Отчуждаемое право пользования чужим земельным участком для сельхозобработки на срок более 100 лет

Обновлено: 30.04.2024

Здание компании или любой другой объект ее недвижимости может находиться на земельном участке, который принадлежит третьему лицу — частному собственнику. Это рискованная ситуация. Проблема заключается в том, что в любой момент такой землевладелец может отказаться предоставлять компании свою территорию.

В данной ситуации возникает сразу несколько вопросов. Первый — как оформить такие отношения. Второй — есть ли у собственников объектов хоть какие-то права на землю под своими объектами.

В статье мы разберем все эти вопросы, а также покажем, как их решить. Также в материале объясним, что выгоднее для владельца здания на чужой земле — аренда или сервитут. Кроме того, из материала узнаете, как суды разрешают споры о праве на земельный участок в частной собственности и есть ли у владельцев зданий хоть какие-то права на земельные участки, на которых стоит их недвижимость, но при этом эти участки им не принадлежат.

Правила оформления

Когда необходимо использовать чужой земельный участок, который находится в частной собственности, то используют аренду или сервитут. Оба вида отношений достаточно отрегулированы ГК. Однако аренда выгодна для землевладельцев. Сервитут больше подходит для владельца объекта недвижимости, который расположен на чужом земельном участке.

По гражданскому кодексу аренда — это временное владение или пользование за плату (ст. 606 ГК). Сервитут же — право ограниченного пользования земельным участком, который принадлежит третьему лицу (п. 1 ст. 274 ГК).

Важно отметить, что есть общие правила о том, как применять нормы об аренде и сервитуте. Аренда предполагает, что собственник перестает владеть или пользоваться земельным участком на период, пока его занимает арендатор. При сервитуте у лица, которое его получило, право пользоваться земельным участком ограничено. У собственника земли остается возможность пользоваться своей собственностью. По сути, при сервитуте он лишь делится своим правом на землю согласно условиям, которые стороны обговорили заранее в договоре или которые установил суд.

Сервитут, в отличие от аренды, дает собственнику земли больше прав. В частности, если сервитут устанавливает суд, то приоритет отдается интересам землевладельца. Это, в частности, подтверждает Президиум Верховного суда. Он высказал мнение, что сервитут нельзя установить, если собственник участка лишается возможности использовать свой актив в соответствии с разрешенным использованием. Такой вывод содержит п. 8 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом ВС 26.04.2017.

Еще один вывод, который защищает землевладельцев, указан в п. 9 Обзора судебной практики от 26.04.2017. Позиция суда следующая: если существует несколько проходов к участку через соседние земли, то суд должен обеспечить баланс интересов сторон. Он устанавливает сервитут на условиях, которые будут наименее обременительные для землевладельца.

При этом собственнику земельного участка намного сложнее расторгнуть без согласия пользователя соглашение о сервитуте, нежели чем договор аренды, поэтому при наличии выбора пользователь земельного участка зачастую предпочитает сервитут аренде.

Выводы судебной практики

Судебной практики, где идет спор о праве на земельный участок в частной собственности под объектом недвижимости, не так много. Однако дела все-таки возникают, а выводы судов по ним спорные.

Земельные участки агрофирмы располагались под опорами линейного объекта согласно документации по планировке и межеванию территории. Ее утвердило приказом Минэнерго путем раздела участков, которые принадлежали агрофирме.

ПАО направило агрофирме два предложения. Первое — заключить договор аренды земельных участков под опорами линейного объекта. Второе — заключить договор их купли-продажи. Позднее ПАО направило агрофирме проект соглашения об установлении сервитута на спорные земельные участки с предложением его заключить.

Суд обязал землевладельца заключить договор. В 2016 году произошел еще один неоднозначный спор, который связан уже с арендой. Суд прямо указал на обязанность землевладельца заключить договор аренды с владельцем объекта.

Собственник объектов магистрального нефтепродуктопровода обратился с иском в суд. Он требовал обязать заключить договор аренды земельного участка, на котором находится его объект. Суд также удовлетворил иск.

Дело дошло до Верховного суда. Вот что он разъяснил. Общество — владелец наземных объектов магистрального нефтепродуктопровода, расположенных на участке предпринимателя, вправе за плату пользоваться его землей, которая предназначена для эксплуатации трубопроводного транспорта. Предприниматель в данном случае обязан заключить договор аренды земельного участка с обществом в силу ст. 445 ГК (определение ВС от 23.12.2016 по делу № А45-3280/2016).

Права на чужую землю

У собственников зданий и сооружений есть общее право для требований в отношении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. Такое право предоставляет п. 1 ст. 271 ГК. Простыми словами в нем сказано, что собственник объекта может пользоваться чужой землей, на которой стоит его здание или сооружение.

Последствия для собственника недвижимости, который теряет право на чужой участок, законодатель описал в ст. 272 ГК. Однако суды почти не используют эту норму. Например, в деле, где суд встал на сторону ПАО и удовлетворил его требование заключить сервитут, суд не ссылался на ст. 271 и 272 ГК (решение АС Ярославской области от 22.11.2019 по делу № А82-16189/2018). Вместо этого он руководствовался нормами Гражданского кодекса о сервитуте, а именно положениями ст. 274 ГК.

Во втором деле, в котором суд обязал предпринимателя заключить договор аренды, суд ссылался на п. 1 ст. 271 ГК и ст. 445 ГК (определение ВС от 23.12.2016 по делу № А45-3280/2016).

Суды не в полной мере или неправомерно используют нормы ГК в отношении прав собственников объектов на чужую землю. Изменить ситуацию могли бы поправки.

Сервитут не должен приводить к тому, что собственник земельного участка потеряет возможность использовать землю согласно ее виду разрешенного использования. Об этом сказано в ст. 274 ГК и Обзоре судебной практики от 26.04.2017. Если определять сервитут как право собственника объекта использовать чужую землю под ним, то это также неправомерно. К спорам может приводить и п. 2 ст. 274 ГК. Норма п. 3 ст. 274 ГК дает право лицу, которое требует сервитута, обратиться в суд, если соглашения о сервитуте стороны ранее не достигли.

Пункт 1 ст. 271 ГК в свою очередь не указывает на способ защиты права. Положение этой нормы также не говорит о том, что его применяют в совокупности со ст. 445 ГК. Вообще, применение двух этих норм вместе неочевидно из-за наличия ст. 272 ГК. Исходя из п. 1 ст. 271 ГК право пользования земельным участком возникает, когда его собственник передает это право собственнику расположенного на нем здания. В ГК законодатель не установил право требования собственника здания, сооружения получить такое право на земельный участок.

Статья 272 ГК регулирует последствия утраты собственником здания права пользования земельным участком. Она также предусматривает возможные способы защиты.

Если собственники участка и объекта на нем не достигают соглашения, то в дело вмешивается суд. Он может по требованию любого из собственников установить для владельца недвижимости новый срок, в течение которого тот вправе использовать земельный участок под своим зданием. Из этого можно сделать вывод, что собственник сооружения уже должен был иметь право пользоваться земельным участком на определенный срок. На основании последних двух абзацев п. 2 ст. 272 ГК суд вправе определить новые условия использования и новый срок либо признать право истца приобрести в собственность участок ответчика.

Если коротко: что нужно делать для узаконения самозахвата; какие штрафы полагаются за пользование чужой землёй.

Брошенный участок вовсе не означает, что у него нет хозяина. Возможно, собственник имеется, но земельным наделом по каким-то причинам не пользуется. Если постороннее лицо начинает использовать участок, у которого есть хозяин, а именно: возводить постройки, производить сельхозработы — это будет считаться самовольным захватом. За такие действия полагается административная ответственность. О том, как узаконить самовольно занятую землю — читайте в статье.

Другими словами: самозахват — это использование чужого земельного надела в своих целях, не имея на эти действия законного права. К таким действиям относятся: возведение построек, возделывание земли в сельскохозяйственных целях. Использование участка в этом случае происходит исключительно в личных целях, а захват территории по своей инициативе.

Не стоит думать, что самозахватом занимаются только обычные граждане, разместив огород на заброшенной соседней даче. В большинстве случаев закон нарушают должностные лица, имеющие данные о земельных наделах. Владея информацией о не востребованных собственниками участках и происходит захват земли.

Если вы столкнулись с подобным, когда неустановленное лицо использует вашу землю в личных целях, не имея на это прав — обращайтесь в правоохранительные органы и нарушителя привлекут к ответственности.

Использовать землю для личных нужд в нашей стране можно при наличии одного из нескольких факторов:

прав собственности;
арендного договора;
сервитута;
наследственных прав.

Если у лица, использующего земельный надел, не окажется ни одного из вышеперечисленных документов, можно предположить, что оно присвоило участок и является нарушителем закона. Данные лица не имеют права совершать никаких действий с земельным наделом, а именно: продавать; отдавать в арендное пользование третьим лицам; составлять завещание; отчуждать права иными способами. Если лицо, совершившее захват чужой территории, занимается коммерческой деятельностью на этой земле, денежные средства, извлечённые из этой деятельности, будут считаться незаконным доходом.

Штрафы

Незаконные землепользователи попадают под административную ответственность — штрафы. Сумма штрафа зависит от того, стоит ли участок на кадастровом учёте и определена ли кадастровая стоимость данного земельного надела.

Если таковая имеется, то по статье 7.1 КоАП РФ суммы штрафов составят:

для гражданских лиц — 1-1.5% от кадастровой стоимости, но не менее 5 тыс. рублей;
должностные лица — 1-1.5% от кадастровой оценки, но не менее 20 тыс. рублей;
юридические лица — 2–3%; минимальный штраф не меньше 100 тыс. рублей.

В случаях, когда кадастровая стоимость не определена, штрафы составят:

для гражданских лиц от 5 до 10 тысяч рублей;
должностным лицам от 20 до 50 тысяч рублей;
юридическим лицам от 100 до 200 тысяч рублей.

Но закон не призван лишь карать за пользование чужим участком, в некоторых случаях самозахват можно узаконить. Для этого необходимо выполнить следующие действия:

Найти правообладателя участка.
Произвести процедуру межевания и в новом порядке установить границы земельного надела; получить кадастровый паспорт.
На основании собранного пакета документов оформить право собственности.

Установить собственника земли несложно, для этого необходимо сделать запрос в Росреестр либо в архитектурный/земельный отдел при органах самоуправления. Данные организации обязаны предоставить официальный ответ, в котором будет собрана необходимая информация о правообладателе участка.

Четыре варианта развития событий

Если участок принадлежит местному самоуправлению или СНТ, нужно предоставить заявление о выделении этого земельного надела для использования в личных целях обратившемуся лицу.
В случае когда участок принадлежит государству, нужно будет принять участие в аукционе и, соответственно, выйти победителем. Аукцион даёт потенциал увеличить земельную площадь и оформить самозахват территорий общего пользования быстро и недорого. Стоимость квадратного метра в этом случае составит 15% от кадастровой оценки.
Возможно, у земли уже есть владелец и в этой ситуации остаётся лишь один выход — вступить в переговоры и настаивать на отчуждении прав собственности. Простыми словами — уговаривать продать и сделать это как можно дешевле.
Ещё один вариант — земля бесхозная, а значит не имеет владельца. Тогда нужно обращаться в местные органы самоуправления с заявлением постановки земли на кадастровый учёт. Но эта процедура достаточно долгая, так как после постановки на кадастр участок станет собственностью муниципалитета через год. И только по истечении года можно становиться претендентом на право пользования землёй.

Как зарегистрировать право собственности на самовольно захваченный участок

Для оформления прав собственности на землю нужно предоставить в уполномоченные органы заявление, к которому в обязательном порядке приложить: планы геодезии и БТИ; кадастровый паспорт; акт о владении земельным наделом. Если муниципалитет одобрит заявление, землепользователь может выкупить участок.

Для получения кадастрового паспорта необходимо провести межевание границ участка — мероприятие недешёвое, но нужное. Для данной процедуры надо пригласить кадастрового инженера и предоставить документы: паспорт гражданина; документацию, подтверждающую, что заявитель имеет права на использование земли; план геодезии; межевой план; заявление на получение кадастрового паспорта; квитанция об уплате госпошлины. В наилучшем варианте документ будет готов по истечении 20 рабочих дней после обращения. Если специалист сделает замечания, срок изготовления кадастрового паспорта будет продлён до момента устранения нарушений.

При наличии нового кадастрового паспорта можно начинать оформление прав собственности на самовольно захваченный участок. Это делается непосредственно в Росреестре, либо заявитель обращается через МФЦ.

Документы, необходимые для регистрации права собственности:

паспорт гражданина;
заявление;
кадастровый паспорт;
соглашение, позволяющее заявителю пользоваться земельным наделом;
оплата госпошлины.

В случае если на земле есть незаконные постройки, их можно узаконить, когда участок перейдёт в собственность к заявителю.

В регистрации прав часто отказывают и на это есть несколько причин:

Конечно, всё это делается не быстро и зачастую проходит нелегко, но если есть возможность, оформлять в собственность захваченные земли необходимо. По крайней мере, это будет лучше штрафов и судебных издержек, и также откроет новые перспективы.

Земля для ИЖС на праве бессрочного пользования предоставлялась нашим умершим родственникам. Является ли инвентарная карточка БТИ 1931 года на земельный участок документом, удостоверяющим предоставление им участка на праве бессрочного пользования, для оформления нами земельного участка в собственность?

Инвентарная карточка объекта недвижимости (домовладения, земельного участка и т.д.) БТИ сама по себе не является тем самым правоустанавливающим документом, который подтверждает право его владельца на конкретный объект недвижимости. Но при этом в инвентарной карточке могут содержаться сведения о правообладателе и документе, устанавливающем или удостоверяющем право гражданина на конкретный земельный участок.

В 30-е годы ХХ века уже действовал первый Земельный кодекс РСФСР, введенный в действие постановлением ВЦИК от 30.10.1922 (далее − ЗК РСФСР 1922 года), которым предусматривалась земельная регистрация, заключавшаяся в сборе и хранении верных и своевременных сведений о правовом и хозяйственном положении всех землепользований (ст. 194 ЗК РСФСР 1922 года).

Статьей 201 ЗК РСФСР 1922 года было предусмотрено, что при органах земельной регистрации в центре и на местах образуются земельные архивы, в которые передаются на хранение земельные дела, акты и планы.

Таким образом, в отношении каждого объекта недвижимости собиралась техническая и правовая документация, которая оформлялась в инвентарное дело каждого конкретного объекта, а органы БТИ осуществляли их инвентаризацию и учет. Архив всей учетной и правоустанавливающей документации, инвентарные дела до настоящего момента хранятся в областных БТИ, которые оказывают услуги гражданам по ознакомлению с инвентарными делами.

Государственные земельные участки предоставлялись трудовым землепользователям в бессрочное и безвозмездное пользование на основании особых договоров под условием выполнения землепользователями специальных правил, устанавливаемых инструкцией Народного комиссариата земледелия РСФСР (прим. 2 ст. 157 ЗК РСФСР 1922 года).

Возвращаясь к конкретному вопросу, документом, удостоверяющим право наследодателя на конкретный земельный участок, в общем порядке будет являться гражданско-правовой договор о предоставлении гражданину в бессрочное пользование земельного участка.

1) акт о предоставлении такому гражданину указанного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления;

2) акт (свидетельство) о праве такого гражданина на указанный земельный участок, выданный органом государственной власти;

3) выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на указанный земельный участок (в случае если этот земельный участок предоставлен для ведения ЛПХ);

4) иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на указанный земельный участок.

При отсутствии подлинных документов или надлежаще заверенных копий, устанавливающих право владельцев, документами, косвенно подтверждающими право гражданина на земельный участок, в том числе являются:

- акты об отводе земельных участков для строительства;

- решения исполкомов местных Советов народных депутатов, принятые до 26 августа 1948 г., об отводе гражданам земельных участков для ИЖС (в случае невозможности оформления договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство жилого дома на праве личной собственности);

- инвентаризационно-технические документы в том случае, когда в тексте этих документов имеется точная ссылка на наличие у собственника надлежаще оформленного документа, подтверждающего его право (п. 2.2 Инструкции о порядке проведения регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации, утвержденной приказом Центрального статистического управления СССР от 15.07.1985 № 380, в настоящий момент уже не действует).

Если же не доказана принадлежность земельного участка наследодателю или отсутствует государственная регистрация его прав, наследникам придется обращаться в суд с иском о включении земельного участка в состав наследственного имущества и (или) о признании права собственности на недвижимое имущество, поскольку права наследников могут быть защищены только в судебном порядке.

23 декабря 2020 г. Президиум Верховного Суда утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, который включает в себя 12 разъяснений.

По его мнению, такие анализ и обобщение правоприменительной практики позволят субъектам сельскохозяйственного производства при разрешении вопросов, связанных с заключением договора аренды земельных участков для своей производственной деятельности, избежать необоснованных исков о признании его недействительным и о применении последствий недействительности сделки.

Содержание документа

В преамбуле, в частности, отмечено, что действующее земельное законодательство закрепляет общее правило о предоставлении государственного или муниципального участка земли в собственность или аренду на торгах. При этом упомянуты нормы закона, согласно которым возможно заключение договоров о предоставлении участка для сельскохозяйственного производства в собственность или в аренду без проведения торгов.

Как следует из п. 1 Обзора, предоставление земельного участка для сельскохозяйственного производства на основании п. 8 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов допустимо лишь в отсутствие заявлений о предоставлении этого участка от других КФХ или сельскохозяйственных организаций. В целях установления таких лиц уполномоченный орган публикует извещение о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 39.18 ЗК РФ.

В п. 2 документа отмечено, что арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов. В этом случае опубликования извещения о предоставлении земельного участка, предусмотренного ст. 39.18 ЗК РФ, не требуется.

Согласно п. 3, если арендатор продолжает использование земельного участка, предоставленного в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 г., после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае арендатор вправе обратиться с заявлением о заключении нового арендного договора.

В п. 4 разъяснен порядок решения вопроса о продаже без проведения торгов в случае, указанном в подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, лицам, арендующим эти участки более трех лет. Для исчисления трехлетнего срока аренды может учитываться не только последний действующий договор аренды, но и предыдущие, последовательно заключенные договоры аренды земельного участка с одним арендатором.

В п. 5 Обзора отмечено, что трехлетний срок аренды земельного участка, предоставленного для ведения сельскохозяйственного производства, установленный вышеуказанной нормой, в случае продажи участка его арендатору без торгов исчисляется с момента заключения договора аренды при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных и не устраненных в этот период нарушениях законодательства РФ при использовании участка земли.

Исходя из п. 6 документа, площадь земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который может быть выкуплен арендатором в порядке подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, определяется с учетом законодательных требований к образованию земельных участков и не ограничена площадью, необходимой для использования недвижимости, правомерно размещенной на таком участке.

В п. 7 разъясняется, что арендатор, переоформивший право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения, вправе приобрести его в собственность независимо от срока использования участка по договору аренды на условиях, предусмотренных п. 3.2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

В следующем пункте отмечается, что земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства в составе земель населенных пунктов, нельзя выкупить на основании подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ после изменения его вида разрешенного использования в соответствии с правилами землепользования и застройки.

Как следует из п. 9, наличие условий для предоставления муниципального земельного участка, сформированного в счет невостребованных земельных долей, сельскохозяйственной организации или КФХ в собственность или аренду без проведения торгов на основании п. 5.1 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения может подтверждаться любыми относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами

В п. 10 отмечено, что на торги может быть выставлен только участок земли, сформированный в счет невостребованных земельных долей, право собственности на которые признано за муниципалитетом, а не сами земельные доли (земельная доля).

Согласно п. 11 документа, выдел земельного участка в счет невостребованных земельных долей и регистрация на него права муниципальной собственности не прекращают договор аренды участка сельскохозяйственного назначения, заключенный участниками долевой собственности до признания права собственности на невостребованные доли за муниципальным образованием.

В последнем пункте Обзора отмечено, что земельный участок для осуществления сельскохозяйственного производства предоставляется казачьему обществу в аренду без торгов в пределах территорий, установленных законом субъекта РФ, исключительно в целях сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования с учетом потребности такого общества в участке земли.

Читайте также: