Какой правовой акт впервые закрепил частную собственность на землю

Обновлено: 29.11.2022

История земельного права насчитывает не одно столетие. Система земельного права начинает формироваться одновременно с установлением государственности на Руси. Уже в первые годы создания государства российского принимались различные приказы, указы, распоряжения, касавшиеся вопросов владения и распоряжения землей и природными ресурсами. Однако в течение длительного времени не было единой системы земельного законодательства, нормы содержались во множестве нормативно-правовых документов, не предпринимались какие-либо действия к их обобщению и систематизации. Только в середине XIX в. начинается процесс реформирования земельных правоотношений, создаются предпосылки выделения земельного права в отдельную отрасль, которая с этого периода находится в непрерывном развитии.

Этапы развития отечественного земельного права

Анализ различных исторических фактов и нормативно-правовых документов позволяет выделить следующие этапы развития российского земельного права:

  • Период разобщенного правового регулирования – с момента появления отдельных нормативно-правовых норм в различных законодательных актах вплоть до 1861 г.;
  • Крестьянская реформа 1861 г.;
  • Столыпинская земельная реформа (1906-1911 гг.);
  • Советский период (1917-1990 гг.);
  • Период становления государственности Российской Федерации (1991-1993 гг.);
  • Современный этап развития земельного законодательства (начиная с 1993 г.).

Таким образом, можно проследить динамику развития правоотношений по вопросам регулирования земельных отношений. Каждый из этапов отражает специфику своего времени, но в тоже время формирует определенные предпосылки для развития данной отрасли в будущем.

Земельные правоотношения в дореволюционной России

Реформы Ивана Грозного

Первой аграрной реформой на Руси считается реформа, проведенная Иваном Грозным в 1551-1556 гг. С целью увеличения денежных средств в казне, подчинения бояр и удельных князей великому князю московскому и всея Руси, появления новой системы землепользования – государственной поместной системы, был проведен ряд реформ.

Реформы Петра I

Земельные реформы XIX-XX вв.

Реформа 1861 г.

В начале XX в. была проведена вторая реформа сельского хозяйства и землепользования в России, которая стала именоваться по имени премьер- министра того времени П.А. Столыпина. Эта реформа, не затрагивая существенно статус помещичьих земель, предусматривала изменения в правовом положении крестьян и способов землевладения.

Земельное законодательство советского периода

Развитие земельного законодательства, социально-экономические предпосылки земельной реформы, начатой в 90 гг. XX в., правовые основания ее проведения

Анализируя предпосылки проведения земельной реформы, начатой в 1990 г., и правовые основания ее реализации, следует отметить, что в сфере земельных отношений того периода в России назрела необходимость следующих преобразований:

  • легальная оценка земли (в денежной форме), переход к арендным отношениям сельскохозяйственных предприятий при передаче земли в долевую собственность крестьян;
  • легализация различных форм частной собственности на землю;
  • расширение полномочий местных органов власти в части планирования использования земли и распоряжения ею;
  • разграничение федеральных государственных земель и земель субъектов РФ, а также местного самоуправления;
  • обеспечение информированности общественности о положении дел в земельном хозяйстве страны и выработка процедуры ее (общественности) участия в решении спорных вопросов относительно использования земли;
  • разработка экологических критериев, ограничивающих бесконтрольное создание вредных производств и применение опасных технологий;
  • повышение эффективности государственного земельного кадастра мониторинга и контроля за правильным использованием, охраной и улучшением земель.

Аграрная реформа в России позволила развиваться крестьянским (фермерским) хозяйствам, был принят ряд нормативно-правовых актов, регулирующих вопросы земельных отношений, введена плата за землю. Наряду с крестьянско-фермерскими хозяйствами создано значительное количество личных подсобных хозяйств, которые, в отличие от КФХ, не надо регистрировать (производимая и реализуемая ими продукция не подлежит налогообложению в связи с тем, что урожай выращивается для собственного потребления и излишки можно реализовать через торговые сети или на рынке).

Развитие земельного законодательства в России на современном этапе

Земельный кодекс РФ был принят 25 октября 2001 г. №136-ФЗ (с изм. и доп. от 03.07.2016 г.). Он является основным документом, определяющим земельные отношения в России. В Кодексе определены правила владения землей, арендные отношения, охрана и использование земли.

В Земельном кодексе РФ рассматриваются такие понятия как:

  • охрана земли;
  • сельское и лесное хозяйство;
  • нанесение ущерба окружающей среде;
  • возникновение и прекращение права владения землей;
  • оценка, мониторинг и землеустройство.

Земельные отношения в России регламентированы и иными нормативно-правовыми актами, которые дополняют и уточняют отдельные статьи Кодекса.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.


17 декабря Верховный Суд РФ вынес Определение № 307-ЭС19-13722 по спору о регистрации права государственной собственности на земельный участок, переданный в бессрочное пользование учреждению МЧС России в 2010 г.

Управлению Росимущества не удалось зарегистрировать право собственности РФ на участок

Спустя семь с половиной лет Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия обратилось в Управление Росреестра по Вологодской области с заявлением о государственной регистрации права федеральной собственности на данный участок.

21 мая 2018 г. регистрирующий орган вынес решение о приостановлении госрегистрации права федеральной собственности на данный участок. Он отметил, что с заявлением о госрегистрации обратилось ненадлежащее лицо в связи с отсутствием у него полномочий на представление интересов в отношении расположенных на территории Вологодской области объектов недвижимости. Управление Росреестра также сочло, что заявитель не представил документы, необходимые для осуществления государственной регистрации права, так как в рассматриваемом случае у РФ отсутствовали основания возникновения права собственности на спорный участок. По мнению регистрирующего органа, предоставление земельного участка учреждению МЧС на праве постоянного (бессрочного) пользования после 1 июля 2006 г. не влечет разграничение права государственной собственности на него в пользу РФ по основаниям, предусмотренным ст. 3.1 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ.

Первые две инстанции удовлетворили заявление Росимущества

Впоследствии заявитель оспорил в арбитражном суде решение о приостановлении регистрации права собственности Российской Федерации на спорный участок, обосновав требования тем, что такое решение не соответствует закону и нарушает права и законные интересы государства.

Арбитражный суд удовлетворил заявление, впоследствии апелляция поддержала это решение. Обе инстанции сочли, что спорный земельный участок, государственная собственность на который не была разграничена, был предоставлен учреждению МЧС России на праве постоянного (бессрочного) пользования. Следовательно, в соответствии с критериями разграничения государственной собственности на землю, установленными п. 1 ст. 3.1 Закона о введении в действие ЗК РФ, он относится к федеральной собственности.

Суды указали, что из содержания норм земельного законодательства не следует, что применение критериев разграничения возможно только к отношениям, возникшим до 1 июля 2006 г. (с момента вступления в силу статьи 3.1 закона). Иное толкование, отметили они, означало бы невозможность дальнейшего разграничения государственной собственности на землю в отношении тех участков, которые на момент введения в действие вышеуказанной нормы не подпали под установленные ею критерии, что противоречит самому принципу разграничения госсобственности на землю.

Кассация отменила решения нижестоящих судов, отказав в удовлетворении требований

Кассация заключила, что публичные земельные участки, которые на момент вступления в силу ст. 3.1 Закона о введении в действие ЗК РФ не были переданы соответствующим организациям или не были заняты объектами недвижимости, находящимися в собственности публично-правовых образований, относятся к земельным участкам, право государственной собственности на которые не разграничено. Следовательно, передача администрацией, не уполномоченной в силу п. 2 ст. 16 Земельного кодекса на издание актов о разграничении государственной собственности на землю, учреждению МЧС спорного земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования не могла повлечь разграничение государственной собственности на данный участок и приобретение соответствующего права РФ.

Кассация добавила, что Управление Росимущества при обращении с заявлением о государственной регистрации права собственности РФ не доказало, что спорный земельный участок относится к федеральной собственности, поэтому регистрирующий орган обоснованно отказал в регистрации таких прав.

ВС РФ не согласился с выводами окружного суда

Со ссылкой на ряд нарушений норм материального права заявитель обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд, который, изучив материалы дела № А13-8951/2018, отменил постановление окружного суда и оставил в силе судебные акты первой и второй инстанций.

ВС напомнил, что по смыслу ст. 17–19 ЗК РФ одним из оснований возникновения права собственности того или иного публично-правового образования является разграничение государственной собственности на землю. При этом закрепленные законодателем критерии для разграничения публичной земли прежде всего касаются участков земли, на которых расположены объекты недвижимости или которые по своему назначению необходимы органам власти того или иного уровня, а также поименованным в законе лицам в целях выполнения ими своих функций.

1. Государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).

2. Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

3. От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.

4. Имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296).

Средства соответствующего бюджета и иное государственное имущество, не закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями, составляют государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа.

5. Отнесение государственного имущества к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации осуществляется в порядке, установленном законом.

Комментарий к ст. 214 ГК РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи определяет понятие государственной собственности в Российской Федерации. Согласно Конституции и комментируемой статье под государственной собственностью в нашей стране подразумевается два уровня государственной собственности: федеральный и субъектов РФ - республик в ее составе, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов. Таким образом, законодательные нормы, в которых используется термин "государственная собственность", в равной степени должны применяться как к федеральной собственности, так и к собственности субъектов РФ, если не указано иное.

2. Перечень объектов федеральной собственности не является исчерпывающим: в ней может находиться практически любое имущество. В то же время круг объектов собственности субъектов РФ сужен: в него по определению не могут входить объекты исключительной федеральной собственности. Основные виды объектов, относящихся к исключительной собственности Российской Федерации, определены в приложении N 1 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (с изм. и доп.) (Ведомости СССР. 1992. N 3. Ст. 89).

3. В ст. 9 Конституции закреплено, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. В п. 2 комментируемой статьи сформулирован порядок определения собственника земли и других природных ресурсов по остаточному принципу: если указанные объекты не принадлежат на праве собственности гражданам, юридическим лицам либо муниципальным образованиям, они признаются государственной собственностью. Этот порядок получил развитие в специальном законодательстве, в том числе в ЗК, ЛК и Водном кодексе, Законе о недрах, Законе о соглашениях о разделе продукции.

Несмотря на то что земельные участки в силу п. 2 комментируемой статьи практически не могут быть признаны бесхозяйным имуществом, применение данного правила не исключает возможности приобретения права собственности на них в силу приобретательной давности (см. коммент. к ст. 234 ГК). Согласно ст. ст. 225 и 234 ГК право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу (п. 17 Постановления ВАС N 8).

4. Пункт 3 комментируемой статьи определяет круг органов и лиц, осуществляющих права собственника от имени Российской Федерации и субъектов РФ, путем отсылки к ст. 125 ГК (см. коммент. к данной статье).

5. В п. 4 комментируемой статьи определены два типа имущества, находящегося в государственной собственности: 1) имущество, закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления (см. ст. ст. 113 - 115, 120, 294 - 300 ГК, Закон об унитарных предприятиях, Закон об автономных учреждениях, Закон об образовании); 2) иное имущество (имущество, составляющее казну Российской Федерации и казну субъектов РФ, в том числе бюджетные средства).

Российская Федерация и ее субъекты отвечают по своим обязательствам только тем имуществом, которое составляет соответствующую государственную казну. При недостаточности бюджетных средств взыскание может быть обращено на иное имущество казны (п. 12 Постановления ВС и ВАС N 6/8). Обращение же взыскания на имущество, закрепленное за унитарными предприятиями и учреждениями, по долгам Российской Федерации и субъектов РФ не допускается (см. коммент. к ст. 126 ГК).

6. Пункт 5 комментируемой статьи уточняет процедурные особенности разграничения права собственности на государственное имущество. Для отнесения его к федеральной собственности и к собственности субъектов РФ необходимо принятие специального закона. Впредь до принятия данного закона разграничение осуществляется на основании уже упоминавшегося Постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. N 3020-1.

Судебная практика по статье 214 ГК РФ

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приняв во внимание вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Ульяновской области от 30.08.2016 по делу N А72-3935/2016, а также представленные ответчиком договоры аренды водозаправочной станции, заключенные между МУП "Ульяновскдорремстрой" и МБУ "Дорремстрой", руководствуясь статьями 195, 196, 199, 200, 214, 215, 299, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащиеся в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", обоснованно пришли к выводу о том, что после 13.02.2014 водозаправочной станцией владело и фактически пользовалось земельным участком с кадастровым номером 73:24:041414:42 без установленных законом оснований МБУ "Дорремстрой", в связи с чем у него возникло неосновательное обогащение, подлежащее взысканию за период с 18.10.2014 по 10.11.2016 в сумме 106 583,94 руб.

Разрешая заявленные требования, суды, руководствуясь положениями статей 198 и 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 39.1, 39.2, пункта 1 статьи 39.3, пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 125 и 214 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 1 и 4 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432, пунктов 4 и 4.1.20, 4.2.27 Типового положения о территориальном органе (межрегиональном территориальном органе) Федерального агентства по управлению государственным имуществом, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 01.11.2008 N 374, исследовав и оценив в совокупности доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что управление, будучи уполномоченным органом по рассмотрению заявлений общества о предоставлении в собственность земельных участков, не приняло мотивированного решения о предоставлении либо об отказе в предоставлении земельных участков, в связи с чем нарушило права и законные интересы общества на их приобретение, пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований общества.

Отменяя решение суда первой инстанции в части и принимая обжалуемый судебный акт, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 212, 214 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", статьей 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", абзацев 5, 9 - 11 пункта 11 статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", пункта 4 статьи 8 устава, принятого решением Совета Вознесенского сельского поселения Лабинского района от 03.05.2017 N 136/39, разъяснениями, изложенными в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.1997 N 15 "Обзор практики разрешения споров, связанных с приватизацией государственных и муниципальных предприятий", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что спорные объекты относятся к инженерной инфраструктуре, при помощи которой осуществляется снабжение коммунальными ресурсами поселения, являются объектами общего пользования и представляют собой составную часть комплекса муниципального водоснабжения (водоотведения) в поселении, обеспечивающего решение задач, не входящих в компетенцию ГБПОУ КК ВТПП, пришел к выводу о том, что спорные объекты должны быть переданы в муниципальную собственность в силу закона и процедура получения от администрации сельского поселения согласия на такое принятие законом не предусмотрена.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 58, 166, 168, 214, 301, 302, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 11 статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", статьей 18 Федерального закона от 27.09.2013 N 253-ФЗ "О Российской академии наук, реорганизации государственных академий наук и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Положением о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432, Положением о Федеральном агентстве научных организаций, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 25.10.2013 N 959, разъяснениями, приведенными в пунктах 2, 32, 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пришли к выводу об обоснованности иска в части.

Рассматривая спор, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, установив факт оплаты обществом имущества, приобретенного по договору купли-продажи нежилого помещения, руководствуясь положениями статей 158, 242.2 Бюджетного кодекса Российской Федерации, статей 125, 166, 167, 214, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, Положением о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432, Типовым положением о территориальном органе Росимущества, утвержденным приказом Минэкономразвития от 01.11.2008 N 374, пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения искового требования и взыскал с Российской Федерации в лице управления за счет казны Российской Федерации в пользу общества задолженность и проценты за пользование чужими денежными средствами в заявленном размере.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции, сославшись на статьи 212, 214 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 19, 92 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 14, 50 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", статью 154 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 122-ФЗ), статьи 4 и 6 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон N 1541-I), постановление N 3020-1, пришел к выводу об обоснованности иска Департамента.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 125, 210, 214, 249, 308, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 39, 153, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом 26.06.2015, пришли к выводу об обоснованности требований общества.

Возлагая обязанность по оплате потребленной тепловой энергии на ФГКУ "ДВТУИО", за которым спорное имущество закреплено на праве оперативного управления, а при недостаточности у него денежных средств - на собственника - Минобороны России, суды руководствовались положениями статей 210, 214, 296, 308, 539, 544 Гражданского кодекса Российской Федерации, и исходили из отсутствия между истцом и обществом самостоятельного договора теплоснабжения.

При рассмотрении настоящего дела суды, руководствуясь статьями 11, 12, 166, 167, 168, 200, 209, 214, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 20, 27 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период), статьей 12 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", разъяснениями, приведенными в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пункте 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пришли к выводу об обоснованности требований Управления Росимущества, в том числе в части обязания Общества освободить спорный участок, находящийся в федеральной собственности.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьей 52 АПК РФ, статьями 125, 168, 209, 214, 296, 298, 422, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 3 Федерального закона от 03.11.2006 N 174-ФЗ "Об автономных учреждениях", статьей 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" (далее - Закон N 124-ФЗ), статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), постановлением Правительства Российской Федерации от 10.10.2007 N 662 "Об утверждении Положения об осуществлении федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального автономного учреждения", подпунктом 5.5.1 пункта 5 Положения о Министерстве образования науки Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.06.2013 N 466, Положением о Федеральном агентстве по управлению государственном имуществом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432, пришли к выводу о наличии оснований для признания заключенного ответчиками договора аренды недействительным, поскольку учреждение заключило данный договор в отношении недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности и закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, без согласия собственника и с нарушением требований статьи 13 Закона N 124-ФЗ и статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.

Так или иначе – догма везде устоялась.

А у нас – нет. Точнее так: она почти устоялась в практике ВАС РФ (запись, соединенная с действительным правовым основанием – сделкой и проч. – порождает право), основанной на дореформенном тексте Кодекса. Затем она была отражена в поправках в Кодекс (знаменитая ст. 8.1 ГК).

2. Однако спор о правопорождающей и правоподтверждающей функции регистрации права в реестре важен не только для определения момента перехода права. Выбор регистрационной модели также принципиален для определения момента, с которого недвижимая вещь как объект гражданских прав, как вещь.

К чему такой подход привел в налоговых спорах о налоге на недвижимое имущество, думаю, подробно рассказывать не надо. К катастрофе.

Теперь, видимо, нужно уделить внимание вопросу о том, с какого момента возникает земельный участок как недвижимая вещь.

3. Какие есть подходы к определению этого момента?

Их всего три. Земельный участок как недвижимая вещь сможет считаться возникшим:

А. С момента установления его фактических границ (огораживание, устройство пограничной канавы и проч.);

Б. С момента юридического установления границ (через описание их кадастровым инженером и последующее внесение в кадастр);

В. С момента внесения информации об участке в реестр прав на недвижимые вещи путем регистрации первого права собственности на участок.

(Жаль, что это не понимает гражд.коллегия нашего верх.суда, которая несколько раз высказывалась в том смысле, что раз в ст. 130 ГК нет указания на такой признак недвижимой вещи как установленные границы, то и для появления земельного участка как вещи установление границ не нужно. В этом суждении нет ни юридической логики, ни здравого смысла).

Да, это временной промежуток может быть довольно коротким. Однако это не повод для того, чтобы отмахнуться от вопроса о собственности на участок.

Во-вторых, даже в этот – потенциально короткий промежуток может произойти масса юридически значимых событий, для которых ответ на вопрос о том, кому принадлежит учтенный в кадастре участок будет принципиальным (например, будут наложены аресты, предъявлены вещные иски и проч.).

Базовый ответ для нашего права на этот вопрос должен быть такой.

Кодекс недвусмысленно говорит в п. 2 ст. 8.1 о том, что по общему правилу права на недвижимые вещи возникают с момента внесения записи о праве в реестр. Применение этой нормы вместе с подходом (Б) приводят к парадоксальному ответу. Если участок – недвижимая вещь с момента установления границ, то тогда это … бесхозяйная вещь. Ведь никто же не записан в реестре как собственник участка, следовательно, у него нет собственника. Это абсурдное последствие, и поэтому – неверное. Следовательно, и сам подход (Б) – о том, что участок как вещь возникает с момента кадастрового учета границ – неверный.

Остается вариант (В) – участок приобретает правовой режим недвижимой вещи с момента внесения в реестр прав первой записи о праве собственности на участок. Это, разумеется, может произойти при обязательном условии предварительного кадастрового учета участка, то есть, установления его границ. Следовательно, все рассуждения К.И. Скловского и В.С. Костко о значении границ для существования вещи являются более чем справедливыми.

Однако, разумеется, следует оговориться о том, что являются недвижимыми вещами те земельные участки, права на которые были приобретены до 30.01.1998, то есть, до введения в нашей стране системы правоустанавливающей регистрации в сфере недвижимости. Для того, чтобы такие участки приобрели режим недвижимых вещей у них должны быть установлены границы. Это могут быть как нынешние правила межевания, так и правила, которые действовали ранее; кроме того, граница может быть установлена в результате фактически сложившегося землепользования, длящегося более 15 лет.

Кстати, очевидно, что принятие подхода (В) в качестве верного, требует некоторой модификации взглядов на учтенный в кадастре участок. Он безусловно является объектом правоотношений по кадастровому учету и потому может считаться объектом кадастрового учета, но не объектом вещных прав (вещью).

5. Для того, чтобы более точно разобраться в моменте возникновения участка как вещи, следует также обсудить то, как возникает земельный участок. Возможно, как и в случае с участками, права на которые возникли до введения системы регистрации прав, мы обнаружим исключения из подхода (В).

Навскидку есть четыре случая возникновения участков.

(а) Из публичных земель.

(б) Из частных земель

(в) Путем естественного возникновения

(г) Путем создания

(а) Первый случай – это когда публичное образование (РФ, субъект или муниципалитет) из состава своих земель (то есть, из своего природного ресурса, который не является вещью в смысле частного права, а представляет собой элемент публичного домена, публичной собственности) выделяет некоторую их часть, определяет границы выделенного, регистрирует свое право собственности на вновь образованный участок и затем либо передает право собственности частному лицу, либо заключает обязательственные сделки по поводу участка (договор аренды и проч.).

Напомню, что возникновение права собственности на земельные участки в ходе разграничения земель между тремя уровнями публичных образований – это случай, составляющий исключения из принципа обязательности внесения записи в реестр для целей возникновения права. Это исключение следует из положения ст. 3.1 Вводного закона к Земельному кодексу и признано судебной практикой (известное дело город Сызрань против России, рассмотренное Президиумом ВАС).

Получается, что регистрация права собственности публичного образования в анализируемом случае – не правоустанавливающая, а правоподтверждающая, так как оно к моменту внесения записи уже является собственником – в силу положения закона. Следовательно, аргумент о бесхозяйности, приведенный выше, в описанном случае оказывается неверным. И это означает, что в отношении таких участков подход (Б) – участок это вещь с момента установления границ – вполне применим.

(в) Любопытный случай еще одной возможности для появления участка – это его естественное возникновение при обмелении рек, озер, изменении береговой линии моря или русла реки.

С учетом того, что наше право исходит из принципиального соображения о том, что земли, покрытые водами общего пользования (озера, реки, моря, океаны) это всегда только публичные земли, то здесь будут применимы правила, описанные выше, в пункте (а).

(г) Наконец, вопреки известной шутке Марка Твена, земельный участок можно создать путем искусственного намыва. Если это было сделано публичными образованием, то применяются правила о разграничении земель и, следовательно, релевантным будут правила из пункта (а). А если это сделано частное лицо, то его право на такой участок возникнет только с момента регистрации права в реестре, стало быть, верным будет подход (В).

Таким образом, общий вывод таков: земельный участок приобретает правовой режим недвижимой вещи с момента первой регистрации права собственности на него. Это однако не касается земельных участков, право собственности на которые было приобретено до введения в России системы государственной регистрации прав на недвижимые вещи, а также в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Возможно, я упустил какие-то аргументы в пользу подхода (Б) и (В) и против них. Буду рад вашим комментариям!

Чтобы читать Проект 47 без навязчивой, свисающей со всех сторон рекламы от хостинг-провайдера,
с качайте весь сайт целиком (zip-архив). После распаковки архива начинайте с файла index.html (заглавная страница) либо с файла map.html (карта сайта).

Частная собственность на землю. История вопроса.


Данный материал написан в 2001 году и содержит оценку
освещения в СМИ хода принятия нового Земельного кодекса.

Вопрос о частной собственности на землю, где бы он не обсуждался - в Госсовете, в Правительстве, в Государственной Думе, - всегда вызывает острую дискуссию, сопровождаемую порой даже нескрываемыми эмоциональными всплесками. Нешуточный накал страстей понятен: слишком разные, диаметрально противоположные позиции отстаивают стороны. И сама тема допустимости свободного оборота земель в России совсем не рядовая, затрагивающая базовые программные положения основных политических сил страны.

Слышал звон, да не знаешь, где он.

Печально однако, что возбуждённость речей политиков передаётся и журналистам, освещающим ход принятия нового Земельного кодекса. Из репортажей в газетах и из новостных программ по телевидению неподготовленный читатель (зритель), восприняв всю бурю сопутствующих публицистике эмоций, может подумать, что в России:
1) ещё нет никакого Земельного кодекса;
2) ещё нет никакой частной собственности на землю;
3) ещё нельзя свободно продавать и покупать какие бы то ни было земельные участки.

И это аукается порой на рынке загородной недвижимости. Отдельные покупатели, узнавая от хозяев загородного дома, что вместе с домом продаётся и земельный участок, на котором он находится, воспринимают таких хозяев чуть ли не как мошенников. "Как же так, - вопрошают покупатели, - по телевизору нам говорят, что вопрос о частной собственности на землю ещё не решён, что коммунисты против, что в Думе драки по этому поводу, а Вы тут пытаетесь нам доказать, что Ваш участок в собственности и его можно продавать?!"
Чтобы прояснить эту ситуацию и разрешить подобное недоумение некоторых граждан, вспомним историю.

В подзабытые годы демократического романтизма.

Впервые упоминание о том, что земля может находиться в собственности не только государства появилось в статье 12 Конституции (Основного Закона) РСФСР ещё в конце 1990 года. Второй Съезд народных депутатов РСФСР 15 декабря 1990 года, внеся изменения в Конституцию установил, что земельные участки для производства сельскохозяйственной продукции предоставляются государством в пользование, пожизненное наследуемое владение или собственность. Право собственности, впрочем, было неполноценным, ибо продажа или иное отчуждение земельных участков, кроме передачи по наследству, разрешалось только государству в лице Совета народных депутатов, на территории которого расположен участок (часть 3 статьи 12 Конституции РСФСР). При этом в течение 10 лет с момента приобретения права собственности купля-продажа участка не допускалась, т.е. его можно было только подарить государству (отказаться от участка).

25 апреля 1991 года Верховный Совет РСФСР в рамках проводящейся экономической реформы, затронувшей земельные отношения, и в соответствии с изменениями, внесёнными в Конституцию, принял Земельный кодекс РСФСР. Именно этот Земельный кодекс со значительными изъятиями действует и по сей день. Кстати ранее, до кодекса от 25 апреля 1991 года действовал Земельный кодекс РСФСР от 1 июля 1970 года. Так что на вопрос "есть ли в России Земельный кодекс" следует ответить положительно: есть и уже давно.
Статья 7 Земельного кодекса установила, что граждане РСФСР имеют право на получение в собственность земельных участков для:
- ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;
- индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в городах, посёлках и сельских населённых пунктах;
- садоводства;
- огородничества;
- животноводства;
- иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства.

За идею, на голом энтузиазме.

Невозможность свободной купли-продажи земельных участков делала право собственности на них столь куцым и бессодержательным, что вполне закономерным оказались требования демократически ориентированных политических партий о проведении референдума по вопросу о частной собственности на землю. Тем более, что такой референдум как способ решения этой проблемы был прямо предусмотрен частью 3 статьи 12 Конституции.

23 июня 1992 года в Санкт-Петербурге, в доме 10 по Измайловскому проспекту прошло собрание граждан (присутствовало около 350 человек при требуемых 300), на котором в соответствии со статьёй 13 Закона РСФСР "О референдуме РСФСР" были приняты решения о необходимости проведения референдума, утверждении текста вопроса, выносимого на референдум, и избрании инициативной группы для сбора подписей. Мне довелось быть избранным в эту самую первую по России инициативную группу референдума о частной собственности на землю. Вопрос был сформулирован так: "Согласны ли Вы с тем, что в Конституции РФ должно быть закреплено право частной собственности на землю, то есть БЕЗУСЛОВНОЕ право каждого гражданина РФ владеть, пользоваться и распоряжаться землёй?"
Отметим попутно ещё и такую малоизвестную деталь. На том же собрании было решено инициировать референдум и по другому вопросу - о необходимости принятия новой Конституции РФ не Съездом народных депутатов, а специальным, всенародно избранным органом - Учредительным Собранием.

После регистрации инициативной группы начался сбор подписей. Надо сказать, что в те времена всё делалось на голом энтузиазме, никаких профессиональных сборщиков и 5-10 рублей оплаты за подпись тогда не было. В Санкт-Петербурге за день собиралось всего лишь около тысячи подписей, и получить за три отведённых по закону месяца требуемый миллион подписей казалось невероятным.
Однако на третий месяц эта акция получила неожиданную поддержку. Пошла реклама на телевидении, в самой массовой газете "Аргументы и факты" были напечатаны подписные листы, образованы инициативные группы и в других городах России. Предположу, что решение о содействии инициативе (в том числе очевидно финансами) было принято на самом верху кем-то из тех, кто входил тогда в ближайший круг команды Ельцина, а сейчас возглавляет Союз правых сил. При этом поддержка была оказана только референдуму по земле. По поводу способа принятия новой Конституции у команды Ельцина были совсем другие планы, реализацию которых мы могли наблюдать в 1993 году.
Итак, необходимое количество подписей было собрано, и требование о проведении референдума о частной собственности на землю было направлено в Верховный Совет РФ.

В трактовке Хасбулатова.

Так как претензий к подписям не было, у Верховного Совета оставалось только два выхода: назначить референдум или принять закон, снимающий ограничения на право частной собственности на землю, без проведения референдума. Руслан Хасбулатов объяснял позицию возглавляемого им Верховного Совета, не желавшего объявлять референдум, так (недословная цитата): "Да, подписи граждан собрали, но вы посмотрите, какие земли интересуют ведь граждан. Не те, которые под заводами и фабриками, а те, которые в их садоводстве, в деревне, те, на которых можно дачу построить. Вот за что граждане подписывались." Растолковав таким образом, что же имели в виду подписавшиеся миллион граждан, Верховный Совет передал этот вопрос на рассмотрение Съезду народных депутатов РФ, который 9 декабря 1992 года внёс изменения в упоминавшуюся статью 12 Конституции, установив:

"Полученные или приобретённые в собственность земельные участки могут быть отчуждены, в том числе и проданы их собственниками без изменения целевого назначения, независимо от сроков вступления в собственность:
- Совету народных депутатов на тех же условиях, на которых земельный участок был предоставлен, с учётом произведённых на этом участке затрат;
- физическим и юридическим лицам по договорной цене - для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, для садоводства и индивидуального жилищного строительства.
Во всех остальных случаях земельные участки могут быть проданы физическим и юридическим лицам по договорной цене не ранее чем через 10 лет, если они были получены в собственность бесплатно, и не ранее чем через 5 лет, если они были получены в собственность за плату."

В развитие этих положений Верховный Совет РФ 23 декабря 1992 года принял Закон "О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства", который действует и в настоящее время.
Таким образом с начала 1993 года в России стартовал свободный оборот земель четырёх перечисленных целевых назначений. Право распоряжаться такими участками не ограничено ни сроком нахождения в собственности, ни суммой продажи, ни указаниями в пользу кого именно собственник должен производить отчуждение.

Поэтому на вопрос "есть ли в России частная собственность на землю с правом свободной продажи" следует также ответить положительно: для земель тех целевых назначений, которые образуют рынок загородной недвижимости, есть и уже более восьми лет.

За что же бьются депутаты?

Да вот за все остальные земли и бьются. Насколько допустим свободный оборот земель других целевых назначений. Повысит ли это инвестиционную привлекательность российской экономики и вызовет рост производства (позиция правых) или, наоборот, приведёт к усилению влияния международного капитала и потере независимости страны (позиция левых). Об этом и спорят.

О качестве принятого в 2001 году нового Земельного кодекса РФ смотрите здесь .

Читайте также: