Правила подготовки и заключения договора аренды земельного участка национального парка

Обновлено: 28.03.2024

Здравствуйте, подскажите, могу ли я взять в аренду у нацпарка в Сочи часть земельного участка, который граничит с моим участком ?

Статья 95 Земельного кодекса Российской Федерации.

Земли особо охраняемых природных территорий

1. К землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных
заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков,
дендрологических парков, ботанических садов.

2. Земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находится в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. В случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и
юридическим лицам на праве собственности.

3. На землях государственных природных заповедников, в том числе биосферных,
национальных парков, природных парков, государственных природных заказников,
памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, включающих в
себя особо ценные экологические системы и объекты, ради сохранения которых
создавалась особо охраняемая природная территория, запрещается деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов и объектов и не
предусмотренная федеральными законами и законами субъектов Российской
Федерации. В пределах земель особо охраняемых природных территорий изменение целевого назначения земельных участков или прекращение прав на землю для нужд, противоречащих их целевому назначению, не допускается.

На специально выделенных земельных участках частичного хозяйственного
использования в составе земель особо охраняемых природных территорий
допускается ограничение хозяйственной и рекреационной деятельности в
соответствии с установленным для них особым правовым режимом.

4. Для предотвращения неблагоприятных антропогенных воздействий на государственные природные заповедники, национальные парки, природные парки и памятники природы на прилегающих к ним земельных участках и водных объектах создаются охранные зоны. В границах этих зон запрещается деятельность, оказывающая негативное воздействие на природные комплексы особо охраняемых природных территорий. Границы охранных зон должны быть обозначены специальными информационными знаками. Земельные участки в границах охранных зон у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются и используются ими с соблюдением установленного для этих земельных участков особого правового режима.

5. В целях создания новых и расширения существующих земель особо охраняемых
природных территорий органы государственной власти субъектов Российской
Федерации вправе принимать решения о резервировании земель, которые
предполагается объявить землями особо охраняемых природных территорий, с
последующим изъятием таких земель и об ограничении на них хозяйственной
деятельности.

6. Земли и земельные участки государственных заповедников, национальных парков находятся в федеральной собственности и предоставляются федеральным государственным бюджетным учреждениям, осуществляющим управление государственными природными заповедниками и национальными парками, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Земельные участки в границах государственных заповедников и национальных парков не подлежат приватизации. В отдельных случаях допускается наличие в границах национальных парков земельных участков иных пользователей, а также собственников, деятельность которых не оказывает негативное воздействие на земли национальных парков и не нарушает режим использования земель государственных заповедников и национальных парков.

7. На землях особо охраняемых природных территорий федерального значения запрещаются:

1) предоставление садоводческих и дачных участков;

2) строительство автомобильных дорог, трубопроводов, линий электропередачи и
других коммуникаций, а также строительство и эксплуатация промышленных,
хозяйственных и жилых объектов, не связанных с разрешенной на особо охраняемых
природных территориях деятельностью в соответствии с федеральными законами;

3) движение и стоянка механических транспортных средств, не связанные с
функционированием особо охраняемых природных территорий, прогон скота вне
автомобильных дорог;

4) иные виды деятельности, запрещенные федеральными законами.

8. Территории природных парков располагаются на землях, которые предоставлены
государственным учреждениям субъектов Российской Федерации, осуществляющим
управление природными парками, в постоянное (бессрочное) пользование; допускается размещение природных парков на землях иных пользователей, а также
собственников.

9. Объявление земель государственным природным заказником допускается как с
изъятием так и без такого изъятия земельных участков у их собственников,
землепользователей, землевладельцев.

10. Земельные участки, занятые природными комплексами и объектами, объявленными в установленном порядке памятниками природы, могут быть изъяты у собственников этих участков, землепользователей, землевладельцев.

Реализация концессионных соглашений и СГЧП, как и любое строительство или реконструкция объекта капитального строительства, предполагает наличие определённых прав концессионера и частного партнёра на земельный участок, а также установление в отношении участка определённого правового режима.

Заметим, что наличие таких прав необходимо отнюдь не в каждом соглашении, а лишь в тех, в которых земельный участок требуется для непосредственного осуществления деятельности в рамках соглашения и исполнения принятых стороной на себя обязательств. Так, при отсутствии потребности концессионера или частного партнёра в правах на земельный участок для осуществления деятельности, предусмотренной соглашением, оно может не содержать условие о предоставлении земельного участка, а договор аренды может не заключаться [1] (например, это может быть актуально при заключении соглашений в отношении помещений).

В соответствии с п. 1 ст. 11 закона № 115-ФЗ, ст. 33 закона № 224-ФЗ, п. 23 ст. 39.6 ЗК РФ земельный участок, на котором располагается объект соглашения и (или) который необходим для осуществления деятельности, предоставляется концессионеру или частному партнёру в аренду без проведения торгов. Срок договора аренды не может превышать срок действия соглашения. Дополнительно отметим, что в рамках концессионного соглашения земельный участок может быть предоставлен концессионеру также на праве субаренды, на праве ограниченного пользования (сервитуте) или на иных правах.

В рамках закона № 224-ФЗ земельный участок должен находиться в собственности публичного партнёра и на момент его передачи частному партнёру быть свободным от прав третьих лиц. Частный партнёр может получить земельный участок только в аренду.

Концессионное законодательство, в отличие от законодательства о ГЧП, не содержит требований о наличии права собственности концедента на участок и об отсутствии прав третьих лиц на него. Соответственно, допустимо толкование, согласно которому земельный участок может находиться в собственности иных публично-правовых образований или третьих лиц, при этом ответственность за обеспечение предоставления земельного участка должна лежать на концеденте. Отметим, что в случае, если земельный участок не образован или не находится в собственности концедента, нельзя будет понудить его в судебном порядке передать этот участок концессионеру [2] . При этом в отношении земельного участка на момент его предоставления концессионеру в любом случае не должно быть ограниченных вещных прав третьих лиц, в противном случае в предоставлении участка концессионеру будет отказано на основании п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ.

Отдельно стоит рассмотреть вопрос предоставления земельного участка в случае, если для создания объекта соглашения предварительно требуется снести находящиеся на таком земельном участке объекты капитального строительства. Поскольку по концессионному соглашению концессионеру могут быть предоставлены объекты исключительно для целей реконструкции, предоставить земельный участок с находящимися на нём и подлежащими сносу ОКС будет невозможно в силу п.п. 4, 5 ст. 39.16 ЗК РФ. В таком случае снос ОКС может быть осуществлён концедентом в рамках исполнения обязательств по подготовке территории до предоставления земельного участка концессионеру.

Ни концессионер, ни частный партнёр не вправе передавать свои права по договору аренды (субаренды) земельного участка другим лицам и сдавать земельный участок в субаренду, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка и соглашением.

Прекращение соглашения является основанием для прекращения заключённого договора аренды земельного участка в рамках закона № 224-ФЗ, а также прекращения договора аренды, иных прав в отношении земельного участка, предоставленных концессионеру.

В силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанного с ними имущества частный партнёр – ​собственник объекта по СГЧП (в отличие от концессионера, обладающего только правами владения и пользования объектом соглашения) получает возможность приобрести в собственность земельный участок, на котором расположен данный объект. Однако претендовать на получение земли можно только после истечения срока действия соглашения (п. 6 ст. 33 закона № 224-ФЗ). Приобретение участка осуществляется в порядке, установленном ст. 39.20 ЗК РФ, и по цене, не превышающей его кадастровой стоимости (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ).

1. Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка.

4. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

7.1. В случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными федеральными законами (далее - приведение в соответствие с установленными требованиями), договор аренды, заключаемый в отношении такого земельного участка, должен предусматривать обязательство арендатора за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос самовольной постройки в срок, не превышающий двенадцати месяцев, если было принято решение о сносе самовольной постройки, а если было принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, - обязательство арендатора осуществить снос самовольной постройки или представить в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев, и осуществить последующее приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий трех лет.

8. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

1) на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;

3) на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;

5) на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен в целях комплексного развития территории;

6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

7) на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;

8) на срок действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения;

8.1) на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен такой договор;

8.2) на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;

8.3) на срок действия договора о комплексном развитии территории, заключенного в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен данный договор;

8.4) на срок реализации решения о комплексном развитии территории в случае предоставления земельного участка юридическому лицу, созданному Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации и обеспечивающему в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию такого решения;

9) на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка;

10) на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами;

11) на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;

12) на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;

13) на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;

14) на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития;

15) на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;

15.1) на срок действия договора пользования рыбоводным участком в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанным договором;

16) на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка;

17) на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;

19) на срок реализации участником свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", если меньший срок не заявлен таким участником.

9. В случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок , установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

11. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

12. При заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

12.1. В случае, если после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен публичный сервитут в соответствии с главой V.7 настоящего Кодекса, арендатор вправе требовать внесения изменений в договор аренды земельного участка в части увеличения срока этого договора на срок, в течение которого использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием невозможно или существенно затруднено в связи с осуществлением публичного сервитута. Арендодатель не вправе отказать во внесении указанных изменений в такой договор. Данный срок определяется в соответствии с соглашением об осуществлении публичного сервитута независимо от срока, установленного пунктом 8 настоящей статьи.

13. В случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, полностью или частично расположен в охранной зоне, установленной в отношении линейного объекта, договор аренды такого земельного участка должен содержать условия допуска представителей собственника линейного объекта или представителей организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта, к данному объекту в целях обеспечения его безопасности.

14. В договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом.

15. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

16. В случае, если в аренду предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и зарезервированный для государственных или муниципальных нужд, договор аренды такого земельного участка должен предусматривать возможность досрочного расторжения этого договора по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора такого земельного участка о расторжении этого договора.

17. Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13 , 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

18. В случае, если после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется его перераспределение в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.27 настоящего Кодекса, внесение изменений в указанный договор аренды, в том числе в части изменения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется при наличии соглашения, указанного в пункте 2.1 статьи 39.27 настоящего Кодекса.

Национальные парки создаются главным образом в целях охраны окружающей среды и организации отдыха населения, их земли относятся к землям особо охраняемых природных территорий.

В Российской Федерации насчитывается около 40 национальных парков, занимающих около 0,5% площади страны[69].

Главная проблема организации национальных парков заключается в оптимальном сочетании рекреационного использования территории с охраной природы[72]. Неорганизованная рекреационная деятельность наносит вред природным объектам, объектам культурного наследия[73].

Климатические условия России, удаленность многих национальных парков, привлекательных объектов на их территории от транспортных узлов и населенных пунктов обусловливают необходимость создания соответствующей инфраструктуры – мест размещения и обслуживания посетителей, стоянок транспорта и т.д. В условиях ограниченного финансирования национальных парков как государственных учреждений, привлечение частного капитала, основанное на арендных земельных отношениях для организации рекреационной деятельности, представляется вполне логичным. Вместе с тем, правовой режим земель национальных парков как особо охраняемых природных территорий федерального значения предопределяет особые требования к условиям, порядку заключения и исполнения договора аренды земельного участка на территории национального парка. В частности, требования к определению рекреационной емкости земельных участков; согласование проектов договоров органами государственной власти, уполномоченными в сере охраны окружающей среды; особый порядок государственной регистрации договоров аренды; усиление ответственности арендаторов за правонарушения.

Согласно Федеральному закону "Об особо охраняемых природных территориях" от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ[74], национальные парки относятся исключительно к объектам федеральной собственности, являются природоохранными, эколого-просветительскими и научно-исследовательскими учреждениями.

Земля, водные объекты, недра, растительный и животный мир, находящиеся на территории национальных парков, предоставляются в пользование (владение) национальным паркам на правах, предусмотренных федеральными законами.

На территориях национальных парков устанавливается дифференцированный режим особой охраны с учетом их природных, историко-культурных и иных особенностей, исходя из которых могут быть выделены различные функциональные зоны, в том числе:

а) заповедная, в пределах которой запрещены любая хозяйственная деятельность и рекреационное использование территории;

б) особо охраняемая, в пределах которой обеспечиваются условия для сохранения природных комплексов и объектов и на территории которой допускается строго регулируемое посещение;

в) познавательного туризма, предназначенная для организации экологического просвещения и ознакомления с достопримечательными объектами национального парка;

г) рекреационная, в том числе предназначенная для отдыха, развития физической культуры и спорта;

д) охраны историко-культурных объектов, в пределах которой обеспечиваются условия для их сохранения;

е) обслуживания посетителей, предназначенная для размещения мест ночлега, палаточных лагерей и иных объектов туристского сервиса, культурного, бытового и информационного обслуживания посетителей;

ж) хозяйственного назначения, в пределах которой осуществляется хозяйственная деятельность, необходимая для обеспечения функционирования национального парка.




В целях организации рекреационной деятельности, в том числе физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности, земельные участки в соответствующих функциональных зонах могут предоставляться гражданам, юридическим лицам в аренду в соответствии с земельным законодательством.

Порядок подготовки и заключения договора аренды земельного участка, расположенного в границах соответствующих функциональных зон, устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии с данным Положением, земельные участки на территориях национальных парков, намечаемые для использования в целях регулируемого туризма и отдыха, предоставлялись в пользование по результатам конкурса или аукциона юридическим и физическим лицам на основании договора аренды на срок до 50 лет, при наличии у претендентов лицензии на осуществление деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха, выдаваемой дирекцией национального парка.

Победитель конкурса или аукциона заключал с национальным парком договор аренды, который должен был составляться в трех экземплярах. Все экземпляры должны были нотариально заверяться и регистрироваться в государственном органе, в ведении которого находится национальный парк.

В договоре, в частности, должны были указываться:

- разрешенные виды пользования (деятельности);

- сведения с необходимыми чертежами о границах земельных участков, природных объектов, передаваемых в аренду (название лесничества, номер квартала, выдела и т.д.), а также площадь арендуемых земельных участков, природных объектов (в гектарах);

- установленная норма пользования (рекреационная нагрузка);

- права и обязанности сторон по обеспечению сохранности экологических систем, охране и защите арендуемых земельных участков.

Практическая реализация данного Положения вызвала определенные сложности у сторон договора аренды земельного участка на территории национального парка.

Согласно ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Поэтому, начиная с 1998 г., после вступления в силу вышеупомянутого Федерального закона[77], кроме нотариального заверения и регистрации в государственном органе, в ведении которого находится национальный парк, требуется государственная регистрация договора аренды земельного участка на территории национального парка.

Согласно данным Правилам, проект договора аренды земельного участка согласовывается Федеральной службой по надзору в сфере природопользования, договор аренды земельного участка заключается территориальным органом Федерального агентства по управлению государственным имуществом с арендатором.

В Правилах ни слова не сказано о конкурсах или аукционах, о финансировании работ по межеванию, образованию земельных участков на территории национальных парков. Нет упоминания о каких-либо согласованиях условий договора аренды с самими национальными парками. Вероятно, разработчики Правил рассчитывали снять все пробелы ссылкой на то, что предоставление в аренду земельного участка национального парка в целях организации рекреационной деятельности осуществляется в соответствии с земельным законодательством и законодательством Российской Федерации об особо охраняемых природных территориях (п.1 Правил).

В результате, с февраля 2007 г. по ноябрь 2010 г., Территориальным Управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Иркутской области, например, не заключено ни одного договора аренды земельного участка на территории Прибайкальского национального парка, хотя имеется несколько десятков фактически действующих арендаторов, являющихся фактически правонарушителями (чаще всего по ст.7.1. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях), зачастую не по своей вине.

Нечеткость и противоречивость, непоследовательность нормативных правовых актов, регулирующих вопросы аренды земельных участков на территории национальных парков, способствует механизмам торможения развития туризма и рекреационной деятельности. Арендаторы боятся национальных парков, предпочитая работать на землях населенных пунктах; национальные парки не имеют средств для самостоятельной организации рекреационной деятельности. Если в 90-е гг. арендная плата поступала на счета национальных парков, то сегодня она должна поступать в федеральный бюджет. Арендаторы стали национальным паркам безразличны.

По-видимому, некоторые вопросы будут сняты после вступления в силу приказа Министерства экономического развития РФ от 12 июля 2010 г. N 293 "Об установлении Порядка подготовки и заключения договора аренды земельного участка, расположенного в границах функциональных зон национальных парков"[82] (с даты принятия постановления Правительства РФ о признании утратившим силу постановления Правительства РФ от 26 января 2007 г.N 47 "О подготовке и заключении договора аренды земельного участка национального парка"). В частности, предусмотрено, что границы земельного участка, образуемого в целях заключения договора аренды, определяются в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, согласованной дирекцией соответствующего национального парка. Также предусмотрено, что подготовка проекта договора аренды земельного участка осуществляется территориальным органом Федерального агентства по управлению государственным имуществом до принятия решения о предоставлении в аренду земельного участка или до принятия решения о проведении торгов по передаче в аренду данного земельного участка.

Судебная практика подтверждает необходимость более четкого регулирования и принципов, и механизмов рекреационного использования особо охраняемых территорий, вопросов аренды земельных участков национальных парков.

Данные материалы были направлены прокуратурой Иркутской области в Западно-Байкальскую межрайонную прокуратуру для организации проверки. В результате была проверена 21 организация, осуществляющая рекреационную деятельность. В отношении этих организаций были приняты меры прокурорского реагирования, в том числе к ряду из них, где имелись основания, предъявлены в суд исковые заявления о запрете незаконной деятельности.

17 апреля 1996 г. актом, утвержденном дирекцией ПНП, было установлено, что турбаза (некапитальные деревянные сооружения) пригодна для нормального проживания посетителей ПНП.

В соответствии с п.1 ст. 4 ГК РФ, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. В соответствии с положениями ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В письме ПНП Ольхонскому районному комитету по охране природы от 01.11.1994 г., исх. №268, сообщается, что функциональное зонирование по Оннгуренскому лесничеству от ур. Енхок до р.Зундук, в местоположении турбазы – зона регулируемой рекреации.

Ольхонский районный суд решил в удовлетворении искового заявления Западно-Байкальского межрайонного прокурора отказать, Иркутский областной суд также оставил данное решение без изменения.

Ольхонским районным судом в 2010 г. исковое заявление Западно-Байкальского межрайонного прокурора удовлетворено. Индивидуальному предпринимателю П. запрещена деятельность на земельном участке, расположенном в Онгуренском лесничестве ПНП. Суд обязал его за свой счет снести самовольно возведенные строения[86].

Договор был представлен на государственную регистрацию. При рассмотрении документов выяснилось, что в кадастровом плане земельного участка указан адрес: Иркутский район, 69-й квартал Прибайкальского лесничества, урочище Семениха, пос. Больщое Голоустное, тогда как в договоре аренды не указано, что урочище Семениха 69-го квартала Прибайкальского лесничества расположено на территории пос. Большое Голоустное.

ООО “БайкалСтройКомплект” терпит убытки, поскольку не может осуществлять деятельность по организации туризма и отдыха населения на вышеуказанном земельном участке до приведения документации в порядок, установленный законодательством Российской Федерации. Поэтому Общество было вынуждено обратиться в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением о признании договора аренды земельного участка заключенным (Дело № А19-15437/10-14).

Чтобы заключить договор аренды данного земельного участка площадью 40000 кв. м и зарегистрировать его в установленном законодательством РФ порядке, земельный участок был образован путем раздела одного большого, площадью 1329460000 кв. м, предоставленного ПНП в постоянное (бессрочное) пользование[87], земельного участка, на два земельных участка: один - площадью 1329420000 кв. м, и второй – площадью 40000 кв.м.

Проект границ вновь образованных участков был утвержден постановлениями главы Иркутского района Иркутской области № 4488 от 28.09.2006 г. и № 4832 от 12.10.2006 г.

Российская Федерация в лице уполномоченного органа, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Иркутской области, 05.05.2010 г. обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением о признании недействительными данных постановлений (Дело № А19-10099/10-33). Основание: орган местного самоуправления утвердил проект границ земельных участков из земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, чем превысил пределы своих полномочий.

Три судебных процесса только по поводу одного договора аренды свидетельствуют о необходимости совершенствования регулирования процедур подготовки договоров аренды земельных участков из земель национальных парков.

25 августа 2010 г. Министерство экономического развития Российской Федерации опубликовало на своем сайте разъяснение «О ситуации с предоставлением земельных участков на территории Сочинского национального парка[88]. В нем, в частности говорится, что в ходе подготовки к проведению Олимпийских зимних игр 2014 года в г. Сочи был выявлен ряд земельных участков, расположенных на территории Сочинского национального парка, предоставленных на праве аренды юридическим и физическим лицам, по мнению Росимущества, а также прокуратуры Краснодарского края, в нарушение законодательства Российской Федерации.

В соответствии с п. 4 ст.27, статями 3 и 95 ЗК РФ земли национальных парков ограничены в обороте, находятся в федеральной собственности, предоставляются национальным паркам на праве постоянного (бессрочного) пользования; имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

По состоянию на 05.08.2010, в результате судебных разбирательств исковые требования Росимущества и Прокуратуры Краснодарского края о признании недействительными (ничтожными) договоров аренды земельного участка удовлетворены в отношении восьми физических и юридических лиц.
Почему же многие национальные парки продолжали заключать договоры аренды земельных участков, расположенных на их территориях, после вступления Земельного кодекса Российской Федерации?

С одной стороны, постановление Правительства РФ от 3 августа 1996 г. № 926 не было отменено или приведено в соответствие с ЗК РФ.

Однако отсутствие регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок не является основанием для отказа в иске, поскольку право собственности на землю признается непосредственно в силу прямого указания закона.

Можно понять состояние многих арендаторов, инвестиции которых в инфраструктуру туризма и отдыха в национальных парках зачастую подвергаются рискам недоработок юридических подразделений некоторых государственных учреждений.

Исследование вышеупомянутых и иных многочисленных судебных споров по поводу аренды земельных участков на территории национального парка позволяет сформулировать несколько выводов и предложений.

1. Процедуры подготовки, согласования, заключения, регистрации, исполнения договоров аренды земельных участков на территории национальных парков должны быть прописаны четко, последовательно, полно, императивно.

2. Так как национальные парки организуются в целях охраны природы, а не только для рекреационного обслуживания населения, без научно обоснованного и утвержденного в установленном порядке зонирования их территории заключение договоров аренды не должно допускаться вообще.

3. Национальные парки должны быть материально заинтересованы в эффективности инвестиционных и бюджетных процессов, генерируемых рекреационной деятельностью в национальных парках, в основе которой лежат арендные отношения.

4. Однозначно следует прописывать случаи заключения договоров аренды без торгов и на торгах, чтобы минимизировать коррупционную составляющую соответствующих процессов.

5. При введении новых норм желательно применять пролонгацию действия старых норм на разумные сроки, необходимые для завершения начатых процессов, во избежание ненужных тупиковых ситуаций, требующих судебных разбирательств.

6. При передаче полномочий от одних органов публичной власти другим необходимо предусматривать кадровое, организационное и финансовое обеспечение их исполнения.

7. Рекреационные ресурсы неистощимы при их рациональном использовании; прямые доходы и улучшение качества жизни населения от экологического туризма могут составить конкуренцию нефтегазовым доходам, но инвестиции обычно направляются в прозрачные и четко отрегулированные в правовом отношении сферы деятельности.

Читайте также: