Отказ в предоставлении земельного участка в собственность

Обновлено: 22.04.2024

Законодательство в отношении отказов в предоставлении земельных участков является достаточно неясным. Существует множество несоответствий и неточностей. Так, к примеру, Земельный кодекс Российской Федерации в отношении оснований отказа во многом противоречит как федеральному законодательству, так и большинству законов регионального уровня.

При подаче заявления следует изучать испрашиваемый участок, не находится ли он в пределах природной зоны или особо охраняемой территории, нет ли на нем каких-либо ограничений в обороте, не включен ли он в генеральные планы администрации по использованию подведомственной территории.

В любом случае, администрация обязана дать мотивированный отказ с ссылкой на федеральное или местное законодательство. Любой отказ можно будет в дальнейшем обжаловать в судебном порядке.

Законодательство

Основания для отказа в предоставлении земли государством или муниципалитетом перечислены в статье 39.16 Земельного кодекса РФ.

Закрепленные основания имеют объективную природу и касаются существующего запрета на предоставление земельного участка.

К примеру, участок может быть ограничен в обороте либо на землю могут быть исключительные права покупки у других лиц.

Также земельный надел может быть изъят для государственных и муниципальных нужд, что должно быть подтверждено документацией по территориальному планированию, инвестиционными программами и так далее.

Еще одно основание для отказа в предоставлении земли содержится в части 1-ой статьи 34 Закона № 171-ФЗ, по которому земельный участок, принадлежащий государству или муниципалитету и в отношении которого до 1 марта 2015 года было принято решение о предварительном согласовании месторасположения объекта, на протяжении 3-ех лет с момента принятия такого решения не предоставляется без проведения торгов лицу, если оно отсутствует в указанном решении.

До 1 января 2020 года у субъектов РФ есть право отказывать в предоставлении земельного надела без проведения торгов по основаниям, предусмотренным законодательными актами данных субъектов РФ, которые обязательно необходимо было принять не позже 1 января 2016 года (пункты 31, 32 статьи 34 Закона № 171-ФЗ).

Некоторые основания содержатся в других нормативно-правовых актах, среди которых, например, Градостроительный кодекс Российской Федерации.

Основания для отказа в предоставлении земли

Государственный или муниципальный орган может отказать в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если есть одно из оснований, определенных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ.

Приведем несколько первых:

Если заявление о предоставлении земельного участка подало лицо, не имеющее по земельному законодательству права на покупку земельного участка без организации торгов;
Если указанный в заявлении надел предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, кроме ситуаций, когда заявление подал обладатель таких прав или было подано заявление о предоставлении земли, включенной в перечень для нужд оборонной промышленности и безопасности;
Если указанный участок по заявлению предоставлен организации с некоммерческими целями, сформированной гражданами в целях ведения огородничества, садоводства, дачного хозяйства либо комплексного изучения земли для строительства жилья;
Если указанный участок содержит здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, принадлежащие физическим и юридическим лицам, муниципалитету и государству.

Всего статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрено 25 оснований для отказа в выдаче государственного или муниципального земельного надела.

Наиболее популярные отказы в предоставлении земли, которые являются необоснованными:

Испрашиваемый участок находится в красных линиях. Красные линии – это существующие или планируемые границы зон общего использования, границы земельных наделов с линиями электропередач, линиями связи (также линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автодороги, железнодорожные пути и прочие такого плана сооружения.
Расположение земли в пределах границ природного комплекса. Данное основание не будет являться причиной отказа в предоставлении земли в собственность.
Нахождение земли в границах территории, которую планируют объявить особо охраняемыми природными зонами. Земли в пределах таких территорий не ограничиваются в обороте по федеральному законодательству, но не по ЗК РФ. По российским законом такие земли следует резервировать.
Расположение земли в рамках производственной территории, которая подлежит реорганизации. Только, если государство или муниципалитет для своих нужд примет решение о резервировании таких земель.

Согласно таким договорам земельные участки допускается использовать по-разному:

В целях размещения объектов инфраструктуры, постройка которых необходима для лица, заключившего договор – земли, предназначенные для строительства таких объектов должны быть предоставлены указанному гражданину или организации;
В целях размещения объектов инфраструктуры, обеспечить строительство которых обязуется орган государственной власти или местный муниципалитет, заключивший договор. Земли, предназначенные для строительства таких объектов должны быть выделены уполномоченному на строительство лицу (к примеру, по государственному или муниципальному контракту).

Помимо всего сказанного, на подлежащей развитию застроенной земле может быть здание, сооружение, которым владеют на праве собственности другие лица, а также земли, ранее выделенные другим лицам.

В такой ситуации собственники зданий и сооружений владеют исключительным правом приобретать земельные участки под соответствующими объектами недвижимости.

14 пункт рассматриваемой статьи 39.16 ЗК РФ предусматривает отказ в случае указания в заявлении целей использования участка, которые не являются разрешенными для данного земельного участка. Рассматривая такой заявление, государственный орган учитывает все возможные виды разрешенного использования земли, определяемые для территориальной зоны градостроительными регламентами.

Важно отметить, что в перечисленном списке оснований отсутствует такое основание, как необходимость образования земельного участка. Суть в отсутствии земельного участка, как объекта права, в случае, если он не был образован, то есть его границы не были очерчены, ему не были присвоены собственные характеристики, которые позволяют его выделить в индивидуально определенную вещь.

Решение об отказе

Отказ оформляется постановлением администрации муниципального образования или государственного органа:

Внизу постановления слева прописывается глава (название местного муниципалитета), а справа ФИО главы муниципалитета, ставится печать и подпись.

Субаренда земельного участка является отличным стартом для бизнеса вдвоем.

Хотите долгосрочно арендовать землю у государства? Все подробности, посвященные данному вопросу, есть здесь.

Информацию о том как оформить в собственность арендованную территорию со зданием на ней вы найдете вы найдете в этой статье.

Порядок обжалования отказа в предоставлении земли

Отказ в предоставлении земельного участка можно обжаловать в судебном порядке.

Процедура представляет собой стандартную подачу искового заявления в суд.

В исковом заявлении истец указывает и разъясняет суду весь процесс подачи заявления на предоставление земельного участка, излагает цели предполагаемого использования земли.

В просительной части истец на основании изложенного, считая данный отказ незаконным, просит обязать администрацию предоставить испрашиваемый участок.

Далее суд либо отказывает в удовлетворении иска, либо удовлетворяет его. Если же суд решит удовлетворить иск за отсутствием законных оснований в предоставлении земли, администрация будет вынуждена принудительно выделить участок гражданину.

Отказ же суда в удовлетворении исковых требований будет основан на законности и абсолютной обоснованности принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка администрацией.

Решение может быть обжаловано в суде апелляционной инстанции по гражданским делам в течение 30 дней со дня принятия мотивированного решения.

Представим ваши интересы в суде, обжалуем отказ Администрации:

Проведем правовую экспертизу документов в день обращения, оценим законность требований и полноту документов, признаем незаконным решение госоргана и добъемся проекта договора о предоставлении земельного участка на законных условиях.

Пример выигранного дела. Опыт работы с 2000 года

Перечень необходимых документов (для предоставления в собственность, аренду)

Отказ Администрации (КУМИ) в заключении договора о предоставлении земельного участка.
Документы-основания для предъявленных требований;
Кадастровый паспорт земельного участка;
Паспорт гражданина или учредительные документы организации.
Иные документы, имеющие отношение к делу (их укажет юрист при записи на прием).

Стоимость услуг

Юридическая консультация - 3000 рублей. При одновременном заключении договора на судебную защиту или административные действия прием бесплатный;
Сбор необходимых документов - согласно смете работ;
Судебная защита в районном или Арбитражном суде - от 40 тыс. руб.

Чтобы обжаловать решение Администрации об отказе в предоставлении земельного участка в собственность или аренду, необходимо объективно оценить:

правомерность действий Администрации;
правомерность действий заявителя;
возможность решения вопроса в административном или судебном порядке;
готовность документов, для обжалования действий Администрации.

Самым важным документом, который позволит заявителю добиваться защиты своих прав и интересов является отказ Администрации (КУМИ) в предоставлении земельного участка. Как известно, если нет письменного решения госоргана, невозможно доказать его позицию и начать спор. Поэтому, необходим оригинал документа, принятого в отношении испрашиваемой земли.

Как признать незаконным отказ Администрации и обязать Администрацию заключить договор купли-продажи или договор аренды?

Для организаций и индивидуальных предпринимателей наиболее эффективным способом принуждения к заключению договора является обращение с заявлением в Арбитражный суд.

Практика проведенных нами судебных дел позволяет сделать вывод, что шансы на положительное решение суда увеличиваются при наличии надлежащим образом оформленных документов на сформированный земельный участок. Поэтому перед образением в суд возможен этап оформления или приведения в должный порядок документации на землю.

Обоснованием правомерности заявленных требований служат доказательства, в частности:

соответствие характеристик земельного участка требованиям градостроительных норм и правил;
наличие надлежащих согласований при проектировании, формировании и предоставлении земельного участка;
документы, устанавливающие и/или подтверждающие право заявителя на земельный участок – право аренды, право бессрочного пользования и/или право заявителя на здание (строение, сооружение), расположенное на земельном участке.

Что при обращении в Арбитраж следует требовать?

признать незаконным действие (бездействие) Администрации;
обязать Администрацию заключить договор купли-продажи или договор аренды
установить условия договора.

Стратегия ведения дела (позиция по делу) выстраивается на основании заранее собранных и подготовленных сведений и документов.

Тактика ведения дела (линия защиты прав и интересов заявителя) может варьироваться, в зависимости от изменения ситуации в процессе ведения дела.

Разобраться с обстоятельствами дела, сформулировать исковые требования, подготовить комплект документов, составить заявление в Арбитраж и представлять Ваши интересы в судебных заседаниях помогут наши юристы, работающие в области земельных правоотношений.

Запишитесь на прием. Получите квалифицированную помощь!

Опыт работы - с 2000 года.

Автор текста: Генералова Н.Б.
Генеральный директор, управляющий партнер

В случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий:

обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье - извещение) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет";

принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 настоящего Кодекса.

В извещении указываются:

информация о возможности предоставления земельного участка с указанием целей этого предоставления;

информация о праве граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, заинтересованных в предоставлении земельного участка для указанных в пункте 1 настоящей статьи целей, в течение тридцати дней соответственно со дня опубликования и размещения извещения подавать заявления о намерении участвовать в аукционе по продаже такого земельного участка или аукционе на право заключения договора аренды такого земельного участка;

адрес и способ подачи заявлений, указанных в подпункте 2 настоящего пункта;

дата окончания приема указанных в подпункте 2 настоящего пункта заявлений, которая устанавливается в соответствии с подпунктом 2 настоящего пункта;

адрес или иное описание местоположения земельного участка;

кадастровый номер и площадь земельного участка в соответствии с данными государственного кадастра недвижимости, за исключением случаев, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать;

площадь земельного участка в соответствии с проектом межевания территории или со схемой расположения земельного участка, если подано заявление о предоставлении земельного участка, который предстоит образовать;

реквизиты решения об утверждении проекта межевания территории в случае, если образование земельного участка предстоит в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, условный номер испрашиваемого земельного участка, а также адрес сайта в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", на котором размещен утвержденный проект;

адрес и время приема граждан для ознакомления со схемой расположения земельного участка, в соответствии с которой предстоит образовать земельный участок, если данная схема представлена на бумажном носителе.

В случае, если земельный участок предстоит образовать в соответствии со схемой расположения земельного участка и схема расположения земельного участка представлена в форме электронного документа, схема расположения земельного участка прилагается к извещению, размещенному на официальном сайте и на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Граждане, крестьянские (фермерские) хозяйства, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе.

Если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган совершает одно из следующих действий:

осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка;

Подпункт 2 изменен с 11 августа 2017 г. - Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 280-ФЗ

принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39.15 настоящего Кодекса при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", и направляет указанное решение заявителю. В случае, если схема расположения земельного участка, в соответствии с которой предстоит образовать земельный участок, подлежит согласованию в соответствии со статьей 3.5 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", срок принятия указанного решения может быть продлен не более чем до сорока пяти дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Об отсутствии заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств, поступивших в срок, указанный в абзаце первом настоящего пункта, и о продлении срока принятия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка уполномоченный орган уведомляет заявителя.

Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для предоставления земельного участка без проведения торгов в порядке, установленном статьей 39.17 настоящего Кодекса.

В случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение:

об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка;

об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка лицу, обратившемуся с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В этом случае уполномоченный орган обеспечивает образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ и принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

В экономических отношениях встречаются ситуации, когда в силу тех или иных обстоятельств конкретный объект гражданского оборота перестает иметь какую-либо ценность для его собственника, который отказывается от права собственности на него. В этом плане земельные участки как объекты рыночных отношений не исключение.

В связи с этим Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусматривает в качестве одного из оснований прекращения права на земельный участок отказ от права на него. Условия и порядок отказа определены статьей 53 ЗК РФ. Отказ от права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации как прекращение права собственности с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

Копия данного решения в трехдневный срок со дня его принятия направляется лицу, подавшему заявление об отказе от права на земельный участок.

Земельные участки, в том числе и доли в них, от которых отказались их собственники, переходят с собственность субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В то же время следует учитывать, что реализация отказа от права собственности на земельную долю возможна только при условии соблюдения требований гражданского законодательства относительно порядка реализации такого отказа. Так, отказ от права собственности реализуется на основании ст.236 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которой отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом. Таким образом, государственная регистрация отказа от права собственности на земельную долю возможна только в том случае, если такая земельная доля будет приобретена другим субъектом, то есть собственник, отказывающийся от права собственности на земельную долю, должен каким-либо образом произвести её отчуждение.

Собственник земельного участка или земельной доли, который отказывается от права собственности на такой земельный участок или земельную долю, освобождается от обязанности обеспечения государственной регистрации права собственности на такой земельный участок или земельную долю в случае, если право собственности возникло до введения в действие Закона о регистрации.

Закон о регистрации предусматривает упрощенный порядок государственной регистрации права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок или земельную долю в случае отказа от такого права собственником земельного участка или земельной доли, который сводится к тому, что от уполномоченного органа государственной власти (субъекта Российской Федерации или муниципального образования) не требуется заявление о такой государственной регистрации.

Действующее законодательство не содержит каких-либо указаний относительно того, возможен ли отказ собственника от земельного участка, обремененного правами третьих лиц. Кроме этого, не упоминается отказ лица от права собственности на земельный участок в качестве одного из оснований прекращения обременений (ограничений) этого участка.

Основной причиной отказа собственника от земельного участка является его желание освободиться от бремени содержания этого участка, в силу чего воля такого собственника направлена на прекращение принадлежащего ему права. Можно сказать, что судьба земельного участка ему безразлична. Безразличие к судьбе участка и к тому, кто станет его новым собственником, как представляется, послужило основной причиной для закрепления законодателем правила об автоматическом возникновении публичной собственности на земельные участки, от права частной собственности на которые отказались их прежние собственники. Ведь земельный участок является не просто вещью, но и природным объектом, природным ресурсом одновременно, кроме этого, частью территории государства, составляющей вместе с другими земельными участками основу жизни и деятельности населения, проживающего на соответствующей территории.

За период 2015 года в Управление Росреестра по Омской области поступило 405 заявлений о прекращении права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности, из них 389 заявлений от физических лиц и 16 аналогичных заявлений от юридических лиц. Из общего количества поданных заявлений 27 - имеют отношение к земельным участкам, находящимся на территории города Омска, и 378 - к земельным участкам, находящимся на территории Омской области (в том числе, 154 земельных участка в Омском районе, 50 – в Таврическом, 30 - в Нижнеомском районе).

Читайте также: