Военнослужащий получил квартиру в собственность как продать

Обновлено: 17.05.2024

Военная ипотека представляет собой продукт, который пользуется в последнее время большим спросом. Но не все аспекты ясны широкому кругу заемщиков.

Продажа недвижимости, приобретенной по военной ипотеке, имеет свои особенности. Их необходимо учесть перед началом процесса продажи по военной ипотеке. О том, как продать квартиру, купленную по военной ипотеке, читайте в статье.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Продажа квартиры по военной ипотеке: риски продавца

Решив продать квартиру, необходимо учесть все риски, присущие процедуре.

Достоинства продажи и недостатки

СПРАВКА: Жилье, которое будет продано по военной ипотеке, будет оставаться в залоге у кредитно-финансовой организации до тех пор, пока заемщик не погасит обязательства. При оформлении сделки по продаже право собственности на недвижимость сразу оформляется на покупателя.

Военная ипотека для продавца квартиры даёт ему следующие преимущества:

средства, вырученные за продажу жилья, поступят на счет в банке. Получить наличные можно в любое время;
квартиру можно продать выгодно, по высокой рыночной цене;
сделка находится под пристальным контролем со стороны банка. Кредитно-финансовая организация гарантирует, что сумма, указанная в договоре, поступит на банковский счет продавца.

Необходимо отметить и следующие недостатки, присущие продаже квартиры, приобретенной по военной ипотеке:

реализовать можно только то жилье, с которого снято обременение;
для продажи можно обращаться только в тот банк, который получил специальную аккредитацию;
после осуществления сделки придется заплатить налог;
для получения денег от продажи объекта придется подождать чуть дольше, чем при продаже квартиры при обычной ипотеке.

Требования к недвижимости

ВАЖНО: Военный выбирает недвижимость, ориентируясь на собственные предпочтения. Но он должен принять о внимание то, что недвижимость должна соответствовать требованиям кредитно-финансовой организации.

Каждый банк предъявляет свой список требований, но список главных пунктов стоит выделить следующее:

объект недвижимости должен находиться в хорошем состоянии.
Инженерные системы должны также находиться в хорошем состоянии, это же стоит сказать и о состоянии коммуникаций.
Перепланировки должны отсутствовать.
У владельца должны быть на руках все правоустанавливающие документы.
Третьи лица не должны иметь права собственности на объект.

Можно ли продать квартиру купленную по военной ипотеке?

Можно ли продать квартиру в военной ипотеке? Да, но продать объект не получится в следующих случаях:

Если недвижимость приобретена по военной ипотеке, долг перед банком погашен, то владелец недвижимости может распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Какие банки работают с военной ипотекой и каковы условия оформления ипотечных займов, можно узнать в этой статье.

Продать квартиру нельзя, если не получено разрешение на процедуру. Его выдает кредитный комитет. Получить его можно в той кредитно-финансовой организации, где будет происходить процедура.

Если решение о предоставлении займа будет положительным, банк открывает счет. Через него будут совершаться все операции.

ВНИМАНИЕ: Продавец должен за свой счет осуществить независимую оценку объекта, только после этого возможна продажа жилья. На следующем этапе с банком заключается соглашение, оно касается продажи недвижимости. После этого договор регистрируется. На завершающем этапе банк перечисляет деньги на счет продавца, а лицо, покупающее квартиру, получает ключи.

Если имеется долг перед банком

В этом случае ситуация более сложная. Чтобы продать недвижимость, придется рассчитаться с государством и банком. Вся сумма вновь возвращается на счет военнослужащего в Росвоенипотеке.

Кроме того, заключение сделки потребует времени, придется предоставить больше документов. Сложностей не возникнет, если жилье выставлено на продажу из-за переезда военнослужащего по долгу службы.

При увольнении погашать свои обязательства придется в любом случае. Платить можно из собственных накопленных средств, либо взяв кредит (подробно о том, как осуществить возврат денежных средств по военной ипотеке и проверить сумму накоплений, мы рассказывали в отдельной статье). Следует помнить, что при увольнении с военной службы долговые обязательства перед кредитно-финансовой организацией могут увеличиться. Поскольку причины увольнения могут быть разными, в каждом случае действия продавца будут отличаться. Подробно о том, как взять ипотеку бывшим военнослужащим и что будет с займом при увольнении или в случае смерти, читайте тут. Далее будет рассказано, как продать квартиру по военной ипотеке.

Пошаговая инструкция

В этом разделе будет дана пошаговая инструкция по продаже квартиры по военной ипотеке.

Важно правильно подготовиться к продаже недвижимости.

Сделка состоит из следующих шагов:

Подготовка документов

Военный, желающий приобрести жилье, должен принести копию паспорта, а также предоставить свидетельство о том, что он является участником накопительной программы. Когда все необходимые документы будут переданы в банк, заемщик должен заполнить заявку на кредит. После этого банк выполнит процедуру проверки данных, на это отводится два дня.

Продавец недвижимости должен принести бумаги:

Военная ипотека — это отличная возможность для граждан получить недвижимость. На нашем сайте вы найдете статьи, из которых узнаете о плюсах и минусах военной ипотеки, а также как оформить и получить льготный займ, кто имеет право стать участником программы, какие документы нужны, каковы нюансы покупки квартиры и условия предоставления ипотеки, в том числе военному, служащему по контракту.

Заключение

Продать квартиру по военной ипотеке можно, если отсутствует обременение. При наличии задолженности перед банком сначала необходимо погасить задолженность.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Военнослужащему, купившему квартиру по военной ипотеке, может понадобиться продать ее по тем или иным причинам.

Для того, чтобы правильно осуществить эту процедуру, нужно знать порядок проведения сделок с квартирами, которые находятся в обременении.

В статье рассмотрим, каковы условия продажи, какие существуют варианты, а также узнаем как правильно оформить куплю-продажу и снять обременение.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Каковы условия продажи?

Существует несколько способов продать квартиру для участников НИС:

Снять обременение перед “Росвоенипотекой”, а также перед банком, погасив свои обязательства (механизм снятия обременения с ипотечной недвижимости регулируется Федеральными законами “Об ипотеке” от 16.07.1998г., “О госрегистрации недвижимости” от 13.07.2015г.).
Если обременение не снято, возможна продажа недвижимости по переуступке прав.

Какие существуют варианты?

Первый вариант продажи квартиры участника накопительно-ипотечной системы — вывод жилья из-под залога у кредитора и государства. Согласно Постановлению Правительства №370 от 15.05.2008г. обременение перед “Росвоенипотекой” может быть снято по достижению определенного срока службы, а также при увольнении по льготным основаниям.

Важно: снятие обременения при увольнении по льготным основаниям в каждом отдельном случае также требует определенной выслуги лет (ФЗ №117, ст.10).

Если же военнослужащий уволился из рядов вооруженных сил и выслуга лет либо причина увольнения не позволяет ему снять обременение с жилья, приобретенного по военной ипотеке, он обязан выплатить долг государству. Только после этого квартиру можно будет продать.

Второй залогодержатель — банк. Для снятия обременения заемщик должен вернуть сумму займа и процентов по нему.

В качестве варианта погашения обязательств можно использовать такой способ:

оформить потребительский кредит в банке;
покрыть долговые обязательства по ипотеке;
продать недвижимость;
из вырученных средств погасить потребительский кредит.

Еще один возможный вариант — это заключение предварительного соглашения между продавцом и покупателем о предоставлении первому необходимой для покрытия долга суммы в счет оплаты стоимости квартиры. После выплаты средств банк снимает обременение и квартира может быть продана.

Квартиру, купленную по военной ипотеке, можно продать и без снятия обременения. Для этого существует вариант переуступки прав или цессии. Процедура заключается в привлечении кредитора к договору купли-продажи в качестве третьего лица по предварительному согласованию.

Долговые обязательства перед банком переходят к покупателю жилья. Таким образом, он получает два требования на оплату — прежнему владельцу и кредитору. Банк в таком случае предъявляет к оплате сумму, равную разнице между полным размером ссуды и частью, которая была погашена.

Пошаговая инструкция

Продажа квартиры после снятия обременения включает следующие этапы:

Уведомление банка и “Росвоенипотеки” о намерении продать жилье.
Снятие обременения с квартиры.
Обращение в регистрационную палату для получения свидетельства о собственности без обременения.
Поиск покупателя на квартиру.
Подготовка необходимых документов для продажи такой квартиры.
Заключение сделки купли-продажи.

Для лучшего понимания целей и последовательности действий ниже приведена пошаговая инструкция по продаже недвижимости этим способом.

Как уведомить банк и “Росвоенипотеку”?

Уведомление о намерении продать квартиру в банк и “Росвоенипотеку” должно поступить в письменной форме. При этом кредитор вправе потребовать обоснование такого желания. Вескими причинами могут быть:

потребность увеличить жилплощадь в связи с пополнением в семье;
переезд на другое место жительства по личным причинам или в связи с работой;
расторжение брака и, как следствие, раздел имущества;
ухудшение финансового состояния.

Внимание: заемщик должен заблаговременно сообщить кредитору о своем намерении погасить ссуду (за 1 месяц, если иное не предусмотрено договором).

Снятие обременения

Снятие обременения с квартиры состоит из таких этапов:

Предупреждение банка и “Росвоенипотеки” о желании досрочно погасить долг и снять обременение.
При необходимости подать заявление на получение нового свидетельства участника НИС (если военнослужащий намеревается в дальнейшем приобрести квартиру по этой программе).
Проведение расчетов с кредитором и “Росвоенипотекой” для снятия обременения.
Получение подтверждения о снятии обременения.
Обращение в Регистрационную палату для получения свидетельства о собственности.

Денежные средства, возмещенные государству, зачисляются на личном счете участника НИС. Военнослужащий вправе повторно воспользоваться ими для приобретения нового жилья. Такое право может быть реализовано до 42 лет.

Обращение в регистрационную палату

После погашения долговых обязательств военнослужащий должен обратиться в регистрационную палату с заявлением от своего имени и от имени кредитора для получения свидетельства о собственности без обременения. Данный документ заверяется в банке. К нему необходимо приложить:

копию паспорта и ИНН, СНИЛС;
свидетельство о праве собственности и договор купли-продажи;
договор ипотеки;
справку от кредитора о покрытии долговых обязательств;
закладную на квартиру.

В течение пяти рабочих дней Росреестр рассматривает заявление и оформляет свидетельство о собственности без обременения.

Если военнослужащий получил право на снятие обременения по выслуге лет или увольнении на льготных основаниях (ст.10 ФЗ №117), “Росвоенипотека” выдает ему нотариальную доверенность на внесение изменений в ЕГРН. Обременение считается снятым с момента внесения изменений в Росреестр.

Поиск покупателя

Найти покупателя на квартиру, приобретенную по военной ипотеке, при достаточно высокой стоимости непросто. Если процедура снятия обременения уже проведена, то покупка-продажа жилья не будет осложнена дополнительными процедурами и затянута во времени. Когда же предполагается внесение залога покупателем для погашения кредита, заключение сделки будет более хлопотным и займет больше времени.

Обременение банком снимается сразу после погашения обязательств, однако, о таком намерении нужно предупредить заранее. Вывод недвижимости из-под залога государства займет не меньше месяца.

Найти покупателя на квартиру военнослужащий может самостоятельно (например, через СМИ или интернет-ресурсы), а также с привлечением риелторских агентств.

Список необходимых документов

Для продажи квартиры, приобретенной по программе ипотечного кредитования, потребуются такие документы:

копии паспорта покупателя и продавца;
правоустанавливающая документация — выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости, технический паспорт, договор купли-продажи;
выписка из лицевого счета квартиры;
договор задатка (при необходимости);
квитанция или выписка по счету, подтверждающая погашение долговых обязательств;
справка от банка о возмещении долга;
справка о снятии обременения с недвижимого имущества;
закладная.

Заключение сделки

После снятия обременений стороны соглашения переходят непосредственно к процедуре купли-продажи.

Внимание: дальнейшая процедура перехода имущественных прав проводится по общей схеме в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Первоначально заключается договор. Этот документ должен содержать такую информацию:

Дата и место подписания соглашения.
Обозначение сторон (покупатель, продавец), их ФИО, адреса прописки, паспортные данные.
Предмет договора — передача права собственности на объект недвижимости с подробным его описанием:

Договор считается действительным с момента его подписания. Право собственности у покупателя возникает после его регистрации в ЕГРН (ст. 551 ГК РФ).

Схема действий при переуступке прав

Для продажи квартиры по переуступке прав первоначально нужно найти покупателя. Продать такую недвижимость можно третьим лицам, готовым возместить долговые обязательства перед кредиторами за военнослужащего. Можно продать квартиру другому военному — участнику накопительно-ипотечной системы. При переуступке прав снятие обременения не требуется, что упрощает процедуру купли-продажи.

Внимание: “Росвоенипотека” разработала следующую схему для участников НИС, желающих продать недвижимость: владелец квартиры, купленной по военной ипотеке, продает ее другому военнослужащему — участнику НИС. Последний берет на себя долговые обязательства перед банком.

Для того, чтобы найти покупателя, можно разместить объявление на сайте “Росвоенипотеки” в разделе “Объявления участников НИС о продаже квартир”.

Участникам соглашения нужно обратиться в банк. Дальнейшие действия:

Покупатель получает одобрение кредитора на ипотеку.
Четыре стороны — продавец, покупатель, кредитное учреждение и “Росвоенипотека” заключают договор цессии.
Банк переводит средства “Росвоенипотеке” в счет покрытия долга военнослужащего.
Проводится государственная регистрация переуступки прав покупателю.

Для проведения государственной регистрации в госреестре потребуются такие документы:

разрешение банка на переуступку;
договор цессии;
договор купли-продажи квартиры;
документация, подтверждающая оплату стоимости жилья;
акт взаимозачета требований;
акт передачи документов от продавца покупателю.

Процедура проводится достаточно быстро и подходит для срочной продажи квартиры, однако юридические сложности предполагают снижение цены на недвижимость.

Как взять сотрудникам Росгвардии, вневедомственной охраны и служащим по контракту? по этой программе?
Как купить дом, таунхаус или земельный участок под строительство жилья? и необходимые документы для оформления.

Военнослужащий вправе продать квартиру, купленную по программе НИС. Для этого существует два варианта — досрочное снятие обременения либо переуступка прав. Каждая процедура имеет свои особенности и требует определенного порядка действий.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Продать квартиру по военной ипотеке можно, но сделка будет отличаться от стандартной купли-продажи. Перед этим важно узнать способы и особенности продажи, требуемый перечень документов, и другие детали. Рассмотрим, как провести сделку правильно, чтобы ее одобрила Росвоенипотека и банк, и придется ли платить налоги после нее.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

В статье расскажем:

Можно ли продать квартиру в военной ипотеке?

В ипотечной сделке участвуют несколько сторон:

Росвоенипотека. На индивидуальном счету участника НИС копятся деньги, перечисляемые Минобороны. При покупке квартиры их перечисляет Росвоенипотека в качестве первоначального взноса.
Банк. Важно, чтобы у него была программа ипотечного кредитования военнослужащих.
Военный-заемщик.

Собственником квартиры сразу становится военнослужащий, но до полного погашения задолженности она находите в залоге у банка и Росвоенипотеки. Поэтому продать ее не так-то просто: пока есть обременения, сделку в любом случае придется согласовывать с обеими сторонами.

Важно! Если долг полностью погашен, обременение снимается в течение трех рабочих дней. После этого военнослужащий может распоряжаться квартирой по своему усмотрению, не согласовывая сделки с банком или Росвоенипотекой.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как продать квартиру по военной ипотеке?

Есть несколько способов продажи недвижимости в военной ипотеке (ВИ):

Полное погашение долга.
Переуступка прав по военной ипотеке другому участнику НИС.
Переуступка по военной ипотеке третьему лицу.

Рассмотрим все варианты подробно.

Погашение долга

Чтобы снять обременение, перед продажей можно полностью погасить долг, взяв потребительский кредит. Схема выглядит так:

Военнослужащий берет потребкредит в размере остатка задолженности по ипотеке и суммы средств, перечисленных Росвоенипотекой за жилье. Они возвращаются на индивидуальный счет, в дальнейшем деньги можно повторно использовать для ВИ.
Потребкредитом погашается долг перед банком и Росвоенипотекой.
В Росвоенипотеку подается заявление о снятии обременения.
Обременение снимается, недвижимость продается.
С вырученных от продажи жилья денег погашается потребительский кредит.

Обратите внимание! В самом начале процедуры нужно оповестить банк и Росвоенипотеку о намерениях продать жилье и снять обременения. В это же время подается заявление о выдаче второго свидетельства участника НИС, чтобы в дальнейшем снова можно было купить недвижимость по военной ипотеке.

Переоформление ипотеки на военнослужащего

Этот вариант самый простой, и одобряется кредиторами чаще всего:

Заемщик находит покупателя, имеющего право на использование ВИ.
Сделка согласуется с Росвоенипотекой и банком.
Продавец и покупатель заключают договор цессии.
Ипотечный договор переоформляется на покупателя. Права и обязанности заемщика переходят к нему.
Продавец возвращает деньги, выплаченные Росвоенипотекой банку. В дальнейшем их снова можно будет использовать для покупки другой квартиры по такой же программе.

Весь процесс в среднем занимает около месяца.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Можно ли продать квартиру в залоге у банка и как это сделать?

Можно ли и как продать квартиру с прописанным человеком?

Переоформление ипотеки на третье лицо

Продать ипотечную квартиру в ипотеку можно и постороннему человеку, не являющемуся участником НИС. Но погашать задолженность перед банком он уже будет самостоятельно.

Как выглядит сделка:

Собственник согласовывает сделку с Росвоенипотекой и банком, получает разрешение на продажу.
Находит покупателя с предодобренной ипотекой, желательно в том же банке, где оформлена и ВИ.
Кредитор проверяет все документы на недвижимость, ипотечный договор переоформляется на покупателя.
Продавец возвращает деньги на счет в НИС.

Важно! Если ВИ оформлена в одном банке, а покупатель получил предварительное одобрение в другом, могут возникнуть сложности. Проще всего переоформить ипотеку даже по разным программам в одном и том же учреждении.

Документы для продажи квартиры по военной ипотеке

Перед тем как продать квартиру, купленную по военной ипотеке, нужно заранее подготовить полный пакет документов:

паспорт;
старый договор купли-продажи, на основании которого оформлено право собственности;
выписка из домовой книги;
техпаспорт;
выписка из ЕГРН;
согласие супруги;
разрешение органа опеки, если в квартире есть доля ребенка;
справка об остатке задолженности;
справка о перечисленных Росвоенипотекой суммах за жилье.

Совет юриста: выписку из ЕГРН и разрешение органа опеки лучше получать непосредственно перед сделкой. Большая часть документов имеет ограниченный срок действия.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Расходы при продаже квартиры по военной ипотеке

Госпошлину за регистрацию перехода права собственности (2 000 руб.) оплачивает покупатель. У продавца могут возникнуть расходы только в нескольких случаях:

Нотариальное удостоверение договора обойдется в 0,5% стоимости жилья, не более 20 000 руб. Стороны могут разделить расходы пополам, но пошлину нотариусу обычно оплачивает продавец.
Получение дубликатов документов в случае утери – от 500 руб. в зависимости от типа документа.
Получение справки об отсутствии долгов по ЖКУ – не более 200-300 руб.
Независимая оценка стоимости недвижимости – от 2 000 руб.
Нотариальное согласие супруги на продажу квартиры – от 1 000 руб.

Важно! Разрешение органа опеки на отчуждение доли ребенка оформляется бесплатно.

Продажа квартиры, полученной военнослужащим: риски

Стороны сделки практически ничем не рискуют, но есть обстоятельства, которые могут усложнить процесс:

Банк или Росвоенипотека не разрешают продавать жилье. Такое бывает, если заемщик не погашает задолженность, или нет возможности переоформить ипотеку на покупателя.
Покупатель с ипотекой, и его банк отказывает в выдаче жилищного кредита на квартиру продавца.

Кроме того, ипотечные сделки проводятся гораздо дольше, чем обычные, поэтому найти покупателя, согласного на покупку жилья с обременением, будет сложнее.

Налоги после продажи

Если недвижимость была в собственности менее пяти лет, налог в размере 13% платить придется. Налоговую базу можно уменьшить на сумму расходов, понесенных при покупке. Например, если квартира куплена за 2 000 000 руб., а продана за 2 500 000 руб., НДФЛ платится только с 500 000 руб. и составит 65 000 руб.

Если подтвердить расходы на приобретение жилья не получается, можно воспользоваться вычетом в размере 1 000 000 руб. В таком случае из 2 500 000 вычитается 1 000 000 руб. НДФЛ рассчитывается от 1 500 000 и составит 195 000 руб.

Примечание: декларация 3-НДФЛ предоставляется в ИФНС до 30 апреля года, следующего за годом сделки. Налог платится до 15 июля. Помимо декларации понадобится паспорт, ДКП и документ, подтверждающий расходы на покупку недвижимости.

Вопросы о продаже квартир по военной ипотеке

Продажа без снятия обременений возможна только при переоформлении ипотеки на покупателя. В остальных случаях Росреестр не зарегистрирует сделку.

Купил квартиру по военной ипотеке, за несколько лет появились долги по обычным кредитам, есть просрочки. Могут ли банки забрать у меня жилье?

Единственное жилье изымается по решению суда лишь в том случае, если оно в залоге. По военной ипотеке долгов нет, значит, забрать его не смогут, к тому же оно в залоге у кредитора и Росвоенипотеки по договору.

Деньги за квартиру обычно перечисляются продавцам в течение 5-10 дней после регистрации права собственности.

Заключение эксперта

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке, возможна, но придется или досрочно погашать задолженность и рассчитываться с Росвоенипотекой, или переоформлять жилищный кредит на покупателя.
После продажи квартиры с военной ипотекой продавец снова сможет приобрести жилье по сертификату за счет государства, а полученная от покупателя часть денег возвращается на лицевой счет НИС.
Продажа квартиры с военной ипотекой возможна только по согласованию с банком и Росвоенипотекой.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме?

Можно ли и как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Можно ли и как продать муниципальную квартиру без приватизации?

Как продать квартиру через ипотеку?

Как оформить квартиру в собственность после покупки по ипотеке?

Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок?

Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ

Мы используем файлы cookie, чтобы предоставить пользователям больше возможностей. Условия использования смотрите здесь.

ИП Браташов А.С. ИНН: 633038934522. ОГРНИП: 321631300031072

Деньги за квартиру обычно перечисляются продавцам в течение 5-10 дней после регистрации права собственности.

Многие военнослужащие не спешат использовать своё право на приобретение жилья по накопительно-ипотечной системе (НИС) и причин этому немало. Одни ожидают лучшего момента для покупки посредством ипотечного кредита, кто-то старается накопить большую сумму на именном накопительном счёте. Другие считают, что купленную по военной ипотеке квартиру в последующем не продашь, а в жизни могут возникнуть различные ситуации, когда это необходимо, тем более у военных с частыми переездами, и длительными командировками.

Права и обязанности военного ипотечника

Участник военной ипотеки, подписавший кредитный договор и договор целевого жилищного займа, становится полноценным заёмщиком и попадает под действие 102-ФЗ об ипотеке. В соответствии с законом об ипотеке военнослужащий обладает определёнными правами и обязанностями перед залогодержателями – банком и Росвоенипотекой.

Так, статья 29 102-ФЗ разрешает использовать залоговую недвижимость по её прямому назначению – проживать в ней. А статья 37 поясняет, что залог можно отчуждать, в том числе путём её продажи, но только при согласии залогодержателя.

Как снять обременение?

Проведение сделки с недвижимым имуществом, на покупку которого были привлечены кредитные средства банка и накопления участника НИС, невозможно до полного исполнения обязательств по договорам, и поэтому военнослужащим приходится искать всевозможные решения.

Если у военнослужащего есть собственные средства, позволяющие закрыть долговые обязательства по обоим договорам – кредитному договору и договору целевого жилищного займа, тогда проблема решается просто. Производится погашение долга перед банком с последующим снятием обременения. Одновременно возвращаются накопления (прим. – первоначальный взнос и все ежемесячные платежи, перечисленные в погашение ипотеки) на именной счёт в Росвоенипотеке и пишется заявление на снятие обременения в пользу государства. В этом случае необходимо только понимать сам процесс возврата средств в Росвоениптеку и снятия обременения в пользу РФ.

Сложнее провести такую сделку в случае, если у военнослужащего отсутствует возможность использования личных средств, тогда приходится рассматривать разнообразные алгоритмы погашения обязательств.

Если средств для погашения нет или недостаточно, то можно обратиться в банк за нецелевым кредитом, которым и гасятся задолженности перед обоими залогодержателями. Ставки по таким кредитам зависят от наличия обеспечения – залога и/или поручительства. При наличии поручителя можно получить нецелевой кредит по ставкам от 11% годовых.

Например, Газпромбанк предоставляет потребительские кредиты с поручительством на сумму до 3,5 млн. рублей под 11,4% годовых на срок до 60 месяцев. Банк ВТБ предоставляет нецелевые кредиты владельцам зарплатных карт (прим. – большинство военнослужащих являются владельцами зарплатных карт ВТБ) на сумму до 5,0 млн. рублей на 5 лет под ставку от 11,9% годовых. Если участник НИС имеет военную ипотеку, оформленную в Сбербанке, он может получить кредит в размере до 1,0 млн. рублей под 13,5%.

Те средства, который участник НИС возвращает на свой именной счёт в Росвоенипотеке, восстанавливаются в полном объёме и могут использоваться им повторно для покупки другого жилья.

Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке?

Возможный порядок действий перед банком выглядит следующим образом:

необходимо сообщить в банк о намерении снять обременение и продать недвижимость, узнать примерную сумму задолженности;
найти покупателя квартиры и договорится о получении средств, в случае использования его денег для погашения обязательств, и/или получить потребительский кредит на недостающую сумму;
выяснить в банке величину долгового остатка по ипотеке с учётом процентов по основному долгу и погасить его;
получить в банке закладную и произвести действия, направленные на погашение регистрационной записи об обременении в пользу банка.

Одновременно с манипуляциями по снятию обременения в пользу банка проводить действия по погашению задолженности перед Росв оенипотекой:

путём написания заявления в Росвоенипотеку выяснить сумму долга по договору ЦЖЗ, и вернуть на свой именной счёт все накопления;

После того как все обременения с квартиры будут сняты участник НИС заключает с покупателем основной договор купли-продажи квартиры и производится регистрация перехода права собственности.

Сам по себе процесс назвать быстрым нельзя. Основные сроки занимают действия, направленные на погашение регистрационной записи об ипотеке в пользу РФ. Каждое заявление – на предоставление суммы долга и снятие обременения, направляемое участником НИС в Росвоенипотеку, обрабатывается в течение 30 дней. С банком данные действия проходят быстрее, средний срок снятия обременения в пользу банка 2–3 недели.

Каждая сделка по продаже квартиры, купленной по военной ипотеке, носит индивидуальный характер, и требует тщательного подхода. Невозможно прописать единые условия проведения таких сделок. В каждой ситуации необходимо просчитывать различные варианты. В учёт берутся все составляющие – год и месяц получения кредита, какое жильё приобреталось – новостройка или устаревший жилой фонд, сколько лет военной выслуги у участника НИС.

Например, при наличии у участника НИС 20 лет военной службы в календарном или льготном исчислении, можно погасить долг перед банком, а обременение в пользу РФ снять путём написания соответствующего рапорта с предоставлением справки из банка о выполненных обязательствах по кредитному договору.

Более 16 лет в России действует накопительно-ипотечная система. С помощью нее военные могут купить квартиру или дом, используя госсредства. Рассказываем, как получить военную ипотеку, какие у нее есть ограничения и подводные камни

Эксперты в этой статье

Что такое военная ипотека и НИС

Накопительно-ипотечная система обеспечения военнослужащих жильем (НИС) объединила в себе разнообразные финансовые инструменты и механизмы для приобретения жилья. В основе системы заложен механизм накопления средств, их инвестирования с целью сохранения от инфляции и получения дополнительного дохода, который также используется военнослужащим. Программу запустили в 2005 году. Ее регулирует № 117 ФЗ от 2004 года.

Участниками системы могут стать все военнослужащие, заключившие свои первые контракты после 2005 года. Для большинства из них участие обязательно, для некоторых, в основном солдатов и сержантов, добровольное.

Сначала по НИС у военнослужащего накапливаются средства за счет ежегодных взносов из бюджета и доходов от их инвестирования. Первые три года использовать средства нельзя, а дальше военнослужащий должен принять решение. Можно продолжить накапливать, преумножая за счет получения дохода от инвестирования, и использовать впоследствии для приобретения жилья. Если накопленных средств к моменту принятия решения о приобретения жилья не хватает, можно обратиться в банк для оформления военной ипотеки, используя накопленные средства как первоначальный взнос.

Накопительно-ипотечная система обеспечения военнослужащих жильем (НИС) объединила в себе разнообразные финансовые инструменты и механизмы для приобретения жилья (Фото: Tanya Kukarkina/Unsplash)

Какое жилье можно купить по военной ипотеке?

Кредиты по военной ипотеке выдаются по условиям банков на основе единых требований стандарта ипотечного кредитования военнослужащих, утвержденного приказом Министра обороны РФ от 9 октября 2018 г. № 558.

Основные параметры кредита — это аннуитетный платеж и фиксированная процентная ставка. Максимальный срок кредита определяется оставшимся периодом до достижения военнослужащим предельного возраста прохождения военной службы — у большинства это 50 лет. Соответственно рассчитывается и максимальная сумма, которую может получить военнослужащий. Если оба члена семьи участвуют в НИС, то можно получить военную ипотеку совместно. По военной ипотеке разрешается покупать квартиру, частный жилой дом с землей или таунхаус, участвовать в долевом строительстве. Приобретение земли и строительство на ней дома недоступно военнослужащим с выслугой менее 20 лет, а имеющие такой стаж могут получить накопленные средства и использовать их на покупку земли и строительство дома.

Кредиты по военной ипотеке выдаются по условиям банков на основе единых требованиях стандарта ипотечного кредитования военнослужащих (Фото: ТАСС/ Донат Сорокин )

Если военный покупает в ипотеку квартиру на вторичном рынке, к ней применяются обычные требования, как и по гражданской ипотеке. Часто банки отказываются кредитовать сделки в старых домах с высокой степенью износа или сделки, проводимые по доверенностям. Также квартира должна быть свободна от обременений и долгов по коммунальным платежам.

Отдельный дом с земельным участком по военной ипотеке можно купить, если в нем есть возможность прописаться. Участок при этом тоже должен находиться в собственности. А вот купить дачу не получится. Приобретение долей в квартире или частном доме законодательством о НИС также не предусмотрено.

Накопления по военной ипотеке

Накопления состоят из взносов от государства и дохода от их инвестирования. Размер годового взноса одинаковый для всех военнослужащих независимо от званий, родов войск и выслуги лет. Ежегодно он увеличивается. В 2005 году, когда военную ипотеку запустили, годовая субсидия составляла 37 тыс. руб. В 2010 году — уже 175 тыс. руб. В 2020 году сумма достигла 288 тыс. руб. в год, или 24 тыс. руб. в месяц. В 2021 году субсидия составляет 299 081 руб. в год, или 24 923 руб. в месяц. Размер накоплений, который накопился на счету военнослужащего, можно узнавать ежегодно в воинской части.

Как это работает? Допустим, военнослужащий стал участником НИС в январе 2018 года. В январе 2021 года он решил взять в ипотеку двушку в новостройке за 4,3 млн руб., оформив кредит под 6% годовых на 20 лет. Максимальная сумма по кредиту для него составит порядка 3,5 млн руб. К моменту открытия ипотеки за три года на его счете накопилось более 800 тыс. руб. Этими деньгами он может оплатить около 20% стоимости квартиры. Месячный платеж составит 24 923 руб. (1/12 годового взноса за 2021 год).

Кто может получить военную ипотеку

На военную ипотеку могут рассчитывать только военные-контрактники. В обязательном порядке в НИС включаются:

офицеры, выпустившиеся из военного образовательного учреждения и получившие первое звание после 1 января 2005 года;
мичманы и прапорщики, которые пришли на службу после этой даты и отслужили три года;
офицеры, которые вернулись на службу из запаса;
солдаты, матросы, сержанты и старшины, поступившие на военную службу по контракту после 1 января 2020 года и отслужившие три года.

Некоторые другие категории военнослужащих могут подать рапорт о включении в НИС в добровольном порядке. Напомним, что право на приобретение жилья наступает у военнослужащего через три года после вступления в НИС.

— Накопительно-ипотечная система — одна из важнейших форм социальной поддержки военнослужащих. Перевод обязательств государства перед военнослужащими в денежную форму в виде накопительно-ипотечной системы расширил возможности в приобретении жилья и позволил сотням тысяч семей военных решить жилищный вопрос с помощью государства и банков.

Система развивается в ногу со временем и уже доказала свою эффективность на деле и при этом постоянно совершенствуется. Сейчас участникам НИС на рынке жилья доступно почти все — от покупки квартиры на вторичном рынке до долевого участия в строительстве жилья с применением мер государственной поддержки, а также покупка жилого дома и земельного участка, на котором он расположен. Кроме того, и это, пожалуй, самое важное, пользуясь возможностями НИС, военнослужащий располагает полной самостоятельностью от выбора стратегии (копить средства или приобретать жилье) до выбора региона и населенного пункта независимо от места прохождения военной службы, потребительских свойств и качества жилья.

Необходимо отметить, что военнослужащие при приобретении жилья наравне с обычными гражданами могут использовать все существующие механизмы государственной поддержки семей с детьми, начиная от материнского капитала до выплаты на третьего или последующих детей в размере 450 тыс. руб. А при приобретении жилья в новостройках получают ипотеку также по пониженным ставкам.

В какие банки обращаться?

Ставка по военной ипотеке по обычным программам начинается с 6,75%. Предоставляют военную ипотеку 13 банков:

Пять банков из списка предоставляют военнослужащим с двумя и более детьми льготную семейную ипотеку по ставке около 5%. Ставка на приобретение новостройки по программам господдержки — около 6%.

Могут ли отказать?

Рефинансирование

С 2018 года доступно рефинансирование военной ипотеки под более низкий процент (Фото: Сергей Савостьянов/ТАСС )

Например, у семьи супругов-военных родилась двойня, и в 2020 году они решили рефинансировать ипотеку по семейной программе под 6%. Месячный платеж для них сократился с 38 тыс. до 30 тыс. руб. Это значит, что полностью погасить ипотеку они смогут не в 2028 году, а в середине 2027-го.

Что будет с квартирой, если уйти со службы до погашения ипотеки?

Если военнослужащий расторг контракт, отслужив менее 20 лет, он лишается права на средства и должен будет возвращать в течение десяти лет все, что ему предоставило государство, и выплачивать ипотечный кредит самостоятельно. При своевременном внесении платежей квартира остается в собственности бывшего военнослужащего.

Когда военнослужащий уволился после 20 лет службы, но так и не воспользовался накопленными средствами из НИС, он может получить их от государства и потратить по своему желанию.

Комментарии экспертов

Александр Трыкин, руководитель отдела продаж IKON Development:

— Как часто военнослужащим, которые не включаются в НИС автоматически, дают право участия в военной ипотеке по рапорту? Что для этого нужно?

— Накопительная программа для военнослужащих была разработана в 2005 году. Чтобы стать участником НИС, заемщику необходимо числиться в рядах военнослужащих по контракту, иметь гражданство РФ и быть включенным в реестр участников программы. Закон дает возможность стать участниками программы сержантам, старшинам, солдатам, матросам, заключившим второй контракт, офицерам и выпускникам военных вузов и училищ, заключившим контракт, или сотрудникам Росгвардии, прапорщикам, мичманам, прослужившим по контракту три года. Отвечает за внесение этой информации в личную карточку НИС воинская часть.

Но программа появилась лишь в 2005 году, поэтому многие военнослужащие не попали в нее автоматически, но обладают правом воспользоваться установленными законом льготами. Для этого военнослужащему необходимо подать рапорт, в котором указываются личные данные и подтверждение того, что он ознакомлен со всеми правами и обязанностями, содержащимися в программе, и заявляет о своем желании быть включенным в реестр участников. Уведомление об открытии лицевого счета будет направлено на почту.

Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group:

— Включение в программу по рапорту — такая же стандартная процедура, как и автоматическое включение. Чтобы быть включенным в НИС по рапорту, военнослужащий должен соответствовать условиям одной из добровольных категорий участников НИС.

Для рефинансирования военной ипотеки обязательна хорошая кредитная история. Если ипотека оформлялась не на покупку квартиры, а на ИЖС, то выбор банковских программ будет ограничен.

Читайте также: