Незаконная перепланировка квартиры чем грозит собственнику 2021

Обновлено: 16.05.2024

Согласно положениям Жилищного кодекса РФ (ст. 25), перепланировкой помещения считаются работы, изменяющие его конфигурацию, что, в свою очередь, требует внесения изменений в учетно-техническую документацию БТИ. Кроме того, к работам по перепланировке помещений относят устройство или изменение конструкции полов.

Работы по перепланировке квартир и нежилых помещений требуется согласовывать (ст. 26 ЖК РФ), но далеко не всегда это требование выполняется собственниками – часто ремонтные работы производятся незаконно.

Незаконная перепланировка жилого помещения

Несогласованная перепланировка квартиры даже сегодня остается достаточно распространенным явлением.
В данной статье мы расскажем о том, что считается незаконной перепланировкой, какие санкции за это предусмотрены. И как узаконить несогласованную перепланировку.

Здравствуйте! Я сейчас на связи! Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp или в Telegram.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Неузаконенная перепланировка. Что это такое.

Согласно жилищному законодательству, незаконной перепланировкой в многоквартирном доме считаются работы, выполненные без предварительного согласования.

С точки зрения закона, не имеет значения, кем и когда была выполнена несогласованная перепланировка и какие на тот момент действовали нормы.

Перепланировка, произведенная без разрешения надзорного органа, считается незаконной.

Напомним, какие из ремонтных мероприятий считаются перепланировкой. В основном это касается следующих видов работ:

• Изменение конфигурации помещений за счет переноса перегородок и дверных проемов.
• Изменение конструкции полов.
• Устройство проема в несущей стене.
• Демонтаж участка стены под окном балкона или лоджии (подоконного блока).
• Демонтаж сантехкабины и совмещение санузла.
• Устройство кладовок, встроенных шкафов, гардеробных и многое другое.

К примеру, перенос унитаза или плиты будет переустройством, а снос встроенного шкафа или установка дополнительной перегородки является перепланировкой. Крайне редко в практике бывает что-то одно, в 99 процентах случаев при работах есть и мероприятия по переустройству, и мероприятия по перепланировке.

То есть достаточно без согласования снести встроенный шкаф, отраженный на плане квартиры, или переместить раковину в пределах санузла, чтобы это квалифицировалось как неузаконенная перепланировка.

Выполненные без согласования, то есть незаконные перепланировки жилых помещений в многоквартирных домах, можно условно разделить на две группы:

• Перепланировки, не нарушающие действующие нормы и регламенты, которые чаще называют самовольными.
• Перепланировки, которые согласовать нельзя, потому что они нарушают СП, СанПиНы, техрегламенты и т.д., то есть незаконные со всех точек зрения.

Незаконная перепланировка нежилого помещения также может содержать разрешенные и запрещенные мероприятия.

Познакомиться с запрещенными видами работ можно в этой статье.

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры

Совершенно не задумываясь, владельцы квартир меняют остекление оконных проемов и балконов (лоджий), устанавливают наружные блоки кондиционеров, уменьшают вентиляционные короба, переносят кухни и санузлы на площадь жилых комнат, устраивают проемы в несущих стенах, и даже сносят такие стены полностью!

И тем самым портят внешний облик и архитектурную целостность фасада здания, причиняют неудобства и лишние хлопоты соседям. А затрагивая несущие конструкции, ставят под угрозу собственные жизни и жизни других людей.

И неважно, что именно приводит к осуществлению незаконной перепланировки: непонимание принципов строительства, незнание законодательства, неудобства стандартной планировки или желание сэкономить деньги на согласовании.

Что будет, если сделать незаконную перепланировку квартиры

Квартиры и нежилые помещения с несогласованной перепланировкой и/или переустройством могут стать для их собственников источником значительных затрат и юридических проблем.

В такой ситуации необходимо узаконить перепланировку.
А на это уйдет время, что, с учетом постоянных перемен на рынке недвижимости, может грозить владельцу потерей выгодных предложений и денег. И это в лучшем случае. Ведь нередки случаи, когда без получения официального разрешения жильцами производятся гораздо более глобальные перепланировки, чем безобидный снос встроенных шкафов.

В настоящее время Мосжилинспекция ужесточила контроль за незаконными перепланировками. И санкции против несогласованных работ могут доходить до выселения лиц, уклоняющихся от узаконения перепланировки.

Это редкий случай. Но наша организация один раз участвовала в подобном процессе.

Речь шла о проеме в несущей стене, выполненном без согласования. На собственника квартиры пожаловались соседи. Ему было выслано одно предписание жилищной инспекции, которое он проигнорировал. Затем было выслано второе предписание, которое также было проигнорировано. А далее жилищная инспекция передала дело в суд.

Таким образом, в интернете он нашел нашу компанию, и в течении 4 месяцев мы согласовали ему перепланировку, сняли вопросы с судом, а также провели работы по усилению ранее выполненного проема, так как в штате нашей компании есть свой отдел алмазной резки и усиления проемов.

И, конечно же, в этом процессе ему пришлось оплатить штраф 2500 рублей за незаконную перепланировку, что уже было исключительно радостным событием по сравнению с принудительной продажей квартиры.

Последствия несогласованной перепланировки квартиры

Ремонтные работы, выполненные без надлежащего разрешения, рано или поздно обнаруживаются надзорным органом, и к нарушителю применяются административные санкции.

Ответственность за состояние квартиры/нежилого помещения с несогласованной перепланировкой несет только текущий собственник.

Установленный факт незаконной перепланировки квартиры влечет за собой административную ответственность в виде штрафа и получения предписания, обязывающего собственника в установленный срок и за свой счет устранить допущенные нарушения.

Примеры предписаний жилищной инспекции и административный протокол, фото.

Как показала практика нашей организации, 7 из 10 несогласованных перепланировок содержат мероприятия, которые узаконить невозможно. И это приводит к значительным сложностям, так как необходимо выполнять незапланированные ремонтно-строительные работы по исправлению несогласуемых мероприятий.

Таким образом, штраф за незаконную перепланировку является лишь малой частью возможных расходов, к которым зачастую приводит проведение работ без предварительного согласования.

На сегодня, независимо от того, может быть согласована перепланировка по факту или нет, штраф физическому лицу за незаконную перепланировку составляет 2-2,5 тысячи рублей (на каждого из собственников).

Однако этим ответственность за незаконную перепланировку квартиры не ограничивается. Как мы уже сказали, если узаконить выполненные работы нельзя, потребуется выполнить полный или частичный восстановительный ремонт и устранить причиненный ущерб соседям, если таковой имеется.

В случае категорического отказа от исполнения предписания надзорного органа материалы передаются в суд.

Незаконная перепланировка нежилого помещения

Перепланировка нежилых помещений (офисов, магазинов, ресторанов, салонов красоты, спортивных, административных, медицинских и других учреждений) также, как и переустройство квартир, нуждается в предварительном оформлении документов и получении разрешения на ремонтные работы.

Однако в наше время нежилые помещения часто перепланируют без разрешения надзорных органов, что является нарушением закона и влечет за собой серьезные последствия.

Ответственность за незаконную перепланировку

Сумма штрафа юридическому лицу за незаконную перепланировку помещения в данный момент составляет от 300 до 350 тысяч рублей. Кроме того, отдельная ответственность может налагаться на генерального директора организации.

Также нужно учитывать, что ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения, даже в виде такого большого штрафа, составляет лишь часть возможных затрат – еще могут потребоваться ремонтно-восстановительные работы.

Для оформления незаконной перепланировки нежилого помещения, если все работы соответствуют нормам, потребуется разработка проектной документации от организации с допуском СРО, в некоторых случаях – от автора проекта дома.

Чем опасна незаконная перепланировка квартир и нежилых помещений

Последствиями незаконной перепланировки квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме могут стать не только штрафы и необходимость восстановления прежнего планировочного решения, но и гораздо более существенные проблемы.

Работы, выполненные без согласования, могут ухудшить условия проживания соседей, привести к заливам помещений снизу или иным аварийным ситуациям.

Самыми опасными могут стать последствия незаконной перепланировки с изменением несущих конструкций здания. Такие работы, выполненные без проектной документации с расчетами нагрузок и необходимой схемой усиления капитальных конструкций, могут привести к образованию трещин в стенах и нарушению прочности здания.

Наиболее опасна незаконная перепланировка нежилого помещения в жилом доме, которые, как правило, располагаются на нижних этажах зданий, где на несущие конструкции ложится максимальная нагрузка.

Как выявляется незаконная перепланировка

Часто бывает, что собственник квартиры даже не подозревает, что владеет недвижимостью с незаконной перепланировкой. Для понимания, есть ли в помещении незаконная перепланировка, следует сопоставить фактическую планировку с планом БТИ.

Нарушения, связанные с незаконной перепланировкой нежилого помещения или квартиры, также могут быть выявлены при посещении объекта специалистом БТИ. Для различных юридических действий с недвижимостью может потребоваться предоставление актуальной технической документации на помещение из Бюро технической инвентаризации. При осмотре выявленные изменения в планировке помещения сотрудник ГБУ МосгорБТИ будет обязан зафиксировать в документах техучета в виде красных линий.

Весьма часто незаконная перепланировка становится известной надзорным органам от управляющих компаний, а также на основании жалоб других жильцов дома.

В этих случаях жилищная инспекция выдает собственнику предписание о допуске инспектора на объект для проверки законности перепланировки и выявления возможных нарушений.

Уведомление о проверке квартиры с незаконной перепланировкой и акт ее осмотра, фото.

Что делать при незаконной перепланировке не рекомендуется, так это отказывать надзорным органам в доступе для проверки помещения.

Устранение незаконной перепланировки

Как было сказано выше, у собственника есть несколько вариантов действий при незаконной перепланировке:

• Восстановление незаконной перепланировки до состояния, соответствующего документам БТИ (переделать ремонт обратно, то есть вернуть квартиру в прежнее состояние).
• Узаконивание перепланировки по факту, если выполненные работы не нарушают действующих норм.
• Приведение помещений в соответствие нормам с узакониванием допустимых мероприятий.

Часто изменения, выполненные при незаконной перепланировке, невозможно согласовать. Но иногда бывает достаточно выполнить простые требования, чтобы перепланировку узаконили. Например, установить дверь с плотным притвором между кухней с газовой плитой и смежной комнатой.

Если узаконить перепланировку вам разрешат, то объем документов будет зависеть от того, насколько широко развернулся ваш творческий потенциал. Если дело обошлось без проема в несущей стене, то согласовать перепланировку можно без технического заключения от автора проекта дома, если же проем имеет место – не факт, что он вырезан в разрешенном месте.

Для оценки возможности сохранения выполненного ремонта потребуется консультация специалистов, имеющих необходимый опыт в этой сфере, или в органе, осуществляющем согласование перепланировки.

Как оформить незаконную перепланировку квартиры

Согласовать выполненные работы возможно лишь в тех случаях, когда перепланировка соответствует действующему законодательству, санитарным нормам и строительным правилам.

Если изменения не затронули несущие конструкции дома, для оформления незаконной перепланировки квартиры в жилищную инспекцию потребуется предоставить техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ, разработанное организацией с допуском СРО.

Чтобы оформить незаконную перепланировку квартиры с изменением в несущих конструкциях, понадобится техзаключение, разработанное автором дома или замещающей его организацией.

Согласование незаконной перепланировки в Подмосковье отличается тем, что внутренний муниципальный регламент в преобладающем большинстве районов области не предусматривает возможности узаконивания администрацией ранее выполненных работ.

В ряде случаев муниципальные власти идут навстречу собственникам и позволяют им осуществить согласование незаконной перепланировки в том же порядке, какой предусмотрен для планируемых перепланировок, но это все-таки не общепринятая практика, а исключение из правил. Чаще всего для сохранения перепланировки в Московской области нужно решение суда. Для чего потребуется разработать судебное техническое заключение.

Как узаконить незаконную перепланировку нежилого помещения

От места расположения нежилого помещения зависит, как и с кем узаконивать неузаконенную перепланировку.

Незаконная перепланировка нежилого помещения в жилом доме (обычно на первом этаже) узаконивается в Мосжилинспекции (все документы в электронном виде подаются через Портал Мос.ру).

Для согласования выполненных ремонтных работ разрабатывается проектная документация в составе технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ и проекта перепланировки, к которой прилагается заключение Роспотребнадзора.

Если мероприятий, затрагивающих несущие конструкции многоквартирного дома, не выполнялось, то проектная документация может быть разработана любой организацией с допуском СРО.

В случае, если несущие конструкции были затронуты, техническое заключение разрабатывается организацией, являющейся проектировщиком дома, либо замещающей автора проекта дома организацией.

Незаконная перепланировка нежилого здания утверждается в БТИ, куда и предоставляется пакет документов, включающий проект и техническое заключение о безопасности работ.

Незаконная перепланировка. Общие выводы и помощь в узаконивании.

Вывод очевиден – неузаконенная перепланировка всегда потенциально является либо проблемой для собственника жилплощади, либо преступлением с юридической и моральной точки зрения. Если кто-то из прочитавших данную статью живет в квартире с неузаконенной перепланировкой, рекомендуем произвести согласование или, по меньшей мере, получить консультацию, чтобы понять возможные последствия.

Бесплатную консультацию по вопросам перепланировки можно получить в нашей организации. У нас большой опыт в согласовании и узаконивании самых разных перепланировок.

При необходимости можем разработать техническое заключение о допустимости и безопасности работ и провести узаконивание перепланировки в надзорных органах.

По данным Росреестра, более половины квартир в стране подверглось самовольной перепланировке. Сегодня закон требует от владельцев такого жилья привести его в соответствие с первоначальным проектом.

Ужесточать законодательные нормы заставляет масштаб проблемы. В Лиге профессионалов недвижимости утверждают, что первичное жилье переделывают до девяноста процентов новоселов, вторичное - более половины. И только треть жильцов делает это на законных основаниях.

Между тем из-за активного переноса стен и коммуникаций нарушается прочность всего дома, а это грозит опасностью всем его жителям. Прецеденты, когда из-за незаконных перепланировок рушатся подъезды, уже есть. Проблему нужно решать.

- Последние два года в Росреестре шла глобальная реформа, в рамках которой БТИ передали свои архивы в кадастровую палату. Сейчас документы на все объекты недвижимости оцифрованы, система стала прозрачной. Теперь, когда совершается сделка - купля-продажа, передача жилья в наследство, - Росреестр проверяет данные и, если перепланировка не узаконена, отказывает в регистрации, - пояснила корреспонденту "РГ" председатель Лиги профессионалов недвижимости Светлана Гоненко.

Покупателям жилья следует знать, что любые изменения размера жилых помещений после ремонта - это тоже перепланировка, которая должна быть отражена в техническом паспорте. Ему в точности должно соответствовать расположение дверных проемов, перегородок. В противном случае лучше отказаться от сделки, либо, купив такое жилье, самому легализовать планировку квартиры и получить необходимые документы.

Тем временем омичи, пребывая в полной уверенности, что у себя дома они могут делать все что угодно, продолжают массово нарушать нормы. Меняют местами спальни и санузлы, увеличивают площадь комнат за счет лоджий, переносят на балкон газовые плиты и раковины.

Строители, в свою очередь, изначально возводят неудобное жилье, тем самым провоцируя самовольную перестройку. Некоторые фантазии просто поражают. "Сосед устроил на лоджии джакузи, и весь этаж начал плесневеть и обрастать сосульками, - пожаловались жители левобережной высотки. - Наши претензии он игнорирует".

Такие случаи нередки. За последний год в Госжилинспекцию поступило более полусотни подобных жалоб.

Знанием законов не блещут ни новоселы, ни дизайнеры, ни ремонтные бригады, которые навязывают свободную планировку. Однако, согласно Жилищному кодексу, обустройство квартир, в том числе с черновой отделкой, регламентируется жесткими стандартами.

- Даже небольшой сдвиг стены, несовпадающий с техпаспортом, влечет серьезные санкции. Трогать зону кухни или санузла категорически нельзя. Их расположение должно в точности соответствовать параметрам нижних и верхних квартир, - поясняет председатель Лиги профессионалов недвижимости Светлана Гоненко. - Отклонение влечет штраф, а нарушителя заставят привести жилье в первоначальный вид. Судебная практика уже наработана.

Немало поводов для тревоги дают и владельцы офисов, расположенных на первых этажах высоток. Замечено, что как только из дома начинают выносить кирпичи и куски арматуры, жди проблем с отоплением, водой, вентиляцией. Или чего-нибудь посерьезней. Сколько простоят дома с передвинутыми и отсутствующими стенами - никому не известно.

Для комплексного решения проблемы и была создана Лига профессионалов в недвижимости, объединившая застройщиков, проектировщиков, дизайнеров, риелторов, управляющие компании, КТОСы, кадастровых инженеров, финансистов. Открыт центр перепланировок и реконструкций, где можно узнать, как узаконить различные новшества.

- С начала года в администрацию Центрального округа Омска поступило 653 обращения. Разрешение на переустройство жилых помещений выдано 510 омичам, остальным отказано, - сообщила главный специалист отдела архитектуры, строительства и земельных отношений Ольга Поротикова.

По данным сервиса "Авито", за последний год спрос на услуги дизайнеров интерьера в Омске вырос на 14 процентов, в целом по стране - на 28 процентов. Средняя стоимость услуг по оформлению интерьера оценивается в 900 и 1 000 рублей за квадратный метр соответственно. На 25 процентов (до двух тысяч рублей) подорожало пректирование кухонь, на 20 процентов (до 1 200 рублей) - ванн и санузлов. 3D-проект обойдется в 1 000 рублей за виртуальный "квадрат", панорамный тур по будущей квартире - в 2 000.

Спрос на ремонт с начала года вырос 12 процентов. На треть подорожала работа электриков, на 18 процентов - отделка. Средняя стоимость ремонта квартиры увеличилась на четверть. В зависимости от характера работ, мастера просят за "квадрат" от 200 до 550 рублей.

Перепланировку, конечно, делать можно, только заранее нужно удостовериться в Мосжилинспекции, что проводимые работы будут законными и безопасными. В противном случае вас ждут штрафы, большие траты денег на приведение жилья в исходное состояние и даже выселение.

В статье подробно расскажем, чем грозит незаконная перепланировка квартиры и за какие работы вас могут ждать неприятные последствия.

Что считается незаконной перепланировкой

Под это понятие попадает любое изменение в квартире, которое не согласовано в жилищной инспекции и не внесено в план БТИ. Есть ряд работ, которые можно проводить без согласования:

• заменять электропроводку, если нужно штробить стены;
• прокладывать новые трубы для санузла;
• выравнивать стены под покраску или обои;
• замена дверей;
• менять окна;
• заменять ванну, унитаз, раковину, мойку без изменения размещения;
• отделывать комнаты — красить стены, менять обои и потолочное покрытие.

Перечисленные работы не меняют план БТИ, соответственно, не требуют согласования в Мосжилинспекции. Но если у вас есть идеи по сносу стен, созданию нового проема, расширению санузла, переносу кухни, организации новых комнат, объединению лоджии с кухней – это уже будет считаться перепланировкой и работы нужно согласовывать, чтобы не подвергать опасности себя, соседей, и не навредить зданию.

Перед тем, как выдать разрешение на перепланировку, проектная организация проведет расчеты о допустимости задуманных работ, а Мосжилинспекция их проверит. Это гарантирует безопасность перепланировки.

Если человек или организация делают перепланировку без согласования, они не могут гарантировать, что все строительные требования соблюдены. Чтобы таких самовольных перепланировок было меньше, законодатель ввел административную ответственность — штрафы и более серьёзные меры.

Вред от незаконной перепланировки

Если не обращаться в проектную организацию и не проводить расчеты о безопасности планируемых ремонтных работ, можно сильно навредить зданию. Владельцы квартир не знают особенностей проекта дома, не просчитывают изменение нагрузки на стены и перекрытия. При самостоятельном ремонте не учитывается и тот факт, какие работы по перепланировке уже провели соседи по подъезду сверху и снизу.

Для того чтобы дом обвалился от незаконной перепланировки, нужно очень грубо нарушить строительные нормы. Однако если несколько жильцов дома сделают перепланировку самовольно, состояние здания может сильно ухудшиться. Такие примеры есть: в Санкт-Петербурге пришлось временно расселить целый дом и экстренно провести ремонтные восстановительные работы, так как из-за многочисленных перепланировок в старом здании потрескались стены и провалились полы.

Другая неприятность связана с самовольным переносом санузла и кухни. Их называют мокрыми зонами, так как и кухня, и ванна с туалетом оборудованы сантехникой и водопроводными трубами. Если забудите закрыть кран или прорвет трубу, можно затопить соседей снизу.

Чтобы ущерб был меньше, закон запрещает размещать мокрые зоны над жилыми комнатами. Так риск испортить мягкую мебель, ковры и обои при затоплении существенно ниже.

Если нарушить эти требования и расширить санузел за счет жилой комнаты и наоборот, можно подставить под удар свою собственную квартиру или квартиру соседей снизу. При заливе квартиры жилая комната, которая находится под санузлом, пострадает сильнее, чем если бы она находилась под другой жилой комнатой — как и требует закон. Тому, кто сделал незаконную перепланировку, в этом случае придется потратить больше денег на восстановление собственного жилья или на компенсацию ущерба, нанесенного соседям.

Если проект перепланировки предлагает дизайнер

При обращении к дизайнеру нужно быть уверенными, что те планировочные решения, которые он вам предложит, соответствуют нормам.

В нашей практике были случаи, когда собственники делали ремонт по дизайн-проекту, и уже на завершающем этапе предчистовой отделки появилось осознание, что такую перепланировку не удастся согласовать, и нужно все ломать и переделывать. В итоге, человек потратил время и большие деньги на стройматериалы, рабочих, дизайнера, а теперь ему предстоит начинать все заново.

Пример проекта от некомпетентного дизайнера, рассмотрим ниже.

Так выглядела квартира согласно плану БТИ изначально. Она 1-комнатная с балконом и совмещенным санузлом.

А это планировочное решение от дизайнера. Здесь есть три грубейших ошибки. В квартире появилось три комнаты, одна из которых объединена с балконом, что незаконно. Присоединять балкон к комнате допустимо только с использованием стеклопакета без выноса в холодное помещение радиаторов отопления.

Кухня перенесена на площадь коридора, но согласовать изменение не получится, так как площадь кухни должна быть минимум 5 кв. м. Кроме того, ширина жилой комнаты составляет 2 м при минимуме в 2.25 м.

Если у вас квартира в новостройке, и вы находитесь на этапе выбора дизайнера, обязательно обсудите с ним вопрос законности перепланировки, знают ли они, какие стены можно сносить, какие проемы и где делать, при каких условиях организовывать в квартире кухню-нишу и как объединять лоджию с комнатой.

Наши специалисты работают с дизайнерами и готовы давать консультации, какую перепланировку можно сделать, чтобы их работа в итоге была согласована.

Штрафы за самовольную перепланировку

Размер штрафа зависит от того, кто владеет квартирой — гражданин или организация.

Штрафы для граждан, то есть физических лиц, устанавливает ст. 7.21 КоАП РФ. За незаконную перепланировку квартиры в жилом доме штраф — от 2000 до 2500 рублей. Сумма штрафа одинакова по всей стране.

Штрафы для организаций. Чаще всего организации покупают жилые помещения, чтобы перевести их в нежилые — под ресторан, кафе, магазин, офис и т.д. За незаконную перепланировку нежилых помещений в многоквартирном доме ответственность устанавливают законы субъектов РФ, то есть в каждом регионе штрафы могут быть разными или вовсе отсутствовать.

В Москве такие штрафы установлены в ст. 9.12 КоАП РФ г. Москвы. Обычно юридическим лицам грозит штраф от 300 тысяч до 350 тысяч рублей, но иногда Мосжилинспекция может выписать штраф на сумму меньше, до 50 000 рублей. Все зависит от каждого конкретного случая.

Штрафы большие, и их действительно назначают. Вот пример: организация сама обратилась в Мосжилинспекцию с просьбой узаконить выполненную перепланировку в нежилом здании в многоквартирном доме. Инспектор обнаружил, что проведенные работы закону не соответствуют — организация демонтировала технические короба и сделала козырек над входом. Инспекция выписала штраф 350 тысяч рублей, а суд согласился, что все по закону.

Для физических лиц тоже есть штрафы за самовольную перепланировку нежилых помещений. Важно обратить на это внимание, так как апартаменты — это довольно распространенный тип нежилой недвижимости. Хоть по статусу это и не квартиры, но несогласованная перепланировка апартаментов в многоквартирном доме тоже карается штрафом — от 1000 до 3000 рублей.

Есть нежилые помещения, которые находятся в собственности Департамента Москвы, а не физических или юридических лиц.

То есть помещения только арендуются, и в этом случае штрафы за незаконную перепланировку Мосжилинспекция уже не выносит, так как это не их зона ответственности. В этом случае штрафы будет назначать Департамент, и они, как правило, очень высокие.

Что будет, если не заплатить штраф вовремя

Срок для уплаты административного штрафа есть в КоАП — это 60 дней. Если за это время штраф не заплатить, его передадут на взыскание приставам, а сверху назначат наказание по ст. 20.25 КоАП РФ, ч. 1.

Это может быть штраф в удвоенном размере, но не меньше 1000 рублей, либо арест до 15 суток, либо обязательные работы до 50 часов. Юридические лица будут платить только штраф.

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Обязательные требования от Мосжилинспекции

Если Мосжилинспекция узнает о самовольной перепланировке от соседей по дому, управляющей компании или ТСЖ, она не ограничится штрафом. Инспектор выпишет предписание об устранении незаконной перепланировки.

Каким может быть требование Мосжилинспекции:

1. Устранить выявленные нарушения и привести квартиру в первоначальное состояние до перепланировки — если собственник квартиры выполнил работы, которые в принципе нельзя согласовать.
2. Узаконить перепланировку — если выполненные работы отвечают требованиям закона.

Например, если хозяин квартиры объединил санузел и убрал порожек на входе в санузел, мы подскажем, что порожек нужно восстановить. Если дополнительно объединены комната и лоджия, расскажем, как сделать это по закону — например, с остеклением в пол. Выполнив эти работы, вы сможете узаконить оставшийся ремонт, не возводя заново перегородки и дверные проемы.

Ремонт без ошибок: основные правила и частые нарушения

Если не выполнить требования Мосжилинспекции, она обратится в суд, и тогда придется выполнять уже судебное решение.

Пример: гражданин владел нежилым помещением на первом этаже жилого дома. Он без согласования с Мосжилинспекций провел перепланировку — самовольно проделал проем в несущей стене, сделал перегородку, создал помещение в подоконной зоне и др. Инспекция направляла гражданину предупреждения, но он не отреагировал. Тогда Мосжилинспекция подала в суд, и суд обязал гражданина заложить три проема в несущей стене, демонтировать перегородку и помещение тамбура. Восстановить подоконник, демонтировать новую и восстановить разобранную перегородку на площади коридора, а также привести в соответствие входную группу и фасад.

Помещение придется вернуть в состояние, в точности как на плане БТИ.

Для владельцев апартаментов, офисов, магазинов и других нежилых помещений в жилых домах правила такие же — суды применяют их по аналогии. Это значит, что Мосжилинспекция имеет право потребовать от владельца офиса, чтобы он вернул помещение в состояние до перепланировки или узаконил проведенные работы.

Советы экспертов
в удобном формате

Судебные штрафы, ограничение на выезд и выселение

Суд обяжет владельца квартиры вернуть ее в состояние до перепланировки, если по материалам дела поймет, что это необходимо. Но это не единственная мера, которую суд может применить к хозяину квартиры.

Штраф за неисполнение решения. Для того чтобы должники исполняли решение суда, есть действенная мера — судебная неустойка, которая иначе называется астрент. На практике это выглядит так — хозяину квартиры придется заплатить штраф за каждый день, пока квартира не будет приведена в соответствие с планом БТИ. Размер штрафа нигде в законе не прописан, его определяет суд по просьбе истца.

Например, суд может решить, что квартиру нужно привести в первоначальное состояние за три месяца, а за каждый день просрочки придется заплатить 1500 рублей.

Суд не может установить штраф по собственному желанию, об этом должен попросить истец. Это может быть представитель Мосжилинспекции, а может быть и другое лицо, например, представитель ТСЖ или управляющей компании. Они тоже заинтересованы в том, чтобы владельцы квартир не выполняли незаконных перепланировок, так как отвечают за безопасность дома перед всеми жильцами.

Ограничение выезда за границу. Закон ограничивает выезд за рубеж для тех, кто не исполняет требования суда. Поэтому на время принудительного восстановления квартиры в состояние до перепланировки о командировках и отпусках можно забыть. Этот запрет прописан в законе. Даже уважительная причина не поможет покинуть страну. В нашей практике были случаи, когда из-за неисполненного решения о перепланировке люди не могли выехать за границу на срочное лечение.

Лишение квартиры. Самое страшное, что может грозить собственнику квартиры с неузаконенной перепланировкой, — потеря квартиры. Мосжилинспекция имеет право попросить суд изъять квартиру и продать с торгов. В ее практике такие случаи есть, хотя случается это редко.

Квартиру продадут с торгов, на вырученные деньги оплатят восстановление помещений в первоначальном состоянии, до выявленной перепланировки, а остаток денег вернут хозяину. Эта ситуация неприятная, хоть и соответствует закону. Во-первых, такие действия не всегда входят в планы хозяев, во-вторых, цена квартиры на аукционе может быть заметно меньше, чем при продаже своими силами.

Если квартира не в собственности, а в соцнайме, — договор расторгнут.

Другие неприятные последствия

Незаконная перепланировка чревата не только штрафами и ограничениями для владельцев квартир, но и финансовыми последствиями. Квартиры падают в цене, а банки могут потребовать выплатить ипотеку досрочно.

Снижение стоимости квартиры. Квартира с самовольной перепланировкой стоит дешевле, чем квартира с идеальными документами. Запретов на продажу таких квартир нет, но рыночная стоимость падает из-за того, что люди знают о последствиях незаконной перепланировки и понимают, что всю работу по согласованию и, возможно, восстановлению квартиры в прежнем виде придется выполнять им.

В среднем цена квартир с неузаконенной перепланировкой падает на 20%. Про продажу квартиры с незаконной перепланировкой, можно прочитать в нашей статье.

Узнать, что в квартире есть незаконная перепланировка, покупатель может по плану БТИ — если он не соответствует реальному положению дел, перепланировку не согласовывали.

Досрочная выплата ипотеки. В договоре об ипотеке довольно часто можно встретить условие, что перепланировка квартиры допускается только после получения разрешения Мосжилинспекции и с уведомлением банка. Невыполнение этого требования — нарушение кредитного договора. Если банк обнаружит такое нарушение, он может потребовать досрочно выплатить ипотеку. Когда это невозможно, банк может выселить собственника из ипотечной квартиры и продать ее, чтобы взыскать долги.

Перепланировка позволяет сделать квартиру более удобной и функциональной. Однако незаконная перепланировка квартиры способна привести только к одним трудностям. Рано или поздно ее может выявить Жилищная инспекция, могут возникнуть сложности при продаже. В данной статье мы рассмотрим, какие действия нужно провести собственнику, чтобы узаконить самовольную перепланировку, а также какая ответственность предусмотрена для владельцев таких квартир.

Общие сведения о перепланировке

Что относится к перепланировке:

• Возведение перегородок.
• Перенос, демонтаж стен и перегородок.
• Перемещение места расположения ванной и туалетной комнат.
• Увеличение жилой территории за счет нежилой.
• Объединение санузла и ванной, кухни и комнаты.
• Ликвидация кладовки.
• Увеличение коридора за счет комнаты.
• Замена газовой плиты на электрическую.
• Устройство проемов в несущих стенах, закладывание проема.
• Изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях.
• Изменение конструкции полов в деревянных перекрытиях.
• Устройство антресоли (не должна занимать более 40 процентов площади) и др.

Таким образом, перепланировкой является любое изменение площади и конфигурации помещения, требующее отражения в плане БТИ.

К перепланировке относятся не только изменение расположения стен и перегородок, но и установка и перемещение сантехнического оборудования и кухонной плиты.

Прежде чем осуществлять вышеперечисленные работы в натуре, нужно подготовить проект перепланировки (далее – Проект), а затем согласовать его в уполномоченных инстанциях (ст. 26 ЖК РФ).

Следует отметить, что в каждом регионе могут быть свои особенности при согласовании перепланировок, а также возможны отличия в конкретных перечнях запрещенных и разрешенных мероприятий.

Чем эскиз отличается от Проекта

В Москве разрешение на перепланировку получают не только по Проекту, но и по эскизу.

Использование одного из санузлов под кладовку со стиральной машиной, перестановка сантехнического оборудования в пределах габаритов санузла – простейшие изменения в плане квартиры в Москве допускается согласовывать по эскизу. Такие работы собственник сначала осуществляет в натуре, а потом занимается оформлением документов.

Однако большинство изменений в плане квартиры разрешено проводить исключительно после согласования Проекта, иначе – штрафы и суд. Таким образом, нужно четко знать, что планируемые вами мероприятия разрешено согласовывать по эскизу, чтобы избежать последствий самовольной перепланировки.

Однако не во всех регионах действует подобный порядок. Общее правило подразумевает сначала получение разрешения на перепланировку, а потом выполнение строительных работ.

Проведение перепланировки и переустройства без согласования с уполномоченными органами является серьезным нарушением ЖК РФ. За такие действия можно не только получить штраф, но и лишиться собственной квартиры – наказание статьей 29 ЖК РФ предусмотрено серьезное.

Подробнее о последствиях незаконной перепланировки, а главное, о возможностях ее узаконения, читайте далее.

Способы устранения незаконной перепланировки по ЖК РФ

Согласно ст. 29 ЖК РФ, к самовольной перепланировке относятся мероприятия, выполненные:

1. Без подготовки и согласования Проекта.
2. При наличии утвержденного Проекта, но с отклонением от него.

Законодатель предполагает только два варианта исправления сложившейся ситуации:

1. Возврат помещения в прежнее состояние, чтобы фактическая планировка соответствовала документам БТИ, выписке из ЕГРН. Если самовольная перепланировка была выявлена жилищным инспектором (администрацией), вам выдадут предписание по устранению изменений с указанием срока, в течение которого должны быть проведены ремонтные работы.
2. Сохранение квартиры в перепланированном состоянии только при наличии соответствующего решения суда.

Последствия незаконной перепланировки

Собственник квартиры и наниматели помещения по договору социального найма несут ответственность за самовольное изменение планировки в квартире. При покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой полная ответственность перейдет на покупателя.

Если владельцы бездействуют и в установленный срок не вернули квартиру в исходное состояние, а также не заручились положительным решением суда, ст. 29 ЖК РФ определяет следующие последствия:

1. Продажа квартиры с публичных торгов . По иску органа, отвечающего за согласование, инициируется судебный процесс в отношении имущества собственника. Решение о реализации имущества через торги вправе принять только суд.

Как известно, таким способом недвижимость отчуждается по существенно меньшей цене, чем реальная рыночная стоимость квартиры. Вдобавок из вырученных средств изымается часть, которая пойдет на исполнение решения суда по возврату квартиры в исходное состояние. Данное обязательство возлагается на нового владельца имущества. Остаток средств передается собственнику, чья квартира была продана через торги.

1. Расторжение договора социального найма . Если самовольная перепланировка произошла в отношении квартиры, находящейся в найме, ремонт для возврата квартиры в прежнее состояние обязан будет провести наймодатель.

Узаконение самовольной перепланировки через суд

Для рассмотрения дела в суде вам понадобятся:

или другой документ БТИ, свидетельствующий о состоянии помещения до проведенных изменений и обновленный техпаспорт.
1. Проект перепланировки.
2. Иск о сохранении квартиры в перепланированном состоянии.
3. Техническое заключение о состоянии несущих конструкций (при необходимости).
4. Правовой документ на квартиру.
5. Квитанция об оплате судебной пошлины.

Суд будет рассматривать дело в рамках нескольких заседаний и может обязать вас предоставить иные документы.

Варианты решения суда:

• Положительное решение, если самовольные изменения в плане квартиры не нарушают законодательные нормы и права проживающих в многоквартирном доме людей, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.
• Положительное решение, если проведенная перепланировка запрещена законодательными нормами, однако суд принял во внимание техническое заключение, выполненное компетентной организацией и обозначившей безопасность и допустимость подобных работ.

Существует практика, что судебный орган сохраняет перепланировку, которую запретила бы жилищная инспекция при попытке согласования Проекта.

Но на такую ситуацию надеяться не стоит: в идеале действия суда не должны противоречить нормам закона, такая практика существует скорее как исключение.

• Отказ, так как перепланировка подобного рода нарушает Постановления Правительства, СНиПы, СаНПины и относится к запрещенным мероприятиям. В таком случае суд обязывает собственника вернуть квартиру в прежнее состояние.

Варианты перепланировок, которые не подлежат согласованию, читайте ниже.

Какую перепланировку нельзя узаконить даже через суд

Что нельзя делать в квартире:

• Кухню запрещено расширять за счет санузлов (через согласование Проекта такие работы допускаются только на последнем этаже многоквартирного дома).
• Кухню нельзя расширять за счет жилой комнаты, за исключением случая, если этажом ниже располагаются нежилые помещения (кухня не должна располагаться над жилыми комнатами соседей снизу). При этом демонтировать перегородку между кухней и комнатой можно через согласование Проекта.
• Балкон или лоджию объединять с кухней или комнатой путем демонтажа дверного проема между ними нельзя. Допускаются подобные работы только при установке французского окна.
• Запрещено расширять санузел за счет кухни.
• Запрещено устраивать кухню-нишу на территории санузла, если только квартира не на последнем этаже.
• Объединение кухни, оборудованной газом, и жилой комнаты невозможно.

Кроме того, под запретом являются:

• Демонтаж несущих стен без соответствующего разрешения.
• Уменьшение сечения, демонтаж вентиляционных каналов.
• Устройство лоджий (разрешено только для первого этажа).
• Перепланировка чердака или технического этажа.
• Любое затрагивание несущих колонн, несущих стен, наружных стен без соответствующих разрешений.

Это не весь список запрещенных мероприятий. Следует помнить, что некоторые типы перепланировок требуют проведения дополнительных расчетов (затрагивание полов с деревянными перекрытиями, наружных и несущих стен), а некоторые запрещены региональными нормативными документами, требованиями строительных, санитарно-гигиенических и правовых норм.

Как узаконить самовольную перепланировку

1. Получить решение суда, разрешающее сохранить квартиру в перепланированном состоянии.
2. Заказать технический план на квартиру, на основании судебного документа.
3. Подать заявление в Росреестр на внесение изменений в сведения ЕГРН о квартире (через МФЦ).
4. Получить выписку из ЕГРН с измененным планом квартиры.

Внесение изменений в Росреестр – окончательный этап в процедуре узаконения самовольной перепланировки.

Штрафы за самовольную перепланировку

Штраф за самовольную перепланировку для физических лиц составляет 2-2,5 тыс. рублей (ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях).

Для юридических лиц – 300-350 тыс. рублей.

Перепланировка может быть выявлена жилищным инспектором, техником БТИ, по жалобе соседей.

Подведем итоги

Чтобы узаконить перепланировку, на которую не были получены необходимые согласования в госструктурах, нужно обращаться в суд. Другой вариант – вернуть квартиру в прежнее состояние.

Если собственником квартиры получено предписание о возврате квартиры в исходное состояние, а он не провел соответствующие действия в определенный срок, квартира должна быть реализована с торгов.

Также нельзя забывать о том, что самовольная перепланировка может ухудшить состояние многоквартирного дома, поэтому в целях безопасности здания рекомендуется проводить предварительное согласование Проекта.

Читайте также:

  
• Крупное земельное владение без права продажи это
  
• Особенности регулирования земельной собственности древнего китая
  
• Как по одежде можно было определить возраст человека и его имущественное положение краеведение
  
• Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме требует
  
• Как узаконить вытяжку в многоквартирном доме