Передача земли в частную собственность когда началась
Обновлено: 17.05.2024
Чтобы читать Проект 47 без навязчивой, свисающей со всех сторон рекламы от хостинг-провайдера,
с качайте весь сайт целиком (zip-архив). После распаковки архива начинайте с файла index.html (заглавная страница) либо с файла map.html (карта сайта).
Частная собственность на землю. История вопроса.
| Данный материал написан в 2001 году и содержит оценку освещения в СМИ хода принятия нового Земельного кодекса. |
Вопрос о частной собственности на землю, где бы он не обсуждался - в Госсовете, в Правительстве, в Государственной Думе, - всегда вызывает острую дискуссию, сопровождаемую порой даже нескрываемыми эмоциональными всплесками. Нешуточный накал страстей понятен: слишком разные, диаметрально противоположные позиции отстаивают стороны. И сама тема допустимости свободного оборота земель в России совсем не рядовая, затрагивающая базовые программные положения основных политических сил страны.
Слышал звон, да не знаешь, где он.
Печально однако, что возбуждённость речей политиков передаётся и журналистам, освещающим ход принятия нового Земельного кодекса. Из репортажей в газетах и из новостных программ по телевидению неподготовленный читатель (зритель), восприняв всю бурю сопутствующих публицистике эмоций, может подумать, что в России:
1) ещё нет никакого Земельного кодекса;
2) ещё нет никакой частной собственности на землю;
3) ещё нельзя свободно продавать и покупать какие бы то ни было земельные участки.
И это аукается порой на рынке загородной недвижимости. Отдельные покупатели, узнавая от хозяев загородного дома, что вместе с домом продаётся и земельный участок, на котором он находится, воспринимают таких хозяев чуть ли не как мошенников. "Как же так, - вопрошают покупатели, - по телевизору нам говорят, что вопрос о частной собственности на землю ещё не решён, что коммунисты против, что в Думе драки по этому поводу, а Вы тут пытаетесь нам доказать, что Ваш участок в собственности и его можно продавать?!"
Чтобы прояснить эту ситуацию и разрешить подобное недоумение некоторых граждан, вспомним историю.
В подзабытые годы демократического романтизма.
Впервые упоминание о том, что земля может находиться в собственности не только государства появилось в статье 12 Конституции (Основного Закона) РСФСР ещё в конце 1990 года. Второй Съезд народных депутатов РСФСР 15 декабря 1990 года, внеся изменения в Конституцию установил, что земельные участки для производства сельскохозяйственной продукции предоставляются государством в пользование, пожизненное наследуемое владение или собственность. Право собственности, впрочем, было неполноценным, ибо продажа или иное отчуждение земельных участков, кроме передачи по наследству, разрешалось только государству в лице Совета народных депутатов, на территории которого расположен участок (часть 3 статьи 12 Конституции РСФСР). При этом в течение 10 лет с момента приобретения права собственности купля-продажа участка не допускалась, т.е. его можно было только подарить государству (отказаться от участка).
25 апреля 1991 года Верховный Совет РСФСР в рамках проводящейся экономической реформы, затронувшей земельные отношения, и в соответствии с изменениями, внесёнными в Конституцию, принял Земельный кодекс РСФСР. Именно этот Земельный кодекс со значительными изъятиями действует и по сей день. Кстати ранее, до кодекса от 25 апреля 1991 года действовал Земельный кодекс РСФСР от 1 июля 1970 года. Так что на вопрос "есть ли в России Земельный кодекс" следует ответить положительно: есть и уже давно.
Статья 7 Земельного кодекса установила, что граждане РСФСР имеют право на получение в собственность земельных участков для:
- ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;
- индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в городах, посёлках и сельских населённых пунктах;
- садоводства;
- огородничества;
- животноводства;
- иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства.
За идею, на голом энтузиазме.
Невозможность свободной купли-продажи земельных участков делала право собственности на них столь куцым и бессодержательным, что вполне закономерным оказались требования демократически ориентированных политических партий о проведении референдума по вопросу о частной собственности на землю. Тем более, что такой референдум как способ решения этой проблемы был прямо предусмотрен частью 3 статьи 12 Конституции.
23 июня 1992 года в Санкт-Петербурге, в доме 10 по Измайловскому проспекту прошло собрание граждан (присутствовало около 350 человек при требуемых 300), на котором в соответствии со статьёй 13 Закона РСФСР "О референдуме РСФСР" были приняты решения о необходимости проведения референдума, утверждении текста вопроса, выносимого на референдум, и избрании инициативной группы для сбора подписей. Мне довелось быть избранным в эту самую первую по России инициативную группу референдума о частной собственности на землю. Вопрос был сформулирован так: "Согласны ли Вы с тем, что в Конституции РФ должно быть закреплено право частной собственности на землю, то есть БЕЗУСЛОВНОЕ право каждого гражданина РФ владеть, пользоваться и распоряжаться землёй?"
Отметим попутно ещё и такую малоизвестную деталь. На том же собрании было решено инициировать референдум и по другому вопросу - о необходимости принятия новой Конституции РФ не Съездом народных депутатов, а специальным, всенародно избранным органом - Учредительным Собранием.
После регистрации инициативной группы начался сбор подписей. Надо сказать, что в те времена всё делалось на голом энтузиазме, никаких профессиональных сборщиков и 5-10 рублей оплаты за подпись тогда не было. В Санкт-Петербурге за день собиралось всего лишь около тысячи подписей, и получить за три отведённых по закону месяца требуемый миллион подписей казалось невероятным.
Однако на третий месяц эта акция получила неожиданную поддержку. Пошла реклама на телевидении, в самой массовой газете "Аргументы и факты" были напечатаны подписные листы, образованы инициативные группы и в других городах России. Предположу, что решение о содействии инициативе (в том числе очевидно финансами) было принято на самом верху кем-то из тех, кто входил тогда в ближайший круг команды Ельцина, а сейчас возглавляет Союз правых сил. При этом поддержка была оказана только референдуму по земле. По поводу способа принятия новой Конституции у команды Ельцина были совсем другие планы, реализацию которых мы могли наблюдать в 1993 году.
Итак, необходимое количество подписей было собрано, и требование о проведении референдума о частной собственности на землю было направлено в Верховный Совет РФ.
В трактовке Хасбулатова.
Так как претензий к подписям не было, у Верховного Совета оставалось только два выхода: назначить референдум или принять закон, снимающий ограничения на право частной собственности на землю, без проведения референдума. Руслан Хасбулатов объяснял позицию возглавляемого им Верховного Совета, не желавшего объявлять референдум, так (недословная цитата): "Да, подписи граждан собрали, но вы посмотрите, какие земли интересуют ведь граждан. Не те, которые под заводами и фабриками, а те, которые в их садоводстве, в деревне, те, на которых можно дачу построить. Вот за что граждане подписывались." Растолковав таким образом, что же имели в виду подписавшиеся миллион граждан, Верховный Совет передал этот вопрос на рассмотрение Съезду народных депутатов РФ, который 9 декабря 1992 года внёс изменения в упоминавшуюся статью 12 Конституции, установив:
"Полученные или приобретённые в собственность земельные участки могут быть отчуждены, в том числе и проданы их собственниками без изменения целевого назначения, независимо от сроков вступления в собственность:
- Совету народных депутатов на тех же условиях, на которых земельный участок был предоставлен, с учётом произведённых на этом участке затрат;
- физическим и юридическим лицам по договорной цене - для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, для садоводства и индивидуального жилищного строительства.
Во всех остальных случаях земельные участки могут быть проданы физическим и юридическим лицам по договорной цене не ранее чем через 10 лет, если они были получены в собственность бесплатно, и не ранее чем через 5 лет, если они были получены в собственность за плату."
В развитие этих положений Верховный Совет РФ 23 декабря 1992 года принял Закон "О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства", который действует и в настоящее время.
Таким образом с начала 1993 года в России стартовал свободный оборот земель четырёх перечисленных целевых назначений. Право распоряжаться такими участками не ограничено ни сроком нахождения в собственности, ни суммой продажи, ни указаниями в пользу кого именно собственник должен производить отчуждение.
Поэтому на вопрос "есть ли в России частная собственность на землю с правом свободной продажи" следует также ответить положительно: для земель тех целевых назначений, которые образуют рынок загородной недвижимости, есть и уже более восьми лет.
За что же бьются депутаты?
Да вот за все остальные земли и бьются. Насколько допустим свободный оборот земель других целевых назначений. Повысит ли это инвестиционную привлекательность российской экономики и вызовет рост производства (позиция правых) или, наоборот, приведёт к усилению влияния международного капитала и потере независимости страны (позиция левых). Об этом и спорят.
О качестве принятого в 2001 году нового Земельного кодекса РФ смотрите здесь .
1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
2. Утратил силу с 1 марта 2015 года. - Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;
3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.
Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.
Комментарии к ст. 35 ЗК РФ
1. Комментируемая статья содержит нормы, обеспечивающие реализацию принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, на нем расположенной, установленного ст. 1 ЗК РФ. В то же время в сравнении с указанным принципом, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, права на земельный участок в данном случае, наоборот, как бы следуют за правами на недвижимость.
В том, что касается реализации настоящей статьи, целесообразно обратиться к судебной практике. Так, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъясняется, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В данном случае собственнику строения или сооружения переходит то право на земельный участок, на основании которого земельный участок принадлежал прежнему собственнику недвижимости.
В отношении определения порядка приобретения права на земельный участок под недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности, прямого указания закона нет, однако можно сделать вывод о том, что все собственники здания при известных условиях имеют право на приобретение прав на земельный участок, на котором здание расположено. Реализовать это право можно либо приобретением участка в общую собственность, либо заключением договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Сложнее дело может обстоять, если одновременно с правом, которое переходит собственникам недвижимости, переходит земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое в принципе не предусматривает более одного правообладателя.
Согласно ст. 244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. То есть при праве общей долевой собственности на недвижимость собственникам переходит на основании закона право общей долевой собственности, если соглашением между ними не будет определено, что они используют земельный участок на праве общей совместной собственности.
При реализации норм настоящей статьи, равно как и ст. 36 ЗК РФ, следует иметь в виду положения ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке.
Согласно данной статье самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222. А именно право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
2. Согласно п. п. 1 и 2 настоящей статьи, в случае если недвижимость расположена на земельном участке, площадь которого превышает нормы, определяемые ст. 33 ЗК РФ, для приобретения новым собственником права на землю надлежит сформировать и новый участок. Площадь этого участка может быть определена в соответствии с п. 3 ст. 33 настоящего Кодекса, хотя специальная жесткая привязка к указанной статье ЗК РФ в данном случае отсутствует и не может иметь места из-за большого разнообразия возможных вариантов перехода прав на земельный участок. Оставшаяся часть земельного участка в самом общем случае должна быть также сформирована в новый земельный участок, права на который сохраняются за прежним собственником недвижимости.
В отношении реализации п. п. 1, 2 настоящей статьи Постановлением Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъясняется: согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
При этом согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
При рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
3. ГК РФ урегулировал часть отношений перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем.
Так, согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.
Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Таким образом, ГК РФ устанавливает, что размер участка, переходящего приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собственником как недвижимости, так и земельного участка, т.е. если продавцом здания является собственник земли.
При этом ГК РФ устанавливает правила перехода права собственности на земельный участок при продаже недвижимого имущества, т.е. при заключении договора купли-продажи. Так, согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Порядок продажи доли в праве общей собственности иному лицу определен ст. 250 ГК РФ. Согласно этой статье при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
О реализации п. 1 ст. 36 ЗК РФ см. комментарий к данной статье.
4. При реализации п. 4 настоящей статьи, так же как и при реализации иных ее пунктов, надлежит иметь в виду разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которым исходя из п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. ст. 242, 243, 237 ГК РФ).
Реализация подп. 1, 2 п. 4 настоящей статьи, как представляется, может быть соотнесена отчасти с положениями ст. 553 ГК РФ. Согласно этой статье в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением .
Реализации ст. 553 ГК РФ ограничена в связи с запретом отчуждения земельного участка без одновременного отчуждения недвижимости, установленного комментируемой статьей ЗК РФ.
В частности, представляется, приобретатель прав на недвижимость в соответствии с подп. 1, 2 комментируемого пункта имеет право на приобретение сервитута для целей реализации прав на недвижимое имущество.
5. Перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется, в настоящее время пока не установлен.
Процесс приватизации государственного имущества начался в конце 1980-х годов и занимал центральное место в системе экономических преобразований в Российской Федерации. Земля как пространственный базис, как средство производства также постепенно вовлекалась в процесс передачи от государства к частным собственникам. Правовое регулирование приватизации земли осуществлялось нормативными актами нескольких отраслей законодательства: земельного, гражданского, законодательства о приватизации предприятий. Для законодательного обеспечения проводимой земельной реформы разрабатывались и принимались в основном акты, имевшие подзаконный характер.
Переходя непосредственно к историческому анализу правового регулирования приватизации земельных участков, обозначим используемые термины. Под приватизацией следует понимать переход земельного участка из государственной или муниципальной собственности в частную любым законным способом.
В советском государстве существовала исключительно государственная собственность на землю, и вплоть до марта 1990 года преимущественным правом на землю было право бессрочного пользования. Граждане могли пользоваться землей в городах и поселках для ведения приусадебного, дачного хозяйства, обслуживания жилого строения, для гаражного, дачного, жилого строительства. В сельских населенных пунктах гражданам также часто выделялись участки для огородничества, садоводства, животноводства. Организации, несмотря на действовавшие правила оформления государственных актов на землю, пользовались земельными участками в поселениях часто без каких-либо документов. Землепользование было бесплатным, и необходимости выделять участок каждому юридическому лицу не возникало.
После внесения изменений в Конституцию СССР появился титул пожизненного наследуемого владения землей. Однако в частной собственности земля находиться не могла.
Было установлено, что земли колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных обществ, а также земли для ведения коллективного садоводства и животноводства, дачного строительства могут передаваться в коллективную (совместную или долевую) собственность граждан.
15 декабря 1990 года в Конституцию РСФСР в отношении прав на землю были внесены изменения. Предусматривалась возможность предоставления земельных участков в собственность, но только для производства сельскохозяйственной продукции. Продажа или иное отчуждение участков, кроме передачи по наследству, допускалась исключительно государству в лице Советов народных депутатов.
Несмотря на то, что на законодательном уровне вводилась частная собственность пока только для граждан и только на земли, предназначенные для сельскохозяйственного производства, приватизация государственных предприятий и земельных участков, на которых они располагаются, являлась одним из наиболее актуальных направлений рыночных преобразований.
В апреле 1991 года был принят Земельный кодекс РСФСР, подтвердивший существование частной собственности на землю, субъектами которой были граждане, колхозы, коллективы других кооперативных сельскохозяйственных предприятий и акционерных обществ.
Земельный кодекс РСФСР стал первым кодифицированным актом земельного законодательства в реформируемом государстве. В условиях экономических преобразований его принятие послужило знаком стабилизации регулирования земельных отношений. Но Земельный кодекс РСФСР не вполне удовлетворял заявленным потребностям скорейшего перехода к рыночной форме хозяйствования, повсеместно провозглашаемой политиками.
Согласно первому из них, с 1 января 1992 года гражданам – собственникам земли разрешалась ее продажа другим гражданам в некоторых случаях, например, при вложении вырученных средств от продажи земли в перерабатывающие, торговые, строительные и обслуживающие предприятия на селе. Бывшие колхозы и совхозы, реорганизованные в частные хозяйства, получили право бесплатно приобрести в собственность земли, которые ранее им были предоставлены для сельскохозяйственного производства. Таким образом, действия моратория на оборот земельных участков, установленного Конституцией РСФСР, постепенно стало сужаться.
Вторым из упомянутых Указов были подтверждены Основные положения программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год, которые явились фактически первым документом, на практике регулирующим приватизационный процесс и давшим старт программной (то есть не спонтанной) приватизации в России.
Право собственников приватизированных предприятий на выкуп земельных участков было провозглашено 25 марта 1992 года. Хотя данный документ содержал только общие положения и не давал конкретных указаний относительно порядка оформления приватизации земельных участков, он стал юридической основой для ряда последующих актов.
14 июня 1992 года был принят Указ Президента Российской Федерации, утвердивший порядок продажи земельных участков при приватизации предприятий, их расширении и дополнительном строительстве, а также участков, предоставленных для предпринимательской деятельности.
Важно, что размеры и границы продаваемых при приватизации предприятия участков устанавливались на основании документов, выдававшихся соответствующим предприятиям и подтверждавших право бессрочного использования, а в случае их отсутствия – по фактическому пользованию.
Особо значимым в проведении земельной реформы стал Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года. В нем провозглашался принцип свободы распоряжения земельными участками, находящимися в собственности, гарантировалась неприкосновенность и защита частной собственности на землю. Был обозначен новый способ приватизации земельных участков: покупка на конкурсах или аукционах. Подтверждалось ранее введенное право граждан на выкуп части земельного участка, предоставленного им ранее сверх предельных норм, а также право собственников приватизированных предприятий приватизировать земли в установленном порядке.
С принятием 12 декабря 1993 года Конституции Российской Федерации на самом высоком нормативном уровне закреплялось право частной собственности на землю и право свободно ею распоряжаться.
Правовое регулирование вопросов приватизации земли не было отнесено Конституцией исключительно к ведению Российской Федерации или ее субъектов. Владение и распоряжение федеральной собственностью находилось в ведении Российской Федерации, вопросы владения, пользования и распоряжения землей, а также разграничения государственной собственности – в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов.
Однако до вступления Конституции Российской Федерации в силу Указом Президента РФ были признаны недействующими более трети статей Земельного кодекса.
Последствия таких изменений были негативными, поскольку в законодательном регулировании земельных отношений возникли существенные пробелы, восполнению которых в дальнейшем были посвящены многочисленные указы главы государства.
Вступление Конституции Российской Федерации в силу обозначило новый этап правого регулирования приватизации, в том числе и земель, в России. Объективные проблемы потребовали изменения многих подходов, прежде всего отказа от ускоренной и повсеместной приватизации.
Новые правила приватизации предприятий сопровождались новыми подходами к приватизации земельных участков.
За собственниками приватизированных предприятий и объектов недвижимости закреплялось исключительное право по своему выбору приобрести в собственность либо взять в долгосрочную аренду земельные участки или их части, занимаемые объектами. Полномочные органы не могли отказывать в выкупе такого участка, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом. Отсутствие надлежаще оформленных документов о границах не рассматривалось как основание к отказу в приватизации.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), вступивший в силу 1 января 1995 года, в статье 217 установил, что имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Таким образом, правовое регулирование приватизации земли, находящейся в государственной и муниципальной собственности тоже должно осуществляться на основе федерального закона.
Законы о приватизации в России принимались трижды за 10 лет. Но они выводили за пределы своего регулирования вопросы приватизации земельных участков, оставляя, таким образом, регулирование приватизации земли в ведении Президента Российской Федерации, поскольку восполнение пробелов законодательства отнесено и к его полномочиям.
В последующий период темпы приватизации возросли. В качестве одной из причин часто указывают на то, что это были годы президентских и губернаторских выборов, и приватизация превратилась в средство политической агитации. Процесс приватизации земли предприятиями активизировался с осени 1995 года также в связи со снижением выкупной цены. Но вскоре почти прекратился, так как назначение цены было передано на усмотрение местных администраций, и она резко возросла.
Дальнейшее развитие правового регулирования земельных отношений было направлено на исправление допущенных ошибок и повышение эффективности распоряжения государственной собственностью.
Среди приоритетных задач были названы следующие: обеспечение передачи участков под зданиями, сооружениями в собственность тех лиц, которым эти объекты принадлежат на праве собственности; передача земельных участков, используемых для нужд городов и поселений, в собственность муниципальных образований; разграничение земель между Российской Федерацией и ее субъектами.
Выполнению обозначенных задач и достижению поставленных целей посвящен настоящий период развития законодательства о приватизации земли.
Е.М. Тараненко,
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам
ВОПРОС
Земельный участок образован в 2009 году для многоквартирной застройки, кадастровый номер присвоен. Дом построен и сдан в эксплуатацию в 2013 году. Однако земельный участок до июня 2018 года находился в собственности застройщика, право собственности прекращено в связи с отказом от права. С июня 2018 г. по настоящее время данные в ЕГРН о собственнике отсутствуют, вид разрешенного использования: многоквартирный жилой дом.
Перешел ли участок в собственность муниципалитета по факту отказа или в общедолевую собственность жильцам дома?
В Земельном кодексе есть норма, согласно которой при отказе собственника от права собственности на земельный участок в Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе, право собственности переходит в собственность соответствующего города федерального значения, в остальных случаях земельный участок поступает в собственность соответствующего муниципального образования, на территории которого таковой расположен.
Однако жилищное законодательство устанавливает, что земельный участок, образованный под многоквартирным домом, является общей долевой собственностью собственников помещений в данном многоквартирном доме. Если данный многоквартирный дом строился в соответствии с законодательством о долевом строительстве, то право собственности на земельный участок перешло собственникам квартир с момента регистрации права собственности на квартиру первого из них. Согласно закону государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Соответственно, отказ застройщика от права собственности не приводит к переходу данного земельного участка в собственность муниципалитета, поскольку на момент отказа право собственности на земельный участок уже не принадлежало данному застройщику.
ОБОСНОВАНИЕ
В соответствии с пунктом 3 статьи 18 ЗК РФ в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе - земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью соответственно субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, субъекта Российской Федерации - города федерального значения Санкт-Петербурга, субъекта Российской Федерации - города федерального значения Севастополя, если законами указанных субъектов Российской Федерации не установлено, что такой земельный участок является собственностью муниципальных образований, находящихся на территориях указанных субъектов Российской Федерации.
Также в соответствии с пунктом 1.1 статьи 19 ЗК РФ, если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка.
Согласно части 1 статьи 16 Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 25.05.2020) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
На основании пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) отношения, связанные с возникновением права общей долевой собственности участников долевого строительства на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимого имущества, регулируются Федеральным законом N 214-ФЗ.
Так, пунктом 5 статьи 16 Федерального закона N 214-ФЗ установлено, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Таким образом, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц.
Отказ от права собственности на земельный участок относится к общим основаниям прекращения права собственности на имущество, предусмотренным статьями 235, 236 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно части второй статьи 236 упомянутого Кодекса отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.
ФАС Северо-Западного округа указал, что "право общей долевой собственности на общее имущество жилого дома возникает с момента появления в одном доме нескольких собственников помещений, в общую долевую собственность которых земельный участок переходит с момента формирования и проведения в отношении его государственного кадастрового учета". Далее суд указал, что застройщик, не являющийся собственником каких-либо помещений в доме, не может быть и участником общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельный участок. Заявление застройщика об отказе от права собственности на земельный участок фактически направлено на прекращение в соответствии со ст. 238 ГК РФ его права собственности на имущество, которое не может ему принадлежать. С учетом изложенного ФАС Северо-Западного округа подтвердил, что отказ Росреестра в регистрации прекращения права собственности застройщика является незаконным. Аналогичную позицию ФАС Северо-Западного округа занял и по другому делу (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.02.2011 по делу N А56-95109/2009, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2012 по делу N А41-31970/11).
Е.М. Тараненко,
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам
Читайте также: