Предоставление земельного участка под строительство дороги

Обновлено: 18.05.2024

Что нового?
Начнем с того, что границы полосы отвода автомобильной дороги определяются на основании документации по планировке территории. Подготовка документации по планировке территории, предназначенной для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса, осуществляется с учетом утверждаемых Правительством РФ норм отвода земель для размещения указанных объектов. В настоящее время продолжают действовать Нормы отвода земель для автомобильных дорог СН 467-74, утвержденные Постановлением Государственного комитета Совета Министров СССР по делам строительства от 19 декабря 1974 г. № 248.

До 1 января 2010 года при отсутствии документации по планировке территории допускается установление границ полосы отвода автомобильной дороги на основании проекта границ земельных участков, который утверждается органами местного самоуправления в соответствии с Земельным кодексом РФ.

Например, в результате ненадлежащего исполнения должностных обязанностей директором предприятия-заказчика произошло обрушение моста в Екатеринбурге осенью 2006 года. Следствием тогда было установлено что строительно-монтажные работы велись с нарушением требований Градостроительного кодекса РФ, выполнялись по проектной документации, не прошедшей государственную экспертизу, и без разрешения на строительство. Виновным в этой ситуации был признан директор предприятия-заказчика.

При проектировании автодороги проектировщиками должны учитываться условия окружающей среды (в частности, погодные условия в этом климатическом поясе), грузоподъемность, интенсивность движения и ряд других факторов, напрямую или косвенно влияющих на строительство и эксплуатацию автомобильной дороги.

Нормы отвода земель, содержащиеся в приложениях к Постановлению Правительства РФ, устанавливаются, в частности, в зависимости от категории автомобильной дороги, количества полос движения, высоты насыпей или глубины выемок, требований обеспечения безопасности движения.

К границам полосы отвода земель, определяемым в соответствии с утвержденными нормами Постановления № 717, отнесены дополнительные земельные участки. Так, например, установлено, что для обеспечения необходимых условий производства работ по содержанию автомобильных дорог могут предусматриваться дополнительные земельные участки с каждой стороны автомобильной дороги шириной не менее 3 метров. Данные участки рассматриваются в составе полосы отвода, как земельные участки, предназначенные для обеспечения необходимых условий производства работ по содержанию автомобильных дорог, и являются неотъемлемой частью полосы отвода. (п. 11 Постановления № 717). Расчетным путем могут определяться также размеры и местоположение дополнительных земельных участков для размещения конструктивных элементов дороги и дорожных сооружений (транспортных развязок, срезок грунта и лесных насаждений для обеспечения видимости, автобусных остановок, пешеходных и велосипедных дорожек, противооползневых, противошумовых и других защитных сооружений, зданий и сооружений линейной дорожной службы, объектов дорожного сервиса и т.д.).

Определение границ полосы отвода применительно к автомобильным дорогам, входящим в состав маршрутов международных автомобильных дорог, осуществляется с учетом международных соглашений, в том числе Европейским соглашением о международных автомагистралях (СМА), заключенным в г. Женеве 15.11.1975 года.

Это можно трактовать таким образом, что при разработке градостроительной документации органы местного самоуправления должны планировать размещение таких объектов и иным образом создавать условия для их строительства, реконструкции, капитального ремонта, ремонта и содержания, поощрять частную инициативу. Но у них нет обязанности по непосредственном обеспечению дорог объектами дорожного сервиса. Более того, можно сказать, что и права такого для них также не предусмотрено.

При отсутствии документации по планировке территории размещения объектов дорожного сервиса в границах полосы отвода автомобильной дороги, до 01.012010 года сохраняется возможность согласования размещения объектов с органами местного самоуправления, либо с владельцем автомобильной дороги. Изучение данного подзаконного акта позволяет утверждать, что дорожные службы и те, кто связан со строительством дорог и предприятиями придорожного сервиса, оказываются в то же время и в выигрышном положении.

Если рассудить здраво, то в большем выигрыше оказываются именно те, кто занимаются придорожным сервисом. Данный акт, по сути, ставит окончательную точку в эпохе киосков и палаток в придорожной полосе. Ведь уже и Роспотребнадзор, и иные контролирующие органы неоднократно указывали на то, что придорожный сервис в России оставляет желать лучшего.Не стоит забывать, что основной современный курс властей – стремление законодателей и исполнительной власти привести стихийную сферу бизнеса в нормальные цивилизованные рамки.

Введение норм землеотводов под объекты строительства придорожного сервиса позволит развить сеть мотелей, стабилизировать и упорядочить земельные отношения и отношения собственности по поводу объектов движимого и недвижимого имущества в придорожной полосе.

Вполне закономерно, что при введении новых норм землеотводов возникнут проблемы: с одной стороны с властными структурами, с другой – с собственниками, в том числе и номинальными различных придорожных построек. И здесь не исключено, что как всегда борьба будет не на жизнь а на смерть (вопросы незаконных построек, которые в соответствии со ст. 222 ГК РФ должны быть снесены теми, кто их построил).

Так же могут возникнуть даже споры о праве собственности на придорожные объекты. В этом случае опять же заинтересованные лица обратят особое внимание к соблюдению процедуры предоставления земельного участка под строительство.

Но все же есть основания надеяться на лучшее. И вполне возможно, и даже очевидно, что следующим актом Правительства и Законодателей будет закон или подзаконный акт об организации придорожного сервиса, где будут прописаны основные требования к этому виду деятельности. В качестве первого шага в этом направлении можно считать Постановление Правительства РФ от 29 октября 2009 г. N 860 установившее на данный момент минимальные нормы обеспечение дорог пунктами придорожного сервиса.

Однако даже такие не совсем удобные для собственников условия резервирования никак не упростили саму процедуру изъятия собственности, оставив ее слишком рискованным и затратным мероприятием. Причина тут проста: если владелец участка или постройки не согласен с предложенной ценой, то изъять собственность можно только через суд, который можно намеренно затягивать на многие годы. Обращаясь к нормативной базе, можно сказать, что в соответствии со ст. 281 Гражданского кодекса в цену выкупа включается рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, при этом рыночная цена земли может оказаться даже ниже кадастровой. Отсюда вполне закономерен вывод, что непосредственная близость садовых участков к оживленной трассе или промышленной зоне может снизить их рыночную стоимость практически до нуля. Ответа до настоящего времени ни закон, ни законодатель не дают.

В случае же, когда иск о выкупе земельного участка предъявлен до истечения одного года с момента получения собственником земельного участка уведомления о принятии решения об изъятии либо позднее двух лет с момента его направления собственнику, исковое требование указанных органов не подлежит удовлетворению.

В статье 28 данного Постановления указано, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается лишь при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда.

Как было ранее сказано, под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую включаются рыночная стоимость изымаемого участка, а также стоимость находящегося на нем недвижимого имущества, все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В случае если владелец земли не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или же в случае, если выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Можно сделать вывод о том, что такое указание Пленума противоречит действующему положению Земельного кодекса РФ, согласно которому убытки определяются на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков или ином ограничении прав землепользователей (часть 4 статьи 57 ЗК РФ), и тем самым создает потенциальную угрозу нарушения прав граждан и юридических лиц, ведь стоимость недвижимости сразу после объявлении о ее изъятии существенно снижается, зачастую до нуля.

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости) относительно порядка раздела линейного сооружения - автомобильной дороги без осуществления фактических строительных работ по разделу такого объекта в пределах компетенции, сообщает следующее.

Вместе с тем, до законодательного урегулирования правового механизма раздела объектов капитального строительства в целях обеспечения осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении образованных сооружений в результате раздела иного сооружения Департамент недвижимости полагает возможным руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона N 257-ФЗ автомобильная дорога - это объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, - защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог.

В соответствии с пунктом 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

Таким образом, само по себе наличие в составе вещи составных частей не свидетельствует о том, что такая вещь является делимой.

На основании вышеизложенного проведение кадастровых работ для целей внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объектах, образованных в результате раздела автомобильной дороги, допускается только в случае, если такая автомобильная дорога является делимой вещью. Кроме того, в результате преобразования исходного объекта образовываются объекты того же вида, что и исходный объект, то есть в результате раздела автомобильной дороги могут быть образованы только автомобильные дороги.

Согласно пункту 14.1 статьи 1 Градостроительного кодекса реконструкцией линейных объектов является изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов.

На основании вышеизложенного:

в целях осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при разделе автомобильной дороги, не связанном с ее реконструкцией, в результате которого образуется несколько автомобильных дорог, соответствующий технический план может быть подготовлен на основании декларации, составленной и заверенной собственником (органом, осуществляющим полномочия собственника) объекта недвижимости - автомобильной дороги, раздел которой осуществлен;

приложениями к техническому плану должны являться решение уполномоченного органа о разделе автомобильной дороги и документы, подготовленные данным органом, подтверждающие, что раздел автомобильной дороги не осуществлялся в результате реконструкции;

государственный кадастровый учет и государственная регистрация в отношении образуемых автомобильных дорог осуществляются на основании заявления собственника автомобильной дороги (органа, осуществляющего полномочия собственника).

В отношении необходимости предоставления выписки из Единого государственного реестра автомобильных дорог (далее - ЕГРАД) считаем необходимым отметить, что в соответствии с Правилами формирования и ведения Единого государственного реестра автомобильных дорог, утвержденными приказом Минтранса России от 20 мая 2009 г. N 80, в указанный реестр вносятся в том числе сведения о собственнике, владельце автомобильной дороги, ей протяженности.

В этой связи при подготовке технического плана для целей государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые автомобильные дороги могут быть представлены выписки из ЕГРАД, реквизиты выписки указываются в разделе "Исходные данные", и копия выписки включается в состав приложения технического плана.

Исходя из пункта 17 Требований к подготовке технического плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России N 953 от 18 декабря 2015 г. (далее - Требования):

при одновременном образовании объектов недвижимости в результате преобразования объекта недвижимости (объектов недвижимости), в том числе в случае образования объекта недвижимости и (или) образования (изменения) части (частей) здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса, технический план оформляется в виде одного документа;

количество разделов технического плана "Описание местоположения объекта недвижимости", "Характеристики объекта недвижимости", "Заключение кадастрового инженера" (при необходимости), "Схема геодезических построений", "Схема расположения объекта недвижимости (части объекта недвижимости) на земельном участке", "Чертеж контура объекта недвижимости" должно соответствовать количеству образуемых объектов недвижимости; названные разделы технического плана заполняются в отношении каждого образуемого объекта недвижимости.

Сведения о системе координат, использованной при подготовке технического плана, указываются в разделе технического плана "Исходные данные" (пункт 28 Требований N 953).

Однако Требованиями не предусмотрено включение в состав технического плана, оформляемого в отношении сооружений, образуемых в результате раздела линейного сооружения, учтенного в кадастровом округе "Общероссийский", каждое из которых расположено в пределах соответствующего субъекта Российской Федерации, нескольких разделов "Исходные данные" (либо нескольких реквизитов "2" указанного раздела) по количеству образуемых объектов недвижимости, каждый из которых содержал бы сведения о системе координат соответствующего кадастрового округа.

В этой связи полагаем целесообразным указание в реквизите "2" раздела "Исходные данные" последовательно сведений о системах координат и пунктах геодезической сети, использованных при подготовке технического плана образуемых сооружений, с указанием в строке "Система координат" данного раздела технического плана учетного номера и наименования соответствующего кадастрового округа.

Дополнительно сообщаем, что в целях полноценного вовлечения в гражданский оборот объектов недвижимого имущества, совершенствования вопросов их государственного кадастрового учета и регистрации прав на них в настоящее время Минэкономразвития России осуществляется разработка проекта федерального закона, предусматривающего нормативное правовое регулирование порядка образования новых объектов недвижимости из существующего объекта недвижимого имущества путем раздела, объединения и выдела объектов.

Пресс-центр

Публикации о Росреестре

Как оформить земли общего пользования

В последнее время актуальным, как никогда, стал вопрос оформления земель общего пользования дачных и садовых объединений, а также гаражностроительных кооперативов.

Таким образом, собственники индивидуальных участков и гаражей убивают одним выстрелом сразу несколько зайцев: проводят инвентаризацию фактически используемых земель общего пользования (сокращенно ЗОП), уточняют границы своих земельных участков по внешней линии, устраняют допущенные ранее кадастровые ошибки по границам ранее отмежеванных земельных участков, а также выявляют свободные места, которые возможно предоставить новым членам СНТ или ГСК. Как правило, садовые и дачные объединения, а также гаражно-строительные кооперативы ранее уже получали от администраций муниципальных образований документы, подтверждающие их право на земли общего пользования – Свидетельства или Государственные Акты. Однако, в случае отсутствия таких документов ЗОП придется оформлять с нуля.

Для этого вам понадобится: схема расположения земельного участка на кадастровой карте (плане) территории, постановление администрации об утверждении такой схемы, документы о межевании, кадастровый паспорт земельного участка, договор аренды с администрацией, заявление в Управление Росреестра по региону, квитанция об оплате госпошлины за регистрацию, ксерокопии всех документов, включая квитанцию, регистрационные документы юрлица.

Чтобы оформить земли общего пользования, представителю дачного или садового объединения придется за свой счет провести межевание, осуществить государственный кадастровый учет земельного участка (если сведения о таком участке в государственном кадастре недвижимости уже имелись – кадастровый учет изменений в части уточнения местоположения границ и площади участка), обратиться в администрацию для заключения договора аренды, а затем в Управление Росреестра по региону (области) для осуществления госрегистрации договора аренды.

– При оформлении в собственность регистрируется действительная площадь участка. При этом границы земельного участка ранее должны быть согласованы с соседями. Надо учесть, что превышение фактически используемой площади допускается в пределах установленного минимального размера земельного участка. Нормативные размеры земельных участков для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства устанавливаются органами местного самоуправления.

– Нужно обратиться в территориальное подразделение Управления Росреестра с заявлением об учете изменений характеристик участка на основании изготовленных кадастровым инженером документов о межевании. Потом следует обратиться в Управление Росреестра о внесении уточненных данных в Единый госреестр и получении Свидетельства о госрегистрации права с уточненными данными. В результате на руки должны выдать Свидетельство о госрегистрации права собственности на участок той площади, которая определилась при межевании.

– Как получить в собственность вновь образованный земельный участок, если он составляет часть территории садоводческого или дачного объединения?

– Принятие решения о передаче земельного участка в собственность осуществляет орган местного самоуправления на основании заявления заинтересованного лица. К заявлению надо приложить описание местоположения границ участка, положительное решение правления дачного или садового объединения (или гаражно-строительного кооператива) с указанием лица, который изъявил желание выделить данный земельный участок из состава земли общего пользования. Если ранее ни один из членов садоводческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении этого земельного участка в собственность, то орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении указанного земельного участка лицу, обратившемуся с данным заявлением.

Срок рассмотрения такого заявления не может превышать календарного месяца с даты его получения уполномоченным органом.

Получив положительное решение о предоставлении вновь образованного из земель общего пользования земельного участка, заинтересованное лицо также обращается в Управление Росреестра за свидетельством о регистрации права собственности.

У меня участок для ИЖС в Красногорске МО. К нему ведет проход шириной 90 см длиной около 15 м. Проезда к участку нет. Я получила разрешение на строительство дома на данном участке. Пыталась договориться с соседом о возможности проезда через его участок, хотя бы на период строительства, а лучше на постоянной основе. Сосед категорически отказал, хотя участок свой он никак не использует, участок стоит заросший, никаких строений или посадок на нем нет. Положен ли мне в данной ситуации сервитут?

В вашей ситуации именно установленный сервитут и решит вопрос.

Земельный сервитут дает право ограниченного пользования чужим земельным участком. На основании ст. 274 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между собственниками земельных участков или через суд. Обычно сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка или других участков. Сервитут может быть срочным или постоянным (п. 4 ст. 23 Земельного кодекса РФ).

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Ее размер, а также порядок внесения следует указать в соглашении с лицом, в пользу которого устанавливается сервитут. Также плата за земельный сервитут может быть определена в судебном решении, на основании которого он установлен. Сервитут также может отменяться по решению суда, если он делает невозможным дальнейшее использование соседнего участка по целевому назначению. Собственник имеет право требовать отмены соглашения в случае, когда отпали основания его установления и дальнейшее обременение не имеет смысла.

По смыслу закона сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

Скорее всего, в вашем случае придется обращаться в суд с исковыми требованиями об установлении сервитута, если доступ к вашему земельному участку может быть обеспечен посредством соседского земельного участка.

Предварительно вам надо уточнить актуального собственника того участка, где вы планируете установить земельный сервитут (действительно ли это тот гражданин – сосед, который категорически вам отказал в проезде через свой участок).

Поэтому, еще до обращения в суд надо посмотреть публичную кадастровую карту на сайте Росреестра, найти по кадастровому номеру свой участок, выяснить кадастровые номера соседних прилегающих к нему участков, чтобы заказать выписки из ЕГРН и выяснить своих актуальных соседей, граничащих участками с вашим.

Вы, как лицо, требующее установления сервитута, должны будете в суде подтвердить необходимость предоставления права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд для проезда и прохода.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для соседнего земельного участка, в связи с чем вам необходимо представлять доказательства невозможности нормального хозяйственного использования земельного участка без установления сервитута на чужом земельном участке.

Суд будет выяснять наличие возможности прохода и проезда к вашему земельному участку без установления сервитута, т.е. действительно ли ваши нужды, как собственника-истца, не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В качестве достоверного и допустимого доказательства по делу суд примет заключение землеустроительной и оценочной экспертизы с предложенными экспертом вариантами расположения сервитута, его координат и размеров.

Судебным решением также может быть определена плата за сервитут. Когда решение суда вступит в законную силу, оно подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Без государственной регистрации в Росреестре сервитут не считается установленным.

Читайте также: