Притязания третьих лиц на имущество это

Обновлено: 23.05.2024

2. В случаях, указанных в пункте 1 настоящей статьи, залогодатель должен использовать соответствующие обстоятельствам способы защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов.
3. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказалось в незаконном владении третьих лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения в соответствии со статьями 301 - 303 Гражданского кодекса Российской Федерации для передачи его во владение залогодателя.
Комментарий к статье 33
1. Пункт 1 данной статьи имеет целью обеспечить интересы залогодержателя при незаконных притязаниях третьих лиц на заложенное имущество. Поэтому в случае возникновения спора между залогодателем и третьим лицом о праве собственности или иных прав на заложенное имущество залогодатель должен известить об этом залогодержателя, если он ему известен. Последний может участвовать в суде в качестве третьего лица без самостоятельных требований. Процессуальное положение залогодержателя в таких случаях определяется ст. 38 АПК, которая предоставляет право лицам, заинтересованным в исходе дела, вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия арбитражным судом решения, если решение по делу может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, несут процессуальные обязанности и пользуются правами стороны, кроме прав изменять основание или предмет иска, увеличивать или уменьшать размер исковых требований, отказываться от иска или признавать его, заключать мировое соглашение, требовать принудительного исполнения судебного акта. Поскольку третье лицо без самостоятельных требований не претендует на предмет спора, оно в соответствии со ст. 91 АПК не оплачивает государственную пошлину при вступлении в дело. Аналогично решен вопрос о процессуальном положении третьих лиц без самостоятельных требований в ст. 38 ГПК, на основе которого действуют суды общей юрисдикции.
2. Самостоятельное участие залогодержателя в споре залогодателя с другим лицом основано на заинтересованности залогодержателя в том, чтобы заложенное имущество сохранилось у залогодателя без посторонних обременений и к моменту исполнения должником основного обязательства кредитор имел бы реальную возможность обратить взыскание на заложенное имущество. Следовательно, участие в деле залогодержателя обеспечивает не только интерес залогодателя в защите его прав на заложенное имущество, но и собственные права и интересы залогодержателя. Поэтому согласно п. 2 ст. 33 Закона обязанностью, а не только правом залогодателя является использование им всех способов защиты своих прав. Если же он не использует их надлежащим образом, то залогодержатель может от имени залогодателя защищать его права без специальной доверенности, в том числе представлять дополнительные доказательства, неизвестные залогодателю. (См. также комментарий к ст. 53 Закона).
Поскольку целью залогодержателя в таких случаях является сохранение владения вещью залогодателем, не все способы защиты, установленные в ст. 12 ГК, могут им применяться. Например, использовать самозащиту прав может только залогодатель. В то же время нужно учитывать, что перечень способов защиты гражданских прав в ст. 12 ГК не является исчерпывающим. Возможно сочетание, т.е. одновременное использование нескольких способов защиты.
3. В статье 12 ГК указаны в качестве самостоятельных способов защиты прав: а) признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления и б) неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону. К таким способам защиты стороны прибегают при обращении взысканий на заложенное имущество административными, налоговыми, таможенными и иными органами. В качестве возражений залогодатель и залогодержатель могут ссылаться на незаконность акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, несоответствия их Конституции РФ. В таких случаях часто возникает вопрос о компетенции судов применять эти способы защиты. Данный вопрос был предметом специального рассмотрения Конституционного Суда РФ, который 16 июня 1998 г. постановил, что суды общей юрисдикции и арбитражные суды вправе самостоятельно решать на основании положений Конституции РФ, какой закон подлежит применению в рассматриваемом ими случае, и не применять акт государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащий закону. Однако признать такой акт недействительным может только Конституционный Суд РФ, который осуществляет правомочия по проверке конституционности указанных нормативных актов в особой судебной процедуре конституционного судопроизводства. Суд общей юрисдикции или арбитражный суд, придя к выводу о несоответствии федерального закона или закона субъекта Российской Федерации Конституции РФ, не вправе применять его в конкретном деле и обязаны обратиться в Конституционный Суд РФ с запросом о проверке конституционности этого закона. Обязанность обратиться в Конституционный суд с таким запросом существует независимо от того, было ли разрешено дело, рассматриваемое судом, отказавшимся от применения неконституционного, по его мнению, закона, на основе непосредственно действующих норм Конституции РФ (Вестник ВАС РФ. 1998. N 8. С. 9).
4. Участие залогодержателя в судебном процессе по спору залогодателя с другим лицом, отстаивающим свои права на предмет залога, конечно, может вызвать расхождение во мнениях и поведении залогодателя и залогодержателя. Последний вправе использовать от имени залогодателя законные способы защиты, даже если залогодатель отказался защищать свои права на заложенное имущество. Однако, как указано выше, права залогодержателя ограничены определенными пределами, установленными АПК (ст. 39) и ГПК (ст. 38). Если залогодатель признает иск о наличии вещных прав истца на заложенное имущество и у залогодержателя нет убедительных доказательств для опровержения этого признания, он может получить от залогодателя возмещение понесенных необходимых расходов и осуществить свое право на досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства, так как предмет ипотеки утрачен или потерял прежнюю ценность по причинам, за которые отвечает залогодатель.
5. Пункт 3 комментируемой статьи определяет права залогодержателя в случаях, когда заложенное имущество оказалось в незаконном владении третьих лиц. Статья предоставляет залогодержателю права, определенные ст. ст. 301 - 303 ГК для собственника имущества, известные как виндикация. Истец по данному спору должен доказать, что имущество принадлежит ему на праве собственности или по иному вещному праву. Ответчиком является незаконный владелец вещи. Такой владелец не имеет надлежащего законного основания для владения вещью либо владеет вещью по порочному основанию. К нему можно отнести лицо, самовольно занявшее предмет ипотеки, лицо, которое приобрело его незаконно, например, у продавца, не имевшего права распорядиться им, и др. В таких случаях закон (ст. ст. 301 - 303 ГК) защищает права собственника на его недвижимое имущество. Однако ст. 302 ГК делает исключение из этого общего правила для добросовестного приобретателя имущества в случаях, когда имущество им было приобретено возмездно, выбыло из владения собственника или лица, которому оно передано собственником, по их воле, а приобретатель имущества не знал и не должен был знать, что лицо, у которого приобретено имущество, не имело права его отчуждать, и, следовательно, считал, что получил имущество законно. Это исключение защищает интересы торгового оборота. В п. 24 Постановления Пленума N 8 указано, что иск собственника об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, который приобрел имущество по возмездной сделке у лица, не имеющего права его отчуждать, может быть удовлетворен лишь в случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
При этом собственник должен доказать, что имущество выбыло из его владения или владения лица, которому было передано собственником во владение, в силу указанных выше обстоятельств.
Приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение. Хотя закон это не устанавливает, следует полагать, что добросовестный приобретатель становится собственником спорного имущества. Этот вывод подтверждается в Постановлении N 8 Пленума ВАС РФ, где сказано, что, если право собственности подлежит государственной регистрации, решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности к покупателю (абз. 3 п. 25). Эти же правила действуют для случаев приобретения спорного имущества в результате публичных торгов.
6. Статья 305 ГК предоставляет право на истребование имущества лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Однако из названия и текста статьи следует, что такую защиту может получить только законный владелец. Залогодержатель, как известно, не является владельцем имущества, заложенного по договору ипотеки. Следовательно, комментируемая статья устанавливает новое основание для изъятия залогодержателем имущества у незаконного владельца, что требует внесения соответствующих дополнений в ГК. При этом необходимо учитывать, что залогодержатель в таких случаях действует не как представитель залогодателя, а от собственного имени, но истребует имущество для передачи его залогодателю. Согласия последнего закон не предусматривает, и возможно, что интересы залогодержателя не будут соответствовать интересам залогодателя. При отказе залогодателя принять имущество во владение залогодержатель не располагает возможностью понудить его или принять имущество в свое владение. В этом случае имущество останется у незаконного владельца, а права залогодержателя ограничиваются возможностями, предусмотренными ст. 35 (см. комментарий).

Суд пояснил, что приобретение имущества по цене ниже рыночной само по себе не дает оснований считать покупателя недобросовестным с учетом того, что оценка рыночной стоимости имущества может отличаться

Одна из экспертов отметила, что Экономколлегия защитила принцип публичной достоверности государственного реестра. Другой подчеркнул, что практика рассмотрения аналогичных дел абсолютно неоднозначная и носит больше индивидуальный характер по каждому спору. Третий считает: Верховный Суд совершенно верно разъяснил, что оснований считать, что имущество выбыло из владения банкрота не по воле собственника, не имеется.

5 октября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-13577 по делу № А40-204589/2017 об истребовании в конкурсную массу объектов, купленных через ряд сделок по отчуждению недвижимости у должника-банкрота

История перепродаж помещения

Оспаривание сделок конкурсным управляющим

Суд отказал в истребовании спорных объектов

Суд отметил, что в условиях конкуренции кредиторов должника возможны ситуации, когда отчуждение имущества носит формальный характер и направлено на сохранение имущества должника за его бенефициарами: за собственниками бизнеса (через аффилированных лиц, если должник – юридическое лицо) или за самим должником (через родственные связи, если должник – физическое лицо). К доказыванию обстоятельств, связанных с отчуждением имущества должника на основании признанной судом недействительной первой сделки в цепочке сделок, предъявляются повышенные требования, пояснил суд первой инстанции.

Апелляция не посчитала ответчиков добросовестными приобретателями

Верховный Суд направил дело на новое рассмотрение

После изучения материалов дела Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что в силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. ВС указал, что условия истребования имущества определяются положениями ст. 302 ГК РФ. Так, ссылаясь на п. 1 данной статьи, Суд разъяснил, что, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе его истребовать.

Обращаясь к правовой позиции, изложенной в п. 10 Информационного письма ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126, Суд подчеркнул, что недействительность договора купли-продажи сама по себе не дает оснований для вывода о выбытии имущества, переданного во исполнение этого договора, из владения продавца помимо его воли.

ВС разъяснил порядок виндикации к конечным покупателям здания, незаконно выбывшего из конкурсной массы

Как пояснил Суд, даже если конечные покупатели приобрели спорный актив на рыночных условиях, их нельзя считать добросовестными, если конкретные обстоятельства сделки должны были вызвать у них разумные сомнения

Верховный Суд отметил, что по смыслу гражданского законодательства предполагается добросовестность участника гражданского оборота, полагавшегося при приобретении недвижимого имущества на данные ЕГРН. Вместе с тем Суд обратил внимание, что сама по себе внесенная в соответствующий реестр запись о праве собственности отчуждателя не может рассматриваться как неопровержимое доказательство наличия такого права (Постановление Конституционного Суда РФ от 13 июля 2021 г. № 35-П).

При этом КС указал, что при отсутствии действий бывшего супруга по сохранению за собой права на совместно нажитое имущество или по его разделу недопустимо возлагать неблагоприятные последствия этого на добросовестных участников гражданского оборота

Так, ВС указал, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными (Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П).

В связи с этим судебная коллегия ВС посчитала, что судебные акты трех инстанций приняты с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, при неполном исследовании необходимых обстоятельств, поэтому отменила указанные акты, а дело направила на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При этом эксперт подчеркнул, что практика рассмотрения аналогичных дел абсолютно неоднозначная и носит больше индивидуальный характер по каждому спору, по каждой категории дел. Он пояснил, что существует практика, которая истребует из чужого незаконного владения имущество даже при наличии доказательств того, что добросовестные приобретатели соответствуют всем необходимым критериям: они приобрели имущество по возмездной сделке и они не знали, что это имущество не подлежало отчуждению, что оно выпало помимо воли. Однако Олег Панасюк указал, что есть и обратное, когда суд не истребует имущество, хотя добросовестный приобретатель соответствует тем же самым критериям и доказывает те же обстоятельства.

Эксперт согласен с позицией Верховного Суда, поскольку он указал на обстоятельства, которые действительно надлежит установить суду, отрабатывая вопросы, связанные с добросовестным приобретением. Олег Панасюк разъяснил, что лицо, которое считает себя добросовестным приобретателем, должно защищаться инструментами, которые предусмотрены ст. 301, 302 ГК РФ. Он уточнил, что добросовестный приобретатель должен доказать: 1) что он не знал о правопритязаниях, об имеющихся спорах, возбужденных уголовных делах в отношении этого имущества; 2) он сделку совершил возмездно, т.е. он приобрел имущество за деньги; 3) он не мог ни при каких обстоятельствах установить, что лицо не имело права отчуждать это имущество.

В своем стремлении защитить свои материальные интересы, оспорить чужие права на недвижимость или заявить о своих правах на имущество другого лица люди накладывают на объект спора так называемое юридическое притязание. На рынке такое жилье вызывает настороженность потенциальных покупателей. Выясним, насколько оправданны страхи перед недвижимостью с подобным ярлыком.

Разные причины могут заставить людей накладывать юридическое притязание на чью-то недвижимость. Например, один гражданин занял у другого крупную сумму денег и заключил договор займа. Когда пришло время долг вернуть, заемщик не смог этого сделать. Кредитор узнает, что у должника есть, скажем, земельный участок. Чтобы как-то вернуть деньги, он накладывает на землю юридическое притязание до выплаты долга.

Что такое юридическое притязание и зачем оно нужно

Объектом юридических притязаний может быть только недвижимое имущество. Согласно статьи 117 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть), к недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся:

земельные участки,
здания,
сооружения,
многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей,

то есть объекты, которые невозможно переместить без несоразмерного ущерба их назначению.

подача искового заявления;
обжалование или опротестование судебных актов;
решение об изъятии земельного участка;
соглашение (расписка) о задатке;
предварительный договор;
иные факты.

Список возможных притязаний можно продолжить. Наложить юридическое притязание может любое заинтересованное лицо, которое оспаривает чужие права или имеет интерес в отношении прав на определенное недвижимое имущество или сделок с ним. Наложить юридическое притязание может и государство в лице соответствующего уполномоченного органа. Основанием может послужить принудительное отчуждение земельного участка или иного недвижимого имущества для госнужд.

— Юридическое притязание не является обременением, — подчеркивает адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова. — Собственник недвижимого имущества может свободно распоряжаться своими правами: владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, то есть может продавать, дарить и совершать другие сделки с недвижимостью, на которое наложено юридическое притязание. Притязание носит информативный характер, как бы уведомляя заинтересованных лиц о наличии спора в отношении этого имущества. Согласно законодательства, государственная регистрация юридических притязаний является учетной и не влечет приостановления государственной регистрации или установления обременении прав на недвижимое имущество.

Некоторые граждане путают юридическое притязание с обременением. Но эти понятия имеют принципиальные отличия.

— Обременение — это ограничение вышеуказанных прав на недвижимое имущество, в том числе наличие на него определенных прав третьих лиц, арест имущества, — поясняет Жазира Нурланова. — Когда предметом судебного разбирательства является недвижимость, то в большинстве случаев истец просит суд об обеспечении иска путем наложения ареста на недвижимость. На практике суды удовлетворяют эти требования, вследствие чего собственник до разрешения спора не может распоряжаться своим имуществом. Арест, наложенный судом, регистрируется в правовом кадастре, как обременение.

Этот вид обременения носит принудительный характер. Существует также добровольное обременение, когда собственник сам передает жилье в залог при оформлении ипотеки или другого залогового кредита для обеспечения выполнения долговых обязательств. Также можно наложить обременение при утере правоустанавливающих документов, чтобы обезопасить недвижимость от мошенников.

Как снять юридическое притязание

— Юридические притязания снимаются по заявлению заинтересованного лица, и с согласия того, по чьей инициативе наложено юридическое притязание, так как отпали обстоятельства, послужившие основанием для регистрации, — перечисляет адвокат Жазира Нурланова. — Также важно знать, что если по истечении трех лет с момента государственной регистрации юридического притязания оно не было снято, то государственная регистрация юридического притязания снимается автоматически. Но истечение указанного срока не препятствует обращению за повторной регистрацией юридического притязания на недвижимое имущество.

Стоит ли покупать недвижимость с юридическими притязаниями?

Информация о юридических притязаниях на недвижимость содержится в кадастровой справке. Ее можно получить на сайте электронного правительства egov.kz. Справку может получить не только собственник недвижимости, но и третье лицо при согласии собственника, оформленного также через портал.

Первое, что нужно знать приобретая квартиру с юридическим притязанием, это то, что по закону вы имеете право ее купить, а продавец имеет право вам ее продать. Однако на практике бывает не все так просто. Некоторые покупатели жалуются на то, что встречаются нотариусы, которые отказываются регистрировать такую сделку, объясняя это риском того, что в будущем такая сделка может быть признанной недействительной.

Теоретически можно совершить сделку без участия нотариуса, но на практике покупатели сталкиваются с тем, что регистрирующей орган отказывает в регистрации прав на такой объект. Хотя в законе четко сказано, что государственная регистрация юридических притязаний является учетной и не влечет приостановления государственной регистрации или установления обременении прав на недвижимое имущество. Следовательно, в случае незаконного отказа в регистрации можно поспорить с Департаментом юстиции, подав жалобу в прокуратуру. Но стоит ли сделка таких хлопот?

— В судебной практике самым распространенным видом спора является оспаривание сделок, — отмечает адвокат Жазира Нурланова. — Покупатель, приобретая недвижимость, которая является предметом судебного разбирательства, рискует при признании судом сделки недействительной понести последствия в виде реституции, так как, если сделка не соответствует законодательству, то нет оснований для возникновения права собственности на недвижимое имущество. Заключать такие сделки нужно с особой осторожностью, так как положительный результат разрешения дела никто не может гарантировать.

— Если заинтересованное лицо безосновательно отказывается снимать юридическое притязание с недвижимого имущества, то аннулирование записей в регистрационном листе правового кадастра осуществляется органом юстиции на основании решения суда, вступившего в законную силу, — отмечает Жазира Нурланова. — Следовательно, собственник должен обратиться в суд с иском о регистрации прекращения притязания.

Но если поводом для наложения юридического притязания являются наследственные споры, защита интересов несовершеннолетних собственников, раздел имущества между супругами и так далее, то риски признания вашей сделки купли-продажи в будущем недействительной возрастают. В связи с чем стоит повременить с покупкой такого жилья до разрешения споров либо найти другую недвижимость, которая будет безопасной с юридической точки зрения.

В соответствии с подпунктом 13) статьи 1 Закона Республики Казахстан "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" юридические притязания - это юридические факты, которые свидетельствуют об оспаривании третьими лицами либо наличии интереса в отношении прав на

недвижимое имущество или сделок с ним. То есть наличие притязания означает, что кто-то оспаривает чужие права на недвижимость или заявляет о своих правах на имущество другого лица.

На какое имущество может быть наложено притязание?

Юридическое притязание может быть наложено только на недвижимое имущество. В соответствии со статьей 117 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) к недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся:

земельные участки,
здания,
сооружения,
многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Какие бывают юридические притязания?

подача искового заявления;
обжалование или опротестование судебных актов;
решение об изъятии земельного участка;
соглашение (расписка) о задатке;
предварительный договор;
иные факты.

Таким образом перечень возможных притязаний не является ограниченным.

То есть, к юридическому притязанию возможно отнести и то факт, что земельный участок является вкладом в ТОО.

Кто может зарегистрировать юридическое притязание?

Исходя из пункта 1 статьи 51 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", инициатором наложения юридического притязания может быть любое заинтересованное лицо, оспаривающее либо имеющие интерес в отношении прав на определенное недвижимое имущество или сделок с ним.

Куда нужно обращаться за регистрацией притязания?

Регистрацию притязаний производят органы юстиции. Обращаться за регистрацией необходимо в Центры обслуживания населения (ЦОНы) Государственной корпорации "Правительство для граждан" по месту нахождения недвижимости.

Какие документы требуются для регистрации притязания?

В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" лицо, желающее зарегистрировать притязание, предъявляет регистрирующему органу:

документ, удостоверяющий личность;
документ, подтверждающий юридическое притязание (исковое заявление, жалобу, соглашение о задатке, иное заявление, в котором указывается причина наложения юридического притязания);
квитанцию об оплате сбора за государственную регистрацию юридического притязания в размере 0,25 МРП (подпункт 3 пункта 13 статьи 456 Налогового кодекса Республики Казахстан).

Срок регистрации притязания

В соответствии с пунктом 4 Стандарта государственной услуги "Государственная регистрация прав (обременений) на недвижимое имущество" регистрация производится в течение 3 рабочих дней с момента подачи заявления в ЦОН.

Препятствует ли регистрация притязания заключению сделки с недвижимым имуществом?

В соответствии с пунктом 3 статьи 53 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" государственная регистрация юридических притязаний является учетной и не влечет приостановления государственной регистрации или установления обременении прав на недвижимое имущество.

Последствия заключения сделки по отчуждению недвижимого имущества с притязаниями

Само по себе наличие притязаний на объекте недвижимости не влечет недействительности совершенной с ним сделки.

Каким образом снимаются с недвижимости юридические притязания?

В случае, когда заинтересованное лицо отказывается снимать юридическое притязание с недвижимого имущества, то в соответствии со статьей 33 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" аннулирование записей в регистрационном листе правового кадастра осуществляется органом юстиции на основании решения суда, вступившего в законную силу. Следовательно, собственник должен обратиться в судебные органы с иском о регистрации прекращения притязания.

Читайте также: