Общество с ограниченной ответственностью янтарный берег заключило договор аренды земельного участка

Обновлено: 01.05.2024

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может заключаться с заинтересованным лицом как без проведения торгов, так и с проведением торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, которые проводятся в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 вышеуказанной статьи.

Арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов в соответствии с условиями, закрепленными пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды указанного земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Данный способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка. Данное право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом, использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства.

В случае если при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, то они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов (п. 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 23 декабря 2020 г. (далее – Обзор судебной практики)).

Возвращаясь к конкретному вопросу автора, поскольку срок договора аренды истекает 5 марта 2021 г., арендатору необходимо подать заявление о заключении с ним нового договора аренды в уполномоченный орган до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Правила составления заявления и перечень документов, которые необходимо приложить к нему, урегулированы ст. 39.17 ЗК РФ.

Согласно п. 5 данной статьи в срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает соответствующие действия, предусмотренные названным пунктом.

Следует знать, что уполномоченный орган (сельсовет, как называет его автор вопроса) может отказывать только по основаниям, строго перечисленным в законе.

Чтобы юридически правильно ответить на поставленный вопрос о законности (незаконности) действий сельсовета по выставлению обязательного условия (требования) о регистрации настоящего арендатора в качестве крестьянско-фермерского хозяйства для заключения нового договора аренды, надо ознакомиться с решением, содержащим отказ, который вы получили в ответ на ваше заявление о продлении договора аренды, а, главное, знать в какой форме сотрудником сельсовета передано вам решение: был ли это устный ответ сотрудника (не имеющий юридической силы) или предоставлено письменное официальное решение, в котором указаны все законные основания принятия такого решения.

В случае вашего несогласия с полученным официальным отказом и наличием законных оснований у вас есть право оспорить решение сельсовета в судебном порядке.

Один из экспертов указал, что ВС обозначил несколько проблем: соотношение договора и закона, неправильное применение апелляцией и кассацией норм материального права, игнорирование положений постановления Пленума ВАС. Второй отметил, что апелляционный суд применил подход из недавнего определения ВС, в котором тот потребовал толковать договор последовательно, принимая во внимание буквальное значение слов и выражений, сопоставляя пункты с другими условиями и смыслом договора, а также выясняя общую волю сторон с учетом цели договора, но при этом апелляция не учла императивных положений Земельного кодекса.

Верховный Суд в Определении № 305-ЭС21-479 от 22 июля разобрался в деле, в котором нижестоящие суды пришли к разным выводам о наличии или отсутствии в действиях ответчика нарушения договора, основывая свои выводы на его условиях и нормах закона.

3 августа 2015 г. общество попросило согласовать предоставление части земельного участка в субаренду и разъяснить порядок такой сдачи. Администрация сообщила о невозможности передачи земельного участка в субаренду в связи с отсутствием кадастрового учета планируемого к сдаче земельного участка. Кроме того, она предложила заключить новый договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора либо произвести раздел земельного участка и заключить новые договоры аренды, а впоследствии передать их третьим лицам.

Так как общество все равно заключило договоры субаренды, администрация направила претензию о расторжении договора. Поскольку претензия осталась без ответа, администрация обратилась в Арбитражный суд Московской области. Истец посчитал, что ответчик нарушил п. 5.1 договора, согласно которому для передачи участка в субаренду общество должно было получить согласие.

В свою очередь суд апелляционной инстанции отметил, что п. 5.1 договора не оспорен, недействительным не признан. Заключая договор, общество действовало добровольно и должно было предвидеть неблагоприятные последствия несвоевременного исполнения своих обязательств и обеспечить соблюдение договора. Суд пришел к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора и удовлетворил иск. Кассация поддержала позицию апелляции.

Рассмотрев жалобу общества, ВС обратил внимание, что нижестоящие инстанции пришли к разным выводам о наличии в действиях ответчика нарушения договора, основывая свои выводы на нормах закона и условиях договора. При этом суд первой инстанции исходил из особенностей договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенного на срок более 5 лет, не требующего предварительного согласия его собственника на передачу в субаренду, а суды апелляционной и кассационной инстанций посчитали приоритетным условие договора о необходимости получения предварительного согласия на такое распоряжение своими правами арендатором.

Верховный Суд также сослался на Постановление Пленума ВАС № 11, в п. 18 которого были даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет, заключенного после введения в действие этого кодекса, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Также Суд обратил внимание, что в п. 16 Постановления № 11, согласно которому уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом, было также разъяснено о праве арендодателя предъявить требование о возмещении убытков как мере защиты своих прав в случае несоблюдения арендатором этой обязанности.

Кроме того, указал ВС, п. 5.1 договора аренды прямо предусматривает, что арендатор может реализовать права, предусмотренные п. 5, 6 ст. 22 Земельного кодекса, после предварительного согласования с арендодателем. Учитывая, что спорные правоотношения возникли из долгосрочной аренды, подлежащие регулированию в совокупности с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса, п. 5.1 договора аренды не мог быть судами истолкован и применен при разрешении настоящего спора как ограничивающий права арендатора долгосрочной аренды при передаче в субаренду. Обратное, как обоснованно указал суд первой инстанции, противоречит закону, т.е. п. 9 ст. 22 ЗК РФ, императивно установившему свободу передачи арендатором земельного участка при долгосрочной аренде в субаренду без согласия арендодателя.

ВС заметил, что п. 9 ст. 22 ЗК также содержит особенности при расторжении договора аренды: досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии в действиях арендатора нарушений при передаче частей арендованного земельного участка в субаренду, в связи с чем не признал наличие оснований для расторжения договора.

Верховный Суд указал, что, ссылаясь на п. 3.3 договора, содержащий основания для его расторжения при передаче земельного участка в субаренду без согласия арендодателя, суды апелляционной и кассационной инстанций не приняли во внимание, что указанный пункт не мог регулировать спорные правоотношения в силу вышеизложенных особенностей договора аренды. Кроме того, как прямо было в нем указано, он регулировал основания для одностороннего расторжения договора арендодателем, т.е. во внесудебной процедуре, в отличие от предусмотренного в спорной ситуации. Таким образом, ВС оставил в силе решение первой инстанции.

Таким образом, отметил юрист, учитывая п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ, допускающие возможность установления законом особенностей сдачи в аренду земельных участков, судам надлежит обращаться к императивно установленному п. 9 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающему передачу арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, лишь с условием уведомления об этом арендодателя, а не получения его предварительного согласия. Данная позиция подтверждается, например, Постановлением 21 ААС и решениями Верховного Суда (Определение от 19 февраля 2020 г. № 306-ЭС19-28137 по делу № А12-6098/2019 и Определение от 25 марта 2019 г. № 309-ЭС19-2080 по делу № А34-1087/2018).

Апелляция и кассация, казалось бы, применили к отношениям юридического лица и публично-правового образования принцип свободы договора, но сделали это так, что отдали приоритет интересам администрации, не применив подлежащие применению нормы материального права и проигнорировав разъяснения Постановления Пленума ВАС № 11, указал он.

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Берег" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 04.05.2018, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2018 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.12.2018 по делу N А70-1549/2018

департамент лесного комплекса Тюменской области (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Берег" (далее - ООО "Берег", общество, ответчик) о расторжении договора аренды лесного участка от 15.03.2013 N 87/др (далее - договор аренды), об обязании ООО "Берег" передать арендуемый лесной участок по акту приема-передачи в состоянии для ведения лесного хозяйства с характеристиками лесного участка, установленными проектом освоения лесов на момент завершения пользования.

ООО "Берег" обратилось в Арбитражный суд Тюменской области со встречным исковым заявлением к департаменту о признании недействительными отдельных условий, содержащихся в договоре аренды, а также дополнительном соглашении от 26.12.2016 N 1 к договору аренды.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, направив дело на новое рассмотрение, ссылаясь на существенное нарушение норм процессуального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что суды необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства о назначении лесотехнической экспертизы. Между тем, для определения объемов лесовосстановительных и пожарных мероприятий, а также способов их выполнения необходимо заключение эксперта, по мнению заявителя.

Суды не проверили доводы общества о том, что договор аренды лесного участка N 87-др от 15.03.2013 содержит в себе заведомо невозможные условия исполнения обязательств, а именно, невозможность выполнения мер противопожарной безопасности и лесовосстановительных мероприятий.

Условия договора аренды земельного участка на момент его заключения имели недостоверные сведения о характеристиках лесного участка, об объемах использования, а также об объемах и сроках исполнения работ по охране, защите, воспроизводству лесов и лесоразведению.

До 2015 истец по встречному иску не имел доступа к арендуемому лесному участку (до принятия постановления Правительства Тюменской области от 26.01.2015 N 19-П). После принятии Постановления Правительства Тюменской области от 26.01.2015 N 19-П доступ на участок разрешен только в период полного промерзания почвы.

Арендуемый участок является труднодоступным, почва на нем частично заболочена, имеет глубокие торфяные отложения, что не позволяет выполнить противопожарные минерализованные полосы, а также выполнить мероприятия по лесовосстановлению.

Оспариваемые условия договора аренды лесного участка N 87\др от 15.03.2013 являются по утверждению заявителя, явно обременительными и нарушающие баланс интересов сторон.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

В пункте 17 договора аренды лесного участка стороны определили, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в разделе VI настоящего договора.

Согласно пункту 19 договора аренды лесного участка расторжение настоящего договора по решению суда по требованию одной из сторон осуществляется по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, а также в случае нарушения другой стороной условий настоящего договора.

Приложением N 6 к договору аренды является документ "Объемы и сроки исполнения работ по охране, защите, воспроизводству лесов и лесоразведению на арендуемом земельном участке".

Департамент провел государственную экспертизу проекта освоения лесов на лесном участке, переданном в аренду ООО "Берег", и согласно заключению экспертной комиссии от 13.08.2013 N 29/87/др/ЭПО данный проект рекомендован к реализации на практике при использовании лесов на арендованном ООО "Берег" лесном участке для заготовки древесины.

В претензиях от 14.02.2014 N 591-14, 17.02.2014, 05.05.2015 N 1821-15, 07.05.2015, 11.04.2016 N 1770-16, 12.04.2016, направленных ООО "Берег", департамент указал, что за 2013-2015 годы ответчик не выполнил работы по охране, защите, воспроизводству лесов и лесоразведению на арендуемом земельном участке, предусмотренные приложением N 6 к договору аренды и проектом освоения лесов.

Арбитражный суд Тюменской области 24.11.2016 вынес решение по делу N А70-12866/2016, в соответствии с которым удовлетворил исковые требования ООО "Берег" к департаменту о внесении изменения в договор аренды, в том числе и в приложение N 6 к договору аренды. Решение не было обжаловано и вступило в законную силу 24.12.2016.

Согласно указанному решению в 2014 году Уральским филиалом ФГБУ "Рослесинфорг" на территории Вагайского лесничества было проведено новое лесоустройство, и внесены изменения в Лесохозяйственный регламент Вагайского лесничества. Приказом департамента от 06.08.2015 N 98 были утверждены материалы таксации, выполненные Уральским филиалом ФГБУ "Рослесинфорг". ООО "Берег" 29.08.2016 обратилось в адрес департамента с заявлением о внесении изменений в связи с проведением таксационных работ в 2014 году на предоставленном земельном участке.

В соответствии с судебным актом 26.12.2016 стороны заключили дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, изменив в том числе и приложение N 6 "Объемы и сроки исполнения работ по охране, защите, воспроизводству лесов и лесоразведению на арендуемом земельном участке".

С учетом этого дополнительного соглашения департамент провел государственную экспертизу проекта освоения лесов и согласно заключению экспертной комиссии от 03.02.2017 N 29/87/др/ЭПО данный проект освоения лесов получил положительное заключение.

В претензии от 03.03.2017 N 1036-17, направленной 20.03.2017 ООО "Берег", департамент указал, что за 2016 год ответчик не выполнил следующие работы по охране, защите, воспроизводству лесов и лесоразведению на арендуемом земельном участке, предусмотренные приложением N 6 к договору аренды и проектом освоения лесов: организация дозорно-сторожевого поста в количестве 1 шт.; устройство защитных минерализированных полос - 15,1 км; уход за минерализированными полосами - 30,2 км; также не выполнены мероприятия по лесовосстановлению на 274 га, в связи с чем ООО "Берег" предложено оплатить штраф в размере 100 000 руб. на основании пункта 14 "б" договора аренды.

Неполное выполнение ООО "Берег" в 2013, 2014, 2015, 2016 и 2017 годах работ по охране, защите, воспроизводству лесов и лесоразведению на арендуемом земельном участке, предусмотренных приложением N 6 к договору аренды и проектом освоения лесов, подтверждается также отчетами, составленными ответчиком и представленными обществом департаменту, а также предписаниями и актами, составленными департаментом лесного хозяйства по Уральскому федеральному округу.

Истец 15.12.2017 направил ответчику уведомление от 13.12.2017 N 7243-17 о расторжении договора аренды, с которым ООО "Берег" не согласилось.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения департамента в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

ООО "Берег" обратилось со встречным иском о признании недействительным приложения N 6 к договору аренды в части установки предупредительных аншлагов в количестве 1 шт.; организации мест отдыха в количестве 1 шт.; организации дозорно-сторожевого поста в количестве 1 шт.; устройства защитных минерализированных полос протяженностью 15,1 км; ухода за минерализированными полосами протяженностью 30,2 км; проведения лесовосстановительных мероприятий на не покрытых лесом землях на 22,6 га, проведения лесовосстановительных мероприятий на лесосеках предстоящего периода на территории 29,3 га, комбинированные - 12,1 га; о признании недействительным приложения N 6 к дополнительному соглашению от 26.12.2016 N 1 к договору аренды в части установления и размещения объявлений (аншлагов) и других указателей в количестве 1 шт.; благоустройства зон отдыха граждан, пребывающих в лесах в соответствии со статьей 11 ЛК РФ в количестве 1 шт.; организации дозорно-сторожевого поста в количестве 1 шт.; устройство противопожарных минерализированных полос - 15,1 км; уход за минерализированными полосами (квартальными просеками, границами окружными с постановкой квартальных и граничных столбов) протяженностью 30,2 км; проведения лесовосстановительных мероприятий на не покрытых лесом землях на 3,6 га, проведения лесовосстановительных мероприятий на лесосеках предстоящего периода ежегодно в объеме и в сроки, установленные проектом лесовосстановления.

Исследовав и оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 24, 51, 60.1, 61 Лесного кодекса Российской Федерации, статьями 169, 450, 422, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что общество пользуется имуществом с неоднократными и существенными нарушениями условий договора, в виде невыполнения проекта лесов в части охраны лесов от пожаров, в части защиты лесов, в части воспроизводства лесов, пришли к выводу об удовлетворении исковых требований департамента о расторжении договора аренды.

Возражения ООО "Берег" о невозможности выполнения им принятых на себя обязательств вследствие объективных причин, в том числе невозможности выполнения работ по лесовосстановлению в летний период, а также невозможности и нецелесообразности проведения работ по устройству минерализованных полос, суды признали необоснованными, поскольку как до издания постановления правительства Тюменской области от 26.01.2015 N 19-п "О заказниках регионального значения "Супринский" и "Тукузский" в Вагайском районе" (вместе с "Положением о государственном природном комплексном заказнике регионального значения "Супринский" в Вагайском районе"), так и после его издания, общество имело возможность проезда к арендуемому лесному участку по иным дорогам (лесным, грунтовым поселочным и полевым), что подтверждается представленными департаментом тематическими лесными картами: пространственное размещения развития дорожной сети на арендуемых лесных участках ООО "Вагай лес" и ООО "Берег" в масштабе 1:10 000.

Суды пришли к выводу об отсутствии каких-либо оснований считать оспариваемые условия договора аренды явно обременительными для общества и существенным образом нарушающими баланс интересов сторон.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

Отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Берег" для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Впоследствии, Администрация обратилась с ходатайством о замене ответчика в связи с реализацией объекта незавершенного строительством.

Позиция нижестоящих судов: отказ в осуществлении процессуального правопреемства был обусловлен тем, что покупатель объекта незавершенного строительства не являлся стороной по договору аренды.

Позиция ВС РФ[i]: после прекращения договора аренды, заключенного после 01.03.2015 на три года для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, в случае продажи объекта незавершенного строительства его покупатель не может требовать заключения с ним нового договора аренды земельного участка для завершения строительства на основании указанной нормы. Земельный кодекс Российской Федерации также не содержит положений, предусматривающих в названном случае право покупателя обратиться за заключением договора аренды земельного участка без торгов.

Согласно пунктам 4, 5 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Поскольку заключенный с ответчиком (Обществом) договор аренды прекратил свое действие, а иного права на использование этого земельного участка как у прежнего, так и у нового собственника объекта незавершенного строительства не имеется, суд округа на основании 239.1 ГК РФ удовлетворил требование Администрации, осуществляющей в силу статьи 3.3 Закона № 137-ФЗ распоряжение земельными участками, расположенными в городе Сургуте, право государственной собственности на которые не разграничено, об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов.

С учетом изложенного продажа объекта незавершенного строительства, в отношении которого органом публичной власти предъявлено требование об изъятии и продаже с публичных торгов, влечет материальное правопреемство, что в свою очередь обуславливает процессуальное правопреемство, то есть замену ответчика в споре об изъятии этого объекта в связи с прекращением действия договора аренды, в том числе при исполнении судебного акта. После продажи объекта с торгов новому собственнику будут перечислены денежные средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства.

Отказ в процессуальном правопреемстве сделает невозможным исполнение судебного акта, породит правовую неопределенность в судьбе спорного объекта незавершенного строительства с учетом того, что в силу приведенных норм земельного и гражданского законодательства новый собственник объекта не вправе получить земельный участок в аренду, а в отсутствие правоустанавливающих на землю по правилам статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации исключается выдача разрешения на строительство, а также повлечет необходимость предъявления органом публичной власти аналогичного иска к лицу, ставшему собственником данного объекта.

При банкротстве арендатора и собственника объекта незавершенного строительства, требование об изъятии и продаже с публичных торгов объекта незавершенного строительства, подлежит рассмотрению в порядке, предусмотренном законодательством о банкротстве[ii]

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена продажа объекта незавершенного строительства с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона.

Между тем, если должник признан несостоятельным (банкротом), ввиду чего при определении судьбы его имущества подлежат применению специальные нормы, содержащиеся в Законе о банкротстве. Так, в силу статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, средства компенсационных фондов саморегулируемых организаций в случаях, установленных законом, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество Объекты незавершенного строительства, находящиеся на земельных участках, не принадлежащих должнику, не относятся к такому имуществу. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном в статьях 110, 111 и 139 Закона о банкротстве.

При этом в статье 239.1 Гражданского кодекса Российской федерации предусмотрен иной порядок реализации объекта незавершенного строительства, отличный от порядка, установленного в Законе о банкротстве. Целью реализации имущества в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации является смена собственника объекта незавершенного строительства на лицо, способное завершить такое строительство. При этом денежные средства, полученные от реализации объекта, подлежат передаче бывшему собственнику. Реализация имущества по правилам, установленным в Законе о банкротстве, фактически приведет к тем же результатам. Следовательно реализация объекта незавершенного строительства в рамках дела о банкротстве должника в соответствии с требованиями статей 110, 111 и 138 Закона о банкротстве, в конечном счете приведет к удовлетворению интереса Администрации - арендодателя, поскольку новый объект перейдет в собственность лица, заинтересованного в завершении строительства.

Фактическое завершение объекта строительством делает невозможным изъятие объекта для реализации в порядке ст. 239 ГК РФ.

В рамках данного дела рассматривалось требование об изъятии объекта незавершенного строительства готовностью 90 процентов. При этом, в ходе рассмотрения дела была проведена судебная экспертиза по установлению степени готовности построенного объекта, по результатам которой было установлено, что спорный объект (нежилое здание) соответствует совокупности технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик здания, обуславливающих его эксплуатационными качествами, то есть конструктивные элементы для эксплуатационных показателей здания выполнены в полном объеме, степень готовности составляет 100%.

Таким образом, поскольку было установлено, что объект фактически завершен строительством и не является объектом незавершенного строительства, следовательно, оснований для применение ст. 239.1 ГК РФ не имеется[iii].

Случаи, когда ст. 239.1 ГК РФ не применяется: правила и порядок исчисления

А1. Досрочное расторжение договора аренды, заключенного до 01.03.2015 года и заключение нового договора аренды, не может расцениваться как реализации полномочий на продление срока действия договора.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Как следует из пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

На основании статьи 35 Закона № 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу. Судами верно указано, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

По конкретному делу[iv], установлено, что между сторонами до введения в действие Закона № 171-ФЗ действовал договор аренды спорного земельного участка от 30.04.2014 № 10460. На момент заключения указанного договора объекты капитального строительства на земельном участке отсутствовали.

Согласно подп. 10 п. 2, подп. 2 п. 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

По смыслу указанной нормы материального права только после истечения срока действия ранее заключенного договора предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства осуществляется однократно путем заключения с собственником объекта незавершенного строительства нового договора аренды.

С учетом изложенного судами верно установлено, что заключенный после 01.03.2015 договор аренды спорного земельного участка от 28.12.2015 № 11090 не может рассматриваться в качестве доказательства реализации ответчиком права на однократное продление договора аренды для завершения строительства объекта на срок не более трех лет в порядке подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку такой договор был заключен не в связи с истечением срока действия договора аренды № 10640. При таких обстоятельствах вывод судов о том, что к спорным правоотношениям не подлежат применению положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, является обоснованным.

А.2. Нарушение муниципальным образованием срока на рассмотрение заявление о продлении договора ,в результате чего такое продление было заключено после 01.03.2015 года (посредством заключение нового договора) не свидетельствует о реализации права арендатора на реализацию права на продление договора, а следовательно, оснований для применения ст. 239.1 ГК РФ – нет.

В рамках конкретного дела[v] суд установил, что между сторонами был заключен договор аренды для строительства административного здания с помещениями многофункционального назначения и автостоянки, сроком до 31.12.2014.

28 октября 2014 года в департамент поступило заявление общества о продлении срока договора аренды от 31.12.2013 № 35118.

6 июля 2015 года без проведения торгов стороны заключили новый договор аренды земельного участка с целью использования земельного участка в целях завершения строительства административного здания, сроком с даты регистрации договора (24.07.2015) до 10.06.2018. Суд установил, что поскольку в случае своевременного принятия департаментом решения по заявлению общества о предоставлении земельного участка в аренду в 2014 году дата заключения договора была бы иная, учитывая, что именно это обстоятельство обусловило распространение действия договора аренды земельного участка от 06.07.2015; арендные правоотношения между истцом и обществом в отношении земельного участка по договору от 06.07.2015 фактически имели место в 2014 году

Инициировании процедуры изъятия при наличии действующего разрешения на строительство свидетельствует о наличии признаков злоупотребления правом в действиях арендодателя.

Рассматривая конкретное дело[vi] суд указал на наличие противоречивого поведения арендодателя , который обратившись в иском об изъятии объекта незавершенного строительства в связи с окончанием срока действия договора аренды до этого выдал (продлил) разрешение на строительство, и на момент, обращения с соответствующим иском такое разрешение на строительство было действующим.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10 принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства объекта капитального строительства.

Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство объекта капитального строительства.

Таким образом, применительно к спорным обстоятельствам судами обоснованно учтена неопределенность у публичного образования в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, действия органа того же публичного образования об изъятии такого объекта недвижимости при наличии действующего разрешения на строительство правомерно квалифицированы судами как злоупотребление правом.

Также в этом деле, суд снова обратил внимание на то обстоятельство, что срок заключенного после 01.03.2015 договора аренды спорного земельного участка от 30.12.2015 не истек, не дожидаясь указанного события стороны соглашением от 06.03.2018 расторгли его с 12.10.2017, между сторонами 30.07.2018 заключен договор аренды № 20041 на вновь образованный земельный участок, что договор аренды спорного земельного участка от 30.12.2015 не может рассматриваться в качестве доказательства реализации ответчиком права на однократное продление договора аренды для завершения строительства объекта на срок не более трех лет в порядке, предусмотренном подпунктом 10 пункта 2, подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку срок для завершения строительства составил менее срока установленного законом (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ).

Истечение шестимесячного срока не означает утраты органами местного самоуправления права на предъявление иска об изъятии[vii].

Препятствия со стороны органов местного самоуправления могут быть основаниями для отказа в применении ст. 239.1 ГК РФ.

Анализируя практику судов, стоит отметить, что ссылка судов на данное основание для отказа в применении процедуры изъятия объекта незавершенного строительства, не сильно распространена, однако, тем не менее, она есть.

По конкретному делу[viii] суд отказал в изъятии путем продажи с публичных торгов объектов незавершенного строительства, указав, что имело место нарушение со стороны самих органов местного самоуправления: администрация прекратила действие разрешения на строительство в связи с прекращением права аренда на земельный участок по причине разделения такого участка (при этом новые договоры аренды были заключены). Действие разрешения на строительство было восстановлено Обществом только посредством обращения в суд. В рамках дела об изъятии судебные инстанции посчитали, что в данном случае есть основания применить п. 3. Ст. 239.1 ГК РФ поскольку прекращение срока действия договора аренды и незавершение строительства обусловлен препятствиями со стороны органом власти.

[i] Определение ВС РФ от 28.04.2021 года 304-ЭС19-24625

[ii] Определение ВС РФ от 19.04.2021 года 301-ЭС20-20105

[iv] Определение ВС РФ от 12.03.2020 года 309-ЭС20-1018

[vi] Постановление Ас Поволжского округа от 18 марта 2021 года по делу № А65-18448/2019

[vii] Постановление АС Уральского округа от 22.06.2020 года по делу А60-26781/2019

[viii] Постановление АС Северо-Западного округа от 24.02.2021 года А42-11052/2019

Читайте также: