Рыночный способ оценки заложенного имущества предполагает

Обновлено: 05.05.2024

На сегодняшний день кредитные организации все больше сталкиваются с потребностью оценки залога, нахождения его рыночной и справедливой стоимости. Для минимизации рисков при кредитовании под залог необходимо разработать и реализовать мероприятия по проведению оценки залога, который в будущем при неблагоприятном стечении обстоятельств может стать отступным.

Также острый вопрос оценки возникает при переоценке основных средств, так как в Приложении 9 к Положению Банка России от 16.07.2012 N 385-П "О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации" (далее - Положение N 385-П) говорится, что кредитная организация имеет право не чаще одного раза в год (на конец отчетного года (по состоянию на 1 января года, следующего за отчетным (далее - нового года))) переоценивать группы однородных объектов основных средств по текущей (восстановительной) стоимости в соответствии с законодательством РФ.

Отсюда возникают вопросы: чем текущая стоимость отличается от рыночной и возможно ли самостоятельно определить рыночную стоимость?

Несмотря на важность данной темы, Банк России не дает практических рекомендаций по данному вопросу. Поэтому банкам приходится полагаться на наработанный практический опыт.

Понятия стоимости, возникающие при оценке

Для начала разберемся в различных понятиях стоимости, возникающих при оценке.

Текущая (восстановительная) стоимость объектов - сумма денежных средств, которая должна быть уплачена кредитной организацией на дату проведения переоценки в случае необходимости замены какого-либо объекта (Положение N 385-П).

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (Федеральный стандарт оценки N 2).

Справедливая стоимость - цена, которая была бы получена при продаже актива или при передаче обязательства в условиях операции, осуществляемой на организованном рынке, между участниками рынка на дату оценки (МСФО (IFRS) 13).

Можно сделать вывод об идентичности рыночной и текущей стоимости. Однако между справедливой и рыночной стоимостью существует различие: рыночную стоимость не всегда возможно определить, а справедливая стоимость, наоборот, может быть определена во всех случаях.

Рассмотрим данный вопрос на основании подходов, используемых в деятельности оценщиков.

Подходы, используемые в деятельности оценщиков

Существуют три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

При написании методики оценки рыночной стоимости банк должен найти золотую середину между требуемыми трудозатратами и объективностью результатов. Проанализируем по порядку данные подходы.

Затратный подход

Он основывается на себестоимости. Вначале собирается информация о внутреннем строении объекта, его структуре и составе основных элементов. Далее объект подразделяется на элементы, которые могут быть оценены по отдельности. На последнем этапе суммируются ранее полученные стоимости элементов и выводится стоимость объекта. Информация для расчета рыночной стоимости затратным подходом зависит от вида объекта оценки, например для недвижимости - сохранившиеся сметы строительных работ, рыночные цены на строительные материалы, зарплата строителей, затраты на оборудование и т.д. Данный подход трудозатратный, что делает применение затратного подхода к оценке стоимости имущества практически невозможным для банковских сотрудников. Однако применение затратного подхода к оценке стоимости имущества оправданно в случае, когда применение сравнительного подхода невозможно или возможность его применения ограничена. При этом такой залог встречается достаточно редко, например небольшой лесопильный комплекс в тайге.

Доходный подход

Подход основывается на ожидаемом доходе от использования объекта оценки. Для начала рассчитывается сумма всех поступлений от оцениваемого объекта, которая корректируется на все возможные недополучения. После чего вычитаем расходы, связанные с объектом оценки, и получаем чистый доход, который, в свою очередь, преобразовывается в текущую стоимость. Информация для расчета рыночной стоимости доходным подходом зависит от вида объекта оценки, например для недвижимости необходима средняя рыночная ставка по аренде на аналогичные объекты. Анализируемый подход наиболее актуален при оценке нематериальных активов. К оценке залогового имущества доходный подход может применяться при определенных условиях: данное имущество является доходоприносящим; данное имущество является ликвидным, т.е. имеются достаточные основания считать, что соответствующий предмет залога может быть реализован в срок, не превышающий 180 календарных дней с момента возникновения основания для обращения взыскания на залог (гл. 6 Положения Банка России от 26.03.2004 N 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности").

Если говорить о залоговом имуществе, то чаще всего у банка находятся в залоге недвижимость, автотранспорт и стандартное оборудование, поэтому потребность выше указанных подходов может возникнуть редко.

Сравнительный подход

Подход основывается на приведении сопоставимых параметров аналогов к параметрам объекта оценки. Количество необходимых аналогов зависит от объекта оценки, желательно не менее трех объектов. Приведение параметров объекта может быть процентным или стоимостным. Информация для расчета рыночной стоимости сравнительным подходом берется с рынка купли-продажи; необходимо взять минимум три сделки. Данный подход наиболее универсальный, легкий в применении, информативный, потому что он в большей степени позволяет изучить текущую ликвидность объекта оценки, так как стоимость определяется на основании сопоставления сделок.

Применять расчет всех трех подходов для оценки залога чаще всего не оптимально с точки зрения трудозатрат. Однако для определения стоимости основных средств, наоборот, применение всех подходов высокоэффективно, так как мы обладаем полной информацией для оценки.

Пример 1. Произведем расчет стоимости сравнительным подходом (методом сравнения продаж) наиболее популярного залога - офисного помещения, являющегося собственностью части отдельно стоящего здания общей площадью 56,2 кв. м (находящегося на 5-м этаже 7-этажного здания, в хорошем состоянии).

Расчет состоит из трех этапов:

  1. анализа рынка и подборки аналогов объекта оценки;
  2. корректировки параметров аналогов к параметрам объекта оценки;
  3. расчета рыночной стоимости по скорректированным значениям.

На первом этапе происходит поиск аналогов объекта оценки по сайтам объявлений, базам данных риелторских компаний, в любом другом источнике, в котором размещаются объявления по купле-продаже. Аналог находится по следующим принципам:

  • объекты, выставленные на продажу как можно ближе к дате оценки объекта, не более шести месяцев с даты размещения объявления;
  • объект не должен отличаться площадью от объекта оценки более чем в три раза;
  • объект не должен иметь больших различий в цене за 1 кв. м - более чем на 50% от минимальной цены.

На втором этапе рассчитываются следующие корректировки:

  • поправка на дату продажи;
  • поправка на местоположение;
  • поправка на техническое состояние отделки помещения;
  • корректировка на объем передаваемых прав на объект недвижимости;
  • корректировка на условия продажи;
  • корректировка на этаж расположения;
  • поправка на площадь;
  • корректировка на назначение объекта.

На третьем этапе производится сам расчет рыночной стоимости объекта.

В качестве рыночной стоимости одного квадратного метра объекта оценки принимается скорректированная величина. Далее рыночная стоимость корректируется на скидку при продаже - так называемое уторговывание. Общепринятый размер данной корректировки - 5%.

На сайте объявлений "продам-куплю" найдено пять аналогов для нашего объекта оценки. Оцениваемый объект довольно популярен на рынке, поэтому сложностей с аналогами не возникло:

Читайте также: