Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах презентация

Обновлено: 25.05.2024

Вслед за постановлением правительства России №1315 было выпущено постановление правительства РФ № 1667, которое регулирует порядок увеличения цены договора о проведении капремонта общего имущества в многоквартирном доме. Документ долгожданный, но использовать его нужно с большой осторожностью – предупреждает президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин.

Отметим, что под данное постановление попадает большое количество договоров на капремонт многоквартирных домов, которые исполняют тысячи небольших строительных компаний. Таким образом, они могут рассчитывать на компенсацию удорожания строительных материалов, которые им пришлось закупать в 2020-2021 годах. При этом стоит помнить, что за договорами на капительный ремонт очень пристально следит прокуратура, а заказчики, как правило, - муниципальные органы, у которых в бюджетах на этот год лишние суммы на капремонт явно не заложены. А любой перерасход бюджетных средств грозит уже заказчикам уголовным преследованием.

Пунктом 2 данного Постановления установлено, что со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2022 г. в договор об оказании услуг и (или) выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, заключенный в соответствии с Положением, в том числе до дня вступления в силу настоящего постановления, в связи с увеличением стоимости материалов и оборудования по соглашению сторон в ходе его исполнения может быть внесено изменение в части увеличения цены договора не более чем на 25% при условии непревышения стоимостью услуг и (или) работ по договору после указанного увеличения его цены предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной нормативным правовым актом соответствующего субъекта Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 190 Жилищного кодекса Российской Федерации, и непревышения в результате указанного увеличения цены договора объема средств, которые региональный оператор ежегодно вправе израсходовать на финансирование региональной программы капитального ремонта, определяемого нормативным правовым актом соответствующего субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 185 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Соглашение об увеличении цены договора заключается после представления подрядной организацией заключения о достоверности определения сметной стоимости капитального ремонта объектов капитального строительства, подтверждающего обоснованность увеличения цены договора.

При этом в случае изменения договора в соответствии с настоящим пунктом информация об изменении договора, предусмотренная подпунктом "з" пункта 237 Положения, направляется заказчиком в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий правоприменительные функции по кассовому обслуживанию исполнения бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, в сроки, установленные пунктом 238 Положения.

Кроме того, Методика составления сметы контракта, предметом которого являются строительство, реконструкция объектов капитального строительства (Приложение № 2 к приказу Минстроя России от 23 декабря 2019 г. № 841/пр в редакции приказа Минстроя от 21 июля 2021 г. № 500/пр) не относится напрямую к Договорам о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД.

Сами Региональные операторы не являются заказчиками в понимании Закона о контрактной системе, за исключением положений части 5 статьи 15 Закона о контрактной системе, а проведение торгов в целях выполнения функций специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, само по себе не образует отношений, урегулированных частью 1 статьи 1 Закона о контрактной системе.

Согласно действующему пункту 222. Положения № 615 цена договора о проведении капитального ремонта может быть увеличена по соглашению сторон в ходе его исполнения, но не более чем на 15% в связи с пропорциональным увеличением объема оказания услуг и (или) выполнения работ. Изменение стоимости и объемов услуг и (или) работ производится при соблюдении заказчиком положений, установленных частью 5 статьи 189 Жилищного кодекса Российской Федерации. Иные положения договора о проведении капитального ремонта изменению не подлежат (в ред. Постановления Правительства РФ от 09.09.2017 N 1092)

СЛЕДУЕТ ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ:

При увеличении по соглашению сторон цены Договора о капитальном ремонте общего имущества в МКД на величину не более чем 25 процентов в связи с увеличением стоимости материалов и оборудования согласно пункта 2 постановления Правительства РФ от 30.09.2021 № 1667:

- не только общая цена такого договора, но и стоимость каждого из видов услуг и (или) работ по договору, видов работ, определенных по разным (нескольким) позициям сметы, не может быть увеличена на величину более чем 25 процентов и не может превышать размер предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, который определяется нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с положениями части 4 статьи 190 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Перераспределение стоимости видов работ и услуг внутри цены Договора (сметы) за счет уменьшения стоимости одних видов работ или услуг и соответствующего увеличения стоимости других видов работ и услуг на величину свыше 25 процентов НЕ РЕКОМЕНДУЕТСЯ даже если общее увеличение цены по договору не превысит предельный размер увеличения в 25 процентов, поскольку в таком случае изменяется пропорция объема работ в общей цене договора, то есть нарушается принцип пропорциональности изменения цены договора.

Увеличение цены договора обязательно закрепляется Дополнительным соглашением и вносится в Реестр договоров.

Также согласно части 4 статьи 190 ЖК РФ размер предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которая может оплачиваться региональным оператором за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, определяется нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Превышение этой предельной стоимости, а также оплата услуг и (или) работ, не указанных в части 1 статьи 166 Кодекса и нормативном правовом акте субъекта Российской Федерации, принятом в соответствии с частью 2 статьи 166 Кодекса, осуществляется за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме, уплачиваемых в виде взноса на капитальный ремонт сверх минимального размера взноса на капитальный ремонт.

Рано иди поздно регионы будут вынуждены вносить изменения в свои нормативные акты о размерах предельной стоимости работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на соответствующей территории, которые могут оплачиваться Фондом капитального ремонта многоквартирных домов, а также внести изменения в Региональные программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и Краткосрочные планы реализации региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на соответствующей территории в части размеров стоимости работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, в отношении которых запланированы работы.

Следует учесть, что объем средств, которые региональный оператор ежегодно вправе израсходовать на финансирование региональной программы капитального ремонта (объем средств, предоставляемых за счет средств фондов капитального ремонта, сформированных собственниками помещений в многоквартирных домах, общее имущество в которых подлежит капитальному ремонту в будущем периоде), определяется нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в зависимости от объема взносов на капитальный ремонт, поступивших региональному оператору за предшествующий год, и (или) прогнозируемого объема поступлений взносов на капитальный ремонт в текущем году. При этом размер указанной доли устанавливается законом субъекта Российской Федерации с учетом остатка средств, не использованных региональным оператором в предыдущем периоде.

В ЧАСТИ НЕОБХОДИМОСТИ ПРОВЕРКИ ДОСТОВЕРНОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА:

В соответствии с частью 12.2 статьи 48 Кодекса в случае проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, финансируемого с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, средств лиц, указанных в части 1 статьи 8.3 Кодекса, осуществляется подготовка сметы на капитальный ремонт объектов капитального строительства на основании акта, утвержденного застройщиком или техническим заказчиком и содержащего перечень дефектов оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения с указанием качественных и количественных характеристик таких дефектов.

Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку иных разделов проектной документации, а также подготовку проектной документации при проведении капитального ремонта объектов капитального строительства в иных случаях, не указанных в настоящей части.

Согласно части 2 статьи 8.3 ГрК РФ при проведении капитального ремонта объектов капитального строительства, сметная стоимость которого превышает 10 млн. рублей, она подлежит проверке в случаях, установленных Правительством Российской Федерации. В случае, если указанная сметная стоимость строительства не превышает десять миллионов рублей, указанная сметная стоимость строительства подлежит такой проверке, если это предусмотрено договором.

При этом проверка достоверности определения сметной стоимости в случаях, установленных частью 2 статьи 8.3 ГрК РФ, может осуществляться отдельно от оценки соответствия проектной документации.

Так, согласно пунктам 27(4) и 27(5) Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 5 марта 2007 г. № 145 проверке сметной стоимости (проверке достоверности определения сметной стоимости) подлежит сметная стоимость капитального ремонта объектов капитального строительства в случае, если такая сметная стоимость превышает 10 млн. рублей и если ОДНОВРЕМЕННО такой капитальный ремонт включает:

а) замену и (или) восстановление всех видов строительных конструкций (за исключением несущих строительных конструкций) или замену и (или) восстановление всех строительных конструкций (за исключением несущих строительных конструкций) в совокупности с заменой отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов;

б) замену и (или) восстановление всех видов систем инженерно-технического обеспечения или всех видов сетей инженерно-технического обеспечения;

в) изменение всех параметров линейного объекта, которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования такого объекта и при котором не требуется изменение границ полосы отвода и (или) охранной зоны такого объекта.

(п. 27(4) введен Постановлением Правительства РФ от 31.12.2019 № 1948)

К примеру: Согласно аукционной документации заказчику требуется замена только одного вида инженерных сетей - пожарной сигнализации, замена других инженерных сетей заказчиком не проводится. Следовательно, экспертиза достоверности сметной стоимости в данном случае не требуется.

Между тем, Положением №145 не предусмотрены основания для отказа в приеме документов в случае, если по капитальному ремонту предусмотрены не все виды работ.

В случае если сметная стоимость капитального ремонта объектов капитального строительства не превышает 10 млн. рублей, такая сметная стоимость подлежит проверке достоверности ее определения, если это предусмотрено договором.

(п. 27(5) введен Постановлением Правительства РФ от 09.04.2021 № 567)

- в случае увеличения цены договора о проведении капитального ремонта общего имущества МКД на величину не более 25 процентов по соглашению сторон в связи с увеличением стоимости материалов и оборудования, подрядная организация обязана до заключения дополнительного соглашения об увеличении цены договора, получить положительное заключение в организациях экспертизы о достоверности определения сметной стоимости капитального ремонта, подтверждающего обоснованность увеличения цены договора.

В данном случае проверка достоверности сметной стоимости капитального ремонта многоквартирных домов (общего имущества в многоквартирных домах) осуществляется также и в отношении капитального ремонта, сметная стоимость которого не превышает 10 млн. рублей.

При этом изменение объемов и (или) видов работ, а также включение дополнительных видов работ по договору НЕ ПРОИЗВОДИТСЯ. Увеличение цены договора о проведении капитального ремонта общего имущества МКД возможно только в отношении указанных в Постановлении № 1667 строительных ресурсов - МАТЕРИАЛОВ И ОБОРУДОВАНИЯ.

За проведение проверки сметной стоимости капитального ремонта многоквартирных домов (общего имущества в многоквартирных домах), осуществляемой без проведения государственной экспертизы результатов инженерных изысканий и оценки соответствия проектной документации, в соответствии с пунктами 57 и 57(3) Положения об организации и проведения экспертизы № 145 взимается плата в размере 24 тыс. рублей, в т.ч. НДС.

КАК ВЫПОЛНИТЬ РАСЧЕТ УВЕЛИЧЕНИЯ ЦЕНЫ ДОГОВОРА:

Учитывая, что п. 2 Постановления № 1667 предусматривает возможность увеличения цены Договора в связи с увеличением стоимости материалов и оборудования:

Рекомендуем делать расчет по компенсационной форме по результатам конъюнктурного анализа в разрезе строительных материалов и оборудования (как приобретенных, так и тех, закупка которых еще не была осуществлена подрядчиком), приемка и оплата которых (с учетом объемов) еще не была произведена в составе выполненных работ (в том числе их отдельных этапов) в соответствии с условиями Договора и ценовые показатели которых по данным подрядчика претерпели значительное изменение.

При этом может использоваться порядок расчета, установленный пунктом 14.1 Методики составления сметы контракта, предметом которого являются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, утвержденной приказом Минстроя России от 23 декабря 2019 г. № 841/пр для контрактов, цена которых не превышает 30 млн. руб.

Для подтверждения ценовых показателей таких строительных материалов и (или) оборудования по ценам поставщиков представляются обосновывающие документы, содержащие информацию о цене таких строительных материалов и (или) оборудования, действующей на дату проведения Расчета. В качестве обосновывающих документов представляются:

По уже приобретенным подрядчиком материалам и оборудованию – данные бухгалтерского учета и исполненные договоры поставки;

По материалам и оборудованию, закупка которых еще не осуществлена подрядчиком - договоры поставки таких строительных материалов и (или) оборудования, необходимых для выполнения работ в рамках заключенного Договора, действующие на дату поставки (предполагаемой поставки) строительных материалов и (или) оборудования или (при отсутствии договоров поставки) данные торговых площадок, действующие коммерческие предложения, прайс-листы.

Для подтверждения ценовых показателей позиций перечня строительных материалов и (или) оборудования, определенных для проведения конъюнктурного анализа в рамках Расчета, представляется не менее 3 (трех) обосновывающих документов, за исключением случаев, когда материал и (или) оборудование поставляется единственным поставщиком. Ценовые показатели строительных материалов и (или) оборудования определяются по наиболее экономичному варианту. При этом под наиболее экономичным вариантом понимается минимальное значение стоимости строительных материалов и (или) оборудования в представленных обосновывающих документах.

По результатам Расчета определяется разница между стоимостью таких строительных материалов и (или) оборудования, ценовые показатели которых по данным подрядчика претерпели изменение, и их стоимостью по смете (в ценах исполнения Договора).

Новая цена Договора определяется как сумма цены работ по действующей смете и величины компенсации стоимости строительных материалов и оборудования, принятых в расчете.

Размер компенсации (увеличения цены Договора) может быть пропорционально распределен на остаток выполняемых работ по каждому виду работ.

Тема презентации: Разногласия по оплате за капитальный ремонт в многоквартирных домах Подготовили: студенты Кабардино-Балкарского Гуманитарно-Технического Колледжа Руководитель: Преподаватель юридических дисциплин Губжокова Саимат Сафарбиевна

Капитальный ремонт - это проведение предусмотренных законом работ по устранению неисправностей, изношенных конструктивных элементов общего имуществ собственников , в том числе, по их восстановлению или замене с целью улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества многоквартирного дома.

Постановление Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 25 марта 2014 г. № 42-ПП О республиканской программе "Проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов в Кабардино-Балкарской Республике в 2014 - 2043 годах" Закон КБР от 22 июля 2013 года № 62-РЗ "Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Кабардино-Балкарской Республики"

Обязали граждан КБР платить за капитальный ремонт многоквартирных домов!

Считаем данный закон не доработанным, не соответствующим нынешнему состоянию в обществе. Так как: Закон антинародный, социально несправедливый; Введен на фоне увеличения налога на недвижимость; На фоне попыток увеличить пенсионный возраст; На фоне попыток лишить пенсии работающих пенсионеров; На фоне инфляции и обнищания населения; На фоне падения курса рубля.

Деньги поступают на счет некоммерческой организации – регионального фонда капитального ремонта. У обычных жителей нет абсолютно никакого доверия к системе региональных операторов. А вдруг оператор прекратит существование, кто гарантирует их сохранность.

Что будет с суммами на проведение капитального ремонта, которые до вступления в силу данных законодательных норм добросовестно уплачивались гражданами на проведение капитального ремонта, начиная с советских времен, признает ли государство этот долг перед своими гражданами и как намеревается его вернуть?

2. Жители новых домов на время освобождаются от уплаты платежа

6. Провести ревизию домов, по каждому определить, какой фронт работ нужен и сколько он будет стоить в текущих ценах. Собрав сводную цифру, делим ее на квадратные метры всей площади в республике или крае. Потом федеральное министерство выделяет из бюджета, предположим, 15% стоимости, еще 25% – региональный бюджет, жильцы платят 60%.

Выводы: Законодательное обеспечение всей системы капитального ремонта нуждается в серьезной переработке. В нынешнем своем виде она не обеспечивает реализации конституционных прав граждан, прежде всего права на жилище и лишь усугубляет и без того не малые проблемы, накопившиеся в жилищной сфере России за два года с половиной десятилетия либерально-рыночных реформ.

По теме: методические разработки, презентации и конспекты

Рабочая программа учебной дисциплины является частью основной образовательной программы в соответствии с ФГОС СПО 08.02.11 Управление, эксплуатация и обслуживание многоквартирного дома (квалификация .

Рабочая программа учебной дисциплины Иностранный язык (немецкий) по специальности 08.02.11. Управление, эксплуатация и обслуживание многоквартирного дома

Рабочая программы учебной дисциплины "Безопасность жизнедеятельности" для специальности 08.02.11 Управление, эксплуатация и обслуживание многоквартирного дома.

Рабочая программа учебной дисциплины "Безопасность жизнедеятельности".

Рабочая программы учебной дисциплины "Безопасность жизнедеятельности" для специальности 08.02.11 Управление, эксплуатация и обслуживание многоквартирного дома.

Рабочая программа учебной дисциплины "Безопасность жизнедеятельности".

Рабочая программа учебной дисциплины "Безопасность жизнедеятельности" для специальности 08.02.11 Управление, эксплуатация и обслуживание многоквартирного дома.

Рабочая программа учебной дисциплины Безопасность жизнедеятельности для специальности 08.02.11 Управление, эксплуатация и обслуживание многоквартирного дома.

ПМ.01 Выполнение технического обслуживания и текущего ремонта домовых санитарно-технических систем и оборудования для повышения эксплуатационной надежности и эксплуатации внутридомовой инженерной инфраструктуры многоквартирного дома

Рабочая программа профессионального модуля ПМ.01 Выполнение технического обслуживания и текущего ремонта домовых санитарно-технических систем и оборудования для повышения эксплуатационной надежности и.

При строительстве многоквартирных домов застройщики часто снижают издержки путем удешевления строительных материалов. С учетом повышения в 2021 году цен на бетон, строительные смеси и в особенности на металл, попытки застройщиков сэкономить на всем, скорее всего, будут встречаться чаще. Отступления от проектных решений приводят к тому, что капитальный ремонт приходится начинать делать практически сразу после того, как заканчивается гарантия на дом. Сказанное справедливо и для неновых домов, которые всегда имеют проблемы, решаемые путем капитального ремонта. Поскольку текущим тарифом эти проблемы не перекрыть, единственным источником финансирования работ может быть только проведение капитального ремонта.

Недостаточный тариф на текущее содержание для капитальных работ в доме

Вопрос тарифа на текущее содержание – чрезвычайно болезненный и большинство жителей, к сожалению, не понимает, что тариф на текущее содержание является недостаточным для комплексного благоустройства дома и двора. За рядом исключений (например, нового или премиального дома) тариф на текущее содержание лишь позволяет поддерживать то состояние дома, которое есть сейчас. Ни о каких капитальных проектах за счет управляющей организации в данном случае речи идти не может.

Порочность данной системы состоит в том, что в отличие от тарифа на капитальный ремонт или платы за коммунальные ресурсы, ценообразование по текущему содержанию – полностью в руках жителей.

В 2018 году в п. 4 ст. 158 ЖК РФ была введена норма о том, что если собственники на общем собрании не установили тариф на текущее содержание, его в директивном порядке установит орган местного самоуправления. Под эту практику были разработаны специальные рекомендации Минстроя РФот 06.04.2018 N 213/пр.

Однако по факту п. 4 ст. 158 ЖК РФ работает очень плохо, поскольку местные власти не хотят брать на себя ответственность за непопулярные действия по повышению тарифов для управляющих организаций (особенно в свете того, что впереди выборные годы). Также, власти не будут намеренно завышать тариф для управляющей организации, которая не может организовать эту работу с жителями самостоятельно.

Стоит помнить, что если управляющая организация не проведет капитальный ремонт в установленный в региональной программе срок (а проведение данных работ необходимо), то орган местного самоуправления в течение 1 месяца со дня получения соответствующего уведомления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение 1 месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления (п. 7 ст. 189 ЖК РФ). А если управляющая организация допустит такие действия с деньгами жителей, то это не добавит ей популярности.

Целевой характер затрат по капитальному ремонту

Прежде всего, стоит помнить, что затраты по капитальному ремонту носят строго целевой характер и их состав установлен в ст. 166 ЖК РФ.

Законодательство выделяет три уровня расходов по капитальному ремонту:

1.Федеральный компонент: п. 1 ст. 166 ЖК РФ (ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт, замена, модернизация лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; ремонт крыши; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; ремонт фасада; ремонт фундамента многоквартирного дома).

Региональный компонент: п. 2 ст. 166 ЖК РФ (чтобы определить состав работ по региональному компоненту, необходимо посмотреть региональное законодательство о проведении капитального ремонта, где эти работы раскрываются).
Факультативный компонент: п. 3 ст. 166 ЖК РФ (работает только в том случае, если собственники платят взнос больше, чем установленный обязательный минимум; в таком случае можно финансировать проведение любых работ по капитальному ремонту общего имущества за счет возникающей разницы).

Устанавливать собственный перечень работ, который отличается от того, что определено в законе – не допускается, и эти действия могут повлечь за собой уголовное преследование лица, допустившего растрату фонда капитального ремонта.

Ошибочным является представление, что общее собрание может установить своими решениями проведение любых видов работ по капитальному ремонту. Принятые решения в этой части будут являться ничтожными, поскольку будут противоречить ст. 166 ЖК РФ.

Подготовка к проведению капитального ремонта

Законодательство выделяет два способа формирования фонда капитального ремонта:

— формирование фонда капитального ремонта на специальном счете;

При этом владельцем специального счета может быть: региональный оператор по капитальному ремонту, а также ТСЖ, ЖСК или управляющая организация, если они управляют домом (п. 2 и 3 ст. 175 ЖК РФ).

Управляющая организация осуществляет проведение капитального ремонта в том случае, если она является владельцем специального счета.

Проведению капитального ремонта предшествует реализация ряда подготовительных процедур.

Необходимо принять решения:

— о перечне услуг и (или) работ по капитальному ремонту (здесь следует выбрать те работы, которые определены в ст. 166 ЖК РФ и проголосовать за конкретный вид или группу работ);

— о предельно допустимой стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту (верхняя планка трат всегда утверждается на общем собрании и превышать ее нельзя; учитываем, что верхняя планка не означает, что нужно ее потратить целиком, смысл лишь в том, чтобы заложить траты с профицитом и тем самым подстраховаться);

— о сроках проведения капитального ремонта (предложения о капитальном ремонте должны быть озвучены собственникам не менее чем за 6 месяцев до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества (п. 3 ст. 189 ЖК РФ); если капитальный ремонт проводится преждевременно, то обычно сроки указываются не более одного года с года планируемого капитального ремонта, однако ввиду форс-мажоров рекомендуется сроки также заложить чуть больше, чтобы подстраховаться);

— об источниках финансирования капитального ремонта (в данном случае таким источником будет являться специальный счет по капитальному ремонту);

-о лице, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты (обращаем внимание, что такое лицо делает лишь приемку работ; хотя в нашей практике встречались ситуации, когда выбранное лицо подписывало сами договоры на проведение капитального ремонта, а это не допускается) (п. 5.1 ст. 189 ЖК РФ).

Все данные решения принимаются не менее чем 2/3 от общей площади собственников помещений многоквартирного дома (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Тратим денежные средства жителей на проведение капитального ремонта

Специальный счет имеет особый режим траты и использования денежных средств.

На денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета (за исключением обязательств по капитальному ремонту, которые возникли из заключенных договоров по работам, утвержденным на общем собрании). Кроме того, в случае признания владельца специального счета банкротом, денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу (п. 6 и 7 ст. 175 ЖК РФ, ст. 36.1 ЖК РФ).

Получив решения общего собрания о проведении капитального ремонта, управляющая организация будет являться уполномоченной собственниками на поиск и заключение договора с подрядчиком. Самого подрядчика на общем собрании утверждать не обязательно.

Для того, чтобы банк, в котором открыт специальный счет, оплатил работы по капитальному ремонту, в него необходимо представить:

— протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о принятых решениях по капитальному ремонту;

— договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества (при этом данный договор должен содержать условие о гарантийном сроке не менее 5 лет с момента подписания соответствующего акта приемки; при этом,если цена договора превышает 3 миллиона рублей, подрядчик должен иметь членство в саморегулируемой организации в области строительства (п. 2.1 ст. 52 ГК РФ));

— акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору (п. 4 ст. 177 ЖК РФ).

Законодательство допускает предоплату в размере не более чем 30% от стоимости таких услуг и (или) работ по договору (пп. 3 п. 4 ст. 177 ЖК РФ).

Отчет о проведенных работах перед жителями и надзорными органами

Стоит отметить, на специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме (п. 4 ст. 175 ЖК РФ). Таким образом, управляющая организация не вправе тратить денежные средства с одного спецсчета на финансирование работ по другим своим домам.

Приемку работ по капитальному ремонту рекомендуется проводить в два этапа:

С группой уполномоченных на общем собрании собственников. Нужно помнить, что конечными заказчиками услуг и работ являются сами жители. Поэтому важно иметь представительство из их числа, провести коллективный осмотр проведенных работ и составить список недостатков по их замечаниям. А затем эти замечания проработать с подрядчиком. После устранения недостатков уполномоченное лицо из числа собственников подписывает внутренний приемочный акт.
Имея на руках приемочный акт от жителей, управляющая организация, как заказчик по договору строительного подряда, имеет правовые и фактические основания для подписания акта с подрядчиком. Конечно, со стороны управляющей организации нелишне указать на дополнительные строительные изъяны и недоделки, чтобы подрядчик их устранил.

В соответствии с данным документом, установлена форма отчета о целевом использовании денежных средств, которую подает управляющая организация после проведения работ по капитальному ремонту.

Проведение капитального ремонта многоквартирного дома управляющей организацией – непростая процедура, имеющая много подводных камней и сложностей. Однако эти действия позволяют улучшить качество жилого фонда и заработать дополнительную лояльность от жителей.