Нужно ли платить алименты со сдачи квартиры
Обновлено: 24.04.2024
Существует несколько вариантов уплаты налогов от сдачи квартиры в аренду: НДФЛ (налог на доходы физических лиц), так называемая упрощёнка для ИП (индивидуальных предпринимателей), ПСН (патентная система налогообложения) и самозанятость.
Налоговая нагрузка в каждом случае своя. Ниже разложим все детали и нюансы этих вариантов, чтобы было понятно, какой из них и в каких случаях будет наиболее выгоден арендодателю. Но сначала разберёмся, вообще, нужно ли платить налоги при сдаче квартиры в аренду, чем чреват отказ от таких выплат и какие преимущества даёт собственнику жилья легальная сдача квартиры.
Сдаю квартиру – плачу налоги: почему лучше сдавать легально
По российским законам почти со всех своих доходов граждане должны платить налоги в бюджет: с доходов от работы физической или интеллектуальной, использования своего имущества другими людьми и даже от выигрышей в лотерею. Нужно ли платить налог, если сдаешь квартиру? Да, ведь владельцы жилья получают доход, подлежащий налогообложению, сдавая свою недвижимость в наём.
-
именно так на самом деле называется сдача жилых помещений за плату. А аренда в юридической практике применяется к нежилым помещениям, но этот термин привычнее, и в разговорном языке его используют чаще всего. Однако в документах речь будет идти именно о найме, надо просто это знать.
А что, если не платить налог со сдачи квартиры? Если налоговой станет известно, что собственник сдаёт квартиру, но не платит налоги, его могут обязать выплатить всю задолженность по НДФЛ (13% от арендного дохода) за последние три года, а также штраф – 20% от суммы долга.
Если задолженность не будет погашена, налоговая вправе взыскать долги в судебном порядке. По решению суда средства могут быть списаны с банковских счетов владельца жилья, а на саму квартиру может быть наложен арест.
Конечно, прежде чем запустить процесс взыскания долгов и штрафов, налоговая должна каким-то образом узнать о том, что квартира сдаётся, и провести расследование. Первичную информацию налоговикам способен передать, например, участковый. Он, в свою очередь, может узнать о сдающейся квартире от соседей или управляющей компании и обратиться за разъяснениями к арендаторам и собственнику.
В ходе собственной проверки налоговая служба вправе запросить в банках выписки со счетов владельца – если обнаружится, что тот ежемесячно получает фиксированную сумму от одних и тех же лиц, то это вызовет дополнительные вопросы.
Преимущества официальной сдачи жилья в аренду
Сдавать жильё легально стоит не только потому, что отказ от уплаты налогов грозит штрафами, судебной волокитой и другими неприятными хлопотами. Такой подход к использованию своего имущества способен уберечь владельца и от других проблем.
Официальный договор – это юридический документ. Он помогает сторонам, заключившим его, отстаивать свои права в суде. При возникновении проблем с арендаторами владелец жилья спокойно обращается в суд, не боясь, что информация о сдаче квартиры дойдёт до налоговой и ему придётся платить штраф. В данном случае договор аренды и налог – понятия взаимосвязанные. При нелегальной сдаче жилья очень немногие собственники решаются обращаться в судебные инстанции.
Договор устанавливает чёткие правила для нанимателей, которые они обязаны соблюдать. Владелец может прописать в договоре всё что угодно. Ниже мы расскажем подробнее, как составить договор и что в нём можно указать. Но если коротко, то это, например, штрафные санкции за несвоевременную оплату проживания и коммунальных услуг. Также часто указывают круг лиц, которые будут иметь право проживать в сдаваемой квартире (и это исключает ситуации, когда оказывается, что вместо двух человек в квартиру заселилось десять). Наконец, можно прописать состояние квартиры и находящегося в ней имущества на момент сдачи и необходимость привести жильё в порядок при выезде. Все условия, закреплённые договором, будут иметь юридическую силу.
Ещё один несомненный плюс легальной сдачи квартиры – получение безналичных платежей от квартирантов. Если владелец не платит налог на сдаваемую квартиру, то ежемесячные поступления на карту одной и той же суммы от одних и тех же лиц рано или поздно вызовут подозрения сначала у банка (и счёт могут заблокировать), а затем и у налоговой службы. В обоих случаях придётся объясняться. Если же собственник действует по закону, то объяснить эти денежные поступления ему будет нетрудно. При этом не придётся каждый месяц лично встречаться с квартирантами, чтобы получить деньги и составить очередную расписку, – средства собственник получит на карту, и платёж будет подтверждён.
Наконец, ещё одно преимущество – владелец может застраховать свою квартиру на случай бытовых неприятностей. Если прорвёт трубу и случится потоп, то ремонт в сдаваемой квартире и квартире пострадавших соседей оплатит страховая компания. Если жильё застраховано, но страховая компания выяснит, что оно неофициально сдавалось посторонним людям, в выплате компенсации могут отказать.
Сервис Аренда от Яндекс.Недвижимости берёт на себя всё. Собственник заключает договор и сразу начинает получать деньги, а Аренда ищет и проверяет жильцов. Ни дня простоя: в среднем жильцы находятся за 10 дней, а сервис возмещает до 1 месяца поиска арендаторов. Кликайте на блок, чтобы узнать подробнее о Яндекс.Аренде.
Как сдать квартиру официально: коротко о договоре
Вообще договор аренды – тема для отдельной статьи. Но, говоря о легальной сдаче жилья и уплате налогов, вкратце рассказать о том, как составить официальный договор, – необходимо.
В договоре можно прописать абсолютно все нюансы будущих взаимоотношений владельца жилья с арендаторами.
Вот самые важные пункты:
- Информация о сторонах договора. Документ должен содержать паспортные данные лиц, заключающих договор, и их контакты (адрес и телефон, желательно также указать контакты доверенных лиц на экстренный случай).
- Информация о квартире. Необходимо указать адрес, количество комнат и площадь (как в выписке из ЕГРН).
- Условия использования депозита. Нужно описать, в каких случаях владелец оставляет депозит себе (чтобы покрыть нанесённый ущерб), а в каких он будет возвращён арендаторам при выезде. Часто депозит используют как плату за последний месяц проживания, чтобы не возвращать эту сумму жильцам. Но это неправильная тактика. Ведь если именно в последний месяц арендаторы, например, испортят мебель, то нечем будет компенсировать расходы.
- Условия внесения платы за проживание. Важно указать, в какой срок должна выплачиваться ежемесячная плата (например, не позднее определённого числа месяца). При желании можно прописать санкции за несвоевременную оплату (например, денежный штраф в случае просрочки). Можно так же указать, как будут вноситься платежи: наличными или на карту.
- Условия оплаты ЖКХ и ремонта. Необходимо зафиксировать, кто из сторон за что платит: как будут вноситься коммунальные платежи, кто будет оплачивать ремонт в квартире и что будет в этот ремонт входить.
- Штраф за нарушение договора. Его можно предусмотреть на случай, если одна из сторон решит расторгнуть договор и не предупредит об этом заблаговременно (этот срок тоже лучше прописать).
- Акт приёма-передачи квартиры. Это отдельная бумага – приложение к основному договору. В акте нужно указать состояние квартиры (наличие ремонта, исправность бытовой техники и сантехники и т.п.) на момент сдачи (можно дополнить фотографиями), составить перечень находящихся в квартире вещей.
- Другие пункты. В договоре лучше прописать всё, что стороны считают важным: обозначить круг лиц, которые могут проживать в квартире, указать частоту визитов собственника, оговорить необходимость уборки при выезде жильцов.
Налог на сдачу квартиры в аренду в 2021 году
Теперь вернёмся к налогам. Итак, какой налог с аренды жилья платит собственник? И как платить налог со сдачи квартиры? Как мы уже сказали, есть несколько вариантов.
Вариант 1. НДФЛ при сдаче квартиры в аренду
НДФЛ – налог на доходы физических лиц. Если владелец как физическое лицо получает доход от сдачи квартиры, значит, он должен будет платить налог в бюджет. Налог с аренды квартиры физического лица в 2021 году, как и прежде, составляет 13% от ежемесячной арендной платы. Только выплачивается этот налог не ежемесячно, а один раз в год. Владелец должен будет самостоятельно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую до 30 апреля. Налоги выплачиваются за предыдущий год. То есть если квартира сдавалась в 2021 году, то уплатить НДФЛ нужно будет уже в 2022 году.
Насколько выгодно платить такой налог на аренду? Допустим, владелец сдаёт свою двухкомнатную квартиру в Москве за 40 тыс. рублей в месяц. Его годовой доход без учёта залога (это депозит в размере месячной платы, обеспечительная сумма на случай порчи имущества арендаторами) составляет 480 тыс. рублей. Рассчитываем НДФЛ: за год собственник должен будет заплатить 62,4 тыс. рублей налогов от сдачи квартиры. То есть сразу придётся отдать примерно полтора месячных платежа, полученных от арендаторов. Это довольно приличная сумма. А ведь есть ещё расходы на коммунальные услуги, которые частично тоже оплачивает владелец, налог на имущество (саму квартиру) и вероятные затраты на мелкий ремонт.
Плюс НДФЛ в том, что с него можно получить налоговый вычет за последние три года, но с обязательным назначением. Это значит, что налоговый вычет при сдаче квартиры в аренду можно будет потратить на образование, лечение или покупку жилья.
Можно выбрать другой способ уплаты налога, в котором ставка ниже. Но им могут воспользоваться только индивидуальные предприниматели, поэтому необходимо будет зарегистрировать ИП. Для индивидуальных предпринимателей действует упрощённая система налогообложения (УСН), если по этой системе выбрать начисление налога на доход, то ставка налога составит 6% (а не 13% как в случае с НДФЛ).
Налог по УСН выплачивается ежеквартально, то есть четыре раза в год. А декларацию нужно подавать так же – до 30 апреля года, следующего за отчётным.
Вариант 3. Патентная система налогообложения
Патентная система налогообложения (ПСН) – это тоже вариант для индивидуальных предпринимателей. Владелец квартиры может зарегистрироваться как ИП и приобрести патент на коммерческую деятельность на срок от 6 месяцев до 1 года. Патентная система охватывает не все виды предпринимательства, но аренда жилья как раз входит в список разрешённых. Ставка по этому налогу составляет 6%, как и в случае с УСН. Но налог рассчитывается не от фактического, а от планируемого дохода предпринимателя. А предполагаемый доход зависит от рода деятельности и географии и определяется властями региона, где ведётся деятельность (здесь можно уточнить ожидаемый доход по ПСН в Москве). Стоимость патента тоже зависит от местоположения объекта и его площади, его можно рассчитать здесь.
Вариант 4. Самозанятость
Налог при сдаче жилья физлицом может быть ещё меньше. Владелец квартиры, который сдаёт её в аренду, может стать самозанятым. Самозанятость (официально она называется налогом на профессиональный доход, или НПД) – это относительно новый налоговый режим, который действует в России с 1 января 2019 года. Сначала проект в качестве эксперимента был введён только в четырёх регионах – в Москве и Московской области, в Калужской области и Татарстане, а с 1 июля 2020 года он работает уже во всей стране. Пока планируется, что действовать этот налоговый режим будет до 31 декабря 2028 года.
Рассчитан режим НПД на физических лиц, которые работают на себя и чей годовой доход не превышает 2,4 млн рублей. Для режима самозанятости подходят не все виды деятельности, но как раз сдача в аренду недвижимости – разрешена. При этом сдавать нужно именно жильё, а аренда офисов и других нежилых помещений (в том числе и апартаментов, которые юридически не являются жильём) в список разрешённых видов деятельности для самозанятых не попадает.
Но у НПД есть ещё одно преимущество: для самозанятых предусмотрен налоговый вычет – 10 тыс. рублей. Налоговый вычет при сдаче квартиры в аренду – тот же самый. Эту сумму нельзя одномоментно получить на руки – из неё гасится часть налога путем снижения налоговой ставки. То есть налог будет начисляться по ставке 3% вместо 4%, если квартира сдаётся физлицам. Если жильё снимает юрлицо, то ставка при использовании налогового вычета составит 4% вместо 6%. Налог при сдаче квартиры будет начисляться по сниженным ставкам до того момента, как вычет полностью исчерпается, а затем ставки вернутся к начальным цифрам.
Самозанятость, как мы уже говорили, подходит тем, чем доход не превышает 2,4 млн рублей. Если речь о дорогом жилье, то этот лимит может быть превышен, а это значит, что такой налоговый режим для этого владельца не годится.
Какой способ уплаты налога выгоднее
НДФЛ (13%) – 62,4 тыс. рублей налогов в год.
УСН (6%) – 30,6 тыс. рублей налогов в год.
ПСН (6%) – 76,9 тыс. рублей налогов в год.
Самозанятость (4%) – 19,2 тыс. рублей налогов в год.
Придётся ли платить НДФЛ от продажи квартиры, которая сдавалась легально
Многие собственники, которые не афишируют факт сдачи своих квартир и не спешат регистрировать ИП, боятся не только налогов. Они опасаются, что при последующей продаже сдаваемой квартиры их ждут дополнительные (и немалые) расходы.
Действительно, ещё недавно владелец квартиры в статусе ИП, который сдавал эту жилплощадь в аренду, не мог её впоследствии продать как физическое лицо. Если квартира ранее использовалась в предпринимательских целях, то нужно было заплатить НДФЛ со всей полученной от продажи суммы.
Однако в законодательстве появились изменения, позволяющие избежать оплаты НДФЛ при продаже жилья, которое сдавалось в аренду. Теперь налоговой важен не факт сдачи жилья и статус владельца, а срок, в течение которого квартира находится в собственности. Допустим, продавец был собственником квартиры (если она не единственная) более пяти лет – тогда НДФЛ от продажи жилья не начисляется. Если это единственное жильё в собственности, то продать без НДФЛ можно через три года. Также через три года без налога разрешается продать жильё после приватизации или полученное в наследство, а также в дар от родственников.
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, если бывший муж выплачивает алименты на двоих детей в размере 33% с дохода по основному месту работы, где он устроен на 0,5 ставки, но также имел доход от дивидендов и сдачи своего имущества в аренду в своей фирме, о котором стало известно спустя время, можно ли теперь взыскать суммы алиментов с предыдущих доходов (дивиденды и доход от аренды), которые уже были получены ранее, но с которых алименты уплачены не были? Как доказать факт дополнительного дохода?
Адвокат Антонов А.П.
Добрый день. Статья 81 Семейного Кодекса РФ. Размер алиментов, взыскиваемых на несовершеннолетних детей в судебном порядке
1. При отсутствии соглашения об уплате алиментов алименты на несовершеннолетних детей взыскиваются судом с их родителей ежемесячно в размере: на одного ребенка — одной четверти, на двух детей — одной трети, на трех и более детей — половины заработка и (или) иного дохода родителей.
2. Размер этих долей может быть уменьшен или увеличен судом с учетом материального или семейного положения сторон и иных заслуживающих внимания обстоятельств.
1. Удержание алиментов на содержание несовершеннолетних детей производится со всех видов заработной платы (денежного вознаграждения, содержания) и дополнительного вознаграждения как по основному месту работы, так и за работу по совместительству, которые получают родители в денежной (рублях или иностранной валюте) и натуральной форме, в том числе:
а) с заработной платы, начисленной по тарифным ставкам, окладам (должностным окладам) за отработанное время, за выполненную работу по сдельным расценкам, в процентах от выручки от реализации продукции (выполнения работ, оказания услуг), выданной в неденежной форме, или с комиссионного вознаграждения, с заработной платы, начисленной преподавателям профессиональных образовательных организаций за часы преподавательской работы сверх установленной и (или) уменьшенной годовой учебной нагрузки;
б) с денежного содержания (вознаграждения) и иных выплат, начисленных за отработанное время лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, должности федеральной государственной гражданской службы, должности государственной гражданской службы субъектов Российской Федерации, депутатам, членам выборных органов местного самоуправления, выборным должностным лицам местного самоуправления, членам избирательных комиссий муниципальных образований, действующих на постоянной основе;
в) с денежного содержания и иных выплат, начисленных муниципальным служащим за отработанное время;
г) с гонораров, начисленных в редакциях средств массовой информации и организациях искусства работникам, состоящим в списочном составе этих редакций и организаций, и (или) оплаты труда, осуществляемой по ставкам (расценкам) авторского (постановочного) вознаграждения;
д) с надбавок и доплат к тарифным ставкам, окладам (должностным окладам) за профессиональное мастерство, классность, выслугу лет (стаж работы), ученую степень, ученое звание, знание иностранного языка, работу со сведениями, составляющими государственную тайну, совмещение профессий (должностей), расширение зон обслуживания, увеличение объема выполняемых работ, руководство бригадой и других;
е) с выплат, связанных с условиями труда, в том числе выплат, обусловленных районным регулированием оплаты труда (в виде коэффициентов и процентных надбавок к заработной плате), повышенной оплатой труда на тяжелых работах, работах с вредными и (или) опасными и иными особыми условиями труда, а также с выплат за работу в ночное время, в выходные и нерабочие праздничные дни, с оплаты сверхурочной работы;
ж) с сумм вознаграждения педагогическим работникам государственных и муниципальных образовательных организаций за выполнение функций классного руководителя;
з) с денежных выплат медицинскому персоналу фельдшерско-акушерских пунктов, врачам, фельдшерам и медицинским сестрам станций (отделений) скорой медицинской помощи, а также врачам-терапевтам участковым, врачам-педиатрам участковым, врачам общей практики (семейным врачам), медицинским сестрам участковым врачей-терапевтов участковых, врачей-педиатров участковых, медицинским сестрам врачей общей практики (семейных врачей);
и) с премий и вознаграждений, предусмотренных системой оплаты труда;
к) с суммы среднего заработка, сохраняемого за работником во всех случаях, предусмотренных законодательством о труде, в том числе во время отпуска;
л) с суммы дополнительного вознаграждения работникам, за исключением работников, получающих оклад (должностной оклад), за нерабочие праздничные дни, в которые они не привлекались к работе;
м) с других видов выплат к заработной плате, установленных законодательством субъекта Российской Федерации или применяемых у соответствующего работодателя.
2. Удержание алиментов производится:
а) со всех видов пенсий с учетом ежемесячных увеличений, надбавок, повышений и доплат к ним, установленных отдельным категориям пенсионеров, за исключением пенсий по случаю потери кормильца, выплачиваемых за счет средств федерального бюджета, и выплат к ним за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации;
б) со стипендий, выплачиваемых обучающимся в профессиональных образовательных организациях и образовательных организациях высшего образования, аспирантам, обучающимся по очной форме по программам подготовки научно-педагогических кадров в образовательных организациях высшего образования, организациях дополнительного профессионального образования и научных организациях, докторантам образовательных организаций высшего образования, организаций дополнительного профессионального образования и научных организаций, принятым в докторантуру до 1 января 2014 г., слушателям духовных образовательных организаций;
в) с пособий по временной нетрудоспособности, по безработице только по решению суда и судебному приказу о взыскании алиментов либо нотариально удостоверенному соглашению об уплате алиментов;
е) с сумм, выплачиваемых на период трудоустройства уволенным в связи с ликвидацией организации, осуществлением мероприятий по сокращению численности или штата; ж) с доходов физических лиц, осуществляющих старательскую деятельность;
з) с доходов от занятий предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, определяемых за вычетом сумм понесенных расходов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
и) с доходов от передачи в аренду имущества;
к) с доходов по акциям и других доходов от участия в управлении собственностью организации (дивиденды, выплаты по долевым паям и т.д.);
л) с сумм материальной помощи, кроме единовременной материальной помощи, выплачиваемой за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, внебюджетных фондов, за счет иностранных государств, российских, иностранных и межгосударственных организаций, иных источников в связи со стихийным бедствием или другими чрезвычайными обстоятельствами, в связи с террористическим актом, в связи со смертью члена семьи, а также в виде гуманитарной помощи и за оказание содействия в выявлении, предупреждении, пресечении и раскрытии террористических актов, иных преступлений;
м) с сумм, выплачиваемых в возмещение вреда, причиненного здоровью;
н) с компенсационных выплат за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов гражданам, пострадавшим в результате радиационных или техногенных катастроф;
о) с сумм доходов, полученных по договорам, заключенным в соответствии с гражданским законодательством, а также от реализации авторских и смежных прав, доходов, полученных за выполнение работ и оказание услуг, предусмотренных законодательством Российской Федерации (нотариальная, адвокатская деятельность и т.д.);
п) с суммы, равной стоимости выдаваемого (оплачиваемого) питания, за исключением лечебно-профилактического питания, а также иных выплат, осуществляемых работодателем в соответствии с законодательством о труде, за исключением денежных сумм, выплачиваемых в связи с рождением ребенка, со смертью родных, с регистрацией брака, а также компенсационных выплат в связи со служебной командировкой, с переводом, приемом или направлением на работу в другую местность, с изнашиванием инструмента, принадлежащего работнику;
р) с ежемесячных выплат, осуществляемых докторантам, в соответствии с положением о докторантуре, утверждаемом Правительством Российской Федерации.
В Вашем случае взыскание с дополнительных доходов родителя возможно при наличии достоверных доказательств. Доказательствами могут быть договора аренды, перечисления по договору аренды и т.д.
Таким образом, если аренда имущества оформлена по договору, то тогда возможно взыскание алиментов со всех видов дохода. Вам необходимо обратиться в Федеральную службу судебных приставов.
Совместную недвижимость – квартиру – супруга сдает в аренду. Как мне получить половину арендной платы?
Совместную недвижимость - квартиру - супруга сдает в аренду. Как мне получить половину арендной платы?
К совместной собственности супругов относится любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, а также права и обязательства, если брачным договором не установлено иное. Учитывая, что брачный договор не упоминался, будем считать, что его нет. Таким образом, любой объект гражданских прав, в том числе прав аренды жилой площади, приобретенный и возникший в период брака, исходя из толкования статей 34 и 38 СК РФ, должен учитываться при разделе имущества супругов. Если ваш брак еще не расторгнут, то раздел прав, в том числе собственности и/или аренды, возможен без суда, через брачный договор, но требует нотариального удостоверения.
Когда брак расторгнут - нотариальному удостоверению подлежит соглашение о разделе имущества. Если договориться в первом или втором случае не получилось, следует обратиться в суд. Практика такова, что с разделом прав аренды обычно трудностей у судов не возникает. Верховный суд уже неоднократно указывал на то, что права аренды делятся между супругами наравне с имуществом (жилым помещением) - по ½ или пропорционально долям (если они выделены) либо согласно условиям брачного договора или соглашению о разделе имущества.
К сожалению, до сих пор возникают сложности с определением судами конкретных сумм денежных средств, которые были получены одним из супругов от арендаторов.
На следующие моменты стоит обратить пристальное внимание перед обращением к оппоненту для урегулирования спора на досудебной стадии или в суд - когда полюбовно договориться не получилось.
- Взыскать денежные средства возможно за обратный период, не превышающий трех лет.
Договоры найма заключаются не всегда, более того, если дело доходит до судебного спора, ответчики часто укрывают такие договоры, особенно в случаях, когда последние не подлежали государственной регистрации. Это осложняет дело, но не ставит истца в тупиковую ситуацию. Если ответчик систематически получал денежные средства и это подтверждено выписками по банковскому счету, свидетельскими показаниями, а также если нотариально удостоверен факта проживания граждан в спорной квартире длительное время на правах аренды (протокол обеспечения доказательств), - это может сыграть решающую роль в судебном решении.
Однако обращаю внимание, что свидетельскими показаниями не может быть установлен факт передачи денежных средств от арендаторов к ответчику. Таким образом, истец имеет право претендовать на денежные средства, полученные от сдачи жилья в аренду только в тех рамках, в которых докажет фактическое получение денежных средств ответчиком от арендаторов. В судебном споре я рекомендую привлекать арендаторов в качестве третьих лиц, которые не заявляют самостоятельных требований и могут дать по существу спора пояснения, затрагивающие их взаимоотношения с ответчиком.
Идем дальше. Ввиду уклонения от передачи спорных денежных средств от ответчика к истцу у первого образуется неосновательное обогащение в порядке статьи 1102 ГК РФ. Поэтому вы вправе, помимо требований о разделе арендных прав и обязательств, взыскании денежных средств по арендным правам и обязательствам, также взыскать проценты за периоды аренды, указанные вами и подтвержденные в рамках суда, в порядке, установленном статьей 395 ГК РФ.
Сумма упущенной выгоды - это та сумма, которая может быть заявлена истцом в случае, когда ответчик существенно занижает размер аренды относительно сложившегося рынка. Эти деньги были бы получены истцом, если бы ответчик добросовестно относился к условиям договора аренды и отсутствовали бы не согласованные с истцом как собственником общего имущества существенные условия договора: срок аренды, периоды оплаты. Но нас интересует стоимость аренды. Данная сумма подлежит взысканию в размере ½ от упущенной выгоды в порядке статьи 15 ГК РФ. Для подтверждения размера упущенной выгоды вы можете сделать подборку объявлений об аренде аналогичных вашему жилых помещений из сети интернет, а можете заказать заключение эксперта-оценщика о среднерыночной стоимости аренды жилого помещения, находящегося в той же локации, с теми же характеристиками (рекомендую второй путь).
Чего истцу ожидать в ответ? Встречные исковые требования ответчика, как правило, строятся на взыскании ½ коммунальных платежей и иных трат, непосредственно связанных с содержанием общего имущества (жилого помещения) в пригодном для эксплуатации виде, например трат на налоги, на ремонт жилого помещения, на охранные комплексы (тревожную кнопку, видеодомофон, пропускной режим в ЖК с выделенной охраной) и т. д., в порядке статьи 210 ГК РФ.
Также ответчиком в виде возражений может быть представлена доказательная база, что истец знал о сдаче жилого помещения в аренду и дал свое письменное согласие на сдачу жилого помещения в аренду на конкретных условиях или собственноручно подписал договор аренды. Тогда упущенную выгоду взыскать не удастся.
Если вы этого не делали, необходимо требовать назначения почерковедческой экспертизы по установлению подписанта, которая установит, что подпись принадлежит не вам. Таким образом вы получите контраргумент против "согласия" или договора, представленного ответчиком. Также в том случае, если ответчиком представлен договор аренды, по вашему мнению подписанный задним числом, может пригодиться экспертиза давности реквизитов документа. Она установит примерный момент времени нанесения чернил на бумагу, что также может повлиять на судебное решение.
От оппонента также можно ожидать, что он займет позицию, согласно которой средства от сдачи жилого помещения в аренду делились между вами в равных долях. Подтверждают это выписки с банковского счета о переводах средств на вашу карту. В этом случае ответчик должен доказать, что назначение перевода - именно получение вами дохода от арендных платежей. Ведь средства могли быть переведены с другим назначением, допустим подарены. Если ответчик представил фиктивные (по вашему мнению) акты приема-передачи средств от него к вам - также назначайте почерковедческую экспертизу. Возникли сомнения в подлинности представленных ответчиком выписок по расчетным счетам - запрашивайте выписки из финансовых организаций через суд.
Споры по взысканию арендных платежей имеют множество нюансов, которые, к сожалению, невозможно в полной мере осветить в рамках статьи, поэтому я рекомендую перед обращением к супруге проконсультироваться с юристом, чтобы заранее выстроить эффективную стратегию по взысканию денежных средств, опираясь на конкретные обстоятельства дела и документы.
Отвечал Юрий Кочергин, генеральный директор "Центра юридического сопровождения", Санкт-Петербург
Неофициальная сдача квартиры в аренду чревата проблемами. Если соседи пожалуются в налоговую инспекцию, то последует проверка, и арендодателя уличат в уклонении от налогов. Его заставят уплатить НДФЛ за всё время аренды и ещё наложат штраф. Платить придется примерно 20 % от всего дохода.
Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату. Возможны различные ситуации.
Что нужно предусмотреть заранее
Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.
Договоритесь с другими владельцами жилья
Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.
Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.
Заключите с жильцами договор
Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.
Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.
При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.
Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.
Как правильно оформить договор с жильцами
Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.
Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.
Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.
Кто будет проживать
В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.
Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.
Срок действия
В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:
- Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года
Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.
- Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года
Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.
Условия оплаты
Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.
Штрафы за просрочку платежей
Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.
Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.
Условия оплаты ЖКУ
В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.
Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.
Предмет договора
Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.
Обеспечительный платеж
Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.
Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.
Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.
Условия одностороннего расторжения
Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.
Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.
Акт приема-передачи
Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.
В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:
Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.
Дополнительные условия
Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.
Как зарегистрировать договор
Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.
Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.
Что делать, если квартира в ипотеке
Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.
Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:
- Согласовать планы с банком через менеджера.
- Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в ЕГРН.
Что делать, если жильцы не хотят выезжать
Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.
Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.
Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.
Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.
Стоит ли оформлять регистрацию жильцам
Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:
В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб. или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.
Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись. Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой. Ещё один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.
Как уплачивать налоги
Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.
Физические лица
Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.
Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.
Самозанятые
Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.
Индивидуальный предприниматель
Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.
Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.
Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.
Обычно ставки такие:
ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.
Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.
Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.
Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ.
Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.
Как выгоднее сдавать квартиру
Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.
Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.
Что будет, если сдавать квартиру нелегально
Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.
Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.
Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.
Лучше сдавать квартиру легально.
Не пропустите новые публикации
Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.
Читайте также: