в том числе заменять неисправные контрольно-измерительные приборы, восстанавливать герметичность трубопроводов;
проводить техническое обслуживание всех внутридомовых инженерных систем;
являясь исполнителем КУ, предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества, заключая договоры с РСО, производить расчёт и перерасчёт платы за предоставленные КУ;
принимать от жителей МКД жалобы на коммунальные услуги ненадлежащего качества, проверять заявленные факты, информировать потребителей о причинах предоставления услуг ненадлежащего качества.

организовывать установку, ввод в эксплуатацию и снятие показаний ОДПУ;
принимать или самостоятельно снимать показания ИПУ, уведомлять потребителей о сроках снятия показаний и проверки ИПУ, последствиях недопуска исполнителя КУ в жилое помещение для проверки ИПУ;
организовать техобслуживание ОДПУ.

Содержание мусоропроводов и придомовой территории

следить за состоянием мусоропроводов, мусоросборных камер, вовремя очищать и промывать их, устранять засоры, проводить дезинфекцию, ремонтировать мусоропровод и отдельные его элементы при выходе их из строя;
организовать контейнерные площадки для сбора ТКО и обеспечить их уборку, очищать и промывать мусорные урны на придомовой территории МКД;
собирать опасные отходы и передавать в специализированные организации, отвечающие за их обезвреживание и захоронение;
вывозить отходы и сточные воды септиков из дворовых туалетов, если таковые расположены на придомовой территории МКД.

Для содержания в надлежащем состоянии придомовой территории УО должна убирать дворы и входные группы подъездов, стричь газоны, очищать дворы от снега и наледи. Также к обязанностям УО относятся работы по обеспечению доступности общего имущества МКД для инвалидов, по содержанию установленного для них оборудования в рабочем состоянии и ремонту при выходе его из строя.

Справочник РосКвартала

Справочник обязательных для управляющей организации работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, включает 277 позиций.

Читайте также: