Нужен ли отчет об оценке квартиры в росреестре

Обновлено: 28.04.2024

Центр ИННОВАЦИЯ предлагает своим клиентам новую услугу - постановка квартиры на кадастр (подучение НОВОГО/ПЕРВОГО кадастрового паспорта) с одновременным проведением оценки, для оформления в собственность.

Внимание! не путать получение кадастрового с сайта Росреестра и постановку квартиры на кадастр. Заказать уже готовый кадастровый паспорт стоит около 200 руб, и вся эта процедура подробно описана ЗДЕСЬ.

Если же Ваша квартира еще не стоит на кадастровом учете, то далее информация для Вас:

С 2013 года, всвязи с изменением в законодательстве, застройщики лишились обязательства ставить на кадастр квартиры в домах, сдаваемых собственникам. В 2015 году ряд коммерческих банков внесли в свои требования пункт наличия кадастрового паспорта в отчете об оценке, когда происходит оформление закладной. Оба эти фактора вынуждают ипотечных клиентов банка заниматься самостоятельным оформлением кадастрового паспорта, а дело это хлопотное.

Комплексная услуга Центра ИННОВАЦИЯ:

Выполняем осмотр, фотографирование, контрольный замер площадей квартиры кадастровым инженером*.

Подготавливаем комплект документов для кадастровой палаты, ставим квартиру на кадастровый учет.

Выполняем оценку квартиры для получения закладной (для последующего оформления в собственность).

Стоимость услуг:

Наименование услуги	Описание, для каких целей	Отчетный документ	Стоимость, руб.	Срок выполнения, раб. дней.
Постановка квартиры на кадастровый учет без контрольного замера площади	Постановка квартиры на кадастр	Кадастровый паспорт	4000	15
Постановка квартиры на кадастровый учет с контрольным замером площади	Постановка квартиры на кадастр, с уточнением площади	Кадастровый паспорт, технический план кадастрового инженера	6500	15
+ независимая оценка квартиры (после постановки на кадастр)	Для оформления закладной	2 экземпляра отчета об оценке	4000	1-2
Контрольный замер площади	Для возврата денежных средств от застройщика	Технический план, выполненный кадастровым инженером	3500	5

Порядок работы:

Если требуется ТОЛЬКО постановка на кадастровый учет (кадастровый паспорт):

Оформляем заявку (по телефону или на сайте), согласуем дату и время осмотра. Затем, перед выездом эксперта, Вы направляете нам по электронной почте все необходимые документы. От Вас требуется только звонок к нам.
Отправляем инженера для выполнения осмотра/фотографирования/замера. Инженер привозит договора и декларацию для подготовки пакета документов в кадастровую палату. От Вас требуется только личное присутствие на объекте.
Подготавливаем необходимый пакет документов для палаты, направляем на регистрацию. Ваше участие не требуется.
Готовый кадастровый паспорт направляем Вам.

Если требуется оформление кадастрового паспорта а затем проведение оценки:

Оформляем заявку (по телефону или на сайте), согласуем дату и время осмотра. Затем, перед выездом эксперта, Вы направляете нам по электронной почте все необходимые документы. От Вас требуется только звонок к нам.
Отправляем инженера для выполнения осмотра/фотографирования/замера. Инженер привозит договора и декларацию для подготовки пакета документов в кадастровую палату. От Вас требуется только личное присутствие на объекте.
Подготавливаем необходимый пакет документов для палаты, направляем на регистрацию. Ваше участие не требуется.
Готовый кадастровый паспорт направляем Вам.
Подготавливаем отчеты, направляем к Вам курьером, либо можете сами забрать их у нас в офисе.

Если требуется оформление ТОЛЬКО технического плана, для оспаривания площади:

Оформляем заявку (по телефону или на сайте), согласуем дату и время осмотра. Затем, перед выездом эксперта, Вы направляете нам по электронной почте все необходимые документы. От Вас требуется только звонок к нам.
Отправляем инженера для выполнения замера квартиры. Инженер привозит договора и декларацию для подготовкитехнического плана. От Вас требуется только личное присутствие на объекте.
Готовый технический план помещения с печатью кадастрового инженера направляем к Вам курьером, либо можете сами забрать его у нас в офисе.

ВНИМАНИЕ! Коллективная услуга:

То есть: коллективная постановка квартир на кадастровый учет, выполнение отчетов об оценке, выполнение контрольных замеров площади квартир.

Для экономии средств и времени мы практикуем коллективное оформление документов, когда сразу несколько собственников заказывают одну или более услуг нашей компании. В такой ситуации стоимость нашей работы резко падает. Характерным примером такого падения служит коллективная оценка квартир для оформления закладной, когда стоимость падает до 70%. Пожалуйста, обращайтесь к нашим менеджерам, сообщайте:

примерное количество квартир
наименование своего ипотечного банка
перечень необходимых услуг

Мы оперативно ответим Вам о стоимости и сроках выполнения таких работ.

Как получить электронную копию кадастрового с сайта Росреестра?

Информация для тех, у кого квартира уже стоит на кадастровом учете, и нужно лишь получить копию кадастрового, заказав его с сайта Росреестра.

Услуга оценки квартиры в новостройке

Оценка квартиры в новостройке – востребованная услуга. Она подразумевает работу по определению рыночной стоимости жилого объекта. Её заказывают агентства, собственники жилья (настоящие и будущие), банки. Рыночная цена – самый объективный показатель, и именно она фигурирует во многих сделках.

Возможны две ситуации, когда прибегают к оценке недвижимости в новостройке:

Почему такие разные цены на недвижимость в новостройке?

Реалии таковы, что стоимость примерно одинаковых квартир разная. Это связано с тем, что цена каждого объекта зависит от множества факторов:

Мы приводим только несколько факторов. Независимые оценщики, проводящие оценку квартиры в новостройке, учитывают десятки критериев, чтобы полученный результат – рыночная стоимость объекта – был объективным. В своей работе они применяют доходный, затратный и сравнительный методы.

Для чего нужна оценка квартиры в новостройке?

Оценка квартиры в новостройке осуществляется с разными целями:

Для ипотеки.
При регистрации права собственности.
Для суда.
При купле-продаже.
Для страхования.
При наследовании.
При имущественных спорах, например, разделе имущества между разведёнными супругами.
При получении нецелевого кредита.

Одной из частых ситуаций, когда необходима оценка недвижимости в новостройке, – оформление ипотеки.

Что следует знать об оценке квартиры в новостройке для ипотеки?

Цель проведения оценки квартиры в новостройке для закладной – это определение ликвидности объекта. Оценщику необходимо выехать на объект, чтобы осмотреть, сфотографировать его и придомовую территорию. Если многоэтажный жилой дом ещё не построен, то оценка ещё не существующих или недостроенных объектов – это сложная процедура. По сути, определяется рыночная стоимость не самой квартиры, а имущественного права на неё. Оценщики тщательно подбирают квартиры-аналоги, расположенные в схожих домах. В ситуации с недостроенными квартирами факторы, влияющие на цену, которые мы привели выше, применяются частично, а специалист определяет стоимость с учётом коэффициентов. Так, рыночная цена определяется с учётом инфляционных рисков. Не остаётся в стороне и риск банкротства компании-застройщика. Год завершения строительства и период ввода в эксплуатацию тоже имеют значение.

Кто имеет право оценивать квартиру в новостройке?

Проводить оценку квартир в новостройке и другой жилой недвижимости может не каждый специалист, работающий в сфере оценочной деятельности. При заказе оценки, собственники должны определить, соответствует ли специалист следующим требованиям:

Числится в СРО.
Его гражданская ответственность застрахована на сумму 300 000 рублей.
Имеет высшее образование и опыт работы не менее года в этой сфере.

Какие документы нужны при оценке квартиры в новостройке для закладной?

Список документов довольно обширный. Он необходим, чтобы, с одной стороны, определить юридический статус недвижимости, а с другой – сформировать полное представление об объекте. Оценщику необходимо предоставить:

Документ, показывающий, как была приобретена недвижимость в новостройке (например, договор о долевом участии, купли-продажи и др.).
Копии учредительных документов компании-застройщика.
Кадастровый паспорт квартиры, выписка из ЕГРН (их копии).
Копия техпаспорта, выданного в БТИ (со сведениями об экспликации и поэтажном плане).
Акт приёма-передачи (копия).
Удостоверение личности заказчика оценки.

Этот список примерный, и в каждой конкретной ситуации может быть дополнен.

Отчёт об оценке как результат определения рыночной стоимости квартиры в новостройке

После выезда на объект, изучения всей документации, независимый оценщик проводит расчёты с применением одного или комплекса методов:

Доходный подход – учитывает возможность увеличения стоимости объекта в будущем.
Затратный – определяется сумма расходов на строительство аналогичной квартиры.
Сравнительный – учитывает опыт продажи квартир, схожих с оцениваемым объектом.

Все расчёты, фотографии, выводы отражаются в отчёте об оценке – документе, имеющем юридическую силу и принимаемом банком в качестве весомого аргумента. Он действителен в течение 6 месяцев . Его составление оплачивает будущий собственник, то есть тот, кто оформляет ипотеку.

Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.

Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

Кто делает оценку

Что обязательно должно быть у оценщика:

Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественность

Как выбрать компанию для оценки

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.

Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.

Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей . В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.

Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщика

Как выглядит отчет

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

Фотографии из отчета об оценке. В отчете фигурируют копии всех документов, а также фотографии всех деталей квартиры, включая пол и светильники

Какая бывает стоимость

Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

Что влияет на рыночную стоимость

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.

Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2—3%, первый этаж — на 5—10%

Как рассчитать ликвидационную стоимость

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Разброс цен на трехкомнатные квартиры в Санкт-Петербурге

Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS

Некоторые оценочные компании оказывают услугу, связанную с оценкой рыночной стоимости имущества для целей расчета госпошлины за выдачу свидетельства о праве на наследство. Заказчиком такой услуги выступают наследники имущества, а пользователем информации, которая отражается в документе, – нотариусы.

На практике мне часто приходится сталкиваться с тем, что Заказчик просит подготовить справку о рыночной стоимости наследуемого имущества для нотариуса. В ней указывается рыночная стоимость оцениваемого имущества. Данная услуга пользуется спросом, поскольку стоимость подготовки такой справки объемом 1-2 страницы невелика – как правило, от 1 тыс. руб. в зависимости от вида имущества. Хотя должна быть подготовлена не просто справка с указанием рыночной стоимости имущества, а полновесный отчет, стоимость подготовки которого заведомо выше стоимости справки. В противном случае имеет место нарушение Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон № 135-ФЗ), согласно которому определение рыночной стоимости имущества требует применения специальных стандартов оценки.

Вместе с коллегами из СРОО "Экспертный Совет" мы проанализировали ситуацию, связанную с оказанием подобной услуги, и сделали некоторые выводы, которыми мне хотелось бы поделиться.

Сначала проанализируем законодательную базу, которая сложилась к настоящему моменту и касается исчисления госпошлины нотариусом в рамках дел о наследовании имущества. Речь идет о следующих нормативных документах:

Важными моментами из вышеперечисленных нормативных актов являются следующие.

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Согласно ст. 1115 ГК РФ ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости.

В силу ст. 1162 ГК РФ по желанию наследников свидетельство может быть выдано всем наследникам вместе или каждому наследнику в отдельности на все наследственное имущество в целом или на его отдельные части.

На основании ст. 22 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате за совершение нотариальных действий, для которых законодательством Российской Федерации предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариус, работающий в государственной нотариальной конторе, должностные лица, указанные в ч. 4 ст. 1 Основ о нотариате, взимают госпошлину по ставкам, установленным законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, нотариус, занимающийся частной практикой, взимает нотариальный тариф в размере, соответствующем размеру госпошлины, предусмотренной за совершение аналогичных действий в государственной нотариальной конторе, и с учетом особенностей, установленных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

ПОЛЕЗНЫЕ СЕРВИСЫ

Быстро и правильно рассчитать госпошлину поможет наш калькулятор

Согласно подп. 22 п. 1 ст. 333.24 НК РФ за выдачу свидетельства о праве на наследство по закону и (или) по завещанию госпошлина (нотариальный тариф) уплачивается детьми, в том числе усыновленными, супругами, родителями, полнородными братьями и сестрами наследодателя в размере 0,3% стоимости наследуемого имущества, но не более 100 тыс. руб., другими наследниками – в размере 0,6% стоимости наследуемого имущества, но не более 1 млн руб.

Между тем подп. 22 п. 1 ст. 333.24 НК РФ не установлено, что предельный размер госпошлины (нотариального тарифа) должен исчисляться за совершение нотариального действия, связанного с выдачей свидетельства о праве на наследство, исходя из совокупной стоимости всего наследуемого имущества.

В соответствии с подп. 10 п. 1 ст. 333.25 НК РФ стоимость имущества, не предусмотренного подп. 7-9 п. 1 ст. 333.25 НК РФ, определяется оценщиками или юридическими лицами, которые вправе заключить договор на проведение оценки согласно законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно письму Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 25 июня 2018 г. № 03-05-05-03/43416 при выдаче нотариусом свидетельства о праве на наследство для правильности исчисления размера государственной пошлины (нотариального тарифа) за выдачу его наследникам должен быть представлен документ об оценке наследуемого имущества.

Из анализа данных нормативных документов следует, что оценочные компании при поступлении заказа на оценку имущества с целью наследования не должны ограничиваться справкой о рыночной стоимости имущества, а должны выполнять полноценный отчет об оценке рыночной стоимости в соответствии c Законом № 135-ФЗ, учитывая федеральные стандарты оценки. Дело в том, что понятие рыночной стоимости обязывает выполнять отчет об оценке рыночной стоимости согласно федеральным стандартам оценки. Предоставляя заказчику справку о рыночной стоимости, оценочная компания рискует дважды: нарушая положения Закона № 135-ФЗ в части выполнения требований федеральных стандартов оценки № 1, № 2 и № 3, а также рискуя в случае ситуаций оспаривания наследства оказаться перед необходимостью предоставить отчет о рыночной стоимости для судебных органов, которого изначально не было сделано. Поэтому лучше с самого начала не брать на себя такой риск, а оказать заказчику услугу по оценке рыночной стоимости в соответствии с Законом № 135-ФЗ, следуя федеральным стандартам оценки.

На практике часто приходится сталкиваться с ситуацией, когда заказчик – физическое лицо не предоставляет все необходимые документы, которые нужны для выполнения требований федеральных стандартов оценки, руководствуясь соображением экономии своих денежных средств тем, что нужна только справка о рыночной стоимости. В этом случае от него целесообразно получать официальный отказ от предоставления документов и заключить договор "неоценочный", на осуществление консалтинговых услуг, где прописать, что такие услуги оказываются вне рамок Закона № 135-ФЗ. Это необходимо для того, чтобы в случае оспаривания наследства в судебном порядке не было претензий ни к оценщику, ни к саморегулируемой организации. Данный способ, как правило, подходит для консультативных услуг. Скорее всего, этот подход устроит далеко не всех нотариусов. Ведь, согласно нормативным документам нотариусу нужно заключение о рыночной стоимости имущества. А это обязывает оценщика оказать услугу, результатом которой будет выполнение отчета о рыночной стоимости.

Из всего вышесказанного вытекает следующая рекомендация. Поскольку нотариусам нужна рыночная стоимость наследуемого имущества для расчета госпошлины, то необходим отчет о рыночной стоимости по стандартам федеральных стандартов оценки в строгом соответствии с Законом № 135-ФЗ. В случае оспаривания наследства в судебном порядке именно этот документ будет приниматься во внимание. Поэтому оценщикам нецелесообразно брать на себя риск подписания всякого рода справок о рыночной стоимости, которые стоят недорого, но в случае возникновения спора о наследстве вынудят оценщика все-таки изготовить полновесный отчет. Но это будет уже нарушением законодательства об оценочной деятельности, которые обязывают оценщика следовать стандартам при подготовке отчета о рыночной стоимости.

Примеры судебной практики, которая демонстрирует необходимость наличия отчета о рыночной стоимости в делах об оспаривании наследства:

Гр-н X обратился в суд с иском к гр-ке Y о взыскании денежной компенсации за долю наследственного имущества. В рамках данного дела, определяя размер компенсации за доли в наследственном имуществе, суд исходил из фактической рыночной стоимости автомобилей на основе отчета о рыночной стоимости (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 5 ноября 2014 г. по делу № 33-14715/2014).

Банк обратился в суд с иском к Администрации Красногвардейского района, Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, Комитету Финансов Правительства Санкт-Петербурга, гр-ке N, действующей в интересах несовершеннолетней гр-ки X, гр-ки Z о взыскании задолженности по кредитному договору за счет выморочного имущества в сумме 5 081 357 руб. 47 коп., обращении взыскания на квартиру с установлением начальной продажной стоимости в размере 3,4 млн руб., взыскании в счет возмещения расходов по определению рыночной стоимости квартиры 10 тыс. руб. В деле фигурирует отчет о рыночной стоимости (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 26 октября 2016 г. по делу № 33-21706/2016).

Уменьшение кадастровой стоимости квартиры, дома или участка поможет сэкономить на налогах, а потому каждому собственнику нужно понимать: как этого добиться без суда? Что будет, если стоимость увеличили, пока она оспаривалась в суде? Как быть, если собственники недвижимости не могут договориться, стоит ли вообще стоимость оспаривать? И кто возместит расходы на оплату юруслуг?

Зачем оспаривать кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости – значит, уменьшить кадастровую стоимость, установленную государством. Зачем это делать? Для уменьшения земельного налога и налога на имущество, арендной платы, выкупной стоимости объекта недвижимости в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности, поскольку именно кадастровая стоимость используется налоговыми и иными органами при расчете налога и других платежей.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, если они затрагивают права и обязанности заинтересованных лиц – как правило, владельцев квартир, домов и земельных участков, поскольку собственники недвижимости и уплачивают налоги и сборы.

Какой способ оспаривания кадастровой стоимости выбрать?

Существуют два способа оспаривания кадастровой стоимости: в административном (досудебном) порядке путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия) и в судебном порядке.

Вы вправе по собственному усмотрению выбрать один из способов. Поскольку соблюдение гражданином досудебного порядка урегулирования спора не является обязательным, можно сразу идти в суд. Однако рекомендую сначала обратиться в комиссию, поскольку часто после подачи гражданином заявления при наличии обоснованного заключения кадастровая стоимость уменьшается. Причем на это уходит меньше времени, чем при судебном оспаривании.

Как оспорить кадастровую стоимость в административном порядке?

Для этого необходимо обратиться в комиссию по рассмотрению таких споров. Комиссии формируются при территориальных управлениях Росреестра, например в Новосибирске это Управление Росреестра по Новосибирской области.

Для обращения в комиссию вам нужно составить и подать заявление. В нем необходимо указать Ф.И.О. собственника, адрес места жительства и причины, по которым кадастровая стоимость представляется неверной.

К заявлению в зависимости от оснований обращения нужно приложить:

выписку из ЕГРН, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подает лицо, обладающее правом на этот объект;
документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в бумажном и электронном виде – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости; при этом рыночная стоимость участка должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость;
иные документы (при необходимости).

Срок рассмотрения заявления – 1 месяц. В случае его удовлетворения кадастровая стоимость будет изменена автоматически, комиссия самостоятельном внесет сведения о ней в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Кроме того, граждане могут подать в бюджетное учреждение, которое проводит кадастровую оценку в регионе, обращение с просьбой разъяснить, на каком основании была установлена та или иная кадастровая стоимость объекта недвижимости. В ходе рассмотрения такого обращения может быть установлено, что при определении кадастровой стоимости была допущена ошибка. В этом случае можно изменить кадастровую стоимость, не прибегая к процедуре оспаривания. Решение будет принимать бюджетное учреждение, которое проводит в регионе кадастровую оценку недвижимости.

Как оспорить кадастровую стоимость в суде?

Для этого вам нужно обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в верховный суд субъекта РФ по месту нахождения ответчика. В зависимости от спора ответчиком будет либо только Росреестр, либо Росреестр и дополнительно комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (если ранее комиссия отказала вам в уменьшении кадастровой стоимости). В заявлении вы просите суд установить кадастровую стоимость в размере рыночной. К нему необходимо приложить документы, обосновывающие ваши доводы. Обычно одним из них является заключение оценщика, например отчет об оценке земельного участка.

После рассмотрения дела суд вынесет решение: 1) либо об удовлетворении ваших требований, и тогда кадастровая стоимость будет определена по представленному вами отчету об оценке участка; 2) либо об отказе в удовлетворении требований – обычно суд не признает доводы обоснованными, если не хватает доказательств.

Если я оспариваю кадастровую стоимость и участка, и дома, можно подать в суд одно заявление и уплатить госпошлину один раз?

При оспаривании кадастровой стоимости нужно будет уплатить государственную пошлину. Ее размер для физлиц, т.е. граждан, составляет 300 руб., для юрлиц, т.е. организаций – 2 тыс. руб.

Если вы оспариваете кадастровую стоимость участка и дома одновременно, то заявление в суд можно подать одно. А вот госпошлину придется уплатить за каждый объект недвижимости отдельно: 300 руб. – за земельный участок и 300 руб. – за дом.

Участок принадлежит сестрам на праве общей долевой собственности. Одна из них собирается оспаривать его кадастровую стоимость, но другая не хочет. Что делать?

Одна из сестер без получения согласия другой вправе обратиться в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. При рассмотрении дела по заявлению одного из участников долевой собственности суд пересмотрит кадастровую стоимость объекта недвижимости в целом.

Сестра, не желающая оспаривать кадастровую стоимость, может вступить в дело в качестве заинтересованного лица и выдвинуть свои возражения относительно установления иного размера кадастровой стоимости объекта недвижимости. Суд оценит эти возражения наряду с другими доказательствами по делу. При этом нужно учитывать, что формальное, необоснованное несогласие других сособственников с пересмотром кадастровой стоимости не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Обжаловал кадастровую стоимость участка в суде. Что дальше?

В случае оспаривания кадастровой стоимости участка в судебном порядке после вынесения решения судом вам нужно дождаться вступления его в законную силу. Случится это через месяц с момента вынесения решения, если оно не будет обжаловано. Затем вы получаете копию решения суда с отметкой о вступлении его в силу. Отметку поставят в канцелярии суда.

Полученное решение нужно подать в Росреестр (орган регистрации прав) через любое отделение МФЦ. К нему прикладывается заявление о внесении в ЕГРН сведений о новой кадастровой стоимости. Заявление это готовит специалист МФЦ. Кроме копии решения суда при себе необходимо иметь паспорт.

А если кадастровая стоимость будет изменена после проведения очередной кадастровой оценки, пока дело рассматривается в суде?

Да, это может случиться. Однако вы не вправе будете изменить свои требования и не сможете в уже рассматриваемом деле оспаривать новую кадастровую стоимость. В случае если суд вынесет положительное решение, то укажет в нем период действия определенной им кадастровой стоимости – с даты подачи вами заявления в суд до даты, когда начнет действовать кадастровая стоимость, определенная после проведения очередной кадастровой оценки. А чтобы оспорить ее, придется заново обратиться в суд с самостоятельным требованием.

Пример. Вы начали оспаривать кадастровую стоимость земельного участка – 1 млн руб., полагая ее завышенной, поскольку рыночная стоимость участка составляет не более 600 тыс. руб. Заявление в суд вы подали 1 февраля 2021 г. Но в период рассмотрения дела прошла очередная кадастровая оценка, и была установлена новая стоимость участка – 1 млн 200 тыс. руб. Учитываться она будет с 1 июня 2021 г. Однако изменить свои требования и оспорить кадастровую стоимость в таком размере в уже рассматриваемом деле вы не сможете. Суд вынесет положительное решение, но укажет, что кадастровая стоимость участка в размере 600 тыс. руб. установлена на период с 1 февраля по 1 июня 2021 г. Чтобы оспорить кадастровую стоимость в размере 1 млн 200 тыс. руб., вам нужно будет подать заявление снова.

А могут очередную кадастровую оценку провести после оспаривания кадастровой стоимости в суде?

Да, такое возможно. Периодичность проведения очередной государственной кадастровой оценки – каждые 3 года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – каждые 2 года), но в любом случае не позднее чем через 5 лет с года последней оценки.

С 2021 г. пересчитать кадастровую стоимость объекта недвижимости из-за ошибки могут без заявления о ее исправлении. Причем уведомлять собственника об этом никто не обязан. Об увеличении стоимости он может узнать уже после получения требования налоговой о доплате налога

С 1 января 2022 г. очередная государственная кадастровая оценка земельных участков будет проводиться через 4 года с года последней оценки (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – через 2 года).

С 1 января 2023 г. очередная государственная кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест будет проводиться через 4 года с года последней оценки (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – через 2 года).

Важно: в 2022 г. во всех субъектах РФ оценку земельных участков проведут без учета ограничений ее периодичности. В 2023 г. то же коснется зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.

Когда при начислении налогов начнут учитывать новую кадастровую стоимость?

Установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Другими словами, в решении суда указана дата подачи вами заявления об оспаривании кадастровой стоимости. Именно с этой даты налоговая будет начислять налоги с учетом новой кадастровой стоимости. Но при условии внесения сведений о ней в государственный кадастр недвижимости.

Пример. 1 февраля 2021 г. вы подали заявление в суд об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка. 1 апреля того же года суд вынес положительное решение, которое 1 мая вступило в законную силу. 10 мая вы получили копию решения и подали ее в Росреестр через МФЦ, а 21 мая в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о новой стоимости. Так вот, несмотря на то что вы подали документы только в мае, налоговая при расчете налога примет во внимание дату подачи вами заявления в суд, т.е. новая кадастровая стоимость будет учитываться с 1 февраля 2021 г.

При этом для иных целей, например для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Пример. Заявление в суд вы подали в октябре 2021 г. Суд вынес решение в ноябре того же года. Новая кадастровая стоимость для определения арендной платы будет учитываться с 1 января 2021 г.

Мне пришлось оплатить услуги юриста, который помог оспорить кадастровую стоимость в суде. Можно ли взыскать эту сумму с ответчика, ведь решение вынесено в мою пользу?

В данном случае вопрос о судебных расходах, а именно таковыми являются расходы на оплату услуг юриста, решается в соответствии с правилами гл. 7 Гражданского процессуального кодекса РФ и гл. 10 Кодекса административного судопроизводства РФ.

При удовлетворении судом требований об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости судебные расходы взыскиваются с ответчика – органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Но если ответчик не оспаривает ваши требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, то и расходы на оплату юридических услуг взыскать с него не получится.

В случае удовлетворения требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, в том числе в связи с исправлением кадастровой ошибки в сведениях, судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки.

Если кадастровая стоимость была пересмотрена в связи с технической ошибкой в сведениях об объекте недвижимости, то судебные расходы взыскиваются с органа, допустившего такую ошибку.

При удовлетворении требований об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана (абз. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Читайте также: