Можно ли продать дом если земля в аренде а дом в собственности

Обновлено: 28.04.2024

Продажа права аренды земельного участка – это распространенная форма сделки и актуальная в наше время. Продать право аренды путем заключения Договора переуступки права аренды имеет право как юридическое, так и физическое лицо, приобрести право аренды земельного участка может также физическое или юридическое лицо.

Риэлторам часто попадаются такая работа, ничего сложного в этом нет, надо просто разобраться.

Объектом аренды может выступать земля любой категории, любого разрешенного использования, кроме тех земель, которые изъяты из оборота.

По существу у арендуемого участка два владельца, один арендодатель, второй арендатор, которые связаны между собой условиями договора аренды земельного участка. Может ли арендатор продать право аренды или арендодатель , если у него есть обременение в виде аренды, это довольно частые вопросы, которые задают начинающие риэлторы, специализирующиеся на работе с загородными объектами.

1. Может ли арендодатель продать участок?

Любой собственник земельного участка имеет право распорядиться участком по своему усмотрению, если, конечно, все документы в порядке. Обременение в виде договора аренды не является препятствием в этом. Все обременения в обязательном порядке отражены в

Выписке из ЕГРП. Иногда покупатель специально готов купить участок именно с обременением по договору аренды, чтобы иметь пассивный доход. Новый владелец имеет право расторгнуть договора аренды, если для этого будут условия в самом договоре аренды или в установленном законом порядке. Если договором аренды не предусмотрено расторжение аренды и арендатор является добросовестным исполнителем условий по договору аренды, то расторгнуть договор аренды до окончания срока его действия бывает непросто.

2. Земля в аренде у муниципалитета, а строение в частной собственности физического или юридического лица.

Строение продается по перечню документов на основании Договора купли-продажи, а участок передается на основании договора или соглашения Переуступки права аренды на земельный участок. В Росреестр два договора сдаются одновременно, с приложением необходимых документов.

Здесь есть существенные нюансы:

Договор должен быть непросроченным
Не должно быть задолженностей по арендной плате
Если договор аренды заключен с муниципалитетом на срок 5 лет и более, то Администрацию достаточно уведомить о смене арендатора, вручив Уведомление и получив входящий номер на Уведомлении. Данное Уведомление с отметкой Администрации сдается в Росреестр с пакетом остальных документов для регистрации перехода права на аренду участка.
Если договор заключен на срок менее 5 лет, то тогда требуется обязательное письменное согласие муниципалитета, данный вопрос будет рассматриваться на земельной комиссии
В договоре не должны быть условий, запрещающих переуступку права аренды на земельный участок

3. Подводные камни при приобретении права аренды земельного участка, проверка чистоты сделки входит в обязанности риэлтора:

Проверка срока действия договора аренды
Проверка арендной платы
Проверка разрешенного использования участка ( можно ли на нем строить жилье, например, или разводить животных)
Проверка наличия или запрета на дальнейшее право выкупа участка
Согласие супруга собственника аренды в нотариальной форме на сделку по переуступке права аренды обязательно ( если это физическое лицо)

Договор аренды может быть возмездным и безвозмездным.

Важно! Налог на земельный участок всегда платит собственник участка, а арендатор платит арендную плату, согласно условий договора. При продаже права аренды владелец участка должен оплатить налог на доход 13% от полученной прибыли. Льготы в виде вычета 1000 000 рублей или владение более или менее трех (пяти) лет не действительны при таких сделках!

Право аренды муниципальной земли можно приобрести с торгов, если вы единственный участник, то приобрести можно по начальной цене. В связи с высокой ценой выкупа земли у муниципалитета под застройку дома ИЖС, имеет смысл взять землю в аренду, построить дом, зарегистрировать право собственности на дом, а потом выкупить землю без торгов по льготной цене, например 3% от кадастровой стоимости.

По Земельному кодексу РФ и ФЗ 171 от 24 июня 2014 года собственник строения имеет преимущественное право выкупа участка под домом без торгов, а местная Администрация может рассмотреть выкуп по льготной стоимости.

Министерство обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании неосновательного обогащения - платы за пользование земельным участком в период между регистрацией права собственности индивидуального предпринимателя на здания, расположенные на земельном участке, и регистрацией договора аренды на данный земельный участок в размере, равном рыночной стоимости аренды.

Арбитражный суд Московской области решением от 06.02.2018, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2018 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13.09.2018, удовлетворил требование Министерства в части взыскания с предпринимателя неосновательного обогащения с учетом оплаченной предпринимателем суммы за аренду земельного участка в льготном размере (на условиях, существовавших для прежнего арендатора земельного участка – продавца зданий).

В связи с приобретением объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находившемся у продавца в аренде, к покупателю перешли права и обязанности арендатора по договору, в том числе обязанность платить за пользование участком в размере, установленном договором и пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, из расчета два процента кадастровой стоимости участка. Плату за пользование участком в указанном размере ответчик перечислил арендодателю.

С момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости предприниматель обязан платить за пользование публичным земельным участком, на котором эти объекты расположены; поскольку предприниматель в спорный период не платил за пользование, с него по правилам статьи 1102 ГК РФ и статьи 65 ЗК РФ надлежит взыскать неосновательное обогащение в размере арендной платы; так как предприниматель не относится к лицам, которым земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования, и он не является универсальным правопреемником продавца недвижимости, при расчете платы за пользование земельным участком не может быть применен льготный порядок определения арендной платы, установленный пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ для лиц, переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, и который был определен договором аренды для продавца недвижимости; Министерство правомерно произвело расчет платы за фактическое пользование предпринимателем спорным земельным участком в размере арендной платы в соответствии с Методикой исходя из рыночной стоимости права аренды.

Судебный акт суда второй кассационной инстанции:

Доводы суда, положенные в основу судебного акта:

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 11) разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73) подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума ВАС РФ при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, в связи с приобретением объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, к предпринимателю перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, в том числе обязанность платить за пользование участком исходя из условий данного договора аренды (с применением льготной ставки в размере два процента кадастровой стоимости участка).

Суд второй кассационной инстанции, в общем-то, разъяснил прописные истины.

Подобное правило применяется и в случае, например, определения срока временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанного в статье 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с которой арендатор (субъект малого и среднего предпринимательства) имеет преимущественное право на приватизацию арендуемого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Однако у арендатора такое право возникает только при наличии ряда условий, перечисленных в указанной статье. В частности, арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании арендатора непрерывно в течение двух и более лет на день подачи заявления в соответствии с договором (договорами) аренды этого имущества.

В названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

По смыслу указанного закона допускается переход права на приобретение в порядке универсального правопреемства от субъекта малого или среднего предпринимательства, заявившего о реализации данного права, к другому лицу (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Оформление арендованных земельных наделов в собственность освобождает владельца территории от предусмотренных договором аренды обязательств и позволяет новому собственнику распоряжаться перешедшей во владения территорией по своему собственному усмотрению.

Так как оформить землю, если земля в аренде, дом в собственности?

Эти вопросы будем рассматривать в статье представленной ниже.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Законодательное основание

Законы РФ предусматривают несколько вариантов, позволяющих оформлять арендованные ранее земельные территории в собственность.

Статья 624 ГК РФ рассматривает возможность перехода арендованного субъектом имущества в собственность после окончания установленного договором срока аренды, а также в более ранние сроки, при условии, если была внесена обусловленная соглашением вся выкупная сумма.

ГК РФ Статья 624. Выкуп арендованного имущества

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Статья предусматривает также учет выплачиваемой пользователем арендной платы в цене выкупа территории. Такое соглашение может быть установлено дополнительно между договаривающимися сторонами.

СПРАВКА: Перевести арендованные территории в собственность позволяет и ЗК РФ, указывая на то, что арендатор имеет законодательное приоритетное право осуществить выкуп предоставленного в аренду участка, а владелец обладает возможностью продать, подарить, повторно отдать в аренду и оставить наследство выделенные в пользование арендатору земельные наделы.

Условия перевода арендованных земельных наделов с домом в собственность

Присутствие на арендованных земельных территориях жилых зданий предусматривает несколько возможных вариантов их приобретения в собственность. Так как оформить землю, если земля под домом в аренде, дом в собственности? Процедура предусматривает бесплатный перевод земли во владение, а также платное оформление участков в собственность.

Бесплатное оформление территорий возможно при условии, когда:

владельцы жилых домов, которые являются собственниками строений до 2001 года (год вступление в действие ЗК РФ), расположенных на территориях, не пребывающих в их собственности.
Гражданские лица арендуют землю с условием постройки на ней собственного жилья или организации ЛПХ еще до 2001 года.
Гражданским лицам территории с жилыми постройками предоставлены в постоянное пользование, а также наследуемое пожизненное владение.
Земли, с расположенными на них жилыми зданиями находятся во владении садоводческих, строительных и гаражных кооперативов.

Платное оформление территорий в собственность возможно при условии получения земельных наделов после 2001 года.

Важно! Составленный между собственником и арендатором договор, предусматривающий построение пользователем земли на участке жилого дома оставляет за арендатором право наследовать такой земельный надел бесплатно, на условиях подписанного между сторонами соглашения. Пункты соглашения регулируют правовые отношения между субъектами заключаемой сделки, и предоставляют возможность производить сделку на условиях обусловленных договором.

Свои определенные условия существуют при оформлении в собственность земельных наделов, которые выделяются гражданам в аренду под ИЖС. Для получения такой возможности необходимо выполнить определенные условия:

Условия перевода арендованных территорий в личную собственность в зависимости от особенностей, категории выделяемых земель, а также целевого предназначения могут основательно отличаться друг от друга, впрочем, как и сама процедура перевода земли в собственность.

Внимательное изучение государственных нормативных актов, а также пунктов составленного с владельцем земли соглашения позволит заложить надежную законодательную основу под процесс оформления наделов земли в собственность.

Из наших отдельных публикаций вы узнаете, как и на основании чего рассчитывается стоимость аренды ЗУ, а также каковы особенности взятия в аренду различных участков, в том числе лесного и сельскохозяйственного надела.

Пошаговая инструкция: земля в аренде, дом в собственности — как оформить в собственность землю?

Земельные наделы, на территории которых расположен жилой дом и арендованные у владельца согласно подписанному сторонами договору аренды можно оформить в собственность арендатора на основании подписанного ранее соглашения (о том, как взять в аренду надел с последующим выкупом и как правильно составить такой договор, мы рассказывали тут). Определяющим условием перевода земли в собственность является регистрация прав пользователя на жилой дом.

Инструкция по оформлению арендованной земли под домом предполагает следующие действия:

подготовка документов, которые будет необходимо предоставить в уполномоченный орган власти, в частности в региональное управление имущественных отношений. В этот перечень входят:
- копия договора аренды;
- копия паспорта;
- копия документа, подтверждающего право собственности на жилой дом;
- копии технической документации на строения;
- документ об отсутствии задолженности арендной платы;
- документ, подтверждающий внесение оставшейся суммы выкупа участка;
- копия кадастровой схемы надела земли;
- выписка из кадастрового документа;
- документ об оплате госпошлины.
Подача обоснованного на пунктах договора об аренде заявления, предполагающего выкуп или бесплатное оформление земельной территории. Заявление вместе с пакетом необходимых документов подается в местные уполномоченные органы власти, которые в течение 14 дней рассматривают вопрос, и выносят решение.

ВНИМАНИЕ: При условии, когда договор аренды предусматривает право бесплатного перевода наделов земли в собственность, из перечня предоставляемых в администрацию документов исключаются те, которые предполагают выкуп арендованной территории.

Материальные затраты

Юридическое оформление арендованного земельного надела с возведенным на нем жилым домом в собственность предусматривает некоторые материальные расходы, которые понесет будущий владелец участка.

Копии подтверждающих документов, которые предоставляются в уполномоченные органы власти необходимо заверить у нотариуса. Стоимость заверенных нотариусом документов незначительна, в зависимости от значимости она формируется в пределах от 200 до 500 рублей.

Госпошлина на перевод арендованных земельных территорий в собственность пользователя для гражданских лиц будет составлять 2000 рублей, юридическое лицо заплатит госпошлину в сумме 22000 рублей.

Стоимость перевода земельных наделов с расположенным на участке домом в собственность арендатора зависит от региона, в котором находится данная территория, а также от процента кадастровой стоимости участка.

Цена оформления арендованной земли в собственность в муниципальных местных образованиях не будет превышать 3% кадастровой оценки территории, в больших городах стоимость составляет уже 10-20%.

В самых крупных городах России, где население страны превышает три миллиона человек, цена выкупа наделов земли равняется 19,5-20%.

СПРАВКА: Расходы, связанные с переходом арендованных земель, на которых построен дом в собственность его владельца могут быть разными. Цены формируются также в зависимости от видов использованного права на аренду участка и могут, согласно подписанному соглашению предполагать не выкуп, а бесплатный переход территории во владение бывшего арендатора.

Процедуру перевода арендованных земельных наделов в собственность назвать формальностью очень сложно. Самостоятельное оформление предполагает двухмесячный процесс перехода земли во владение арендатора, но заключительный этап всегда приносит долгожданное удовлетворение.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Незавершённые стройки порождают множество проблем для их владельцев. Такие объекты непросто регистрировать в качестве недвижимости. Ещё сложнее всё становится, если существуют какие-то нюансы в отношении собственности на землю под строением.

Можно ли продать недостроенный дом, если земля находится в аренде под ИСЖ?

В законодательстве РФ действует запрет на субаренду. В большинстве случаев он защищает граждан от неправомерных действий заинтересованных лиц. Но в случае продажи объекта незавершённого строительства такой запрет мешает владельцу недостроя компенсировать свои расходы за счёт арендатора.

Не получится и временно изменить целевое назначение земли с ИСЖ на ЛПХ, чтобы законсервировать строительство. Продать удастся только освоенный участок ИСЖ, для чего придётся завершить строительство.

Варианты продажи арендованного у государства земельного участка по закону

Участки с незавершённым строительством чаще всего продают по двум причинам:

Нехватка денег на завершение строительных работ.
Проблемы с получением решений на обустройство коммуникаций.

Риэлтор обязан выяснить эти причины, чтобы не подать покупателю неверную информацию. Также необходимо учитывать площадь и расположение участка и, самое главное, вид владения:

Собственность.
Пожизненное владение. .
Аренда.

Арендованный участок продать нельзя, но можно использовать в соответствии с целевым назначением для строительства жилья. Если строительство уже начато, то такой объект считается недвижимостью и на него можно оформить права собственности, как на любой объект незавершённого строительства.

Как продать земельный участок, арендованный у государства?

Хотя сам договор купли-продажи такого участка не требует заверения у нотариуса, но нужно перерегистрировать права собственности в Росреестре (внести новые данные в ЕГРН).

Тем не менее, помощь юриста в этом случае не помешает. Он может:

Согласовать условия договора.
Составить текст в соответствии с нормами права.
Подготовить документы для подачи в Росреестр.

Если участники сделки решили не заверять договор у нотариуса, то они должны его подписать в присутствии сотрудника Росреестра.

Что нужно проверить перед покупкой земли с недостроем?

Продажа объекта незавершенного строительства требует внимательной проверки чистоты сделки.

Для этого нужно убедиться:

В отсутствии в договоре условий, запрещающих переуступку прав аренды на землю.
Проверить срок действия договора и внесение арендной платы.
Проверить целевое назначение участка.
Уточнить, нет ли запрета на дальнейший выкуп участка.
Получить нотариально заверенное согласие супруга продавца на реализацию этого участка.

Как происходит сделка?

Уточнив все нюансы, стороны сделки должны составить и подписать договор купли-продажи. При желании (но необязательно) они могут заверить его у нотариуса. Обязательно произвести регистрацию прав собственности нового владельца в Росреестре.

Заключение договора

Заключая договор, нужно указать в нём всю важную информацию об участке:

Тип прав владения и правоустанавливающие документы.
Характеристики участка.
Его целевое назначение.
Условия заключения договора.
Цена участка.
Условия передачи (на основании передаточного акта).
Дата и подпись.

Важно учесть все нюансы конкретной земли и права его владельцев (совладельцев). От супруги нужно нотариально заверенное разрешение. Если один из собственников несовершеннолетний – разрешение нужно не только от его родителей, но и от органов опеки.

При подаче заявления в Росреестр нужно предоставить:

Паспорт.
Договор.
Квитанцию об оплате госпошлины.

Размер пошлины равен 2000 рублей.

Подавать документы можно, как в Росреестр, так и в МФЦ.

Сроки и стоимость

Срок рассмотрения заявления о регистрации прав собственности на объект незавершённого строительства – неделя для Росреестра и около 10 дней при подаче через МФЦ.

За эту услугу нужно оплатить пошлину в размере 2000 рублей.

Налогообложение

Как и любая сделка купли-продажи, продажа объекта незавершённого строительства, считается получением дохода. А значит, продавец недвижимости должен будет заплатить 13% налог. Сумма налога будет рассчитана на основании оценочной стоимости строения и участка земли.

Для этого перед продажей нужно заказать услугу оценки в лицензированной компании.

Для иностранцев размер налога равен 30%. Порядок его исчисления тот же, что и для граждан РФ.

Читайте также: