Можно ли выделить долю в ипотечной квартире до выплаты ипотеки родственнику

Обновлено: 09.05.2024

Мы выплатили ипотеку за однокомнатную квартиру, на которую использовали маткапитал, и выделили доли детям. Еще у нас есть ипотечная трехкомнатная квартира. Мы бы хотели продать однушку и погасить ипотеку за трешку. Но банк не разрешает выделять доли в ипотечной квартире. А если дети не получат доли взамен проданных, опека не разрешит продать квартиру.

Моя сестра не против выделить доли детям в своей квартире. Но в ближайший год она собирается переезжать в другой регион. Что, если поступить так:

Сначала выделить доли в квартире сестры.
Затем продать свою однушку и погасить ипотеку за трешку.
Выделить доли детям уже в нашей трешке, а сестре вернуть все, как было.

Как думаете, сработает? И с какого момента у моей сестры будет считаться право собственности? Это важно для налоговой при продаже квартиры.

Если ваша сестра выделит вашим детям только часть квартиры, то общий срок ее права собственности для расчета налога не изменится. Неважно, когда доли выделили и вернули.

Но ваша схема в целом нерабочая, потому что на каждую сделку с имуществом детей придется получать разрешение опеки. Возможно, вам удастся получить согласие на продажу однокомнатной квартиры, если вы безвозмездно выделите доли и отдельную комнату в квартире тети. Но маловероятно, что опека разрешит обратное дарение долей от детей к тете.

Вам придется возвращать их через договор купли-продажи: высчитывать стоимость долей, класть деньги на счет в банке, переводить их друг другу, а уже потом разбираться между собой. Но и это довольно сомнительная схема. Объясню детали.

Курс о больших делах

Как платить налог при продаже квартиры с недавно выделенными долями

С точки зрения налогов к вашей схеме не придерешься. Если квартира принадлежит вашей сестре больше трех лет и это ее единственное жилье, налог с продажи платить не нужно.

Если у сестры несколько квартир, то налог не надо платить после пяти лет владения. Есть исключения: приватизация, наследование, дарение и заключение договора ренты. Если сестра получила квартиру любым из этих способов, срок составляет три года.

Если сестра покупала квартиру постепенно долями — например, если раньше это была коммуналка, — срок владения считается от даты приобретения первой доли.

Ваша сестра вольна как угодно распоряжаться своей долей или долями, и это не изменит изначального срока возникновения ее права.

Почему не сработает первая часть схемы

На первом этапе вы предлагаете выделить доли детям в квартире тети, а вашу квартиру, которую вы освободите от детских долей, продать. Есть две причины, по которым опека может не согласовать сделку.

Формально ухудшатся условия жизни детей. При согласовании сделки опека будет исходить из того, что жилищные условия детей не должны ухудшиться. Вы предлагаете заменить доли в квартире родителей на доли в квартире, где живут посторонние люди.

Придется доказать, что сделка выгодна детям и что они реально смогут пользоваться тетиной квартирой. Как минимум нужно, чтобы тетя выделила племянникам комнату, где количество квадратных метров будет не меньше, чем в вашей квартире.

Но опека может не разбираться и сразу отказать в таком обмене.

Например, в Подольске родители хотели провести похожую сделку: заменить право дочери на 1 /4 доли в родительской трешке на 1 /2 доли в однушке тети. Опека, а потом и суд запретили сделку.

Сомнения вызвало то, что сделку собирались провести с близкой родственницей, ребенок в итоге не получал отдельную комнату, а количество квадратных метров уменьшалось. Раз сделка не отвечала интересам ребенка, ее запретили.

Признаки фиктивной сделки. Обычно доли детям выделяют через договор дарения. По такому договору дети и их родители ничего не обязаны тете: она как бы просто решила облагодетельствовать племянников. Но на самом деле вы хотите потом продать свою квартиру. А еще есть и вторая часть схемы — с возвращением долей.

Например, родители из Коми просили разрешения на продажу 1 /4 квартиры , которая принадлежала их несовершеннолетней дочери. Доводов у родителей было несколько. Семья переезжает в Ярославль, и эта квартира им не нужна. Взамен они подарят дочери целую квартиру в Ярославле, но та пока в ипотеке. Поэтому нужны деньги, чтобы погасить ипотеку и снять обременение банка для дарения.

Опека и суд не разрешили продажу, поскольку сочли это притворной сделкой: на самом деле это мена, а не дарение. Дарение не предполагает, что в результате сделки ребенок лишится своего исходного имущества.

Погашение кредита, по мнению суда, — это проблемы родителей. А в интересах ребенка стоило купить новое жилье на его имя и потратить на это деньги, которые они выручили от продажи доли дочери. К тому же родители не подтвердили переезд ребенка документами.

Ваше предложение тоже выглядит как притворная сделка: вроде бы это дарение, но на самом деле обмен. При таких условиях тяжело получить разрешение на продажу. Но даже если вы его получите, а потом что-то пойдет не так, отменить договор дарения будет еще сложнее.

Почему не сработает вторая часть схемы

Во второй части схемы вы предлагаете вернуть структуру собственности в квартире тети на изначальную, погасить ипотеку в трешке и выделить детям доли в вашей новой квартире. Вы снова будете вынуждены получать согласие опеки и опять столкнетесь с особенностями дарения.

Опека просто не разрешит дарить детские квадратные метры. Закон определяет четкий список случаев, когда можно забрать принадлежащие детям доли: это, например, заключение договоров мены или ренты либо переезд ребенка.

Вам могут разрешить продажу доли ребенка, если ему необходимо дорогостоящее лечение. Есть еще один разрешенный случай — когда банк забирает ипотечную квартиру с детскими долями за просрочку платежей. Именно поэтому опека не разрешает менять доли детей в квартире без обременений на доли в ипотечном жилье. В этом списке нет ничего про договор дарения. Проще говоря, дарить детские доли нельзя.

Если бы ипотеки на трешку не было, родители могли бы поменяться с детьми долями. Но не тетя с племянниками.

Единственный вариант — заключить формальный договор купли-продажи детских долей между тетей и родителями, но и на это нужно согласие опеки.

Почему квартира тети может стать неликвидной

Как только в квартире сестры появляются детские доли, жилье может потерять в стоимости и стать менее привлекательным для покупателей. С покупкой таких квартир всегда связаны дополнительные риски и время: продавцу надо получать согласие опеки и визировать сделку у нотариуса.

На момент сделки ситуация будет выглядеть так: у семьи есть трехкомнатная квартира плюс комната еще в одной квартире. В результате сделки семья лишается комнаты. На улучшение жилищных условий это не похоже.

Даже если опека разрешит продажу детских долей тете, то их стоимость должна будет поступить на банковский счет детей. Снять эти деньги вы сможете, только если получите еще одно разрешение опеки. Его могут не дать, и придется ждать, когда детям исполнится 18 лет. То есть велик риск заморозить на длительное время и деньги, и квартиру.

Так, мать из Томска просила разрешения на продажу 1 /3 доли ее дочери в деревенской квартире под обязательство подарить дочери 1 /6 доли в городской квартире. Вместо 13,2 м 2 дочь должна была получить 13,8 м 2 . Но опека, а потом и суд отказали матери.

Они указали, что фактически мать просит разрешения на обналичивание материнского капитала. Она может подарить дочери долю в городской квартире и без продажи доли в деревенской квартире. К тому же в деревенской квартире у дочери равные права с матерью и братом. Тогда как в городской квартире доля дочери будет в пять раз меньше, чем у второго собственника.

И самое главное, дочь и так может безвозмездно пользоваться городской квартирой матери, но дополнительно у нее сейчас есть часть деревенской квартиры. Получается, с точки зрения права мать предлагает ухудшить имущественное положение дочери и нарушить жилищные интересы семьи.

Что делать вам

Думаю, вам стоит предложить опеке более простую схему:

Продать однушку с детскими долями. Вы можете попробовать запросить у опеки разрешение положить часть денег на счет детей и взять на себя обязательство, что выделите доли в течение определенного срока, например полугода.
Закрыть ипотеку на трешку, снять обременение с квартиры.
Выделить в трешке детские доли и исполнить обязательство, которое вы дадите опеке.

Как видите, здесь нет посредника в лице тети и чужих квартир. Но нужно обратить внимание на остаток по ипотеке.

Если стоимости однушки хватит, чтобы полностью погасить ипотеку в новой квартире. Опека может дать согласие на такую сделку, потому что вы сможете снять обременение с трешки и сразу выделить доли детям, ведь получать согласие банка уже не придется.

Но какое решение примет опека, прогнозировать я не берусь. Раньше чаще разрешали закрывать ипотеку стоимостью квартиры с детскими долями, а сейчас стало больше отказов.

В 2020 году житель Нового Уренгоя просил у опеки разрешения на продажу ⅓ доли дочери в однушке, чтобы на полученные деньги погасить ипотеку за трешку и там же выделить дочери тоже 1 /3 доли . Семья переезжала, количество метров у ребенка в новой квартире увеличивалось. К тому же долю в старой квартире отец в свое время сам подарил дочери, то есть маткапиталом ее не оплачивали.

Опека и суд разрешения не дали: у дочери есть право жить в ипотечной квартире и без продажи доли. Отцу объяснили, что продажа возможна, только если по новому месту жительства дочери купят еще одно жилье. По мнению суда, погашение ипотечного кредита родителей — только в интересах родителей, а не ребенка.

Если не хватает денег на полное погашение ипотеки после продажи однушки. Все равно просите опеку разрешить продажу квартиры. Дайте обязательство разместить стоимость детских долей на банковских счетах. В вашу пользу будет, если дети, например, уже прописаны в трешке, ходят в школу и детский сад рядом с новым домом, то есть фактически не живут в однушке и при этом не остались без прописки.

Если опека согласует сделку, потом вам нужно будет погасить долг по ипотеке до суммы, которую вы разместите на счетах детей, и снова просить опеку снять деньги со счета. Если опека даст согласие, надо полностью погасить ипотеку деньгами со счета, а потом выделить доли детям. Опека может и не разрешить использовать счет, но сумма все же будет меньше, чем стоимость однушки.

Например, вы продаете однушку за 2 млн рублей. Детям в квартире принадлежит 1 /4 . Вы согласовываете с опекой, что четверть от стоимости квартиры разместите в банке на имя детей. Получаете в результате сделки 1,5 млн рублей, которыми гасите часть ипотеки за трешку.

Если остаток ипотеки после этого будет меньше 500 тысяч рублей, то есть стоимости детских долей, можно сразу обращаться в опеку за разрешением снять эти деньги, чтобы полностью погасить ипотеку. Далее вы погашаете ипотеку окончательно, снимаете залог, оформляете в квартире детские доли стоимостью 500 тысяч.

Если остаток ипотеки после сделки больше стоимости детских долей, нужно дождаться, пока он сравняется с их стоимостью, в нашем случае это 500 тысяч рублей. То есть просто выплачиваете кредит, пока остаток не подойдет к этой сумме. После этого можно обращаться в опеку.

Так, в Казани в 2018 году суд разрешил снять с банковского счета деньги, которые родители получили от продажи доли несовершеннолетнего. Суд учел, что родители купили новую квартиру, сразу выделили в ней доли детям и погасили ипотечный кредит. Суд разрешил снять не всю сумму, а равноценную стоимости доли ребенка. Но все же родители получили право снять деньги и потратить их по своему усмотрению.

Похоже, суды благосклонны к схеме, когда квартира изначально оформлена на детей и родителей. Также банки разрешают оформление ипотечного жилья на несовершеннолетних собственников, если остаток по ипотеке не превышает стоимость неизрасходованного материнского капитала.

Одна из самых больших проблем, с которой сталкиваются пары при разводе, — это оплата ипотеки по квартире или дому. Если разрыв отношений был болезненным, то решение по выплате дальнейшей ипотеки может принести множество сложностей.

Как делить квартиру в ипотеке при разводе, купленную в браке?

Третий раздел семейного кодекса регулирует обращение с имуществом после развода. По умолчанию вся недвижимость, которая покупается в браке, является общей вне зависимости от того, на кого оформлена эта жилплощадь.

Квартира, взятая в ипотеку, в этом случае не является исключением. Если супруги заключали брачный договор, тогда при разводе нужно обратить внимание на информацию из этого документа. Квартира может остаться за одним из супругов, если это было указано в данном соглашении.

Но также нужно учитывать исключения из правил. Например, если жена или муж получают в собственность по наследству, в подарок или в результате приватизации движимое или недвижимое имущество, то оно является личной собственностью супруга или супруги. После развода это имущество остается за одним из супругов и не делится между бывшими мужем и женой.

И если супруг заплатил за что-то добрачными деньгами или средствами от продажи полученного безвозмездно имущества (например, вложил часть этих денег в ипотеку), то это тоже неделимое имущество.

Если супруги заключают брачный договор, они могут там прописать свои правила.

Раздел имущества при разводе также будет регулироваться главой 16 гражданского кодекса — об общей собственности и о том, как ею пользоваться и делить.

Как делить квартиру в ипотеке, купленную до брака?

Квартира не является совместным имуществом, если ее брали в ипотеку до брака, или она унаследована одним из супругов, получена в дар или приобретена с помощью военной ипотеки. Также возможны варианты, при которых квартира остается в собственности одного из супругов по условиям брачного договора.

Естественно, каждый случай индивидуален и решение будет принимать суд.

Например, если большая часть займа выплачена одним из супругов до вступления в брак, то при разводе квартира остается в его собственности, но второму супругу может быть назначена денежная компенсация (50% от платежей, внесенных за время брака).

Как делить ипотеку при разводе с детьми?

В семье с несовершеннолетними детьми раздел ипотеки происходит несколько сложнее, скорее всего, в этом случае суд примет решение разделить имущество не в равных долях между супругами, а большую долю отдать супругу с ребенком или детьми. (п.2 ст. 39 СК РФ)

Как делить ипотеку при разводе, купленную с материнским капиталом?

При приобретении квартиры с материнским капиталом необходимо наделить детей собственностью после выплаты ипотеки. Квартиру можно поделить соразмерно заявленным в Пенсионном фонде долям либо соразмерно доли, эквивалентной сумме по квадратным метрам.

Как делить квартиру с военной ипотекой?

Если супруги брали военную ипотеку, то доли дома распределяются поровну или один из супругов выплачивает другому компенсацию. Всё это зависит от разных случаев, таких как:

военнослужащий уволился из ВС РФ и кредит оплачивался из средств семьи;
на выплату кредита расходовались личные средства бывшего супруга (например, полученные в наследство или в результате продажи имущества, приобретенного до брака);
часть долга по военной ипотеке погашалась за счет средств материнского (семейного) капитала;
в любой из указанных ситуаций бывший супруг может претендовать на половину средств, вложенных из семейного бюджета, или на выделение доли в квартире, пропорциональной совершенному вкладу.

Как делится военная ипотека в случае развода при наличии детей?

Если развод происходит в семье, где есть дети, квартира является собственностью военнослужащего. Если же дети остаются с матерью, у которой нет другого жилья, выписать детей из ипотечной квартиры не представляется возможным.

В таком случае бывшая супруга также может проживать в жилье, купленном по НИС, пока дети являются несовершеннолетними.

Что говорит банк в таких случаях?

Конечно же, в случае расторжения брака банк будет стараться выстроить максимально выгодные условия для себя, для погашения вашей ипотеки. К примеру, будет требовать полное погашение кредита или перекладывать всю ответственность по выплатам на основного заемщика.

Если вы не согласны с решением банка, то можете обжаловать его в суде. Есть большая вероятность, что суд пойдет вам навстречу и обязует банк пойти на условия, которые выгодны вам.

Банк никогда не выдает кредит без согласия второго супруга или созаемщика, поэтому о покупке квартиры всегда известно второй стороне. Обычно выплаты идут из семейного бюджета. В случае развода обязательства по кредиту ложатся на основного заемщика. Но проблема в том, что имущество, купленное в браке, является совместно нажитым. Если этот вопрос не удается решить мирным путем, тогда придется обращаться в суд. И при разделе имущества суд будет исходить из того, что оно – равнодолевое, если иного не предусмотрено брачным контрактом. При разделе имущества основной заемщик остается с половиной имущества, при том, что кредит был выдан на полную площадь.

Второй супруг имеет право получить компенсацию, если откажется претендовать на долю в квартире. Но, если созаемщик не отказывается от доли, то суд с учетом позиции банка может разделить квартиру как общедолевую. В таком случае обязательства по кредиту сохраняются между двумя супругами.

Подводя итоги, можно отметить два способа, что делать с квартирой после развода (если вы не собираетесь ее продавать):

Через суд супруги могут поделить доли в квартире и обязательства по выплате ипотеки. При разнице в зарплате размер ежемесячных платежей может быть изменен для каждого из супругов.

Если вдруг один из супругов перестает платить, то второй может взять на себя обязательства, а затем потребовать компенсацию.

Ипотеку могут зарегистрировать после развода на одного из супругов. Второй супруг должен отказаться от нее в нотариальной форме. Основной заемщик берет на себя все обязательства по кредиту, а второй экс-супруг остается без прав на недвижимость.

Такой вариант возможен при одобрении со стороны банка. Чтобы передать обязательства на выплату кредита одному из заемщиков, банк должен признать его платежеспособность и возможность самостоятельно закрыть долги. В этом вопросе не все так просто — если у второго супруга нет жилья, в таком случае придется продать квартиру.

Окончила МГУ им. Ломоносова, бакалавриат философского факультета (кафедра философии языка и коммуникации); магистратура журналистского факультета (кафедра телевидения).

Вы прошли все этапы оформления ипотеки: от подачи заявки до первоначального взноса. Поздравляем, заветные ключи от квартиры у вас! Что делать дальше? Предлагаем рассмотреть несколько жизненных случаев, которые могут коснуться вас и новой недвижимости.

Все изменения, которые вы хотите провести в квартире, можно поделить на две группы:

изменения, о которых не нужно сообщать банку;
изменения, требующие согласования с кредитором.

Давайте разберемся в этом вопросе подробнее.

В каких случаях не нужно спрашивать банк

Планы на ремонт

Собственная квартира – это не только укромный уголок, но и простор для фантазии. Первое, о чем думают новые хозяева жилплощади, – сделать ее максимально комфортной и красивой. Нужно ли сообщать банку о своих планах на благоустройство жилья?

Нет. Ремонт квартиры – ваше личное дело, банковские работники не будут возражать, если вы решите переклеить обои или заменить линолеум на ламинат. Поэтому предупреждать о ремонте никого не нужно.

Прописка: от детей до дальних родственников

Существует мнение: прописаться в квартире на период выплаты ипотеки нельзя. Но прописка требуется для получения множества госуслуг, а кто-то приобретает жилье именно для регистрации. И хорошо, если человек досрочно избавляется от займа. А если неторопливо платить за квартиру на протяжении двадцати лет? Разберемся, где правда.

Прописаться в ипотечной квартире можно. Для постоянной регистрации не нужно разрешение банка. Собственник жилья может прописать как себя, так и близких членов семьи: супруга/супругу, детей, родителей. Об этом говорит ст. 31 Жилищного кодекса РФ.

А если на иждивении дальний родственник, можно ли прописать его у себя?

Можно. Даже дальние родственники могут получить штамп с пропиской по согласию владельца заемной квартиры.

Жизнь непредсказуема, и причины могут быть разные: пожилой бабушке требуется уход, или вы просто состоите в хороших отношениях с вашим двоюродным братом.

Обычно банк не нужно предупреждать о подобных действиях, но такой пункт порой включают в договор. Поэтому рекомендуем его изучить, чтобы избежать недопониманий.

Квартира в завещание

Дмитрий получил в наследство квартиру от своего близкого родственника. Оказалось, что она находилась в ипотеке, и банк теперь требует выплат с нового владельца. Мужчина удивился: разве такое возможно?

Надо учитывать, что все финансовые обязанности перейдут на человека, которому достанется жилье. Но банк не может влиять на выбор получателя квадратных метров. Даже если это неработающий внук-студент.

Также завещатель не обязан никому сообщать о том, кому достанется его жилье, банку в том числе. Тайна завещания гарантирована ст. 1123 ГК РФ.

Если не хотите копить полжизни, а приобрести долгожданную недвижимость нужно прямо сейчас, советуем оформить ипотеку на 20 лет в Совкомбанке. Оставить заявку можно на сайте — спустя несколько минут вам перезвонит менеджер, чтобы подобрать самые выгодные кредитные условия.

На что требуется разрешение банка

Ипотека все же ограничивает свободу действий владельца жилья. Какие изменения и действия требуется согласовать с вашим кредитором?

Перепланировка

Покупая квартиру, Мария уже заранее спланировала ремонт, составила дизайн-проект и наняла бригаду рабочих. В ее планы входило расширение кухни на территорию лоджии, но дизайнер предупредил: кредитная организация не разрешит этого сделать, т.к. это уже не просто ремонт.

Действительно ли нужно согласовать перепланировку с банком?

Да. Банку обязательно нужно сообщить, что вы хотите кардинально преобразить квартиру: создать дополнительный дверной проем или объединить ванную с санузлом.

Если вы хотите большую кухню, обговорите это с риелтором при выборе квартиры. Подыскать другой вариант жилья проще, чем согласовать перепланировку

Сдача квартиры в аренду

Александр и Ксения приобрели однокомнатную квартиру в ипотеку. Прожив в ней пару лет, они узнали о скором пополнении в семье. В это же время Александр получил в наследство двухкомнатную квартиру, в которую пара и решила переехать. Но что же делать с первой квартирой? Платить, пока она будет пустовать – не лучший вариант. Ксения предложила сдавать ее. Но встал другой вопрос: можно ли пускать жильцов в ипотечную квартиру?

Стандартная ситуация, в которую могут попасть многие заемщики: квартира становится не нужна. Причины могут быть разные: вы получили в наследство другую, собрались переехать или изначально покупали ее для других целей. В итоге вы планируете отдавать банку долг деньгами, полученными за арендную плату. Звучит, как план. Но насколько он осуществим?

Вы можете сдавать ипотечную квартиру в аренду. Об этом говорится в ст. 346 Гражданского кодекса. Но не все так просто.

Совет от банка

Изучите договор. Найдите пункт, где говорится, что вы должны обязательно поставить в известность кредитора о том, что планируете сдавать жилплощадь. Если не выполнить это условие, то вы рискуете получить серьезные санкции: от досрочного закрытия ипотеки вплоть до отчуждения квартиры.

Это требование не обязательно, т.е. его вообще может не быть в договоре. Но лучше предупредить банк. Как правило, организации идут навстречу своим клиентам, особенно, если они ответственные и не пропускают платежи.

Совет от банка

Заключите официальный договор с жильцом. В нем укажите, что квартира находится в залоге у банка. Для арендатора никакой опасности нет. А для вас это гарантия того, что пассивный доход станет полностью белым, и не будет проблем с налоговой.

Продажа ипотечной квартиры

Лидия несколько лет жила в ипотечной квартире, но внезапно ее жизнь изменилась: на горизонте была свадьба и переезд в другой город к будущему мужу. В планах была продажа жилья и покупка нового на вырученные деньги. Но что делать с ипотекой?

При этом кредитору важно, кто именно покупает квартиру, особенно если будущий хозяин также берет ипотеку. Организация хочет быть уверена в платежеспособности покупателя. Поэтому обратит пристальное внимание на доходы или другие параметры для условий сделки. Например, серая зарплата или маленький трудовой стаж – повод для банка отказать желающему в приобретении жилья.

Временная регистрация

Племянник Натальи приехал в столицу для учебы в университете. Родственники попросили оформить ему временную регистрацию. Наталья не возражала, но сомневалась, может ли она временно зарегистрировать кого-то в ипотечной квартире?

Для временной регистрации нужно разрешение банка. Если вы планируете прописать на какое-то время родственников или арендаторов, то обязательно предупредите об этом организацию. Обычно кредиторы не возражают, а вы сможете сохранить хорошие отношения и с близкими, и с финансовой компанией.

Совет от банка

В любой непонятной ситуации рекомендуем в первую очередь обращаться к договору с банком. Возможно, там есть пункты, на которые вы не обратили внимание при оформлении, но сейчас они стали очень важны для вас. Внимательное изучение договора – залог вашей уверенности.

Можно ли подарить ипотечную квартиру

Дарья и Владимир решили купить жилье, чтобы сделать подарок дочери к окончанию университета. Но что-то пошло не по плану, и они не успели выплатить заем. Можно ли подарить ипотечную квартиру? Или нужно ждать окончания выплат?

Ипотечную жилплощадь можно подарить, но только с согласия банка.

Банки неохотно соглашаются на процедуру дарения, ссылаясь на то, что квартира еще не перешла во владение заемщика окончательно. Поэтому распоряжаться ей в полной мере он не может.

Если вы собираетесь подарить квартиру, по которой еще не погашен долг, то все обязанности по выплатам переходят на нового владельца. Уверены ли вы, что хотите сделать такой подарок?

Подарить заемную квартиру своему ребенку тоже не получится, т.к. несовершеннолетние, не обладая дееспособностью, не могут нести ответственность за содержание недвижимости.

Заранее обговорите с ипотечным специалистом возможность указать пункт о дарении в договоре. В таком случае банк не сможет отказаться от сделки, если согласился внести такое условие. Но при этом кредитор будет пристально следить за передачей жилья.

Каждый банк сам устанавливает ограничения, в рамках которых заемщик распоряжается квартирой. В случае сомнений или желания предупредить банк об изменениях достаточно прийти в отделение кредитной организации или задать вопрос по номеру телефона горячей линии.

Квартира, которая приобретается при помощи ипотеки после заключения брака, в соответствии с российским законодательством, является совместной собственностью. В подобной ситуации совершенно не имеет значения, на кого из супругов оформлен кредит и жилье. Более того, сегодня банки попросту не оформляют кредит на мужа или жену без согласия второго супруга выступить созаемщиком по ссуде. В результате, возникает солидарная ответственность супругов перед финансовой организацией.

Алгоритм раздела ипотеки

Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:

Официальная регистрация развода.

Обращение в кредитное учреждение с брачным договором или соглашением о разделе имущества, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий раздела обязательств по погашению ипотечного кредита со стороны банка, составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки. Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению брачного договора или соглашения о разделе имущества между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.
При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.

Законодательный аспект

Раздел имущества супругов регламентируется в первую очередь Семейным кодексом РФ. Процессуальные нормы, связанные с судопроизводством, отражены в Гражданском процессуальном кодексе РФ.

Разделить имущество супруги могут как во время брака, так и после его расторжения. При этом разделение имущества не обязательно проводить в суде. Супруги могут решить между собой, у кого останется то или иное имущество либо в каких долях поделить нажитое в браке, и заключить нотариальное соглашение о разделе имущества. В соглашении о разделе имущества супруги закрепляют достигнутые договоренности. Если между мужем и женой нет согласия в вопросе раздела имущества, то раздел имущества производится в суде. Суд решит, какое имущество следует признать общей собственностью супругов, в каких долях поделить такое имущество, кому какое имущество передать.

По действующему законодательству разделу подлежит то имущество, которое было нажито, приобретено супругами за счет общих доходов по возмездным сделкам во время брака. Такое имущество является общей собственностью супругов или, по-другому, – совместно нажитым. При этом не имеет значения, на кого из супругов записано такое имущество или кто из супругов больше работал и зарабатывал. Об исключениях из этого правила написано чуть ниже. Общим имуществом может быть движимое и недвижимое имущество, вклады и денежные средства, акции, доли в уставном капитале коммерческих обществ, то есть все, что было куплено, зачислено на расчетный счет на имя любого из супругов.

Имущество, полученное во время брака по безвозмездным сделкам, – в дар, при приватизации, а также по наследству – признается собственностью того супруга, кому такое имущество передано.

По общему правилу все имущество делится поровну. На практике это означает, что за каждым из супругов признается по 1\2 доли в праве собственности. При этом неделимое имущество может быть передано одному из супругов с условием выплаты второму супругу денежной компенсации.

Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.

Долг признают общим, если долг возник по инициативе обоих супругов в интересах семьи и (или) все полученное было использовано на ее нужды. Например покупка квартиры.

Нужно выйти из ипотеки при разводе?

Воспользуйтесь бесплатной помощью опытного юриста по ссылке ниже. Консультация возможна онлайн или в нашем московском офисе.

Читайте также: