Передача имущественных прав что это

Обновлено: 20.05.2024

Права собственности определяют теоретическое и юридическое право собственности на ресурсы и способы их использования. Эти ресурсы могут быть как материальными, так и нематериальными, и могут принадлежать отдельным лицам, компаниям и правительствам.

Во многих странах, включая Соединенные Штаты, физические лица обычно пользуются правами частной собственности или правами частных лиц накапливать, владеть, делегировать, сдавать в аренду или продавать свою собственность.

В экономике права собственности составляют основу любого рыночного обмена, а распределение прав собственности в обществе влияет на эффективность использования ресурсов.

Понимание прав собственности

Собственность обычно принадлежит отдельным лицам или небольшой группе людей. Права собственности могут быть расширены за счет использования патентов и авторских прав для защиты:

Скудные физические ресурсы, такие как дома, машины, книги и мобильные телефоны.
Нечеловеческие существа, такие как собаки, кошки, лошади или птицы
Интеллектуальная собственность, например изобретения, идеи или слова.

Другие виды собственности, такие как коммунальная или государственная собственность, по закону принадлежат четко определенным группам. Обычно они считаются государственной собственностью. Право собственности обеспечивается отдельными лицами, обладающими политической или культурной властью.

Права собственности дают владельцу или правообладателю возможность делать с собственностью то, что они выбирают. Это включает в себя удержание, продажу или сдачу в аренду с целью получения прибыли или передачу другому лицу.

Приобретение прав на имущество

Физические лица, находящиеся в режиме прав частной собственности, приобретают и передают в рамках взаимно согласованной передачи или же посредством усадьбы. Взаимные переводы включают ренту, продажу, добровольное разделение, наследство, азартные игры и благотворительность.

Усадьба – случай уникальный; человек может получить ресурс, которым ранее не владел, смешивая свой труд с ресурсом в течение определенного периода времени. Примеры приусадебных действий включают вспашку поля, резьбу по камню и приручение дикого животного.

В областях, где права собственности не существуют, право собственности и использование ресурсов распределяются силой, как правило, правительством. Это означает, что эти ресурсы используются не для экономических, а для политических целей. Такие правительства определяют, кто может взаимодействовать, может быть исключен или может получать выгоду от использования собственности.

Краткий обзор

Что касается собственности с открытым доступом, никто не владеет ею и не управляет ею, например, водными путями.

Права частной собственности

Права частной собственности являются одним из столпов капиталистической экономики, а также многих правовых систем и моральных философий. В рамках режима прав частной собственности люди нуждаются в способности исключать других из использования и получения выгод от своей собственности.

Все ресурсы, находящиеся в частной собственности, соперничают друг с другом, то есть только один пользователь может обладать титулом и юридическими претензиями на собственность. Владельцы частной собственности также имеют исключительное право пользоваться услугами или продуктами и получать от них выгоду. Владельцы частной собственности могут обменивать ресурс на добровольной основе.

Особые соображения

Права частной собственности и рыночные цены

Каждая рыночная цена в добровольном капиталистическом обществе возникает в результате передачи частной собственности. Каждая сделка происходит между одним владельцем собственности и кем-то, кто заинтересован в ее приобретении. Стоимость, по которой обменивается собственность, зависит от ее ценности для каждой стороны.

Ключевые выводы

Права собственности определяют теоретическое и юридическое право собственности на ресурсы и способы их использования.
Собственность может принадлежать частным лицам, предприятиям и правительствам.
Эти права определяют преимущества, связанные с владением недвижимостью.

Предположим, инвестор покупает акции Apple на 1000 долларов. В этом случае Apple ценит владение на 1000 долларов больше, чем акции. Инвестор имеет противоположное предпочтение и оценивает владение акциями Apple более чем на 1000 долларов.

$Фото: fizkes\shutterstock$

Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика. Одновременно с девелопером, который возводит дом, жилье в том же самом доме могут продавать частные инвесторы, юридические лица и паевые фонды. Покупка квартиры в еще не построенном доме называется переуступкой прав требования (договор цессии).

Прежде всего необходимо оговориться, что до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию квартиры никакой нет, даже если она фактически построена. Суть этого явления в том, что продавец и покупатель договариваются о переходе права собственности на несуществующий объект. Покупатель берет на себя все права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец взамен получает деньги.

Зачем пользоваться переуступкой

Сделки с новостройками в Москве за период январь — октябрь 2020 года

При такой оптовой продаже застройщик может предоставить юрлицу скидку. Подобный механизм выгоден для девелопера, так как застройщик может сразу избавиться от десятков квартир. Выгоду находит и компания-покупатель: обычно такие фирмы придерживают купленные лоты, чтобы впоследствии продать их частным лицам по более высокой стоимости.

Переуступка может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир стандарт-класса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.

Обычно при переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома. В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось.

$Фото:AlexSky120\shutterstock$

Кто продает квартиры по переуступке

Договор переуступки квартиры: как оформить сделку

$Фото:Madhourse\shutterstock$

— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ. В таком случае согласия застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг. И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.

Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.

Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ, прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ. Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.

Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.

Нужно ли согласие застройщика

Согласие застройщика при заключении договора цессии не требуется, если такой пункт не прописан в договоре.
Застройщики соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам. Однако им невыгоден выход на рынок большого пула квартир в их же домах, но по более низким ценам. Поэтому иногда они вносят в договор долевого участия условие о том, что на сделку по переуступке прав нужно получать его (застройщика) разрешение. Там же оговаривается и размер комиссии, которую строительная компания взимает за переуступку. Ее размер может быть указан как в денежном выражении (несколько десятков тысяч рублей), так и в процентном (может доходить до 4% от суммы сделки).

Документы, необходимые для переуступки квартиры:

Как правило, форму договора уступки прав по ДДУ может предоставить застройщик. Самое главное, что должно быть указано в таком договоре:

к вам в полном объеме переходят права на квартиру по ДДУ;
квартира, на которую к вам переходят права по ДДУ;
сумма, которую вы уплачиваете за передачу вам прав на квартиру;
кто из сторон такого договора уступки — прежний или новый дольщик — и в какой срок должен уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав.

Чем может быть опасна переуступка: риски

Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, пояснила Кузнецова. Это, по ее словам, создает возможность продать права несколько раз — поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку.

$Фото:Tramp57\shutterstock$

Налог на продажу квартир по переуступке в 2021 году

Налог с переуступки прав на жилплощадь при долевом участии платится, поскольку считается, что продавец получил от совершения данной операции определенный доход. Исчисление налога производится не со всей полученной суммы, а с разницы между доходами и расходами продавца. Чтобы использовать эту возможность, гражданину следует доказать свои затраты на приобретение прав на квартиру. Налог составляет от 13% от полученной прибыли для резидентов нашей страны и 30% для нерезидентов.

То есть если вы купили квартиру за 5 млн руб. у застройщика на этапе котлована, а продаете ее спустя некоторое время уже за 6 млн руб., то вам придется заплатить налог с разницы в цене — с 1 млн руб. Сумма отчислений в госбюджет в этом случае составит 130 тыс. руб.

При покупке квартиры, доли в ней и приобретении жилья по уступке прав (цессии) налоги платить не придется. При этом покупатель может воспользоваться налоговым вычетом с покупки жилья. Налоговый вычет за квартиру каждому человеку дают один раз. Существует лимит, с которого будет исчисляться налоговый вычет: 2 млн руб. — для строительства или покупки жилья, 3 млн руб. — при погашении процентов по ипотеке. Таким образом, сумма имущественного налогового вычета может составить до 650 тыс. руб.: 260 тыс. руб. — за покупку квартиры и 390 тыс. руб. — уплаченные проценты по ипотеке.

Если стоимость квартиры меньше 2 млн руб., то вычет рассчитывают в зависимости от суммы покупки, а остаток можно перенести на покупку других объектов. Вычет от уплаты процентов по ипотеке возвращается одноразово и действует в отношении одного объекта недвижимости.

Понимание прав собственности

Скудные физические ресурсы, такие как дома, машины, книги и мобильные телефоны.
Нечеловеческие существа, такие как собаки, кошки, лошади или птицы
Интеллектуальная собственность, например изобретения, идеи или слова.

Приобретение прав на имущество

Краткий обзор

Права частной собственности

Особые соображения

Права частной собственности и рыночные цены

Ключевые выводы

Права собственности определяют теоретическое и юридическое право собственности на ресурсы и способы их использования.
Собственность может принадлежать частным лицам, предприятиям и правительствам.
Эти права определяют преимущества, связанные с владением недвижимостью.

В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. И кому же принадлежит имущество? Такой случай недавно был рассмотрен Верховным Судом РФ. Подробнее об этом – в статье Анастасии Рой.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр – это аксиома имущественных отношений, которая закреплена законодателем в пункте 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ.

В пункте 1 статьи 131 Гражданского кодекса установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации .

Соответственно, право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает именно с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. Происходит ли это в силу забывчивости или юридической безграмотности, сказать сложно, но подобное имеет место.

Аналогичный случай недавно был рассмотрен Верховным Судом РФ: имущество передано, но стороны забыли зарегистрировать переход права собственности. Тем временем прежний собственник ушёл в банкротство.

Так кому же принадлежит имущество? Новому владельцу (право не отражено в реестре, но фактически владеет имуществом) или прежнему (право отражено в реестре, но фактически не владеет имуществом)?

Фабула дела

Впоследствии продавец, ссылаясь на неисполнение покупателем обязательства по оплате имущества, обратился в суд общей юрисдикции с иском о расторжении упомянутого договора.

Более чем через год с даты передачи имущества покупатель был признан банкротом и введена процедура реализации его имущества.

Арбитражные суды трёх инстанций решали, за кем должны остаться объекты недвижимости: суды первой и апелляционной инстанций указали на пропуск срока исковой давности по заявлению финансового управляющего, суд округа согласился и дополнительно отметил, что действия по возврату имущества во исполнение судебного акта не могут быть квалифицированы как совершённые в целях причинения вреда кредиторам должника или со злоупотреблением правом.

В результате имущество оставалось за фактическим владельцем, несмотря на отсутствие соответствующей записи в реестре о его праве.

Решающим и окончательным стало Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ № 310-ЭС21-1061 от 27.05.2021, в котором изложена кардинально отличающаяся от нижестоящих судов позиция.

Поскольку на момент открытия процедуры реализации имущества должника недвижимость не была передана (в силу отсутствия соответствующей записи в государственном реестре о переходе права на имущество), объекты недвижимости на основании приведённого положения входят в конкурсную массу должника.

Верховный Суд РФ обязал фактического владельца передать финансовому управляющему должника все пять объектов недвижимости для последующей их реализации и проведения расчётов с кредиторами.

Соответственно, имущество остаётся за должником, а фактический владелец, в чьём распоряжении находилась недвижимость 1 год и 4 месяца, утрачивает возможность вернуть право собственности на недвижимость в процедуре банкротства должника. Требование о возврате имущества трансформируется в денежное и удовлетворяется наравне с требованиями иных кредиторов в общем порядке.

А если должник не гражданин, а юридическое лицо?

Законодатель предусмотрел аналогичное положение и для банкротства юридических лиц, закрепив его в пункте 1 статьи 131 Закона о банкротстве, согласно которому всё имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Резюмируя вышеприведённое, необходимо выделить главное: подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются права.

Простым языком, вносить соответствующие записи в государственный реестр нужно оперативно и своевременно во избежание плачевных последствий, например включения имущества в конкурсную массу должника, чьё право собственности остаётся отражённым в реестре.

Читайте также: