Титул это право на землю

Обновлено: 27.03.2024

Титул права собственности позволяет определить личность обладателя права и дает ему возможность реализовывать право собственника на владение, пользование и распоряжение своим имуществом.

Основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные правопорождающие юридические факты, т.е. обстоятельства реальной жизни, в соответствии с законом влекущие возникновение права собственности на определенное имущество у конкретных лиц. Основания приобретения права собственности называются также титулами собственности.

Титульное владение — это владение вещью, основанное на каком-либо праве (правовом основании, или титуле), вытекающем из соответствующего юридического факта, например право собственности, основанное на договоре купли-продажи вещи или на переходе ее в порядке наследования. В отличие от этого беститульное (фактическое) владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые последствия.

Титулы собственности могут приобретаться различными способами, которые традиционно подразделяются на две группы:

  1. первоначальные, т.е. не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь (включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не имелось);
  2. производные, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника (чаще всего — по договору с ним).

К первоначальным способам приобретения права собственности относятся:

  1. создание (изготовление) новой вещи, на которую ранее не было и не могло быть установлено ничьего права собственности;
  2. переработка и сбор или добыча общедоступных для этих целей вещей;
  3. при определенных условиях — самовольная постройка;
  4. приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, в том числе на имущество, от которого собственник отказался или на которое утратил право.

К производным способам приобретения права собственности относится приобретение этого права:

  1. на основании договора или иной сделки об отчуждении вещи;
  2. в порядке наследования после смерти гражданина;
  3. в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица.

Практическое значение такого разграничения состоит в том, что при производных способах приобретения права собственности на вещь помимо согласия (воли) собственника необходимо также учитывать возможность наличия на эту же вещь прав других лиц — несобственников (например, залогодержателя, арендатора, субъекта ограниченного вещного права). Эти права обычно не утрачиваются при смене собственника вещи, переходящей к новому владельцу, как бы обременяя его имущество. В этом отношении действует прямо не выраженное, но подразумеваемое законом старое правило, берущее начало в римском частном праве:

никто не может передать другому больше прав на вещь, чем имеет сам (nemo plus juris ad alienum transferre potest, quam ipso habet).

Понятно, что на первоначального приобретателя вещи никакие ограничения подобного рода распространяться не могут.

Многие способы возникновения права собственности могут использоваться любыми субъектами гражданского права. Поэтому они называются общими или общегражданскими способами приобретения права собственности. Таковы, например, правоотношения, возникающие на основе различных сделок. Имеются, однако, и специальные способы возникновения этого права, которые могут использоваться лишь строго определенными субъектами.

Так, реквизиция, конфискация, национализация могут служить основанием возникновения только государственной собственности, а сбор налогов и пошлин — также и муниципальной собственности, ибо для всех других собственников они являются способами прекращения их права на соответствующее имущество. В соответствии с Гражданским кодексом гражданин как член потребительского кооператива, полностью внесший паевой взнос за предоставленный ему кооперативом объект (жилую квартиру, гараж, дачу и т.п.), становится собственником такого имущества (при этом его право собственности как право на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации). По существу, речь здесь идет об обязательном выкупе имущества, который является способом приобретения права собственности только для граждан-членов потребительских кооперативов.

Титульное владение

На сегодняшний день в законодательстве не закреплена эта юридическая возможность как самостоятельная категория. По мнению ряда специалистов, признание права владения позволило бы решить некоторые проблемы, возникающие в связи с его реализацией. В качестве одного из критериев для классификации владения выступает наличие либо отсутствие прав на фактическое обладание имуществом. В соответствии с этим, выделяют два вида юридической возможности. В правовой литературе различают титульное и беститульное владение. Первое опирается на законные основания.

Специфика

 ст 305 гк рф

Титул может обладать вещным характером (ограниченное имущественное право, собственность) или обязательственным (возникает из договора). При этом он может существовать исключительно в отношении индивидуально-определенного объекта. Истец может опираться на титул и вещно-правовой, и возникший из обязательственных отношений. Соответственно, заявителем в суде может выступать только субъект, который имеет законные основания на обладание вещью. В случае если имуществом лица завладел вопреки его воле другой гражданин, то он может подать виндикационный иск. Его суть заключается в требовании изъять вещь из незаконного обладания, признать право владения за заявителем.

Положения гражданского законодательства

В ст. 305 ГК РФ рассматриваемая категория определяется в узком смысле. В указанной норме говорится обо всех субъектах, имеющих законные основания обладать имуществом, но при этом не являющихся его собственником. Между тем титул предполагает и владение собственника. Ведь он тоже обладает имуществом на законных основаниях. Соответственно, титульный владелец – субъект, имеющий определенную вещь в силу прямого указания норм или по условиям договора.

Важный момент

владение пользование распоряжение

В качестве основания для обеспечения охраны интересов субъектов, в соответствии со ст. 305 ГК РФ, выступает обладание имуществом на основании закона либо договора. Ему противостоит фактическое наличие у гражданина вещи, не основанное на нормах. Различие между беститульным и титульным владением базируется на объективном признаке. Оно не зависит от сознания обладателя. Этим признаком, по смыслу норм, выступает основание приобретения материальных ценностей. Если субъект получил вещь с соблюдением предписаний закона, то он будет признан как титульный владелец.

Охрана интересов

Защита прав титульного владельца осуществляется в судебном порядке. Ситуации, при которых она необходима, могут быть различными. Например, выше уже была приведена одна из них – незаконное завладение имуществом и как следствие – виндикационный иск о его истребовании. Законодательство также предусматривает охрану интересов субъекта в виде возможности предъявить требование об устранении препятствий, мешающих ему реализовывать свои юридические возможности. В таких случаях подается негаторный иск. Требования не связаны с нарушением или лишением собственника обладания имуществом. Титульный владелец в таких случаях может потребовать, например, прекратить незаконные действия другого лица, выраженные в злоупотреблениях и иных формах.

Признание собственности

виндикационный иск

Это один из способов восстановления нарушенной юридической возможности, которым может воспользоваться титульный владелец. Такие требования направлены на исключение притязаний со стороны третьих лиц на имущество, принадлежащее заявителю. При этом в судебном заседании он должен будет доказать, что основания, по которым он обладает вещью, законны.

Снятие ареста

Такие иски содержат требования об исключении материальных ценностей из описи. Арест предполагает изъятие имущества и лишение собственника отдельных или всех правомочий. Опись представляет собой меру, направленную на обеспечение реализации судебного постановления о компенсации вреда либо конфискации имущества. Арест может налагаться и с целью удовлетворения иных прав организаций и физлиц, охрану юридических возможностей. В ряде случаев в опись включается имущество, которым владеют посторонние лица. Именно в таких ситуациях законные обладатели материальных ценностей требуют их возврата.

Споры с госструктурами

защита прав титульного владельца

В качестве ответчика в данном случае выступает государство. Оно обладает властными полномочиями, наделено законодательной инициативой, позволяющей ему оказывать влияние на гражданско-правовые отношения, связанные с собственностью. Оно может вмешиваться в сферу имущественных взаимодействий, изымать в определенных в нормах случаях материальные ценности у обладателей. Между тем, если госорган вынес акт, не согласующийся с требованиями законодательства, по которому материальные ценности были отобраны у субъекта, тот может оспорить его в суде. В данном случае имеет место нарушение титульного владения. Такой ненормативный акт может быть лишен своей силы и признан недействительным.

Юридические лица

Право на защиту своих прав, касающихся владения, имеют субъекты, осуществляющие хозяйственное ведение либо оперативное управление имуществом. Как разъяснил Пленум ВАС, муниципальные и госпредприятия обладают всеми юридическими возможностями, равно как и собственники, касающимися обеспечения охраны и восстановления своих интересов в судебном порядке. Они могут, в числе прочего, подавать негаторные и виндикационные иски, в том числе к собственнику имущества, находящегося у них в управлении или ведении.

титульное владение

В законодательстве предусмотрены определенные ограничения для указанных хозяйствующих субъектов. В частности, предприятия и учреждения, осуществляющие хозяйственное ведение либо оперативное управление, не могут свободно распоряжаться имуществом, переданным им под соответствующий режим. Оно принадлежит собственнику. Именно он дает разрешение на совершение тех или иных сделок с объектами. Между тем закон прямо запрещает изымать имущество у указанных государственных предприятий и учреждений, не имея на это законных оснований.

Дополнительно

Защита прав предусмотрена и для субъектов, у которых имущество находится в пожизненном наследуемом владении. Споры на практике чаще всего возникают между этим лицом и собственником земельного участка. Законодательство предусмотрело возможность для владельца подать иск в суд против указанного субъекта. Лицо, в частности, может требовать возврата земельного участка, принадлежащего ему, а также в установленных случаях устранения прочих нарушений, которые были допущены собственником. При этом последние могут даже не сопровождаться лишением владения наделом.

Деловой квартал-Ростов-на-Дону, 30 декабря 2011 г.

Титульное страхование и юридические проблемы рынка недвижимости

Вестник банковского дела , 31 октября 2009 г.

Правовой титул недвижимости и титульное страхование

Рынок недвижимости во все времена был связан с высокими рисками. Речь идет, в первую очередь, о рисках утраты права собственности на приобретенную недвижимость.

Позднее многие из этих лиц стали осуществлять подготовку проведения самих сделок с недвижимостью.

Что собой представляет титул на недвижимость ? Титул собственности ((TITLE OF OWNERSHIP) имеет двойное смысловое значение: во-первых, это документ, дающий право на землю, недвижимость, другое имущество; а во-вторых, законное (имеющее юридическое подтверждение) право на владение каким-либо имуществом.

По своей сути Титул может абсолютным (совершенным или безусловным) (PERFECT / ABSOLUTE TITLE), либо несовершенным (IMPERFECT TITLE), дефектным (DEFECTIVE TITLE) или оспоримым.

Кроме того, титулы собственности традиционно подразделяются на две группы:

первоначальные, т.е. не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь (включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не было);

производные, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника (чаще всего - по договору с ним).

Титул, кроме полного и подробного описания объекта недвижимости, содержит характеристики и сведения, которые позволили бы установить, имеются ли какие-либо документально зафиксированные недостатки или препятствия (обременения) для того, чтобы выдать покупателю имущества гарантии на правовой титул.

Удостоверение титула (Title deed) - это специальная процедура, предусматривающая выдачу официального Заключения ( Сертификата) о доброкачественности, выносимое юристом или другим квалифицированным лицом после исследования публичных записей и других юридических документов, касающихся данной недвижимости.

Правовой титул и проблемы современного рынка недвижимости

Первая серьезная проблема таких экспертиз заключается в том, что при их проведении за основу принимается сам факт владения собственником недвижимостью, подтвержденного свидетельством о регистрации права.

Кроме того, регистратор не знает и не может знать о наличии или отсутствии на момент регистрации права собственности судебных споров и требований бывших собственников или третьих лиц истребовать (возвратить) имущество.

Многие риэлторы не знают о практике и принципах проверки правового титула и не имеют полного представления о титульном страховании.

Обычно ими собирается и изучается стандартный комплект документов, при этом самые добросовестные из риэлторов, как правило, ставят клиента в известность о возможных рисках и сомнительных моментах в истории недвижимости, но работа по проверке титула недвижимости очень индивидуальная и требует больших затрат времени и сил, отвлекая риэлторов от их прямых обязанностей по поиску для своих клиентов и подбору объектов недвижимости. Кроме того, многие агенты по недвижимости объективно не в состоянии оценить все правовые аспекты и возможные негативные последствия истории титула, а тем более предотвратить их или защитить клиента от этих рисков.

Объективности ради надо отметить также, что агентства по недвижимости финансово заинтересованы, чтобы сделка состоялась, а поэтому не всегда станут раскрывать своим клиентам даже известные им негативные факты из истории титула, не будут разъяснять существующие риски, а тем более не укажут на недостатки самого недвижимого имущества (состояние и несущие способности фундамента, стен и перекрытий; состояние инженерных коммуникаций; негативная экология района застройки и наличие вредных для здоровья факторов; наличие обременений и сервитутов, и т.д.).

Основная цель проверки титула - это защита интересов широкого круга бизнес структур: самих собственников, их потенциальных контрагентов, партнеров, участников инвестиционных дэвэлоперских проектов, банков при принятии решения о кредитовании под залог недвижимости, нотариусов при удостоверении сделок с недвижимостью и ведении наследственных дел, оценщиков и аудиторов, страховых компаний при страховании недвижимости и титульном страховании, в том числе их защита от тех обстоятельств, которые либо объективно не могут быть установлены на момент проведения проверки, либо вероятность наступления определенных последствий сложно спрогнозировать

Дополнительной гарантией при совершении сделок с недвижимостью (переходе правового титула) может явиться проверка чистоты правового титула специалистами юридической компанией, специализирующейся на недвижимости, чья гражданская (профессиональная) ответственность застрахована крупной страховой компанией,

Выданный такой компанией Сертификат абсолютного правового титула на недвижимость обеспечит вам право на страховое возмещение убытков, позволит уменьшить риск при совершении сделок с недвижимостью и обеспечит успешность осуществления инвестиционных проектов.

Кроме того, такая юридическая компания будет защищать ваши права на недвижимость в случае предъявления вам соответствующих судебных исков и возьмет на себя обязательство по судебной защите обоснованности выданного ею правового титула.

Приведу лишь некоторые обстоятельства, которые могут повлиять на право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью:

- нарушения порядка приватизации объектов недвижимости;

- предоставление муниципальными органами власти в собственность граждан и предприятий земельных участков, границы которых не совпадают с границами государственного лесного фонда, водного фонда, а также участков земель специального назначения и особо раняемых территорий;

- незаконное отчуждение недвижимости гражданами, состоящими в браке, без получения нотариально заверенного согласия супруга на совершение сделки и получение оплаты по сделке;

- совершение сделки юридическим лицом, исполнительный орган которого не имел на это полномочий в соответствии с его учредительными документами или доверенностью;

- нарушения требований законодательства о порядке наследования;

- совершении сделки по отчуждению имущества недееспособным лицом либо под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы, либо совершении сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях (кабальная сделка).

Необходимо также учитывать, что в современной России еще окончательно не сформирована система единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, кадастра недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимость, занимаются этим разные государственные органы, порядок функционирования и взаимодействия которых постоянно меняется, что влечет неразбериху и нестабильность.

Вот некоторые примеры из нашей практики, когда проверка правового титула не позволила подтвердить его чистоту.

«При проверке правового титула на загородный дом и земельный участок площадью 1,2 га в ближнем Подмосковье, оцененных в сумму, превышающую 3 млн. долларов США, нами было установлено, что земельный участок был предоставлен первому собственнику в 1993 году Распоряжением Главы районной администрации незаконно, поскольку часть земельного участка, площадью примерно 1500 кв.м., относится к землям Гослесфонда. При этом у собственника имелись надлежаще оформленные Свидетельства на право собственности на дом и земельный участок, договоры купли-продажи, кадастровый план земельного участка и технический паспорт БТИ, словом все документы, которые обычно требуют на проверку юристы при подготовке правового заключения о возможности совершения сделки.

Проблема возникла из-за того, что в начале 90-х годов районная администрация выделяла местным жителям земельные участки из состава земель населенных пунктов без проверки границ лесных участков в Гослесфонде. Последний вел свой учет земель, но, из-за отсутствия единого кадастра недвижимости, не было единой базы границ земель, а представители земельных комитетов по закону не обязаны были проводить сверку с другим государственным органом - лесничеством. Специалисты поймут, что правовой титул таких объектов недвижимости безусловно является дефектным.

Самое интересное, что наш клиент, не понимая серьезности ситуации, купил эту недвижимость, а в последующем очень уважаемый государственный банк предоставил ему крупный кредит под залог дома и земельного участка, а страховая компания застраховала как саму недвижимость, так и риск утраты ее собственности.

« Другой наш клиент намерен был заключить договор уступки права (цессии) и приобрести право аренды земельного участка сроком на 49 лет (право аренды было приобретено арендатором и оплачено) и права на согласованный в установленном порядке проект на строительство из легковозводимых конструкций одноэтажного магазина-павильона с инженерным обеспечением.

При проверке нами было установлено, что арендатор земельного участка нарушил несколько условий договора, что могло повлечь его расторжение в судебном порядке с взысканием штрафа в размере годовой арендной платы

Важными также, на наш взгляд, были и два других обстоятельства, а именно:

- здание магазина будет некапитальным объектом (сооружением), в связи с чем владелец не сможет зарегистрировать право собственности на такой объект, что в дальнейшем значительно ограничит возможности собственника, в частности, право собственности и законности владения магазином будет невозможно подтвердить, поскольку само право и переход права при совершении сделок не будет регистрироваться, а это почти наверняка исключит возможность залога такого объекта при получении кредита ;

- с учетом близости детского заведения владелец магазина не вправе будет торговать спиртными напитками и сигаретами.

Получив такое наше заключение, клиент отказался от сделки.

« Еще один пример, наглядно показывающий необходимость тщательной и профессиональной проверки правового титула на недвижимость. К нам обратился клиент за консультацией по поводу предстоящей сделки покупки им земельного участка, из состава земель поселений, расположенного на берегу Можайского водохранилища. Участок продавал женщина, у которой имелось надлежаще оформленное свидетельство на право собственности и другие необходимые документы. Цену за участок она определила примерно на 15% ниже средней по рынку и наш клиент торопился этот участок приобрести.

При проверке титула на эту недвижимость мы обратили внимание, что, во-первых на участке располагается ветхий, полуразрушенный жилой дом, а во-вторых, что в доме до своей смерти проживала мать собственника земельного участка. Нам удалось выяснить, что умершая имела троих детей - двух дочерей и сына. По договоренности двух ее дочерей наследственное дело не открывалось, поскольку кроме полуразрушенного дома другой собственности у умершей не было; отношений с братом они не поддерживали много лет и его мнение по поводу наследства каким-либо официальным документом выражено не было. В отношении же земельного участка выяснилось, что нынешняя его владелица, много лет постоянно проживающая в Москве, за несколько лет до смерти матери, пользуясь знакомством с Главой местной администрации, незаконно оформила земельный участок себе в собственность.

Уверен, что вы догадались какое заключение о правовом титуле на эту недвижимость мы дали нашему клиенту.

Можно привести десятки других примеров из практики нашей компании о реальных правовых ситуациях, когда мы давали своим клиентам отрицательное заключение в отношении объектов недвижимого имущества, предостерегая не совершать сделки по их приобретению.

Должен оговориться, что в большинстве случаев мы признаем титул не дефектным, а оспоримым, разъясняя возможные риски утраты права собственности на такие объекты. Решение о сделке в таком случае принимает сам клиент, однако для нас, как юристов, важно, что клиенту известно о возможных проблемах и он осознает степень своего риска.

Поистине нет пророка в своем отечестве.

Титул под защитой страховщика

В России титульное страхование в настоящее время развито достаточно слабо. Можно сказать, что оно только начинает развиваться.

Считается, что в 90-е годы в России из-за неразберихи в законодательных актах и работе государственных структур страховать титул вообще не имело смысла, так как риски утраты права собственности были крайне высокими. Сегодня ситуация в целом изменяется к лучшему.

Титульное страхование стало вводиться в практику работы агентств по недвижимости и банков при работе по ипотечным программам, которые в силу сложившейся практики и внутренних стандартов вынуждены оценивать и минимизировать свои риски. При этом основное распространение титульное страхование получило в основном при оформлении кредитов гражданам на цели приобретения квартир.

Недостаток опыта большинства страховых компаний по формированию специальных резервов делает данную услугу страховых компаний в настоящее время пока достаточно дорогой. Хотя сам факт подобных попыток говорит о признании явной необходимости и большой значимости титульного страхования, а также позволяет надеяться на его востребованность и перспективу развития.

В широком смысле под титульным страхованием в России понимается страхование рисков утраты права собственности лица на принадлежащее ему недвижимое имущество.

Данный вид страхования представляет собой защиту на случай, если приобретенный в собственность объект недвижимости будет истребован у владельца:

А) в результате признания заключенной с имуществом сделки недействительной и применения судом последствий её недействительности в виде обязания возврата полученного по сделке имущества;

Б) в результате удовлетворения судом предъявленного к владельцу имущества виндикационного иска (иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения).

Существует несколько факторов, которые препятствуют активному развитию титульного страхования в России:

1. Многие страховые компании все еще проявляют осторожность к данному виду страхования, так как оно является относительно новым, а значит и наиболее рискованным.

4. У населения попросту не сформировалась страховая культура, большинство не заинтересовано в страховании в принципе, предпочитая на нем экономить.

5. Развитие титульного страхование возможно при стабильной экономике, в первую очередь, при стабильном банковском секторе (так как титульное страхование очень часто связано с предоставлением кредитов под залог недвижимости). Однако до последнего времени экономика и банковская сфера не отличались стабильностью, что наглядно продемонстрировано современным финансовым кризисом.

Как было сказано выше, решение о возможности и условиях совершения титульного страхования должно приниматься страховыми компаниями на основании детального юридического заключения о правовом титуле. При этом безусловно встает вопрос кому страховая компания и другие участники рынка недвижимости могут доверить проверку титула и как клиенту гарантированы риски убытков в случае если титул будет оспорен.

Как и во всем мире решением этого вопроса может быть только гарантированное страховым полисом крупной страховой компании страховое возмещение в случае совершения юристом компании, выдавшей правовой титул, профессиональной ошибки.

Под ошибкой обычно понимается допущение практикующим специалистом небрежности или нарушение профессиональных обязанностей, которые приводят к причинению вреда; необеспечение обычного уровня обслуживания, неприменение тех необходимых знаний или навыков, которыми должен обладать профессионал, практикующим специалистом.

Практикующий специалист - лицо, которое предоставляет определенный вид услуг при соблюдении им общепринятых в данном виде деятельности минимальных требований профессиональной этики, обладающее необходимым уровнем знаний или навыков.

Страхованием гражданской профессиональной ответственности таких практикующих юристов обеспечивается возмещение ущерба, причиненного в результате допущенных таким специалистом небрежности, ошибок в действиях или несовершения им действий при выполнении его служебных или профессиональных обязанностей.

Ждем перемен!

Из всего вышесказанного можно сделать неутешительный вывод о том, что приобретатель недвижимого имущества в России, в том числе и добросовестный, находится под постоянной угрозой либо его утраты, либо невозможности использования этого имущества в определенных целях, либо необходимости нести дополнительные, порой очень существенные, расходы на оформление недвижимости в соответствии с законом.

Связано это с несовершенным законодательством, в частности о приватизации государственного имущества, многочисленными допущенными злоупотреблениями при оформлении прав собственности на земельные участки, квартиры, другие объекты недвижимости, а также с неэффективной работой государственных органов.


Землевладелец / землевладелец является обладателем недвижимости в стране со значительными правами собственности или, попросту говоря, владелец земли.

Исторически сложилось так, что между лордом и арендатором были взаимные обязанности. Существовали разные виды владения, соответствующие разным видам обязанностей, которые арендатор мог выполнять перед лордом. Например, военная служба могла быть рыцарской , требуя, чтобы арендатор снабдил лорда несколькими вооруженными всадниками. С тех пор концепция владения и пользования превратилась в другие формы, такие как аренда и владение недвижимостью .

Существует множество форм владения и владения землей .

Традиционное землевладение

Большинство коренных народов или племен Северной Америки по- разному относились к собственности на землю. В то время как европейская собственность на землю была сосредоточена вокруг контроля, представления коренных народов основывались на управлении. Когда европейцы впервые приехали в Северную Америку, они иногда игнорировали традиционное землевладение и просто захватывали землю, или же соглашались с традиционным землевладением, признавая его в качестве исконного титула . Эта теория легла в основу договоров с коренными народами .

Право собственности на землю путем присяги на ее продуктивное использование


Аллодиальный титул

Аллодиальный титул - это система, при которой недвижимость находится в абсолютно свободной собственности и не зависит от какого-либо вышестоящего землевладельца или суверена. Истинный аллодиальный титул встречается редко, поскольку большая часть собственности в мире общего права ( Австралия , Канада , Ирландия , Новая Зеландия , Великобритания , США ) является платной . Аллодиальный титул неотчуждаем в том смысле, что он может быть передан, изобретен, подарен или заложен владельцем, но он не может быть ограничен и ограничен из-за сбора налогов или частных долгов или осужден ( выдающийся домен ) правительством.

Феодальное землевладение

Феодальное землевладение - это система взаимных обязательств, в соответствии с которой королевский или дворянский особ предоставил вотчину - некоторую степень интереса в использовании или доходах от данного земельного участка - в обмен на претензию на такие услуги, как военная служба или просто техническое обслуживание. земли, в которой господин продолжал иметь долю. Этот образец происходил от уровня высшего дворянства как вассалов монарха до низшего дворянства, единственными вассалами которого были их крепостные .

Плата простая

Родной титул

Life Estate

Согласно общему праву , пожизненное имущество - это интерес к недвижимому имуществу, который заканчивается смертью. Владелец может использовать землю на всю жизнь, но, как правило, не имеет возможности передать эти проценты или использовать их для обеспечения ипотечной ссуды .

Плата за хвост

Согласно общему праву, хвостовая плата - это наследственное непередаваемое владение недвижимым имуществом. Подобное понятие, законное , существует в гражданском и римском праве ; legitime ограничивает степень , в которой может лишить наследства наследника.

Аренда

Как по общему праву, так и по гражданскому праву, земля может быть сдана в аренду или сдана в аренду ее владельцем другой стороне. Возможен широкий спектр договоренностей, от очень коротких до 99-летних договоров аренды, распространенных в Соединенном Королевстве , и позволяющих различные степени свободы в использовании собственности.

Общая земля

Права на использование общей земли могут включать такие права, как использование дороги или право пасти животных на общей земле.

Издольщик

При издольстве можно использовать сельскохозяйственную землю, принадлежащую другому лицу, в обмен на долю полученного урожая или домашнего скота.

Легкость

Удобства позволяют использовать определенные виды использования земли, принадлежащей кому-то другому. Самый классический сервитута является право проезда , но она также может включать в себя (к примеру) право запускать электрическую силовую линию через чужой земле.

Другой

Кроме того, существуют различные формы коллективной собственности, которые обычно принимают форму членства в кооперативе или акций корпорации , которая владеет землей (как правило, за простую плату, но, возможно, по другим условиям). Также существуют различные гибриды; во многих коммунистических государствах государственная собственность на большую часть сельскохозяйственных земель различными способами сочетается с землевладением фермерских коллективов.

В археологии традиции землевладения можно изучать в соответствии с территориальностью и способами, которыми люди создают и используют границы ландшафта, как естественные, так и построенные. Менее осязаемые аспекты владения жильем труднее квалифицировать, и их изучение в значительной степени опирается либо на антропологические данные (в случае до-грамотных обществ), либо на текстовые свидетельства (в случае грамотных обществ).

В археологии традиции землевладения можно изучать через longue durée, например, землевладение на основе родства и коллективного управления собственностью. Это позволяет изучить долгосрочные последствия изменений и развития систем землевладения и продуктивности сельского хозяйства.

Более того, археологический подход к договоренностям о землепользовании изучает временные аспекты управления земельными ресурсами, включая их иногда временные, непостоянные и подлежащие обсуждению аспекты, а также использование прошлых форм землевладения. Например, люди могут претендовать или заявлять о своих правах на собственные ресурсы, ссылаясь на наследственную память в обществе. В этих случаях природа и отношения с аспектами прошлого, как материальными (например, памятники), так и нематериальными (например, концепции истории через рассказывание историй), используются для легитимации настоящего.

Ангола

Канада

Китай

Земля в Китае находится в государственной или коллективной собственности. Предприятия, фермеры и домовладельцы берут в аренду землю у государства на долгий срок от 20 до 70 лет. [4]

Ирландия

  • Закон о реформе законодательства о земле и передаче прав, 2006 г. [5]

Великобритания

Англия и Уэльс

  • Землевладение в Англии
  • Английское земельное право
  • История английского земельного права

Шотландия

  • Крофтинг
  • Aoghairean
  • Полуфут

Соединенные Штаты

Владение недвижимостью в развитом мире стало меньшим поводом для сплочения или проблемой, чем традиционно, однако, с ростом числа бездомных, развитый мир не застрахован от этих проблем. [ необходимая цитата ] Кроме того, такие законы, как Предложение 13 Калифорнии (1978) , в сочетании с резким ростом цен на жилье, могут серьезно ограничить предложение, тем самым усугубляя бездомность и неформальные жилищные договоренности, что может привести к осложнениям с владением жильем. В то же время последствия изменения климата стали более частыми, что сказывается на стоимости собственности. [ необходима цитата ]

В развивающемся мире катастрофы затрагивают большее количество людей из-за урбанизации , скученности , а также слабой системы землевладения и правовой системы.

Колониальные системы землевладения привели к проблемам в постколониальных обществах. [6]

Доктрина владения недвижимостью не применяется к личности ( личной собственности ). Однако отношения залога в случае движимого имущества очень напоминают отношения арендодателя и арендатора, которые могут быть созданы на земле.

Надежное землевладение также признает юридический статус проживания в городских районах и является ключевой характеристикой трущоб . Обитатели трущоб не имеют законных прав на землю, и поэтому местные органы власти обычно маргинализируют их и игнорируют. [7]

В 2012 году Комитет по всемирной продовольственной безопасности при Продовольственной и сельскохозяйственной организации Объединенных Наций (ФАО) одобрил Добровольные руководящие принципы ответственного управления землевладением как глобальную норму , поскольку проблема бедных и политически маргинализированных слоев населения, с наибольшей вероятностью страдают от ненадежного владения недвижимостью, однако это всего лишь незавершенная работа. Цель 5 в области устойчивого развития Организации Объединенных Наций также выступает за реформы, чтобы предоставить женщинам доступ к владению и контролю над землей, признавая важность владения и пользования для распределения ресурсов. [8]

В праве собственности , название является совокупность прав в части имущества , в котором сторона может владеть либо законный интерес или равноправный интерес . Права в пакете могут быть разделены и принадлежать разным сторонам. Он также может относиться к официальному документу , например, к документу , который служит доказательством права собственности . Передача документа может потребоваться для передачи права собственности на недвижимость другому лицу. Право собственности отличается от владения , права, которое часто сопровождает право собственности, но не обязательно является достаточным для его доказательства. Во многих случаях владение и титул могут передаваться независимо друг от друга. Для недвижимости, регистрация земли и записи обеспечивают уведомление общественности информации о собственности.

Основные права в наборе заголовков обычно:

  • Исключительное владение
  • Исключительное использование и корпус
  • Передача , в том числе по завещанию
  • Доступ сервитут

Права на недвижимое имущество могут быть дополнительно разделены, например:

  • Права на воду , включая права прибрежных территорий и права стока
  • В некоторых штатах США права на воду полностью отделены от земли - см. Права на воду до присвоения
  • Легкость до соседнего участка, под инженерные коммуникации и т. Д.
  • Аренда или владение улучшениями
  • Право застройщика на возведение улучшений с различными ограничениями
  • Права на внешний вид, часто регулируемые местными постановлениями о зонировании и ограничениями на действия

Владение - это фактическое владение вещью, независимо от того, имеет ли человек на это право или нет. Право владения является законность владения (с или без фактического владения), данные для которых таково что закон будет поддерживать его если лучше утверждение не доказано. Право собственности является то что право которое, если известны все соответствующие факты (и допускаются), победит все другие требования. Каждый из них может принадлежать другому человеку.

Например, предположим, что A ворует у B то, что B ранее добросовестно покупал у C, что C ранее украл у D, которое было семейной реликвией D в течение нескольких поколений, но первоначально было украдено несколько столетий назад (хотя этот факт теперь все забыли) из E.Здесь A имеет право владения, B имеет очевидное право владения (что подтверждается покупкой), D имеет абсолютное право владения (что является наилучшим подтверждением, которое может быть доказано), и наследники E, если они знали об этом, имеют право собственности, которое они не могут доказать. Правильный титул состоит в объединении этих трех (владение, право владения и право собственности) одним и тем же лицом (лицами).

Прекращение действия древних, забытых или необъявленных претензий, таких как претензии Е в приведенном выше примере, было первоначальной целью сроков давности . В противном случае право собственности на собственность всегда было бы неопределенным.

СОДЕРЖАНИЕ

Справедливое по сравнению с юридическим титулом

По общему праву равноправный титул - это право на получение полной собственности на собственность , когда другой сохраняет законный титул на собственность.

Законный и равноправный титул также возникает в доверительном управлении . В трасте одно лицо может владеть юридическим титулом, например, попечители . Другой может владеть справедливым титулом, например, бенефициар .

Приложения

В странах с развитой системой частной собственности правоустанавливающие документы обычно используются для недвижимости , автомобилей и некоторых видов нематериальной собственности. Когда такие документы используются, они часто являются частью системы регистрации, посредством которой можно проверить право собственности на такую ​​собственность. В некоторых случаях титул также может служить постоянным юридическим документом об осуждении собственности, например, в случае автомобильного утиля или спасательного титула . В случае с недвижимостью юридическим инструментом, используемым для передачи права собственности, является документ . Известное правило заключается в том, что вор не может передать хорошее название, поэтому поиск по названию является обычным (или настоятельно рекомендуется) при покупке многих видов дорогой собственности (особенно недвижимости). В некоторых округах и муниципалитетах США стандартный поиск титула (обычно сопровождаемый страховкой титула ) требуется по закону как часть передачи права собственности.

Paramount title - лучший титул в Fee simple, доступный истинному владельцу. Лицо, которое является владельцем недвижимого имущества с преимущественным правом собственности, имеет более высокое (или лучшее, или "высшее") право в иске на Тихий титул . Это понятие по своей сути относительное. Технически первостепенный титул не всегда является лучшим (или высшим) титулом, поскольку он обязательно основан на титуле другого человека.

Однако у большинства предметов личного имущества нет официального документа о праве собственности. Для таких предметов владение является простейшим указанием на право собственности, если только обстоятельства не вызывают подозрений в отношении права собственности на предмет владения. Подтверждение законного приобретения, такое как купчая или квитанция о покупке, является обязательным. Передача права собственности добросовестному покупателю обычно означает передачу права собственности, если документ не требуется.

Политические вопросы

Калифорния не позволяла иностранцам (в основном выходцам из Азии ) иметь право собственности на землю до тех пор, пока в 1952 году закон не был объявлен неконституционным . В настоящее время в Соединенных Штатах нет ограничений на иностранное владение землей, хотя продажа недвижимости иностранцами-нерезидентами подлежит определенным требованиям. особые правила налогообложения.

Аборигенный титул

До образования Соединенных Штатов право собственности на земли индейцев на землях, контролируемых Великобританией в Северной Америке, регулировалось Королевской прокламацией от 7 октября 1763 года. Это провозглашение королем Георгом III зарезервированным титулом на землю для индейцев, подлежащих отчуждению. только Короной. Это продолжало оставаться законом Канады после Американской революции.

В Соединенных Штатах индейский титул - это подчиненный титул коренных американцев в Соединенных Штатах на землю, на которую они обычно претендовали и занимали. Впервые он был признан в деле Johnson v. M'Intosh , 21 U.S. (8 Wheat ) 543 (1823).

Очень рано в этом Суде стала принята доктрина, согласно которой, хотя право собственности на земли, занятые индейцами, когда прибыли колонисты, перешло к суверену - сначала открывшей европейское государство, а затем и первоначальным штатам и Соединенным Штатам - право владения в Индии. племена тем не менее были признаны. Это право, иногда называемое индейским титулом и правом против всех, кроме суверена, могло быть прекращено только на основании суверенного акта. После создания Соединенных Штатов и принятия Конституции эти племенные права на земли индейцев стали исключительной прерогативой федерального закона. Индийский титул, признаваемый только правом владения, мог погасить только Соединенные Штаты. Нация индейцев Онейда против округа Онейда , 414 US 661, 667 (1974).

Читайте также: