Обязателен ли брачный договор при покупке квартиры в долевую собственность супругами

Обновлено: 18.04.2024

Достаточно часто удостоверяются брачные договоры, в соответствии с которыми изменяется режим совместной собственности супругов на конкретное имущество, что влечет переход права собственности на него. В связи с этим возникает о моменте перехода права собственности на недвижимое имущество по брачному договору.

В настоящее время в законодательстве имеется следующие случаи, когда возникновение права собственности не связано с регистрацией права в ЕГРП:

Закон в настоящее время не содержит каких-либо норм, непосредственно регулирующих вопрос момента перехода права собственности на недвижимое имущество по брачному договору. Указанный вопрос являлся предметом рассмотрения судебными органами по конкретным делам. Изучение судебной практики свидетельствует о том, что решение его судебными органами неоднозначно.

Верховный суд в определении от 08 ноября 2011 г. № 83-В11-5 определил момент возникновения права на недвижимое имущество с момента заключения брачного договора. Обстоятельства дела следующие: 12 апреля 2004 г. супруги Ильина А.А. и Колбаса И.С. заключили брачный договор, которым установлен режим раздельной собственности на квартиру, ранее находившуюся в долевой собственности супругов. Также п. 7 договора предусмотрено, что в случае смерти кого-либо из них как в период брака, так и после его расторжения, правовой режим всего имущества должен соответствовать положениям действующего законодательства и данного договора. 4 июля 2010 г. Колбаса умер. После его смерти Ильина А.А. обратилась в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее регистрирующий орган) с заявлением о государственной регистрации права на квартиру, регистрирующий орган приостановил регистрацию, указав, что отсутствует заявление о регистрации права от Колбасы И.С. Ильина А.А. обратилась в суд к ответчику Колбасе В.И. о признании права собственности на квартиру. Кассационной инстанцией Брянского областного суда было отменено решение1-йинстанции и указано на то, что переход права собственности на ½ доли в спорной квартире при жизни Колбасы И.С. к Ильиной А.А. не состоялся, а условие брачного договора о передаче истице доли в указанной квартире не является безусловным основанием приобретения истицей права собственности на часть квартиры. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации с такими выводами суда кассационной инстанции не согласилась и указала в том числе и следующее:

брачный договор, заключенный в период брака, вступает в силу после его нотариального удостоверения, с момента которого у супругов возникают предусмотренные этим договором права и обязанности.

Следовательно, брачный договор является основанием для возникновения, изменения и прекращения прав и обязанностей супругов в отношении их совместной собственности.

То обстоятельство, что Ильина А.А. не прошла регистрацию в установленном законом порядке своего права собственности на 1/2 долю в спорном жилом помещении не свидетельствует об отсутствии у нее права собственности на долю в спорном имуществе, которое возникло у истицы с момента нотариального удостоверения брачного договора от 12 апреля 2004 г.

Указанный брачный договор, совершенный в надлежащей форме, никем не оспорен, не признан недействительным и фактически исполнен. Требования о признании названного брачного договора недействительным, в том числе его пункта 7, не заявлялись.

Таким образом, высшая судебная инстанция пришла к выводу, что моментом возникновения/перехода права на недвижимое имущество, являющееся предметом брачного договора, является момент заключения брачного договора.

Псковский областной суд, рассматривая апелляционную жалобу по делу № 33-699/2013 (определение от 30.04.2013 г.), аналогичным образом мотивировал свое решение по аналогичному делу. Обстоятельства дела таковы: Б.Е.Н и М.П. заключили в 2008 г. брачный договор, согласно которого на жилой дом установлена долевая собственность, в равных долях. В 2012 г. М.П. умер, завещав свое имущество дочери К.С.П. Б.Е.Н. зарегистрировала право на свою долю после смерти мужа. Б.Е.Н. обратилась в суд с иском об исключении принадлежащей ей по условиям брачного договора 1/2 доли в праве собственности из наследственного имущества.

К.С.П. обратилась в суд со встречным иском к Б.Е.Н. о признании ничтожными пунктов 2.1 и 4.1 брачного договора, а также к Управлению Росреестра по Псковской области о признании незаконными действий по регистрации брачного договора и обязании исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о государственной регистрации права Б.Е.Н. на 1/2 долю в праве собственности на спорный жилой дом.

Суд в определении указал:

Исходя из понятия брачного договора, как соглашения лиц, вступающих в брак, или соглашения супругов, определяющего имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения (статья 40 СК РФ); условий вступления в силу брачного договора — только после государственной регистрации брака (статья 41), а также предмета настоящего спора, суд правильно определил характер спора и соответственно к нему применил нормы Семейного кодекса РФ.

Обязательная государственная регистрация брачного договора ни Гражданским кодексом РФ, ни Семейным Кодексом РФ не предусмотрена.

При таких обстоятельствах, из приведенных выше по тексту настоящего определения правовых норм следует, что брачный договор, заключенный в период брака, вступает в силу после его нотариального удостоверения и именно с этого момента он порождает правовые последствия, предусмотренные условия договора.

Следовательно, брачный договор от *** 2008 года между супругами М.П. и Б.Е.Н. является в данном случае основанием для возникновения у последней права собственности на 1/2 долю спорного жилого дома и изменения объема имевшихся прав в отношении этого же объекта недвижимости у М.П.

Тот факт, что Б.Е.Н. при жизни М.П. не зарегистрировала в установленном законом порядке свое право, а сделала это после его смерти — *** 2012 года, не свидетельствует об отсутствии у нее права собственности на долю в спорном имуществе, которое возникло у нее с момента нотариального удостоверения брачного договора от *** 2008 года.

Правоустанавливающим документом в данном случае является нотариально удостоверенный брачный договор, а государственная регистрация носит лишь правоподтверждающий характер.

Определение Псковским судом принято с учетом определения Верховного суда от 08.11.2014 г., что прямо усматривается из текста определения.

Иную позицию занял Свердловский областной суд, рассматривая апелляционную жалобу Б. — представителя истца Ч. на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 02.02.2012 г. по гражданскому делу по иску Ч. к В.Н., С.В. о выделе доли должника, признании права собственности, признании брачного договора недействительным. Обстоятельства дела: Ч. обратился в суд с иском к В.Н., С.В. с требованием о выделении доли В.Н. в общем имуществе супругов, о признании за В.Н. права собственности на имущество, в том числе на недвижимое имущество (доли в праве на земельный участок, жилое строение без права регистрации проживания, квартиру) , просил признать недействительным брачный договор от 28.10.2009, заключенный между В.Н. и С.В., по условиям которого все недвижимое имущество передано в личную собственность С.В. Истец указал, что В.Н. не исполняет судебное решение от 30.04.2010, которым в пользу Ч. взыскана денежная сумма в размере руб. При этом у В.Н. отсутствует какое-либо имущество, на которое может быть обращено взыскание, поэтому необходимо обратить взыскание на долю в общем имуществе супругов, при этом брачный договор является недействительным, поскольку не прошел государственную регистрацию в отношении недвижимости, данный договор был заключен при наличии запрета на совершение сделок с имуществом В.Н., договор является мнимым, поскольку заключен с целью уклонения В.Н. от исполнения обязательств, до заключения договора В.Н. не уведомлял Ч. как кредитора о заключении данного договора.

Решением Кировского районного суда от 02.02.2012 исковые требования удовлетворены в части требования о выделении доли В.Н. в общем совместном имуществе в отношении автомобилей. В остальной части требования оставлены без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении требования о признании недействительным брачного договора от 28.10.2009, суд указал, что семейное законодательство не предусматривает обязательной государственной регистрации как брачного договора, так и права личной собственности на недвижимое имущество, возникшее из нотариально удостоверенного брачного договора, соответственно, отсутствуют основания для признания договора недействительным. Соответственно, недвижимое имущество, из которого истец требует выделить долю супруга-должника является личным имуществом С.В., поэтому данное требование не может быть удовлетворено. Удовлетворяя апелляционную жалобу, судебная коллегия в определении от 29.02.2014 г. (дело № 33-6223/2012) указала следующее:

является ошибочным вывод суда о невозможности удовлетворения требования о выделении доли в совместно нажитом имуществе на том основании, что с момента заключения брачного договора недвижимое имущество является исключительно собственностью С.В.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. .

В соответствии с п. 3 ст. 2 этого же Закона датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Брачный договор является сделкой, которая не подлежит государственной регистрации, однако права на недвижимое имущество, возникшие на основании данной сделки, подлежат обязательной государственной регистрации, даже если ранее титульным владельцем являлось то же лицо, которому недвижимое имущество брачным договором передано в собственность как личное имущество.

Соответственно до государственной регистрации права С.В. недвижимое имущество является общей совместной собственностью супругов. Таким образом, истец Ч. как кредитор В.Н. вправе требовать выдела доли В.Н., которая причиталась бы В.Н. при разделе общего имущества супругов, для обращения на выделенную долю взыскания в связи с недостаточностью имущества В.Н. (п. 1 ст. 45 Семейного кодекса Российской Федерации), если для этого отсутствуют иные препятствия.

В апелляционной жалобе П. полагает решение суда незаконным, необоснованным, подлежащем отмене, указывая, что ввиду отсутствия государственной регистрации права собственности на спорное имущество в ЕГРП, ею представлены иные доказательства возникновения права собственности, а именно брачный договор, который является правопораждающей сделкой. Вместе с тем брачный договор фактически рассмотрен не был, судом ему не дана правовая оценка. Судом при рассмотрении дела не учтены положения ст. 42 Семейного кодекса РФ. Отсутствие регистрации права собственности на недвижимое имущество в установленном законом порядке не свидетельствует об отсутствии у истца права собственности на имущество, поскольку данное право возникло у него с момента нотариального удостоверения брачного договора.

Определения Свердловским и Иркутским областными судами вынесены позднее высказанной Верховным судом позиции о моменте перехода прав на недвижимое имущество с момента заключения брачного договора и в противоречие с позицией высшего судебного органа.

Российское право не является прецедентным и конкретное решение не может быть положено в основу решения вопроса о моменте возникновения права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом брачного договора. Нотариус работает в сфере бесспорной юрисдикции, его обязанностью являются удостоверение сделок таким образом, чтобы не возникала неопределенность в правовых последствиях или спорные ситуации.

В связи с этим полагаю, что нотариус, разъясняя последствия брачного договора, должен ориентировать стороны на необходимость регистрации в ЕГРП прав супругов на недвижимое имущество, являющееся предметом брачного договора, не следует указывать в брачном договоре положений о том, что права на имущество возникают(изменяются, прекращаются) с момента удостоверения брачного договора. При этом следует учесть, что регистрация нужна и в том случае, если супруг, являющийся титульным собственником, в связи с установлением раздельной собственности становится собственником этого имущества — в этом случае регистрация осуществляется в виде внесения изменений в ЕГРП в части изменения документов-оснований.

Долевым называется такой режим владения объектом, при котором каждому совладельцу выделена обособленная часть имущества. Могут быть выделены пропорциональные доли, например, каждый собственник обладает 1/2 или 1/4, так и неравномерные: к примеру, мужу может принадлежать 2/3, а жене – 1/3. Такое неравномерно распределение обычно используют для получения имущественного вычета.

В отличие от совместной собственности, когда супруг не может продать имущество без разрешения остальных сособственников, владелец доли можно продавать, дарить, завещать ее, фактически превращая объект недвижимости в коммуналку. Но, конечно, приоритетное право выкупа будет у второй стороны, поэтому потребуется получить отказ остальных совладельцев жилья от покупки доли.

Условия покупки

В Гражданском кодексе РФ указано, по умолчанию при покупке жилья супругами действует режим совместной собственности. Это правило сохраняется и в 2019 году. Чаще всего недвижимость регистрируется на одного из супругов – так проще с документами.

Но допускается возможность приобрести именно долевую собственность, т. е. оформить за каждым из супругов его часть квартиры, например, в следующих случаях:

при подписании соглашения о разделе имущества уже после оформления совместной собственности (так называемое выделение долей, производится при участии нотариуса);
при подписании брачного договора, причем он может быть составлен и до сделки, и после нее;
приобретение каждым супругом доли в квартире отдельно на собственные средства, не нажитые в браке, например, на подаренные деньги или вырученные от продажи личного имущества.

В любом случае алгоритм покупки квартиры мужем и женой в долевую собственность практически не отличается от обычного порядка действий. Следует учесть несколько нюансов, например, указать в договоре доли каждого владельца, а также произвести оплату стоимости имущества отдельно за каждую долю.

Роль брачного договора

Тот размер долей, который приведен в брачном договоре, и остается у бывших супругов в случае расторжения брака.

Если взята ипотека

Если квартира приобреталась по ипотеке, то она оформляется в совместную собственность супругов. Залогодержателем ипотечной квартиры является банк. Стороны не могут выделить доли до тех пор, пока не погасят долг и не снимут обременение.

После выплаты ипотеки стороны могут произвольно распределить доли в зависимости от своих потребностей – или же оставить жилье в совместном владении.

Сложнее ситуация, когда супруги развелись во время погашения ипотеки. В этом случае вопрос разделения долей и долговых обязательств решается совместно с банком. Супруги могут разделить жилье сразу и оформить на каждую долю отдельный кредит, а могут произвести раздел имущества позднее, после выплаты всей ипотеки.

При долевом строительстве

При покупке жилья по ДДУ супругами имущество переводится в разряд общего, что отображается при регистрации права собственности после завершения строительства. Квартира оформляется на того человека, который указан в ДДУ, но при разделе имущества в случае развода делится между супругами поровну.

Стороны могут заключить брачный контракт, в котором оговорят размер принадлежащих долей. Он может быть подписан еще на стадии строительства, но положения контракта вступят в силу после завершения постройки.

Если доля выделяется детям

Дети могут стать собственниками жилья в следующих случаях:

если жилье покупалось на средства материнского капитала;
если родители решили добровольно выделить им доли (подарить);
если производится альтернативная сделка с выделением аналогичной доли несовершеннолетнему.

Покупка жилья с детьми в числе собственников сопряжена с рядом особенностей: по закону родители не могут забирать себе доли, принадлежащие детям, и наоборот. Поэтому в покупаемой квартире доли должны быть выделены сразу. Такое имущество не может быть общим. Кроме того, такая сделка проходит под контролем органов опеки.

В каких случаях нужен нотариус

Нотариальное заверение сделки требует расходов, причем значительных. Поэтому сразу следует уяснить, нужен ли нотариус при проведении сделок.

В соответствии с последними поправками удостоверение сделки посредством нотариуса требуется только при отчуждении имущества, которое находится в общей собственности, а также при разделении долей. При покупке жилья обязательного заверения не требуется.

Следовательно, супругам, покупающим квартиру в 2019 году, заверять сделку у нотариуса не нужно, если:

они приобретают квартиру у единоличного продавца;
собираются владеть жильем на правах общей собственности.

А вот для выделения долей навестить нотариальную палату придется. Или если в сделке участвуют дети. Или если продавцов – несколько.

Что должно быть в договоре

Единого образца составления договора не предусмотрено. Но имеются обязательные элементы, которые должны присутствовать в соглашении. Так, в договоре указываются:

время и место совершения сделки;
данные продавца и обоих супругов-покупателей;
подробные характеристики продаваемого имущества – квартиры с указанием ее площади, адреса, расположения в доме и т. д.;
стоимость квартиры;
способ и порядок оплаты;
срок проведения сделки;
права и обязанности продавца и покупателей;
порядок разрешения споров;
количество составленных экземпляров.

Оформление договор допускается в печатном и рукописном виде. В конце документа все участники сделки должны поставить свои подписи и расшифровку.

Порядок оформления сделки

Правила покупки жилья в долевую собственность немного отличаются от приобретения квартиры в общую. Порядок действий в общем таков:

разыскать продавца, лучше – единоличного владельца недвижимости (это упрощает процесс продажи);
обговорить с ним условия продажи квартиры;
заключить договор, в котором указаны доли каждого будущего владельца имущества;
оплатить свои доли из средств, принадлежащих лично супругам и не являющимся совместно нажитыми;
подать документы на госрегистрацию.

При проведении более сложных действий необходимо учитывать многие нюансы. И если есть желание произвести покупку именно в долевую собственность, то лучше подключить к сделке профессионального юриста, а не простого риэлтора.

Но проще вообще сначала купить жилье в общую собственность, а затем с помощью нотариуса произвести разделение долей или заключить брачный контракт.

Получение налогового вычета

Выделение долей имеет значение для получения имущественного вычета по налогам. При наличии совместной собственности вычет получает один из супругов, второй пишет отказ. При долевой собственности каждый из супругов получает налоговый вычет сообразно своей доле отдельно друг от друга. Можно получить компенсацию даже в разные временные периоды – это не ограничено законом.

Иногда имеет смысл одному из супругов, зарабатывающих больше, выделить более крупную долю, чтобы тот имел возможность вернуть максимум средств.

Общий размер вычета составляет 2 млн рублей для одного объекта недвижимости, так что все равно больше 13% от этой суммы вернуть не удастся. Если человек использовал свое право не полностью, то он может перенести остаток на другой объект недвижимости и получить свой вычет полностью.

🗣 Семейные отношения регулируются брачным договором в период брака и после его расторжения.
☑ Однако все брачные договора теряют свою силу после развода.

Пошаговый алгоритм

Покупка квартиры в долевую собственность супругами Разумеется, сроки индивидуальны, но в целом процесс не отнимает много времени. Уточнив сравнения режимов, переходим к обзору инструкции по приобретению жилья в долевую собственность супругов. Сразу скажем, что процесс отличается от стандартного.

Порядок продажи доли постороннему лицу

Что такое долевая собственность при покупке квартиры, когда она возникает и нужен ли нотариус для сделки Однако отсутствие обязанности не означает отсутствия права. Согласно ГК РФ и Основ законодательства о нотариате, даже тогда, когда нотариальная сделка не обязательна, стороны вправе обратиться к нотариусу и удостоверить ее. Такое часто применяется в тех случаях, когда сторонам нужны по сделке дополнительные гарантии: нотариальный договор оспорить в суде труднее. Поскольку упомянут и такой вариант, как совместная собственность, необходимо указать, в чем различие между ним и долевой. Принципиальная разница между долевой и совместной состоит в следующем:

Согласно ч. 3 ст. 244 ГК РФ, долевая собственность – это вариант общей собственности, который применяется по умолчанию, если закон прямо не предусмотрел, что на объект возникает другой вариант – собственность совместная.

Что должно быть прописано?

Как и в каких случаях нужно заключать брачный договор на квартиру, купленную до и во время брака Молодожены оформляют брачный договор для того, чтобы обезопасить себя на случай развода. Во всех остальных случаях оформление брачного контракта необязательно, так как имущество купленное до брака все равно считается личной собственностью супругов.

Статья 36 СК РФ. Имущество каждого из супругов

Если жилье берется в кредит

Когда можно составлять брачный договор на квартиру, купленную в браке или до его заключения При желании, муж и жена в дальнейшем могут заключить, например, договор дарения, по которому, скажем, мужчина, передаст свою долю в квартире женщине. Если такая необходимость возникнет. Подводя итоги, отметим, что тема, касающаяся оформления брачного договора, в котором фигурирует квартира, имеет довольно большое количество нюансов. Каждую конкретную ситуацию нужно разбирать отдельно. Желательно, с участием квалифицированного юриста.

О том, какие пункты могут быть включены в содержание брачного договора, мы подробно рассказывали в этом материале, а узнать про то, как правильно оформить этот документ, можно здесь.

Совместная

Особенности покупки квартиры в совместную, долевую или единоличную собственность супругами При совместной собственности супругов налоговый вычет получает:

если цена сделки до 1 млн рублей – 0, 5%, но не менее 1 500 рублей;
до 10 млн рублей – 5 тысяч рублей + 0, 3% от суммы, превышающей 1 млн рублей;
сверх этой суммы – 32 тысячи рублей + 0, 15% от суммы, превышающей 10 млн, но не более 150 тысяч.

Важно знать, что такое заявление не обязательно и является лишней тратой денег. Если продавец квартиры или нотариус требуют его, в ответ необходимо потребовать обоснование необходимости данного документа.

Кто может быть долевым собственником при покупке квартиры

Покупка квартиры в долевую собственность супругами (не супругами) с детьми и без: пошаговая инструкция

Предварительную сумму передают лично. Если ДКП не будет подписан по вине покупателей – деньги остаются у продавца. Обратные действия подразумевают штраф в двойном размере.

Этапы заключения сделки

Покупка квартиры в долевую собственность супругами (не супругами) с детьми и без: пошаговая инструкция Но при разводе супруг, не участвовавший в купле-продаже, вправе оспорить сделку. Основанием в иске можно считать отсутствие уведомления. Опытный адвокат без труда выиграет дело в суде. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, рекомендуется предоставлять в нотариальную контору письменное согласие либо правильно оформленное брачное соглашение. Все сделки с долями оформляют через нотариуса. Специалист попросит предъявить согласие супруга(и). По умолчанию (СК РФ, статья 35, п. 2) разрешение не требуется, так как подразумевается совместное принятие важных решений. Одновременно действует норма о равноценном распределении приобретенной собственности, нажитой в браке.

Нужен ли брачный договор при долевом оформлении

уведомляет о сути купли-продажи;
корректно составляет договора;
удостоверяет дееспособное состояние сторон.

Раздел имущества в общей долевой собственности

Роль брачного договора в общей долевой собственности супругов — имущество, полученное одним из супругов по договорам дарения или наследования, будет являться его личной собственностью после развода; Можно заключить брачный договор (контракт) в отношении уже фактически имеющегося имущества и в отношении отсутствующего имущества, появление которого планируется в будущем.

То есть, если в эти годы был куплен автомобиль, то в паспорте транспортного средства будет указан в качестве владельца один из супругов, чьей собственностью и будет являться данный объект. И другой супруг не может претендовать на него.

Контракт на жилье, купленное в браке

Брачный договор при покупке квартиры Для тех, кто решился довериться профессионалам, есть два пути: Недвижимость, принадлежащая одному из супругов, остается только его собственностью. Это правило содержится в части 1 ст. 36 СК РФ.

Вариантов покупки квартиры с помощью кредитных средств может быть несколько:

Форма брачного договора с режимом установления долевой собственности

Брачный договор и режим долевой собственности: составить правильный брачный договор/контракт 2016 Если у мужа/жены есть имущество, которым он владеет лично (в соответствии со ст. 256 ГК РФ) или на основании брачного договора, то они могут распоряжаться им по своему усмотрению. Например, квартира, полученная по наследству или в дар, может быть продана, сдана, подарена и так далее. Брачный договор, долевая собственность в котором первична, имеет определенные преимущества перед совместной собственностью. При разводе каждый из супругов получит то, что закреплено за ним договором. Конечно, можно увеличить долю в судебном порядке, если удастся доказать, что второй супруг сделал что-то для участка или квартиры (ст. 37 СК РФ). Речь идет о ситуациях, когда муж за собственный счет, например – за счет продажи собственной квартиры, сделал капитальный ремонт в доме жены.

Если муж/жена с помощью договора хочет определить какие-то личные обязанности, то возникает риск признания соглашения ничтожным. Личные взаимоотношения, как и порядок общения с ребенком (и методы его воспитания) не могут быть предметом соглашения в соответствии со ст. 42 СК РФ.

Мы с женой купили в браке квартиру по договору долевого участия. Я основной заемщик, супруга — созаемщик. В ближайшее время планируем погасить ипотеку. Кроме того, скоро квартиру сдадут и мы сможем оформить собственность.

Мы хотим зарегистрировать в Росреестре права на равные доли. Но застройщик сказал, что, поскольку ДДУ заключен только на меня, изначально квартиру оформят тоже только на меня. После этого я должен сам выделить долю супруге.

Как оформить равные права на квартиру сразу? Если это невозможно, какая последовательность действий по выделению доли правильная?

Илья, тут все просто. Если вы купили квартиру в браке, ваша жена автоматически приобретает равные права на квартиру как на имущество, совместно нажитое в браке. Это не зависит от того, на кого будет оформлен договор долевого участия в строительстве.

Виды общей собственности

Существуют два вида общей собственности: общая долевая — с точным определением долей и совместная — без определения долей. Доли в общей долевой собственности могут быть в любых пропорциях, например 40 на 60, 20 на 80 или 50 на 50.

В семейном кодексе для имущества мужа и жены существует специальное уточнение: совместная собственность супругов. Имущество, приобретенное в браке, всегда по умолчанию считается общей совместной собственностью супругов, если нет брачного договора. Доли в этом случае признаются равными, если договором не предусмотрено иное. Это не мешает вам с женой при желании зафиксировать конкретные размеры долей, в том числе и 50 на 50.

По закону квартира, купленная до брака, считается собственностью того, кто ее покупал. Но если вы купили квартиру до брака, а потом вместе платили по кредиту, суд может признать такую квартиру совместной собственностью. Поскольку, как супруги в браке, вы вкладывали в нее общие средства.

Иногда супруги фиксируют размер долей, чтобы при разводе не терять время на судебный раздел имущества. Впрочем, даже в этом случае есть риск, что суд признает доли мужа и жены неравными. Например, если один из них докажет, что часть кредита на квартиру он погасил на деньги, которые ему подарили родители. Подаренные деньги — личная собственность каждого, совместной собственностью они не считаются. Если квартира куплена на личные деньги, она принадлежит только одному супругу.

Вот, например, история, в которой супруги при разводе делили квартиру, бывшую в общей совместной собственности. Муж просил половину. Но жена смогла доказать, что квартиру почти полностью оплатили деньгами, которые ей подарила мать. В итоге суд присудил ей 14/15 квартиры, а супругу — только 1/15.

Соглашение об определении долей в квартире

Если вы хотите точно определить, что каждому из вас принадлежит ровно по половине квартиры, заключите соглашение об определении долей в квартире. Но только после того, как выплатите кредит. Пока кредит не погашен, квартира находится в залоге у банка. Поэтому, если вы захотите выделить долю и зарегистрировать изменение режима собственности, придется получить его согласие. Даст ли банк такое согласие — трудно сказать, но он в этом точно не заинтересован.

Это не единственная, но самая простая форма выделения доли, если все согласны. Если не согласны — доли и порядок раздела имущества определит только суд. Причем можно сделать это даже в браке. Хотя я не понимаю, зачем в браке ходить в суд и делить имущество.

Все проще, если есть взаимное согласие. Росреестр признает соглашение об определении долей супругов в общей собственности формой раздела имущества и поэтому требует заверить такое соглашение у нотариуса.

То есть, для того чтобы зафиксировать равенство ваших долей в квартире ценой в 4 млн рублей, вам придется только нотариусу заплатить примерно 28 200 рублей.

Обязательно ли регистрировать соглашение об определении долей

По закону соглашение о разделе общего имущества супругов обязательно регистрировать в Росреестре не нужно, как и соглашение об определении долей в общей собственности. Если не зарегистрировать, оно все равно будет иметь силу. Но государство и регистрирующие органы будут по-прежнему считать, что квартира — ваша совместная собственность супругов. Такой позиции придерживается Верховный суд РФ.

Если возникнет спор по этим долям, например при разводе, понадобится пойти в суд. Придется доказывать еще раз, что вы действительно уже поделили имущество в равных долях. Поэтому вы можете заверить у нотариуса соглашение, но не регистрировать его. Если хотите завершить дело, обратитесь в Росреестр. Регистратор внесет новые данные в ЕГРН и изменит вид собственности с общего на долевой. За регистрацию своей доли каждому из вас придется заплатить госпошлину 1000 рублей. Вот какие документы понадобятся в Росреестре:

Соглашение в трех экземплярах.
Оригиналы документов на квартиру: выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
Квитанции об уплате госпошлины.

Брачный договор

Есть более дешевый вариант — брачный договор. Его заключают как до, так и во время брака. И он может изменить режим общей собственности с совместного на долевой.

Брачный договор составляет и удостоверяет нотариус. Средняя цена — 5500 рублей. Заключать его стоит уже после того, как выплатите ипотечный кредит. Причина та же, что и с соглашением: нужно согласие банка на регистрацию изменений режима собственности.

Договор удостоверяет нотариус, регистрировать в Росреестре его не нужно. Но если хотите, чтобы у жены все-таки появилась по документам отдельная доля, — придется пойти в Росреестр. Процесс и документы такие же, как и в предыдущем случае. Только вместо соглашения приложите брачный договор.

Как видите, дело достаточно хлопотное и затратное. У определения долей есть свои преимущества и недостатки. Если вам не принципиально установить точный размер доли, можно ничего не делать. Квартира будет вашей общей совместной собственностью — каждому по половине — ровно до того, как решите делить ее в суде.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Пресс-центр

Публикации о Росреестре

Как распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности

Общая собственность – явление весьма частое и представляет значительные трудности для уяснения ее юридической природы. Вместе с тем, несмотря на сложность для понимания, общая собственность наиболее распространена именно применительно к объектам недвижимого имущества, и именно с применением ее к недвижимости возникают наибольшие трудности.

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Специфика порядка регистрации права общей долевой собственности определяется, прежде всего, установленными законом правилами распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности (ст.ст. 246, 250 ГК РФ).

Согласно статье 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

В соответствии же со статьей 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. При этом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых ее продает. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Установленный законом порядок регистрации перехода права на долю в общем недвижимом имуществе должен обеспечивать соблюдение вышеуказанных норм ГК РФ.

Так, согласно пункту 1 статьи 42 Закона о регистрации сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

Таким образом, если гражданин является собственником доли в праве на объект недвижимости (то есть он не единственный собственник данного объекта недвижимости), то, намереваясь совершить сделку со своей долей в праве собственности на такую недвижимость, он должен в обязательном порядке обратиться к нотариусу для удостоверения данной сделки.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 4 статьи 42 Закона о регистрации при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых ее продает. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Кроме того, статья 42 Закона о регистрации содержит следующие требования: государственная регистрация распределения долей в праве общей собственности проводится по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются (изменяются) на основании документа, содержащего сведения о размере долей, за исключением случая, если изменение размера доли устанавливается судебным актом. В случае обращения одного из участников долевой собственности с заявлением о государственной регистрации изменения размера долей в праве общей долевой собственности необходимым условием такой государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия остальных участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются, если иное не предусмотрено законом или договором, между указанными участниками долевой собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 244 ГК РФ совместная собственность представляет собой общую собственность без определения долей.

Согласно пункту 3 данной статьи совместная собственность является исключением из правила, причем случаи возникновения совместной, а не долевой собственности, должны быть прямо предусмотрены законом.

Действующее гражданское законодательство устанавливает только два случая возникновения общей совместной собственности – общая собственность супругов (статья 256 ГК РФ) и общая собственность крестьянского (фермерского) хозяйства (статья 257 ГК РФ). Остановимся более подробно на общей совместной собственности применительно к имуществу супругов.

В соответствии с гражданским и семейным законодательством действует презумпция совместной собственности на имущество супругов, приобретенное в период брака.

Согласно статье 33 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ) законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

Статья 34 СК РФ устанавливает, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Из содержания данной нормы следует, что собственность становится совместной при соблюдении указанных условий независимо от того, кто из супругов является формальным приобретателем имущества.

Семейное законодательство содержит исключение из общего правила распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Согласно пункту 3 статьи 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Несколько по-иному выглядит ситуация с отчуждением одним из супругов недвижимого имущества. Основанием для решения о признании сделки недействительной в этом случае служит нарушение прав второго супруга на участие в распоряжении общим имуществом.

Таким образом, при отчуждении недвижимости лицом, состоящим в браке, нотариально удостоверенное согласие супруга должно быть представлено во всех случаях, за исключением тех, когда период и основания приобретения этого имущества исключают возникновение совместной собственности.

Согласно статье 36 СК РФ не является совместной собственностью имущество:

– принадлежавшее одному из супругов до вступления в брак;

– унаследованное им в период брака;

– подаренное ему в период брака;

–полученное по иным безвозмездным сделкам, в том числе по договору безвозмездной передачи жилья (приватизации).

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации режим совместной собственности может быть изменен: брачным договором между супругами (пункт 1 статьи 33 СК РФ), соглашением о разделе общего имущества (статья 38 СК РФ), судебным решением.

Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, как и брачный договор, заключенный между супругами, подлежат нотариальному удостоверению (пункт 2 статьи 38 СК РФ, пункт 2 статьи 41 СК РФ).

Следует отметить, что режим совместной собственности сохраняется и после расторжения брака, если раздел общего имущества не произведен. Требования о разделе могут быть заявлены в течение 3-х лет после расторжения брака (пункт 7 статьи 38 СК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 42 Закона о регистрации государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное.

Кроме того, документы, представленные для государственной регистрации права общей совместной собственности, должны соответствовать требованиям, установленным статьей 21 Закона о регистрации.

Читайте также: