Может ли доля в праве собственности на нежилое помещение быть объектом приватизации

Обновлено: 24.04.2024

Мы планируем приобрести у города нежилое помещение в порядке приватизации, в него включены общедолевые объекты - лестница и подвал.

1. Можно ли исключить их из собственности в будущем. Так реальная площадь (которую можно использовать) объекта - 65 м, а вместе с лестницами 150

2. Налог платится исходя из кадастровой стоимости, которая соответствует 150 м. Если исключать лестницы по суду долго и/или дорого, можно ли снизить налог?

3. Как рассчитать коммунальные (эксплуатационные) платежи, исходя из того, что лестницами пользуются все, а в собственности они окажутся у нас?

Маргарита, доброе утро.

общедолевые объекты — лестница и подвал.
Маргарита

Совершенно верно, на праве общей совместной собственности всем собственникам помещений принадлежат места общего пользования, такие как лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы.

Поэтому не совсем понятно,

Можно ли исключить их из собственности в будущем
Маргарита

Хотелось бы увидеть выписку из ЕГРН если возможно.

Налог платится исходя из кадастровой стоимости, которая соответствует 150 м.
Маргарита

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как рассчитать коммунальные (эксплуатационные) платежи, исходя из того, что лестницами пользуются все, а в собственности они окажутся у нас?
Маргарита

Если все же общее имущество каким либо образом окажется у вас в единоличной собственности, а пользоваться им будут все собственники, вы можете установить для них плату за право пользования вашим имуществом, согласно ст. 277 ГК РФ.

Добрый день, спасибо за ответ, они включены в дин кадастр, да. Подвал отдельно, а помещение (проходное и с сервитутом) на первом этаже, помещения на втором этаже (без каких-либо ограничений) и лестница с первого по третий в одно кадастре, общей площадью 150 м.

Продается это все вместе

И, собственно, я хочу понять, возможно ли в последствии выделить все эти общественные помещения в общедолевую собственность, где им и место) И как это сделать? Подать в суд на самих себя? Я знаю, что остальные собственники могут подать в суд с требованием выделить собственность из незаконного владения. А как это сделать, если она у меня и мне не нужна?

Мы планируем приобрести у города нежилое помещение в порядке приватизации, в него включены общедолевые объекты — лестница и подвал.

— пример судебной практики

Добрый день, Маргарита!

В дополнение к ответам коллег полагаю необходимым отметить следующее.

Мы планируем приобрести у города нежилое помещение в порядке приватизации, в него включены общедолевые объекты — лестница и подвал.

Вы не обращались в Департамент городского имущества города Москвы относительно обоснованности включения в состав лота объектов, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме (если помещение в МКД)? Дело в том, что по требованию прокуратуры такие торги вообще могут быть признаны незаконными.

1. Можно ли исключить их из собственности в будущем. Так реальная площадь (которую можно использовать) объекта — 65 м, а вместе с лестницами 150

Нет, в случае, если предмет торгов сформирован правильно.

2. Налог платится исходя из кадастровой стоимости, которая соответствует 150 м. Если исключать лестницы по суду долго и/или дорого, можно ли снизить налог?

1. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

– Наталья, расскажите поподробнее, что можно считать машино-местом?

– Под машино-местом понимается предназначенная исключительно для размещения транспортного средства определённая часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией. Данное нововведение в законодательстве не касается парковочных мест во дворах, на обочинах дорог или наземных стоянках.

Ранее собственники не могли выделить машино-места в отдельные объекты недвижимости, они оформлялись в лучшем случае в долевую собственность. С присвоением машино-месту отдельного статуса владельцы могут теперь зарегистрировать свое право собственности, что дает им возможность в дальнейшем распорядиться правом по своему усмотрению например, продавать, дарить, сдавать в аренду, закладывать или завещать, не получая согласия иных владельцев.

– А вот, например, во дворе перед домом есть асфальтированная площадка, на которой жильцы дома ставят свои автомобили. Это можно назвать машино-местом? Можно оформить в собственность?

– Исходя из действующего законодательства, парковочные места, которые находятся возле многоквартирных домов на асфальтированных площадках нельзя идентифицировать как машино-место, поскольку закон выделил машино - места в самостоятельный объект недвижимости только те, которые располагаются непосредственно внутри здания или сооружения. Границы парковки в соответствие с требованиями о государственном кадастровом учете не устанавливаются.

Соответственно, парковка (парковочное место), является частью уличной сети, как правило, размещаемой, в том числе в границах дворов многоквартирных домов, не является объектом недвижимости, зарегистрировать право собственности на них нельзя.

Основанием организации индивидуального парковочного места во дворе может быть решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, но только в том случае, если земельный участок, на котором расположен дом, принадлежит собственникам помещений в данном доме на праве общей долевой собственности.

– Какова процедура регистрации таких объектов в собственность?

– Так как машино-место признано самостоятельным объектом недвижимости, теперь используется стандартная процедура их регистрации.

Для этого владельцы долей должны обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит технический план объекта недвижимости с определением границы машино-места, чтобы его можно было идентифицировать, и соответственно поставить объект на кадастровый учет, а также обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на машино-место, предоставив соответствующее соглашение или решение общего собрания сособственников, которым определен порядок пользования недвижимого имущества.

– Скажите, а что делать тем, кто ранее оформил свое право в подземной автостоянке как нежилое помещение, есть ли у них возможность изменить данные сведения?

В то же время, если собственник желает, чтобы в сведениях на его объект недвижимости содержалась информация о машино-месте, то он вправе подать в орган регистрации права заявление об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями нового законодательства, представив свои правоустанавливающие и правоподтвержающие документы на нежилое помещение.

– А как определяются границы машино-места? Предусмотрены ли законодательством предельные размеры для машино-мест?

– Границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами).

Что касается размеров для машино-места, они установлены приказом Минэкономразвития, так для одного машино-места существуют:

- минимально допустимые размеры – 5,3 x 2,5 м;

- максимально допустимые размеры – 6,2 x 3,6 м.

– Где граждане могут найти кадастрового инженера, который подготовит технический план?

– Как вы считаете, нововведения в отношении машино-мест положительно отразятся на автовладельцах?

– Стоит отметить, что нововведения, вступившие в силу с 1 января 2017 года, имеют в целом положительное значение:

– во-первых, собственник абсолютно легально имеет возможность сдавать свое машино-место в аренду по договору как отдельный объект;

– во-вторых, у собственника появилась юридическая надежность осуществить сделку купли-продажи своего машино-места как самостоятельного объекта недвижимости;

– в-третьих, расширились возможности бизнеса, владеющего подобными объектами недвижимости, в плане привлечения кредитных средств;

– в-четвертых, в целом обеспечилась стабильность гражданско-правового оборота машино-мест.

– Куда необходимо обращаться собственникам с заявлением для внесения изменений в сведения ЕГРН?

– Жители г. Калининграда могут обращаться в наш офис приема и выдачи документов, расположенный по адресу: г. Калининград, пл. Калинина, д. 1-7, либо в любой офис приема и выдачи документов МФЦ на территории Калининградской области.

– Если у граждан возникнут дополнительные вопросы, подскажите, куда они могут обратиться за более подробной консультацией?

– Более подробно по возникшим вопросам можно проконсультироваться позвонив по номеру телефона 30-51-50 , попросив соединить с отделом учетно-регистрационных действий № 2, либо записаться на личный прием к начальнику данного отдела, который осуществляется два раза в месяц по вторникам
с 10.00 до 13.00.

Понятие приобретательной давности пришло в юриспруденцию еще из римского права и предусматривает возможность признания права на вещь в результате длительного открытого пользования ею. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно оформить имущество на себя согласно российскому законодательству.

Эксперты в статье:

Алексей Гавришев, адвокат, основатель AVG Legal
Вадим Ткаченко, юрист, основатель и глава консалтинговой группы vvCube

Срок владения — 15 лет

Принцип приобретательного права есть в современном российском законодательстве. Согласно п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса России, гражданин, который не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности.

Но просто дождаться истечения срока приобретательной давности недостаточно. Это обусловлено несколькими факторами для осуществления защиты прав собственника. Например, тот, кому на самом деле принадлежит имущество, может просто не знать о его существовании или не иметь возможности управлять им самостоятельно.

Условия для приобретения права собственности:

открытое владение имуществом — под этим подразумевается осуществление владения без утайки. То есть гражданин не должен специально объявлять о владении таким имуществом, но у посторонних не должно возникать сомнений в его действиях;
непрерывное владение имуществом;
владение в течение установленного законом срока;
добросовестное владение имуществом.

Гражданин, который не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности (Фото: Ведомости/ТАСС)

Только через суд

При регистрации имущества на себя важно помнить, что право собственности в связи с приобретательной давностью оформляется только через суд.

В случае когда прежний собственник имущества неизвестен, то есть нет спора о праве, то для признания права собственности надо обращаться в суд в порядке особого производства.

Вадим Ткаченко, юрист, основатель и СЕО консалтинговой группы vvCube:

— Признание права собственности, например, на земельный участок на основании приобретательной давности происходит только в судебном порядке. Однако на практике это очень неоднозначный институт, который законодательно должным образом не урегулирован. Так, весной этого года Конституционный суд указывал, что приобретательная давность неприменима к самовольно занятой государственной земле. Суды зачастую встают на сторону администраций, не углубляясь в обстоятельства дела.

Как зарегистрировать на себя недвижимое имущество

Процедура регистрации на себя приобретательного права на имущество выглядит следующим образом:

подготовить заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом;
подготовить пакет документов, которые будут приложены к заявлению, а также оплатить государственную пошлину — от 300 до 2 тыс. руб.;
подать заявление в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества, на которое оформляется право;
после получения судебного решения обратиться в Росреестр для регистрации права собственности;
получить выписку из ЕГРН, которой удостоверяется проведенная регистрация.

Подобные дела в упрощенном производстве рассматриваются в течение двух месяцев со дня поступления заявления в суд.

Юристы отмечают, что судебная практика по вопросам приобретательной давности относительно новая и начала формироваться лишь в 2002 году. Это связано с тем, что в советском законодательстве такие положения отсутствовали.

Понятие приобретательной давности пришло в юриспруденцию еще из римского права (Фото: Екатерина Кузьмина/ТАСС)

Случай из практики Верховного суда

Собственница дома в Луховицком районе Московской области попросила отдать ей другую половину строения и землю. Причина — наследники соседней недвижимости не проявили к своей собственности никакого интереса. Местные суды отказали истице, а Судебная коллегия Верховного суда встала на ее сторону.

Гражданка получила много лет назад по договору дарения от бывшего собственника половину дома и фактически владела больше 15 лет всем домом и землей как собственными. Второй половиной владели два собственника, но имуществом не пользовались. Верховный суд пояснил, что человек может получить право собственности на имущество, у которого нет собственника, он неизвестен или у которого есть хозяин, но он либо отказался от него, либо утратил право собственности по иным основаниям.

В Верховном суде также пояснили, что наличие у имущества титульного собственника не исключает возможности приобретения права на него другим человеком. Даже если титульный владелец не заявлял об отказе, достаточно того, что он устранился от владения и не содержал его долгое время.

Нежилые помещения наравне с жилыми подлежат процедуре приватизации. Однако, она несколько отличается от той, что мы привыкли видеть в обычной жизни.

Если вам в ближайшем будущем предстоит пройти процедуру приватизации нежилого помещения, а вы до сих пор не знаете, как оформить в собственность нежилое помещение, с чего начать, а также на какие нюансы обратить внимание, то наша статья окажется хорошим руководством к действию для вас.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Кто признается собственником?

На сегодняшний день все вопросы, которые касаются приватизации нежилого помещения находятся в ведении Федерального закона 159 от 22 июля 2008 года.

На момент, пока недвижимость ещё не прошла вышеуказанную процедуру, она находится в непосредственной собственности государства, в лице местного муниципалитета.

Это значит, что органы местного самоуправления имеют полномочия осуществлять различные сделки с имуществом, а также использовать его для государственных нужд. По факту прохождения процедуры приватизации собственником недвижимости может стать как физическое, так и юридическое лицо.

СПРАВКА.Закон не запрещает этим субъектам участвовать в процессе приватизации, однако предусматривает определенные этапы процедуры, которые должны быть осуществлены в обязательном порядке.

Как приватизировать нежилое помещение в многоквартирном доме, будем разбираться далее.

Как приватизировать нежилое помещение в собственность?

Как происходит оформление нежилого помещения в собственность? Вне зависимости от того, кем вы являетесь, физическим или юридическим лицом, на начальных этапах принцип прохождения процедуры для вас един.

Вы должны составить пакет документов еще до обращения в административный орган, самостоятельно проверить его, и в соответствии с собранными бумагами составить заявление. Данное заявление является прошением об оформлении недвижимости в вашу непосредственную собственность.
Вторым шагом вы передаете заявление в подкрепленные к пакету документы в административный орган местного самоуправления. Для этого вам достаточно обратиться в канцелярию в организации.
Ваш пакет документов обязаны рассматривать не дольше 30 календарных дней. Рассмотрением занимается соответствующая комиссия, которое ведает делами отчуждения недвижимости, находящейся в собственности органа местного самоуправления.
На поданное заявление даётся либо отрицательный, либо положительный ответ.
В ситуации, когда решение по вашему вопросу имеет положительный характер, муниципальный орган власти дает письменное согласие на передачу объекта недвижимости в собственность.
Назначается стоимость недвижимого имущества.
Обговариваются вариант выплаты. Осуществить приобретение можно единовременно, то есть оплатить полностью указанную стоимость, либо выплачивать сумму долями, воспользовавшись трехлетней рассрочкой. Оформляется договор рассрочки или оплачивается установленная муниципальным органом сумма.
Необходимо предоставить квитанцию с подтверждением факта оплаты в административный орган.
В течение 60 дней с момента уплаты суммы необходимо получить созданное административным органом постановление, в котором освещается факт непосредственной передачи недвижимости в собственность гражданина или юридического лица.
Далее необходимо обратиться в регистрирующий орган с заявлением и постановлением для того, чтобы получить свидетельство о праве собственности. На получение подобного документа понадобится около 30 дней.
По прошествии указанного времени гражданин или представитель юридического лица является в регистрирующий орган, забирает свидетельство о праве собственности.

Можно проследить невероятную схожесть с осуществлением приватизация жилого помещения. Однако, существенные различия все же есть, хотя и пошаговая инструкция выглядит однообразно.

Сбор документов

Огромную роль при приватизации нежилого помещения в жилом доме играет оформление пакета документов.

ВАЖНО. Уделите внимание правильному формированию пакета документов, если самостоятельно собираетесь формировать их для подачи в административный орган, а также регистрирующие инстанцию.

в первую очередь необходимо приобщить паспорт как свидетельство об удостоверении личности;
в ситуации, когда речь идёт о юридическом лице необходимо приложить уставные и учредительные документы, а также паспорт лица, являющегося представителем компании. Должен быть приобщен приказ, который свидетельствует о том, что данное лицо было выбрано представителем;
предоставляется заявление, в котором указываются ваши пожелания приватизировать нежилое помещение. Так как скорее всего желание приватизировать недвижимость появилась у вас в результате долгого исполнения договора аренды с администрацией, то необходимо предоставить договор аренды;
если же вы решили приватизировать недвижимость без аренды, просто узнав о такой возможности, то этот пункт вы пропускаете;
вы должны приобщить кадастровые бумаги, которые получите в соответствующем учреждении, а также запрос на получение услуги;
если вы подаете пакет документов в регистрирующий орган, то к нему добавляется Постановление от администрации на передачу объекта недвижимости в вашу будущую собственность.

Составление заявления и его образец

Рекомендуем заполнять заявление в администрации вашего города. Однако, если вы хотите сэкономить время, или же подобное невозможно в силу каких-либо обстоятельств, то рекомендуем вам заранее запастись образцом для заполнения. Если же такого нет, вы можете найти информацию в интернете.

По возможности, документ составляется компьютерным шрифтом.
В шапке документа указывается наименование органа, куда подаются документы.
Необходимо указать наименование вашей местной администрации со всеми контактными данными.
Далее указывается от кого подается. Укажите свои контактные данные.
В тексте заявления вы должны указать, на каком основании претендуете на приватизацию. Возможно это решение было вами выбрано в результате долгосрочного сотрудничества по договору аренды. А возможно, вы случайно узнали о возможности осуществить приватизацию нежилой недвижимости.
Затем вам необходимо указать готовность оплатить стоимость, а также пожелание рассмотреть вашу кандидатуру. Осуществляется перечень приобщенных документов, ставятся дата и подпись.

В таком виде заявление отправляется в администрацию. Несмотря на то, что мы всё же рекомендуем вам написать такой документ в соответствии с образцом, мы надеемся, что вы избежите серьезного контроля со стороны принимающего органа.

Нужен ли договор приватизации помещения?

Как такового договора приватизации помещения не существует. Подобный документ не составляется.

Однако органом местного самоуправления выдается другой документ, в котором вы смело можете обратиться в регистрирующий орган.

Это постановление на передачу объекта недвижимости в собственность конкретного гражданина.

Оно имеет печать административного учреждения, а также подписи соответствующих лиц. Оно является фактически актом о приватизации.

Свидетельство о праве собственности выдается на основании этого документа. В рамках подобной процедуры избегайте составления договора приватизации, ведь его не существует.

Размер госпошлины

На сегодняшний день размер государственной пошлины на оформление процедуры приватизации равен 2 500 руб. для физических лиц и 22 000 руб. для юридических лиц. Совсем ничего скажете вы, и будете правы. Основную стоимость вы заплатите в отношении органа местного самоуправления, словно по договору купли-продажи.

Подача бумаг: лично и по доверенности. Осуществить подачу документов вы можете лично, или же посредством доверенного лица. Многие рекомендуют использовать первый вариант, так как за вами сохраняется возможность узнать волнующие и интересующие вопросы у предоставляющего органа – муниципального образования.

Однако, если обстоятельства не позволяют личную явку, вы можете обратиться к помощи доверенного лица, которое с радостью поможет вам. Для этого у него с собой должна иметься доверенность, которая заверена нотариусом.

Сроки оформления

Так, на рассмотрение муниципальным органом вашего заявления потребуется до 60 дней. Далее, только от вас зависит как быстро вы сформируйте нужный пакет документов и оплатите стоимость недвижимости.

Регистрирующий орган оформляет документы в срок до 30 суток. Это значит, что если вы постараетесь, то сделка будет завершена уже спустя 3 месяца после того, как вы начали предпринимать первые шаги по оформлению.

Окончание процедуры и регистрация

Процедура заканчивается вручением вам свидетельства о праве собственности. Однако, в ситуации, когда ранее вами не был заключён договор аренды данного недвижимого имущества, вы можете перестраховаться и составить его вместе с сотрудниками административного органа акт приема-передачи, согласно которому будет проходить передача нежилого помещения в собственность.

Это значит, что заявленное описанное имущество соответствует тому, что вы получили. На этом сделка завершена, вы становитесь полноправным владельцем нежилого недвижимого строение, хотя вам еще предстоит регистрация нежилого помещения.

Отказ в приватизации

Административный орган имеет полное право отказать вам в осуществлении сделки в ситуации, когда вы не подходите на роль лица, имеющего возможность приватизировать. Так, возможно у вас не хватает денежных средств на приобретение его и вы сбиваете цену, а возможно у вас нет необходимых бумаг.

ВАЖНО. Приватизировать недвижимость имеют право только граждане нашей страны, поэтому, если выяснится, что вы являетесь гражданином другого государства, вам будет отказано.

Неправильно составленное заявление, а также собранные не в полном объеме документы на право собственности на нежилое помещение являются основанием для отказа.

Тоже самое касается и регистрирующего органа. Недостаток в документации или наличие неправильно составленного заявления становится основанием для того, чтобы начать осуществлять процедуру с нуля.

Свидетельство о праве собственности

Свидетельство о праве собственности — это документ, который составляется на специальном бланке. Данный документ удостоверяет ваше право на владение, пользование, распоряжение недвижимым имуществом в соответствии с вашими желаниями. Это значит, что только вы имеете право осуществлять различные сделки и действия с недвижимостью. Такой документ уполномочен выдавать регистрирующий орган.

Заключение

Желаю вам пройти данную процедуру без каких-либо проблем и сложностей. Но если вы будете следовать указаниям из этой статьи, то вряд ли вы столкнетесь с проблемными ситуациями.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Читайте также: