Отделимые улучшения общего имущества если иное не предусмотрено законом поступают в собственность

Обновлено: 14.05.2024

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Комментарии к ст. 245 ГК РФ

1. Комментируемая статья устанавливает правила определения долевой в праве общей долевой собственности. По общему правилу, размер долей или порядок его определения устанавливается законом или соглашением сторон. В установленных законом случаях доли могут определяться на основании односторонней сделки, например, наследодатель вправе определить в завещании доли наследников в завещанном имуществе (ст. 1122 ГК РФ). По умолчанию, доли участников общей долевой собственности признаются равными.

2. Порядок установления размера долей участников общей собственности может, если иное не предусмотрено законом, определяться на основании соглашения собственников. Также законодатель допускает возможность установления соглашением участников общей собственности оснований изменения долей по их единогласному решению. Критерием определения доли субъекта в общем имуществе может быть размер вклада, вносимого в общее имущество. При изменении размера долей может учитываться роль участника в приращении общего имущества, в частности, могут быть учтены деятельность, направленная на приращение имущества, дополнительные взносы в общее имущество и т.д. Однако такая возможность существует не всегда - иногда законодатель императивно определяет критерии, которые учитываются для определения доли каждого из сособственников. К примеру, согласно ч. 1 ст. 37 ЖК, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

3. Пункт 3 комментируемой статьи определяет последствия внесения улучшений в общее имущество. Эти последствия различаются от характера улучшений - отделимые (могут быть отделены от вещи без существенного ущерба для нее) либо неотделимые (которые не могут быть отделены без нанесения ущерба вещи). При этом имеются в виду именно улучшения, т.е. изменения, повышающие качественные характеристики и ценность имущества. Улучшения общего имущества следует при этом отличать от исполнения обязанности собственника по содержанию общего имущества (ст. 249 ГК). Исполнение данной обязанности, в том числе, несение расходов на проведение необходимого текущего, капитального ремонта, не может рассматриваться как основание для увеличения размера долей в праве общей собственности. Также учитывается добросовестность участника при внесении улучшений. Если участник долевой собственности осуществил за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, он имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Данное право императивно и не может быть изменено соглашением сторон. При возникновении спора об увеличении размера доли он может быть решен в судебном порядке. Если улучшения вносились участником с нарушением установленного порядка, он не может требовать увеличения своей доли.

Если улучшения отделимы от вещи, они, по общему правилу, поступают в собственность того из участников, который их произвел. По соглашению между участниками общей долевой собственности может быть предусмотрен иной режим отделимых улучшений. Они могут поступать в общую собственность, а их осуществление являться основанием для увеличения доли в праве общей собственности.

Задайте вопрос юристу:

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

. осуществлять улучшения арендованного имущества. Статья 623 ГК РФ предусматривает такое понятие, как . предусмотрен п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ. В силу того что . это делать (п. 3 ст. 623 ГК РФ); потребовать все вернуть в . надо указать (п. 2 ст. 623 ГК РФ): какие работы будут сделаны .

. возмещения их стоимости предусмотрен ст. 623 ГК РФ. В силу п. 1 . их отделимости в смысле ст. 623 ГК РФ. В качестве примера рассмотрим . вопрос – в п. 2 ст. 623 ГК РФ. Арендатор имеет право на . не удалось. В силу ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения . имущества. Итак, хотя в ст. 623 ГК РФ прописано, что отделимые улучшения . внимание положения ч. 4 ст. 623 ГК РФ, предусматривающие частный случай, когда .

. они передаются арендодателю? Из ст. 623 ГК РФ можно понять только, что . доходов арендодателя. Из положений ст. 623 ГК РФ следует, что неотделимые улучшения . возникает вопрос: если согласно ст. 623 ГК РФ изначально неотделимые улучшения являются . п.п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ законодатель предусмотрел общие правила . НДС и вытекающий из ст. 623 ГК РФ механизм возникновения права собственности . в своей собственности? Напомним, ст. 623 ГК РФ исходит из того, что .

. арендованного имущества регулируются положениями статьи 623 ГК РФ. Необходимо различать отделимые и . отделимым. Согласно пункту 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения . в первоначальное состояние. На статью 623 ГК РФ мы рекомендуем обратить особое . возникает у арендодателя (статьи 134, 623 ГК РФ). А арендатору в общем .

. может улучшать арендованное имущество (ст. 623 ГК РФ). Согласно положениям гражданского законодательства . на отделимые и неотделимые (ст. 623 ГК РФ). Под неотделимыми улучшениями понимаются . имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ). То есть неотделимые улучшения . договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Неотделимые улучшения, произведенные арендатором . законом (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Соответственно, если арендодатель дает . улучшенном состоянии. Пунктом 4 ст. 623 ГК РФ установлено, что улучшения арендованного .

. имущества. В соответствии со ст. 623 ГК РФ улучшения арендованного имущества бывают . договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Неотделимыми являются улучшения, которые . . В соответствии с положениями ст. 623 ГК РФ неотделимые улучшения, произведенные арендатором . этом согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор . , за арендатором (п. 1 ст. 623 ГК РФ, письма Минфина России от .

. может улучшать арендованное имущество (ст. 623 ГК РФ). Согласно положениям гражданского законодательства . на отделимые и неотделимые (ст. 623 ГК РФ). Под неотделимыми улучшениями понимаются . этого имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ). То есть неотделимые улучшения . договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Неотделимые улучшения, произведенные арендатором . предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Соответственно, если арендодатель дает .

. такие улучшения производятся арендатором (статья 623 ГК РФ). Улучшения подразделяются на отделимые . имущества регулируются статьей 623 ГК РФ. Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в . , на основании пункта 2 статьи 623 ГК РФ арендатор имеет право требовать . соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ он не имеет права .

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 245 ГК РФ. Определение долей в праве долевой собственности

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 1 в действующей редакции

Комментарии к статье 245 ГК РФ

Статья 245 ГК РФ закрепляет порядок определения размера долей в праве общей долевой собственности. По общему правилу, размер доли может быть определен:

1) на основании закона. Например, при наследовании неделимой вещи доли наследников первой очереди будут равными (ст. 1141 ГК РФ), а наследники по праву представления поделят между собой долю умершего наследника (ст. 1146 ГК РФ);

2) соглашением участников. Например, если трое граждан решили приобрести недвижимое имущество, то они соглашением могут определить доли в праве общей долевой собственности в зависимости от вклада каждого, а могут соглашением решить вопрос иначе;

3) доли считаются равными, если они не определены предыдущими двумя способами и не могут быть определены.

При этом, соглашением сторон допускается возможность установления:

размера долей каждого из участников общей собственности (например, в момент приобретения права на конкретный объект. Критерием определения доли субъекта в общем имуществе может быть размер вклада, вносимого в общее имущество);

оснований изменения долей каждого из участников общей собственности (например, в случае приращения общего имущества. К примеру, один из участников за счет личных средств собирается возвести или уже возвел пристройку к дому, находящемуся в общей долевой собственности).

Установление соглашением сторон размера долей в момент приобретения права на конкретный объект не исключает возможности заключения соглашения об определении размера долей в любой момент до прекращения права собственности.

При изменении размера долей может учитываться роль участника в приращении общего имущества, в частности, могут быть учтены деятельность, направленная на приращение имущества, дополнительные взносы в общее имущество и т.д.

В установленных законом случаях доли могут определяться на основании односторонней сделки, например, наследодатель вправе определить в завещании доли наследников в завещанном имуществе (ст. 1122 ГК РФ).

Размер доли в силу закона. Иногда законодатель императивно определяет критерии, которые учитываются для определения доли каждого из сособственников. К примеру, согласно ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Последствия внесения улучшений
в общее имущество. Увеличение доли участника

Пункт 3 ст. 245 ГК РФ определяет последствия внесения улучшений в общее имущество.

Возможность увеличения доли участника, который произвел улучшения общего имущества, зависит от двух обстоятельств:

1) относятся ли улучшения к отделимым или неотделимым;

2) соблюдал ли участник установленный порядок использования общего имущества.

1) Отделимые и неотделимые улучшения

Отделимые улучшения – улучшения, которые могут быть отделены от вещи без существенного ущерба для нее; их можно изъять, не повреждая имущество (например, чехлы для сидений автомобиля, люстра в квартире или жалюзи в офисном помещении). Отделимые улучшения не увеличивают долю участника, а поступают в его индивидуальную собственность. Соглашением между собой участники могут признать право на увеличение доли и при производстве отделимых улучшений. В этом случае отделимые улучшения поступают в общую долевую собственность.

Неотделимые улучшения - улучшения, которые не могут быть отделены без ущерба для имущества. К неотделимым улучшениям, влекущим изменение соотношения долей, прежде всего относятся увеличение полезной площади строений, а также замена основных конструктивных элементов, влекущая значительное удорожание объекта в целом. Применительно к жилым домам неотделимые улучшения, влекущие изменение размера долей в праве общей собственности на данные объекты недвижимости, как правило, означают проведение одним из собственников работ по увеличению полезной площади жилого дома. К неотделимым улучшениям квартиры можно отнести, например, установку душевой кабины вместо ванны, окон из ПВХ, систем кондиционирования, замену электропроводки или водопровода и пр.

Для выяснения вопроса о размере увеличения доли в результате произведенных улучшений представляется обоснованным назначение судебной оценочной экспертизы с постановкой вопроса о том, насколько увеличилась доля участника в этой связи.

2) Соблюдение установленного порядка использования общего имущества при производстве улучшений

Статья 247 ГК РФ закрепляет владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, по соглашению всех участников. Следовательно, участник долевой собственности вправе требовать увеличения его доли в том случае, если он производил улучшения общего имущества с согласия других собственников. При возникновении спора об увеличении размера доли он может быть решен в судебном порядке. Обязанность доказывания наличия такого согласия будет лежать на участнике, претендующем на увеличение своей доли.

Если улучшения вносились участником с нарушением установленного порядка, он не может требовать увеличения своей доли.

Расходы по содержанию общего имущества, его ремонт не является основанием для увеличения размера доли

Говоря о возможности увеличения доли участника, который произвел улучшения общего имущества, следует подчеркнуть, что имеются в виду именно улучшения, т.е. изменения, повышающие качественные характеристики и ценность имущества.

Улучшения общего имущества следует отличать от исполнения обязанности собственника по содержанию общего имущества (ст. 249 ГК РФ). Исполнение данной обязанности, в том числе, несение расходов на проведение необходимого текущего, капитального ремонта, не может рассматриваться как основание для увеличения размера долей в праве общей собственности.

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Комментарий к ст. 623 ГК РФ

1. Арендатор в период срока действия договора аренды вправе в результате использования имущества произвести улучшения данного имущества, то есть, совершить действия, направленные на создание определенных элементов, деталей, улучшающих технические, физические и иные свойства имущества либо в целом повышающие качество данного имущества. Такие улучшения подразделяются на два виды:

- отделимые - те, которые могут быть отчуждены от арендуемого имущества без причинения ему технического, физического и иного вреда;

- неотделимые - те, которые без причинения вреда арендованному имуществу отделены быть не могут.

В качестве примера таких улучшений можно привести улучшения, произведенные в отношении такого объекта аренды, как автомобиль. Так, проведение в салоне автомобиля подогрева сидений является отделимым улучшением, так как накидки с подогревом и установленная конструкция могут быть отделены от автомобиля. А например, нанесенная на кузов автомобиля аэрография является неотделимым улучшением.

В случае если арендатор произвел отделимые улучшения арендованного имущества, то он имеет право собственности на такие отделимые улучшения. При этом отделимые улучшения арендатор вправе производить без согласия арендодателя. Исключение составляют случаи, установленные договором аренды.

Что касается неотделимых улучшений, то они могут быть произведены только с согласия арендодателя. Порядок и форма получения такого согласия должны быть установлены договором аренды. Полагаем, что на практике такое согласие может быть получено в форме положительного ответа на уведомление арендатора о намерении произвести неотделимые улучшения арендованного имущества.

При соблюдении арендатором порядка получения согласия на осуществление неотделимых улучшений он имеет право на возмещение со стороны арендодателя стоимости этих улучшений, за исключением случаев, установленных договором аренды. Если же такой порядок не был соблюден, то права на получение возмещения стоимости неотделимых улучшений арендатор лишается. Исключение из этого правила составляют случаи, установленные законом.

В случае если отделимые, а также неотделимые улучшение были осуществлены за счет отчислений арендодателя, необходимых для восстановления состояния имущества с учетом его нормального износа (амортизационные отчисления), то собственность на такие улучшения приобретает только арендодатель.

2. Судебная практика:

- информационное письмо Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65;

- Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2010 N 08АП-2531/2009, 08АП-2703/2009;

- Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2008 N 17АП-2906/08;

- Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2011 N 01АП-4269/11;

- Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.11.2009 N А19-3435/08;

- Постановление ФАС Московского округа от 17.11.2003 N КГ-А40/8616-03;

- Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2013 N 15АП-10595/2013;

- Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2013 N 01АП-962/13;

- Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2012 N 11АП-4492/12.

"КОММЕНТАРИЙ К ГРАЖДАНСКОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. ЧАСТЬ ВТОРАЯ ОТ 26 ЯНВАРЯ 1996 ГОДА № 14-ФЗ"

Н.А. Баринов, С.А. Барышев, Е.А. Бевзюк, М.А. Беляев, Т.А. Бирюкова, Ю.Н. Вахрушева, Р.Р. Долотина, Н.В. Елизарова, Р.Ю. Закиров, Н.А. Захарова, П.З. Иванишин, С.Ю. Морозов, Т.Н. Михалева, 2014

Судебная практика по статье 623 ГК РФ:

Суд пришел к выводу об отсутствии перечисленных обстоятельств. Данный вывод не противоречит положениям пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и не свидетельствует о нарушении единообразия в толковании и применении норм права.

Суд кассационной инстанции, руководствуясь статьей 606, пунктом 2 статьи 612, пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска и взыскания с Администрации стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества – строительства теплового узла.

Читайте также: