В какую очередь происходит распределение имущества пиф

Обновлено: 01.05.2024

Просто оставьте нам свои контактные данные, наши менеджеры свяжутся с вами и ответят на все интересующие вас вопросы, пришлют больше информации

Опишите, пожалуйста, свою ситуацию, и мы сформируем для Вас коммерческое предложение. В нем будет указаны объем услуг, цены и сроки.

Для подробного коммерческого предложения может понадобиться более точная информация. Тогда наш специалист свяжется с Вами!

Особенности совершения сделок купли-продажи недвижимости с участием паевого инвестиционного фонда

Пoкупатели при пoиcке недвижимocти cталкиваютcя c такoй cитуацией, кoгда в качеcтве coбcтвенникoв oбъектoв недвижимocти указаны члены паевoгo инвеcтициoннoгo фoнда (ПИФ). Для oбычнoгo челoвека, не имеющегo бoльшoй oпыт coвершения cделoк в oблаcти недвижимocти, такие cделки предcтавляют ocoбую cлoжнocть и oни oтказываютcя oт пoкупки, не имея вoзмoжнocти пoлнoценнo прoверить недвижимocть и прoдавца на предмет наличия риcкoв перед coвершением cделки. Юриcты ЦПО, благoдаря cвoему oпыту, пoмoгут прoвеcти качеcтвенную прoверку чиcтoты cделки купли-прoдажи недвижимocти c учаcтием паевoгo инвеcтициoннoгo фoнда (ПИФ).

прoдавцoм пo cделке выcтупает не ПИФ, а управляющая кoмпания, т.е. дoгoвoр купли-прoдажи cocтавляетcя c третьим лицoм, кoтoрый дейcтвует в интереcах членoв ПИФа;
как правилo, 100% предoплата при coвершении cделки купли-прoдажи недвижимocти;
наличие oграничения/oбременения недвижимocти в виде дoверительнoгo управления;
cлoжнocть прoведения перегoвoрoв c прoдавцoм, а также труднocти, cвязанные c пoлучением дoкументoв пo cделке в cвязи c закрытoй cтруктурoй ПИФа;
мнoжеcтвo изменений и дoпoлнений в закoнoдательcтвo, регулирующее деятельнocть паевых инвеcтициoнных фoндoв.

Сoбcтвенниками квартиры coглаcнo cвидетельcтву o праве coбcтвеннocти являлиcь владельцы инвеcтициoнных паев – закрытoгo паевoгo инвеcтициoннoгo фoнда недвижимocти.

Паевoй инвеcтициoнный фoнд (далее – ПИФ) предcтавляет coбoй не являющийcя юридичеcким лицoм имущеcтвенный кoмплекc, в кoтoрый внocитcя имущеcтвo инвеcтoрами (пайщиками) и правo раcпoряжения этим имущеcтвoм передаетcя другoй oрганизации (управляющей кoмпании). Иными cлoвами, ПИФ этo принадлежащее группе лиц кoмплекc имущеcтва, кoтoрым раcпoряжаетcя управляющая кoмпания , при уcлoвии наличия cooтветcтвующей лицензии.

В cвязи c этим для прoверки чиcтoты cделки пoмимo ocнoвных дoкументoв (cвидетельcтва o праве coбcтвеннocти, дoкументoв ocнoваний вoзникнoвения права coбcтвеннocти, кадаcтрoвoгo паcпoрта и пр.) неoбхoдимo былo прoверить:

cведения o cамoм ПИФе: егo тип, кoличеcтвo членoв, cocтаве имущеcтва фoнда;
cведения oб управляющей кoмпании ПИФа: наличие дейcтвующей лицензии, пoлнoмoчия ее oрганoв, пoрядoк oтчуждения имущеcтва, принадлежащегo ПИФу и другую инфoрмацию;
cведения o cвязанных c фoндoм кoмпаниях, например, депoзитария ПИФа, управляющей кoмпании;
нюанcы, cвязанные co cнятие oграничения/oбременения права coбcтвеннocти.

В хoде прoверки чиcтoты cделки юриcт выезжал пo меcту нахoждения управляющей oрганизации ПИФа c целью oзнакoмления c дoкументами, неoбхoдимых для coвершения cделки, а также для анализа учредительных дoкументoв ПИФа, лицензий, правил дoверительнoгo управления, и прoверки пoлнoмoчий лиц, учаcтвующих при прoведении cделки пo oтчуждения недвижимocти.

Специалиcты ЦПО не рекoмендoвали клиенту заключать cделку дo уcтранения неcooтветcтвий в дoкументах и предocтавления недocтающей инфoрмации прoдавцoм, а также внеcли предлoжения пo кoрректирoвке дoгoвoрных уcлoвий c целью минимизации вoзмoжных риcкoв.

Прoведенные перегoвoры c прoдавцoм, c указанием вcех выявленных прoблем (при oфoрмлении права coбcтвеннocти, oтcутcтвии пoлнoмoчий директoра, oтcутcтвия неoбхoдимых дoкументoв для пoкупки недвижимocти), пoзвoлили в минимальные cрoки пoлучить недocтающие cведения, а также cделать запрocы в гocударcтвенные oрганы c целью уcтранения выявленных нарушений.

Пoмимo этoгo, удалocь убедить прoдавца изменить типoвoй дoгoвoр, иcпoльзуемый прoдавцoм для coвершения cделoк c недвижимocтью и заключить cделку без уcлoвия o 100%-oй предoплате. Сделка пo купле-прoдаже недвижимocти была ocущеcтвлена c пoмoщью аккредитива в oднoм из крупных банкoв РФ, чтo пoзвoлили минимизирoвать риcки пoкупателя. Также в дoгoвoре купли-прoдажи были прoпиcаны дoпoлнительные заверения/гарантии прoдавца oтнocительнo уcлoвий coвершения cделки.

Сoпрoвoждение на вcех cтадиях cделки пo пoкупке недвижимocти юриcтами Центра Правoвoгo Обcлуживания пoзвoлилo клиенту не тратить время на перегoвoры c прoдавцoм, oзнакoмление и кoнтрoль за вcеми тoнкocтями oфoрмления cделки c учаcтием ПИФа (пoлучение coглаcия cпец. депoзитария, прoверка пoлнoмoчий управляющей кoмпании, cнятие oграничений/oбременений и др.), а также минимизирoвать cвoи риcки при пoкупке квартиры, благoдаря предварительнoй oценке риcкoв, а также cocтавленным юриcтами ЦПО дoкументам.

Мало кто знает, как работают ПИФы. Люди впервые слышат эту аббревиатуру, когда начинают интересоваться инвестициями.

Вкладываться в ПИФы предлагают банки и инвесткомпании, но никто не объясняет, как устроены инвестиционные фонды, кому выгодны и кто ими управляет.

Я работаю в управляющей компании, которая инвестирует деньги для пайщиков фондов. Расскажу, что за ПИФы, в чем их преимущества и какие есть риски. Но я лицо в некотором смысле заинтересованное, поэтому относитесь к моим словам скептически. Разговор будет долгим и довольно занудным.

Как устроены ПИФы

Паевой инвестиционный фонд можно сравнить с сейфом, в котором хранятся активы инвесторов: деньги, недвижимость, ценные бумаги, доли в ООО и прочее.

Пай — это условная доля имущества в этом фонде. Это именная ценная бумага, которая подтверждает, что вам принадлежит такая-то доля такого-то фонда.

Имуществом из сейфа распоряжается управляющая компания. Ее задача — зарабатывать деньги для пайщиков от имени ПИФа. Для этого она управляет активами фонда: сдает в аренду недвижимость, выдает займы, покупает и продает ценные бумаги, валюту, доли в организациях. Если стоимость имущества фонда увеличивается, растет и цена пая.

Немного объясню, что изображено на схеме.

Как зарабатывать на паях

Забрать вложенное в паевой фонд имущество и деньги нельзя. Но у пайщика есть два способа обменять свои паи на деньги: погасить паи или продать их другому инвестору.

Продажа другому инвестору. Пайщику предстоит найти покупателя и договориться с ним о цене. Некоторые паи ограничены в обороте, поэтому продать их не так легко.

Возможность продажи зависит от того, для каких инвесторов предназначены паи. Если ПИФ для квалифицированных, опытных инвесторов, то нельзя. Если для неквалифицированных — можно.

Паи для неквалифицированных инвесторов называются паями, не ограниченными в обороте. Ими пайщики могут свободно распоряжаться: продавать, передавать в залог, дарить, оставлять в наследство. Любой человек может свободно покупать такие паи, получать с них доход и в любой момент продавать их по рыночной цене.

На паях, как и на любых других ценных бумагах, можно зарабатывать спекулятивным образом: покупать, когда дешевеют, и продавать, когда они подорожали.

У пая есть текущая стоимость и рыночная. Текущая стоимость зафиксирована в документах, эту информацию всегда можно найти на сайте УК . Рыночная стоимость немного отличается от текущей и зависит от многих факторов, в том числе и от общего информационного фона. Тут — как сторгуетесь.

Объясню на примере. Допустим, вы владеете паями закрытого ПИФа, его основные активы — жилая недвижимость. Выходит статистика по рынку недвижимости, и оказывается, что рынок пошел на спад. Значит, стоимость жилья, которым владеет фонд, будет снижаться. Следовательно, стоимость ваших паев тоже снизится в ближайшие пару месяцев. Если в этот момент вы решите продать свои паи, то их рыночная стоимость окажется ниже текущей.

Другой пример: ПИФ, паи которого вы приобрели, инвестировал в акции нефтяных компаний. Стоимость барреля растет и тащит за собой весь нефтяной сектор. Если в этот момент вы решите продать паи, их купят выше текущей стоимости.

Доходность и налоги

В ПИФах доходность не гарантирована: пайщики могут ничего не заработать или даже потерять деньги. Доходность зависит от огромного количества факторов: опыта управляющего, понимания происходящих в экономике процессов, сезонности, кризисов, курсов валют, цен на нефть и многого другого.

Статистика от ЦБ за 2017 годPDF, 435 КБ

Результаты инвестирования одного и того же фонда из года в год сильно различаются. Некоторые ПИФы за 2017 год приросли более чем на 25%, а некоторые — потеряли деньги.

Если владеть паями хотя бы 3 года с даты приобретения, можно не платить НДФЛ с дохода от погашения паев.

Квалифицированные и неквалифицированные инвесторы

ПИФы бывают разные. Фонды для квалифицированных инвесторов, или квальные фонды, отличаются от ПИФов для новичков, неквалифицированных инвесторов. Предполагается, что пайщики квалифицированных фондов готовы вкладывать в более рискованные и более прибыльные инструменты.

Квальные фонды предоставляют пайщикам больше возможностей для инвестирования. Например, в квальные фонды недвижимости можно включать имущественные права из договоров реконструкции, а в фонды финансовых инструментов — производные финансовые инструменты, например фьючерсы на покупку биржевых ценных бумаг. Для этого должны соблюдаться определенные условия, перечисленные в приказе Банка России. В неквальные фонды такие рискованные активы включить не удастся.

Регистратор — это специальное юридическое лицо, которое ведет реестр владельцев паев. Все ПИФы обязаны обслуживаться у регистратора

ПИФ недвижимости

Еще ПИФы различаются в зависимости от активов, которые можно включать в их состав.

ПИФы для инвестирования в недвижимость считаются самыми надежными фондами, поскольку имущество застраховано, а какой-то спрос на недвижимость есть всегда.

Инвестиции в недвижимость — это крупные долгосрочные вложения. Порог входа для инвесторов начинается от миллиона рублей, потому что недвижимость дорогая, а УК гораздо удобнее работать с несколькими крупными пайщиками, чем с множеством мелких.

Если все пойдет по плану, стоимость активов фонда будет расти вместе со стоимостью недвижимости, пайщики будут получать долю дохода от аренды, а УК — свое вознаграждение.

ПИФ рыночных финансовых инструментов

Вот как работает ПИФ рыночных инструментов. Допустим, у инвестора есть 250 тысяч рублей. Он хочет получить максимальный доход с разумным уровнем риска и как можно быстрее. Играть на бирже самостоятельно инвестор не хочет, поэтому обращается в УК .

Комбинированный ПИФ

Комбинированный ПИФ — это новый инструмент, появившийся на российском рынке в конце 2016 года. В такой ПИФ можно включить что угодно, кроме наличных денег. Например, самолеты, частные дороги, коллекционный коньяк, марки и другие предметы коллекционирования, произведения искусства, опционы на нефть и пшеницу, драгоценные металлы и камни, криптовалюты, зарубежные вклады. Все зависит от того, что УК прописала в правилах фонда.

Открытый, интервальный, закрытый ПИФы

В различных типах фондов установлены разные сроки для покупки и погашения паев.

Паи открытых фондов не имеют конечного количества, и их можно купить в любой момент. В интервальных фондах сроки, в которые можно подать заявки на приобретение паев, зафиксированы в правилах.

В открытых фондах погасить паи можно в любой рабочий день, в интервальных и закрытых всё немного сложнее.

Покупка и продажа паев

Чтобы стать пайщиком, нужно сделать несколько шагов.

Выберите ПИФ и узнайте, кто его регистратор: посмотрите в ПДУ на первой странице.

Узнайте у регистратора о документах, которые необходимы для открытия лицевого счета. Как правило, для физического лица достаточно паспорта и ИНН .

Составьте заявку на приобретение паев, если вы покупаете паи напрямую у УК или ее агентов, и отправьте ее в УК . Экземпляр заявки всегда есть в ПДУ .

Если покупаете паи у другого пайщика, достаточно заключить договор купли-продажи, заверять у нотариуса его не нужно. Показать договор потребуется только регистратору, чтобы вас внесли в реестр владельцев паев.

Оплатите заявку или договор, например в личном кабинете вашего банка. Все, теперь вы пайщик.

Продать паи сложнее. Пайщик может продать свои паи сам либо через посредников: брокеров, агентов, инвестиционные компании.

Если вы хотите максимально заработать на продаже паев — ищите покупателей и привлекайте посредников. Можно поискать инвестиционные компании, которые занимаются перепродажей паев, найти покупателя через знакомых или на финансовых форумах. Чтобы продать паи, достаточно заключить простой договор купли-продажи и представить его регистратору.

Экземпляр заявки на погашение паев есть в ПДУ. Но только паи открытых ПИФов можно погасить в любой момент

Преимущества ПИФов

Дальше будут недостатки, но сначала — достоинства.

Возможна высокая доходность. ПИФы могут показывать хорошую доходность по сравнению с депозитами и облигациями. Все зависит от стратегии, которой придерживается УК .

Недостатки ПИФов

Постоянно растущие комиссии. Каждый год Банк России ужесточает требования к сотрудникам УК , поэтому УК расширяют штат и повышают зарплаты. Соответственно, стоимость услуг для клиентов растет.

Список отчетности УК, составленный авторомDOCX, 26 КБ

Высокий порог входа в закрытых фондах. В законе не указана минимальная сумма взноса. На практике в закрытых фондах сумма начинается от 250 тысяч рублей. Одна УК , с которой я работал, выдает паи при взносе от 10 млн рублей.

В открытых фондах минимальная сумма взноса значительно ниже, встречаются варианты от 5000 рублей и от 50 000 рублей. Чем крупнее и известнее финансовая организация, тем больше средств она может привлечь и тем меньше будут стоить ее услуги в пересчете на одного клиента.

Что не так с ПИФами

За шесть лет я поработал в разных управляющих компаниях. И только одна из них действительно работала с большим количеством пайщиков. Большинство УК были созданы искусственно. Их встраивали в финансово-промышленные холдинги, чтобы экономить деньги компании: ПИФы не платят налоги на прибыль.

Вот как выглядит эта схема для бизнеса в области недвижимости. Все активы, которые предназначены для продажи или сдачи в аренду, передаются карманной УК и становятся имуществом ПИФа. А дальше ПИФ самостоятельно сдает и продает недвижимость — налог на прибыль при этом нулевой.

Если пайщик хочет удостовериться, что он единственный или самый крупный владелец паев фонда, ему могут неофициально показать документы. Но если пайщик хочет узнать, сколько еще человек вложились в ПИФ, то ему, скорее всего, откажут.

Я бы не советовал ПИФы тем, кто хочет вложить деньги и забыть о них на пару лет. Пайщику стоит периодически проверять, как идут дела у УК , узнавать о стратегии, планах и прогнозах.

Запомнить

Инвестиции в ПИФы — это всегда риск.
Сделками от имени фонда занимается УК , вся ответственность — на ней.
Пайщики не могут забрать свое имущество из ПИФа — только продать или погасить паи и получить деньги.
Свободно распоряжаться можно только паями, не ограниченными в обороте.
Квалифицированные инвесторы могут влиять на управление ПИФом.
Открытые ПИФы дают людям с минимальными суммами доступ к инвестированию в ценные бумаги по всему миру.
Закрытые и интервальные ПИФы помогают получать доход от имеющихся активов.
Если решили вложиться в ПИФ — стоит периодически проверять, как идут дела у УК .

Павел, минимум! Плата за "вход", за управление, за "выход".

Павел, и какой средний размер комиссий ПИФов?

Даниил, по крупнейшим ПИФам акций - около 4-5%

Павел, только вспомнил о твоей статье:)

Спасибо! Жду продолжения!

Лучше уж вложиться в ОФЗ или ETF.

А еще УК может внезапно решить, что фонд теперь будет вкладываться в другие бумаги. То есть вчера вы были пайщиком фонда облигаций с ETF — iShares JPMorgan USD Emerging Markets, а сегодня фонд стал вкладываться в отдельные облигации вместо ETF. Сбербанк Управление Активами, например.

ПИФы -,это дерьмо. Не вздумайте с ними связываться. У меня и ещё двух знакомых там были деньги один год. Забрали их в минусе, с ощутимыми потерями. Ещё один коллега держал там средства полтора года. Получил доходность аж один процент от вложенных средств! За полтора года! Лажа полная! Лучше б держали на депозите в банках. Не ведитесь на услуги эффективных в кавычках манагеров в пифах. будете в убытках.

Markuc, вкладывался в УК Уралсиб, открытый фонд, сбалансированный. Выбирал его по многим критериям. Через 3 года забрал. Доходность ~16℅ в год. Ещё вычет можно получить.

Vyacheslav, Да, кстати, как раз читаю его книжку - Деньги, мастер игры. Он как раз таки указывает на мнимую эффективность этих инструментов. И вообще для рядового человека, кому важно накопить и обгонять инфляцию этот инструмент явно не подходит

Отличная альтернатива паям - ETF

а у меня хороший результат в альфа-капитал.
у меня несколько фондов, открыла в мае 2019 года, все в плюсе. Какие-то более 20%, по каким-то более 10%. я более чем довольна

Автор скромно умолчал об основных рисках ПИФов

1. Вознаграждение УК получает как за результат, так и за процесс (т.н. "управление"). Т.е. как бы не сработала УК, свои комиссионные она получит. Управляющие ПИФами все друг друга знают. И в случае чего перед конкретным управляющим может встать дилема: помочь знакомому человечку (управляющему другим ПИФом ), например, купив у него неликвид для получения им нужного результата, например, перед отчетом, или не помочь ради прибыли незнакомых ему пайщиков. При этом сам управляющий никакой ответственности за "неудачную" покупку/продажу не несет (разве что лишится небольшой премии). Как Вы думаете, что выберет управляющий ? Если Вы не знаете четкого ответа, советую вспомнить историю 2008 года с управляющим одним из Фондов ХХХХХХ. Владимир Архангельский, Вы же знаете о чем я ? :)

2. ПИФы не имеют права долгое время находиться в кэше (по крайне мере, раньше было так), только в бумагах. Поэтому в периоды падения рынка, ЛЮБОЙ ПИФ акций/облигаций будет в минусе. Владимир Архангельский, это правда ? :)

Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ

— Давайте начнем с небольшого экскурса. В США с 1960-х годов существует институт REIT (Real Estate Investment Trust.— “Ъ” ). Практически по их аналогии в России функционируют ЗПИФы в сегменте недвижимости. Как инструмент коллективных инвестиций REIT в США остается одним из самых популярных среди частных лиц. Объясняется это тем, что до текущего кризиса среднегодовая доходность вложений в такие трасты составляла 9,9% — намного выгоднее банковских депозитов, ставка по которым в Штатах составляет 0,6%, и превышает средний уровень инфляции в 1,32%. В России инструмент тоже стал популярным, и ЗПИФы существуют не первый год, их давно используют и банки, и девелоперы.

— За это время регулирование паевых фондов заметно изменилось, приобретя цивилизованные формы. Сейчас ЗПИФ — это не попытка оптимизировать налогообложение. Операции с имуществом такого фонда облагаются НДС. За счет средств ЗПИФа также оплачиваются имущественные налоги, если в его портфеле есть недвижимость и земельные участки. ЗПИФы не облагаются налогом на прибыль от продажи или сдачи в аренду имущества. Но это позволяет реинвестировать средства на приобретение дополнительных активов.

— Нет ничего плохого в желании акционера иметь стабильный бизнес.

По большому счету банкам некомфортно в принципе иметь на балансе непрофильные активы. ЦБ все время напоминает, что банки должны заниматься тем, чем должны.

И любой актив, не имеющий прямого отношения к банковской деятельности или не поддерживающий его инфраструктуру, регулятором расценивается как дополнительный повышенный риск.

Если те же непрофильные активы вносятся в паевой фонд, то банк становится пайщиком, а непосредственно бизнесом занимаются профессиональные участники, которые в этом хорошо разбираются и могут добиваться дополнительных доходов.

— С одной стороны, ЦБ вынуждает банки отказываться от непрофильных активов в девелопменте, а с другой — стимулирует потенциальное появление таких объектов, поощряя участие кредитных учреждений в проектном финансировании застройщиков жилья. Нет четкой ясности, как этот кризис обернется для отрасли.

— Рынок жилищного строительства подошел к текущему моменту с серьезным запасом ликвидности. Плюс власти для поддержания спроса запустили программу льготной ипотеки по ставке 6,5%.

Поэтому говорить о повторении ситуации, которая была в 2008 году, когда прямо на глазах сыпались крупные девелоперские компании, не приходится.

И даже если теоретически кто-то из застройщиков, открывших в банках эскроу-счета или получивших проектное финансирование, не устоит в этот кризис, то кредиторы могут внести доставшиеся проекты в ЗПИФы. В этом случае управленческие команды фондов могут заниматься достройкой и реализацией нераспроданных площадей. Но это только один из инструментов.

— Пока да. Но это еще одна возможность для банка каким-то образом распорядиться паями. При необходимости он может продать их крупным инвесторам или мелким пайщикам.

— Сейчас это около 15 млрд руб., что значительно меньше, чем было ранее (согласно отчету компании по итогам 2018 года, объем кредитов, которые было необходимо выплатить более чем через 12 месяцев, оценивался в 78,8 млрд руб.— “Ъ” ). Весь объем кредитной задолженности перед ВТБ мы планируем погасить до конца 2020 года.

— За счет увеличения стоимости чистых активов ЗПИФа. Это должно произойти в том числе в результате капитализации некоторых наших объектов: в жилых комплексах — путем продажи площадей; в коммерческой недвижимости — путем оптимизации арендных договоров и той же продажи. Аудит стоимости активов в ЗПИФах по действующим требованиям проводят независимые оценщики. И любой пайщик может понимать, как изменяется рыночная стоимость всех активов, входящих в фонд.

— Кредиты в принципе возможны. Теоретически заемщиками могут выступать юрлица: их доли и акции вносятся в фонд. Но мы все же рассчитываем, что основным источником финансирования будущих сделок станут средства, вырученные за счет реализации активов из ЗПИФа. Такой механизм удобен с точки зрения структурирования.

— По моим сведениям, на данный момент таких планов нет. Но вам лучше задать этот вопрос ВТБ. Могу лишь сказать, что у банка появился, возможно, один из немногих оптимальных инструментов распорядиться непрофильными активами в девелопменте.

— До этого большая часть проектов компании находилась либо в процессе девелопмента, либо в начальной стадии после сдачи в эксплуатацию. В первом случае проекты генерируют расходы, а во втором — в силу стартовых условий не дают большой доходности. При такой ситуации невозможно было выйти с ликвидным продуктом на рынок коллективных инвестиций.

— Это очень современный объект, там вполне комфортабельные офисные пространства.

— С этой компанией мы расторгли договор и сейчас рассматриваем других участников рынка коворкинга.

— Как теперь намерены заполнять офисную часть комплекса?

Однако опять же из-за пандемии во время режима самоизоляции не было возможности проводить показы, что останавливало потенциальных покупателей от заключения сделок.

— Время от времени на рынке появляются слухи о продаже ЦДМ на Лубянке. Будет ли этот объект продан?

— Продадим, когда придет время, а пока будем развивать объект сами. Но если поступят интересные предложения о покупке, то мы их рассмотрим.

— Торговые объекты в этот кризис больше всего пострадали. По некоторым данным, арендаторы ЦДМ, ссылаясь на пандемию, просили длительные арендные каникулы. Вы пошли на это?

— У объекта свой бизнес-план, мы не можем себе позволить длительные арендные каникулы. Поэтому мы на это не пошли, а стали договариваться отдельно с каждым ритейлером и арендатором. В первое время после открытия ЦДМ трафик был, конечно, небольшим, но сейчас он восстановился.

— Мы приобрели площадку недалеко от Павелецкого вокзала, где планируем построить бизнес-центр на 100 тыс. кв. м. Сейчас находимся на стадии получения в мэрии Москвы разрешительной документации.

У нас есть отдельный департамент по развитию, который занимается поиском новых площадок. Почти за год его сотрудники изучили сотню площадок в Москве и Петербурге, которые потенциально можно было бы приобрести под новые проекты. Но, как выясняется, участков продается много, а выбрать не из чего. В некоторых случаях, например, есть обременения в виде охранных зон и соседство с памятниками архитектуры. В некоторых — высокие ожидания владельцев площадок, несоизмеримые с текущей ликвидностью участка.

Ряд землевладельцев за свои участки, на которые не получено от городских властей разрешение на застройку, назначают цену, за которую можно купить площадку с готовой документацией. Думаю, кризис встряхнет их: профессиональные девелоперы не готовы платить запрашиваемые суммы, а развивать свои площадки они рано или поздно будут вынуждены.

— Огромное количество непрофильных игроков земельного рынка в Москве вызвало новый тренд на рынке: крупные отраслевые компании стали развивать новое направление — fee-девелопмент, когда компания, реализующая проект, не вкладывает свои средства, а работает по договору с инвестором. Вы намерены идти по этому пути?

Интервью взял Халиль Аминов

Адамов Виктор Евгеньевич

Личное дело

В этом году вступят в силу поправки в ГК, вводящие понятие наследственных фондов. Фонды как метод инвестирования уже хорошо известны на российском рынке: более 20 лет назад появился институт паевых инвестиционных фондов (ПИФов), и сегодня в них аккумулировано денежных средств и иного имущества на сумму более 3 трлн руб. Правовое регулирование наследственных фондов и ПИФов кардинально различается. Об основных отличиях рассказывает Игорь Осташевич, заместитель директора дивизиона управления портфельными инвестициями IPT Group. Он уверен: Наследственные фонды предназначены в первую очередь для людей из большого бизнеса, но не могут предложить им экономически выгодных решений – в отличие от ПИФов.

Наследственный фонд может быть создан исключительно после смерти гражданина. Завещатель уже при жизни должен полностью расписать будущую структуру наследственного фонда: к завещанию должны быть приложены решение об учреждении наследственного фонда и его утвержденный устав. Таким образом, завещатель разрабатывает структуру, не имея полного представления о том, как это будет работать в будущем и заработает ли вообще.

В случае с паевым инвестиционным фондом учредитель доверительного управления при жизни обговаривает с управляющей компанией все существенные условия и может увидеть, как этот порядок работает в жизни, а не только на бумаге.

Инициатором создания наследственного фонда может быть только гражданин, т. е. физическое лицо. При этом инициатором непосредственно создания и регистрации наследственного фонда становится нотариус, который ведет наследственное дело умершего гражданина. Именно нотариус заполняет и направляет в уполномоченный госорган необходимое заявление.

Нужно иметь в виду один нюанс: нотариус по своей инициативе не открывает наследственное дело. Для этого в течение 6 месяцев с момента смерти к нему должны обратиться наследники. По истечении этого срока нужно идти в суд. Срок в 6 месяцев – и это без учета регистрации наследственного фонда и оформления на него прав на имущество умершего – для бизнеса может оказаться фатальным.

Учредителем ПИФа может быть как физическое, так и юридическое лицо. Им может являться как резидент России, так и любой другой страны. Срок регистрации в Банке России правил доверительного управления паевым инвестиционным фондом составляет 25 рабочих дней. После включения имущества в состав ПИФа управляющая компания без каких-либо дополнительных доверенностей может осуществлять фактические и юридические действия по управлению этим имуществом, в том числе голосовать по акциям.

ПИФ в своем названии уже содержит основной ориентир для управляющей компании и владельцев паев – это инвестиции. Основным направлением деятельности управляющей компании ПИФа является управление фондом исключительно в интересах учредителей доверительного управления. Более того, учредитель доверительного управления может предусмотреть порядок расчета вознаграждения управляющей компании таким образом, чтобы она была заинтересована в приросте имущества и достигала максимального эффекта от инвестирования имущества, составляющего ПИФ.

В наследственных фондах законодатель предусмотрел классическую для юрлиц структуру управления: высший коллегиальный орган, попечительский совет, коллегиальный исполнительный орган, единоличный исполнительный орган. Их компетенция должна быть указана в уставе наследственного фонда. В этой ситуации остро стоит вопрос об ответственности такого количества органов управления за свои действия. Особенно при отсутствии необходимости управлять активами с целью их экономического роста.

Деятельность по управлению ПИФами характеризуется многоуровневой системой контроля, включая внутренний контроль управляющей компании, контроль специализированного депозитария и Банка России. Управляющая компания отвечает перед инвесторами за причиненные убытки своим имуществом (у управляющей компании должно быть имущество на сумму не менее 20 млн руб.), лицензией, а также квалификационными аттестатами своего менеджмента (за незаконные действия следует дисквалификация до 3-х лет).

Наследственный фонд – юрлицо, а значит, полноценный налогоплательщик. Каких-либо налоговых льгот и преференций Налоговый кодекс наследственным фондам не предоставляет, что противоречит мировой практике применения подобных фондов.

Доходы, полученные в составе ПИФа, не облагаются налогом на прибыль. Полученные доходы можно эффективно реинвестировать без его промежуточной уплаты, что позволяет легально получить инструмент налоговой оптимизации.

Как эффективно планировать наследство и нейтрализовать злоупотребления со стороны бизнес-партнеров, расскажут эксперты в области наследственного права на конференции "Право.ru". Конференция состоится 15 марта.

Читайте также: