Средства получаемые в виде арендной платы за сдачу во временное владение и пользование имуществом

Обновлено: 17.05.2024

Формы арендной платы за аренду недвижимости или земельных участков установлены Гражданским кодексом РФ пунктом 2 статьи 614.

В этой статье продублируем законный перечень форм арендной платы из ГК и разберем более подробно каждую из них.

Какие существуют формы арендной платы по договору аренды?

Итак, арендную плату можно установить в следующих видах:

твердой суммы платежей;
доли поступлений от использования арендованного имущества;
предоставления услуг;

передачи имущества в собственность или в аренду;

возложения затрат на улучшение арендованного имущества;

иных видов арендной платы по усмотрению сторон;
сочетанием нескольких способов.

Если форма арендной платы договором не установлена, то необходимо вносить арендную плату, учитывая аналогичное имущество и сравнимые обстоятельства (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Денежные средства (твердая сумма)

Наличные или безналичные расчеты являются самыми распространенными формами арендной платы.

Для того, чтобы чтобы согласовать такую форму, нужно указать в договоре размер платы в рублях, так как согласно ч. 1 ст. 75 Конституции РФ денежной единицей в Российской Федерации является рубль или в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте либо в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма исчисляется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

Формулировка условия в договоре:

“Арендная плата по настоящему Договору составляет 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей”. Оплата осуществляется путем перечисления платежным поручением на банковский счет Арендодателя.

После согласования условия о внесении арендной платы денежными средствами, арендатор будет не вправе платить за пользование недвижимостью иными формами без согласия арендодателя.

Риски. Если не согласовать четкое условие о форме платы, то арендодатель может получить плату не в той форме, на которую рассчитывал.

Доля полученных плодов, продукции или доходов

Стороны могут согласовать такую форму, при которой арендатор распоряжается и передает в качестве арендной платы арендодателю долю одного или нескольких видов поступлений в зависимости от объекта аренды и способа его использования.

Поступления от использования объекта – это плоды, продукция и доходы (ст. 136 ГК РФ).

Плоды – это результаты органического развития животных и растений (продукты кустарниковых и древесных пород растений, приплод скота и птицы, приносимые ими продукты (молоко, яйца, шерсть) и т.п.)

Продукция – это овеществленные результаты хозяйственной деятельности (труда). Это вещи, поступление которых невозможно без организованной деятельности человека.

Доходы – это поступления от участия вещи в экономических отношениях (проценты, арендные платежи и т.д..).

Арендная плата в виде доли поступлений

Доля продукции или плодов

При составлении договора четко разграничьте понятия “плоды” и “продукция”, так как различное понимание терминов приводит зачастую к разногласиям при определении размера арендной платы.

Если для исполнения договора не важно, какими плодами будет расплачиваться арендатор (важен только объем поступлений), в договоре можно использовать либо общий термин – “поступления”, либо перечислить все виды возможных поступлений.

Формулировка условия:

“Арендная плата по настоящему договору составляет 1/8 доли от общего количества поступлений, полученных в результате использования арендованного имущества”.

В ряде случаев условие о виде поступлений должно быть максимально конкретизировано. Это актуально, если:

объектом аренды является имущество, в результате использования которого могут быть получены как плоды, так и продукция;
арендодатель намерен получить в качестве арендной платы долю от конкретного поступления и не претендует на долю от всех остальных плодов, продукции и доходов;
неясно, к какой категории относятся поступления от использования имущества.

В таких ситуациях следует перечислить в договоре все виды возможных поступлений и определить доли, подлежащие передаче арендодателю, по каждому виду отдельно.

Внимание! Результат переработки плодов (продукции) является самостоятельной вещью, не имеющей отношения к поступлениям от использования арендованного имущества. Это объясняется тем, что при переработке плодов и продукции происходит их расходование (уничтожение) на создание новой вещи (ст. 220 ГК РФ), собственником которой является арендатор (ч. 2 ст. 606, п. 1 ст. 220 ГК РФ). Поэтому такую вещь арендатор не может передать, а арендодатель истребовать в качестве арендной платы, установленной в форме доли поступлений.

Доля доходов

Доходами от использования арендованного имущества могут быть доходы арендатора, полученные по договору субаренды имущества или в результате выполнения работ, оказания услуг с использованием арендованного имущества.

Если для исполнения договора неважно, долю каких доходов необходимо внести в качестве арендной платы, в договоре достаточно использовать общий термин “доходы” и указать размер доли, подлежащей передаче арендодателю.

Формулировка условия в договоре:

“Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере 15% от дохода, полученного в результате использования офисного помещения”.

В некоторых случаях арендуемое имущество используется арендатором в различных целях. При этом значение имущества для получения доходов из различных источников неодинаково.

Например, на основании договора аренды организация получила во временное владение и пользование спортивный зал. В данном случае арендатор может получить от использования имущества доходы, например, двух видов:

– средства, полученные от продажи абонементов на те или иные тренировки;

– средства, полученные от предоставления всего спортивного зала для кино- или фотосъемок.

В подобных ситуациях стороны могут установить, что в качестве арендной платы вносится доля дохода одного вида. Для согласования данного условия в договоре необходимо конкретизировать тип дохода, применяемого для исчисления арендной платы, путем указания на его источник.

Формулировка условия в договоре:

“Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере 35% от дохода, полученного в результате использования арендованного имущества путем продажи абонементов”.

При установлении такой формы арендной платы особое значение приобретает учет поступлений.

Существует два способа учета таких поступлений:

– присутствие при производстве продукции (поступлении доходов и плодов);

– проверка данных, которые арендатор представил по итогам определенного периода (этапа) использования.

Предоставление арендатором определенных услуг

Стороны могут установить, что арендатор должен осуществить определенную деятельность, а арендодатель предоставить в пользование объект недвижимости (пп. 3 п. 2 ст. 614, ст. 779 ГК РФ).

Следовательно, в договоре нужно указать перечень услуг, которые будут выполнены арендатором в качестве оплаты, а также:

объем услуг;
место оказания услуг и сведения об объектах, связанных с их оказанием;
сроки (период) оказания услуг;
стоимость в денежном выражении.

Формулировка условия в договоре:

“В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор оказывает арендодателю услуги по уборке принадлежащих арендодателю помещений площадью ______ кв. м., расположенных по адресу ______________, в течение всего срока аренды со следующей периодичностью: мытье полов – ежедневно, мытье зеркал (3 шт.) – еженедельно, мытье окон (9 шт.), оконных рам и откосов – 1 раз в 2 месяца.

Общая стоимость услуг, оказываемых в качестве арендной платы, составляет 90 000 рублей, что соответствует 100% арендной платы”

Риски. Если в течении срока действия договора арендодатель перестанет нуждаться в услугах, то он не сможет потребовать от арендатора внесения арендной платы в иной форме (только по соглашению арендатора).

Передача вещи в аренду арендодателю

В случае если арендатор обладает имуществом, в пользовании которым нуждается арендодатель, стороны могут согласовать арендную плату в форме передачи арендодателю определенной вещи (вещей) в аренду.

Для установления такой формы арендной платы сторонам необходимо определить договором данную вещь. Надлежащее определение имущества, передаваемого в аренду в качестве арендной платы, производится по правилам, установленным законом для определения объекта аренды (ст. 607 ГК РФ).

Сторонам рекомендуется согласовать:

объем правомочий арендатора (временное владение и (или) временное пользование);
срок аренды;
порядок передачи и возврата имущества.

Формулировка условия в договоре:

“В качестве арендной платы арендатор предоставляет арендодателю во временное владение и пользование торгово-выставочное помещение согласно перечню, указанному в приложении N 1 к настоящему договору, на срок, равный сроку аренды имущества”.

Передача вещи в собственность арендодателя

Для установления арендной платы в форме передачи имущества стороны должны согласовать:

условие о наименовании подлежащей передаче вещи (ст. 455 ГК РФ);
условие о количестве вещей, подлежащих передаче (ст. 465 ГК РФ).

Формулировка условия в договоре:

“В качестве арендной платы арендатор передает, а арендодатель принимает в собственность цемент марки P.O.42.5R в количестве 5000 тонн”.

В зависимости от характера вещей, подлежащих передаче, сторонам также рекомендуется согласовать ассортимент передаваемого имущества (требования к таре и упаковке, комплект, комплектность вещей, требования к их качеству, порядок поставки и приемки, моменты перехода права собственности и рисков).

Риски. Если договором установлена арендная плата в форме передачи имущества в собственность, он не вправе требовать от арендатора внесения платы в иной форме. Данное правило применимо даже в случае просрочки внесения арендной платы.

Обязательство арендатора по передаче вещи в собственность в качестве арендной платы не является денежным (ст. ст. 307, 317 ГК РФ). В случае просрочки его исполнения с арендатора не могут быть взысканы проценты на сумму долга (проценты за пользование чужими денежными средствами) в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Поэтому для защиты своих интересов арендодателю рекомендуется согласовать в договоре иные меры ответственности арендатора за просрочку исполнения обязательств по договору, например неустойку в форме штрафа или пени.

Возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества

При согласовании указанной формы арендной платы стороны должны определить в договоре затраты на улучшение арендованного имущества, которые возлагаются на арендатора в качестве арендной платы.

производство работ по улучшению имущества за счет арендатора силами арендатора или привлеченных им третьих лиц;
оплата арендатором расходов на улучшение арендованного имущества силами арендодателя или привлеченных им третьих лиц.

Возложение на арендатора затрат на улучшения, произведенные его силами

Для надлежащего согласования арендной платы в форме возложения на арендатора затрат на производство работ по улучшению арендованного имущества стороны должны указать в договоре:

обязанность арендатора произвести улучшение имущества своими силами (силами привлеченных им третьих лиц) и за свой счет;
перечень и (или) характер улучшений, которые должны быть произведены;
размер (стоимость) возлагаемых на арендатора затрат;
перечень и требования к содержанию документов, подтверждающих объем и стоимость понесенных затрат.

В данном случае необходимо определить размер арендной платы путем составления сметы. Она позволяет детально зафиксировать перечень и стоимость всех необходимых улучшений, получить представление о составе арендной платы, о наименовании, количестве и стоимости используемых материалов и оборудования. Кроме того, смета устанавливает денежный эквивалент арендной платы, согласованной в натуральной форме.

Формулировка условия в договоре:

“Арендная плата по настоящему Договору установлена в форме возложения на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества. Перечень необходимых улучшений и стоимость затрат арендатора на производство улучшений установлены сторонами в смете (Приложение N 1), являющейся неотъемлемой частью настоящего Договора”.

Возложение на арендатора затрат на улучшения, произведенные силами арендодателя

Стороны могут возложить на арендатора только обязанность по оплате работ по улучшению арендованного имущества. При этом производство самих работ может осуществляться как арендодателем, так и привлеченным им третьим лицом.

При использовании данного вида арендной платы сторонам рекомендуется указать в договоре:

обязанность арендатора произвести оплату работ по улучшению арендованного имущества, выполненных силами арендодателя или привлеченных им третьих лиц;
размер (стоимость) возлагаемых на арендатора затрат;
перечень и требования к содержанию документов, подтверждающих затраты, подлежащие оплате арендатором.

Формулировка условия в договоре:

“В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор обязан ремонт объекта аренды, производимый __________________ (наименование подрядной организации) на основании договора ____________________ (реквизиты договора подряда) в сумме, не превышающей _____________ рублей. Оплата производится в адрес подрядчика на основании письменного требования арендодателя с указанием реквизитов платежа и приложением подтверждающих затраты документов”.

“Арендная плата по настоящему договору установлена в форме возложения на арендатора затрат арендодателя по улучшению арендованного помещения. По мере производства затрат на улучшение имущества арендодатель направляет арендатору счета на компенсацию произведенных затрат с приложением подтверждающих документов. Возложению на арендатора подлежат затраты, произведенные в период действия договора аренды в сумме, не превышающей ___________ рублей за весь срок аренды”.

Иные виды арендной платы

Стороны могут предусматривать в договоре несколько видов арендной платы, учитывая при этом требования, установленные для каждого из них.

При согласовании сочетания нескольких форм арендной платы сторонам необходимо указать в договоре, какая форма платы применяется в конкретном случае.

Формулировка условия в договоре:

“В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор:

– в течение первого года аренды производит за свой счет модернизацию оборудования (замену деталей и узлов) согласно смете (приложение N 1 к договору);

– в течение второго года аренды передает арендодателю 30% от общего объема продукции, произведенной на оборудовании и прошедшей контроль качества;

– в течение третьего и каждого последующего года по своему выбору передает арендодателю 30% продукции, произведенной на оборудовании и прошедшей контроль качества, либо 20% дохода от реализации такой продукции”.

“Арендная плата по настоящему договору устанавливается в следующем размере: 10 000 рублей и 250 деталей, изготовленных при помощи арендуемого оборудования”.

Исходя из особенностей объекта аренды, стороны могут установить собственную форму арендной платы, например:

– доля дохода от реализации продукции, произведенной при использовании объекта аренды;

– доля продукции, полученной в результате переработки плодов, поступивших от объекта аренды;

– выполнение арендатором работ по заданию арендодателя.

Формулировка условия в договоре:

“Плата за аренду дойного стада вносится в виде молочных продуктов, произведенных из молока, надоенного с арендованного стада”.

“В качестве платы за использование имущества арендатор выполняет работы по изготовлению полиграфической продукции (рекламных буклетов) в количестве 10 000 (десять тысяч) штук согласно дизайн-макету, утвержденному приложением N 1 к настоящему договору”.

“Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере 1/4 доли дохода, полученного им от реализации деталей, изготовленных с использованием оборудования”.

Стороны также вправе установить, что в качестве арендной платы арендатор уплачивает сумму долга третьего лица перед арендодателем. Такое условие соответствует ст. ст. 421, 614 ГК РФ.

Внимание! Арендная плата не может быть установлена в виде оплаты арендатором коммунальных услуг (электроэнергии, воды, тепла), горюче-смазочных и иных материалов, расходуемых при использовании объекта аренды. При такой форме платы арендодатель фактически не получает от арендатора никакого вознаграждения за предоставленное право пользования объектом аренды, что противоречит возмездному характеру договоров данного вида.

Нормативное регулирование

Учреждения часто арендуют помещения, сооружения на непродолжительный срок - от полугода до года.

В отличие от прежнего порядка, когда арендатор ежемесячно отражал в учете начисление арендной платы, теперь при признании объекта операционной аренды на учет ставится право пользования активом в сумме арендных платежей за весь срок пользования имуществом согласно договору, ежемесячно начисляется амортизация права пользования активом в сумме месячных арендных платежей.

Принятие к учету права пользования активом

Определение и оценка объекта учета операционной аренды

Согласно пункту 151.3 Инструкции по применению ЕПСБУ, утв. приказом Минфина России от 01.12.2010 № 157н (далее - Инструкция № 157н):

Выдержка из документа

В отличие от прежнего порядка на счете 111 40 учитываются права пользования нефинансовыми активами в соответствии с условиями договоров аренды (безвозмездного пользования), т. е. по стоимости аренды, а не стоимости объекта НФА.

Согласно пункту 151.4 Инструкции № 157н учет операций по выбытию (реклассификации) права пользования активами ведется в Журнале операций по выбытию и перемещению нефинансовых активов.

В плане счетов ЕПСБУ программы у счетов 111 40 установлен номер журнала операций 7.

Определение даты отражения права пользования активом в учете

дата подписания договора аренды (имущественного найма) либо договора безвозмездного пользования;
дата принятия субъектом учета обязательств в отношении основных условий пользования и содержания имущества, предусмотренных договором (далее - условия пользования имуществом).

Отражение в учете права пользования активом

Соответствующие бухгалтерские записи приведены в пункте 67.3 Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета бюджетных учреждений (утв. приказом Минфина России от 16.12.2010 № 174н в ред. от 31.03.2018 № 67н) (далее - Инструкция № 174н):

Выдержка из документа

Дебет 4 111 42 350 Кредит 4 302 24 730

БГУ1 - пункт Расчеты - Аренда главного меню программы
БГУ2 - раздел Услуги, работы, производство - Долгосрочные договоры, аренда.

Из документа формируется Бухгалтерская справка (ф. 0504833).

Принятие обязательств по уплате арендных платежей

По факту подписания договора аренды (пользования) имущества бюджетным учреждением в бухгалтерском учете отражаются обязательства по уплате арендных платежей в пределах плановых назначений, предусмотренных планом финансово-хозяйственной деятельности - см. таблицу.

Принятие денежных обязательств по арендной плате

Выдержка из документа

Таким образом, денежные обязательства принимаются в объеме принятых обязательств сразу за весь срок договора аренды.

Следует отметить, что в отношении финансовой аренды применяется другой порядок.

Выдержка из документа

Принятие денежных обязательств по арендной плате согласно условиям договора отражается записями:

Дебет 4 502 11 224 Кредит 4 502 12 224 - по арендным платежам за 2018 год; Дебет 4 502 21 224 Кредит 4 502 22 224 - по арендным платежам за 2019 год и т. д.

Начисление амортизации на право пользования активом

Выдержка из документа

«Объект учета операционной аренды - право пользования активом, принятый к бухгалтерскому учету, амортизируется в течение срока пользования имуществом, установленного договором.

В бухгалтерском учете согласно пункту 26 Инструкции № 174н:

Выдержка из документа

Ежемесячное начисление амортизации на права пользования активами за время пользования нежилым помещением (сооружением) отражается проводками:

Дебет 4 109 XX 224 (4 401 20 224) Кредит 4 104 42 450

БГУ1 - пункт Расчеты - Аренда главного меню программы;
БГУ2 - раздел Услуги, работы, производство - Долгосрочные договоры, аренда.

Бухгалтерские записи по начислению амортизации на права пользования имуществом формируются по каждому элементу справочника Основные средства и справочника Договоры и иные основания возникновения обязательств. Из документа формируется Бухгалтерская справка (ф. 0504833).

Начисление условных арендных платежей

Расходы по возмещению затрат арендодателя на содержание арендованного имущества (при принятии обязательств по условным арендным платежам) отражаются в учете в общеустановленном порядке:

1. Признание расходов пользователем имущества - бюджетным учреждением в сумме обязательства, возникающего согласно документу-основанию:

Дебет 4 109 XX 200 (4 401 20 200) Кредит 4 302 ХХ 730

2. Принятие обязательств:

Дебет 4 506 10 200 Кредит 4 502 11 200

3. Принятие денежных обязательств:

Дебет 4 502 11 200 Кредит 4 502 12 200.

Начисление расходов по содержанию арендованного имущества

Расходы по содержанию объекта аренды (например, эксплуатационные расходы, расходы по техобслуживанию, текущему ремонту), производимые арендатором самостоятельно в соответствии с заключенными им договорами (контрактами), отражаются в общеустановленном порядке, на основании соответствующих документов, подтверждающих произведенные объемы работ, потребленные услуги.

Уплата арендных платежей

Выдержка из документа

То есть в 2018 году, как и прежде, перечисление арендной платы арендодателю отражается:

Дебет 4 302 24 830 Кредит 4 201 11 610

Одновременно отражается увеличение забалансового счета 18 (КФО 4, КВР 244, КОСГУ 224).

Сверка расчетов арендатора и арендодателя

Поскольку арендные обязательства арендатора (кредит счета 302 24) принимаются к учету в сумме арендных платежей за весь срок пользования имуществом, предусмотренный договором аренды, для определения текущей задолженности арендатора по уплате арендных платежей можно использовать следующую формулу:

ДО 302 24 - КО 104 4Х,

где
ДО - оборот по дебету счета (уплачено);
КО - оборот по кредиту счета (начислено).

Прекращение права пользования активом по завершении срока пользования имуществом

Выдержка из документа

Согласно пункту 28 Инструкции № 174н:

Выдержка из документа

По истечении полного срока использования, предусмотренного договором, прекращение права пользования имуществом отражается в Бухгалтерской справке (ф. 0504833):

Дебет 4 104 42 450 Кредит 4 111 42 450.

Главная Публикации Временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением категорий, перечисленных в указанной статье, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Одним из условий реализации данного права является нахождение арендуемого имущества во временном владении (и (или) пользовании) арендатора по договору или договорам аренды такого имущества непрерывно в течение срока, предусмотренного указанным Законом, при выполнении установленных им условий.

На практике возможна ситуация, при которой имущество передается в пользование арендатору сразу после подписания договора аренды, т.е. до момента обязательной регистрации. В этом случае возникает вопрос: подлежит ли включению в период непрерывного владения и пользования арендуемым помещением временной промежуток со дня начала пользования имуществом до момента государственной регистрации договора?

Кроме того, спорным является вопрос о возможности признания пользования арендованным имуществом непрерывным при наличии временных промежутков между прекращением одного договора аренды и заключением другого.

В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134

". 6. Согласно статье 3 Закона для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись. "

Пунктом 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Суд посчитал, что право собственников помещений – участников общей долевой собственности владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других

Один из экспертов отметил, что все доходы, полученные от сдачи арендных площадей, подлежат распределению между другими собственниками общего долевого имущества пропорционально, поскольку между ними не имеется соглашения, предусматривающего иной порядок. Второй указал, что из-за отсутствия прямого регулирования правоотношений, касающихся владения и распоряжения общим имуществом в нежилых зданиях, суды довольно часто совершают ошибки, не учитывая правовой режим такого имущества.

Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-13573, в котором указал, что использование единолично одним собственником мест общего пользования и получение от этого дохода без согласия других собственников не соответствует требованиям закона.

Повод для обращения в суд – сдача оператору связи крыши здания в аренду

Верховный Суд указал, что права одного собственника имущества не могут нарушать прав его сособственников

Суд отметил, что согласно п. 1 ст. 246 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Статьей 247 ГК определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

ВС отметил, что аналогичные положения содержатся в ст. 36 Жилищного кодекса, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений владеют, пользуются и в установленных кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Пунктом 4 ст.36 ЖК также закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

По мнению ВС, поскольку ответчик не представил нижестоящим инстанциям доказательства правомерного распоряжения общим имуществом и получения соответствующего дохода, у судов не имелось оснований для отказа в иске.

Таким образом, Верховный Суд отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.

Эксперты посчитали разъяснения ВС значимыми для правоприменительной практики

Андрей Кацайлиди отметил, что все доходы, полученные от сдачи арендных площадей, подлежат распределению между другими собственниками общего долевого имущества пропорционально, поскольку между ними не имеется соглашения, предусматривающего иной порядок.

По мнению ведущего юриста Содружества земельных юристов Марины Строкань, при рассмотрении подобных споров следует принимать во внимание, что режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений, может устанавливаться по решению собственников помещений. В качестве особенностей режима может быть установлен в том числе порядок использования средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду, как указано в п. 6 упомянутого Постановления Пленума ВАС РФ № 64. В соответствии с п. 7 этого постановления по соглашению сособственников общего имущества допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Марина Строкань посчитала, что в рассматриваемом споре Верховный Суд в очередной раз указал на недопустимость дискриминации прав всех собственников в здании в результате единоличного распоряжения имуществом общего пользования со стороны одного из собственников.

Аренда – это такой вид гражданско-правовых отношений, при котором собственник (арендодатель) на основании договора аренды передаёт своё имущество (движимое или недвижимое) другому лицу (арендатору) во временное владение и пользование или временное пользование.

Правовые аспекты аренды

Арендодатель, заключая договор имущественного найма, не перестаёт быть собственником, но результаты использования арендуемой вещи, такие как продукция, плоды иные доходы являются собственностью нанимателя.

Выступать в роли арендатора могут дееспособные лица, достигшие совершеннолетнего возраста. Несовершеннолетние, недееспособные могут распоряжаться своим имуществом только лишь с согласия родителей или попечителей.

В аренду могут передаваться следующие категории имущества:

здания и сооружения,
земельные участки и природные объекты,
оборудование и техника,
транспортные средства и т. д.

Законом может быть введено ограничение или запрет на сдачу в аренду некоторых видов имущества.

Арендуемое имущество эксплуатируется согласно условиям, прописанным в договоре, а если их нет, то по его прямому назначению.

Сроки аренды и условия заключения договара

Соглашение имущественного найма может быть срочным. Если срок использования имущества в договоре не оговорён, то такое соглашение считается бессрочным, т. е. заключённым на неопределённый срок. Стороны

заключившие договор на бессрочный срок, обладают правом в одностороннем порядке расторгнуть его в любое время. В случае когда в аренду передано недвижимое имущество, то обязанность предупредить о расторжении соглашения возлагается на сторону за три месяца до фактического его прекращения, во всех остальных случаях – за один месяц.

Письменная форма заключения соглашения обязательна в случаях, когда:

- один из участников договора юридическое лицо;

- договор имущественного найма заключается сроком больше, чем на один год.

Законодатель оставил за собой право устанавливать максимальные (предельные) сроки соглашения в отношении определённых видов арендуемого имущества.

Поэтому, несмотря на то, оговорён ли какой-либо срок в заключаемом договоре, по истечении определённым законом предельного срока данное соглашение будет прекращено.

Во всех остальных случаях стороны сами определяют срок действия заключаемого договора аренды. По истечении оговорённого срока, если стороны не имеют никаких взаимных претензий, этот договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях, что и раньше.

В случае, когда наниматель планирует в дальнейшем выкупить временное имущество, договор аренды заключается в форме договора купли-продажи.

В договоре имущественного найма в обязательном порядке должны быть прописаны данные, которые позволят определённо установить, какое именно имущество передаётся арендатору, т. е. указывается его цвет, размер, формы, модель и пр. В противном случае такой договор будет считаться ничтожным. Кроме того, в договоре аренды существенными условиями являются: обязанности сторон соглашения, срок, на который передаётся имущество, размер арендных платежей.

Стороны договора имущественного найма, решая вопрос, какими правами будет обладать новый временный владелец, составляют договор с соответствующими правами и обязанностями.

Обязанности сторон

Права и обязанности арендодателя:

В обязанности собственника входит передача имущества, указанного в договоре аренды, другой стороне на оговорённых условиях.
Арендодатель вправе получать вознаграждение (плату) за предоставленное имущество.
При окончании действия договора имущественного найма собственник имеет право истребовать свое имущество обратно от арендатора.

Права и обязанности арендатора:

Право на требование предоставления арендатором имущества, указанное в договоре аренды.
Право использовать или владеть и использовать арендуемую вещь по своему усмотрению.
В обязанности нанимателя входит платить оговоренную в соглашении сумму за временное использование имущества.
Арендатор должен вернуть имущество по истечению срока действия заключённого соглашения.

Виды договоров аренды

Существует два вида договора имущественного найма:

договор, согласно которому имущество переходит во владение и пользование арендатору,
соглашение, по которому имущество передаётся только во временное пользование.

Наиболее частым случаем является первый вариант вещных отношений по договору аренды.

Передача имущества только для использования возможен лишь в таких ситуациях, когда арендодатель может постоянно наблюдать арендуемое имущество, например, в случае, где вещью пользуются в его помещении.

Статус владельца со всеми правовыми последствиями у арендатора появляется в первом случае арендных отношений (владение и пользование).

Важно, чтобы у временного владельца было законное право воспользоваться имуществом, а воспользуется он этим правом или нет – вопрос другой. Это самый важный момент. По идее наниматель может не вносить арендные платежи собственнику за тот временной период, в котором он фактически не имел доступа к арендованному имуществу. Наниматель имеет право взыскать с собственника внесённые им за этот период денежные средства, квалифицируя это как неосновательное обогащение арендодателя.

Что такое право владения?

Владение – это возможность фактически обладать вверенным имуществом, оказывать на него физическое воздействие. Право владеть вещью позволяет арендаторам решать вопрос о доступе к имуществу, и если то нужно, повлиять на его местонахождение. К примеру, если арендуемое имущество движимое, арендатор может переместить его в пространстве.

Право владения дает возможность арендатору использовать имущество с большей целесообразностью. В зависимости от возникших условий и потребностей, арендатор сможет использовать временное имущество без задержки в эксплуатации по своему усмотрению, в любое время и в любом месте. Судебная практика подтверждает этот факт.

Право владения позволяет нанимателям защищать свои вещные права как собственник в соответствии со ст. 305 Гражданского кодекса (далее - ГК РФ), а именно:

арендатор вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения или от добросовестного приобретателя,
наниматель вправе требовать возврат или возмещение доходов, которые незаконный владелец получил или должен был получить за все время своего владения имуществом,
временный владелец также может защищать права от нарушений, не связанных с лишением владения.

Имущество, которым владеет арендатор по заключенному договору аренды, все время находится под его контролем; у нанимателя имеется возможность на своевременное реагирование в случае посягательства на вверенное имущество со стороны третьих лиц, в том числе используя возможность ограничить доступ к нему.

Особенности владения

Право владения имеет еще такую особенность: арендатор может защищать свои вещные права в общем порядке только с момента фактического поступления во владение арендуемого имущества. Дата заключения договора аренды может не совпадать с датой фактического перехода вещи от собственника к нанимателю, поэтому передачу вещи от собственника к новому временному владельцу целесообразно оформить актом приёмки-передачи.

Право владения и пользования имуществом позволяет арендатору, с согласия собственника, сдавать арендуемое имущество по договору субаренды, предоставлять его в безвозмездное пользование, закладывать арендные права на имущество, вносить арендные права в уставной капитал некоторых видов юридических лиц. Кроме того, арендные права могут передаваться по наследству.

Временный владелец должен поддерживать арендуемое имущество в надлежащем состоянии, нести расходы по его содержанию, проводить текущий ремонт за свой счет. Капитальный же ремонт входит в обязанности арендодателя. Если капитальный ремонт проводится нанимателем, то он вправе потребовать у собственника возместить потраченные средства, как вариант, засчитать её в счёт арендной платы.

При прекращении арендных отношений, наниматель должен вернуть имущество в том состоянии, в котором получил с учетом нормальной амортизации, или в том виде, что обусловлён договором.

Читайте также: