Признание права собственности на объект незавершенного строительства при банкротстве застройщика

Обновлено: 19.05.2024

Обобщение судебно-арбитражной практики о несостоятельности (банкротстве) застройщиков или инвесторов, привлекавших денежные средства граждан при строительстве многоквартирных жилых домов; о признании права собственности на недостроенные здания; о порядке

В соответствии с планом работы Федерального арбитражного суда Поволжского округа на первое полугодие 2007 года было проведено обобщение судебно-арбитражной практики о несостоятельности (банкротстве) застройщиков или инвесторов, привлекавших денежные средства граждан при строительстве многоквартирных жилых домов; о признании права собственности на недостроенные здания; о порядке выделения земельных участков для строительства жилых домов.

В ходе проделанной работы установлено, что споров о банкротстве организаций, осуществляющих функции застройщика и инвестора, которые привлекали денежные средства граждан при строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости в Федеральном арбитражном суде Поволжского округа не рассматривалось.

Кассационная инстанция Федерального арбитражного суда Поволжского округа, решение первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменила, передала дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Ликвидационная комиссия обязана обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании юридического лица банкротом, если неплатежеспособность ликвидируемого юридического лица обнаружена в процессе осуществления полномочий, указанных в пунктах 1,2 статьи 63 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По результатам рассмотрения заявления ликвидационной комиссии арбитражный суд принимает решение о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в случае установления признаков банкротства должника, предусмотренных статьей 3 названного Закона.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении №29 от 15.12.2004 дал разъяснение о том, что если образована ликвидационная комиссия и стоимость имущества должника недостаточна для удовлетворения требований кредиторов, то к такому должнику судом применяется процедура банкротства ликвидируемого должника в порядке, предусмотренном параграфом 1 главы ХI Закона о банкротстве (статьи 224-226 названного Закона).

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №67 от 20.12.2006 отмечено, что в качестве доказательств, подтверждающих наличие в достаточном объеме имущества, за счет которого может быть погашена задолженность, могут рассматриваться ответы компетентных органов, осуществляющих учет транспортных средств, регистрацию прав на недвижимое имущество по месту нахождения должника на соответствующие запросы, иные документы, полученные в ходе проведения действий по поиску имущества должника, на которое может быть обращено взыскание. В том случае, если права должника на имущество не оформлены в установленном порядке, то должны быть представлены доказательства, подтверждающие принадлежность его должнику и возможность оформления прав в процедуре банкротства для целей обращения взыскания на него. Могут быть представлены доказательства, обосновывающие вероятность поступления в конкурсную массу имущества, вследствие привлечения к ответственности лиц, несущих субсидиарную ответственность по обязательствам должника, или вследствие оспаривания сделок должника.

В постановлении Пленума отмечено, что после принятия заявления о признании должника банкротом суду необходимо проверить, являются ли требования по уплате законными и обоснованными, не утрачена ли возможность принудительного взыскания в установленном законом порядке. Бремя доказывания названных обстоятельств возлагается на уполномоченный орган.

Исходя из изложенного, суду необходимо дать правовую оценку платежеспособности должника на основании доказательств, требуемых представлению в порядке, установленном действующим законодательством, для рассмотрения вопроса о несостоятельности ликвидируемого должника.

Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам.

По вопросу признания права собственности на часть объекта недвижимости не завершенного строительством, Федеральным арбитражным судом Поволжского округа проведена соответствующая аналитическая работа, по результатам которой выработана правовая позиция по данному вопросу (исх. письмо ФАСПО от 27.12.2006 №521).

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на часть объекта недвижимости может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Следовательно, при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.

После такой регистрации объект незавершенного строительства приобретает свойства объекта недвижимости и может быть предметом сделок об отчуждении недвижимости.

Из приведенных нормативных положений следует, что требования о признании права собственности на отдельные помещения до ввода здания в эксплуатацию и о передаче помещений на будущий период, в том числе по объектам, по которым на дату рассмотрения спора судом отсутствует разрешение на строительство этого здания и не утверждена проектно-сметная документация, не могут быть удовлетворены.

О порядке выделения земельных участков для строительства жилых домов.

Статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается специальный порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В этой связи процедура выбора земельного участка для жилищного строительства, предусмотренная пунктами 1-5 статьи 31 Земельного кодекса РФ и оформленная актом о выборе земельного участка до 01.10.2005 должна быть завершена путем принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта также до 01.10.2005.

После 01.10.2005 процедура предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности должна производиться с особенностями, предусмотренными статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением от 08.08.2006г. Арбитражного суда Пензенской области в удовлетворении заявления отказано.

При этом суд признал, что оспариваемое постановление главы администрации г.Пензы вынесено с нарушением норм действующего земельного законодательства, однако, не нарушает права и законные интересы конкретных лиц в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. Кроме того, суд указал в решении о том, что процессуальным законодательством не предусмотрено обращение прокурора в арбитражный суд в защиту муниципальных интересов.

Постановлением апелляционной инстанции от 10.10.2006г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заместитель прокурора просил принятые по делу судебные акты отменить как незаконные, принятые с нарушением норм материального права, заявление заместителя прокурора удовлетворить.

По мнению заявителей, поскольку процедура предоставления земельного участка с предварительным согласованием места его расположения была начата и все необходимые согласования были получены в период действия законодательства, позволявшего предоставление земельных участков для строительства без проведения торгов (статьи 30 - 32 ЗК РФ), следовало применить статью 4 ГК РФ о нераспространении закона на ранее возникшие правоотношения.

В судебном заседании представитель прокуратуры поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

В зависимости от того, обратился ли прокурор с заявлением в интересах конкретного лица либо в интересах неопределенного круга лиц, подлежит установлению начало течения срока, предусмотренного частью 4 статьи 198 АПК РФ - с момента, когда о допущенных нарушениях закона узнал сам прокурор (если заявление подано в защиту интересов неопределенного круга лиц, так как прокурор несет права и обязанности истца), либо с момента, когда об этом узнало само лицо, если заявление подано в интересах конкретного лица.

Поскольку заявление мотивировано нарушением прав неопределенного круга лиц - инвесторов, которые при соблюдении установленного статьей 30.1 ЗК РФ порядка предоставления земельного участка могли бы принять участие в торгах, данный срок должен исчисляться с момента, когда о нарушении законных прав и интересов данных лиц стало известно прокурору. В деле отсутствуют доказательства, подтверждающие, что прокурору было известно об обстоятельствах, положенных им в основание заявления, до 12.02.2006 года.

Отдел анализа и обобщения
судебно-арбитражной практики,
учета и статистики ФАС ПО

Наша команда стремится помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. Мы придерживаемся строгой редакционной политики. Данная статья может содержать ссылки на финансовые продукты наших партнеров. Мы открыто говорим о том, как мы зарабатываем деньги. -->

В. э. образование.
Работала 5 лет в банке.
Независимый эксперт.
Финансовый аналитик. . .

Долевое строительство — наиболее доступная форма приобретения собственного жилья. Стоимость квартиры по ДДУ ниже в 1,5-2 раза рыночной цены. При этом количество резонансных дел об отношениях дольщиков со строительными компаниями в последние несколько лет только растет. Далее сервис Бробанк.ру разъяснит, что делать дольщикам, если застройщик обанкротился.

Общие положения о банкротстве застройщика
Очередность удовлетворения требований при банкротстве застройщика
Что такое реестр требований кредиторов
Как включиться в реестр требований кредиторов
Обращение в страховую компанию
Как признать право собственности на помещение
Счета эскроу в долевом строительстве
Когда счета эскроу не используются

Общие положения о банкротстве застройщика

Банкротом строительная компания признается с момента введения конкурсного производства. До этого момента компания не является банкротом. Именно на стадии конкурсного производства руководство застройщика отстраняется от управления. Все полномочия переходят к конкурсному управляющему.

Застройщик автоматически становится должником, так как не в состоянии выполнить обязательства перед участниками долевого строительства. В категорию участников включаются: физические лица, коммерческие организации, публично-правовые образования. При этом граждане в процессе восстановления своих прав пользуются рядом преференций по сравнению с некоторыми участниками долевого строительства.

Очередность удовлетворения требований при банкротстве застройщика

Требования участников долевого строительства удовлетворяются в порядке очередности — всего предусмотрено 4 очереди. Закон о банкротстве застройщика ставит физических лиц в третью очередь. Перед этим требования удовлетворяются в следующем порядке:

Первая очередь — лица, перед которыми застройщик несет ответственность за нанесение вреда жизни и здоровью.
Вторая очередь — сотрудники компании-застройщика, в отношении которых работодатель должен выполнить условия трудового договора в плане выплаты выходных и декретных пособий, задолженности по заработной плате, прочие выплаты.

Третья очередь состоит из нескольких отдельных очередей. Только после расчетов с указанными лицами, наступает очередность остальных кредиторов. В этом заключается одно из важнейших преимуществ, которым обладают рядовые дольщики — физические лица, вложившие деньги в долевое строительство.

Что такое реестр требований кредиторов

Речь об единой системе, в которой фиксируются сведения о кредиторах и выдвигаемых ими требованиях. Специальная часть реестра — требования о передаче жилых помещений. Конкурсный управляющий направляет дольщикам и остальным кредиторам уведомления. В части конкурсного производства срок для вступления в реестр кредиторов составляет 2 месяца.

У дольщика имеется два требования на выбор: денежное — застройщик погашает задолженность в денежном виде, с возвратом суммы, выплаченной в рамках ДДУ. Второй вариант — требование о передаче помещения — жилое помещение, парковочное место, постройки иных видов переходят к дольщику. Можно выдвигать оба требования сразу, главное, чтобы они не дублировали друг друга. Требования, не включенные в реестр, признаются недоказанными, поэтому остаются непогашенными.

Требование о передаче помещения (квартиры полностью или комнаты) можно выдвигать в том случае, если строительство дома находится на стадии завершения. Реестр требований о передаче помещения, по сути, является частью общего реестра требований кредиторов.

Денежное требование — отказ дольщика от исполнения договора долевого участия на стадии конкурсного производства. Также оно выдвигается в соответствии с недействительностью договора (незаключенностью).

Как включиться в реестр требований кредиторов

Включение в реестр производится только через суд. Само требование направляется в арбитражный суд, а его копии с исчерпывающими доказательствами — арбитражному управляющему и застройщику (на стадии наблюдения). Если дольщик не сделает это в отведенные сроки, он рискует остаться без возмещения, так как предусмотрена очередность в удовлетворении требований.

Арбитражный суд назначает дату заседания. Требование, направленное дольщиком, будет рассмотрено, если не обнаружатся несоответствия, то он включается в реестр. Другого способа включения в реестр — нет. Требование включается в реестр на основании определения арбитражного суда.

Обращение в страховую компанию

В случае наличия страхования ответственности застройщика за неисполнение обязательств перед участниками строительства, дольщики имеют право обратиться за возмещением в страховую компанию. О том, что ответственность застрахована можно узнать из договора с застройщиком, либо из прочей документации.

Компания-страховщик запросит подтверждение наступления страхового случая. Таким подтверждением является: решение арбитражного суда о признании застройщика банкротом и об запуске конкурсного производства, а также выписка из реестра требований кредиторов, в которой отражена сумма всех выплат, которые должен произвести застройщик в отношении дольщика.

Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве — длительный процесс. Страховщик проверит информацию, после чего примет решение о выплате возмещения. В случае получения возмещения или его части, дольщик уведомляет об этом конкурсного управляющего. Соответственно, сумма требований из реестра кредиторов уменьшается на сумму, полученную в виде страхового возмещения.

Как признать право собственности на помещение

Подобное возможно, если застройщик уже успел получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом важно, чтобы застройщик и участник долевого строительства подписали передаточный акт, или любой другой документ о передаче жилого помещения.

Если данное требование выполнено, дольщик подает заявление в арбитражный суд. К заявлению прикрепляются документы, относящиеся к делу. До подачи заявления необходимо уплатить государственную пошлину в размере 6000 рублей (ст. 333.21 НК РФ).

В 2020 году рынок недвижимости претерпит определенные изменения, с которыми рекомендуется ознакомиться.

Счета эскроу в долевом строительстве

Банкротство застройщика при долевом строительстве — крайне сложная проблема, которая требовала кардинальных мер. Одни застройщики из-за неправильного ведения своей деятельности разорялись на самом деле, другие — доводили самих себя до банкротства намерено. В некоторых случаях граждане связывались с откровенными мошенниками, когда те забрасывали строительство дома еще на стадии котлована.

С 1 июля 2019 года подавляющее большинство компаний-застройщиков не утратили право на принятие денег от дольщиков напрямую. Запрет также установлен на оплату договора долевого участия через третьи организации — дочерние фирмы компании-застройщика. С указанной даты взаимодействие дольщиков с застройщиками производится с использованием банковских счетов эскроу. Механизм взаимодействия следующий:

Компания и дольщик подписывают договор.
Дольщик вносит стоимость квартиры на специально открытый счет эскроу.
Деньги хранятся на счете до момента выдачи ключей на квартиры.
Застройщик получает доступ к деньгам только в том случае, если выполняет свои обязательства перед дольщиками.

Таким образом, ни банкротство, ни мошеннические действия застройщика не станут причинами потери денег рядовыми дольщиками. Если компания прекратит стройку, человек получает право забрать свои деньги с эскроу счета в банке. Поэтому строить дома застройщику придется за счет кредитов или вложений инвесторов.

Когда счета эскроу не используются

До июля 2018 года застройщики использовали счета эскроу в добровольном порядке. Компании это давало большие преимущества — уровень доверия перед потенциальными дольщиками значительно повышался. Ровно через год использование эскроу счетов стало обязательным условием. Требование отражено в ст. 3 214-ФЗ.

Проблема заключалась в том, что кредитные организации неохотно открывали такие счета компаниям, считая такие операции нерентабельными. Застройщик мог отстроить несколько этажей, и даже продать квартиры, но продолжать стройку он не мог, так как не было договоренности с банком на предмет открытия счета эскроу. Решение было найдено Правительством, которое разрешило компаниям принимать деньги по оплате ДДУ на собственные счета в следующих случаях:

Количество проданных площадей — застройщик продал не менее 10% квартир, нежилых площадей и машиномест.
Степень готовности объекта — 6%, 15%, 30% ( в зависимости от категории и значимости объекта)

Уточнить эти критерии, чтобы не быть обманутым, можно в единой системе жилищного строительства. Данные меры введены для решения проблем застройщиков и для соблюдения сроков постройки дома. В противном случае компаниям пришлось бы замораживать стройку и искать деньги на продолжение строительства.

Действующее законодательство не предусматривает запрет на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления этих прав определены в ст. 10, а способы защиты – в ст. 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

На объект незавершённого строительства может быть признано права собственности по решению суда. При этом то обстоятельство, что изначальный застройщик, с которым у дольщика заключен договор , признан банкротом и ликвидирован, а достройка дома была поручена другому юридическому лицу, не лишает дольщика права обратиться с таким иском против нового застройщика.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать права гражданина (или юрлица) на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку исходя из положений ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объёме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной – требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершённом строительством объекте в виде квартиры и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Прокуратура Юрьев-Польского района

Прокуратура
Владимирской области

Прокуратура Владимирской области

7 июня 2017, 17:46

ДОЛЬЩИК ВПРАВЕ ТРЕБОВАТЬ ПРИЗНАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ДОЛЮ В НЕЗАВЕРШЁННОМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ДОМЕ

Прокуратура Юрьев-Польского района

Строительство является одной из самых прибыльных, но в тоже время и рискованных рыночных отраслей. Все мы, покупая дом или квартиру, вкладываем значительные средства. В свою очередь компании, которые берут на себя обязательства по строительству недвижимости, также вкладывают в это весьма большие суммы. К сожалению, ввиду экономических обстоятельств и возможного ухудшения ситуации на рынке, некоторые компании-застройщики оказываются в очень тяжелом финансовом положении и заявляют о банкротстве застройщика. Поскольку такая процедура касается абсолютно всех участников строительства, в ней надо разобраться более подробно.

Процедура банкротства застройщика

Когда компания, пообещавшая построить, к примеру, большой многоквартирный дом и заключившая со всеми желающими иметь квартиру в данном доме договор, оказывается в ситуации, когда она не может выполнить свои обещания, все участники строительства оказываются в очень сложном положении. Компания-застройщик больше не может платить всем подрядчикам, своим кредиторам и, в конечном итоге, закончить строительство дома. А все участники строительства, которые вложили свои средства, не могут получить свою квартиру. В таком случае законодательно установлено требование проведения процедуры банкротства застройщика.

Данная процедура может быть проведена только в суде, поскольку является очень сложным с юридической точки зрения процессом. Когда участники строительства, вложившие свои средства, начинают подавать иски к застройщику на предмет не соблюдения им своих обязательств, или же сам застройщик заявляет о данной ситуации, в судебном порядке начинается процедура банкротства.

Как правило, какой процесс включает в себя две базовые функции:

: суд выдвигает своего эксперта, который определенное количество времени следит за всей деятельностью компании и на основании собранных данных выносит свой вердикт. : после того, как эксперт провел наблюдение и собрал данные, достаточные для признания застройщик банкротом, суд официально признает компанию банкротом и назначает своего управляющего, который с этого момента будет вести все дела компании и завершать процедуру.

После этого застройщик официально признается банкротом. По каждой компании это можно проверить в специальной картотеке.

Как показывает судебная практика, признание застройщика банкротом является выгодной ситуацией для всех участников строительства. Поскольку все они на протяжении довольно продолжительного времени не наблюдают выполнения обязательств по постройке своей недвижимости, в судебном порядке у них есть возможности вернуть свои вложенные средства или в итоге получить в собственность свою недвижимость.

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Долевое строительство, при котором вы являетесь своего рода со-инвестором всего строительного проекта, сейчас является очень популярным форматом сотрудничества застройщика и конечного собственника недвижимости. Поэтому вопрос банкротства застройщика при долевом строительстве является очень актуальным.

Стоит отметить, что для дольщика банкротство застройщика является сравнительно выгодным по причине приоритетного удовлетворения его требований.

Как известно, после признания застройщика банкротом, создается специальный реестр задолженностей застройщика перед всеми кредиторами и дольщиками. Существует два базовых реестра:

реестр по учету требований от кредиторов;
реестр по учету требований на передачу жилых помещений.

Первый реестр подразумевает дальнейшую выплату денежных средств всем, кто в этот реестр включен, а второй подразумевает передачу права собственности на построенную недвижимость (в ее состоянии на момент процедуры банкротства застройщика).

Каждый дольщик может попасть как в первый, так и во второй реестр по его усмотрению. Для этого надо подать заявление в арбитражный суд. В свою очередь, сам суд через специальное уведомление сообщит каждому дольщику о том, что его застройщик признан банкротом и реестры по учету всех задолженностей созданы.

После того, как все требования кредиторов и дольщиков зафиксированы в реестрах, устанавливается три ступени очередности их удовлетворения:

в первую очередь удовлетворяются требования от тех, кому был причинен физический или моральный вред;
вторая ступень включает всех сотрудников застройщика и его подрядчиков;
третья ступень включает в себя всех дольщиков;
и только в четвертую очередь удовлетворяются требования остальных кредиторов.

Конечно же, вопрос о том, что делать дольщикам при банкротстве застройщика является достаточно сложным. Причем как с точки зрения юридических аспектов, так и экономических.

Что делать при банкротстве застройщика?

Сам дольщик может находиться в совершенно разных ситуациях, когда он узнает о невозможности застройщиком выполнить свои требования:

он может самостоятельно обращаться в суд и на своих собственных основаниях пытаться вернуть вложенные средства;
он может только собираться обращаться в суд самостоятельно и в этот момент узнать о признании застройщика банкротом;
он может узнать о процедуре банкротства и принимать решение о содержании своих требований.

Так или иначе, во всех случаях перед каждым дольщиком стоит выбор: требовать вложенные деньги или требовать передачу недвижимости в собственность. Как правило, если квартира находится в какой-нибудь стадии строительства и уже обозрима, то выгоднее все-таки требовать права собственности. Стоит учитывать, что денежные требования от всех дольщиков, кредиторов, сотрудников и подрядчиков застройщика могут быть огромны и на всех средств не хватит или вы будете ждать их очень-очень долго.

В любом случае, в ситуации банкротства застройщика обращайтесь за квалифицированной юридической помощью и старайтесь максимально выгодно отстоять свои права.

Читайте также: