Можно в одном договоре купли продажи указать и движимое и недвижимое имущество

Обновлено: 17.05.2024

Поводом для написания этой статьи стал реальный случай, произошедший с моим доверителем.

В феврале 2018 года индивидуальный предприниматель П. дал заем фирме-застройщику. Фирма присутствовала на строительном рынке более 20 лет и заслужила солидную репутацию. Индивидуальный предприниматель и один из руководителей фирмы, почетный строитель, давно знали друг друга, были хорошими знакомыми и никаких сомнений в том, что деньги будут возвращены в срок, у предпринимателя не возникло. Искренне желая помочь своему хорошему знакомому, предприниматель сам взял эти деньги в заем под проценты.

Поскольку сумма займа была около 4 миллионов рублей, предприниматель все же решил обезопасить себя и заключил с руководителем фирмы договор залога нежилого помещения. Оба участника сделки оформили нотариально как договор по основному, так и по акцессорному обязательству, уплатив за это достаточно солидную сумму. Никаких сомнений в том, что в случае, если суммы займа не будет возвращена, он легко сможет обратить взыскание на предмет залога, у предпринимателя по-прежнему не возникало.

Но как это очень часто бывает, сумма займа в срок выплачена не была. Мобильный телефон руководителя строительной фирмы на звонки индивидуального предпринимателя не отвечал. В офис его не допускала охрана, ссылаясь, что руководителя нет на месте.

Через три месяца предприниматель решил обратить взыскание на предмет залога. Он получил исполнительную надпись у нотариуса и обратился к приставам.

И тут его ждало очень неприятное известие. Оказалось, что строительная фирма уже год была в предбанкротном состоянии. Долги были как перед контрагентами, так и перед бюджетом. Например, задолженность по налогам составила около 12 миллионов рублей. По требованию налоговой инспекции на имущество организации был наложен арест, в том числе на недвижимое имущество, переданное предпринимателю в залог, повлекший за собой запрет на совершение регистрационных действий.

Тогда с нашей помощью он успешно оспорил постановление судебного пристава в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Но пристав не спешил исполнять решение суда. По его словам, отмена постановления грозит для него служебной проверкой и отменой выплаты премий в течение года. Надеясь на отмену решения суда первой инстанции, он подал апелляционную жалобу, планируя пройти через все круги судебных инстанций.

Круг для предпринимателя замкнулся. Кредиторы требовали свои деньги назад, а он все еще не мог получить свой залог. По счастью, предприниматель решил обратиться в прокуратуру, и прокурор вынес нерадивому судебному приставу представление об устранении нарушений закона. Предмет залога был передан предпринимателю. Остается только догадываться, что бы случилось, если бы в эти отношения не вмешалась бы прокуратура.

В итоге этой истории, пройдя все круги ада, предприниматель потерял здоровье и утратил веру в действующую правовую систему.

Почему нормы о залоге плохо работают

Нормы о залоге плохо работают на практике, потому что законодатель не сумел выстроить четкую последовательность действий, через которую должны пройти участники залоговых отношений.

Доцент кафедры гражданского права юрфака СПбГУ Наталия Рассказова[1] выделяет два этапа, через которые проходит залогодержатель, чтобы удовлетворить свои требования в отношении предмета залога. Первый – обращение взыскания на предмет залога. В результате залогодержатель подтверждает свое право на предмет залога. Второй этап –реализация предмета залога, в ходе которой залогодержатель удовлетворяет свои требования за счет предмета залога[2].

Законодатель достаточно хорошо урегулировал первый этап. Залогодержатель-предприниматель вправе оставить залоговое имущество за собой, продать другому лицу по рыночной цене или реализовать его с торгов соответствии с заключенным ранее соглашением[3], и с этим проблем обычно не возникает. Самый простой способ – оставить имущество за собой, чтобы потом продать по рыночной цене.

Но регулирование прав на втором этапе оставляет желать лучшего. Если кредитор хочет оставить имущество за собой, то без добровольного согласия должника он этого сделать не может. Должник же обычно своего согласия никак не выражает и пытается уйти от общения с кредитором.

Поэтому на стадии реализации предмета залога у кредитора остается два способа принудительного воздействия на должника – обращение в суд и обращение за исполнительной надписью нотариуса. Конечно, обращение за исполнительной надписью нотариуса займет гораздо меньше времени, чем судебное разбирательство, но все равно этот срок довольно существенен. Сначала нотариус должен предложить должнику исполнить обязательство, обеспеченное залогом, направив по его адресу соответствующее уведомление[4]. Если в течение 14 дней с момента получения уведомления должник не представит доказательств погашения задолженности, нотариус принимает решение о совершении исполнительной надписи[5]. Таким образом, оба способа занимают много времени, которое в сложившейся обстановке порой играет значительную роль.

Недостаток в том, что неизбежно наступает еще один, третий этап – обращение к судебным приставам. Редкий должник исполняет решение суда или исполнительный документ нотариуса добровольно. И тогда реализация прав залогодержателя окончательно буксует. Во-первых, служба судебных приставов не спешит производить исполнительные действия. Во-вторых, бывает, что и приставы сомневаются, какие действия они вправе предпринять. На это имущество может быть ранее наложен арест по требованию госоргана, либо должник вступил в стадию банкротства, и управлением его имуществом скоро будет заниматься арбитражный управляющий и т.д.

Для того чтобы грамотно и четко урегулировать залоговые отношения в части обращения взыскания на предмет залога, нужно сократить следующую цепочку юридических действий:

выбор способа обращения взыскания –> подтверждение прав на предмет залога -> обращение к нотариусу за принесением исполнительной надписи –> обращение к судебным приставам –> споры с другими кредиторами и даже с самой службой судебных приставов –> государственная регистрация залогового имущества на свое имя

до двух стадий:

подтверждение прав на предмет залога и государственная регистрация залогового имущества на свое имя.

Но как этого добиться?

Экскурс в римское и зарубежное право

В римском праве существовало три основных формы залога – фидуция (fiducia), пигнус (pignus) и ипотека (hypotheca). Все три формы сменяли друг друга по времени. Фидуция была распространена в древнейший период. Должник сразу передавал вещь в собственность кредитора с условием о том, что при дальнейшем исполнении обязательства кредитор возвращает эту вещь должнику. Но такой формы залога в силу разных причин оказалось недостаточно.

Пигнус появился более поздний предклассический период. Вещь передавалась кредитору не в собственность, а только во владение, и при исполнении обязательства кредитор возвращал заложенную вещь. Но и эта форма залога не устраивала современников.

Ипотека, которую сейчас считают наиболее прогрессивной формой залога, появилась в классический период римского права.[6] Вещь не передавалась ни в собственность, ни во владение кредитора, и оставалась в пользовании должника, а в случае неисполнения обязательства подлежала обязательной продаже с торгов.

Из этих трех форм фидуция наиболее близко отражает возможность сократить цепочку юридических действий в части обращения взыскания на предмет залога, при этом должник сразу передает вещь в собственность кредитора.

Альтернативным решением данной проблемы может стать введение в ГК РФ такой договорной конструкции как договор купли-продажи недвижимого имущества с отменительным условием. Эта конструкция в научной литературе также получила условное название купли-продажи с правом обратного выкупа. Более широким понятием следует считать термин, предложенный Артемом Карапетовым[7]. Он называет эту конструкцию титульным обеспечением (а также обеспечительной собственностью и фидуцией в обеспечительных целях)[8].

Обращаясь к опыту других стран, Артем Карапетов замечает, что существует три варианта законодательного регулирования обеспечительной собственности: полный запрет титульного обеспечения, свободная конкуренция и промежуточный вариант, когда вне банкротства титульное обеспечение рассматривается как собственность, а в случае банкротства к нему применяется режим залога[9].

Судебная практика о титульном обеспечении

Сделки с отменительным условием предусмотрены п. 2 ст. 157 ГК. Кажется, что нет необходимости вводить еще одну договорную конструкцию. Но, к сожалению, существует вероятность признания такой сделки притворной. Россия все же близка к тем странам, которые считают такие сделки обходом правил о залоге.

Артем Карапетов считает, что судебная практика по вопросу титульного обеспечения будет развиваться в трех направлениях:

1. признание таких сделок притворными по ст. 170 ГК РФ с последующей переквалификацией их в заем, обеспеченный залогом;
2. признание таких сделок как сделок, совершенных в обход норм о залоге, опять же с дальнейшей переквалификацией в залоговые правоотношения;
3. признание титульного обеспечения недействительным согласно ст. 10 и ст. 168 ГК РФ.

Чаще всего в судебной практике встречаются дела, в которых граждане попадают в сложную материальную ситуацию и вынуждены брать заем под залог своего недвижимого имущества, при этом сделка прикрыта договором купли-продажи. С учетом того, что на рынке займов существуют недобросовестные ростовщики, делающие бизнес на доверчивых гражданах[10], то здесь резко отрицательная позиция Верховного Суда РФ в течение последних лет вполне объяснима. Но на общем фоне отрицательных судебных решений можно привести два дела, по которым Верховный Суд РФ признал обеспечительную передачу права собственности законным непоименованным способом обеспечения. Однако это скорее исключение, чем правило[11]. И на наш взгляд, вводить конструкцию титульного обеспечения по отношению к гражданам пока еще рано.

Другое дело, когда речь заходит о субъектах экономической деятельности, которые могут обратиться к опытным консультантам, взвесить все за и против перед заключением такой сделки и осознать возможные риски. Введение обеспечительной собственности для предпринимателей и юридических лиц, которые передают в качестве титульного обеспечения нежилое помещение (которое не является их единственным жилым помещением, как у граждан), способствовало бы усилению гражданского оборота и увеличению небанковского кредитования.

И поскольку судебная практика по этому вопросу неоднородна, то в целях установления однозначного правового регулирования необходимо ввести самостоятельную договорную конструкцию в ГК РФ. Титульное обеспечение станет поименованной конструкцией, и суды перестанут давать обеспечительной собственности негативную оценку.

Предлагаемая схема регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества с отменительным условием

1. Мы предлагаем ограничить круг субъектов договора купли-продажи недвижимого имущества с отменительным условием только субъектами экономической деятельности во избежание злоупотреблений в отношении граждан.

Объектом является только недвижимое имущество, поскольку это наиболее ценный круг вещей в экономическом отношении.

2. Обязанность по наблюдению за исполнением сделки по договору купли-продажи недвижимого имущества с отменительным условием надо возложить на Росреестр. Ведь именно он занимается поддержанием реестра, запись в котором дает недвижимости легитимирующий признак.

3. Общая схема правоотношений по договору купли-продажи недвижимого имущества с отменительным условием должна выглядеть следующим образом. При заключении сторонами договора Росреестр делает отметку в реестре о том, что такой договор заключен и вступил в силу. Собственником недвижимости становится покупатель, но до определенной даты, оговоренной сторонами в договоре, продавец имеет право выкупить недвижимую вещь обратно. На этот период, который также должен быть ограничен законом во избежание злоупотребления правом, собственник, т.е. покупатель не вправе им распоряжаться. Вопросы пользования и владения недвижимостью (включая содержание имущества и оплату коммунальных услуг) на этой период могут быть оговорены сторонами в договоре, но по общему правилу эти полномочия будет иметь должник. При наступлении оговоренной даты, если продавец не исполнил свое обязательство по договору, его право на это имущество аннулируется, соответствующую запись из реестра Росреестр удаляет без участия сторон. Покупатель становится полноправным собственником имущества без каких-либо обременений.

Если продавец исполнил свое обязательство в установленный срок, он предоставляет в Росреестр соответствующее доказательство. Например, платежное поручение банка с отметкой об исполнении. Альтернативой может также стать расписка о получении суммы долга, заверенная у нотариуса. Детально предоставление соответствующих доказательств можно подробно отрегулировать в подзаконных актах.

Защита должника

Как быть, если должник вернул кредитору основной долг, но не вернул возникшие к этому моменту проценты за пользование или между сторонами возникает спор об их размере?

Как защитить должника в случае ошибки при удалении из реестра? Предлагаем обременить кредитора (покупателя по договору купли-продажи с обременением) правом ожидания должника на переход права собственности. Об этом также пишет Артем Карапетов[12]. После удаления Росреестром записи должник в течение года[13] может оспорить переход права собственности на недвижимую вещь. В этот период покупатель (новый собственник) получает право владеть и пользоваться недвижимостью, но с ограничением в распоряжении. Добросовестный должник, вовремя исполнивший обязательство, но по причине технической ошибки удаленный из реестра, будет иметь реальную возможность истребовать свою вещь обратно, ведь она все еще будет находиться во владении кредитора.

Если в течение года продавец (предыдущий собственник) не оспорит сделку, покупатель становится полноправным собственником вещи с правом ею распоряжаться. В дальнейшем при наличии положительного опыта использования этой договорной конструкции право ожидания можно будет сократить до шести и даже трех месяцев.

Защищая в этой договорной конструкции преимущественно кредитора, было бы справедливым возложить обязанность отслеживать незаконное удаление записи из реестра на должника как на лицо в первую очередь заинтересованное в возврате своей вещи. При выявлении такого факта должник может использовать современный аналог actio fiduciae в римском праве - иск о возврате вещи из чужого незаконного владения. Стоит еще раз подчеркнуть, что вернуть вещь должнику в этом случае будет несложно, поскольку кредитор еще не успел ею распорядиться.

Защита кредитора

Поскольку предложенная нами договорная конструкция в основном обеспечивает права кредитора, то существенного нарушения его прав мы не усматриваем.

Что касается возложенного на него права ожидания, то оно не сильно ограничит его правомочия, так как право собственности по сделке все же останется за ним. Презюмируя, что добросовестный кредитор как участник фидуциарных отношений не ставит своей целью немедленную продажу недвижимой вещи ради скорейшего извлечения прибыли, можно предположить, что в этот период он будет пользоваться ею сам или сдавать в аренду, чтобы покрыть текущие расходы.

Плюсы и минусы

Одним из плюсов предложенного регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества с отменительным условием с точки зрения политики права является введение этого института только по отношению к предпринимателям, исключая граждан. Для субъектов экономической деятельности такая договорная конструкция позволит ускорить гражданский оборот и привлечь дополнительное финансирование, которое не всегда доступно в банковском секторе. Запрет на использование этой конструкции по отношению к физическим лицам позволит сохранить за ними право на такое социально значимое право как право на единственное жилое помещение.

Другим плюсом подобного регулирования по отношению к кредиторам является обращение только в один государственный орган – орган регистрации прав на недвижимое имущество (Росреестр), не будет необходимости обращаться к нотариусу, к судебным приставам и т.д., т.е. сокращается цепочка юридических действий по обращению взыскания на предмет залога.

Еще одним плюсом является защита кредитора при банкротстве должника. Кредитор защищен, поскольку он является собственником, и его имущество в конкурсную массу должника не попадает.

Какие действия следует предпринять, если в рассматриваемый период наступит банкротство кредитора? Прежде всего, банкротство - процесс длительный, при котором сама процедура может занимать до полутора лет. Если должник не исполнит свое обязательство или не воспользуется правом ожидания кредитора в течение года, то по истечении года имущество поступит в конкурсную массу кредитора, что будет абсолютно справедливым.

Основным минусом в данной конструкции остается человеческий фактор и возможные ошибки со стороны Росреестра, но их можно нивелировать введением четких недвусмысленных процедур, закрепленных соответствующими регламентами.

Таким образом, плюсы подобного регулирования во многом перевешивают минусы.

Учитывая все вышесказанное, введение наряду с залогом еще одного института - договора купли-продажи недвижимого имущества с отменительным условием в ГК РФ является довольно перспективным.

[1] Рассказова Н.Ю. Новое в регулировании залоговых отношений// Арбитражные споры. 2012. N 3. С. 120.

[4] Ст. 94.2. Основ законодательства о нотариате.

[5] ст. 94.3 Основ законодательства РФ о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1).

[6] Новицкий И.Б. Римское право, М., 1997. С 142.

[8] А.Г. Карапетов подразделяет две разновидности титульного обеспечения: обеспечительное удержание и обеспечительная передача права собственности. В рамках данной статьи нас интересует вторая модель, при которой должник, привлекая денежные средства у кредитора, отдает ему свое имущество в качестве обеспечения.

[9] Карапетов А.Г.Указ. соч.

[11] Определения ВС РФ от 29 октября 2013 г. № 5-КГ13-113, от 3 декабря 2013 г. № 77-КГ13-11

Договор дарения и договор купли-продажи недвижимости отличаются друг от друга, в частности, наличием или отсутствием оплаты по договору, лиц, имеющих право преимущественного приобретения доли (в случае отчуждения доли объекта недвижимости), а также налоговыми последствиями.

Рассмотрим основные отличия в оформлении недвижимости по договору дарения и по договору купли-продажи.

Наличие или отсутствие оплаты
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это недвижимое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ).
По договору дарения недвижимости одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимое имущество в собственность (п. 1 ст. 572 ГК РФ).
Таким образом, одно из главных отличий этих двух видов договоров — наличие или отсутствие оплаты.
При этом следует учесть, что данные договоры не могут заменять друг друга. В случае подмены одного договора другим (когда по какой-то причине прикрывается купля-продажа дарением или наоборот) либо совершения сделки только для вида без фактической смены собственника такая сделка является соответственно притворной или мнимой, то есть недействительной (ничтожной). При этом к притворной сделке применяются правила, относящиеся к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки (п. п. 1, 3, 4 ст. 166, п. п. 1, 2 ст. 167, ст. 170 ГК РФ; Апелляционные определения Московского городского суда от 04.06.2021 по делу N 33-16955/2021, от 20.06.2019 по делу N 33-26093/2019).

Возникновение права совместной собственности у покупателя, находящегося в браке

Если приобретатель недвижимости (покупатель или одаряемый) находится в браке, то правовые последствия приобретения такого имущества по договору купли-продажи и договору дарения будут разными.
Недвижимое имущество, полученное по договору дарения, поступает в единоличную собственность одаряемого. Имущество, приобретенное по договору купли-продажи, по общему правилу поступает в совместную собственность покупателя и его супруга (супруги), однако возможны исключения (п. 1 ст. 33, ст. 34, п. 1 ст. 36, п. п. 1, 4 ст. 38, п. 1 ст. 39 СК РФ; п. п. 1, 2 ст. 256 ГК РФ; п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15).

Соблюдение преимущественного права покупки при продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество

При продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
Для продажи доли недвижимого имущества продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении с указанием цены и других условий продажи. Продажа доли постороннему лицу возможна, только если остальные участники долевой собственности не приобретут указанную долю в течение месяца со дня извещения либо откажутся в письменной форме от преимущественного права покупки (в этом случае доля может быть продана постороннему лицу ранее указанного срока). В противном случае любой другой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. п. 2, 3 ст. 250 ГК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 04.02.2021 по делу N 33-2841/2021, 2-842/2019).
При заключении договора дарения доли недвижимого имущества преимущественное право ее приобретения у кого-либо отсутствует.

Уплата НДФЛ
В случае заключения договора купли-продажи недвижимости, которая находилась в собственности продавца менее минимального предельного срока владения, у него возникает обязанность по уплате НДФЛ (п. 1 ст. 207, пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

При этом продавец вправе уменьшить налогооблагаемую базу, в частности, на сумму имущественного налогового вычета в размере до 1 млн руб. либо на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (пп. 1 п. 1, пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
При заключении договора дарения НДФЛ обязан уплатить одаряемый. Исключение составляет заключение договора дарения между членами семьи и (или) близкими родственниками. К таковым относятся супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (п. 1 ст. 41, п. 1 ст. 210, п. 18.1 ст. 217, пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ).
В случае заключения договора купли-продажи родство сторон договора не влияет на уплату НДФЛ.

Материал статьи взят из открытых источников

Остались вопросы к адвокату по данной тематике?

Кто и в каких ситуациях рискует потерять право собственности на недвижимость против своей воли? Подлежит ли отчуждению право собственности, если владелец недвижимости несовершеннолетний? Какие обстоятельства накладывают запрет на отчуждение права собственности? Отвечаем на эти и другие вопросы вместе с экспертом.

Что такое отчуждение имущества

Что не является отчуждением имущества

К отчуждению имущества не относятся:

• предоставление его во временное пользование;
• прекращение права собственности по решению суда;
• отказ от прав (например, наследования);
• утрата имущества, в том числе недвижимости, по объективным причинам (например, вследствие пожара или разрушения здания).

Отчуждение имущества физическим лицом

Физические лица имеют право отчуждать имущество по собственной воле — но с рядом ограничений. Например, гражданин может передать недвижимость юридическому лицу в уставный капитал компаний — но не через дарение. Договор дарения коммерческому объединению со стороны физлица невозможен в силу п. 1 ст. 575 ГК РФ [6].

Есть и другие нюансы. Общее имущество, нажитое в браке, отчуждать можно только по нотариально заверенному соглашению супругов. Если владелец хочет продать свою долю в квартире, которая находится в совместном имуществе с другими членами семьи, он обязан предложить им выкупить свою долю, прежде чем искать других покупателей. И только если в течение месяца никто из родственников — совладельцев жилья не согласится на сделку, можно подключать третьих лиц.

Отчуждение имущества несовершеннолетнего

Любая сделка с имуществом, принадлежащим лицу младше 18 лет, должна быть согласована с органами опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ [8]). Это делается для защиты прав несовершеннолетних и касается как недвижимости, так и любых других объектов, будь то полученные по наследству машина, деньги или ценные бумаги. Органы опеки дадут предварительное согласие на отчуждение прав собственности на недвижимость, только если на имя ребенка приобретается равноценная либо большая жилплощадь. Несовершеннолетний, достигший 14 лет, может обращаться в органы опеки самостоятельно, но с согласия родителей [9].

Для регистрации отчуждения имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в органы опеки и попечительства необходимо предоставить:

• заявление законного представителя ребенка, если последнему еще нет 14 лет;
• если владельцу недвижимости от 14 до 18 лет, понадобятся два заявления: от него самого и от законного представителя (родителя или опекуна).

Принудительное отчуждение имущества

Закон защищает право частной собственности и не позволяет отчуждать имущество без соответствующего решения суда (ст. 35 Конституции РФ [10]). Совершить отчуждение на принудительной основе можно только при условии равноценного возмещения.

Как проходит сделка по отчуждению недвижимого имущества

При заключении сделки нотариус должен:

• проверить личность и дееспособность физического лица;
• разъяснить участникам смысл сделки, их права и обязанности;
• убедиться, что договор не противоречит закону.

Необходимые документы для регистрации сделки:

• паспорта участников договора;
• правоустанавливающие документы, то есть подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве);
• праворегистрирующие документы (договор, свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРН);
• справка из Департамента городского имущества;
• единый жилищный документ;
• согласие супруга, если собственник состоит в браке;
• отказы остальных участников долевой собственности от преимущественного права покупки, когда отчуждается право собственности на долю в квартире.

Причины запрета на отчуждение имущества

В некоторых случаях может быть наложен запрет на совершение сделок с имуществом, в том числе с недвижимостью. Это происходит по разным причинам, в том числе из-за:

• задолженности по коммунальным платежам;
• просрочки по кредитам в банках;
• незаконченных судебных процессов по разделу имущества в результате расторжения брака;
• штрафов от ГИБДД;
• долгов по возмещению ущерба, который нанес собственник недвижимости.

По договору продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

По своей юридической природе договор продажи недвижимости:

• порождает граж­данские права и обязанности с момента достижения сторонами со­глашения; последующая передача вещи или совершение иных действий осуществляется уже с целью их исполнения);
  • возмездный;
  • двусторонний (порождает обязательства у обоих сторон);
  • синаллагматический (взаимнообязывающий, каждое из двух встречных обязательств является условием для другого; опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями).

  Предмет договора продажи недвижимости

  Предмет договора купли-продажи ― объект материального (вещь, имущество) или нематериального (информация) мира, на который непосредственно направлена или с которым непосредственно связана воля договаривающихся сторон и который достаточно индивидуализирован для того, чтобы отграничить его от других объектов.

  Поскольку в качестве предмета договора может выступать не только индивидуально-определенная вещь, но и родовая, то в этом случае степень индивидуализации предмета должна позволять отграничить его от вещей другой родовой принадлежности.

  Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое иму­щество, обладающее признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК), указанное в п. 1 ст. 130 ГК:

  • • земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; а также
    • подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

    Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

    Субъекты договора продажи недвижимости

    • • граждане,
      • юридические лица,
      • другие субъекты гражданских прав (Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования) - в отдельных случаях.

      В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает се собственник. В виде исключения субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления — государственные и муниципальные предприятия, учреждения и казенные предприятия также могут быть продавцами.

      Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Закон мо­жет устанавливать специальные правила, адресованные покупателям недвижимости.

      После введения в действие процедуры банкротства физических лиц контрагент по сделке с ценным имуществом с легкостью может оказаться банкротом или находиться в предбанкротном состоянии. Такая сделка, с высокой вероятностью, может быть признана недействительной.

      Таким образом, при проверке предмета сделки тщательная проверка финансового положения продавца стала необходимой. Для подтверждения вашей добросовестности в случае судебного оспаривания сделки очень важны документы, подтверждающие ее историю: из какого источника вы узнали о намерениях контрагента, куда вы обращались за информацией о контрагенте и предлагаемом им имуществе, какие ответы получили и т.д.

      Проверку контрагента целесообразно осуществлять с использованием следующих сервисов:

      - проверить, поданы или нет заявления о банкротстве гражданина в арбитражный суд по месту его регистрации; - проверить наличие (отсутствие) публикаций о введении в отношении гражданина, а также его супруга процедуры банкротства в реестре должников (для этого понадобится СНИЛС контрагентов); - проверить наличие исполнительных производств в отношении гражданина и его супруга в Банке данных исполнительных производств; - получить информацию о кредитной истории продавца в Центральном каталоге кредитных историй на сайте Банка России (это может сделать сам контрагент по вашей просьбе либо пользователь кредитной истории, например, ваш риелтор); проверить отсутствие приобретаемого имущества в реестре уведомлений о залоге движимого имущества.

      Обязательно сохраняйте распечатки с сайтов — это свидетельство вашей предусмотрительности, то есть аргумент в пользу действительности сделки!

      Форма договора продажи недвижимости

      Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письмен­ной форме путем составления одного документа, подписанного сторо­нами , и считается заключенным с момента его подписания. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК).

      Однако переход права собственности на недвижимость от про­давца к покупателю согласно п. 1 ст. 551 ГК подлежит государствен­ной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического соста­ва , а именно:

      1. 1. заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и
         2. акта государственной регистрации перехода права собственности.

         При продаже жилых помещений в юридический состав также входит ре­гистрация самого договора купли-продажи, который считается заключен­ным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК) ( правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

         Хотя сам по себе договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности, однако, будучи элементом сложного юридического состава, договор юридически связывает продавца и поку­пателя уже с момента его заключения. Поскольку договор продажи не­движимости является консенсуальным, постольку, если продавец и по­купатель договорятся, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены до государственной регистрации пере­хода права собственности, каждая из заинтересованных сторон вправе требовать их исполнения.

         Вместе с тем согласно п. 2 ст. 551 ГК исполнение договора прода­жи недвижимости сторонами до государственной регистрации пере­хода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Это означает, что заключенный и ис­полненный договор продажи недвижимости пресекает право продав­ца распоряжаться в дальнейшем проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор по его отчуждению и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает правомочие распоряжения, принад­лежавшее ему как собственнику. Поэтому любая последующая сделка, совершенная продавцом после передачи недвижимого имущества по­купателю во исполнение ранее заключенного договора продажи, но до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, недействительна как совершенная неуправомоченным лицом . Судебная практика также исходит из того, что после передачи недвижимого имущества покупателю продавец не вправе им распо­ряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом испол­ненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

         До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объ­екта во владение покупателя, сохраняет правомочие на защиту своего права собственности. Поэтому он может заявлять виндикационный и негаторный иски. Покупатель, которому недвижимый объект пере­дан во владение во исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности, стано­вится его титульным владельцем и тоже вправе защищать свое владе­ние вещно-правовыми исками. Однако, не обладая титулом собствен­ности, он в отличие от продавца не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом.

         Договор продажи недвижимости как элемент сложного юриди­ческого состава порождает гражданско-правовое обязательство сто­рон зарегистрировать переход права собственности. В содержание это­го обязательства входит право требовать регистрации перехода права собственности. Данное обязательство подкреплено соответствующей санкцией. Согласно п. 3 ст. 551 ГК в случае когда одна из сторон ук­лоняется от государственной регистрации перехода права собствен­ности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполни­теля вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государст­венной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

         Требование о необходимости государственной регистрации пе­рехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости касается случаев продажи как нежилой, так и жилой недвижимости. Поэтому государственная регистрация договора ку­пли-продажи жилой недвижимости не исключает необходимости от­дельной государственной регистрации перехода права собственности по такому договору.

         Если договор купли-продажи жилого помеще­ния заключен и исполнен до государственной регистрации перехода права собственности , то продавец лишается юридической возможности совершения каких-либо сделок по пово­ду такого помещения, переданного по догово­ру; следовательно, все последующие сделки с такими жилыми поме­щениями недействительны.

         Содержание договора продажи недвижимости

         Существенные условия договора продажи недвижимости:

         • 1. о предмете продажи и
           2. о цене продаваемого недвижи­мого имущества.

         Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были ука­заны данные, позволяющие определенно установить недвижимое иму­щество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответст­вующем земельном участке либо в составе другого недвижимого иму­щества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о про­даваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогла­сованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК).

         Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содер­жатся в специальных документах. К числу обязательных документов, идентифицирующих земельные участки, относятся их кадастровые планы, выдаваемые органами, осуществляющими кадастровый учет зе­мельных участков. К документам, содержащим данные, позволяющие индивидуализировать отдельно стоящее здание (сооружение), отно­сятся:

         • • план земельного участка с указанием его кадастрового номера,
           • поэтажные планы, экспликация помещений, находящихся в здании, и т.п.
           • паспорта помещений, а также соответствующие справки, выданные бю­ро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда (план жилого помещения, его экспликацию и т.д.) (ст. 17 и 18 Закона о ре­гистрации прав на недвижимость).

           В отличие от договора купли-продажи движимого имущества до­говор продажи недвижимости должен содержать согласованное сто­ронами в письменной форме условие о цене недвижимости . При от­сутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). Оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики.

           По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену пе­редаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Однако данное пра­вило диспозитивно. Кроме того, законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого имущества и цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка зем­ли и прав на нее.

           Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может оп­ределяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера пе­реданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

           Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и по­купателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о переда­че (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости . Укло­нение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижи­мости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать иму­щество, а покупателя — от обязанности принять имущество.

           Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об испол­нении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем в случаях, предусмотренных законом или договором, это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных юридических фактов (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК). Например, стороны могут включить в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче иму­щества будет считаться исполненным, только когда он:

           1. 1. подпишет передаточный акт;
              2. фактически передаст недвижимое имущество;
              3. оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

              При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зда­ний (сооружений) или квартир стороны могут оговорить, что обяза­тельным условием надлежащего исполнения обязательства по пере­даче является проведение продавцом за свой счет силами специали­зированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимо­сти, инженерных коммуникаций, информационных сетей, обслужи­вающих данный объект, и пр.

              Наряду с обязанностью принять купленную недвижимость главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости являет­ся обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты опреде­ляются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оп­лата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предва­рительная оплата. При продаже недвижимости в кредит в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по ее оплате. Согласно ст. 20 Закона об ипотеке ипотека, возникшая на основании п. 5 ст. 488 ГК, регистрируется без представления отдель­ного заявления одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

              Стороны договора продажи недвижимости несут ту же взаимную имущественную ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями:

              1. 1. принятие покупателем недвижимости, не соответствующей услови­ям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие огово­рено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее ис­полнение договора (п. 2 ст. 556 ГК);
                 2. при передаче продав­цом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК) в силу характера и существа обязательст­ва (п. 3 ст. 475 ГК).

                 ВАЖНО! Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до мо­мента государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации при условии, что он не исполнен сторо­нами в полном объеме. Государственная регистрация перехода пра­ва собственности не является препятствием для расторжения ис­полненного договора продажи недвижимости в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе в связи с неоплатой поку­пателем имущества.

                 Для расторжения договора купли-продажи недвижимости недоста­точно факта отказа продавца или покупателя от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации об­ратного перехода права собственности к продавцу. Необходимо обра­щение в суд, который должен принять решение, содержащее предпи­сание регистрирующему органу о регистрации перехода права собст­венности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может вынести такое решение только в случае, когда в договоре про­дажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата испол­ненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК).

                 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

                 Покупатель расплатился за квартиру не в полном объеме или вообще не перечислил ни копейки. Существенно? Наверное, ведь квартира продается именно для получения денег, которые продавец намеревается потратить на собственные нужды. А вот суды так не думают.

                 Вывод: для того чтобы не оказаться в подобной ситуации, необходимо грамотно составлять договор купли-продажи. В данном случае, в договоре необходимо было прописать, что при неоплате покупателем денежных средств за приобретаемое жилое помещение (указать срок, до которого должна быть оплата, порядок оплаты), договор подлежит расторжению. В этом случае суд бы встал на сторону продавца и вынес решение о расторжении договора купли-продажи, так как это бы подпадало под п. 2 ст. 450 Гражданского Кодекса РФ, а именно случай расторжения договора по основанию, предусмотренному договором купли-продажи.

                 Читайте также:

                   
                 • Что является улучшением общего имущества
                   
                 • Замена стояка отопления в квартире обязанность жкх закон
                   
                 • Можно ли погасить долг за квартиру материнским капиталом в 2021 году
                   
                 • Ходатайство о розыске совместно нажитого имущества образец
                   
                 • Ходатайство нотариусу о розыске имущества наследодателя образец