Можно ли рефинансировать ипотеку если дом еще не сдан в эксплуатацию

Обновлено: 14.05.2024

С формальной точки зрения это новый кредит с более низкой ставкой, которым погашается имеющийся ипотечный кредит. Берут его для улучшения условий кредитования – если не нравится ставка, размер ежемесячного платежа, качество обслуживания в банке, либо необходимо вывести квартиру из-под залога для продажи. Продукт достаточно специфичен: в периоды стабильности ставки рефинансирования он почти не используется.

Нынешняя ситуация в РФ, когда в течение двух лет ставки по кредитам сначала взлетели на 30-50%, а потом упали более чем вдвое – уникальная. Именно сейчас перекредитование ипотеки наиболее выгодно.

Когда выгодно рефинансировать ипотеку?

На этот вопрос нельзя ответить категорично, так как все зависит от конкретной ситуации. Клиенты, желающие изменить условия кредитования, должны понимать, на что идут. Каждую ситуацию нужно рассматривать отдельно, с учетом конкретных особенностей. В качестве примера стоит привести цифры, полученные с помощью калькулятора ипотеки.

Рассмотрим пример

Предположим, что один из клиентов крупного банка оформил ипотечный кредит в размере 2,5 млн. рублей сроком на 20 лет. Ставка на момент заключения сделки составляла 15% годовых. Но через 2 года экономическая ситуация в стране изменилась, и банки стали финансировать клиентов под 10,5%.

За этот период размер основного долга по кредиту сократился незначительно, поскольку заемщик платил преимущественно проценты. Клиент посчитал, что целесообразно переоформить кредит под более низкую ставку. Это позволит ему сделать свой ежемесячный платеж более комфортным. Остаток задолженности на момент принятия решения составлял 2,453 601,11 рублей.

Анализ ситуации на финансовом рынке показывает, что рефинансирование ипотеки будет выгодным не во всех случаях. Обращаться в банк стоит тогда, когда:

разница в ставках составляет не менее 1-2% годовых;
клиент выплачивает два ипотечных кредита;
с момента подписания договора прошло не менее половины срока;
у заявителя есть валютная ипотечная ссуда, оформленная до 2015 года;
заемщик ощущает, что долговая нагрузка становится для него непосильной;
пользователя не устраивают условия сотрудничества с кредитной организацией (например, в банке недостаточно банкоматов или неудобно расположены офисы);
клиент желает сменить валюту по ипотечной ссуде.
Важная информация: при переоформлении кредита заемщика ожидают дополнительные расходы по оценке недвижимости, получению справок и оплате госпошлины, а также страхованию. Этот момент стоит учитывать сразу при ориентировочных подсчетах.

Рефинансирование будет успешным, если:

грамотно выбран новый банк и программа кредитования (мы поможем подобрать выгодные условия рефинансирования);
правильно собран и заполнен пакет документов (малейшая неточность может вызвать отказ со стороны банка);
согласие на сделку дают все три стороны - первичный банк-кредитор, клиент и банк, в котором планируется провести рефинансирование ипотеки.

Отзывы ипотечников

Когда рефинансирование ипотеки невыгодно

На самом деле не каждому заёмщику стоит ввязываться в сделки по рефинансированию. Есть довольно обширный перечень случаев и обстоятельств, когда этого делать не стоит:

1. Небольшая сумма оставшегося долга (до 1 миллиона рублей) и маленький срок до погашения (2–3 года и менее).

Дело в том, что основную часть процентов заёмщик выплачивает банку в первой половине срока кредитования, ближе к концу большая часть его ежемесячного платежа идёт как раз на погашение тела кредита.

Рассмотрим на примере:

остаток долга — 0,5 миллиона рублей;
срок до погашения — 3 года;
ставка — 11%;
размер процентов к уплате — 89 тысяч рублей.
При снижении ставки на 1 процентный пункт — до 10% — размер процентов к уплате снизится до 81 тысячи рублей. Получается, что суммарный выигрыш будет всего 8 тысяч рублей, что сопоставимо с затратами только на оценку квартиры.

2. Небольшая разница в ставках (менее 0,5%).

остаток долга — 1 миллион рублей;
срок до погашения — 5 лет;
первоначальная ставка — 10%;
размер процентов к уплате — 275 тысяч рублей.
При рефинансировании под 9,5% размер процентов к уплате составит 260 тысяч рублей. Разница составит 15 тысяч. Это вряд ли покроет расходы на рефинансирование.

3. Нет подтверждённого достаточного дохода.

С момента оформления ипотеки ваш официальный доход мог снизиться. Банк откажет в кредите, если платёж будет больше 40–50% от вашей зарплаты.

4. Цена квартиры равна или ниже суммы долга.

Если стоимость квартиры с момента покупки снизилась (такое возможно, например, в кризис), то её может не хватить для оформления залога, тогда деньги и время будут потрачены впустую. Банки берут залоговую стоимость с дисконтом 10–20% от рыночной цены. Так, если квартира раньше стоила 3,5 миллиона рублей, а теперь 3 миллиона, а для погашения кредита вам требуется 3,1 миллиона рублей, то вам откажут. В этом случае максимальная сумма, на которую вы можете рассчитывать, — 2,4–2,7 миллиона рублей.

5. Есть просрочки по другим кредитам за последние год-два.

Когда можно обращаться за рефинансированием ипотечного кредита?

Решение переоформить кредит на покупку жилья должно быть оправданным. Особенно учитывая тот факт, что с марта 2020 года ставки по этой банковской программе повысились на фоне экономического кризиса и объявленной пандемии, для клиента будет выгодна не каждая сделка.

Обращаться в банк за рефинансированием стоит лишь в том случае, когда срок выплаты долга еще не достиг половины от общего срока кредитования. А если до окончания выплаты по кредиту осталось менее года, и заемщик погасил в банке значительную часть процентов, заключать новое соглашение уже нет смысла.

Что касается банков, то они не стремятся выдавать кредиты на рефинансирование ссуд, оформленных недавно. Каждый кредитор желает убедиться в том, что клиент платежеспособен и надежен. Если действующей задолженности менее полугода, то переоформить договор будет затруднительно.

Какую ипотеку можно рефинансировать?

Подвергаться рефинансированию могут не все ипотечные кредиты. К таким кредитам предъявляется ряд требований:

У клиента должна отсутствовать текущая просроченная задолженность, а ежемесячный платеж по кредиту должен своевременно оплачиваться в течение, как минимум последних 12-ти месяцев. Банки очень строго следят за этим, и наличие даже мелких просрочек может повлиять на решение;
В каждом финансовом учреждении свои условия по этой программе. Некоторые банки выставляют ограничения по сумме перекредитования. А другие компании определяют срок, ранее которого переоформлять договор нельзя;
Не удастся рефинансировать кредит, по которому осталось платить менее 3-х месяцев;
Банк откажет в переоформлении договора на новых условиях тем клиентам, у которых уже была реструктуризация задолженности.

Кстати! Чтобы не забывать о платежах по кредиту, Вы можете воспользоваться услугой от Юником24 "Защита от мошенников". Мы не только будем уведомлять вас в случае просроченного платежа, но и сообщим если кто-то попытается оформить на Вас кредит, об увеличении кредитного лимита, если превышен беспроцентный кредитный лимит по карте и многое другое!

Можно ли рефинансировать ипотеку в другом банке?

Да, можно. Банки неохотно реструктуризуют собственные ипотечные кредиты, поскольку в результате таких сделок они теряют процентный доход из-за понижения ставки. Поэтому оформление в другом банке может оказаться проще, чем с первичном.

На текущий момент популярны следующие условия по оформлению сделок рефинансирования:

процентная ставка должна быть неизменной в течение всего срока кредитования;
выдача денег осуществляется только в отечественной валюте;
хорошая кредитная история в БКИ (проверить свою кредитную историю);
срок пользования заемными средствами – от 1 года до 30 лет;
погашение производится равными частями;
комиссии рассмотрение заявки и выдачу наличности отсутствуют;
лимит выдачи – 80-85% от стоимости недвижимости;
в обязательном порядке наличие залога;
возможность досрочного возврата долга;
взимание штрафов за просрочку;
выдача средств только в безналичном порядке;
повышение процентной ставки при отказе от страховки.

Банки оформляют кредит физическим лицам только в том случае, если:

платежеспособны;
не моложе 21 года и на момент окончания срока действия заключаемого договора их возраст не превысит 65-70 лет;
имеют общий стаж работы не менее 1 года и на последнем участке не менее 3-х месяцев.

Пошаговая инструкция

Чтобы заключить новую сделку, владелец недвижимости должен выполнить пошагово ряд действий.

Документы, необходимые для оформления таких сделок

Для рефинансирования ипотеки обычно требуются те же самые документы, что и для получения обычного ипотечного кредита. Потенциальный заемщик предоставляет в банк пакет документов с личными данными, информацией о трудоустройстве и доходах, а также документы о залоговом имуществе, которое на текущий момент находится в обременении, и ожидает переоформления. В некоторых случаях для проведения процедуры рефинансирования может потребоваться ИНН и СНИЛС заявителя.

Подтвердить доход можно различными способами:

справкой из бухгалтерии в форме 2-НДФЛ;
выписками с банковских счетов, куда зачисляется заработная плата, поступает пенсия или различные пособия;
справкой по форме кредитного учреждения.

Важно: отличительной особенностью таких сделок является то, что клиенту придется также представить в банк документы по ранее оформленному ипотечному кредиту – справку об остатке задолженности, копию кредитного договора, а также полную информацию о рефинансируемой ипотеке (дата заключения соглашения, размер ежемесячного платежа, процентная ставка и др.).

В заявлении, на основании которого производится переоформление кредитного договора, в обязательном порядке прописываются следующие пункты:

сведения о руководителе и наименование финансового учреждения;
ФИО, реквизиты документа, позволяющего провести идентификацию заявителя (паспорта);
размер ссуды;
цель проведения процедуры;
срок, на который заключается соглашение;
размер процентной ставки (цифрами и прописью);
имущество, предоставляемое в залог.

При рефинансировании ипотеки собственник жилья несет расходы. В числе таких издержек оплата справок, выписок и госпошлины, а также услуг по страховке и оценке недвижимости. Возможно, что заявителю придется отдать деньги за открытие счетов. Существует также комиссия за перевод наличности с текущего счета клиента в банке, с которым заключается новый договор, на его счет в первом кредитном учреждении.

Стоимость дополнительных трат может составлять от 15 до 50 тыс. рублей в зависимости от выбранного банка и конкретных условий рефинансирования. Следует иметь в виду, что совокупные издержки могут увеличиться, если к заключению сделки будут привлечены юристы.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: Как быстро рассчитать выгоду от рефинансирования?

Выгода от рефинансирования = (разница в ежемесячном платеже * количество месяцев кредита) – уже уплаченные по кредиту средства – стоимость страховки – разовые расходы на перекредитование.

Пример использования данной формулы:

Семейная пара в 2016 году купила очень понравившуюся квартиру у аккредитованного застройщика ВТБ24 под 13,8% годовых.

Считаем: 696000 (разница в ежемесячных платежах за 10 лет) – 21 000 (уплаченная в первоначальный банк сумма) – 2000 (стоимость страховки в первоначальном банке) – 34 000 (стоимость страховки в новом банке) – 3500 (стоимость оценки квартиры) – 1200 (стоимость справок по сделке) = 634300 руб. (чистая выгода).

Вопрос: Что такое программа господдержки рефинансирования ипотеки?

Так или иначе, в рамках программы с начала 2016 года снизить кредитную нагрузку на сумму до 200 тысяч рублей смогли свыше 22 тысяч заемщиков (под действие господдержки попадали ипотечники, чьи доходы с момента взятия кредита упали на 30% и более). Желающих было намного больше, однако банки по одним им ведомому алгоритму затягивали рассмотрение заявок одним и пропускали других.

С августа 2017-го акцент в программе смещен на обладателей валютной ипотеки, стоимость обслуживания которой выросла более, чем на 30% из-за снижения курса рубля. Предполагается реструктурировать около 1300 таких кредитов.

Отзывы ипотечников

Удивительно, но мы попали в эту программу! 25 мая сдала документы в ВТБ24, с конца июня несколько раз звонила, узнавала статус заявки.

13 июля позвонили, сообщили об одобрении и пригласили снова заполнить анкету. Одобрили кредит с переплатой на 600 тысяч меньше (за счет 200 тыс. скидки с основного долга и 400 тыс. экономии по процентам за 25 лет). Потом еще ждала 1,5 недели, снова позвонили, сказали, что нужно заново провести всю подготовку – как при рефинансировании. Оценка, новая страховка, новый кредитный договор. 9 августа состоялась сделка. Ежемесячный платеж сократился на 5 тысяч.

Вопрос: Полагается ли налоговый вычет по рефинансированному ипотечному кредиту?

Имущественный налоговый вычет полагается всем покупателям жилья в ипотеку, и распространяется он как на стоимость самой квартиры, так и на проценты, уплаченные по кредиту. Получить налоговый вычет можно только один раз в жизни.

Рефинансирование ипотеки – это замещение одного жилищного займа другим. Соответственно, если вы ранее не оформляли вычет, то имеете на него полное право после перекредитования. В налоговую инспекцию придется предоставлять как действующий кредитный договор, так и первоначальный – чтобы налоговый орган мог отслеживать правильность указания вами остатка по кредиту.

Обратите внимание: в новом договоре должен быть указан целевой характер займа – рефинансирование ипотеки. Если вы консолидируете несколько продуктов (ипотеку, потребительский, автокредит и т.д.), о налоговом вычете можете забыть – на потребкредиты под залог недвижимости он не распространяется.

Если жилье приобреталось до 2014 года, в расчете налогового вычета учитываются фактически оплаченные проценты сверх лимита в 2 млн.рублей. Купленная в ипотеку (в том числе при последующем рефинансировании) после 1 января 2014 года недвижимость позволяет получить вычет на 2 миллиона рублей по основной стоимости помещения, а также в размере до 3 миллионов рублей – по уплаченным процентам как до перекредитования, так и после него. То есть максимально можно получить на руки 5 000 000 * 0.13 = 650 000 рублей.

Заключение

Итак, рефинансирование ипотеки – полезная финансовая услуга, которая призвана сократить ваши расходы на обслуживание кредита и итоговую переплату, это подтвердили наши расчеты. Однако, прежде чем принимать решение о рефинансировании, нужно взять калькулятор и все посчитать. Большинство людей не будут этим заниматься в силу лености характера. Но когда на кону стоит возможность сэкономить от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов рублей – наверное стоит себя пересилить.

Центр независимой экспертизы и оценки

Нам доверяют

Заказать оценку квартиры или жилого дома очень просто

Рефинансирование ипотеки — оформление нового ипотечного договора на более выгодных условиях для погашения старой задолженности. За последние 5 лет условия банков по предоставлению кредитов существенно изменились и стали мягче, появились программы господдержки. Поэтому тем, кто оформил ипотеку более 5 лет назад, целесообразно рефинансировать долг, чтобы снизить итоговую стоимость жилья и уменьшить переплату по ипотеке.

Рефинансирование схоже со стандартной процедурой заключения ипотечного договора. Заемщик должен подтвердить платежеспособность и соответствие залоговой квартиры требованиям банка. Рассмотрим все нюансы процедуры.

Виды рефинансирования ипотеки

К основным формам рефинансирования ипотеки относят:

Целевой кредит на погашение имеющейся задолженности. Заемщик получает необходимую сумму денег на счет и закрывает долг по ипотечному договору в другом банке. Такой вариант возможен только при предоставлении залога.
Ипотека на более выгодных условиях. Заемщик оформляет займ с более низкой процентной ставкой в новом банке. При использовании такой схемы долг по старому договору закрывается. А ежемесячные платежи производят по новому договору, но на более лояльных условиях. Сумма выплат снижается.
Смена валюты кредита. Если первоначальный договор по ипотеке был оформлен в иностранной валюте, то в ежемесячный взнос включают комиссию за конвертацию. Рефинансирование со сменой валюты поможет сэкономить на этих выплатах и стабилизировать стоимость недвижимости на фоне растущего курса валют.
Изменение срока погашения долга. Чем длительнее срок действия договора, тем выше переплата по процентам. Уменьшение срока выплат позволит снизить сумму процентных начислений на сумму основной задолженности.

Плюсы рефинансирования

Несмотря на то, что придется заново собирать документы и проходит согласование в банке, у рефинансирования много плюсов:

Снижение годовой ставки по ипотеке. Если ипотека оформлена давно, имеет смысл рефинансировать ее на более выгодных условиях. При этом ставка по новому кредиту должна быть более чем на 1% ниже ставки предыдущего договора.
Уменьшение ежемесячного платежа. Регулярные взносы снижаются за счет понижения ставки по займу или за счет увеличения срока кредитования.
Экономия переплаты по процентам. Если рефинансирование позволяет сократить срок ипотечного договора, то заемщик сэкономит на выплатах процентов за кредит.
Снятие обременения. Можно досрочно погасить ипотеку за счет получения потребительского кредита. После чего обременение с квартиры снимается, заемщик становится полноправным владельцем. Недвижимость можно продавать, дарить, закладывать без получения разрешения банка.

Как рассчитать экономию

Чтобы рассчитать выгоду при рефинансировании ипотеки, нужно знать:

Остаток задолженности на дату заключения договора по рефинансированию ипотеки. Эту информацию можно найти в мобильном приложении или личном кабинете на сайте банка.
Рассчитать выплаты на тот же срок, но на условиях договора в новом банке. За счет более низкой процентной ставки сумма переплаты будет ниже. Разница между переплатой по процентам по текущему и новому договору и будет суммой экономии.
Рассчитать расходы по кредиту в новом банке. При этом используют тот срок, который предлагается при рефинансировании. Исходя из процентной ставки и срока вычислить переплату по процентам. Полученный результат сравнить с текущим графиком платежей.
Учесть дополнительные затраты на переоформление кредита: страхование объекта недвижимости и жизни заемщика, комиссии банка — они могут быть разными в разных организациях.

Когда лучше рефинансировать ипотечный кредит

Рефинансирование ипотеки выгодно, если:

займ оформлен несколько лет назад и можно выбрать ипотечные программы с более выгодными условиями

основная часть кредита погашена на 50% или более

разница между текущей ставкой и той, по которой оформлена ипотека, составляет более 1%

вы подходите под одну из программ господдержки

Ознакомиться с актуальными тарифами можно на сайте выбранного банка. Также следите за величиной ключевой ставки Центробанка России: ее изменение влияет на базовую ставку по ипотеке.

Этапы оформления

Процедура рефинансирования схожа с получением ипотеки и включает в себя несколько этапов.

Подача заявки

Сделать это можно онлайн на сайте банка. При заполнении заявки на рефинансирование уделите особое внимание пункту о доходах. Укажите сумму и документ, который ее подтвердит. Это может быть:

справка о доходах 2НДФЛ или 3НДФЛ

налоговая декларация, если заемщик ИП

выписка с личного банковского счета

справка о пенсионных начислениях, если заемщик достиг пенсионного возраста

Также понадобится паспорт.

Одобрение квартиры

После того получения положительного ответа по заявке, нужно получить одобрение по квартире. От вида объекта недвижимости и его стоимости зависит окончательное решение банка о рефинансировании ипотеки.

Банк тщательно изучает документы по квартире и по первому кредиту. От соответствия оценочной стоимости недвижимости рынку будут зависеть условия по новому кредиту.

Заключение договора

На этом этапе заемщик должен предоставить полный пакет документов, чтобы банк мог подготовить ипотечный и кредитный договор. После подписания можно погасить текущую задолженность в кредитной организации, где которой изначально была оформлена ипотека.

Для этого нужно подать заявку досрочного погашения займа в старый банк. Заемщику выдадут справку об остатке и реквизиты для перечисления денег. Возможно рефинансирование в своем же банке.

Снятие обременения

Вывод квартиры залога по рефинансируемому договору выполняется:

по заявлению заемщика на основании закладной с отметкой банка о выполнении кредитных обязательств

по совместному заявлению с банком — документы подаются в МФЦ

по заявлению банка — вся процедура проходит без участия заемщика

Если при подписании ипотечного договора закладная не оформлялась, снять обременение может представитель банка единолично или с участием заемщика.

Оформление залога по новой ипотеке

При рефинансировании есть такое понятие — переходный период. Это промежуток времени, когда новый ипотечный договор уже подписан, но обременение на объект еще не наложено. Обычно в этот период применяется базовая ставка по ипотеке без дисконтов и льгот, положенных заемщику по новому договору. Поэтому в интересах заемщика как можно быстрее оформить залог. Все условия по переходному периоду и наложению обременения оговариваются в договоре на ипотеку.

Какие документы нужны при рефинансировании ипотеки

Для оформления договоров нужно составить заявление на рефинансирование. К нему прикладывают:

Личные документы заемщика, созаемщика и поручителя, если они есть. Сюда относят паспорт гражданина РФ, для мужчин младше 27 лет — военный билет, ИНН , СНИЛС, справку о доходах: 2НДФЛ, выписку с личного счета, выписку из ПФР. Также предоставляют брачный контракт, если он есть, нотариально заверенное согласие второго из супругов на передачу квартиры в залог банку. Если есть несовершеннолетние дети или ипотека оформлялась с использованием материнского капитала — одобрение социальных органов опеки и попечительства, обязательство о выделении долей детям.
Документы по старому кредиту. Кредитный договор, график платежей, справка об остатке по основной сумме долга и процентам, сведения о существующей задолженности по платежам, если они есть, или об их отсутствии за последний год, справку с реквизитами для перечисления долга.
Документы на квартиру. Договор , выписку из ЕГРН, полученную после снятия обременения, заключение о стоимости квартиры от независимого оценщика, технический паспорт из БТИ, кадастровый план для частных строений, квитанцию, или выписка со счета об уплате полной стоимости квартиры, передачи, свидетельство о праве собственности и справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Также банку нужно предоставить страховку на квартиру или дом, полис страхования жизни заемщика.

В каких случаях банк может отказать

При рефинансировании банк имеет право отказать на этапе рассмотрения заявки и до заключения договора, если:

Нюансы оформления

Есть особенности при рефинансировании ипотеки по ДДУ и с участием материнского капитала. При долевом участии право собственности на квартиру у заемщика наступает после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию или с момента погашения полной стоимости по договору. Если заемщик брал в ипотеку только часть стоимости и остаток не погашен, права собственности на объект нет. В этом случае банку предоставляется не залог, а право требования по ДДУ. При таком виде ипотеки залог оформляют два раза: на право требования и на объект недвижимости после его сдачи. Также заемщику нужно провести две оценочные экспертизы:

Банки активно предлагают услугу рефинансирования ипотечных кредитов. Это связано с тенденцией к уменьшению процентных ставок. Недвижимость на вторичном рынке перекредитовать легче. Но что делать заемщикам, оформившим ипотеку в еще строящемся доме? Можно ли сделать рефинансирование без подтверждения права собственности?

Свидетельство, подтверждающее собственность выдается, когда дом сдан в эксплуатацию, подтверждает владение недвижимостью и позволяет использовать ее как залог. В недостроенном доме право на собственность у покупателя номинальное — по заключенному с застройщиком договору долевого участия. При оформлении ипотеки недвижимость передается банку в залог и обеспечивает выполнения заемщиком обязательств. Если на момент перекредитования дом не сдан, гарантом для банка станет право на основании договора долевого участия.

Для чего нужно и как его оформить перекредитование

Рефинансирование ипотеки проводится для получения комфортных условий заемщику, часто при ухудшении материального положения семьи:

понижение процентной ставки;
изменение срока кредита – чаще увеличение для уменьшения сумм ежемесячных взносов;
экономия затрат на страховку имущества, здоровья и жизни;
изменение валюты договора;
замена созаемщиков.

Многие банки отказывают в перекредитовании, пока квартира не является собственностью заемщика. Пока не оформлена собственность, рефинансировать кредит можно с дополнительным залогом и поручителем. Хотят изменить условия по ипотеке клиенты, которые оформили кредит на квартиру в банке, аккредитованном строительной компанией. Программы кредитования без права собственности на квартиру не так разнообразны, как обычная ипотека. Можно дождаться сдачи дома, после чего провести перекредитование с выгодными условиями.

Спрос на услугу рефинансирования кредитов на квартиры в строящихся объектах растет. Финансовые организации стали предлагать программы рефинансирования для клиентов с квартирами в строящихся домах. Для перекредитования без права собственности нужно:

Попытаться договориться с банком о пересмотре условий
При отказе узнать условия и ставки у других банков.
Написать заявку на рефинансирование в выбранный банк.
При согласии на перекредитование собрать необходимые документы.
Написать заявление на досрочное погашение текущего кредита.
Заключить новый договор.
Новая ссуда переводится со счета клиента в погашение старого кредита.
Переписывается название банка в ДДУ.

Как перекредитовать без права собственности на квартиру

При рефинансировании ипотечного кредита до получения права собственности банк выдвигает такие требования:

оформленный договор долевого участия;
не менее 6 регулярных платежей по договору;
подтверждение стабильного финансового положения;
не проводилось реструктуризаций;
кредитная история безупречна.

Чтобы подать заявку на рефинансирование ипотеки, если квартира не в собственности нужны:

заявление;
гражданский паспорт;
справка о доходах;
подтверждение трудового стажа;
свидетельство о семейном положении;
договор на долевое участие;
кредитный договор;
подтверждение остатка долга.

Обеспечением кредита при рефинансировании строящейся недвижимости будет договор уступки прав долевого участия. Перекредитовывая ипотеку, клиент оплачивает такие расходы:

комиссии за рассмотрение заявки на кредит;
оценка и страхование объекта недвижимости;
страхование жизни, трудоспособности;
страхование от потери прав на объект;
нотариальные услуги удостоверения документов;
пошлины.

Недвижимость без права собственности не входит в список для предоставления вычетов по налогу на имущество. Новострой станет объектом налогообложения после передачи его в собственность.

Отказ банка в рефинансировании

Причины отрицательных решений в рефинансировании и выдаче кредита одни и те же. Главный критерий – оценка платежеспособности клиента. Поводом для отказа может стать значительное ухудшение материального положения и уменьшение заработной платы у заемщика. Для банка гарантом погашения ссуды заемщиком является залог. Без оформления собственности недвижимость в залог не может быть оформлена.

При принятии решения кредитный комитет банка также учитывает такие факторы:

качество погашения кредита;
отсутствие просрочек по платежам;
имеет ли клиент недвижимость для предоставления в залог.

Вложения в ипотеку и ее перекредитование со временем окупаются. К окончанию выплат недвижимость часто стоит больше, чем в нее вложили. Банк может увеличить сумму выданного кредита, если при перекредитовании квартира оценена выше. Тогда у клиента появятся свободные деньги, например, на ремонт.

Как снизить платеж по ипотеке и когда это невыгодно

Рефинансирование ипотеки дает возможность существенно снизить платежи по кредиту. О том, как этого добиться и когда это может оказаться не слишком выгодно, рассказала эксперт Центра финансовой грамотности НИФИ минфина Ольга Дайнеко.

Что дает рефинансирование?

Под рефинансированием ипотеки понимается погашение кредита в своем банке с помощью нового займа в другом банке на ту же квартиру.

Заемщик может снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты, сократить размер ежемесячного платежа, объединить все кредиты в один или оформить отношения с новым банком уже без поручителя. Снизить процент по ипотеке можно и в своем банке, однако формально это называется не рефинансированием, а изменением условий договора, отмечает Дайнеко.

При этом такой вариант может оказаться удобнее для заемщика: хотя сниженный процент может быть и не минимальным на рынке, каких-либо дополнительных документов при этом собирать не придется.

Когда рефинансировать ипотеку невыгодно?

Выгодно - когда ставка снижается не менее чем на 2 процентных пункта (а лучше больше). Однако если прошло уже более половины срока погашения ипотеки, рефинансирование невыгодно, отмечает Дайнеко. Как правило, на старте выплат клиент большей частью оплачивает проценты и лишь небольшая часть ежемесячного платежа уходит на погашение основного долга. К окончанию срока кредита большая часть ежемесячного платежа идет на погашение основного долга. Сумма, которую платят как процент по кредиту, уменьшится, но если ее доля в платеже, допустим, одна десятая, то эффект будет почти незаметен. А с учетом платы за оформление документов это может быть и вовсе убыточно.

Если ранее были просрочки по платежам или, к примеру, ваши доходы сейчас ниже, чем при первоначальном оформлении ипотеки, в другом банке могут отказать в рефинансировании. Бывает, что банк предлагает индивидуальные условия по кредиту, к примеру, договором предусмотрено, что после выхода заемщика на пенсию ежемесячный платеж становится резко ниже. Новый банк таких условий может не предложить.

Сколько стоит?

Оформляя рефинансирование, придется потратиться. Среди допрасходов - плата за оценку недвижимости, оплата госпошлины за регистрацию залога и регистрацию права собственности на недвижимость, нотариальных услуг и банковских комиссий за перевод средств в другой банк.

До момента получения новым банком от предыдущего закладной на квартиру кредит будет считаться необеспеченным и по нему будет более высокая ставка. До оговоренной в программе рефинансирования ставка снизится после того, как Росреестр зарегистрирует новое обременение.

На что влияет?

Нередко возникает вопрос, не теряется ли после рефинансирования право на получение налогового вычета за уплату процентов по ипотечному кредиту. "Нет, право на вычет по процентам сохраняется, - заверяет Дайнеко. - После рефинансирования можно будет, как и прежде, возвращать из бюджета 13% от оплаченных по новому кредиту процентов. Однако надо обращать внимание, чтобы в новом договоре упоминался старый ипотечный договор".

Какие нужны документы?

Пакет документов немного шире того, что был необходим для выдачи первоначального кредита. Понадобятся паспорт, СНИЛС, справка с работы или выписка из трудовой книжки, справка о доходах, документы на предмет залога (договор купли-продажи квартиры, свидетельство о собственности, кадастровый паспорт, отчет об оценке недвижимости), справка о прописанных в квартире, об отсутствии задолженности по квартплате, справка из прежнего банка об использовании маткапитала и свидетельства о рождении детей. Заемщик должен будет подписать кредитный договор, договор страхования и оплатить страховую премию. Можно выбрать любую компанию из списка аккредитованных этим банком.

Читайте также: