Можно ли продать арендованное имущество

Обновлено: 01.05.2024

Малый и средний бизнес Москвы, арендующий недвижимость у города, имеет право на выкуп этой недвижимости в собственность при следующих условиях:

Обратите внимание: если у вас есть неоплаченная задолженность, пени и штрафы по этому договору аренды, вам откажут в продаже арендуемого вами объекта недвижимости. Поэтому перед подачей заявления на выкуп имеет смысл проверить и оплатить задолженность.

2. Как определяется стоимость выкупа недвижимости в таком случае?

Цена является рыночной и устанавливается на основании отчета об оценке независимого оценщика. Покупатель может оплатить всю сумму единовременно или получить рассрочку на пять лет. По выбору покупателя оплата может производиться помесячно или поквартально в равных долях.

3. Как можно обратиться за этой услугой?

Чтобы обратиться за услугой, вам понадобятся следующие документы:

копии учредительных документов (для юридических лиц);
документ, подтверждающий полномочия представителя действовать от имени заявителя (если заявление будет подавать ваш представитель).

Для подачи электронного заявления пройдите по ссылке. Сама услуга оказывается бесплатно, срок предоставления — 30 рабочих дней без учета приостановок для межведомственного взаимодействия.

4. Что происходит после подачи заявления?

В этот момент у вас появляется выбор для дальнейших действий. Вы можете:

согласиться с ценой и начать процедуру подписания договора купли-продажи;
не согласиться с условиями, предложенными Департаментом городского имущества города Москвы, и обратиться в суд для возможного пересмотра условий;
отказаться от приобретения недвижимости в текущий момент и продолжить ее арендовать. В случае отказа от приобретения недвижимости вы утрачиваете преимущественное право выкупа.

5. Я согласен с ценой и хочу выкупить арендуемое помещение или здание. Как это сделать?

Обратите внимание, что на день заключения договора купли-продажи сведения о вас должны содержаться в реестре субъектов малого и среднего предпринимательства.

После подписания договора и электронной закладной департамент самостоятельно направит документы на регистрацию перехода права, залога и выдачи электронной закладной. После завершения процесса регистрации Росреестр уведомит вас об этом. Если вы приобретаете объект недвижимости в рассрочку, то вы будете обязаны застраховать его от рисков гибели и утраты.

Если вы оплачиваете все сразу, то после подписания договора и полной оплаты стоимости объекта недвижимости вам нужно будет также обратиться в Росреестр, но оформить только заявление на регистрацию права.

6. Я не согласен с условиями выкупа — как мне действовать?

В зависимости от содержания протокола разногласий Департамент городского имущества может или принять их и внести изменения в проект договора купли-продажи, или отклонить их. Если вы не согласны с решением Департамента, вы можете обжаловать отказ в судебном порядке.

7. Условия справедливы, но я не готов выкупать недвижимость сейчас. Чем мне это грозит?

Если вы подали заявление на выкуп недвижимости, дождались получения проекта договора купли-продажи, но отказались от проведения сделки, то вы теряете право выкупа этого помещения еще как минимум на два года, но при этом можете продолжать его арендовать. По истечении двух лет после утраты преимущественного права выкупа вы можете повторно обратиться в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги.

Возможность сохранить право на выкуп недвижимости в любой момент — это отозвать заявление на выкуп недвижимости до получения проекта договора купли-продажи. После получения проекта договора купли-продажи отзыв заявления невозможен.

8. Что делать, если объект аренды не сформирован в качестве обособленного объекта недвижимости и в арендуемом помещении произведена несогласованная перепланировка или переустройство?

Необходимо согласовать проведенную перепланировку/переустройство или вернуть помещение в состояние, указанное в договоре аренды. Если объект не сформирован в качестве обособленного объекта недвижимости, после приведения фактического состояния помещения или здания в соответствие с договором аренды столичный Департамент городского имущества сможет сформировать обособленный объект недвижимости, который вы затем сможете выкупить.

9. Что делать, если невозможно провести кадастровые работы в связи с тем, что в арендуемом нежилом помещении проведены несанкционированные перепланировка или переустройство?

В этом случае сначала необходимо привести фактическое состояние объекта недвижимости в соответствие с документами, вернув помещение в тот вид, который предусмотрен договором аренды (или документы — в соответствие с фактическим состоянием недвижимости, узаконив перепланировку), а уже потом подавать заявление на выкуп этого объекта недвижимости.

Отказ связан с тем, что на дату подачи заявления о предоставлении государственной услуги:

есть задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) (перед подачей заявления рекомендуем сделать сверку платежей по финансово-лицевому счету;
не истекло два года с момента начала аренды, за исключением договоров аренды, заключенных на специализированном аукционе;
не истекло три года с момента начала аренды по договорам аренды, заключенным на специализированном аукционе;
не истекло пять лет со дня включения объекта недвижимости в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ перечень, формирование и ведение которого осуществляется в порядке, утвержденном постановлением Правительства Москвы от 20.04.2017 № 211-ПП, по договорам аренды, заключенным на специализированном аукционе.

Таким образом, в этом случае у вас или не наступил срок, после которого вы можете выкупить объект недвижимости, или есть задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по этому договору аренды. В случае наличия задолженности по договору аренды даже в размере одной копейки это приведет к отказу в предоставлении государственной услуги.

Вам необходимо обратиться в ФНС с заявлением о включении в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

Вам необходимо подать в ФНС заявление о включении в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства и заново обратиться за предоставлением государственной услуги.

Содержание статьи:

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по сопровождению бизнеса в Екатеринбурге поможет решить и иные вопросы, которые возникают в процессе осуществления предпринимательской деятельности

Порядок возврата арендованного имущества

Порядок возврата имущества, которое арендовано, может быть определен договором или законом. Например, в ст. 655 ГК РФ говорится о порядке передачи здания или сооружения по передаточному акту как от арендодателя арендатору, так и наоборот от арендатора арендодателю.

Таким образом, по порядку возврата имущества необходимо смотреть прежде всего договор, затем закон, чтобы условия договора не противоречили закону.

В любом случае, лучше придерживаться следующего порядка:

Подготовьте арендованное имущество к возврату арендодателю
Подготовьте передаточный акт в 2-х экземплярах на передаваемое имущество или иной документ. При этом следует зафиксировать, что Вы передаете. Например, если передаете квартиру, которую арендовали вместе с мебелью, то необходимо перечислить в том числе всю мебель, которую передаете. Также в акте необходимо указать на то, что арендодатель не имеет претензий по передаче арендованного имущества
При передаче имущества акт должен быть подписан обеими сторонами

Возврат имущества, которое лицо арендовало, должен в обязательном порядке подтверждаться документально, иначе арендатору будет сложно доказать, когда он возвратил имущество. От того, когда произошел возврат имущества, зависит начисление арендной платы. Т.е., если не будет документа о передаче имущества арендатором и его принятием арендодателем, то недобросовестный арендодатель может начислить аренду, неустойку и иные суммы за то, что имущество не было передано или передано несвоевременно.

ПОЛЕЗНО: читайте подробнее про споры по договору аренды, которые могут возникать между арендатором и арендодателем по ссылке на нашем сайте

Как составить акт возврата арендуемого имущества?

Акт о возврате имущества лицом, которое арендовало, составляется в свободной форме. При этом, готовя такой документ, укажите в нем следующую информацию:

Название документа – акт о возврате арендуемого имущества
Место составления акта и дата его подписания
Стороны, которые подписывают соответствующий акт или по-другому стороны договора аренды
О чем составлен акт или о чем он заключен. В указанном разделе акта необходимо прописать о том, что:
- арендатор возвращает арендодателю конкретное имущество, которое им арендовалось по конкретному договору
- стороны осмотрели имущество, оно возвращается в состоянии согласно условиям договора
- арендодатель не имеет претензий к состоянию возвращаемого имущества, какие-либо недостатки в ходе осмотра не выявлены
- одновременно с имуществом возвращаются конкретные документы, если они передавались арендодателем арендатору
- все платежи арендатором уплачены полностью
- стороны не имеются претензий друг к другу
- в скольких экземплярах составлен акт

В акте могут быть отражены иные моменты, которые имеют значение для сторон.

В конце акта указываются стороны и проставляются подписи

СОВЕТ АДВОКАТА: если акт оформляется на нескольких страницах и разных листах, тогда лучше проставить еще раз подписи внизу каждой страницы, чтобы исключить замену страниц, подделку и т.п.

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

В процессе аренды имущества, арендатором могут быть произведены действия по его улучшению. При этом улучшения могут быть как отделимые, так и неотделимые.

Отделимые улучшения – это те улучшения, которые можно отделить без нанесения ущерба имуществу и соответственно забрать. Неотделимые улучшения нельзя просто взять и забрать, так как эти улучшения становятся частью объекта и если попробовать их отделить, то будет нанес вред имуществу.

При заключении договора аренды, в нем должно быть оговорено, чьей собственностью будут отделимые улучшения имущества после окончания договора. Если арендатором будут произведены с согласия арендодателя неотделимые улучшения имущества, будет ли произведено арендодателем после возврата ему имущества возмещение стоимости таких улучшений и т.д.

В общем, прежде чем произвести какие-либо улучшения в имуществе, которое арендуется, необходимо согласовать это с арендодателем и обговорить, у кого возникает право собственность, кто возмещает расходы и т.п. Если это не будет оговорено, тогда будут применяться положения ст. 623 ГК РФ.

ВНИМАНИЕ: все договоренности должны быть зафиксированы в договоре или в дополнительном соглашении к договору, т.е. письменно, закажите составление договора у нас, если у Вас он отсутствует между сторонами

Несвоевременный возврат арендуемого имущества

Договор аренды может быть заключен на определенный срок. По истечении этого срока, имущество подлежит возврату арендодателю.

Что будет, если арендатор несвоевременно произведет возврат имущества?

За несвоевременный возврат — договором может быть установлена неустойка, соответственно, арендодатель будет иметь возможность предъявить ее арендатору.

Кроме того, согласно положениям ст. 622 ГК РФ, арендодатель вправе потребовать, чтобы арендатор произвел оплату аренды за все время просрочки возврата имущества.

Однако, аренда не может взиматься с арендатора за время просрочки, если арендодатель уклоняется от приема передаваемого ему имущества, но данный факт необходимо в случае чего доказать.

Если у арендодателя из-за просрочки возврата арендатором имущества возникли убытки и они не покрываются выставленной арендной платой, то убытки могут быть взысканы с арендатора.

Таким образом, несвоевременный возврат имущества, которое находится в аренде, может повлечь для арендатора денежные потери.

Последствия невозврата имущества в аренде

Если арендатор не возвращает имущество, аренда которого закончилась, то последствия для него будут аналогичны последствиям при несвоевременном возврате, т.е. арендодатель может потребовать уплаты неустойки, оплаты времени аренды, а также взыскания убытков. При отсутствии добровольного исполнения со стороны арендатора, арендодатель обратиться в суд о взыскании соответствующих сумм с арендатора.

В свою очередь из-за \того, что арендатор не возвращает имущество, арендодателю, скорее всего, необходимо будет обращаться с иском в суд. Какие требования заявлять в таких ситуациях, будет зависеть от того, что арендуется. Как вариант могут быть заявлены следующие требования:

об обязании ответчика возвратить имущество
о выселении

Помимо указанных требований также могут быть заявлены требования о взыскании задолженности по аренде, убытков, пеней, может быть заявлено требование о расторжении договора, если он действующий. Кроме того, могут быть взысканы расходы на представителя.

Если дело дошло до суда и суд расторг договор либо удовлетворил иные требования, связанные с возложением обязанностей на арендатора по возврату имущества, то арендатор обязан будет освободить имущество и/или передать арендодателю. При отсутствии добровольного исполнения в дело включатся приставы с принятием мер, которые предусмотрены законом.

Таким образом, не возврат имущества арендатором повлечет негативные последствия больше всего для него, чем для арендодателя, но и арендодателю придется побороться за свое имущество.

Кража арендованного имущества

Может произойти такая ситуация, что имущество, которое лицо арендовало, украли.

Естественно о краже имущества арендатор обязан заявить в компетентные органы, а также сообщить арендатору.

В то же время, обязанность по обеспечению сохранности имущества лежит на арендаторе, соответственно, если имущество выбыло из владения арендатора, то тем самым у арендодателя возникли убытки, которые обязан возвратить арендатор. Впоследствии данные убытки арендатор может взыскать с лица, которое украло арендованное имущество.

В практике встречаются такие ситуации, когда арендатор с помощью поддельных документов продает имущество арендодателя, например, квартиру. Это тоже своего рода кража, хотя действия квалифицируются как мошенничество. В такой ситуации по объектам недвижимости собственнику необходимо будет оспаривать сделки купли-продажи, признавать их недействительными, и имущество по решению суда будет возвращено собственнику.

Проблемы уже возникнут у покупателя такого имущества, поскольку он обязан будет вернуть имущество собственнику, а вот вернуть деньги будет затруднительно, так как мошенник маловероятно, что примет действия по добровольному возврату полученных средств.

Зачастую в ходе эксплуатации арендованного имущества арендатор производит неотделимые улучшения этого имущества. Например, устанавливает оконные решетки и металлические двери в арендованном здании. В связи с этим для арендатора актуальными являются вопросы бухгалтерского учета и налогообложения таких неотделимых улучшений.

На вопрос ответили специалисты проекта "1С:Консалтинг.Стандарт".

Порядок учета неотделимых улучшений арендованного имущества напрямую зависит от того, возмещается ли их стоимость арендатору арендодателем при прекращении договора аренды.

Заметим, что право на возмещение стоимости неотделимых улучшений (таких, которые не отделимы без вреда для имущества) арендатор имеет только в том случае, если такие улучшения произведены с согласия арендодателя (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Кроме того, необходимо решить вопрос о том, чьей собственностью являются произведенные арендатором неотделимые улучшения. Это важно в ситуации, когда договором аренды возмещение капитальных вложений в арендованное имущество арендодателем арендатору не предусмотрено.

Однозначного решения данная проблема не имеет. С одной стороны, ст. 133 ГК РФ установлено, что вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. То есть при проведении неотделимых улучшений арендованных объектов эти улучшения являются частью неделимой вещи (арендованных объектов). Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. ст. 134, 135 ГК РФ).

Исходя из данных норм гражданского законодательства, можно сделать вывод, что неделимая вещь представляет собой единый объект гражданских прав и право собственности распространяется на всю неделимую вещь. Иными словами, произведенные арендатором неотделимые улучшения арендованного имущества, "следуя судьбе главной вещи", не будут являться собственностью арендатора, как и "главная вещь".

Вторая точка зрения заключается в том, что до момента возврата имущества арендодателю произведенные арендатором неотделимые улучшения являются собственностью последнего. Здесь обоснование следующее. Согласно правилам ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Следовательно, до момента передачи арендодателю "улучшенного" имущества право собственности на улучшения принадлежит арендатору.

Как видим, вопрос о праве собственности на произведенные арендатором неотделимые улучшения арендованного имущества нормами законодательства четко не урегулирован. При этом порядок учета улучшений напрямую зависит от того, чьей собственностью они являются. Поэтому во избежание разногласий с контролирующими органами сторонам договора аренды целесообразно включить условие о праве собственности на неотделимые улучшения в договор.

Бухгалтерский учет неотделимых улучшений арендованного имущества

В соответствии с п. 35 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (утв. Приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н) в составе основных средств учитываются капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, если в соответствии с заключенным договором аренды эти капитальные вложения являются собственностью арендатора.

Законченные капитальные вложения в арендованное имущество, являющиеся собственностью арендатора, зачисляются им в состав собственных основных средств в сумме фактически произведенных затрат (п. 47 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 № 34н, абз. 2 п. 5 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н, п. 10 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н). При этом в отношении указанных капитальных вложений необходимо выполнение условий, перечисленных в п. 4 ПБУ 6/01.

Затраты организации на объекты, которые впоследствии будут приняты к учету в качестве основных средств, учитываются на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н).

Принятие неотделимых улучшений к учету в составе ОС отражается записью по дебету счета 01 "Основные средства" в корреспонденции со счетом 08 "Вложения во внеоборотные активы".

Стоимость объектов ОС погашается посредством начисления амортизации (п. 17 ПБУ 6/01). При этом организация может установить срок полезного использования неотделимых улучшений равным оставшемуся сроку действия договора аренды (п. 20 ПБУ 6/01).

Если при прекращении действия договора аренды арендодатель возмещает арендатору затраты, произведенные на осуществление улучшений, передача неотделимых улучшений отражается в учете в порядке, установленном для операций по реализации основных средств.

Сумма возмещения, подлежащая получению от арендодателя по условиям договора аренды, признается прочим доходом организации и отражается по дебету счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" в корреспонденции со счетом 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет 91-1 "Прочие доходы" (п. 7, 10.1, 16 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н).

Сумма амортизации, начисленной по выбывающим неотделимым улучшениям, списывается со счета 02 "Амортизация основных средств" в кредит счета 01 (Инструкция по применению Плана счетов). Если срок амортизации улучшений устанавливается равным сроку действия договора аренды, то к моменту передачи улучшений арендодателю они будут полностью самортизированы. Поэтому расход в виде остаточной стоимости таких объектов в бухучете признан не будет (п. 11 Положения по бухгалтерскому учету "Учет расходов организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 № 33н).

Если затраты, произведенные арендатором на осуществление улучшений арендованного имущества, арендодателем не возмещаются, то операции по передаче улучшений отражаются в бухгалтерском учете в порядке, установленном для операций по безвозмездной передаче основных средств.

В общем случае при безвозмездной передаче ОС отражается его выбытие (п. 29 ПБУ 6/01). При этом в учете признается прочий расход в размере остаточной стоимости выбывающего ОС (п. 11 Положения по бухгалтерскому учету "Учет расходов организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 № 33н).

Если на дату выбытия неотделимые улучшения полностью самортизированы (остаточная стоимость равна нулю), то при их передаче арендодателю организация не признает прочий расход. На дату возврата арендованного объекта организация списывает сумму амортизации, начисленной по выбывающим неотделимым улучшениям, со счета 02 "Амортизация основных средств" в кредит счета 01 (Инструкция по применению Плана счетов).

Если в договоре аренды не указано, что капитальные вложения в арендованный объект основных средств являются собственностью арендатора, то, исходя из п. 35 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС, неотделимые улучшения не могут быть учтены арендатором как основные средства. В таком случае стоимость улучшений до момента их передачи арендодателю следует учитывать на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы". Передача неотделимых улучшений будет отражаться записью:

Дебет 91-2 Кредит 08 - списана стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором.

Однако не все специалисты признают правильным данный способ отражения в учете неотделимых улучшений, не являющихся собственностью арендатора. Есть мнение, что при таком способе учета нарушается его методология. Счет 08 предназначен для учета незавершенных капитальных вложений организации. В рассматриваемой ситуации капвложения завершены и являются сформированной частью стоимости арендованного основного средства. Поэтому учитывать их в качестве "незавершенки" не совсем корректно. При этом как вариант предлагается отражать затраты, связанные с осуществлением неотделимых улучшений арендованного объекта, в качестве расходов арендатора.

Расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления (допущение временной определенности фактов хозяйственной деятельности). Расходы признаются в отчете о прибылях и убытках с учетом связи между произведенными расходами и поступлениями (соответствие доходов и расходов) путем их обоснованного распределения между отчетными периодами, когда расходы обусловливают получение доходов в течение нескольких отчетных периодов и когда связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем (п. п. 18, 19 ПБУ 10/99).

Пунктом 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 № 34н, установлено, что затраты, произведенные организацией в отчетном периоде, но относящиеся к следующим отчетным периодам, отражаются в бухгалтерском балансе отдельной статьей как расходы будущих периодов и подлежат списанию в порядке, устанавливаемом организацией (равномерно, пропорционально объему продукции и др.), в течение периода, к которому они относятся.

Порядок списания расходов будущих периодов в бухгалтерском учете необходимо предусмотреть в учетной политике организации. В рассматриваемой ситуации целесообразно установить такой способ списания расходов: равномерно, в течение срока действия договора аренды.

Для обобщения информации о расходах, произведенных в данном отчетном периоде, но относящихся к будущим отчетным периодам, предназначен счет 97 "Расходы будущих периодов" (Инструкция по применению Плана счетов). Учтенные на счете 97 расходы списываются в дебет счетов учета затрат (20, 23, 25, 26, 44) согласно учетной политике для целей бухучета.

Налог на прибыль

Согласно пункту 1 статьи 256 НК РФ произведенные арендатором с согласия арендодателя капитальные вложения в форме неотделимых улучшений предоставленных в аренду объектов ОС, признаются амортизируемым имуществом.

Возможны разные варианты создания и передачи неотделимых улучшений от арендатора - арендодателю.

Рассмотрим случаи, когда стоимость капитальных вложений возмещается арендатору арендодателем.

Сумма возмещения, полученная от арендодателя при передаче ему неотделимых улучшений (без учета НДС), признается организацией доходом от реализации (п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ). При этом на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 268 НК РФ арендатор может уменьшить сумму дохода на стоимость данных неотделимых улучшений (без учета НДС).

Причем это признание дохода и расхода производится по дате передачи неотделимых улучшений арендатором арендодателю.

Если данное возмещение производится в момент принятия неотделимых улучшений в эксплуатацию - то и в бухгалтерском и в налоговом учете неотделимые улучшения амортизируются арендодателем.

Если же стоимость капитальных вложений возмещается арендатору арендодателем на дату возврата объекта ОС арендодателю, то в БУХГАЛТЕРСКОМ учете начисляет амортизацию уже арендатор.

Таким образом, в течение срока аренды, до передачи соответствующего объекта основных средств арендодателю, в бухгалтерском учете амортизацию начисляет арендатор, а в налоговом - арендодатель.

Следовательно, налоговый и бухгалтерский учет не совпадают, и сумма амортизационных начислений образует временные разницы и у арендатора и у арендодателя. Эти временные разницы погашаются в момент передачи неотделимых улучшений арендодателю.

Если законченные капитальные вложения в арендованное имущество НЕ компенсируются арендодателем арендатору, то (при условии наличия согласия арендодателя на такие улучшения) такие капитальные вложения являются собственностью арендатора. В этом случае они отражаются арендатором в бухгалтерском учете в качестве отдельных объектов собственных основных средств, которые подлежат амортизации. Сумма амортизации при этом определяется исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с Классификацией основных средств, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1. Выше говорилось, что в бухгалтерском учете срок полезного использования устанавливается равным оставшемуся сроку аренды. Таким образом, срок полезного использования в бухгалтерском учете и налоговом учете - РАЗНЫЙ. Соответственно, суммы амортизации - тоже разные.

В связи с этим в бухгалтерском учете арендатора будут ежемесячно возникать постоянные разницы.

Отдельного внимание заслуживает вопрос правомерности применения арендатором амортизационной премии в отношении улучшений в арендованное имущество.

По мнению Минфина России, правила применения амортизационной премии в размере 10% на арендатора не распространяются. В качестве обоснования приведено следующее:

произведенные арендатором неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного имущества и не остаются на балансе у арендатора;
для капитальных вложений в арендованные объекты основных средств установлен особый порядок начисления амортизации, предусмотренный статьи 258 НК РФ (письмо Минфина России от 09.02.2009 № 03-03-06/2/18).

Заметим, что чиновники придерживались такой позиции и раньше (см. письмо Минфина России от 20.10.2006 № 03-03-04/1/703). Однако по данному вопросу возможна и альтернативная точка зрения.

Во-первых, тот факт, что неотделимые улучшения арендованного имущества не являются собственностью налогоплательщика, никак не препятствует применению амортизационной премии. Действительно, амортизируемым признается имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности, если иное не предусмотрено гл. 25 НК РФ. Однако в абзаце 4 пункта 1 статьи 256 НК РФ прямо сказано, что капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, являются амортизируемым имуществом. При этом пункт 9 статьи 258 НК РФ позволяет применять амортизационную премию в отношении любых капитальных вложений, кроме безвозмездно полученных основных средств. О том, что премия применяется только в отношении собственного амортизируемого имущества налогоплательщика, в данной норме не говорится.

Во-вторых, специальный порядок начисления амортизации, закрепленный в пункт 1 статьи 258 НК РФ для капитальных вложений в арендованное имущество, никаких ограничений на применение амортизационной премии не устанавливает.

Следовательно, если арендатор единовременно учтет в составе расходов до 10 % затрат на такие капитальные вложения, а оставшиеся расходы будет амортизировать в установленном НК РФ порядке, это не будет являться нарушением налогового законодательства. Однако отстаивать свою точку зрения арендатору, скорее всего, придется в суде.

Сумма возмещения, полученная от арендодателя при передаче ему неотделимых улучшений (без учета НДС), признается организацией доходом от реализации (п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ). При этом на основании подпункт 2 пункта 1 статьи 268 НК РФ арендатор может уменьшить сумму дохода на стоимость данных неотделимых улучшений (без учета НДС).

Если затраты на капвложения арендатору не возмещаются, то передача улучшений имущества арендодателю в целях налогообложения прибыли признается безвозмездной передачей имущества. Стоимость неотделимых улучшений, передаваемых одновременно с возвратом арендованного основного средства, не признается арендатором расходом в соответствии с пункта 16 статьи 270 НК РФ. В свою очередь арендодатель не учитывает при налогообложении прибыли доходы в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором (пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ).

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ передача результатов выполненных работ арендодателю (в том числе на безвозмездной основе) является объектом налогообложения по НДС. Следовательно, при возврате арендодателю имущества с неотделимыми улучшениями арендатор обязан исчислить этот налог. Именно такой точки зрения придерживаются чиновники (письма Минфина России от 29.08.2008 № 03-07-11/290; от 03.11.2006 № 03-03-04/2/231). Финансисты подчеркивают, что суммы НДС, исчисленные при безвозмездной передаче, в расходы при исчислении налога на прибыль не включаются, поскольку являются расходами, связанными с безвозмездной передачей (см. письмо Минфина России от 22.09.2006 № 03-04-11/178).

Сумма "входного" НДС по работам по улучшению объекта ОС принимается организацией-арендатором к вычету после принятия к учету выполненных работ при наличии счета-фактуры и соответствующих первичных документов (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

Об альтернативной точке зрения по вопросу необходимости начисления НДС при передаче арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества арендодателю смотрите в ИАС "1С:Консалтинг. Стандарт" в одном из ближайших выпусков аналитику "О налогообложении НДС при передаче неотделимых улучшений в рамках договора аренды" подраздела "Налог на добавленную стоимость" раздела "Налоги. Сборы. Платежи. Пошлина".

Налог на имущество

Капитальные вложения, произведенные арендатором в виде неотделимых улучшений в арендованные объекты недвижимого имущества, учтенные в составе основных средств арендатора, как возмещаемые, так и не возмещаемые арендодателем, подлежат налогообложению налогом на имущество организаций до их выбытия в рамках договора аренды (см. письмо Минфина России от 16.12.2008 № 03-05-05-01/73).

В случае если собственником неотделимых улучшений является арендодатель, то именно он должен платить налог на имущество.

Подробнее смотрите в ИАС "1С:Консалтинг. Стандарт" в одном из ближайших выпусков аналитику "О плательщике налога на имущество по неотделимым улучшениям в арендованное имущество" подраздела "Налог на имущество организаций" раздела "Налоги. Сборы. Платежи. Пошлина".

Вы сможете получать бесплатные юридические консультации от специалистов системы "1С:Консалтинг. Стандарт", если станете подписчиком этого продукта.

Е. М. Тараненко
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам

Вопрос

Договор аренды действующий. Может ли арендодатель до момента погашения долга по арендной плате удержать вещи арендатора, находящиеся в помещении, а также ограничить доступ в помещение?

Ответ

По общему правилу, удержание арендодателем имущества арендатора до погашения долга по арендной плате является законным, если вещи арендатора оставлены в помещении после расторжения договора. Применение такого способа обеспечения исполнения обязательства в период действия договора возможно, если это предусмотрено условиями договора.

Ограничение доступа арендатора в арендуемое помещение в качестве способа обеспечения исполнения обязательства по уплате арендной платы возможно, если это предусмотрено условиями договора.

Обоснование

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (в соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Соответственно, стороны в договоре аренды вправе как указать на применимость одного из перечисленных в ГК РФ способов, так и предусмотреть иные способы, в том числе ограничение доступа в арендуемое помещение.

Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (пункт 1 статьи 359 ГК РФ).

Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели. Правила статьи 359 ГК РФ применяются, если договором не предусмотрено иное (п. 3 ст. 359 ГК РФ).

Право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании (согласно правовой позиции, выраженной в пункте 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров). Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли, например, в случае, когда имущество оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (статья 620 ГК РФ).

Как указывают суды, незаконное удержание имущества арендатора может быть квалифицировано как самоуправство с привлечением виновного лица к уголовной ответственности по статье 330 УК РФ (Постановление Президиума Верховного суда Чувашской Республики от 25.03.2016 N 44У-13/2016).

В случае, если ограничение доступа в арендуемое помещение и удержание имущества осуществляется в период действия договора и договором не предусмотрено, то это нарушение, за которое арендодатель может быть привлечен к ответственности. Однако наличие данного нарушения подлежат доказыванию арендатором (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2019 N 09АП-66910/2018 по делу N А40-218939/18).

Е. М. Тараненко
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам

Читайте также: