Переоформление квартиры в нежилое помещение
Обновлено: 24.04.2024
С октября квартиры на первом этаже практически нельзя использовать для коммерческой деятельности. Расстроенные владельцы считают, что перевести из жилого в нежилой нельзя. Мы успешно прошли этот путь и готовы рассказать, стоит ли это делать и как.
До 2008 года мы с партнером занимались цветочным бизнесом, каждый раз вставала проблема найти помещение менее 100м2 на первой линии домов или в проходном месте. На тот момент флористических салонов, интернета и доставки практически не было, цветами торговали либо бабушки и ларьки у метро, либо супермаркеты. У нас с мужем были отложены деньги. Я думала купить помещение под магазин цветов с зоной охлаждения, такой же, как сейчас у всех. Помещений до 100 метров было крайне мало и они были очень востребованы. Я решила, что сдача помещения в аренду будет приносить более стабильный доход, чем флористика.
Мы сразу решили, что перевести жилое в нежилое будет легко и получится дешевле, чем купить готовое. Поэтому искала квартиру. Нам нужно было проходное место, недалеко от метро в хорошем районе Москвы. С нормальными окнами, возможностью прорубить выход не во двор, а на улицу, и по приемлемой цене. Большинство квартир не подходили: планировка не устраивала или расположение. Дома на первой линии почти все были оборудованы нежилыми помещениями еще при строительстве. Новые дома не подходили по деньгам. Окна во двор или подвалы с окнами в приямках не устраивали. Я искала помещение четыре месяца, объявление о продаже квартиры нашла в газете. Кто владел квартирой раньше меня не волновало. Важны были цена и юридическая чистота. Риэлтор помогла поторговаться и сделать необходимые проверки, собрала часть необходимых в дальнейшем документов.
Через 5 месяцев с появления идеи покупки, летом 2008 года,я стала владелицей квартиры на первом этаже.
После регистрации собственности и получения документов (поэтажный план и экспликацию, технический паспорт, выписку из домовой книги, что никто не прописан) я пошла в Предпроектный Отдел Мосжилниипроекта за заключением о возможности переоборудования жилого помещения в нежилое. Только тут до меня дошло, что мне на любом этапе могут отказать. Мне повезло, я получила положительное заключение.
В 2019 список может отличаться, а тогда мне потребовалось получить:
· техническое заключение о возможности переоборудования квартиры в нежилое помещение исходя из состояния квартиры, технического состояния дома, перекрытий, подвода коммуникаций и т.д.
заключение районной СЭС о возможности переоборудования
заключение районного МЧС о возможности переоборудования
. Сейчас для перевода жилья необходимо также согласие всех cобственников жилья в доме, тогда я смогла обойтись без этого.
В 2008 людей, занимающихся сбором документации, я не нашла и стала заниматься этим самостоятельно. Так и пошла по списку. Надо сказать, что к бюрократической системе у меня претензий почти нет. Они сработали почти идеально, полностью соблюдали сроки и требования, которые были установлены.
Основная проблема в моём случае возникла в выносе газового оборудования. Для перевода квартиры в нежилой фонд требовалось заглушить и убрать газовое оборудование. А для этого требовалось согласие соседей сверху.
Совет: Перед тем, как покупать такое помещение с целями перевода в нежилое, проверьте – желательно, чтобы там жили не обеспеченные, нуждающиеся люди. Тогда с ними будет возможно договориться.
В моем случае, над нами жила семья с нормальным доходом, они только что сделали ремонт и перепланировку. Делать ремонт заново, чтобы я смогла переставить газовую трубу, им совсем не хотелось. Мы полгода судились и ни к чему не пришли. За это время все документы были уже получены, я начала ремонт, а соседка так и не давала добро. Я уже решила, что это тупик, но в итоге мы нашли выход. Помогли соседке согласовать перепланировку, а она дала разрешение на перенос газа. Сам перенос занял две недели и не создал почти никаких проблем. После этого вожделенная справка о выводе газа была получена.
После получения всех заключений необходимо готовить проект переоборудования квартиры в нежилое помещение. Причем, в зависимости от вида деятельности, требования по вентиляции, строительству и СНиПам разные. Нужно проектное бюро, которое имеет лицензию на проектирование всех видов строительства. Организация, которую я привлекла, сделала мне комплексный проект: проект вентиляции, перепланировка помещения, разводка воды и отопления, проект входной группы через оконный проём, разводка электроснабжения.
Сам проект переоборудования тоже требовал положительного заключения о соответствии всем требованиям и СНИпам в Мосжилниипроекте. Только на основании этих документов можно было подать в Департамент жилищной политики города Москвы заявление с просьбой рассмотреть перевод квартиры в нежилой фонд. Моё заявление вынесли на комиссию, которая приняла распоряжение о переводе квартиры в нежилой фонд и составила протокол с перечнем необходимых работ.
Разрешение получено - привлекаем строителей. Строительная компания тоже должна иметь лицензию на все виды работ. Но личный контроль никто не отменял. Я упустила момент, когда монтировали вентиляцию. Трубы спрятали в короб, все сделали, я расплатилась. Дальше другая компания устанавливала пожарную сигнализацию и готовила соответствующий Акт. Все это время я продолжала бороться за вывод газа из помещения. Через полгода после окончания ремонта и переустройства я смогла вывести газ. Ура! Департамент жилищной политики собрал межведомственную комиссию для приемки выполненных работ. С первого раза не вышло, подвела вентиляция. На исправление дали до 30 дней. Строители уже не смогли вернуться на объект, пришлось привлекать других и переделывать заново. Платить тоже заново. Во второй раз комиссия собралась быстро, помещение проверку прошло. Мне подписали Акт о завершении работ по переустройству.
Так за полтора, почти два года я проделала путь от квартиры к нежилому помещению. Теперь можно было подавать документы в Росреестр. Они забрали свидетельство на жилье и выдали Свидетельство на собственность на нежилое помещение. Все документы, полученные в процессе переоборудования, я сохранила для последующей продажи.
После оформления документов в Росреестре мы с риэлторами сдали помещение под отделение Банка. Они снимали 4 года, за очень хорошие деньги. К тому же каждый год цена поднималась на 10% в связи с инфляцией и ростом тарифов. Когда у банка отобрали лицензию, те же риэлторы привлекли детскую студию. Туда ходили детки со всего района. Теперь на три года я не знала проблем. Но, к сожалению, основатель студии тяжело заболел. Сейчас уже два года помещение арендуют под хозяйственный магазин с выставочным залом. За девять лет аренды все мои затраты на покупку, переоформление и ремонт отбились. Сейчас я получаю чистую прибыль за вычетом налогов и коммуналки. В этом году, из-за семейных обстоятельств мы решили продать помещение. Сейчас наша семья переезжает в другой регион. Заниматься арендой и договорами нет возможности. Продаем через тех же риэлторов, с которыми сдавали 9 лет.
Читайте также: