В акте приема передачи квартиры есть пункт что претензий по срокам нет

Обновлено: 06.05.2024

Проведение сделки с объектом недвижимости в новостройке представляет из себя комплексную работу, большую часть из которой занимает юридическая проверка продавца, объекта недвижимости и заключаемого договора. Планируя покупать квартиру или апартамент, заключая договор долевого участия с застройщиком, будьте осторожны, не поленитесь изучить репутацию строительной компании, проведите экспертизу подписываемых документов совместно с юристом, изучите отзывы о застройщике и жилом комплексе.

К сожалению, многие дольщики и покупатели ошибочно полагают, что договор между сторонами, как и акт приема-передачи объекта, – простая формальность. Это не так. Каждый документ играет свою определенную роль. При возникновении конфликтных ситуаций договор и его условия становятся главным аргументом дольщика и весомым доказательством в суде. Сегодня поговорим об акте приема-передачи недвижимости, в частности, рассмотрим случаи, когда застройщик отказывается его подписывать или настаивает на подписании акта приема-передачи без внесения в него изменений, на которых настаивает дольщик.

Акт приема-передачи — что это?

Что такое акт приема-передачи (далее по тексту – АПП) и зачем он нужен? Ответ на этот вопрос дан в 556-й статье Гражданского кодекса РФ. Согласно этому нормативному документу, передача объекта недвижимости осуществляется на основании передаточного акта, который в обязательном порядке подписывается обеими сторонами сделки. По факту, продавец передает все права на имущество покупателю. При покупке квартиры в новостройке этот документ относится к основным, а вот при приобретении жилья на вторичном рынке АПП нередко игнорируют.

Споры, связанные с подписанием акта приема-передачи, возникают и при покупке квартиры и при попытке прежнего владельца вывести из нее все движимое имущество. Иногда ситуация доходит до абсурда, когда продавец вывозит не только мебель и бытовую технику, но даже снимает розетки, лампочки, демонтирует встроенные шкафы, снимает межкомнатные двери, забирает с собой ламинат и пр. Акт приема-передачи на вторичном рынке – это документ, в котором указано, какое именно имущество подлежит передаче от продавца покупателю.

Немного иначе обстоят дела при приобретении квартиры в новостройке, когда дольщик заключил с застройщиком договор долевого участия. В таких ситуациях отказ подписывать акт может исходить, как от покупателя, так и от застройщика. Дольщик отказывается ставить свою подпись на документе, если при приемке имущества были обнаружены существенные дефекты и застройщик их не исправляет. И это правильное решение, ведь объект должен быть сдан в надлежащем состоянии. А вот застройщики не подписывают акт по таким причинам:

Может ли обезопасить себя дольщик от возникновения подобных неприятных ситуаций? Что делать, если застройщик отказывается подписывать документ? В таких случаях рекомендуем заручиться поддержкой и помощью квалифицированного юриста. Специалист, который работает в правовом поле, сможет отстоять права и интересы клиента, добиться не только подписания акта приема-передачи квартиры, но и взыскания надлежащего размера компенсации за недостатки строительства.

Шаблон акта приема-передачи

Для чего вообще составлять и подписывать акт приема-передачи? Этот документ подтверждает переход прав собственности от застройщика к новому владельцу. Единого шаблона акта нет, поэтому часто возникают непонимания между покупателем, застройщиком и независимым экспертом. При составлении документа необходимо учитывать три важных нюанса.

В акте обязательно содержится информация о застройщике и дольщике. Указываются контактные и паспортные данные.
В акт вносится подробная информация об объекте недвижимости: кадастровый номер, адрес, данные о состоянии объекта недвижимости, вариант отделки, наличие мебели и техники и пр. Все нюансы, касающиеся объекта, должны быть вписаны в акт. Особое внимание следует обратить на получение квартиры или апартаментов с отделкой и мебелью. Часто продавцы указывают, что продают меблированную квартиру, устанавливают соответствующую цену, а после заключения сделки купли-продажи в договоре мебель и техника не указываются.
Если при приеме квартиры у покупателя возникают какие-либо претензии, он вправе зафиксировать их в акте. Отсутствие замечаний также указывается в документе. Если застройщик отказывается устранять недочеты добровольно, АПП становится важным доказательством для суда.

Подводные камни

При покупке или продаже недвижимости на вторичном рынке часто игнорируют необходимость подписания акта приема-передачи. Отказ от составления этого документа несет определенные риски, как для покупателя, так и для продавца. Лучше один раз все сделать правильно, потратив немного больше времени, чем потом оббивать пороги офиса строительной компании с требованием устранить недостатки.

С момента покупки до непосредственного заселения покупателя в квартиру может пройти довольно длительный период. В течение этого времени нередко происходят различные казусы, например, прорвало трубу или канализацию, вследствие чего дизайнерский ремонт, из-за которого цена на недвижимость существенно увеличилась, оказался серьезно подпорченным. Акт приема-передачи предназначен для защиты от таких неприятностей.
Часто возникают проблемы, связанные с оплатой коммунальных услуг. В АПП необходимо отметить, с какой даты дольщик или покупатель становится плательщиком. Продавец должен погасить все задолженности перед управляющими компаниями.
Перестраховка от форс-мажоров. Не забывайте о том, что возможны такие явления, как пожары. До момента подписания АПП все риски несет продавец. Как только документ подписан ответственность переходит к новому владельцу.

Подписание акта приема-передачи – это не прихоть и не опция, а требование, регламентированное законодательством РФ по всем сделкам с недвижимостью.

Прием недвижимости от застройщика без ошибок

Как защитить себя от непредвиденных неприятностей, связанных с подписанием акта приема-передачи объекта недвижимости? Есть только один надежный способ – обратиться за помощью к квалифицированному юристу, который будет сопровождать сделку купли-продажи квартиры. Специалист приедет на осмотр объекта, поможет грамотно составить документы, при обнаружении недостатков зафиксирует их в договоре и акте. Если речь идет о новостройках, то важно учитывать, что застройщик должен сдать квартиру без каких-либо серьезных дефектов. Обнаруженные в ходе проверки недостатки указываются в акте приема квартиры и устраняются за счет строительной компании в разумный срок. Если же покупатель подпишет акт без указания обнаруженных дефектов, все недочеты ему придется устранять самостоятельно.

Чтобы правильно принять объект недвижимости, при осмотре квартиры необходимо сверить реальное ее состояние и с состоянием указанным в договоре. Проверке подлежат как внутренние, так и наружные работы. Особое внимание обратите на такие моменты:

качество штукатурного слоя, его прочность;
состояние стяжки (наличие неровностей, пустот и трещин – это веское основание для отказа подписывать акт приема-передачи);
характеристики откосов и стыков;
плотность прилегания оконных и дверных конструкций к несущим стенам;
работоспособность розеток и выключателей;
состояние отопительной, вентиляционной и канализационной систем;
анализ правильности подключения электрической проводки.

Все недостатки фиксируются на отдельном листе бумаги. Представители строительной компании часто морочат голову покупателю, пытаются отвлечь их от проблемных мест и заставить подписать акт приема-передачи.

Обнаружили недостатки? Требуйте их исправления

Кто исправляет дефекты? — Строительная компания. Покупатель не должен что-либо доделывать за застройщиком, если эти работы предусмотрены в договоре участия в долевом строительстве. Если качество работ неудовлетворительное, квартира не соответствует тем характеристикам, которые зафиксированы в договоре, подписание акта приема-передачи откладывается.

При выявлении недостатков составляется опись недостатков, претензия или дефектная ведомость по каждому объекту недвижимости. В письменной форме перечисляются все дефекты, которые требуют устранения. Документ должен быть подписан обеими сторонами – дольщиком и представителем строительной компании. После устранения недостатков застройщик приглашает дольщика на новый осмотр. Если все исправлено, то акт подписывается. Если же недостатки не устранены или устранены лишь частично, то составляется акт осмотра повторно, и в нем указываются текущие недостатки строительства, которые требуется в дальнейшем устранить. Если же строительная компания отказывается исправлять недочеты, то дольщик может устранить их в дальнейшем самостоятельно, выставив после этого счет строительной компании на потраченную сумму денежных средств.

Составление акта осмотра

Акт осмотра (или дефектный акт) – это документ, в котором зафиксированы все недостатки и недочеты, обнаруженные в ходе проверки. На его основании может быть принято решение о проведении ремонтных и восстановительных работ силами застройщика. Строительная компания должна принять документ, даже если не согласна с претензиями и требованиями. А правоту той или другой стороны устанавливает независимый эксперт.

В идеале образец дефектного акта должен предоставить представитель застройщика. Но часто это условие не соблюдается. В таких случаях документ составляется в свободной форме. Он обязательно должен содержать такие данные:

адрес объекта недвижимости;
основания для составления дефектного акта;
список недостатков;
срок устранения недочетов;
подпись дольщика и застройщика.

Документ оформляется в двух экземплярах: один для покупателя, второй – для девелопера. После подписания дефектного акта обеими сторонами его иногда его направляют независимому эксперту.

Застройщик обязательно должен провести ремонтные работы, если в квартире не соблюдены такие нормы:

неровные стены, максимально допустимое отклонение – 3 мм на 1 м;
наличие трещин и шероховатостей на поверхностях, отделанных финишной штукатуркой (наличие таких дефектов свидетельствует о применении низкокачественных материалов или нарушении строительных норм);
несущие конструкции имеют видимые зазоры;
откосы и прочие углы стен и поверхностей не 90 градусов.

Если вместе с квартирой покупаете и другие объекты недвижимости (гараж, бассейн, место на парковке), не забудьте осмотреть и их. Все записи должны быть максимально детальными, чтобы потом у эксперта и застройщика не возникало сомнений и разногласий.

Покупатели не проверяют места общественного назначения. Приемка подъездов, холлов и других объектов такого типа – это компетенция специальной комиссии.

Гарантия от застройщика – ваше право

Строительная компания должна представить гарантию на объект. Как правило, гарантийный срок составляет три или пять лет. Соответствующая информация вписывается в АПП. Гарантия вступает в действие с момента приемки объекта недвижимости. Ее главная цель – защита покупателя от непредвиденных ситуаций, а также от дефектов, которые сложно или невозможно обнаружить в процессе приема квартиры. К таким недочетам можно отнести:

недостаточную теплоизоляцию;
наличие сквозняков в квартире;
холодные радиаторы отопления;
сниженное давление в системе водоснабжения;
проблемы с вытяжкой.

Как только владелец обнаруживает дефекты, ему стоит немедленно сообщить о них представителю строительной компании. Случаи отказа довольно распространены. В таких ситуациях есть смысл обратиться к профессиональному юристу и требовать возмещение ущерба или на этапе досудебного урегулирования или в судебном порядке.

Юридическое сопровождение

Собираетесь осматривать квартиру? Не лишним будет заручиться поддержкой квалифицированного специалиста. Юристы знают, на какие моменты обращать особое внимание. Также они в курсе, какие методы может применять представитель застройщика, чтобы скрыть недочеты и отказаться устранять их. Преимущества профессионального юридического сопровождения очевидны. Эксперт не позволит скрыть ни один недостаток.

В компетенцию адвоката по недвижимости входит выполнение таких работ:

участие в осмотре квартиры;
тщательное исследование договора долевого участия или купли-продажи;
составление дефектного акта, в котором фиксируются все недостатки и дефекты;
направление письменных претензий застройщику с требованием устранить недочеты в кратчайшие сроки;
сбор доказательной базы и подготовка документов для подачи в суд в случае отказа строительной компании устранять недостатки.

Присутствие юриста при приемке объекта недвижимости обезопасит вас от различных неприятностей. Профессиональный подход – это гарантия того, что акт приема-передачи будет вовремя подписан застройщиком, который предварительно устранит все недостатки. В противном случае специалист подаст иск в суд и будет представлять интересы дольщика. При грамотном подходе весьма высоки шансы добиться не только устранения недочетов и подписания АПП, но и выплаты строительной компанией компенсаций в виде возмещения убытков, соразмерного уменьшения стоимости объекта недвижимости и неустойки.

Я скоро буду принимать квартиру у застройщика по договору долевого участия. Подозреваю, что найду недостатки и всё, что увижу, опишу в акте осмотра. Но как быть с актом приема-передачи? Подписывать или не подписывать, если будут недостатки?

В последнее время застройщики часто составляют односторонние акты приема-передачи квартир. Мне кажется, так происходит, поскольку нет четких норм о порядке составления одностороннего акта.

Как ведут себя суды, когда заемщик оспаривает односторонний акт передачи квартиры по ДДУ?

Артем, этот вопрос в законе описан настолько подробно, насколько это вообще возможно. Другое дело, что сам закон написан так, что можно голову сломать, но все равно ничего не понять. Вот тут помогу разобраться.

Зачем нужен акт приема-передачи квартиры

Право собственности, которое возникает в момент регистрации права в ЕГРП, лишь закрепляет это. То есть государство гарантирует, что вы собственник этого имущества и дает вам право продавать его другому.

В отношении любых выполненных работ акт обычно подписывают обе стороны. Но если одна сторона по каким-то причинам отказывается подписать акт, вторая сторона делает об этом отметку и подписывает акт в одностороннем порядке. Это и называется односторонним актом. Примерно также это работает в долевом строительстве, просто закон накладывает дополнительные условия, чтобы застройщик не злоупотреблял односторонними подписаниями и не заставлял всех массово бегать по судам.

Как рассчитывают сроки подписания

Чтобы понять, откуда возникает право застройщика на односторонний акт приема-передачи , рассмотрим, как рассчитывают сроки для подписания акта приема-передачи. И вот тут есть некоторые сложности.

По закону срок передачи квартиры должен быть четко определен в ДДУ. При этом допускается его определение при помощи точных дат, с указанием дней, месяцев, полугодий или кварталов. Еще срок может быть определен событием, которое должно неизбежно наступить. При этом если не указана точная дата, то окончание срока всегда следует считать по последнему дню периода.

Если в договоре два срока подписания акта

Иногда застройщики пытаются маскировать сроки в договоре разными хитрыми формулировками, например, указав несколько сроков одновременно. В этом случае считают по тому сроку, который наступает раньше.

Например, Верховный суд рассмотрел дело между застройщиком и дольщиком. По ДДУ в качестве срока передачи квартиры были указаны две разные даты. Первая дата — первый-второй квартал 2015 года, потому что застройщик планировал завершить строительство объекта к этому моменту. Вторая — дата передачи квартиры дольщику, причем не позднее, чем через шесть месяцев после ввода дома в эксплуатацию. В итоге дом ввели в эксплуатацию досрочно в декабре 2014 года, а передали квартиру дольщику только спустя год — в декабре 2015 года. Дольщик хотел взыскать неустойку с застройщика, а застройщик считал, что никакие сроки он не нарушил.

Верховный суд разъяснил, что получение разрешения на ввод в эксплуатацию — это не неизбежное событие. При такой формулировке условий застройщик должен был передать дольщику квартиру не позднее декабря 2015 года, но одновременно не позже шести месяцев с того момента, как дом ввели в эксплуатацию. Так как ввод в эксплуатацию произошел досрочно, то и срок в шесть месяцев надо считать от даты фактического ввода в эксплуатацию, а не от теоретического срока окончания строительства. То есть квартиру должны были передать в июне 2015 года, а не в декабре, как вышло по факту.

Важно: в ДДУ должно быть прямо написано, что дом могут сдать досрочно, а вы обязаны принять квартиру. Если такого нет — смотрите сроки в договоре и по закону. Заставить вас принять квартиру, пока не наступят эти сроки, застройщик не может. Если он в одностороннем порядке передаст вам квартиру досрочно, а в договоре это не написано, — это незаконно.

Сроки подписания акта приема-передачи квартиры

В законе о долевом участии в строительстве есть отдельная статья о подписании акта приема-передачи. В ней указано, что сроки подписания акта могут быть сформулированы в договоре двумя разными способами. Сложности в понимании, как именно считать сроки, возникают даже у судов. Вот к чему закон привязывает срок подписания сторонами акта приема-передачи.

К передаче квартиры. Это срок, в который застройщик должен вам ее передать. Например, в договоре это может выглядеть так:

Это значит, что не позднее 31 декабря 2020 года вы и застройщик должны подписать акт приема-передачи. Если к этому числу акт не подписан, у застройщика возникает просрочка исполнения обязательств. Сюда не входят случаи, когда вы сами уклоняетесь от подписания акта.

Если в договоре использована такая формулировка, застройщик должен уведомить вас о необходимости принять квартиру не менее чем за месяц до установленного срока. В моем примере — не позже 30 ноября 2020 года.

К началу процедуры передачи и принятия объекта. Застройщик заранее назначает примерный срок для приема-передачи , чтобы вы уже были готовы. Он уведомляет вас только о том, что этот момент настал. В договоре это будет выглядеть так:

Это означает, что не позднее 15 декабря застройщик должен предоставить вам возможность принять квартиру, но фактическая ее приемка может произойти позже. Если в договоре использована такая формулировка, то застройщик должен уведомить вас не позднее чем за 14 дней. В моем примере это будет не позже 1 декабря.

Разница в формулировке на первый взгляд минимальна. Однако если вы квартиру не примете, а устранение недостатков затянется, просрочка будет считаться по-разному.

Если уведомление вы всё же получили, то должны приступить к приемке квартиры — в срок, прямо предусмотренный договором, или не позднее чем через семь дней с момента получения уведомления. При этом застройщик не вправе требовать от вас принять квартиру быстрее. Так закон защищает права дольщика, который может быть в командировке, отпуске или вообще заболел.

Что еще предоставит застройщик

Застройщик может передать вам квартиру только после того, как получит разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Поэтому вместе с подписанием акта приема-передачи застройщик обычно дополнительно предоставляет еще и копии следующих документов:

Что такое односторонний акт приема-передачи

Когда застройщик присылает уведомление о готовности квартиры к передаче, он обязан указать на последствия вашего уклонения от приемки квартиры. Если уклоняться от подписания акта без веских причин, застройщик может прислать односторонний акт приема-передачи.

Но закон накладывает на застройщика много ограничений, чтобы тот не смог злоупотребить таким правом. Односторонний акт приема-передачи можно составить только тогда, когда дольщик и правда уклоняется от приемки, игнорирует письма или вообще уехал неизвестно куда, а застройщику нужно платить за содержание его квартиры.

Главное ограничение: односторонний акт не может быть подписан раньше чем через два месяца после того, как наступит срок передачи квартиры по договору. Если застройщик вообще забыл уведомить вас — односторонний акт подписывать он не вправе. Суд не признает такой акт допустимым, если нет доказательств о том, что дольщика приглашали принимать квартиру.

В любом случае, если застройщик подписал односторонний акт и отправил его вам, придется, конечно, обращаться в суд.

Зачем отправлять ответные письма застройщику

Разберем ситуацию на примере с теми же сроками. Допустим, застройщик, как положено, направил вам уведомление о готовности дома и квартиры за один месяц до ее передачи. Дальше застройщик и дольщик по телефону согласовывают день приемки.

Если хотите подстраховать себя, направьте застройщику ответное письмо. В нем напишите, что уведомлены и готовы к приемке, предложите согласовать удобное время или укажите время, которое удобно вам. Такое письмо пригодится, если застройщик будет пытаться доказать, что вы уклонялись от приемки. Письмо, как и всегда в юридической переписке, отправляется ценным отправлением с уведомлением о вручении. Но это письмо необязательное. Оно служит дополнительным доказательством. И вот почему.

Единственный реальный вариант, при котором вы не принимаете квартиру у застройщика, — это наличие в ней недостатков. Факт, что вы не уклонялись от приемки квартиры, легко подтвердить наличием претензий к квартире в дефектовочном акте, акте о несоответствии или акте осмотра. Если застройщик не хочет подписывать с вами такой акт, направляйте претензию. Она также послужит подтверждением того, что от подписания акта приема-передачи вы не уклонялись и действовали добросовестно.

Таким образом, чтобы доказать незаконность подписания застройщиком акта в одностороннем порядке, вам нужно зафиксировать свои претензии и причины отказа от подписания двустороннего акта. Их фиксируют в дефектовочном акте, в котором обязательно есть подпись представителя застройщика. Или направьте письмо с претензией, в которой перечислите все причины вашего отказа от подписания акта-приема передачи, и потребуйте устранения недостатков.

Если застройщик не хочет подписывать дефектовочный акт

Это типичная ситуация. В ней действуйте так.

От имени того, на чье имя приобретена квартира, а если это несколько человек — от имени всех, напишите следующее письмо и отправьте его застройщику вместе с описью вложения и уведомлением о вручении:

В письме дополнительно укажите свой контактный телефон, номер и дату договора долевого участия, дату и время фактического осмотра.

Срок устранения недостатков — незамедлительно, но не больше 45 дней. Даже если в договоре будет предусмотрено, что недостатки могут устраняться дольше, это незаконно.

Итак, вы написали претензию, отправили застройщику и ждете. Тут есть три варианта:

Застройщик предлагает всё устранить, он это делает, и в итоге всё хорошо;
Ничего не происходит;
Застройщик пишет письмо, что ваши требования об устранении недостатков необоснованны. Что недостатки, которые вы описали, вовсе не недостатки, а отличная работа. А через два месяца вы получаете уведомление о подписании одностороннего акта приема-передачи квартиры в связи с тем, что вы уклонялись от приемки. Чем это вам грозит?

Я уже писал, что с момента подписания акта на вас ложится бремя содержания и все риски, связанные с квартирой. Если что-то случится, например пожар или вы вдруг затопите соседей снизу, застройщик будет кивать на этот односторонний акт и говорить, что он не несет ответственности, потому что квартиру передал. А еще управляющая компания начнет выставлять вам счета за обслуживание квартиры.

Если застройщик уже отправил вам такой акт, вариантов не остается — придется идти в суд. Вы, конечно, можете написать застройщику, что не согласны с односторонним актом, но ему будет уже все равно. Оспорить односторонний акт можно только в судебном порядке, причем, скорее всего, вам понадобится юрист. Суд возместит расходы на юриста, но в разумных пределах. В разных городах России это будет стоить от 15 до 25 тысяч рублей. Но предположу, что, даже если вы выиграете суд, возместят вам все равно меньше потраченного. Таковы реалии сегодняшней практики по компенсации расходов.

Если застройщик вообще никак не реагирует: и недостатки не устраняет, и односторонний акт не высылает, все равно идем в суд. Но только нужно не оспаривать односторонний акт, а требовать устранения недостатков.

Какие подводные камни есть в суде

Оспаривать само подписание одностороннего акта отдельно от претензий к квартире не имеет смысла. Вы обратитесь в суд с несколькими исковыми требованиями: о признании акта приема-передачи недействительным и об устранении недостатков. Тут вам точно поможет только юрист.

Если застройщик нарушил процедуру уведомления о необходимости принять квартиру или вы представите суду доказательства того, что не подписывали акт приема-передачи , потому что у вас были претензии, а застройщик их не устранял, тогда суд, безусловно, встанет на вашу сторону.

Стоит беспокоиться только о том, являются ли указанные недостатки существенными. Потому что если застройщик в суде докажет, что ваши недостатки — это не недостатки, а нормальное состояние квартиры в соответствии с договором, вы проиграете. С точки зрения суда, получится, что вы необоснованно уклонялись от приемки квартиры и застройщик законно подписал односторонний акт. Чтобы избежать этого, привлеките экспертную организацию. Она объяснит, какие недостатки действительно являются недостатками и надо требовать их устранения, а какие — нет.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

есть небольшой чит: по заявлению на имя начальника почты и за что-то около 200 рублей можно продлить срок хранения письма на почте на 1 месяц (так если вы точно знаете что письмо от застройщика вы можете получить немного времени на манёвры), мне это помогло заставить застройщика поменять окна (так я его выпихнул за срок по ДДУ при лежащем уведомлении на почте). Важно ещё вот что: большинство застройщиков подписывают дефектный акт лицом на это не уполномоченным (в моём случае доверенности трёх менеджеров истекли -- где в статье рекомендация проверять полномочия подписанта?) ну или уклоняются от его подписания. Цели что-то типа пени из застройщика выбить не было, а подписать нормальный дефектный акт это помогло. Кстати, иногда логично ждать односторонний акт от застройщика(если у вас действительно нет претензий): часто это единственный случай избежать кабального договора с навязанной УК.

Часть застройщиков пишет в ДДУ(пока покупал квартиру подержал в руках несколько рыб ДДУ) что до подписания АПП покупатель обязан заключить договор управления МКД с выбраной им УК (а там могут быть обязательные негуманно стоящие допы типа консьержа за 1к в месяц), такая ловушка обходится или через суд или по получении одностороннего АПП. Застройщик долгое время отказывался подписывать дефектный АПП (ну или подписывал его менеджером с просроченной доверенностью, потом делал злую рожицу что "этот сотрудник был давно уволен, вон и доверенность просрочена как вы не заметили" и вручал односторонку. Сроки подобраны так чтобы покупатели были вынуждены или соглашаться на АПП с кривым подписантом или полностью исполнять обычаи делового документооборота и не факт что ещё и не получали односторонку пока идёт письмо. В ДДУ "Покупатель обязан принять . в течении 7 дней после получения уведомления . ", поэтому я видел два варианта
1) соглашаться на цейтнот с вероятностью через 7 дней получить односторонку и с этого момента платить коммуналку 2) не соглашаться на цейтнот и пусть письмо полежит на почте а застройщик пусть мотивируется капающей просрочкой и коммуналкой которую я не плачу пока он не починит окна и не передаст мне помещение по АПП. и поскольку при лежащем на почте письме дефектный акт осмотра где написано что "помещение признано годным, но исправьте окна" нужен уже не мне, а застройщику, то сразу оказывается что менеджеры с нормальной доверенностью есть, и печать не закрыли в сейфе и офис УК до 8 работает (там документы на приборы учёта). Результат на табло: окна испортили много кому, а добились их замены только единицы.

При приёмке квартиры у застройщика, вам предлагают подписать Акт приёма-передачи данной квартиры. В данном Акте есть пункт "Помещение находится в состоянии отвечающем условиям договора и т.д. и т.п.". Данный пункт говорит о том, что Вы согласны, что квартира не имеет нюансов и застройщик просто красавец ) ) Но все наверное понимают, что такого просто не может быть, в домах бизнес-класса, недоделок и "косяков" не меньше 2 листов.

Давайте разберемся, что нам делать в этом случае:

1. Можно нанять юриста специализирующегося на подобных вопросах, он возьмёт с вас минимум 30000 рублей плюс процент с того что заберёт у застройщика. Не наш вариант, мы не ищем легких путей ) ), да и юристы 50/50, есть грамотные и помогут, а есть просто мошенники.
2. Можно изучить Закон о защите прав потребителей, гражданский кодекс, гражданский процесс и еще кучу бумаги и самому начинать показывать свой ум. Тоже вариант так себе, хоть и полезный для ума ) ) )
3. А можно прочитать данную статью и сделать все так как надо. Без суеты и проблем забрать свои деньги у застройщика, за "косяки".

Определились, делаем все сами.
Встречаемся с представителем застройщика в квартире и . подписываем акт, ничего в нем не указывая. Да, Вы прочитали все верно, просто подписываем.
Если вы что-то напишите в акте, то могут быть проблемы при регистрации, регистрирующий органе очень скептически относится к подобным надписям от руки на акте.

Почему нужно подписывать акт приемки-передачи квартиры?
Во-первых, застройщик может в одностороннем порядке его подписать, без вас.
Во-вторых, чтобы избежать проблем при регистрации.
В-третьих, даже если вы напишите кучу недостатков, застройщик будет их исправлять вечно, хоть по закону 40 дней и не факт что сделает. Вы теряете время, а время это деньги.

САМОЕ ВАЖНОЕ: Вместе с актом приемки-передачи нужно составить отдельный акт недостатков, где будут перечислены все недостатки на момент подписания акта приемки-передачи . Это позволит вам после их исправления вашим подрядчиком, потребовать от застройщика компенсацию. Суммы встречаются разные, от 50000 рублей до 1 млн руб. Застройщик, как правило, выплачивает всё без проблем, т.к. суд по данным делам встаёт на сторону собственника. Плюс ко всему, Вы не теряете время на исправление застройщиком всех недостатков, т.е. Вы сразу приступайте к ремонту. В данном варианте одни плюсы.

Что делать если застройщик против составления отдельного акта о недостатках?
Тут ничего страшного нет, действуем следующим образом: также подписываем акт приемки-передачи квартиры, затем вызываете экспертов для независимой экспертизы, которая подтвердит наличие недостатков в помещении. Далее после исправления всех недостатков Вы также легко сможете взыскать с застройщика расходы.

Если застройщик в добровольном порядке отказывается возмещать расходы на исправление недостатков, смело обращайтесь в суд, но практика показывает, что застройщик без особых проблем все возмещает, т.к. понимает, что через суд будет дороже для него.

Итог:
1. Акт приемки-передачи с застройщиком подписываем, поправок от руки в него не вносим.
2. Составляем отдельный акт о недостатках, вносим туда ВСЕ недостатки в квартире, лучше если с Вами на приемку пойдет понимающий в строительстве человек или заплатите приемщику коих сейчас море.

Подписываем этот дополнительный акт с представителем застройщика. Если представитель застройщика против дополнительного акта и не хочет его подписывать, не нервничаем, подписываем акт приемки-передачи и провожаем представителя застройщика. Вызываем независимых экспертов и после этого спокойно делаем ремонт.

Для проведения отделочных работ желательно нанимать действующие компании, которые вам предоставят всю необходимую документацию на проведение работ, а так же чеки, сколько и за что вы оплатили.

Ответственные подрядчики в самых сложных случаях смогут и в суде выступить на вашей стороне, что тоже является плюсом.

Не связывайтесь с частниками, частник это всегда один сплошной риск, в данный момент частники берут не меньше нормальных компаний.

Не забудьте: не нужно ругаться с представителем застройщика и не нужно нервничать, вам нервы ой как понадобятся при отделке квартиры, это очень нервно затратный процесс ) ) )

Квартира

Когда дом уже готов, участники долевого строительства могут столкнуться с бездействием застройщика по передаче квартир в собственность дольщиков. Отказ строительной компании оформить передаточный акт приводит к дополнительным финансовым потерям будущих владельцев квартир – оплате арендного жилья, повышенным ставкам по ипотеке, невозможностью прописаться по месту жительства. О том, как бороться с недобросовестным застройщиком, расскажем в нашей статье.

Содержание статьи:

Причины задержки в подписании акта приема-передачи квартиры

Риски приобретения строящегося жилья очень высоки. И даже надежные девелоперы могут допустить срыв сроков передачи квартир будущим собственникам. Однако чаще всего причиной задержки оформления актов является нечестность застройщиков.

Срыв сроков ввода здания и передачи квартир – распространенная практика среди строительных компаний. Чтобы участники долевого строительства не требовали взыскания неустойки, им предлагают подписать соглашение о переносе сроков. Дольщикам, отказывающимся поставить свою подпись под документом, затягивают процесс оформления квартиры, вынуждая принять условия застройщика.

Другие причины отказа выдать акт приемки-передачи (АПП) объекта недвижимости:

Навязывание дольщику услуг управляющей компании Застройщика.
Попытка получить средства за услуги, не предусмотренные договором долевого участия.
Предъявление дольщиком требований об устранении недостатков.
Отказ покупателя подписать акт с условием отсутствия взаимных претензий.
Уклонение от подписания АПП с замечаниями.

В некоторых ситуациях вина может лежать не на строительной компании, а на других участниках инвестиционного процесса.

Правовые основания

Сроки передачи жилых помещений дольщиков строго определены государством. При их нарушении участник долевого строительства может обратиться в суд и взыскать неустойку и понесенные убытки.

Порядок приемки квартиры

Не меньше чем за месяц до наступления срока представители застройщика должны известить участника об окончании строительства и необходимости принять квартиру. Срок передачи объекта устанавливается не раньше, чем за 14 дней до срока, указанного в ДДУ, и не позднее 1 месяца (п. 4 ст. 8 ФЗ-214).

До подписания АПП, дольщику необходимо:

Вместе с представителем застройщика обследовать жилье и составить акт осмотра, если будут выявлены недостатки.
Установить сроки исправления дефектов.
Предъявить претензию строительной компании с требованием устранить изъяны.

В обращении указываются сроки исправления недочетов, и готовность подписать передаточный акт при выполнении требований. Также в документе нужно упомянуть о возможности обращения в суд, если недостатки не будут устранены.
Вместе с подписанием акта приемки-передачи дольщику передаются ключи от квартиры. Обязательства застройщика считаются исполненными.

Досудебное урегулирование

Акт приемки-передачи – это главный документ на этапе передачи квартиры. После его подписания дольщик становится полноправным хозяином жилья. Без данной бумаги в Росреестре квартиру не зарегистрируют на нового собственника. И, если застройщик уклоняется от подписания АПП, единственный выход – обращение в суд.

Но следует учитывать, что практически во всех ДДУ предусмотрено досудебное решение спора. Без предварительного обращения в строительную компанию участник лишится права взыскивать штраф.

Документ оформляется в двух экземплярах. Один отправляется почтой на адрес строительной фирмы, указанный в ДДУ, второй сохраняется у заявителя. Форма отправления – ценное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении.

Внимание! Каждому почтовому оправлению присваивается уникальный код, по которому можно отследить движение письма на сайте Почты России. Идентификатор указывается в квитанции на оплату. Претензии и ответы застройщика необходимо сохранить и приложить к иску.

Личные встречи стоит фиксировать с помощью средств аудио- видеофиксации. Желательно присутствие свидетелей, которые потом смогут подтвердить показания истца в суде.

Иск в суд

Для искового заявления необходимо собрать доказательную базу, а именно подтвердить уклонение строительной фирмы от передачи квартиру участнику долевого строительства. К иску нужно приложить все письменные и электронные документы, подтверждающие общение с застройщиком.

Также к заявлению прикладываются основания возникновения прав:

Договор долевого участия.
Платежные квитанции об оплате стоимости квартиры.

По иску дольщик может требовать признать право собственности на объект недвижимости и его регистрацию в государственном реестре. Если возникают проблемы с составлением искового заявления, лучше обратиться к юристам.

Важно внимательно подойти к приемке квартиры и не вестись на хитрости застройщика по затягиванию передачи недвижимости. Если строительная компания отказывается подписывать передаточный акт, следует обратиться в суд. На основании решения судебной инстанции квартиру зарегистрируют в Росреестре в собственность дольщика без акта приемки-передачи.

Со строительной компании можно взыскать неустойку за невыполнение сроков, указанных в ДДУ, дополнительные расходы, понесенные собственником, моральный ущерб, и штраф в размере 50% от суммы неустойки.

Видео сюжет расскажет, как не попасть на уловки застройщика

Читайте также: