Помещение в котором располагается фирма является собственностью владельца это

Обновлено: 25.06.2024

Статья 48. Особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия

1. Объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом.

2. Особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия определяются настоящим Федеральным законом, гражданским законодательством Российской Федерации, градостроительным законодательством Российской Федерации, земельным законодательством Российской Федерации.

3 - 4. Утратили силу. - Федеральный закон от 22.10.2014 N 315-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Распоряжение объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, в том числе их отчуждение или передача прав владения и (или) пользования такими объектами, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации при условии выполнения требований настоящего Федерального закона.

(п. 5 введен Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ)

6. Установленные в соответствии с настоящим Федеральным законом ограничения (обременения) прав на объект культурного наследия, включенный в реестр, выявленный объект культурного наследия, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, сохраняются при переходе права собственности или иных вещных прав на указанные объекты к другому лицу, в том числе при обращении взыскания на объект культурного наследия, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, по обязательствам собственника или иного законного владельца такого объекта культурного наследия или соответствующего земельного участка, при реализации объекта культурного наследия или соответствующего земельного участка в процедурах банкротства должника - собственника или иного законного владельца такого объекта культурного наследия или соответствующего земельного участка, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях перехода права собственности или иных вещных прав на объект культурного наследия, земельный участок в границах территории объекта культурного наследия либо земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия.

(п. 6 введен Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ)

7. В случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной.

Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, указанного в абзаце первом настоящего пункта.

(п. 7 введен Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ)

8. До утверждения в порядке, установленном статьей 47.6 настоящего Федерального закона, охранного обязательства на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, к договорам, указанным в пункте 7 настоящей статьи, прилагаются иные действующие охранные документы: охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство в отношении памятника истории и культуры, охранное обязательство собственника объекта культурного наследия или охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, а также паспорт объекта культурного наследия (при его наличии).

(п. 8 введен Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ)

9. В случае, если к моменту заключения указанных в пункте 7 настоящей статьи договоров в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, являющихся объектами сделки, не оформлены охранные документы, предусмотренные статьей 47.6 настоящего Федерального закона или пунктом 8 настоящей статьи, лицо, у которого на основании указанных договоров возникает право собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, обязано выполнять требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, предусмотренные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона, соблюдать установленный статьей 5.1 настоящего Федерального закона особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, до момента вручения такому лицу охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 настоящего Федерального закона.

После получения указанного охранного обязательства лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежат на праве собственности или ином вещном праве, указанное лицо обязано обеспечить внесение в договоры, предусматривающие передачу третьим лицам права владения и (или) пользования таким объектом, изменений, предусматривающих в качестве существенного условия обязательство лица, во владении и (или) в пользовании которого находится указанное имущество, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, а также порядок и условия их выполнения.

Действие настоящего пункта распространяется на случаи заключения договоров, предусматривающих передачу прав владения и (или) пользования объектом культурного наследия, включенным в реестр, земельным участком, в границах которого располагается объект археологического наследия, между лицами, которые приобрели указанное право на основании договоров, и третьими лицами (договор субаренды и другие договоры).

(п. 9 введен Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ)

10. Договор, предусматривающий передачу права собственности на выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона в отношении такого объекта. В случае отсутствия в таком договоре указанного существенного условия сделка является ничтожной.

(п. 10 введен Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ)

11. Лицо, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, выявленный объект культурного наследия, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, переданы во владение или в пользование на основании договора, обязано выполнять требования в отношении таких объектов, установленные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона. Распределение обязанностей по выполнению требований, предусмотренных статьей 47.2 настоящего Федерального закона, между сторонами договора устанавливается указанным договором, если иное не предусмотрено статьей 47.6 настоящего Федерального закона.

(п. 11 введен Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ)

12. При передаче третьим лицам прав владения и (или) пользования объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, земельным участком, в границах которого располагается объект археологического наследия, в том числе находящимися в государственной или муниципальной собственности, собственник или иной законный владелец объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия, земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, не освобождается от ответственности за выполнение установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия, объекта археологического наследия.

(п. 12 введен Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ)

13. Положения пунктов 5 - 12 настоящей статьи распространяются на случаи перехода права собственности, прав владения и (или) пользования в отношении части объекта культурного наследия, включенного в реестр, если такая часть относится к предмету охраны указанного объекта, выявленного объекта культурного наследия.

(п. 13 введен Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ)

14. Памятники и ансамбли, находящиеся в общей собственности, включая памятники и ансамбли, относящиеся к жилищному фонду, а также земельные участки в границах территорий памятников и ансамблей разделу не подлежат. Выдел собственникам их доли в натуре не осуществляется.

Мне интересно, а жильцам с этой коммерческой аренды по закону что-то положено?

Евгения, к сожалению для вас и к счастью для бизнесменов, они не должны платить ничего, кроме арендной платы собственникам этих помещений. Но бывают ситуации, когда жильцам многоквартирного дома тоже что-то полагается.

Объясню подробнее, в каких случаях жители имеют право на компенсацию, а в каких — нет.

Если нежилое помещение было в доме изначально

Иногда застройщик сразу проектирует и строит дом с нежилыми помещениями, а с жильцами ничего не согласовывает.

К собственникам или арендаторам таких нежилых помещений нельзя предъявить никаких претензий или денежных требований, кроме, разумеется, общих: соблюдать законы о тишине, о рекламе и размещении наружных рекламных конструкций, санитарные и другие нормы.

Если помещение возникло после перепланировки

Иногда собственник жилого помещения на первом этаже изменяет назначение помещения с жилого на нежилое, и тут есть нюансы. Перевод помещения из одной категории в другую требует специальной процедуры, один из этапов которой — подготовка и согласование проекта переустройства и перепланировки помещения.

Переустройство и перепланировка — процедура сложная. Если она затрагивает помещения общего пользования в доме, то необходимо провести общее собрание жильцов дома и получить их одобрение. И перевод жилого помещения на первом этаже в нежилое — именно такой случай.

По закону вход в нежилое помещение в жилом доме должен быть обособлен. Он не может располагаться в подъезде жилого дома. Если отдельный вход сделать нельзя, то перевести помещение в нежилое не получится. Именно при устройстве такого входа и может возникнуть вопрос о компенсации жильцам дома за то, что у них на первом этаже появится коммерческая площадь. Получается так вот почему.

Для строительства отдельного входа в большинстве случаев приходится прорубать вход в наружной стене и пристраивать к нему отдельный вход с крыльцом. Крыльцо занимает часть земельного участка вокруг дома, который принадлежит всем жильцам.

За это и можно потребовать оплаты. Если собственник нежилого помещения строит вход в свой офис на общем земельном участке, он уменьшает размер общего имущества жильцов, то есть лишает их части собственности. По закону такое уменьшение возможно только с согласия всех жильцов — причем не подъезда, а дома.

Закон не запрещает передавать часть общей собственности в пользование за плату. Значит, общее собрание жильцов вправе потребовать плату за пользование общим имуществом — однократную или постоянную. Очень часто это выражается в каких-то полезных действиях для жильцов: проведение ремонта подъезда, установка детской площадки, ремонт парковки и т. д.

Но здесь есть нюанс. Чтобы требовать платы за часть земельного участка, сам земельный участок под многоквартирным домом должен быть поставлен на кадастровый учет, иметь границы и кадастровый номер. В новостройках с этим обычно все в порядке: земельный участок под ними уже стоит на учете по новым правилам и потом переходит в общую собственность жильцов автоматически. В старых домах такое редко делают: нужно собирать общее собрание, заниматься бумажной работой — и все это на голом энтузиазме.

Поэтому требовать плату за пользование земельным участком получится только после того, как установят права на землю.

Какие еще есть варианты

Сдавать. Жильцы могут сдавать помещения общего пользования. Например, если в доме есть отапливаемые подвалы, холлы или даже бомбоубежища в подвале. Общее собрание жильцов или ТСЖ принимает решение сдавать в аренду общие помещения в доме и назначает цену. Если повезет — подвал снимет арендатор, и это сведет к нулю затраты жителей на коммунальные услуги. Такие случаи возможны в центре города, где аренда дорогая.

Разместить рекламу на фасаде. Жильцы дома могут разрешить компаниям размещать рекламные вывески и получать за это деньги, а размер вознаграждения определить на общем собрании. Но компания не обязана платить жильцам, если это не реклама, а информационная вывеска, которую компания размещает по закону.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Вопрос о статусе апартаментов активно прорабатывают законодатели и обсуждают СМИ. Это важно для УО, управляющих многофункциональными зданиями, где расположены такие помещения. В помощь таким компаниям делаем обзор наших материалов по апартаментам. Читайте, являются ли они жильём, как управлять ими и установить размер платы за содержание, а также как УО взыскать с собственников задолженность за свои услуги.

Что такое апартаменты и являются ли они жилыми помещениями

В России сложилась практика строительства многофункциональных зданий. Это офисные и торговые центры, иные объекты нежилого назначения. В них много разных собственников: застройщик, отдельные юридические или физические лица, группы таких лиц.

В этих зданиях зачастую есть нежилые помещения, которые собственники используют для постоянного проживания – апартаменты. На них не распространяются нормы ЖК РФ. Жители апартаментов не могут зарегистрироваться в них, а жилищно-коммунальные услуги оплачивают по тарифам для нежилых помещений, не для населения.

Поэтому для них не действуют стандарты для жилых помещений по уровню шума, плотности городской застройки или обеспечения необходимыми объектами инфраструктуры. К тому же, согласно ч. 1 ст. 401 НК РФ, апартаменты относятся не к жилью, а к прочим видам нежилого имущества. На них не распространяются налоговые льготы (ч.ч. 3, 4 ст. 403 НК РФ).

Что делают законодатели для правового регулирования в сфере управления многофункциональными зданиями

Многофункциональных зданий с апартаментами становится всё больше, а правового статуса у них нет. В НПА даже нет таких терминов. Чтобы урегулировать вопросы проживания в апартаментах и управления зданиями с ними, члены Совета Федерации разработалиспециальный законопроект № 1162929-7.

В законопроекте также указано, что общие собрания собственников в многофункциональных зданиях будут проводиться по аналогии с ОСС в многоквартирных домах. Владельцы помещений официально получат долевое право на общее имущество в здании.

Важность таких правок в законодательствеподчеркнул премьер-министр Михаил Мишустин. Он поручил своему заместителю Марату Хуснуллину создать к июлю рабочую группу по данному вопросу, а Минстрою РФ – продолжить обсуждение законопроекта № 1162929-7.

Есть ли в многофункциональных зданиях общее имущество и кто несёт за него ответственность

Пока в законодательство не внесены изменения, которые бы определили статус апартаментов и нормы управления многофункциональными зданиями, в этой сфере порядок устанавливают принцип применения закона по аналогии и судебная практика.

Застройщик приобретает право собственности на места общего пользования в силу ст. 218 ГК РФ, регистрирует его и передаёт это имущество в безвозмездное пользование управляющей зданием организации. Также застройщик может сдать ОИ в долгосрочную аренду любой компании, которая будет обслуживать объект.
При оформлении права собственности на помещение собственник получает долю в праве на общее имущество. Так застройщик снимает с себя ответственность за его содержание. Собственники должны сами договориться о том, кто и как будет управлять зданием и обслуживать его.
Застройщик заключает договоры об участии в долевом строительстве с УО, которую сам учреждает, а УО – договоры цессии с собственниками помещений в здании. В таком случае ответственность за управление объектом капитального строительства, его содержание, сбор платы за услуги полностью возложены на УО.

У каждой из этих схем есть свои плюсы и минусы, о которых вы сможете узнать из выпуска онлайн-журнала.

Нужно ли вносить данные о многофункциональном здании в реестр лицензий субъекта РФ

Как правило, управляющие организации, заключающие договоры с собственниками помещений в многофункциональных зданиях, имеют опыт управления МКД. У них возникает вполне обоснованный вопрос: если в здании есть апартаменты, в них живут люди, нужно ли вносить сведения о таком здании в реестр лицензий.

Ответ на этот вопрос дал Верховный суд РФ в деле № А60-46903/2019. Одна из УО Екатеринбурга не внесла в реестр лицензий многофункциональное здание, которым управляла: по технической документации объект не являлся МКД. Но орган Госжилнадзора посчитал иначе, потому что в здании были жилые помещения. Ведомство выдало предписание, потребовав, чтобы УО перестала управлять зданием, пока не внесёт его в реестр.

Стороны спора встретились в суде и дошли до ВС РФ. Он поставил точку в этом вопросе, указав, что раз многофункциональное здание включает помещения жилого и нежилого фонда, то является МКД согласно п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Многоквартирным домом признаётся совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, либо в помещения общего пользования. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников. Спорное здание отвечает признакам МКД и подлежит включению в реестр лицензий.

Если в суде УО сможет доказать, что в здании нет жилых помещений, тогда нельзя будет отнести объект к многоквартирным домам и потребовать от компании внести сведения о нём в реестр.

Кто и как устанавливает размер платы за содержание апартаментов

Ещё один непростой вопрос для собственников и управляющих апартаментами – расчёт платы за ЖКУ. Поскольку такие помещения не признаются жилыми помещениями, к ним применяются тарифы на коммунальные услуги для нежилых помещений. Пока не будут внесены изменения в законодательство, исполнители услуг не будут использовать при расчётах тарифы для населения.

Сложнее обстоят дела с установлением размера платы за содержание апартаментов в отсутствие правового регулирования. Если собственники помещений на общем собрании не смогли договориться о величине платы или вообще не проводили ОСС, то рано или поздно спор о начислениях в квитанциях перейдёт в суд.

В Рязани собственник апартаментов подал иск в суд, считая, что при расчётах управляющая организация должна использовать утверждённый органом местного самоуправления тариф. К тому же истец не подписывал с ней договор и поэтому не должен ей платить. Общее собрание собственников помещений в здании не утверждало перечень работ и услуг и размер платы за них.

УО при расчётах с собственниками апартаментов использовала размер платы, прописанный в договоре между ней и застройщиком. Плата за коммунальные услуги, в том числе за электроэнергию, начислялась по тарифам для нежилых помещений.

Разбирательство дошло до Верховного суда РФ. Он указал, что установленный органом МСУ тариф нельзя применять к нежилому зданию. Размер платы должны утвердить собственники на ОСС. Если они этого не сделали, то расчёт платы должен исходить из экономической обоснованности и принципа достаточности средств для надлежащего содержания общего имущества собственников.

Поскольку управляющая организация по факту оказывала услуги и проводила работы по содержанию общего имущества, то собственники должны за это заплатить. Чтобы определить, сколько, судам следует установить объём оказанных УО услуг, их стоимость и экономическую обоснованность.

Можно ли взыскать долг за содержание апартаментов с их собственника в отсутствие письменного договора

При этом собственнику отдельного помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). С момента подписания передаточного акта он является потребителем ЖКУ и должен платить за содержание общего имущества (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Суды признают право УО на взыскание задолженности и в отсутствие заключённого с собственником помещений договора. Это не освобождает его от оплаты расходов на содержание общего имущества (п. 5 постановления Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 № 10-П). Подробнее о судебной практике по взысканию долгов с владельцев апартаментов узнайте из выпуска онлайн-журнала.

Что нужно иметь в виду, приступая к управлению апартаментами

Управление и содержание апартаментов не урегулировано в НПА, а суды для разрешения споров УО с собственниками применяют нормы ЖК РФ по аналогии.
Апартаменты не являются жилыми помещениями, поэтому их жители не могут там зарегистрироваться, а при расчётах за коммунальные услуги исполнители не могут использовать тарифы для населения.
Размер платы за управление и содержание апартаментов должно утвердить общее собрание собственников. Применять муниципальный тариф к нежилому зданию нельзя.
Отсутствие письменного договора между собственником помещения и УО не освобождает жителя апартаментов от оплаты содержания общего имущества. Если владелец помещения не оплачивает услуги управляющей организации, она вправе взыскать долг через суд.

Ждём правки в нормативно-правовые акты, которые закрепят статус апартаментов и многофункциональных зданий и позволят УО применять при управлении ими нормы Жилищного кодекса.

Понятие приобретательной давности пришло в юриспруденцию еще из римского права и предусматривает возможность признания права на вещь в результате длительного открытого пользования ею. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно оформить имущество на себя согласно российскому законодательству.

Эксперты в статье:

Алексей Гавришев, адвокат, основатель AVG Legal
Вадим Ткаченко, юрист, основатель и глава консалтинговой группы vvCube

Срок владения — 15 лет

Принцип приобретательного права есть в современном российском законодательстве. Согласно п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса России, гражданин, который не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности.

Но просто дождаться истечения срока приобретательной давности недостаточно. Это обусловлено несколькими факторами для осуществления защиты прав собственника. Например, тот, кому на самом деле принадлежит имущество, может просто не знать о его существовании или не иметь возможности управлять им самостоятельно.

Условия для приобретения права собственности:

открытое владение имуществом — под этим подразумевается осуществление владения без утайки. То есть гражданин не должен специально объявлять о владении таким имуществом, но у посторонних не должно возникать сомнений в его действиях;
непрерывное владение имуществом;
владение в течение установленного законом срока;
добросовестное владение имуществом.

Гражданин, который не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности (Фото: Ведомости/ТАСС)

Только через суд

При регистрации имущества на себя важно помнить, что право собственности в связи с приобретательной давностью оформляется только через суд.

В случае когда прежний собственник имущества неизвестен, то есть нет спора о праве, то для признания права собственности надо обращаться в суд в порядке особого производства.

Вадим Ткаченко, юрист, основатель и СЕО консалтинговой группы vvCube:

— Признание права собственности, например, на земельный участок на основании приобретательной давности происходит только в судебном порядке. Однако на практике это очень неоднозначный институт, который законодательно должным образом не урегулирован. Так, весной этого года Конституционный суд указывал, что приобретательная давность неприменима к самовольно занятой государственной земле. Суды зачастую встают на сторону администраций, не углубляясь в обстоятельства дела.

Как зарегистрировать на себя недвижимое имущество

Процедура регистрации на себя приобретательного права на имущество выглядит следующим образом:

подготовить заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом;
подготовить пакет документов, которые будут приложены к заявлению, а также оплатить государственную пошлину — от 300 до 2 тыс. руб.;
подать заявление в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества, на которое оформляется право;
после получения судебного решения обратиться в Росреестр для регистрации права собственности;
получить выписку из ЕГРН, которой удостоверяется проведенная регистрация.

Подобные дела в упрощенном производстве рассматриваются в течение двух месяцев со дня поступления заявления в суд.

Юристы отмечают, что судебная практика по вопросам приобретательной давности относительно новая и начала формироваться лишь в 2002 году. Это связано с тем, что в советском законодательстве такие положения отсутствовали.

Понятие приобретательной давности пришло в юриспруденцию еще из римского права (Фото: Екатерина Кузьмина/ТАСС)

Случай из практики Верховного суда

Собственница дома в Луховицком районе Московской области попросила отдать ей другую половину строения и землю. Причина — наследники соседней недвижимости не проявили к своей собственности никакого интереса. Местные суды отказали истице, а Судебная коллегия Верховного суда встала на ее сторону.

Гражданка получила много лет назад по договору дарения от бывшего собственника половину дома и фактически владела больше 15 лет всем домом и землей как собственными. Второй половиной владели два собственника, но имуществом не пользовались. Верховный суд пояснил, что человек может получить право собственности на имущество, у которого нет собственника, он неизвестен или у которого есть хозяин, но он либо отказался от него, либо утратил право собственности по иным основаниям.

В Верховном суде также пояснили, что наличие у имущества титульного собственника не исключает возможности приобретения права на него другим человеком. Даже если титульный владелец не заявлял об отказе, достаточно того, что он устранился от владения и не содержал его долгое время.

Читайте также: