Какие земельные участки не могут находиться в частной собственности граждан рк

Обновлено: 19.04.2024

Во благо мелких сельхозпроизводителей

Поправка, которая уже вступила в силу и которая отразила все предложения общественности и бизнеса и стала продолжением решения Земельной комиссии о наложении моратория на некоторые нормы Земельного кодекса РК, — это запрет предоставления в сельских населенных пунктах пастбищ в частную собственность и землепользование. Вторая существенная поправка, внесенная в Земельный кодекс, — пастбища, которые уже отданы в частные руки, будут возвращать в государственную собственность.

Сейчас ситуация такова, что местным жителям приходится пасти скот за километры, а то и десятки километров от населенного пункта, в котором они проживают, поскольку земли вокруг находятся в частной собственности и землепользовании. Это одна из причин оттока сельского населения в города и массовой безработицы на селе.

Внесенные поправки будут, как ожидается, способствовать возвращению населения в села — во-первых. Во-вторых, они создают условия для того, чтобы каждый сельский житель мог содержать скот, что будет способствовать сохранению мелких сельских производителей.

На границе все спокойно

Следующая поправка касается предоставления в частную собственность или землепользование земель сельскохозяйственного назначения в приграничных зонах: теперь это запрещено. Это сделано в интересах национальной безопасности и для создания условий для пограничной службы. В развитых странах пограничные земли в частную собственность или землепользование не отводятся, потому что это создает риск незаконной миграции населения из соседних стран, а вместе с этим — риски терроризма и экстремизма.

Часть земель в приграничных районах уже отведена в частную собственность или землепользование по всему Казахстану. Сколько — сказать сложно, нет необходимой статистики. Выработали особые условия в пункте 6 статьи 24 Земельного кодекса РК в части предоставления права временного землепользования гражданам сельхозземель в пределах пограничной зоны. При этом установили запрет на предоставление таких земель гражданам страны, состоящим в браке ( супружестве) с иностранцами или лицами без гражданства, и юридическим лицам Республики Казахстан с иностранным участием. Также правительство должно определить, сколько составит буферная зона вдоль границы.

Самое главное, что дает эта поправка: она сводит к нулю любые правовые условия и предпосылки приобретения права землепользования на земли сельхозназначения иностранцам и юридическим лицам с иностранным участием.

Важно и то, что поправка касается именно земель сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, находящихся вблизи границы, она не касается.

ИЖС получит новые земли

Следующая поправка касается изъятия земель для государственных нужд в целях индивидуального жилищного строительства ( ИЖС), в скором времени она вступит в силу. Правительство разработало механизм: в каждом населенном пункте есть земли сельхозназначения — десятки или сотни гектаров, они будут изыматься у сельхозпроизводителей, после изъятия их сегментируют, изменят целевое назначение, и они будут отведены под ИЖС — для граждан, которые стоят в очереди.

Конечно, нельзя говорить о том, что это кардинально сократит или ускорит очередь: все сельхозземли изымать не будут, только те, по которым с собственником земельного участка были достигнуты соглашения.

Помимо этого в целях дальнейшего предоставления под ИЖС будут изъяты также неиспользуемые по назначению земельные участки. О количестве говорить пока сложно, потому что нет информации о том, какие земли не осваиваются. Комитету по управлению земельными ресурсами Минсельхоза, местным исполнительным органам нужно определиться, какое количество земель не используется по назначению — необходимо провести мониторинг. Развитые страны используют для этих целей космический мониторинг.

Компенсация по рыночной стоимости

Поправки, касающиеся изъятия земель для государственных нужд, связаны с вопросом компенсации. Они прошли слушания в мажилисе и сенате, сейчас на финишной прямой. Ждем вступления в силу этих поправок.

Во всех случаях изъятия земель для госнужд, согласно предлагаемым поправкам, выплату компенсации предлагается осуществлять по рыночной стоимости — и когда земельный участок приобретен по гражданско-правовой сделке, и когда право собственности на землю возникло на основе решения суда, и когда земельный участок был предоставлен государством. Во всех случаях собственнику будет выплачена рыночная стоимость. Это революционная поправка: если ее примут, она улучшит положение граждан, которые получали и могли получить мизерную компенсацию за свои участки.

При этом возникают опасения, что профильное министерство — Минсельхоз, а также Минюст и Минфин не найдут общий язык по финансированию реализации этого законопроекта, поскольку на его реализацию нужны огромные средства, которыми бюджет не располагает.

Кодекс о недрах обрел союз с земельным законодательством

Общественные советы изменят ситуацию

Общественные советы будут помогать в этом вопросе тем, что они получают право не согласовать постановление акимата об изъятии. Если акимат подошел к этому вопросу неподготовленно, например, изымает больше, чем нужно для реализации того или иного проекта, и не может при этом доказать необходимость этого, то общественный совет имеет право не согласовать постановление. Также — если собственнику не предоставляется равноценный земельный участок как форма компенсации.

Самый значимый момент — постановление об изъятии земель для госнужд публикуется в СМИ только после согласования общественным советом. Отсутствие согласования общественным советом является основанием для признания постановления недействительным. Это наделяет общественный совет особым статусом.

Все принятые и принимаемые поправки закладывают основание для дальнейшего совершенствования норм земельного законодательства в Казахстане.

1. В собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки:

которые признаны таковыми федеральными законами;

право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством;

которые безвозмездно переданы субъектам Российской Федерации из федеральной собственности.

2. Утратил силу с 1 июля 2006 года. - Федеральный закон от 17.04.2006 N 53-ФЗ.

3. В субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью соответственно субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, субъекта Российской Федерации - города федерального значения Санкт-Петербурга, субъекта Российской Федерации - города федерального значения Севастополя, если законами указанных субъектов Российской Федерации не установлено, что такой земельный участок является собственностью муниципальных образований, находящихся на территориях указанных субъектов Российской Федерации.

Комментарии к ст. 18 ЗК РФ

1. Так же, как п. 1 ст. 17, п. 1 комментируемой статьи согласно ст. 3.1 (см. комментарий к ней) Федерального закона о введении в действие ЗК РФ определяет основания, по которым земли в целях разграничения государственной собственности на землю могут быть отнесены к собственности субъекта РФ. К ним относятся: земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов РФ; земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов РФ, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов РФ; иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

При этом той же ст. 3.1 Федерального закона о введении в действие ЗК РФ установлено, что собственностью субъектов РФ - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга являются земельные участки, отнесенные этой статьей к землям, которые должны быть отнесены как к собственности субъекта РФ, так и к муниципальной собственности (п. п. 2, 3 ст. 3.1 Федерального закона о введении в действие ЗК РФ).

Поскольку субъекты Российской Федерации являются субъектами гражданского права, они могут в соответствии с гражданским законодательством по предусмотренным им основаниям приобретать в собственность земельные участки. Право собственности субъектов Федерации на земельные участки может возникнуть, в частности, в результате заключения с гражданами и юридическими лицами гражданско-правовых сделок по приобретению имущества (купли-продажи, мены, дарения и др.), в результате конфискации (ст. 243 ГК РФ), выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ст. 279 ГК РФ), изъятия земельного участка, который не использовался в соответствии с его назначением или используется с нарушением законодательства (ст. ст. 284, 285 ГК РФ) и т.п.

Основание приобретения права собственности субъекта РФ на землю предусматривается в Федеральном законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Согласно ст. 8 данного Закона при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

От имени субъекта Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в ст. 125 ГК РФ. Участие субъектов Российской Федерации в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, определяется по правилам гл. 5 ГК РФ.

2. Пункт 2 настоящей статьи Федеральным законом от 17 апреля 2006 г. N 53-ФЗ признан утратившим силу.

Возможности передачи в муниципальную собственность земельных участков, от которых отказался собственник, в настоящее время ни в г. Москве, ни в г. Санкт-Петербурге не предусмотрено.

Так или иначе – догма везде устоялась.

А у нас – нет. Точнее так: она почти устоялась в практике ВАС РФ (запись, соединенная с действительным правовым основанием – сделкой и проч. – порождает право), основанной на дореформенном тексте Кодекса. Затем она была отражена в поправках в Кодекс (знаменитая ст. 8.1 ГК).

2. Однако спор о правопорождающей и правоподтверждающей функции регистрации права в реестре важен не только для определения момента перехода права. Выбор регистрационной модели также принципиален для определения момента, с которого недвижимая вещь как объект гражданских прав, как вещь.

К чему такой подход привел в налоговых спорах о налоге на недвижимое имущество, думаю, подробно рассказывать не надо. К катастрофе.

Теперь, видимо, нужно уделить внимание вопросу о том, с какого момента возникает земельный участок как недвижимая вещь.

3. Какие есть подходы к определению этого момента?

Их всего три. Земельный участок как недвижимая вещь сможет считаться возникшим:

А. С момента установления его фактических границ (огораживание, устройство пограничной канавы и проч.);

Б. С момента юридического установления границ (через описание их кадастровым инженером и последующее внесение в кадастр);

В. С момента внесения информации об участке в реестр прав на недвижимые вещи путем регистрации первого права собственности на участок.

(Жаль, что это не понимает гражд.коллегия нашего верх.суда, которая несколько раз высказывалась в том смысле, что раз в ст. 130 ГК нет указания на такой признак недвижимой вещи как установленные границы, то и для появления земельного участка как вещи установление границ не нужно. В этом суждении нет ни юридической логики, ни здравого смысла).

Да, это временной промежуток может быть довольно коротким. Однако это не повод для того, чтобы отмахнуться от вопроса о собственности на участок.

Во-вторых, даже в этот – потенциально короткий промежуток может произойти масса юридически значимых событий, для которых ответ на вопрос о том, кому принадлежит учтенный в кадастре участок будет принципиальным (например, будут наложены аресты, предъявлены вещные иски и проч.).

Базовый ответ для нашего права на этот вопрос должен быть такой.

Кодекс недвусмысленно говорит в п. 2 ст. 8.1 о том, что по общему правилу права на недвижимые вещи возникают с момента внесения записи о праве в реестр. Применение этой нормы вместе с подходом (Б) приводят к парадоксальному ответу. Если участок – недвижимая вещь с момента установления границ, то тогда это … бесхозяйная вещь. Ведь никто же не записан в реестре как собственник участка, следовательно, у него нет собственника. Это абсурдное последствие, и поэтому – неверное. Следовательно, и сам подход (Б) – о том, что участок как вещь возникает с момента кадастрового учета границ – неверный.

Остается вариант (В) – участок приобретает правовой режим недвижимой вещи с момента внесения в реестр прав первой записи о праве собственности на участок. Это, разумеется, может произойти при обязательном условии предварительного кадастрового учета участка, то есть, установления его границ. Следовательно, все рассуждения К.И. Скловского и В.С. Костко о значении границ для существования вещи являются более чем справедливыми.

Однако, разумеется, следует оговориться о том, что являются недвижимыми вещами те земельные участки, права на которые были приобретены до 30.01.1998, то есть, до введения в нашей стране системы правоустанавливающей регистрации в сфере недвижимости. Для того, чтобы такие участки приобрели режим недвижимых вещей у них должны быть установлены границы. Это могут быть как нынешние правила межевания, так и правила, которые действовали ранее; кроме того, граница может быть установлена в результате фактически сложившегося землепользования, длящегося более 15 лет.

Кстати, очевидно, что принятие подхода (В) в качестве верного, требует некоторой модификации взглядов на учтенный в кадастре участок. Он безусловно является объектом правоотношений по кадастровому учету и потому может считаться объектом кадастрового учета, но не объектом вещных прав (вещью).

5. Для того, чтобы более точно разобраться в моменте возникновения участка как вещи, следует также обсудить то, как возникает земельный участок. Возможно, как и в случае с участками, права на которые возникли до введения системы регистрации прав, мы обнаружим исключения из подхода (В).

Навскидку есть четыре случая возникновения участков.

(а) Из публичных земель.

(б) Из частных земель

(в) Путем естественного возникновения

(г) Путем создания

(а) Первый случай – это когда публичное образование (РФ, субъект или муниципалитет) из состава своих земель (то есть, из своего природного ресурса, который не является вещью в смысле частного права, а представляет собой элемент публичного домена, публичной собственности) выделяет некоторую их часть, определяет границы выделенного, регистрирует свое право собственности на вновь образованный участок и затем либо передает право собственности частному лицу, либо заключает обязательственные сделки по поводу участка (договор аренды и проч.).

Напомню, что возникновение права собственности на земельные участки в ходе разграничения земель между тремя уровнями публичных образований – это случай, составляющий исключения из принципа обязательности внесения записи в реестр для целей возникновения права. Это исключение следует из положения ст. 3.1 Вводного закона к Земельному кодексу и признано судебной практикой (известное дело город Сызрань против России, рассмотренное Президиумом ВАС).

Получается, что регистрация права собственности публичного образования в анализируемом случае – не правоустанавливающая, а правоподтверждающая, так как оно к моменту внесения записи уже является собственником – в силу положения закона. Следовательно, аргумент о бесхозяйности, приведенный выше, в описанном случае оказывается неверным. И это означает, что в отношении таких участков подход (Б) – участок это вещь с момента установления границ – вполне применим.

(в) Любопытный случай еще одной возможности для появления участка – это его естественное возникновение при обмелении рек, озер, изменении береговой линии моря или русла реки.

С учетом того, что наше право исходит из принципиального соображения о том, что земли, покрытые водами общего пользования (озера, реки, моря, океаны) это всегда только публичные земли, то здесь будут применимы правила, описанные выше, в пункте (а).

(г) Наконец, вопреки известной шутке Марка Твена, земельный участок можно создать путем искусственного намыва. Если это было сделано публичными образованием, то применяются правила о разграничении земель и, следовательно, релевантным будут правила из пункта (а). А если это сделано частное лицо, то его право на такой участок возникнет только с момента регистрации права в реестре, стало быть, верным будет подход (В).

Таким образом, общий вывод таков: земельный участок приобретает правовой режим недвижимой вещи с момента первой регистрации права собственности на него. Это однако не касается земельных участков, право собственности на которые было приобретено до введения в России системы государственной регистрации прав на недвижимые вещи, а также в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Возможно, я упустил какие-то аргументы в пользу подхода (Б) и (В) и против них. Буду рад вашим комментариям!

В своем Послании народу Казахстана Президент остро и в императивной форме поставил вопрос о введении частной собственности на земли сельскохозяйственного значения.

Необходимо отметить, что возможность частной собственности на землю предусмотрена пунктом 3 статьи 6 Конституции Республики Казахстан от 30 августа 1995 года (далее — Конституция), в котором записано, что земля может находиться в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных законом.

В состав этих объектов права частной собственности были включены:

1) участки, предоставленные (предоставляемые) гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства;

2) земельные участки, предоставленные (предоставляемые) гражданам и негосударственным юридическим лицам под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми зданиями, сооружениями и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий и сооружений в соответствии с их назначением. Здесь же указывалось, что не могут находиться в частной собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения, кроме участков, предоставленных (предоставляемых) гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства, а также земли обороны, особо охраняемых природных территорий, лесного и водного фонда, земли общего пользования на землях населенных пунктов.

Таким образом, право частной собственности распространялось на земли населенных пунктов, кроме земель общего пользования, и на земли промышленности, транспорта, связи (за пределами земель населенных пунктов).

За основными землепользователями сельскохозяйственных земель — крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, государственными и негосударственными юридическими лицами, осуществляющими сельскохозяйственное и лесохозяйственное производство, ранее принадлежавшее им право постоянного владения было трансформировано в право постоянного землепользования. Введение права частной собственности на земли вышеуказанных категорий было спокойно встречено народом Казахстана и не вызвало никаких отрицательных реакций, хотя в самой норме выборочной частной собственности уже с самого начала существовало внутреннее противоречие.

Дело здесь заключается в том, что в составе земель населенных пунктов, которые могут находиться в частной собственности, по состоянию на 1 января 2001 года из общей площади их в 20.2 миллионов гектаров 18,2 миллиона гектаров, или 90%, принадлежит сельскохозяйственным угодьям, а в составе земель сельскохозяйственного назначения, которые, за вышеуказанным исключением, не могут находиться в частной собственности, общей площадью 93,1 миллиона гектаров 86,1 миллиона гектаров, или 92% представлены сельскохозяйственными угодьями. Поэтому получился некий законодательный парадокс: сельскохозяйственные угодья, находящиеся в составе категории земель населенных пунктов, могут находиться в частной собственности, а такие же сельскохозяйственные угодья, но находящиеся в составе категории земель сельскохозяйственного назначения, не могут находиться в частной собственности.

Для того чтобы представить значимость этих площадей, напомним, что площадь всей Украины составляет 60,4 миллиона гектаров, Узбекистана — 44,7 млн га, суммарная площадь Латвии, Литвы и Эстонии — 17,4 млн га, а суммарная площадь Азербайджана, Армении и Грузии — 18,7 миллионов гектаров.

Весной 1998 года Правительством Республики Казахстан перед депутата ми Парламента Республики Казахстан была поставлена проблема введения частной собственности на все земли сельскохозяйственного назначения, которая должна была оформиться в виде законодательной нормы путем принятия нового закона о земле.

И далее Президент выражает уверенность, что «… именно данный состав Парламента сможет выполнить эту историческую миссию, приняв Закон «О частной собственности на землю.

Поскольку в обществе уже нет столь резкого неприятия частной собственности на земли сельскохозяйственного назначении, как это было ранее, и имеется мощная поддержка введения права частной собственности на землю в Парламенте, то, вероятнее всего, закон о частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения будет принят до конца этого года.

При этом возможно два пути приватизации земель сельскохозяйственного значения с последующим фор-

1) приватизация по типу ранее проведенной приватизации жилого фонда, когда жилой фонд, ранее принадлежавший государству, практически бесплатно или с небольшой доплатой передавался а частную собственность его пользователям;

В настоящее время из общей площади Республики Казахстан (по состоянию на 1 января 2001 года) в 272,5 миллиона гектаров 222,5 млн га или 82% составляют сельскохозяйственные угодья, из которых только 86,1 млн га, или 39%, находится в составе земель сельскохозяйственного назначения. Остальные сельскохозяйственные угодья находятся в составе земель других категорий, в том числе:

1) в землях запаса — 102,7 млн га;

2) в землях населенных пунктов — 18,2 млн га;

3) в землях промышленности, транспорта, связи и иного несельскохозяйственного назначения — 5,6 млн га;

4) в землях особо охраняемых природных территорий, лесного и водного фонда, не подпадающих в настоящее время под право частной собственности и не предполагаемых Категории: Статьи 13.10.2011

Читайте также: