Содержание помещений зданий автомобильного транспорта и иного имущества кроме ремонта что входит

Обновлено: 24.04.2024

Предприниматель задолженность не погасил, и общество обратилось в арбитражный суд с иском о ее взыскании, а также процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму свыше 35 тыс. руб.

Первая инстанция в удовлетворении иска отказала, мотивируя это отсутствием у истца права требовать от предпринимателя уплаты задолженности ввиду незаключенности договора цессии. Суд указал, что факт передачи права требования по данному договору не подтвержден, поскольку доказательств надлежащего оформления общего имущества, подлежащего содержанию, не было представлено, а решения общих собраний ничтожны, так как были приняты собственниками помещений, расположенных в разных нежилых зданиях, – то есть лицами, не являющимися гражданско-правовым сообществом.

Также суд сослался на то, что согласно договору цессии от 20 мая 2016 г. к цессионарию перешло право требования с ответчика задолженности на сумму около 89 тыс. руб., что следует из договора, заключенного предпринимателем в 2012 г. с управляющей компанией-правопредшественником, который исполнялся им путем оплаты выставляемых цессионарием счетов. Суд подчеркнул, что по договорам цессии от 20 мая и 30 июня 2016 г. совпадает период, за который передается требование уплаты задолженности, однако оно не может быть передано дважды за один и тот же период. Апелляция поддержала указанные доводы.

Не согласившись с решениями судов, общество обратилось в ВС с кассационной жалобой. При этом оно указало, что цедент неправильно рассчитал задолженность ответчика за 2015 г. (порядка 89 тыс. руб.), ошибочно полагая, что в договоре от 27 июня 2012 г. указаны те же суммы, что и в протоколе общего собрания собственников, в связи с чем в договоре цессии от 30 июня 2016 г. отражена правильная сумма задолженности (около 698 тыс. руб.).

Рассмотрев материалы дела, ВС указал, что в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 разъяснено: отношения собственников помещений в нежилом здании по поводу общего имущества прямо законом не урегулированы, поэтому к ним применяются нормы, регулирующие сходные отношения (ст. 249, 289 и 290 ГК РФ).

Суд подчеркнул, что обязанность собственника помещения в спорном здании, в том числе ответчика, нести расходы на его содержание, включая содержание общего имущества в этом здании, возникает в силу закона (ст. 210, 249 ГК, ч. 3 ст. 30, ст. 36, 37, 39, 154 и 158 ЖК РФ) и не обусловлена наличием договорных отношений с УК или ТСЖ.

Пленум ВС РФ принял доработанное постановление, касающееся возникающих на практике вопросов по применению норм ГК о заключении и толковании договоров

При этом он отметил, что согласно п. 1 ст. 432 ГК и Постановлению Пленума ВС от 25 декабря 2018 г. № 49 договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в том числе касающимся предмета договора, условий, определенных в законе или иных правовых актах в качестве существенных и необходимых, а также относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Высшая судебная инстанция подчеркнула, что незавершенность формирования состава общего имущества либо неутверждение его конкретного перечня собранием собственников не освобождают последних от расходов на содержание имущества. Кроме того, право общей долевой собственности на общее имущество, как отмечается в определении, принадлежит собственникам в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Кроме того, ВС указал, что нижестоящий суд сделал вывод о ничтожности решений общих собраний собственников на том основании, что помещения расположены в разных зданиях, не обосновав при этом, какими документами подтверждается отсутствие у указанных зданий общего имущества, и не оценив доводы истца о том, что эти здания в совокупности образуют многофункциональный торговый центр.

По мнению Элиты Закиян, определением Суда создан прецедент для последующих спорных ситуаций по данному вопросу, и в будущем суды будут учитывать эту позицию ВС при вынесении решений по аналогичным спорам.

Когда управление и обслуживание паркинга в МКД становится предметом споров между УО и владельцами машино-мест, разногласия вынужден решать суд. Читайте, может ли УО без решения общего собрания распределить между собственниками оставшиеся после выделения машино-мест площади для расчётов платы за ЖКУ.

После выделения машино-мест в паркинге остаются общие, не распределённые по собственникам, площади

В одном из многоквартирных домов Нижегородской области в подвале находился паркинг. По документам он не был включён в общее имущество собственников МКД и не учитывался в расчёте платы за содержание жилья.

Собственники машино-мест не определили порядок оплаты содержания и ремонта площадей, оставшихся после выделения мест для парковки автомобилей. Управляющая паркингом организация, выставляя счета, распределила эти квадратные метры между владельцами машино-мест.

Один из собственников, получив квитанцию на оплату ЖКУ, увидел, что вместо площади в 12,5 кв.м в счёте компания указала 37 кв.м. Из-за увеличения площади возросла и плата за ЖКУ. Потребитель написал претензию в УО, но не получил ответа. Тогда он обратился с жалобой в Роспотребнадзор, приложив копии договора купли-продажи машино-места и выписку из ЕГРН о его характеристиках.

Роспотребнадзор составил протокол об административном правонарушении по ч. 1 ст. 14.8 КоАП РФ и привлёк УО к ответственности, оштрафовав на 5,8 тысяч рублей.

Общие площади паркинга принадлежат владельцам машино-мест или входят в состав общего имущества МКД

Управляющая организация посчитала, что нарушений с её стороны не было, и обратилась с иском в суд (дело № А43-4114/2021). Она требовала признать постановление о привлечении к ответственности и штраф незаконными и отменить их.

Компания указала, что собственники не установили правовой статус площадей, оставшихся от выделения машино-места: проездов и проходов, иных мест общего пользования в паркинге. Площади не могут остаться без собственника: они либо принадлежат владельцам машино-мест, либо включаются в состав общего имущества дома по воле ОСС.

Собственники помещений в доме на ОСС не принимали решения о том, чтобы включить эти квадратные метры в состав общего имущества МКД, а управляющая организация не вправе самостоятельно принимать такие решения. Если площади не включены в состав общего имущества МКД и отсутствуют в данных технического паспорта дома, УО не может учитывать стоимость содержания и ремонта таких мест в размере платы за жилое помещение.

Решение о распределении долей в площади паркинга принимает общее собрание собственников машино-мест

Суд первой инстанции указал, что за нарушение права потребителя на получение достоверной информации об услуге предусмотрена административная ответственность по ч. 1 ст. 14.8 КоАП РФ. Эта норма предусматривает наказание в виде штрафа для юрлиц от пяти до десяти тысяч рублей.

Достоверность предоставленной заявителю в квитанции информации о площади машино-места и стоимости ЖКУ управляющая организация доказать не смогла. Суд отметил, что в деле нет документов ОСС по вопросу определения размера площади, с которой каждый собственник машино-места должен оплачивать ЖКУ в паркинге.

Владельцы площадей в паркинге не давали согласия на изменение размера площадей в их собственности. Поэтому, как указала первая инстанция, управляющая организация обязана включать в платёжные документы информацию о площади согласно выписке из ЕГРН и правоустанавливающим документам.

Неверные данные о площади машино-места стали причиной некорректного расчёта платы за жилищно-коммунальные услуги. Суд отклонил иск УО, посчитав, что Роспотребнадзор правильно определил состав административного правонарушения и штраф за него.

В отсутствие решения ОСС порядок распределения трат на содержание паркинга определяет суд, а не УО

Управляющая организация направила жалобу в апелляционный суд. Она утверждала, что вправе получать средства на содержание и ремонт паркинга даже в отсутствие решения общего собрания владельцев машино-мест. В ином случае компания будет ограничена в правах.

Владельцы помещения паркинга не отказались от своего права собственности на него и несут бремя его содержания согласно ст. 210 ГК РФ, причём как выделенных машино-мест, так и проходов и проездов.

помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения;
иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Вопросы в отношении общего имущества разрешаются на ОСС. Истец не предоставил суду документов, подтверждающих проведение такого общего собрания для определения размера площади, с которой каждый собственник должен оплачивать ЖКУ.

При этом, согласно ч. 1 ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом в долевой собственности происходит по соглашению всех её участников. При недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

УО в суд не обращалась, ОСС не проводила. Апелляционный суд сделал вывод, что компания не предприняла все зависящие от неё меры по соблюдению требований законодательства. Жалоба УО была отклонена. Решение коллег поддержал и кассационный суд.

На заметку

Работа с крытыми паркингами вызывает у управляющих организаций и ТСЖ много вопросов. В 2019 году Конституционный Суд России отказал владельцу машино-места в признании неконституционной норму о том, что он должен оплачивать ЖКУ исходя из его доли в праве на общее имущество.

В НПА не урегулирован порядок установления размера платы за содержание парковки При этом, согласно абз. 12 п. 2 ПП РФ № 354, части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств, приравнены к нежилым помещениям и не являются частью общего имущества МКД. Поэтому плата за обслуживание паркинга не попадает под государственное регулирование и устанавливается только на собрании собственников машино-мест.

Практика также показывает, что суды встают на сторону УО при взыскании долгов по оплате за содержание парковки, если собственники ранее на ОСС приняли отдельное решение о размере платы за такую услугу. При этом утверждённый тариф должен быть экономически обоснован и подкреплён перечнем работ и услуг по обслуживанию парковки.

** Здесь и далее звездочки (**) означают, что при ликвидации организаций, не являющихся источниками комплектования государственных, муниципальных архивов, документы принимаются на постоянное хранение по принципу выборки организаций и документов.

Срок хранения документа*

10.1. Соблюдение правил внутреннего распорядка деятельности

Правила внутреннего распорядка (служебного распорядка) организации

(1) После замены новыми

Документы (акты, докладные, служебные записки, переписка) о нарушении правил внутреннего распорядка

Книги, журналы оттисков и слепков печатей, штампов, факсимиле

Переписка об утверждении печатей и штампов

Журналы учета выдачи печатей и штампов

Акты уничтожения печатей и штампов

(1) При отсутствии книг, журналов, оттисков и слепков – пост. **

Документы (акты, докладные, служебные записки, заявки, списки, переписка) о выдаче, утрате удостоверений, пропусков, идентификационных карт

Книги регистрации (учета выдачи) удостоверений, пропусков, идентификационных карт

Приемные акты на бланки удостоверений, пропусков, идентификационных карт, расходные акты уничтожения удостоверений, пропусков, корешков к ним

Разовые пропуска, корешки пропусков в служебные здания и на вынос материальных ценностей

Документы (заявки, переписка) о допуске в служебные помещения в нерабочее время и выходные дни

Книги, журналы, табели регистрации прихода и ухода (местных командировок) работников

Списки, книги адресов и телефонов

(1) После замены новыми

10.2. Эксплуатация зданий, помещений

Документы (справки, информации, перечни) о передаче зданий, помещений в государственную, муниципальную собственность

Переписка о передаче зданий, помещений в государственную, муниципальную собственность

Документы (справки, информации, перечни и др.) о передаче, приобретении зданий, помещений в собственность организации

Документы (акты, справки, технические паспорта, кадастровые планы жилья) о переводе помещений в жилые и нежилые

Документы (планы, копии учредительных документов заявителя и др.) о прекращении права постоянного, бессрочного пользования, пожизненного, наследуемого владения земельными участками

Договоры, соглашения о приеме и сдаче зданий, помещений, земельных участков в аренду (субаренду); документы (акты, технические паспорта, планы, кадастровые планы жилья, схемы, расчеты) к ним

Книги, журналы, карточки, базы данных регистрации договоров об аренде зданий, помещений, земельных участков

Документы (заявки, анкеты, предложения, копии учредительных документов, платежные документы), представляемые на торги (аукционы, конкурсы) по купле-продаже земельных участков, зданий и другого имущества

Опись документов, представляемых (на торги (аукцион, конкурс) по купле-продаже земельных участков, зданий и другого имущества:

До ликвидации организации

Документы (заявки, предложения, уведомления о намерениях, платежные документы) об организации торгов (аукционов, конкурсов) по продаже государственного или муниципального имущества

Протоколы торгов (аукциона, конкурса) по купле-продаже земельных участков, зданий и другого имущества:

(1) После проведения торгов. У победителя торгов – до ликвидации организации

Договоры о купле-продаже земельных участков, зданий, помещений и другого имущества; документы (проектно-изыскательские заключения, разрешения на строительство и др.) к ним

Документы (информации, справки, сводки, сведения, отчеты) по вопросам владения, пользования и распоряжения имуществом

Карты сведений об объекте учета владения, пользования, распоряжения земельными участками, зданиями, помещениями и другим имуществом

Переписка о сдаче и приеме зданий, помещений в аренду

Акты приема и передачи зданий, помещений, земельных участков и другого имущества в пользование, распоряжение, аренду от юридических и физических лиц

Паспорта зданий (1), сооружений(1)

(1) Паспорта зданий и сооружений – памятников архитектуры и культуры – пост. **

(2) После ликвидации здания, сооружения

(1) После списания оборудования

Документы (информации, акты, заключения, докладные, служебные записки, справки, переписка) по вопросам охраны объектов культурного наследия

Переписка с архитектурными инспекциями о паспортизации зданий и сооружений

Договоры о страховании зданий, сооружений

(1) После истечения срока действия договора

Документы (полисы, соглашения, переписка) о страховании зданий, сооружений

(1) После истечения срока страхования

Планы размещения организации

(1) После замены новыми

Переписка о предоставлении помещений организации

Переписка о вселении, выселении, продлении сроков пользования помещениями, занимаемыми организацией

Документы (доклады, обзоры, акты, справки, заявки, докладные записки, планы-графики работ, переписка) о состоянии зданий и помещений, занимаемых организацией, необходимости проведения капитального и текущего ремонта

Документы (заявления, протоколы собраний, справки, журналы регистрации заявлений) по выбору управляющих компаний

(1) После перевыбора управляющей компании

Переписка о содержании зданий, прилегающих территорий в надлежащем техническом и санитарном состоянии

Документы (заявки, акты, переписка) о проведении санитарно-гигиенической обработки помещений

(1) После истечения срока действия договора

Документы (заявки, отчеты, переписка) о топливно-энергетических ресурсах и водоснабжении

Договоры коммунального обслуживания организации

(1) После истечения срока действия договора

Переписка о коммунальном обслуживании организации

Документы (справки, сводки, переписка) о подготовке зданий, сооружений к зиме и предупредительных мерах от стихийных бедствий

Журналы учета неполадок при эксплуатации технического оборудования помещений, зданий, сооружений

10.3. Транспортное обслуживание, внутренняя связь

Договоры обязательного страхования гражданской ответственности владельцев транспортных средств

(1) После истечения срока действия договора

Документы (справки, докладные записки, сведения, переписка) об организации, развитии, состоянии и эксплуатации различных видов транспорта

Договоры по автострахованию

(1) После истечения срока действия договора

Переписка о выделении и закреплении автотранспорта за организациями и должностными лицами

Документы (заявки, расчеты, переписка) об определении потребности организации в транспортных средствах

Договоры о перевозке грузов и аренде транспортных средств

(1) После истечения срока действия договора

Переписка о перевозке грузов

Заявки на перевозку грузов

Нормативы загрузки транспортных средств

(1) После замены новыми

Условия по перевозке грузов:

а) по месту разработки и утверждения

До замены новыми

Документы (акты, заключения, донесения, протоколы) аварийных комиссий

(1) Связанные с крупным материальным ущербом и человеческими жертвами – пост.

Переписка о безопасности движения различных видов транспорта

Переписка об авариях и дорожно-транспортных происшествиях

Журналы учета дорожно-транспортных происшествий

Технические характеристики транспортных средств

(1) После списания транспортных средств

Паспорта транспортных средств

До списания транспортных средств

Документы (сведения, ведомости, акты, переписка) о техническом состоянии и списании транспортных средств

(1) После списания транспортных средств

Документы (заявки, акты, сведения, графики обслуживания, переписка) о ремонте транспортных средств

Журналы учета заявок на проведение ремонта и профилактического осмотра транспортных средств

Документы (заправочные лимиты и листы, оперативные отчеты и сведения, переписка) о расходе бензина, горюче-смазочных материалов и запчастей

(1) После проведения проверки (ревизии)

Документы (графики, сводки, сведения) о выходе автомобилей на линию

(1) После проведения проверки (ревизии)

(1) При условии проведения проверки (ревизии). При отсутствии других документов, подтверждающих тяжелые, вредные и опасные условия труда – 75 л.

Книги, журналы учета путевых листов

Переписка об обеспечении средствами связи съездов, конференций, совещаний и других мероприятий

Документы (справки, докладные записки, сведения, переписка) о развитии средств связи и их эксплуатации

Документы (доклады, справки, сведения) по организации защиты телекоммуникационных каналов и сетей связи

Переписка о состоянии внутренней связи

Разрешения на установку и использование средств связи

(1) После окончания эксплуатации средств связи

Переписка с операторами сотовой связи об организации связи

Договоры об организации, эксплуатации, аренде и ремонте внутренней связи

(1) После истечения срока действия договора

Переписка о проведении работ по телефонизации, радиофикации, сигнализации и эксплуатации внутренней связи организации

Схемы линий внутренней связи организации

До замены новыми

Акты ввода в эксплуатацию линий связи

(1) После снятия линий связи

Документы (ведомости, акты, контрольные листы, сводки, рапорты) об учете повреждений, технического осмотра и ремонта средств связи

(1) После устранения неполадок

Акты приемки средств связи и сигнализации после текущего и капитального ремонта

(1) После проведения ремонта

Журналы учета заявлений о повреждении средств связи

Картотеки, книги учета средств связи

Книги учета записи дежурных на телефонных стациях

Книги регистрации междугородных телефонных разговоров

10.4. Обеспечение безопасности организации

Документы (планы, отчеты, докладные, служебные записки, акты, справки, переписка) об организации общей и противопожарной охраны организации

Документы (планы, отчеты, акты, справки, списки) об организации работы по гражданской обороне и чрезвычайным ситуациям

Приказы начальника гражданской обороны объекта

Планы оповещения граждан, пребывающих в запасе, при объявлении мобилизации

До замены новыми

Планы-схемы действий личного состава при чрезвычайных ситуациях в случае, если немедленная эвакуация из здания невозможна

До замены новыми

Документы (акты, справки, планы, отчеты, сводки, сведения) об обследовании охраны и противопожарного состояния организации

Акты аттестации режимных помещений, средств электронно-вычислительной техники, используемой в этих помещениях

(1) После переаттестации или окончания эксплуатации помещения

Регистр опасных веществ, отходов производства и потребления, отдельных видов продукции

Паспорт антитеррористической и противодиверсионной защищенности организации

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Комментарий к ст. 616 ГК РФ

1. В п. 1 коммент. ст. раскрыто содержание обязанности производить капитальный ремонт арендованного имущества. Эта обязанность возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом или договором (в качестве примера обратного можно привести то, что от капитального ремонта освобожден арендодатель при аренде транспортных средств без экипажа либо аренде предприятия, - см. коммент. к ст. 644, 661 ГК).

Капитальный ремонт по общему правилу заключается в восстановлении целостности имущества, т.е. в замене конструкции вещи или ее основных составных частей в связи с их существенным износом или разрушением, и требует значительных затрат, не соизмеримых с доходами арендатора от использования имущества. В нормативных (правовых и технических) актах по статистике, строительству, бухгалтерскому учету, а также в соглашении сторон перечень работ, относимых к капитальному ремонту того или иного имущества, может быть уточнен; в противном случае спор о характере ремонта подлежит разрешению в судебном порядке с привлечением экспертов. При этом указание в акте приема-передачи арендованного имущества на его существенные недостатки само по себе не означает возложения на арендатора бремени несения расходов по капитальному ремонту указанного имущества (п. 21 письма ВАС N 66).

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Установление данного срока - в интересах арендатора, так как в период проведения капитального ремонта, очевидно, пользование предметом аренды будет невозможно или существенно ограничено.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Если же имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (см. коммент. к ст. 620 ГК).

2. Арендатор должен нести расходы на содержание имущества в надлежащем состоянии (коммунальная плата, расходы по поддержанию вещи в порядке и т.д.) и осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 коммент. ст.).

Текущий ремонт практически определяется как исправление повреждений и ухудшений имущества, не подпадающее под понятие капитального ремонта, т.е. не заключающееся в восстановлении целостности имущества в связи с его существенным износом и не требующее значительных затрат, несоизмеримых с доходами арендатора от использования имущества.

Как правило, текущий ремонт выражается в систематическом проведении работ по предупреждению преждевременного износа имущества и по устранению возникающих мелких неисправностей. Законом или договором может быть предусмотрено переложение бремени текущего ремонта на арендодателя (например, по договору аренды транспортного средства с экипажем - см. коммент. к ст. 634 ГК).

Судебная практика по статье 616 ГК РФ

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 15, 393, 611, 612, 615, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая условия договора аренды в частности пункт 5.1.4, устанавливающий обязанность арендатора производить за свой счет техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт арендованного имущества, пришли к выводу об отсутствии у ответчика обязанности возмещать истцу расходы на аварийно-восстановительные работы, в связи с чем не нашли оснований для возложения на администрацию данной обязанности.

Изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд кассационной инстанции, руководствовался положениями статей 15, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, в том числе заключение проведенной по делу дополнительной экспертизы от 17.05.2018, установившей, что стоимость работ для приведения объектов исследования (арендованное имущество) в удовлетворительное состояние составляет 84 007 529 руб., пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения встречного иска.

Рассматривая спор, суды руководствовались статьями 210, 249, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 39, 158, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 13 Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, и исходили в том числе из того, что в данном случае обязанности по установлению и введению в эксплуатацию общедомового прибора учета тепловой энергии по требованию общества не могут быть возложены на управляющую компанию.

Удовлетворяя исковые требования предпринимателей, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе условия договоров аренды нежилых помещений и дополнительных соглашений к ним, руководствовались статьями 8, 12, 307, 309, 310, 395, 606, 616, 622, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 38 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практик разрешения споров, связанных с арендой", и исходили из следующего: вступившими в законную силу судебными актами по делу N А46-1979/2017 установлено, что Общество - арендатор в нарушение условий договоров аренды осуществило перепланировку и переоборудование спорных помещений в отсутствие согласия предпринимателей - арендодателей, при этом работы выполнены с нарушением противопожарных, градостроительных норм и правил и влияют на безопасность использования помещений; поскольку после истечения срока действия договоров арендатор не возвратил арендуемые помещения арендодателям в том состоянии, в котором он их получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договорами аренды, и не представил доказательств приведения помещений в надлежащее состояние, по правилам статьи 622 ГК РФ с ответчика надлежит взыскать плату за фактическое пользование арендованным имуществом в спорный период и неустойку, начисленную на сумму долга.

Отказывая в удовлетворении иска, руководствуясь статьями 210, 308, 539, 543, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, Правилами недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 N 861, Основными положениями функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2012 N 442, суды исходили из того, что в отсутствие между арендатором нежилого помещения и ресурсоснабжающей организацией договора энергоснабжения, заключенного в соответствии с действующим законодательством, обязанность по оплате энергии лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 15, 393, 401, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, в том числе заключение эксперта, пришли к выводу об отсутствии условий, необходимых для применения мер гражданско-правовой ответственности.

Оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, исследовав фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции установил, что обязательство общества по проведению капитального ремонта здания возникло в силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) из договора аренды от 10.11.2011 N 1; стороны договора согласовали условие о капитальном ремонте арендованного имущества, стоимость которого будет зачтена в счет арендной платы; собственник имущества унитарного предприятия знал о предоставлении обществу здания в аренду в 2011 году; возражение заказчика о признании договора подряда недействительным последовало после его исполнения подрядчиком и предъявления требования об оплате работ; истец по встречному иску должен был узнать об оспариваемом соглашении не позднее 01.04.2013.

Оценив представленные доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 125, 309, 310, 395, 539, 544, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что обязанность арендаторов поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договоров аренды, суды пришли к выводу, что Республика Башкортостан в лице ответчика, осуществляя права собственника в отношении указанных в иске объектов потребления энергоресурса, обязана оплатить стоимость поставленной на данные объекты тепловой энергии и теплоносителя.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьей 71, 82 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, руководствуясь статьями 15, 393, 606, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", пришли к выводу об обоснованности иска в части взыскания с Общества (арендатора) в пользу предпринимателей (арендодателей, у которых помещения находятся в долевой собственности) Каплан С.И. - 1 871 772 руб. 64 коп. убытков, в пользу предпринимателя Семеновой Т.А. - 908 187 руб. 57 коп. убытков и 46 500 руб. расходов на оценку поврежденного имущества, в пользу предпринимателя Мунякова В.В. - 139 500 руб. расходов на оценку поврежденного имущества.

Разрешая спор, суды, руководствуясь статьями 12, 15, 393, 606, 611, 616, 622, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание заключение судебной почерковедческой экспертизы, подписанный сторонами акт приема-передачи, содержащий сведения о возврате арендованного имущества и коммуникаций в состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию в соответствии с техническими условиями и договором аренды, пришли к выводу об отсутствии доказательств возникновения у истца убытков, связанных с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды нежилого помещения. Суды указали, что установка арендатором за счет собственных средств кондиционеров в арендуемом помещении относится к отделимым улучшениям, которые остаются у арендатора, поскольку в договоре аренды не содержится условий перехода к арендодателю права собственности на отделимые улучшения. При этом суды отклонили представленные истцом приложение N 1 к акту сдачи-приемки нежилых помещений и отчет общества "Агентство "Башоценка" N П/259/259/НИ/УЩ, указав, что названные документы составлены в одностороннем порядке и направлены в адрес арендатора спустя месяц после возврата спорных помещений.

Разрешая спор, суды, руководствуясь статьями 15, 393, 606, 614, 616, 617, 622, 1064, 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", исследовав и оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды нежилых помещений, заключенный арендодателем (компания) с предпринимателем (арендатор), и договор субаренды истца с ответчиком, учитывая расторжение договора субаренды в связи с отказом ответчика от договора, что установлено по делу N А41-4017/18, пришли к выводу о недоказанности причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникновением у истца убытков, отсутствии вины ответчика в причинении ущерба истцу.

В статье приведен обзор нарушений в учреждениях, которые были выявлены по результатам проверок контрольных органов.

П режде чем перейти к выявляемым нарушениям в результате проверок, отметим, что государственный (муниципальный) финансовый контроль делится на внешний и внутренний, предварительный и последующий, о чем говорится в ст. 265 БК РФ. Так, согласно нормам обозначенной статьи внутренний финансовый контроль в сфере бюджетных правоотношений осуществляют органы Федерального казначейства, органы государственного (муниципального) финансового контроля исполнительной власти субъектов РФ, местных администраций.

В силу ч. 2 ст. 269.2 БК РФ при осуществлении полномочий по внутреннему государственному (муниципальному) финансовому контролю органами данного вида контроля:

проводятся обледованя, проверки и ревизии в учреждениях;
направляются акты, заключения, представления и (или) предписания объектам контроля;
направляются уведомления о применении бюджетных мер принуждения органам и должностным лицам, уполномоченным согласно БК РФ, иным актам бюджетного законодательства РФ принимать решения о применении бюджетных мер принуждения;
осуществляется производство по делам об административных правонарушениях в порядке, установленном соответствующим законодательством.

Ниже рассмотрим несколько нарушений в результате проверок по материалам судебной практики.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ АС УО ОТ 01.04.2016 № Ф09-2301/16.

Исходя из п. 4 Инструкции № 157н при ведении бухгалтерского учета субъект учета должен обеспечить формирование полной и достоверной информации о наличии государственного (муниципального) имущества, необходимой внутренним и внешним пользователям бухгалтерской (финансовой) отчетности.

Как следует из материалов проверки, проведенной в казенном учреждении, субъектом учета была сформирована бюджетная отчетность без учета изменений в кадастровой стоимости земельных участков, используемых организацией на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В силу п. 28 Инструкции № 157н (в редакции, действовавшей на момент проверки) стоимость земельных участков не переоценивается. Однако, как указал суд, законодателем предусмотрена возможность корректировки стоимости такого имущества. Основанием для корректировки является справка (выписка из акта переоценки) балансодержателя имущества.

Таким образом, на основании норм законодательства РФ субъектам учета созданы условия для беспрепятственного получения информации о кадастровой стоимости имущества, определяемой собственником (Письмо Росфиннадзора от 19.09.2012 № 43‑02‑02‑06/234, Письмо Минфина РФ от 31.08.2012 № 02‑06‑10/3473).

Вместе с тем учреждение такой возможностью не воспользовалось, требование бюджетного законодательства не исполнило, что привело к отражению в бюджетном учете и, соответственно, в годовой отчетности недостоверной информации о стоимости имущества (земельных участков), закрепленного за ним.

Дополнительно к вышесказанному отметим, что в настоящее время земельные участки, используемые учреждениями на праве постоянного (бессрочного) пользования (в том числе расположенные под объектами недвижимости), подлежат учету в составе нефинансовых активов как непроизведенные активы. Исходя из п. 28 Инструкции № 157н (в редакции Приказа Минфина РФ от 16.11.2016 № 209н) изменение стоимости земельных участков, учитываемых в составе нефинансовых активов, в связи с изменением их кадастровой стоимости отражается в бухгалтерском учете финансового года, в котором произошли указанные изменения, с отражением данных изменений в бухгалтерской (финансовой) отчетности. Так, в силу поправок, внесенных в п. 16 Инструкции № 162н, изменение стоимости земельных участков, ранее принятых к бюджетному учету, в связи с изменением их кадастровой стоимости отражается по дебету счета 0 103 11 000 и кредиту счета 1 401 10 180 в сумме изменения:

в случае увеличения балансовой стоимости – в положительном значении;
в случае уменьшения балансовой стоимости – со знаком минус.

Аналогичные нормы содержатся в инструкциях № 174н, 183н.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ АС СЗО ОТ 03.10.2016 № А05-12761/2015.

Порядок отнесения нефинансовых активов к основным средствам и материальным запасам установлен п. 38, 99 Инструкции № 157н. Как следует из п. 38 данной инструкции, материальные объекты имущества, независимо от их стоимости, со сроком полезного использования более 12 месяцев, предназначенные для неоднократного или постоянного использования на праве оперативного управления в процессе деятельности учреждения, принимаются к учету в качестве основных средств. Группировка основных средств осуществляется по группам имущества, установленным ОКОФ (п. 53 Инструкции № 157н).

Учреждение не согласилось с выводами проверяющих и указало, что шахматы не предназначались для использования в процессе деятельности УФСИН. Принятие к учету шахмат в качестве основных средств повлекло бы неправомерное начисление фактических расходов в виде амортизации.

В дополнение к вышесказанному отметим, что с 2017 года действует новый ОКОФ – ОК 013-2014.

Как отмечают чиновники финансового ведомства в письмах от 27.12.2016 № 02‑07‑08/78243, от 30.12.2016 № 02‑08‑07/79584, материальные ценности, которые в соответствии с Инструкцией № 157н относятся к объектам основных средств, но не вошли в ОК 013-2014, принимаются к учету как основные средства с группировкой согласно ОК 013-94.

В случае если по ОК 013-2014 материальные ценности отнесены к основным фондам, но исходя из п. 99 Инструкции № 157н указанные ценности являются материальными запасами (хотя срок их полезного использования – более 12 месяцев), такие объекты принимаются к учету согласно Инструкции № 157н в составе материальных запасов.

Как следует из ОК 013-2014, шахматы не относятся к объектам основных фондов (см. дополнительно Приказ Росстата от 21.04.2016 № 458). Однако исходя из определения, приведенного в п. 38 Инструкции № 157н, они подлежат учету в составе основных средств.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ АС СЗО ОТ 13.10.2016 № А52-3638/2015.

Согласно п. 34 Инструкции № 157н принятие активов к учету, а также их выбытие, в том числе в результате принятия решения об их списании, если иное не установлено указанной инструкцией, осуществляются на основании решения постоянно действующей комиссии по поступлению и выбытию активов, оформленного оправдательным документом (первичным (сводным) учетным документом). Аналогичные разъяснения приведены в Письме Минфина РФ от 21.10.2015 № 02‑08‑11/60471.

По пояснениям главного бухгалтера учреждения, представленным суду, указанные объекты не ставились на учет, потому что в результате работ по капитальному ремонту новая пожарная сигнализация была смонтирована взамен ранее установленной. Аналогично была произведена замена старых стеллажей, установленных ранее при возведении здания. Виды работ и состав оборудования были отражены в инвентарной карточке объекта основных средств (здания).

Как указал суд, в соответствии с п. 45 Инструкции № 157н единицей учета основных средств является инвентарный объект. Инвентарным объектом основных средств в смысле указанного пункта могут быть:

объект со всеми приспособлениями и принадлежностями;
отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций;
обособленный комплекс конструктивно-сочлененных предметов, представляющих собой единое целое, предназначенный для выполнения определенной работы. При наличии в комплексе частей с разным сроком полезного использования каждая такая часть учитывается как самостоятельный инвентарный объект.

Исходя из совокупности нормативных положений Инструкции № 157н, приведенных выше, охранно-пожарная сигнализация может быть классифицирована как принадлежность основного средства в смысле п. 45 указанной инструкции, если таковая была учтена в составе здания и это обстоятельство подтверждено определенными доказательствами, на основании которых возможно сделать вывод о наличии объектов для их замены либо ремонта. В иных случаях охранно-пожарная сигнализация должна быть учтена в составе основных средств как объект, соответствующий признакам, указанным в п. 38 Инструкции № 157н.

В силу ч. 1 ст. 9 Закона № 402‑ФЗ каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом, на их основании ведется бухгалтерский учет. Следовательно, обстоятельства, связанные с оценкой правильности и достоверности бухгалтерского учета, должны подтверждаться определенными доказательствами – первичными учетными документами. Таких доказательств в подтверждение факта принадлежности охранно-пожарной сигнализации к объекту основных средств до проведения проверки учреждением не предоставлено, не подтверждают это обстоятельство и первичные документы, составленные по результатам проведения капитального ремонта. В смете на капитальный ремонт помещений, в акте о приемке выполненных работ отсутствуют работы по демонтажу ранее установленной пожарной сигнализации.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВС РФ ОТ 18.01.2016 № 304‑КГ15-17603.

Статьей 38 БК РФ установлен принцип адресности и целевого характера бюджетных средств, в соответствии с которым бюджетные ассигнования и лимиты бюджетных обязательств доводятся до конкретных получателей бюджетных средств с указанием цели их использования. Напомним, что код расходов бюджета детализируют направления финансового обеспечения деятельности казенных учреждений. Он состоит (п. 1 ст. 21 БК РФ):

из кода главного распорядителя бюджетных средств;
из кодов раздела, подраздела, целевой статьи;
из кода вида расходов.

Перечень единых для бюджетов бюджетной системы РФ видов расходов в 2016, 2017 годах приведен в Указаниях № 65н. В случае если казенным учреждением оплата расходов по заключенным договорам осуществляется в нарушение указанного документа, данные действия расцениваются как нецелевое использование бюджетных средств.

Согласно заключенному договору результатом оказанных услуг является заключение о соответствии представленной заказчиком на проверку сметной документации государственным элементным сметным нормам и действующей методологии сметного нормирования. На основании данной формулировки суд пришел к выводу о том, что спорные расходы направлены на капитальный ремонт имущества, принадлежащего учреждению, значит, они отражаются по коду вида расходов 243.

В рассматриваемом случае основным критерием для определения кода вида расходов является их целенаправленность, поэтому учреждению было вменено нарушение в виде нецелевого использования бюджетных средств.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ АС ВВО ОТ 08.05.2015 № Ф01-1013/2015.

Суд подтвердил, что в данном случае учреждение допустило нецелевое использование бюджетных средств, обосновывая это тем, что наименование и содержание видов расходов 112, 134 не предполагают положений, позволяющих с равным основанием отнести спорные расходы на обе статьи, напротив, определенно предусматривают необходимость применения вида расходов 134.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ АС ВСО ОТ 10.11.2016 № Ф02-5312/2016.

В силу положений ст. 161, 162 БК РФ казенное учреждение обязано соблюдать требования бюджетного законодательства РФ, обеспечивать результативность, целевой характер использования предусмотренных ему бюджетных ассигнований.

Согласно материалам проверки в нарушение ст. 70 БК РФ казенным учреждением неправомерно израсходованы бюджетные средства на приобретение подарочной продукции (техники, цветов) в сумме 1 564 516,42 руб.

поздравительных открыток и вкладышей к ним;
приветственных адресов, почетных грамот, благодарственных писем, дипломов и удостоверений лауреатов конкурсов для награждения и т. п.;
цветов.

Исходя из представленных материалов проверки, суд установил, что приобретенные учреждением подарки (часы настенные и наручные, бытовая и видеотехника, палатки, спальные мешки, чайники электрические, цифровая техника и т. д.) не относятся к той подарочной и сувенирной продукции полиграфического характера, приобретение которой возможно казенным учреждением за счет средств федерального бюджета (поздравительные открытки и вкладыши к ним, приветственные адреса, почетные грамоты, благодарственные письма, дипломы и удостоверения лауреатов конкурсов для награждения).

При этом ст. 290 Указаний № 65н не предполагает ее расширительного толкования. Возможность включения в состав прочих расходов любых расходов, которые направлены на приобретение тех или иных вещей (предметов материального мира) для сотрудников, противоречит заложенным в бюджетном законодательстве принципам эффективности и целесообразности расходования бюджетных средств.

Руководствуясь ст. 10, 29, 70, 161, 162 БК РФ, нормативными актами Минфина, суд пришел к выводу о правомерности и обоснованности нарушения, изложенного в предписании надзорного органа.

В заключение отметим, что во избежание привлечения к ответственности за неисполнение предписаний контрольных органов рекомендуем точно следовать нормам законодательства РФ и не допускать нарушений в отражении финансово-хозяйственных операций.

С. Валова, эксперт журнала

Ревизии и проверки финансово-хозяйственной деятельности государственных (муниципальных) учреждений

Читайте также: