На что можно потратить деньги со счета несовершеннолетнего ребенка от продажи квартиры

Обновлено: 17.05.2024

По статистике большинство семей тратят материнский капитал на покупку недвижимости. Зачастую со временем хочется увеличить жилплощадь — обменять квартиру или дом на недвижимость побольше или сменить район места жительства.

Но возникает вопрос: возможно ли продать квартиру, если в её приобретении участвовали средства государственной поддержки, такие как материнский капитал? И если да, то с какими трудностями предстоит столкнуться при оформлении сделки по продаже такой недвижимости?

Сразу ответим на вопрос о возможности продажи такой квартиры положительно. По сути это очень похоже на договор мены жилья (обмена квартиры). Еще уточним, что сделки с недвижимостью, купленной с участием средств маткапитала, регулируются законом, а именно:

статьи ГК РФ 455, 37, 36, 456, 454, 28. В этих статьях указаны правила и особенности купли и продажи, а также обязанности родителей по выделению долевой собственности несовершеннолетним детям;

С точки зрения закона родители обязаны выделить долю несовершеннолетним детям в покупаемой недвижимости, будь это дом, квартира, таунхаус или иной вид жилого помещения. За исполнением этой нормы следят органы опеки, и любое действие с таким жильем требует их согласия.

В случае, если дети выросли, потребуется только их согласие в письменном виде с заверением нотариуса.

Какие условия нужно соблюсти для продажи квартиры?

Безусловно есть ряд особенностей и отличий в ходе продажи жилья, купленного с привлечением маткапитала. Немного подробнее перечислим основные:

та жилая площадь, которую Вы собираетесь продать, должна быть в общей собственности всей Вашей семьи;

если при покупке жилья Вы использовали заемные средства и оформили его только на одного из супругов, то такую квартиру необходимо будет переоформить в общую собственность. Это нотариальная обязанность, на осуществление которой дается шесть месяцев;

если дети несовершеннолетние, то необходимо согласие органов опеки. В случае, если дети совершеннолетние, — достаточно только их согласия;

детские доли при покупке нового жилья должны быть равны или больше долей, чем были в продаваемой квартире. Уменьшение долей могут разрешить только при очень значимом улучшении качества нового жилья и условий проживания;

для такой сделки необходимо получить согласие банка (если недвижимость покупалась в ипотеку), органов опеки и Пенсионного фонда;

новое жилье необходимо подготовить заранее. Условия в нём должны быть не хуже, чем в старой квартире. Также необходима обязательная регистрация в Росреестре;

стоит быть готовым, что в случае необходимости придется доказать опекунскому совету, что права детей не ущемлены и жилищные условия не станут хуже;

каждое действие при оформлении купли-продажи недвижимости с участием средств государственной поддержки строго контролируются. Родители обязаны действовать только в интересах детей;

надо учитывать, что любой человек, прописанный в квартире на момент её продажи, имеет право на долевую собственность в покупаемой недвижимости;

важно знать, что минимальный срок владения жилым помещением составляет не менее пяти лет. Если Вы являетесь собственником жилья в течение пяти лет и более, то налоги с продажи платить не требуется. В случае, если продаваемая квартира находится в собственности менее пяти лет, то после продажи необходимо подать декларацию о доходах и заплатить НДФЛ в пользу государства;

хотим заметить, что приобрести новую квартиру, но с меньшей площадью, возможно. К примеру, если ребенку требуется провести дорогостоящее лечение. Или если родители (опекуны) оформят на себя меньшие доли при сохранении равнозначных детских долей;

если продаваемая квартира находится в ипотеке, то самым лучшим вариантом будет досрочное погашение ипотечного кредита.

Какие риски несут в себе сделки с недвижимостью, купленной на маткапитал?

Итак, как мы выяснили, при соблюдении определенных условий продать квартиру, приобретенную с использованием средств господдержки, не так уж и сложно. Теперь поговорим о тех рисках, которые несут в себе сделки подобного рода.

Самые вероятные риски связаны с получением отказа в подтверждении правомерности сделки от одного из государственных органов: Пенсионного фонда России или Органов опеки и попечительства.
Стоит понимать, что даже при изначальном согласии всех необходимых сторон все равно есть риск, что в будущем эту сделку смогут оспорить через суд и наложить на родителей административную ответственность. Поэтому стоит заранее получить разрешения всех инстанций, что даст большую вероятность успешного прохождения сделки без отягощения судебными тяжбами в последствии.

Основной риск заключается в нарушении порядка распределения долей детям. Если органы опеки докажут факт нарушения родителями прав детей, то сделку аннулируют. При этом новая недвижимость переходит в собственность обратно старым владельцам, а денежные средства должны быть возвращены покупателям.

Продажа залоговой (ипотечной) квартиры с материнским капиталом

Коснёмся и такого более сложного вида сделки с недвижимостью, как продажа ипотечной квартиры с участием средств государственной поддержки.
В данном случае, вне зависимости от совершеннолетия детей, потребуется согласие органов опеки и попечительства.

ипотечные обязательства переходят на покупателя недвижимости. Осуществляется эта схема только при согласии банка;

Стоит помнить про нотариальное обязательство, которое обязывает Вас выделить долю детям в ещё не проданной квартире после закрытия ипотеки. Срок выполнения этого обязательства истекает через шесть месяцев после снятия обременений с жилой собственности.

Что в итоге?

Использование семейного сертификата при улучшении жилищных условий не ограничивает возможность последующей продажи приобретенной недвижимости. Главное следовать определенным юридическим условиям, основным из которых является приобретение жилплощади, не ухудшающей условия и размеры продаваемого жилья.
Выполнение этого условия гарантирует соблюдение интересов и прав всех членов семьи, включая детей, которые в силу своего возраста не имеют возможности участвовать в сделке в полной мере.

100% практика по признанию должников банкротами.
Юристы гарантированно доводят процессы до полного списания долговых обязательств.

Права несовершеннолетних детей на квартиру

Права несовершеннолетних детей на жилое помещение защищает российское законодательство. Это приводит к наложению ограничений на возможности, предоставляемые ипотечным кредитованием.

Ипотечными банками не берется в качестве залога недвижимость, принадлежащая лицам несовершеннолетнего возраста. Это значит, что для взятия ипотечного кредита под залог уже имеющегося жилого помещения, его собственником не должно быть несовершеннолетнее лицо. Нельзя использовать уже имеющееся жилое помещение как первоначальный взнос, если собственник – ребенок или даже он просто прописан в этом помещении.

Для того, чтобы ребенком не была безвозвратно утрачена его собственность, органы опеки и попечительства осуществляют контроль. Именно эти органы и дают разрешение на проведение операций с недвижимостью (если ее собственником является несовершеннолетнее лицо).

Если у ребенка в продаваемом жилом помещении есть только прописка, то есть вариант с его перепропиской у кого-то из близких – до момента перепродажи.

Если же ребенок – собственник продаваемого жилого помещения, то органы опеки могут выдать разрешение на выделение доли собственности несовершеннолетнего лица в новом жилом помещении (после того, как будет погашен ипотечный кредит. О том, стоит ли погашать ипотеку досрочно можно узнать здесь).

Есть и другой, более сложный способ – обмен долями собственности с каким-либо родственником. Таким образом, ребенок будет обладать долей собственности в квартире дедушки, бабушки и так далее (при этом собственниками продаваемой квартиры будут только взрослые люди). В данном случае стоит учитывать, что такой вариант возможен только в том случае, если новая доля не меньшего размера.

Есть и такой способ – это если отсутствуют сговорчивые родственники: это продажа имеющегося жилья, покупка чего-либо небольшого. При этом не берется ипотечный кредит (ребенок обеспечивается необходимой собственной площадью). Оставшаяся разница от продажи используется в качестве первоначального взноса для получения ипотеки.

Ребенок и ипотека

Если несовершеннолетнее лицо проживает в данном жилом помещении как член семьи собственника (то есть имеет обычную прописку в ней), то купить-продать и передать приобретенное имущество в залог можно как обычно. Другое дело, если ребенок является собственником квартиры или доли в ней. Тогда и начинаются реальные сложности.

Защита ребенка, как собственника

Сделка с участием несовершеннолетнего является сложной, поскольку возникает конфликт между банковскими интересами и органами опеки. Для продажи квартиры, доля которой принадлежит ребенку в соответствии со статьей Гражданского кодекса РФ, необходимо получение разрешения от органов опеки. В основном, права несовершеннолетних защищаются отделами районной администрации или другими подразделениями органов МСУ.

Чтобы получить их согласие, необходимо собрать определенные документы:

Если ребенку уже есть 14 лет, необходимо также наличие его согласия на проведение данной сделки. Данный пакет документов порой гораздо больше необходимого пакета для совершения самой сделки купли-продажи.

Но, даже после этого, органами опеки может быть дан отказ в проведении сделки. Ведь, по здравому рассуждению, если меняется ничем не обремененная однокомнатная квартира на более просторную, но заложенную у банка – это можно расценить и как ухудшение жилищных условий ребенка. Всегда может случиться дефолт, и ребенок останется на улице, а этого органы опеки допустить не имеют права. Работники муниципалитетов, как правило, являются здравомыслящими людьми и должны понимать, что маленький риск в этом случае оправдан – в ином случае семье врядли когда-нибудь удастся переехать в нормальную квартиру. Поэтому чаще всего согласие все-таки дается.

Банки против такого развития событий

Есть и такой вариант: если размер и цена помещения позволяют, то можно продать ее и купить небольшое жилье на имя ребенка. Разница в данном случае – это и есть первоначальный ипотечный взнос. При этом доля ребенка не должна уменьшиться. Приобретенную недвижимость можно сдавать в аренду – арендные платежи покроют некоторые расходы по обслуживанию ипотечного кредита.

Наконец, ребенок может получить собственную долю в иной недвижимости. Это может быть квартира или дом бабушки или дедушки. Органами опеки будет дано согласие на продажу жилья в том случае, если родственники подарят ребенку долю в своей квартире. В такой ситуации есть возможность получения ипотечного кредита под залог нового жилья, в которой ребенок уже не будет собственником.

Приоткрытая дверь

Необходимо напомнить о том, что проведение сделок с участием несовершеннолетних собственников – очень сложный процесс. Если это простая ипотечная сделка – регистрация – это единовременное заключение договора купли-продажи и оформление квартиры в залог банку, то при варианте с выделением собственности регистрация делится на два этапа. Сначала заключают договор купли-продажи и выделяется доля ребенку.

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, Квартира, которая приобретена, была в общей долевой собственности: 2 взрослых и 4 несовершеннолетних детей. Продав эту квартиру, они приобрели новую с использованием ипотеки, выделили детям доли. Рискует ли новый собственник квартиры, если старые владельцы не смогут погасить ипотеку, по новому купленному жилью? Существует ли вероятность признания сделки недействительной, для того что бы детям остались доли?

Муж и жена в браке с одним ребенком покупают квартиру в ипотеку , вносят наличными первый взнос. Как можно оформить такую квартиру на несовершенного ребенка. Спасибо.

Читайте также: