Уклонение от приема квартиры это

Обновлено: 17.05.2024

Новостройку достроили и вас пригласили принять квартиру. Но там вы обнаруживаете плохо вставленные окна, батареи заляпаны раствором, в санузле кривая стена, а кое-где даже виднеется трещина? Специально для Новострой-М юрист Юрий Крюков рассказывает, как грамотно действовать в такой ситуации.

Качество новостроек в последнее время оставляет желать лучшего, из-за кризиса зачастую застройщики экономят на строительных материалах и нанимают на работу непрофессионалов. При этом застройщик не всегда хочет исправлять выявленные дольщиками при осмотре квартиры недостатки. Как же добиться справедливости?

Законом о долевом строительстве установлено, что качество передаваемого помещения должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Одни суды говорят о том, что достаточно, чтобы недостатки привели к ухудшению качества объекта, другие, – что недостатки должны делать помещение непригодным для проживания.

Так, Обнинский городской суд Калужской области удовлетворил требования дольщика по гражданскому делу № 2-423/2016, а по аналогичному делу (№ 2-892/2016), рассмотренному Каменским районным судом Ростовской области в исковых требованиях дольщиков было отказано.

К несущественным недостаткам относятся повреждения оконных конструкций, входных и межкомнатных дверей (царапины, потертости, сколы, вмятины), небольшие трещины в не несущих перегородках, отсутствие горячей/холодной воды, неработающий лифт, строительный мусор и т.п.

Существенным недостатком может быть отсутствие вентиляции, сквозные дыры в межэтажных перекрытиях, плесень, отсутствие сантехнического оборудования (если предусмотрено договором) и т.п.

Если выявленные недостатки носят существенный характер, то вы вправе не подписывать акт приемки-передачи и потребовать от застройщика устранения недостатков в разумный срок, или уменьшения покупной цены, или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Если недостатки не являются существенными, то не принимать помещение по акту вы не имеете право – застройщик в данном случае может передать помещение по акту, подписанному в одностороннем порядке.

Как же правильно поступить, если у вас имеются претензии по качеству принимаемого объекта? Привлекайте к приемке эксперта, который подготовит обоснованное заключение со ссылками на нормативные акты. При осмотре квартиры составляйте дефектную ведомость (акт о выявленных недостатках, акт осмотра, смотровой лист) с указанием всех выявленных недостатков, передайте его застройщику и получите отметку о том, что он принял этот перечень. Требуйте оформить этот документ как приложение к акту приемки-передачи. Требуйте убрать из акта приемки пункт об отсутствии претензий по качеству квартиры.

Оцените все недостатки, если они не существенные – подписывайте акт приемки-передачи с дефектной ведомостью, в ином случае можете требовать устранения и отказываться от подписания.

После подписания акта приема-передачи помещения вы также сможете обратиться к застройщику с требованием устранения недостатков в рамках гарантийных обязательств. По закону на застройщике лежит повышенная ответственность за неисполнение обязательств по устранению недостатков. Согласно п. 8 ст. 7 214 ФЗ за каждый день задержки устранения недостатков застройщик обязан будет выплатить 1% от цены помещения.

Таким образом, если вы обнаружили недостатки, я рекомендую подписать акт осмотра со всеми выявленными недостатками и принять помещение по акту приема-передачи, после чего предъявлять претензии застройщику по качеству, а в случае их неустранения – обращаться в суд.

Поскольку каждый случай приемки квартиры является индивидуальным, зависит от условий договора, характера выявленных недостатков, истории взаимоотношений с застройщиком – обращайтесь за консультацией к юристам, специализирующимся на долевом строительстве. При грамотной подготовке документов шансы добиться успеха в споре с застройщиком значительно увеличиваются.

До того момента, пока стороны не подписали акт приема-передачи квартиры, за объект недвижимости отвечает застройщик. Именно поэтому покупателю не стоит спешить с подписанием бумаг: нужно все проверить досконально, чтобы потом не исправлять дефекты самостоятельно. Расскажем, на что обратить внимание при приемке квартиры и как проходит процедура передачи ключей собственнику.

Как узнать, что дом построен и квартиры готовы к приемке

Когда дом готов к сдаче, застройщик оповещает собственников о вводе объекта в эксплуатацию. Будущим жильцам рассылают официальные письма с приглашением на приемку квартир.

СПРАВКА:

Прежде чем непосредственно осматривать жилье, рекомендуем поехать в офис компании-застройщика и запросить копию разрешения от городских властей на ввод дома в эксплуатацию. Проверьте адрес участка и характеристики объекта: они должны совпадать с проектной декларацией. Так вы будете уверены: все идет в соответствии с законом.

Как проходит приемка квартиры

В назначенный день клиент приезжает в свою будущую квартиру, где его встречает менеджер компании-застройщика. Собственник берет с собой техпаспорт объекта, договор долевого участия или соглашение о купле-продаже, в зависимости от нюансов сделки. В некоторых случаях вместо покупателя приезжает его представитель. На руках у него должна быть доверенность, оформленная у нотариуса.

ВАЖНО:

На что обращать внимание при приемке квартиры

Как составить акт о недостатках

СПРАВКА:

Что делать после приемки квартиры

Вас все устроило с первого раза? Подпишите акт приема-передачи и получите ключи от квартиры. Теперь подайте документы в Росреестр на регистрацию права собственности. Для этого нужно:

оплатить госпошлину;
собрать бумаги: паспорт, свидетельство о браке, акт приема-передачи, техпаспорт квартиры;
приложить договор долевого участия или купли-продажи;
взять копию закладной из банка, когда жилье приобретено в ипотеку.

После получения свидетельства заключите договор с управляющей компанией: вам начнут присылать квитанции ЖКХ. Можете делать ремонт и переезжать в свою новую квартиру.

Портал Работа.ру, входящий в экосистему Сбера, провел среди 5000 пользователей опрос, чтобы узнать сколько россиян планируют выполнять трудовые обязанности в период с 31 декабря по 9 января. Во время государственных выходных работать намерены 47% граждан. В 2020 году их доля была равна 54%, а в 2019-м ; 58%. Из числа людей, которые не планируют отдыхать на каникулах, 31% будет выходить на службу по графику 5/2. 24% сообщили, что намерены работать по сменам. Каждый пятый самостоятельно определяет время для выполнения служебных обязанностей. Часть респондентов отметила, что в графике труда в праздники возможны изменения. 56% опрошенных считают, что наиболее востребованными на каникулах продавцы и кассиры магазинов. 49% отметили, что скорее всего много работы будет у курьеров. 45% респондентов думают, что труд медиков особо важен в праздничный период. 38% участников предположили, что на праздниках вырастет спрос на услуги водителей. 33% граждан уверены, что востребованными в это время станут официанты и повара. Каждый четвертый ответил, что прибавиться работы у аниматоров. Графу Другое; отметили 7% опрошенных. Они сочли, что на выходных начеку должны быть пожарные, сотрудники правоохранительных органов, специалисты по электросетям и ремонту. Источник: сервис Работа.ру.

Аналитики банка Русский Стандарт изучили чеки клиентов в мобильном приложении и выяснили, что в декабре россияне стали чаще покупать красную и черную икру. Относительно прошлого года спрос вырос на 31%. Средний чек на покупку деликатеса в последнем месяце уходящего года достиг 1304 рублей. В прошлом году сумма составляла 1073 рубля. Показатель увеличился на 22%. В предыдущие месяцы 2021 года средний чек на покупку икры был выше. Эксперты связывают этот факт с тем, что перед праздниками люди начинают приобретать больше продукта, а продавцы снижают цены и запускают акции. Жители выбирают икру как для собственного новогоднего стола, так и в подарок. Чтобы презентовать кому-то баночку деликатеса, покупатели обычно ищут бюджетные варианты, что тоже влияет на среднюю стоимость. Эксперты отмечают, что в марте цена килограмма икры подскочила до 1863 рублей. В этот период также зафиксирован рост продаж, который связывают с Международным женским днем. В сравнении с февралем, увеличился спрос на осетровую икру. При проведении исследования сотрудники кредитной организации использовали обезличенные данные чеков из системы RSB Mobile за 2020 и 2021 годы. Принималась во внимание только натуральная икра рыб из семейств лососевых и осетровых. Источник: пресс-центр банка Русский Стандарт.

В ФНС России рассказали, какие изменения произойдут в сфере налогообложения недвижимости с наступлением нового года. Федеральная налоговая служба представила список законодательных нововведений, которые так или иначе коснутся собственников жилья. К примеру, семьи с двумя и более детьми с января будут освобождены от уплаты налога по НДФЛ при продаже квартиры. Однако для этого россияне должны соответствовать следующим требованиям: дети младше 18 лет или 24 лет (при очной форме обучения в ВУЗе); кадастровая оценка объекта ; менее 50 млн рублей; в собственности не должно быть другой недвижимости площадью более 50% от продаваемого объекта; продавец обязан купить не меньшую по размеру недвижимость в тот же год или не позднее 30 апреля следующего года. Также продавцы недорого имущества, владеющие им менее пяти лет, могут не отражать доход, если физлицо имеет право на налоговый вычет до 1 млн рублей, а стоимость сделки не превышала его размер. Помимо пошлины такие собственники освобождены от заполнения декларации 3-НДФЛ. В новом году получить вычет станет проще: для этого нужно подать заявление в личном аккаунте ФНС или на портале Госуслуги. Налоговая проведет проверку информации о возможности такой выплаты и необходимых документов. При этом кадастровая стоимость вырастет согласно новым коэффициентам оценки (ГКО), размер которых зависит от региона. Узнать точные значения можно, подав запрос в ЕГРН. В случае нецелевого использования земельных участков владельцы начнут выплачивать налог с повышенной ставкой до 1,5%, пока не выполнят обязательные требования к применению и охране объектов земельных отношений. Изменения вступают в силу с 1 января 2022 года. Источник: ФНС России.

Приемка квартиры в новостройке: подготовка

Процедура приемки квартиры не будет иметь смысла, если при вас не окажется документов. У вас должны быть с собой:

уведомление — в нем должны быть дата и время, в которое проводится приемка квартиры в новостройке;
договор о покупке имущества в новостройке со всеми приложениями, в которых есть перечень обязательств застройщика;
смотровой лист для фиксации недочетов;
паспорт.

Чтобы чувствовать себя уверенно во время приемки, позовите с собой компанию из одного-двух человек — будет здорово, если кто-то из них окажется юристом, строителем или хотя бы принимал квартиру в новостройке.

Основные этапы приемки

Что нужно сделать до приемки

Освободите для осмотра целый день: сама приемка длится несколько часов, а вам еще придется съездить в офис застройщика и, возможно, управляющей компании. Не реагируйте на слова менеджера о том, что приемка осуществляется по графику — вы имеете полное право принимать свое жилье столько, сколько хотите.

Перед приемкой изучите договор с застройщиком и проектную декларацию. В них должна быть прописана степень готовности объекта и указан подробный перечень отделочных работ. Описания на сайте и на бумаге могут отличаться, поэтому ориентируйтесь на официальные документы. Если вы заказывали отделку отдельно, возьмите с собой дополнительный договор с указанием всех отделочных работ.

Если вы сомневаетесь в своей компетентности, пригласите специалиста, который даст экспертное заключение.

Если вы решили принимать сами, возьмите с собой фонарик, индикатор напряжения, уровень, отвес, рулетку, молоток и стремянку. Также понадобятся мел, бутылка воды, тряпка, ручка и бумага для заметок.

Что нужно сделать на объекте

Первым делом замерьте площадь помещения рулеткой и сверьте с тем, что указано в технической документации.

Если квартира расположена на первом этаже, особенно внимательно проверьте гидроизоляцию пола в санузле. В новостройках гидроизоляция выполняется с помощью рубероида или битумной мастики. Если виден характерный черный ободок над полом в туалете и ванной комнате, значит, все в порядке.

Как проверить двери

Убедитесь, что ключ легко поворачивается в замке, а дверь без труда ходит в створке.
Удостовертесь, что из двери не сквозит. Для этого поднесите к створке включенную зажигалку.

Как проверить пол

Как принимать стены

Осмотрите стены на предмет трещин — учтите, что микроскопические трещинки являются нормой, новостройка немного проседает после возведения.
Ровность стен проверяйте уровнем или отвесом. Для кирпичных домов допустимо отклонение до 5 мм, для панельных — до 15 мм.
Осмотрите все углы на предмет темных пятен и высолов: если они есть, стены плохо изолированы и зимой промерзали. Высолы — это разводы и белые пятна, которые появляются в местах выхода растворимых солей на оштукатуренную поверхность. Соли могут содержаться почти во всех материалах, которые используются для строительства.
Выясните происхождение всех потеков и пятен на стенах.
Если стены оштукатурены, убедитесь, что все сделано аккуратно. Проверить ровность поверхностей поможет стремянка и фонарь. Светите с разных ракурсов, так проще выявить халтуру. Например, если свет падает сбоку, все вздутия, пятна и неровности будут видны как на ладони.

Как принимать потолок

Убедитесь, что между стыками нет перепадов.
Если квартира на последнем этаже, проверьте отсутствие потеков.
Измерьте высоту потолка — соответствует ли она заявленной в декларации.

Как принимать электрику

Потребуйте у застройщика электрическую схему квартиры. Если розеток и выключателей по договору не предусмотрено, в стенах должны быть видны концы проводов под них. Если электрофурнитура заявлена, оцените надежность фиксации. Все должно быть в идеальном состоянии и исправным, работать без перегрева — не ленитесь проверить каждый элемент, подключив любое устройство.
Проверьте, установлен ли электрический щит, есть ли на нем автоматический выключатель, счетчик, УЗО (устройство защитного отключения). Нажмите на тумблеры, посмотрите, сработает ли система. Вкрутите лампу в каждый патрон, чтобы удостовериться в его исправности.
Протестируйте электропроводку с помощью вольтметра/тестера. Можно воспользоваться отверткой с индикатором напряжения или лампочкой на 220 вольт.
Если установлены розетки, подключите зарядку с телефоном к каждой и убедитесь, что аккумулятор заряжается.
Некоторые приносят в квартиру мощный электроприбор (обычно дрель) и включают его на пару минут, чтобы убедиться, что проводка выдержит нагрузку.

Как принимать канализацию, отопление и водоснабжение

Проверьте исправность вентиляции. Поднесите к вентиляционным отверстиям включенную зажигалку — пламя должно отклоняться в сторону отверстия. Или приложите лист бумаги — он должен прилипнуть к отверстию. Если есть сквозняки, тест будет недостоверным.
Убедитесь в качестве гидроизоляции (если предусмотрена). Она всегда выполняется с наплывом на стены — на их стыке с полом должна быть видна темная полоса использованного строителями материала.
Посмотрите, установлены ли тройники канализации и стока на кухне и в санузлах. Убедитесь в герметичности стыков. Если есть щели, вас замучают посторонние запахи. Тройники должны находиться не выше 5 см от пола, иначе могут возникнуть проблемы с подключением стиральной машины. Если разводка будет слишком высоко, для нормального отхода сточной воды устройство придется ставить на возвышение.
Убедитесь, что трубы изолированы и вертикально прикреплены хомутами к стене. Осмотрите пол вокруг стояков — нет ли лужиц.
Проверьте, есть ли на трубах ответвления с резьбой для последующей разводки.
Убедитесь, что на трубах установлены счетчики с пломбами и номера счетчиков соответствуют указанным в договоре.
Проверьте герметичность, устойчивость и внешний вид радиаторов. Правильное расположение: отступ от стены — не менее 2,5 см, от пола — от 6 см, от подоконника — от 5 см. Если есть регуляторы мощности, осмотрите их, попробуйте, хорошо ли они прокручиваются.
Посмотрите, хорошо ли работает запорная арматура на кранах и радиаторах.
Снимите показания со счетчиков на воду. Если счетчики расположены неудобно — можно требовать перевесить.

Как принимать окна, балконы и лоджии

Как принимать сантехнику

Проверьте, не шатаются ли ванна, раковины и душевая кабина. Места соединения труб должны быть ровными, герметичными. Посмотрите, нет ли конденсата.
Протрите сантехнику от пыли и осмотрите на предмет трещин и сколов. Убедитесь, что на смесителях нет деформаций, ржавчины и влаги.
Проверьте, как спускается в унитазе вода и быстро ли наполняется бачок.
Включите все краны и оцените напор воды.

Важно: если приемка квартиры от застройщика с отделкой пришлась на время, когда в новостройке нет газа, света или воды, процедуру нужно отложить. Если это невозможно, обязательно пропишите в акте, что системы проверить не получилось, указав причину.

Заполняем смотровой лист

Все недочеты, из-за которых вы не можете принять объект в новостройке, внесите в смотровой лист. Мотивируйте свои замечания. Для убедительности снимите их на фото или видео (может пригодиться в дальнейшем). Если недочетов много, у вас несколько вариантов:

Два результативных способа жаловаться на застройщика

устранение дефектов отделки за счет застройщика;
снижение стоимости квартиры;
возмещение затрат, которые вы понесете (на основе чеков и других платежных документов).

Пожарная безопасность в новостройках: от чего зависит уровень защиты и каковы критерии оценки

О пожарной безопасности в новостройках: о законах, мерах предосторожности со стороны застройщиков и нюансах, связанных с строительными материалами. Узнайте, как своими силами дополнительно обезопасить себя от рисков.

Как оценить степень готовности новостройки

Хорошо, что теперь наблюдать за ходом строительства можно через веб-камеры. Но по картинке нельзя доверять до конца. Почему она не очень информативна и как могут лукавить застройщики в регулярных фотоотчетах.

Акт приема-передачи квартиры — важная формальность

Согласно статье 556 ГК РФ, передача объекта недвижимости от продавца покупателю подтверждается письменно, а документ визируется обеими сторонами. Именно подписание акта, а не государственная регистрация права собственности, подтверждает переход имущества другому владельцу.

Как принимать квартиру от застройщика: пошаговый план действий

Чтобы получить заветные ключи от нового жилья, квартиру в новостройке нужно принять. Эта процедура проводится, когда дом уже сдан в эксплуатацию и у представителей застройщика есть все необходимые документы: акт приемки госкомиссией и адрес, присвоенный БТИ.

Дольщик может вернуть застройщику квартиру со строительными дефектами и получить назад деньги. Но это сложнее, чем, скажем, вернуть в магазин одежду с браком. Мы выяснили, когда дольщик вправе потребовать назад деньги и чем он рискует в этом случае. А также узнали, как вернуть квартиру, приобретённую у застройщика по договору купли-продажи в готовом доме.

В каких случаях дольщик может вернуть квартиру

Дольщик может отказаться от квартиры и потребовать от застройщика вернуть деньги, если в ней есть существенные строительные дефекты. Это прописано в законе об участии в долевом строительстве — в пункте 3 статьи 7 и пункте 1 статьи 9.

Существенными недостатками принято считать:

Несущественные недостатки	Существенные недостатки
Царапины и сколы на дверях	Сквозные дыры в межкомнатных перекрытиях
Повреждения оконных конструкций	Протечка потолка в квартирах на последнем этаже
Слабая тяга в вентиляции	Отсутствие вентиляции

Можно ли вернуть квартиру, если покупатель уже начал в ней жить

Вернуть квартиру застройщику можно как до приёмки квартиры, так и в течение гарантийного срока: это минимум пять лет на сам объект (на стены, фасады) и минимум три года на технологическое и инженерное оборудование (водопровод, систему отопления, электроснабжения). То есть покупатель может вернуть квартиру застройщику, даже если успел в ней пожить.

Как расторгнуть ДДУ — инструкция

1. Зафиксировать дефекты

Если дефекты обнаружатся сразу при передаче квартиры, их нужно прописать в акте приёма-передачи, если спустя время — скажем, через полгода или год, — в экспертном заключении.

Определить, насколько существенны недоделки, может только строительно-техническая экспертиза. Стоимость такой экспертизы в Москве — от 6 тысяч ₽, срок — от трёх дней в зависимости от сложности. По итогам исследования собственник получит заключение о пригодности или непригодности квартиры для проживания из-за выявленных дефектов. Этот документ и станет основанием для расторжения договора.

Шаблон уведомления об одностороннем отказе от договора участия в долевом строительстве (от дольщика).

Если застройщик согласится расторгнуть договор, то вернёт деньги дольщику в течение 20 рабочих дней со дня расторжения. Срок оговорён в пункте 2 статьи 9 закона об участии в долевом строительстве. Застройщик также выплатит проценты за пользование деньгами дольщика в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования ЦБ (равна ключевой ставке), действующей на день возврата. Проценты начисляются за каждые сутки со дня оплаты квартиры до дня возврата денег. Если участником долевого строительства является гражданин, застройщик платит проценты в двойном размере, говорится в пункте 2 статьи 9 закона об участии в долевом строительстве.

Посчитаем, сколько процентов застройщик должен выплатить дольщику за квартиру стоимостью 3 000 000 ₽, если с момента заключения ДДУ прошёл год.

Используем формулу: сумма договора × 1/300 × ставка рефинансирования (6,5% на 26 августа 2021 года) × число дней пользования деньгами × 2 (двойной размер оплаты).

3 000 000 * 1/300 * 6,5% * 365 * 2 = 474 500 ₽.

Вернув квартиру за 3 000 000 ₽, с момента покупки которой прошёл год, дольщик получит дополнительно 474 500 ₽ за пользование его деньгами. Это 15,85% от изначальной стоимости квартиры. При этом средняя стоимость квадратного метра в новостройках Москвы выросла на 21% в 2020 году и на 16,5% в 2019 году.

3. Подать иск в суд, если застройщик не возвращает деньги

Если суд первой инстанции откажет, можно подать апелляцию и при необходимости дойти до Верховного суда. Если и он встанет на сторону застройщика, вернуть квартиру не получится.

«Одно из наших выигрышных дел по расторжению ДДУ из-за строительных недостатков связано с протечкой крыши. Квартира клиента располагалась на последнем этаже новостройки, и протечки были постоянными. Застройщик отказывался в досудебном порядке урегулировать вопрос, ссылаясь на отсутствие внешних дефектов. Действительно, внешне недостатки казались несущественными, но влажность была в два раза выше нормы.

Дополнительно квартиру можно защитить страховкой

Каковы риски расторжения ДДУ из-за дефектов квартиры

Сама процедура расторжения ДДУ сложная и опасная, предупреждает Дмитрий Кигинько. Дело в том, что:

Пока дело дойдёт до суда, застройщик может обанкротиться или оказаться в предбанкротном состоянии. В этом случае вернуть деньги и проценты затруднительно или вовсе невозможно — компании просто нечем будет расплачиваться.

Чем больше пройдёт времени с момента заключения договора, тем выше будет рыночная стоимость квартиры. Застройщик при расторжении договора вернёт первоначальную стоимость жилья и проценты за пользование деньгами дольщика. Даже если сумма процентов будет сопоставима с ростом стоимости квартиры, суд может сильно уменьшить заявленные в иске проценты за пользование чужими деньгами. Это предусмотрено статьёй 333 Гражданского кодекса.

Как вернуть застройщику квартиру, купленную в уже построенном доме

«Договор купли-продажи недвижимости, а также предварительный договор купли-продажи может быть расторгнут по взаимному согласию сторон либо при нарушении одной из сторон своих обязательств. Самый частый пример — претензия покупателя из-за передачи квартиры ненадлежащего качества.

Вернуть деньги за квартиру можно, только если дефекты обнаружатся в течение гарантийного срока. Его устанавливает сам застройщик. Если сроки не прописаны в договоре купли-продажи, покупатель может предъявить требования продавцу в течение двух лет со дня передачи квартиры, говорится в пункте 2 статьи 477 ГК РФ.

Как расторгнуть договор купли-продажи с застройщиком — инструкция

3. Подать иск в суд. Если застройщик с претензией не согласится или вовсе не ответит — на ответ у него есть 30 дней, если иное не указано в договоре, — можно идти в суд.

Читайте также: