Могут ли отобрать дом если он не оформлен

Обновлено: 01.05.2024

Длительное время в нашей стране земельные наделы выделялись гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства, и при этом зачастую не проводились никакие учетно-регистрационные процедуры. Результатом этого стала парадоксальная ситуация, когда хозяин, много лет обрабатывавший участок, не является официально его собственником.

– Понятие приобретательной давности встречается во многих законодательных актах, наиболее важным из них является 234-ая статья Гражданского Кодекса РФ. Согласно ей любое физическое и юридическое лицо, которое владеет каким-либо имуществом, не являясь при этом его законным владельцем, но охраняя и храня его как свое личное, по истечению некоторого срока времени (то есть приобретательной давности) имеет полное право зарегистрировать свое право собственности на данное имущество в официальном порядке. Для недвижимости срок подобного владения - не менее 15 лет, а для других видов имущества – не менее 5 лет. При определении приобретательной давности фактический владелец имущества может также учитывать и тот срок владения, который был у лица, относительно которого он является правопреемником.

Для того чтобы воспользоваться таким юридическим механизмом требуется соблюдение некоторых условий.

Во-первых, фактический владелец должен на протяжении всего времени владения бесхозным или чужим имуществом относится к нему как к своему, то есть содержать его: добросовестно, открыто (без скрытия факта владения от других граждан) и непрерывно – земельный участок должен находиться во владении постоянно на всем указанном временном периоде. Законодательство не признает приобретательную давность в том случае, если пользование участком прерывалось. В то же время непрерывность учитывается при наследовании, если наследник продолжает владеть участком наследодателя.

Во-вторых, имущество должно быть получено пусть не официально оформленным способом, но, как минимум, не незаконно. То есть, приобретательная давность не распространяется на вещи, фактический владелец которых заполучил их по подделке документов, применения насилия или прочими противоправными методами.

В-третьих, на данное имущество, как минимум, до наступления приобретательной давности не должно быть посягательств со стороны тех лиц, которые имеют полное право зарегистрировать на него свое право собственности.

И в-четвертых, полностью исключается возможность приобретения имущества по приобретательной давности, если его собственник предоставил его же фактическому владельцу по официальному договору (аренда, рента и т.п.). Только соблюдение всех указанных условий дает возможность обратиться в суд с иском о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности.

Также Наталья Дергачева отмечает, что если все условия соблюдены, для того, чтобы сделать владение земельным участком законным, нужно исковое заявление в суд. Чтобы заявление рассматривалось, нужно иметь документы, подтверждающие основания для владения наделом.

выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая отсутствие владельца;
архивные справки;
подтверждение родственных связей с наследодателем (если участок переходил в наследство);

Также придется приложить доказательные материалы, указывающие на факт правомерного использования надела. Сюда можно отнести показания свидетелей; квитанции об оплате коммунальных услуг по проведенным коммуникациям (если такие имеются); согласие собственника.

В случае положительного решения суда можно будет обратиться за регистрацией права собственности. Для этого потребуется перечень следующих документов.

Положительное решение суда, устанавливающее законность прав на приобретение земли.
Документ, подтверждающий личность заявителя.
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости и другие сопутствующие документы на недвижимость.
Чек об оплате государственной пошлины в пользу государства

Для подачи документов на регистрацию следует обратиться в ближайший многофункциональный центр, срок проведения учетно-регистрационных процедур составляет не более 7 рабочих дней. После оформления этих документов недвижимость перейдет в полное, законное владение, и граждане смогут им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе – продавать, дарить и завещать.

Административный просчёт – проблема администрации или гражданина? Городская администрация в Крыму выдала землю под застройку, но потом сочла решение ошибкой и решила отсудить участок у его владельца. Две инстанции согласились, что землю следует вернуть. Но Верховный суд посоветовал задуматься, как быть с защитой права частной собственности. Юристы советуют, как гражданину защитить себя в такой ситуации.

В первой инстанции требования сочли разумными. Там указали, что право на аренду не подразумевало предоставление участка в собственность, а довод Иванова о том, что город дал ему разрешение составить проект землеустройства по передаче участка в собственность не приняли, потому что такое решение не было основанием для предоставления Иванову земли после того, как Крым присоединили и правила поменялись (Решение Алуштинского городского суда Республики Крым, дело № 2-74/2018 (2-1463/2017;) ~ М-1386/2017). В апелляции решение поддержали, но признали, что Иванов может дооформить участок (Апелляционное определение Верховного суда Республики Крым, дело №33-4804/2018).

Но в ВС такой подход сочли неверным (дело № 127-КГ19-2). Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Горшкова в определении по делу указала, что если оформление права на участки в Крыму было начато до того, как был принят закон о присоединении Крыма, то оно проводится на основе решений органов местного самоуправления, принятых до 21 марта 2014 года и действовавших на эту дату. Иванов, обосновывая право на участок, ссылался на решение администрации, принятое до этой даты и касающееся разрешения составить проект по передаче участка в собственность. Это решение не отменялось, указали в ВС. Более того, в апелляции признали, что заявитель имеет право, основываясь на этом решении, оформить участок на себя.

По мнению ВС, суду надо было дать оценку решению администрации и разрешить вопрос, имеет ли Иванов право на получение земли в таком порядке или нет. И если такое право есть, то отменить постановление о передаче участка в собственность нельзя. Кроме того, судам надо было обратить внимание на последовательность действий администрации по предоставлению участка.

ВС направил дело на новое рассмотрение в апелляцию (дело № 33-6415/2019, пока не рассмотрено). Вопрос о том, допустимо ли вообще подвергать частных лиц риску негативных последствий, возникших по вине госорганов, также поднимается в деле № А56-48136/2017. Здесь орган местного самоуправления по представлению прокурора отменил ранее выданное разрешение на строительство, что негативно сказалось на интересах застройщика. ВС указал, что орган местного самоуправления вправе отменить разрешение, если оказалось, что оно противоречит закону. Дело отправлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Но поскольку шансы на победу у гражданина в такой ситуации неопределенные, лучше просто не попадать в такую ситуацию. Здесь основных вариантов два. Первый – обратиться к специалисту в сфере земельно-имущественных отношений, который и проведет due diligence земельного участка до того, как будет подписан договор с органом местного самоуправления. Второй – проверить всё самостоятельно, тщательно проанализировав градостроительную документацию.

– Карта градостроительного зонирования (размещается на официальном сайте муниципального образования), чтобы определить территориальную зону, в которой расположен участок.

– Правила землепользования и застройки, чтобы определить, какие объекты можно размещать на земельных участках, расположенных в этой территориальной зоне.

– Карта территорий с особыми условиями использования, чтобы убедиться, что земельный участок не подпадает частично или полностью в такую зону (охранная зона инфраструктурных объектов / защитная зона объектов культурного наследия / санитарно-защитная зона предприятий и т. д.). Размещение объектов на таких территориях обычно существенно ограничено или запрещено.

– Обратиться в местный орган архитектуры и градостроительства с запросом о наличии ограничений в отношении участка, потому что некоторые документы в интернете вовремя не обновляются и информация может быть неактуальной.

Если предоставление земельного участка все же признали недействительным и собственника обязали вернуть землю, то он может добиться возмещения убытков. Такая возможность предусмотрена ст. 16 ГК.

Так, в 2018 году Арбитражный суд Поволжского округа взыскал с публично-правового образования убытки, причиненные лицу из-за отмены постановлений о предоставлении земли (Постановление № Ф06-29058/2017 по делу № А65-19957/2016). При этом на момент признания постановлений незаконными истец уже понес фактические затраты на реализацию инвестиционного проекта. Суд признал орган местного самоуправления виновным в причинении убытков и удовлетворил требования истца. Аналогичный подход выражен в Постановлении АС Центрального округа по делу № А64-1335/2011. Но пока случаи взыскания убытков с публично-правовых образований – это скорее исключение, чем правило.

Если судить по юридической практике, даже близкие родственники в стремлении решить квартирный вопрос не брезгуют откровенным мошенничеством. Жилье часто становится яблоком семейного раздора. Циан.Журнал расспросил юристов о самых распространенных схемах семейного обмана и способах защиты от них.

Злоупотребление доверием

Во-вторых, большая часть пострадавших не обращается в суд или в правоохранительные органы.

Не всякий родитель напишет заявление на собственного ребенка, обманом забравшего у него единственную квартиру. И не всякий ребенок пойдет в суд с иском против родителей, чтобы вернуть законную долю в квартире.

Эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков соглашается, что такие дела нечасто выходят в публичную плоскость: многим людям проще вычеркнуть предавшего их родственника из своей жизни, чем выносить сор из избы.

Как именно обманывают родственники

Чаще всего споры между родными возникают при совместной продаже долей в одной квартире. Несогласный на это совладелец может столкнуться с тем, что близкие совершат сделку, не предложив ему выкупить их долю, как это предусмотрено законом. Тогда в квартире появится новый жилец — совершенно посторонний человек. И нет никаких гарантий, что он не превратит жизнь упрямого собственника в кошмар, из которого тот в конце концов просто сбежит.

Но есть и другие жилищные махинации, на которые способны пойти близкие друг другу люди.

Мнимое бескорыстие

После смерти мужчины на половину его квартиры претендовали трое наследников: его мать, жена и дочь. При этом мать владела другой половиной той же квартиры. Жена и дочь вступили в наследство, а мать от него отказалась, но устно — заявление нотариусу не подавала.

Вскоре квартиру продали, но через несколько месяцев мать обратилась в суд и все-таки признала себя наследником — ей дополнительно присудили долю в проданной квартире. После этого женщина взыскала с жены и дочери умершего компенсацию ее стоимости, рассказывает руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин.

Сокрытие информации о наследстве

Сергей Вишняков вспоминает, что однажды к нему на консультацию пришла девушка, которую родная бабушка предпочла забыть при принятии наследства. Когда отец девушки умер, она не сразу узнала об этом, так как давно жила в другом месте. А когда узнала и решила обратиться за наследством, оказалось, что бабушка приняла его целиком, сказав нотариусу, что других наследников нет. Полученную таким образом квартиру она тут же перепродала.

Помощь зеленого змия

Иногда в дело идут более жесткие методы — спаивание и даже доведение до смерти, продолжает Сергей Вишняков и приводит еще пару историй из своей практики. Пьющий брат хотел переехать поближе к сестре, которая за ним присматривала. Обратились в агентство за организацией такой сделки. Пока сестра собирала документы, брат пропал. Его искали две недели и в итоге нашли у второй сестры, в области, в невменяемом состоянии.

Демпинговый сговор

Одна из самых примитивных схем: несколько наследников решают продать унаследованную квартиру, и тот, кто ведет сделку, хочет получить больше других. Он вступает в сговор с оценщиком, который за вознаграждение оценивает квартиру подешевле. Наследники договариваются о долях, исходя из указанной суммы. А после инициатор сделки продает недвижимость дороже и оставляет разницу себе.

Продажа общего имущества

Еще одно распространенное поле для махинаций — совместно нажитое имущество, оформленное на одного из супругов. В браке приобретается квартира, которая оформлена только на мужа или только на жену. Потом случается развод, но бывшие супруги не делят имущество — квартира остается оформленной на одного из них.

Спустя некоторое время собственник решает продать жилплощадь и при этом не уведомляет бывшего спутника жизни, которому по закону принадлежит ее половина. А если люди после развода почти не поддерживают отношения, то пострадавшая сторона может узнать о нарушении своих прав слишком поздно.

Один из новых видов мошенничества — использование средств материнского капитала с нарушением закона, утверждает Станислав Галкин. При покупке жилья на выделенные государством деньги необходимо обеспечить долями в нем всех членов семьи. Но выполнение этого требования сейчас контролируется слабо, и родители массово продают недвижимость, купленную с привлечением маткапитала, без учета интересов своих наследников.

Доверяй, но проверяй

Защититься от обмана со стороны тех, от кого этого не ждешь, бывает непросто. Но это возможно при соблюдении ряда несложных правил. Для начала всегда нужно внимательно читать подписываемые документы. А если их содержание непонятно, обращаться за помощью к профессионалу.

Многие рассуждают так: если право собственности узаконено в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), то снести или изъять такое имущество нельзя. Так ли это на самом деле?

Несоблюдение норм и проблемы с документами: самовольная постройка

Судебные тяжбы относительно самовольных построек в основном затрагивают частный жилой сектор и загородную недвижимость, а не многоквартирные дома. Есть три типовых случая, когда дом может быть признан самовольной постройкой.

Во-первых, речь идет о ситуациях, когда сооружение возведено на земельном участке, который был получен в собственность не в установленном порядке, а, например, в результате совершения уголовного преступления или с помощью подделки правоустанавливающих документов (постановлений о предоставлении земельного участка и свидетельств о праве собственности). Подобные ситуации, к сожалению, встречаются часто, а текущие собственники могут не знать историю земельного участка и построек на нем, если они приобретали землю и дом у третьих лиц. Обезопасить себя в подобных ситуациях не всегда возможно. Разве что при выборе опасаться тех земельных участков, которые ранее не использовались по назначению. Если возникло ощущение, что участок появился внезапно либо в чистом поле, либо в той части деревни и поселка, которая ранее использовалась как рекреационная зона (то есть земля была свободна от застройки на протяжении всего времени существования деревни), лучше отказаться от сделки.

Во-вторых, самовольной постройкой может быть признано сооружение, возведенное на земельном участке с иным целевым назначением. Владельцы должны не только знать площадь и границы участка, но также понимать, что это за земельная категория у них в собственности и как ею можно распоряжаться (то есть понимать, какие есть ограничения и обременения). В случае, если дом возведен в природо- или водоохранных зонах или в зоне охраны газопровода, дом вполне могут снести по решению суда. Причем суды часто удовлетворяют иски о сносе строений даже в тех случаях, когда постройка была возведена 20-30 лет назад (требования были иными, или, например, газопровод еще не был проложен). Такие ситуации часто встречаются в СНТ.

И, наконец, наиболее распространенная ситуация с самовольными постройками — дома, возведенные без получения необходимых разрешений, или с нарушением строительных норм и правил. На практике часто встречаются иски между смежными землевладельцами, когда возведенные постройки нарушают права одного из них. Основанием таких исков является нарушение градостроительных норм и правил. Самый распространенный повод — несоблюдение минимального расстояния до соседнего земельного участка. Кроме того, иск может быть подан в случае, если возведенное на границе строение является ненадежным и угрожает жизни и здоровью соседей. Установить такое нарушение можно на основании строительно-технической экспертизы, проводимой в рамках рассмотрения судебного спора.

Непригодно для проживания: аварийное и ветхое жилье

Многоквартирный дом может быть признан непригодным для проживания только на основании заключения специальной межведомственной жилищной комиссии. Жилищный кодекс РФ устанавливает правила предоставления жилья взамен сносимого. Следует учитывать, что основной посыл судебной практики и разъяснений Верховного суда РФ сводится к тому, что предоставление нового жилого помещения взамен изъятого носит компенсационный характер, а значит, улучшить жилищные условия, получив дополнительные метры (по нормам положено 18 кв. метров на человека) не получится. Это правило касается даже тех ситуаций, когда собственник квартиры стоит в очереди на улучшение жилищных условий.

Признать непригодным для проживания могут и частный жилой дом. Однако органы местного самоуправления не стремятся к этому, ведь после сноса у них возникает обязанность предоставить собственнику сносимого помещения вне очереди другую жилплощадь (положения пункта 1 части 2 статьи 57 ЖК РФ). При этом встречного обязательства у собственника ветхого дома по передаче этой собственности в пользу органа местного самоуправления не возникает.

Государственные нужды: изъятие земельного участка и построек на нем

Дом (в том числе и многоквартирный) могут изъять у собственника вместе с земельным участком, на котором расположено строение. Причиной могут быть государственные или муниципальные нужды — например, может быть необходимость в строительстве дорог, проведении газопровода, создании объектов для проведения спортивных мероприятий международного уровня и так далее. Все это предусмотрено в статье 32 Жилищного кодекса РФ.

Предугадать возникновение таких обстоятельств практически невозможно, также как и обжаловать такое решение, если оно принято на государственном уровне. Большая часть судебных споров в таких ситуациях связана с размером денежной компенсации, а не с обжалованием постановления.

Читайте также: