Может ли быть оспорено зарегистрированное право на недвижимое имущество

Обновлено: 28.03.2024

В соответствии со статьей 14 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав. В качестве одного из оснований для регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о регистрации).

Таким образом, представленный на государственную регистрацию судебный акт должен иметь отметку о вступлении его в законную силу.

Копии актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Особое внимание заслуживает момент возникновения права собственности на основании судебного решения у заинтересованного лица. Право, установленное решением суда, возникаете с момента, определенного решением. Если момент возникновения права не указан в решении, то права на недвижимость возникают по общему правилу, с момента государственной регистрации.

Принятие судом решения в пользу заинтересованного лица не избавляет его от дальнейшей необходимости обратиться в регистрирующий орган и предоставить для регистрации необходимые документы.

В соответствии с ч. 1 ст. 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны отражать информацию, необходимую для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Эти документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

Очевидно, что к таким сведениям относятся сведения об объекте, о субъекте-правообладателе и о праве на объект. Так, описание недвижимого имущества (площадь, кадастровый номер, местоположение) должно соответствовать описанию в технических документах, чтобы государственный регистратор мог однозначно идентифицировать объект недвижимости.

Судебный акт может являться основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения имеющихся записей в ЕГРН.

В случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица, и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, то государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право, которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом (ч. 3 ст. 58 Закона о регистрации).

Исключение составляют судебные акты, которыми непосредственно на орган регистрации прав возложена обязанность произвести те или иные регистрационные действия, например, о признании решения, о приостановлении или об отказе в проведении учетно-регистрационных действий незаконными и об обязании регистрирующего органа осуществить указанные действия. Такие акты имеют для регистрирующего органа исполнительный характер и подлежат немедленному исполнению (статья 188 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации; статья 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По результатам разрешения спора о праве на недвижимость, судами выносятся акты в рамках искового производства по гражданскому делу, без возложения на орган по регистрации прав каких-либо обязанностей.

В этом случае заинтересованное лицо должно обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прав (форма заявления утверждена Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920), представив вступивший в законную силу судебный акт, а также иные документы, в случае необходимости, в соответствии с требованиями
ч. 1 ст. 18 Закона о регистрации (в форме документов на бумажном носителе, либо в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо почтовым отправлением).


Представитель одного из ответчиков отметил, что при первых двух рассмотрениях дела суды выносили взвешенные решения об отказе в иске, но на третьем круге уже Верховному Суду пришлось ставить точку в деле. Другой эксперт заметил, что за последние 10 лет не встречал настолько вопиющих ошибок судов, которые были допущены в данном деле.

При первом и втором рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций отказывали в удовлетворении требований, однако кассация возвращала дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Также суд первой инстанции пришел к выводу о наличии в действиях Ольги Бахметовой злоупотребления правом, что выразилось в уклонении ее от обязательств по ранее заключенному с истцом договору купли-продажи. При этом суд указал на то, что недействительность договора от 25 августа 2008 г. влечет за собой и недействительность договора от 4 декабря 2012 г., заключенного между Валентиной Филатовой и Дмитрием Кузьменковым.

Ответчики возражали на этот вывод, ссылаясь на то, что срок исковой давности истек. Однако суд посчитал, что названный срок необходимо исчислять с 18 октября 2013 г. – даты получения истцом выписки из ЕГРН на квартиру. Так как исковое заявление подано в суд 25 августа 2015 г., срок исковой давности истцом не пропущен. Апелляция решение первой инстанции поддержала. Бахметова и Филатова обратились в Верховный Суд.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы первой, после чего ответчики обратились с кассационной жалобой в Верховный Суд.

Рассмотрев дело, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ напомнила, что в соответствии с положениями п. 1 ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации, в частности, подлежит право собственности.

Суд указал, что согласно положениям п. 1 ст. 164 ГК (в редакции, действовавшей на 20 апреля 2006 г.) сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 данного Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Пунктом 3 ст. 433 ГК установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В силу п. 1, 2 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение сторонами до госрегистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Суд указал, что после заключения договора квартира истцу не передавалась, при этом требований о государственной регистрации договора истец ответчику Бахметовой не направлял, акт приема-передачи не составлял и не подписывал, во владение квартирой не вступал и ее судьбой не интересовался.

Суд обратил внимание на то, что при совершении сделки Бахметовой с Филатовой стороны не только предусмотрели реальные правовые ее последствия, но и осуществили их. После заключения договора купли-продажи в установленном законом порядке была произведена регистрация перехода к покупателю права собственности на спорное недвижимое имущество, выдано свидетельство о государственной регистрации права, что подтверждает наличие воли обеих сторон договора на исполнение совершенной сделки и достижение соответствующих ей правовых последствий. ВС добавил, что достоверных и убедительных доказательств мнимости заключенного договора купли-продажи истцом представлено не было и судом не установлено. При этом наличие родственных отношений между продавцом и покупателем ввиду отсутствия иных доказательств мнимости сделки определяющим для ее оценки в качестве таковой не является.

Кроме того, ВС заметил, что правовые последствия действий Валентины Филатовой по заключению договора купли-продажи объекта недвижимости с учетом всех установленных по делу обстоятельств, включая регистрацию прав на это имущество и последующее распоряжение этим правом путем заключения договора купли-продажи с Кузьменковым, судебными инстанциями учтены не были. Таким образом, выводы судов о применении к возникшим по данному делу отношениям нормы п. 1 ст. 170 ГК основанными на имеющихся в деле материалах быть признаны не могут.

Верховный Суд указал, что согласно положениям ст. 398 ГК право требования кредитора передать индивидуально-определенную вещь путем отобрания ее у должника отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

По мнению Коллегии по гражданским делам ВС, при рассмотрении дела указанные положения закона и разъяснения пленумов судами первой и апелляционной инстанции учтены не были, что является существенным нарушением норм материального права, которое привело к неправильному разрешению дела.

Суд отметил, что согласно положениям п. 1, 2 ст. 200 ГК (в редакции, действовавшей до 1 сентября 2013 г.) течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются данным Кодексом и иными законами. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

gosudarstvennaya-registratsiya-prav-na-nedvizhimoe-imushhestvo-i-sdelok-s-nim

Иметь государственный регистрационный документ, подтверждающий ваше право на владение объектом недвижимости – значит защитить себя от незаконного присвоения и иного посягательства со стороны недобросовестных лиц. Чтобы осуществить подобную процедуру, надо более досконально разобраться во всех нюансах ее проведения. Далее рассмотрим, что такое государственная регистрация прав на недвижимое имущество, и как выполняется процедура.

Термины и понятия

Под понятие недвижимого имущества, подлежащего регистрации, подпадают:

  • земельные участки;
  • недра;
  • объекты, относящиеся к земле, перемещение которых без нанесения им вреда невозможно (такие, как капитальные строения – жилой дом, хозяйственные постройки).

Ограничения или обременение – это создание условий, ущемляющих права лиц на действия с тем или иным объектом. К ним относятся и часто применяются: сервитут, аренда, доверительное управление, арест, кредитное обязательство, концессионное соглашение и ряд других.

Основанием для регистрации служит статья 131 ГК РФ, Конституция РФ, а весь порядок изложен в Федеральном законе о регистрации прав на недвижимое имущество от 21 июля 1997г №122 –ФЗ.

Осуществляя регистрацию прав для физического или юридического лица на недвижимость и сделки с ней – государство подтверждает и признает возникновение прав или условий на это имущество, предусмотренных ГК РФ. Это могут быть ограничение в правах, утрата прав или их переход другим лицам.


Обратите внимание! Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – единственное доказательство права и может быть оспорено только в суде.

Все органы власти, юридические и физические лица должны понимать и с уважением относиться к правам лиц на объект либо долю в нем.

Принципы государственной регистрации прав на недвижимость

Основной свод правил – база деятельности в регистрации прав, прописан в первой главе ФЗ -№122, и предусмотрен ст.131 ГК РФ.

Наиболее важными из них являются:

Цели и задачи


Прежде всего, это обеспечение безопасности собственников и лиц, имеющих обременения, защита их прав. Все, кто участвуют в правоотношениях, равно получают услуги регистратора по изменению статуса собственника на объекты владения, долевого участия, его готовность выполнить другие действия, по предоставлению подтверждающих документов. В случае если участники возникших отношений нарушают условия сделки, то им отказывают в регистрации.

Прозрачность отношений дает возможность гражданам получать необходимую информацию, предохраняет их от риска быть обманутыми. Любая из сторон, самостоятельно изучив документы, и усомнившись в их правдивости, может отказаться и прекратить дальнейшие действия по регистрации прав собственности на недвижимое имущество.

Прозрачной становится и доходность, получаемая участниками отношений. О чем уведомляется налоговая служба, целью которой является получения налогов с прибыли участников. Обязанность Росреестра, предоставлять им такие сведения.

Одна из последних целей — это проведение разъяснительной работы с собственниками по предотвращению незаконных действий с их стороны при работе с недвижимостью.

Возможность зарегистрировать собственные права на недвижимый объект позволили в разы снизить количество мошеннических схем по приобретению прав на недвижимое имущество.

Права и сделки, подлежащие регистрации

Весь основной перечень прав опубликован в ст.4ФЗ № 122 и включает:

  1. Все вещные права, собственность, возможность производить сделки. Подразумеваются земельные участки, капитальные строения, временные постройки. Предприятие регистрируется как одно целое. Именуется имущественным или недвижимым комплексом, помещением или долями в правах собственности.
  2. Перечень ограничений и обременений подразумевает наличие кредита, доверительное управление, аренду, сервитут, безвозмездное пользование. При аренде и найме недвижимости на срок от одного года и более – регистрируется договор.

Процесс регистрации

Для того, чтобы осуществить регистрацию права, либо его передачу, нужно подготовить подтверждающие документы о возникновении на то оснований. Если нет такого опыта, то лучше воспользоваться юридическими услугами специалистов практиков по этому вопросу. Этим вы сэкономите время, здоровье и деньги. Походы по различным ведомствам с целью добыть нужную справку, составить правильно запрос – затянутся на длительное время.

Подготовьте основные документы, необходимые для регистрации прав на недвижимость. Сроки предоставления документов строгих рамок не имеют. Предполагается, что лицо — владелец, заинтересовано в скорейшей передаче своей собственности, а лицо приобретатель – в оформлении всех документов. То есть, сами участники имеют непосредственный интерес в краткости и быстроте процедуры оформления.

Росреестр – это федеральный орган уполномоченный осуществлять государственную регистрацию. Оформить сделку можно в любом его представительстве. Альтернативой ему служит многофункциональный центр по приему документов.

Для проведения сделок нужны такие документы:

  1. Личные паспорта участников процесса.
  2. Договор купли – продажи, либо иное соглашение (в 3-х экземплярах)
  3. Чек, подтверждающий, что госпошлина за регистрацию прав на недвижимое имущество уплачена.
  4. Кадастровый паспорт.
  5. Расписки или иные документы, доказывающие проведение денежных расчетов между участниками.


Могут возникнуть и дополнительные требования. Это зависит от того, кем являются собственники, их дееспособность и статус. Если недвижимость принадлежит несовершеннолетнему, то необходимо участие органов опеки, либо согласие одного из родителей, заверенное нотариально, – если собственность общая. Так же необходимо письменное согласие, заверенное у нотариуса, со стороны лиц которым принадлежат доли в недвижимости. Заявление на проведение государственной регистрация прав на недвижимое имущество оформляется через МФЦ или в Росреестре.

Результаты процедуры регистрации права недвижимости

Срок регистрации определен 10-ю днями с момента подачи бумаг в Росреестр или через МФЦ.

Предусмотрено установленным порядком наличие двух результатов:

В 2016 году вступили в силу изменения относительно подтверждающих документов, в частности свидетельств. Их заменили справки, именуемые выпиской из ЕГРП. Для надежности лучше запросить подтверждение сведений свежей выпиской, так как старая бумага уже не актуальна.

Если вам отказали в регистрации, нужно изучить мотивы отказа. Они должны соответствовать основаниям ст.20 ФЗ № 122, где предусмотрены причины, являющиеся нарушением нормативных требований.

Отказ может быть обжалован заявителем в суде, где по нему будет принято соответствующее решение, вплоть до отмены отказа. Выдача документов проводится в Росреестре и в МФЦ.

Государственная регистрация недвижимого имущества — это необходимая процедура, которая защищает права собственника от посягательств, делает сделку с недвижимостью безопасной для всех сторон участников. Учитывает и соблюдает интересы всех заинтересованных лиц.


Госрегистрация перехода права собственности покупателя на недвижимость, в случае прекращения деятельности продавца-юридического лица до подачи документов в Росреестр

Покупателю просто нужно будет приложить выписку из ЕГРЮЛ, подтверждающую исключение продавца из данного реестра, и документ об оплате купленной им недвижимости. При этом, если покупатель не представит выписку из ЕГРЮЛ самостоятельно, то регистратор сам закажет ее в порядке межведомственного взаимодействия с ФНС.

Установлен порядок госрегистрации и кадастрового учета, если изначальный отказ регистратора в осуществлении данных действий признан судом незаконным

В случае, если отказ Росреестра в осуществлении государственной регистрации прав и (или) кадастрового учета был признан незаконным в суде, повторное обращение заявителя больше не потребуется. Теперь регистратор должен провести учетно-регистрационные действия на основании решения суда, предварительно уведомив заявителя об этом в течение 3 рабочих дней с момента поступления к нему соответствующего решения суда. Ранее заявитель, оспоривший отказ регистратора и получив на руки соответствующее судебное решение, должен был повторно обращаться в Росреестр.

Установлен срок для возобновления учетно-регистрационных действий после их приостановления в связи с поступлением документов, устраняющих препятствия для проведения таких учетно-регистрационных действий

Этот срок составляет не более 3 рабочих дней со дня получения Росреестром документов, устраняющих причины приостановки. При этом в случае возобновления учетно-регистрационных действий регистратор должен провести эти действия в срок, оставшийся (неистекший) к дате приостановления.

То есть, если приостановление госрегистрации состоялось на 6 рабочий день (из 7 установленных законом), то в случае ее возобновления она должна быть осуществлена не позднее следующего за возобновлением рабочего дня. Ранее такого срока не было, что иногда позволяло регистраторам дожидаться окончания срока приостановки после получения необходимых документов от заявителей, что порождало неопределенность.

Как и раньше при подаче заявления о госрегистрации прав документ об уплате госпошлины представлять необязательно. Но:

теперь закон прямо указывает, что сроки осуществления регистрационных действий в таком случае начнут свое исчисление не с даты приема соответствующего заявления, а с момента получения органом регистрации сведений об уплате госпошлины в ГИС ГМП. При этом, если регистратор не обнаружит в ГИС ГМП информацию об уплате госпошлины по истечении 5 рабочих дней с даты подачи заявления, то представленные заявителем документы будут возращены без рассмотрения.

Дополнены основания проведения кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимость

Кроме того, уточнены случаи, когда основаниями для совершения учетно-регистрационных действий являются межевой план, технический план, карта-план территории и акт обследования.

Расширен круг возможных заявителей о кадастровом учете и госрегистрации, например:

Изменены правила о количестве экземпляров подлинников документов-оснований проведения учетно-регистрационных действий на бумажных носителях

Теперь необязательно готовить отдельный бумажный экземпляр документа-основания (например, договора купли-продажи, дарения и пр.) для органа регистрации, достаточно подготовить их по одному для каждой сторон сделки. Такие документы будут переведены регистратором в электронную форму путем сканирования и возвращены участникам сделки со специальной отметкой о таком сканировании. То же самое касается и ситуаций, когда документами-основаниями выступают акт органов госвласти, местного самоуправления и судебные акты.

Отменено требование о максимальной площади машино-мест для целей их постановки на кадастровый учет и госрегистрации прав

Установлено правило о направлении арбитражными судами копий решений о признании должников банкротами в Росреестр в течение 3 рабочих дней с момента их принятия

Истечение срока действия договора аренды участка, предоставленного для строительства, не является препятствием для кадастрового учета и госрегистрации права на объект незавершенного строительства, если разрешение на строительство такого объекта на дату подачи документов в Росреестр является действующим

Конкретизированы случаи, когда нотариальное удостоверение сделок с долями в праве общей долевой собственности является необязательным

Установлен перечень заявителей о госрегистрации изменения долей в праве общей долевой собственности

По общему правилу, госрегистрация изменений размера долей производится на основании заявления только тех участников, чьи доли изменяются. Однако, если доли изменены решением суда – госрегистрация производится по заявлению одного из сособственников на основании данного решения. Если же соглашение об изменении долей было нотариально удостоверено – по заявлению одного из сособственников или нотариуса.

Приведены основания для проведения кадастрового учета части здания или сооружения в связи с передачей соответствующей части в аренду в случае непредставления технического плана

Теперь в законе установлено, что при непредставлении технического плана на арендованную часть объекта недвижимости регистратор проводит регистрацию договора аренды в отношении этой части при условии наличия сведений в ЕГРН обо всех помещениях объекта недвижимости, а сама передаваемая в аренду часть имеет строительные конструкции.

В противном случае регистратор также произведет госрегистрацию аренды, НО! в отношении всего объекта недвижимости. Ранее при непредставлении технического плана для госрегистрации договора аренды части объекта недвижимости Росреестр приостанавливал регистрационные действия по данному основанию.

Какие изменения коснулись предоставления сведений из ЕГРН?

1) теперь сведения из ЕГРН предоставляет подведомственное Росреестру бюджетное учреждение – Федеральная кадастровая палата. Кроме того, в полномочия ФКП входят: выездной прием заявлений о кадастровом учете и госрегистрации, выдача связанных с учетом (госрегистрацией) документов, а также выполнение функций оператора информационной системы ведения ЕГРН;

3) запрашивать сведения из ЕГРН в электронной форме обязаны не только страховые и кредитные организации, но и органы государственной власти и местного самоуправления.

4) изменена дата актуальности сведений из ЕГРН – предоставленные по запросу сведения актуальны на дату подписания органом регистрации выписки из ЕГРН, а не ее выдачи данным органом или МФЦ как было ранее.

5) бесплатно получать сведения из ЕГРН, включая информацию о содержании правоустанавливающих документов, иных принадлежащих или принадлежавших должнику правах на недвижимость и копии отдельных документов теперь может не только сам арбитражный управляющий, но и его представители по доверенности.

Читайте также: