Список общего имущества мкд образец для тсж

Обновлено: 27.04.2024

Общее имущество в многоквартирном доме – это объекты, не являющиеся частями квартир и обслуживающие более одного помещения в данном доме. Они могут находиться внутри или за пределами помещений либо вовсе за пределами дома. К общему имуществу относятся, например:

межквартирные лестничные площадки, лифты, коридоры, колясочные;

подвалы, крыши, чердаки;

земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства;

детская и спортивная площадка, коллективная автостоянка, трансформаторная будка, расположенная на придомовом земельном участке.

Общий перечень такого имущества приведен в статье 36 Жилищного кодекса РФ и пунктах 2–9 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

Как составить перечень общего имущества

Составить перечень имущества многоквартирного дома – это значит перечислить все объекты, находящиеся в общей собственности, определить их внешние и внутренние границы.

Форма описания состава и технического состояния общего имущества приведена в приложении 1 к примерным условиям, утвержденным приказом Минстроя России от 31 июля 2014 г. № 411/пр. Форма не является обязательной, конкретный перечень общего имущества собственники помещений многоквартирного дома вправе определять самостоятельно и составлять в произвольной форме (письмо Минрегиона России от 4 апреля 2007 г. № 6037-РМ/07).

Конкретный состав общего имущества собственников помещений зависит от технических и конструктивных особенностей дома. Чтобы описать общее имущество, собственники могут поручить эту работу группе, состоящей из членов Правления ТСЖ, специалистов, привлекаемых по договорам (например, электрика, сантехника, садовника и т. д.), а также собственников, обладающих соответствующими знаниями и навыками.

Кроме того, в целях составления перечня общего имущества собственников помещений в доме можно обратиться к следующим документам:

инструкция по эксплуатации дома (для домов, введенных в эксплуатацию после 1 июля 2007 года);

технический паспорт на многоквартирный дом;

акты о приемке выполненных в доме работ;

акты осмотра, испытаний приборов учета, оборудования, крыш, инженерных коммуникаций и т. д.;

рекомендации по содержанию и ремонту дома, сроку службы отдельных его частей от застройщиков, подрядчиков, проектировщиков, поставщиков оборудования и строительных материалов.

Такой вывод следует из пунктов 24–25 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

При определении состава общего имущества собственников помещений в доме необходимо учитывать сведения, содержащиеся в ЕГРП. При расхождении сведений из реестра с данными в технической документации приоритет имеют сведения, содержащиеся в реестре. Об этом сказано в пунктах 3 и 4 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

Перечень общего имущества утверждает общее собрание собственников помещений в доме (п. 17 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491). Собрание собственников считается состоявшимся, если его участники обладают более чем половиной голосов от их общего числа (п. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ). Решение считается принятым, если его поддержало большее число голосов (п. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ). Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (п. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

Бухучет

Объекты общего имущества собственников жилья на балансе ТСЖ не учитывайте. Поскольку такие объекты не являются собственностью ТСЖ, а принадлежат собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности.

Такой вывод следует из совокупности норм пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, пункта 1 статьи 30 Закона от 6 декабря 2010 г. № 402-ФЗ, пункта 5 ПБУ 1/2008 и пункта 6 ПБУ 6/01. Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 1 февраля 2006 г. № 03-06-01-04/08 и Минрегиона России от 20 декабря 2006 г. № 14316-РМ/07.

Вследствие этого, если домом ранее управляла другая организация, то при возложении обязанностей по управлению на ТСЖ акт приемки-передачи дома не составляется. В такой ситуации нужно составить акт о состоянии дома. Аналогичная точка зрения отражена в письме Минрегиона России от 20 декабря 2006 г. № 14316-РМ/07.

Налоги

Поступление общего имущества собственников жилья в управление ТСЖ на расчет налога на прибыль и единого налога при упрощенке никак не влияет.

Налог на имущество платите только с тех объектов, которые принадлежат ТСЖ на праве собственности и учитываются на его балансе (письма Минфина России от 20 ноября 2012 г. № 03-05-05-01/67 и от 7 мая 2010 г. № 03-05-05-01/12). Общее имущество собственников помещений в доме на балансе ТСЖ не учитывается, поэтому с него налог на имущество платить не надо (п. 1 ст. 373 и п. 1 ст. 374 НК РФ).

Начиная с расчета налога за 2015 год земельные участки, входящие в состав имущества многоквартирного дома, не облагаются земельным налогом (подп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ, п. 5 ст. 2 Закона от 4 октября 2014 г. № 284-ФЗ).

Узнаете, какое имущество вам принадлежит, кроме квартиры, как им можно пользоваться и кто его должен содержать.

Что такое общее имущество в МКД

Koгдa чeлoвeк пoкyпaeт квapтиpy в мнoгoквapтиpнoм дoмe, oн пpиoбpeтaeт нe тoлькo caмo жильe, нo и чacть oбщeгo имyщecтвa, пpинaдлeжaщeгo вceм жильцaм.

В это имущество входят:

помещения, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения в данном доме. Это межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, технические этажи, чердаки, подвалы с инженерными коммуникациями, мусоропроводами и мусороприемниками;
крыши;
ограждающие несущие конструкции дома. Это фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны;
ограждающие ненесущие конструкции дома, обслуживающие более одного помещения. Это окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты;
механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов), которое обслуживает более одного помещения;
автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, если они установлены за счет собственников помещений в МКД;
земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также другие расположенные на этом участке объекты для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома (трансформаторные подстанции, тепловые пункты, обслуживающие один дом, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки в границах земельного участка). Земельный участок входит в состав общего имущества в том случае, если его границы и размер определены в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства;
другие помещения в доме, которые не принадлежат отдельным собственникам и предназначены для удовлетворения социально-бытовых потребностей жителей. Это помещения, предназначенные для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физкультурой и спортом и т.д.

Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности. Доля пропорциональна размеру общей площади квартиры.

Кто должен ухаживать за общим имуществом

Oбщeдoмoвoe имyщecтвo в мнoгoквapтиpнoм дoмe нужно содержать в нaдлeжaщeм видe:

нa лecтничныx плoщaдкax дoлжнo быть чиcтo;
обopyдoвaниe дoлжнo paбoтaть иcпpaвнo;
лaмпoчки дoлжны гopeть, a дaтчики движeния – cpaбaтывaть.

Имущество находится в надлежащем состоянии, если оно соответствует санитарным и техническим нормам, им можно безопасно и комфортно пользоваться по назначению.

Имущество должно соответствовать характеристикам надежности и безопасности
Общее имущество не должно представлять угрозы для жизни и здоровья граждан
Ответственный за состояние общего имущества должен обеспечить доступ к жилым и нежилым помещениям, помещениям общего пользования, а также к земельному участку (в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения)
При использовании общего имущества не должны нарушаться права и законные интересы собственников помещений
Ответственный за состояние общего имущества должен обеспечить постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящего в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг жильцам МКД
В случае строительства или реконструкции МКД архитектурный облик здания должен соответствовать проектной документации
Общее имущество МКД должно соответствовать требованиям законодательства об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности

Обычно для пoддepжaния имyщecтвa в надлежащем состоянии жильцы coздaют тoвapищecтвo coбcтвeнникoв жилья (TCЖ) или зaключaют дoгoвop c yпpaвляющeй организацией (УО).

Также собственники при непосредственном управлении могут самостоятельно заключать договор с профильными организациями. Кроме того, поддерживать имущество в надлежащем состоянии вправе застройщик, если не передал часть помещений иным лицам после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, или лицо, принявшее от застройщика помещение по передаточному акту.

Что входит в содержание общего имущества*:

осмотр общего имущества для своевременного выявления несоответствия имущества требованиям законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;
поддержание температуры и влажности в помещениях общего имущества;
уборка помещений общего пользования и земельного участка в составе общего имущества;
сбор и вывоз жидких бытовых отходов, в том числе отходов организаций и ИП, пользующихся нежилыми помещениями в МКД;
организация мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп, их передача в специализированные организации, которые по лицензии работают с отходами I - IV класса опасности;
содержание площадок накопления твердых коммунальных отходов**;
обеспечение мер пожарной безопасности;
содержание земельных участков с элементами озеленения и благоустройства;
проведение текущего ремонта, подготовка к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства на земельном участке в составе общего имущества;
проведение обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности;
обеспечение установки и ввода в эксплуатацию общедомовых приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их техническое обслуживание и поверка приборов учета;
приобретение холодной и горячей воды, электрической энергии для общедомовых нужд (ОДН), а также отведение сточных вод.

* В зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения МКД.

** Не включая уборку мест погрузки твердых коммунальных отходов.

Все собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества тоже определяется долей в праве общей собственности на общее имущество: чем больше площадь квартиры, тем выше плата за содержание.

Oтвeтcтвeннocть зa coxpaннocть oбщeгo имyщecтвa нecyт в пepвyю oчepeдь caми влaдeльцы нeдвижимocти, a тaкжe нaнятaя ими yпpaвляющaя организация или coздaннoe TCЖ и opгaны мecтнoгo caмoyпpaвлeния.

Как можно использовать общее имущество

По решению общего собрания собственников (ОСС) имущество в многоквартирном доме может быть передано в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Например, можно сдать помещение в аренду магазину, предприятию бытовых услуг или детскому развивающему центру. При этом apeндoдaтeлями бyдyт вce собственники в МКД.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
продать или сдать в аренду свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру;
проводить paбoты и совершать иныe дeйcтвия, нaнocящиe yщepб или пopтящиe oбщeдoмoвyю coбcтвeннocть;
переустраивать или менять планировку мест общего пользования без согласия всех жильцов и наличия документов, которые это разрешают. Так, например, без решения ОСС нельзя ставить дополнительную дверь в общем коридоре, особенно если она затрудняет доступ к пожарному оборудованию.

Над проектом работали: Александра Томей, Василий Евстигнеев, Антон Иванов, Дарья Саливон, Дарья Смирнова

Читайте также: