Какие объекты имущества относятся к существенным неотделимым частям недвижимого имущества

Обновлено: 16.05.2024

Направляем полученное в связи с обращением письмо Минэкономразвития России от 12.02.2020 N Д23и-4183 с рекомендациями по вопросу разграничения движимого и недвижимого имущества в целях определения объектов налогообложения по налогу на имущество организаций.

Ознакомьте с письмом сотрудников налоговых органов, осуществляющих администрирование налогообложения имущества организаций, в т.ч. обеспечивающих проведение камеральных налоговых проверок.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 12 февраля 2020 г. N Д23и-4183

ОБЪЕКТОВ, ВХОДЯЩИХ В СОСТАВ ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА

АТОМНОЙ СТАНЦИИ, К ОБЪЕКТАМ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости) рассмотрел обращение относительно разграничения движимого и недвижимого имущества и сообщает, что согласно пункту 12.4 Типового регламента внутренней организации федеральных органов исполнительной власти, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 июля 2005 г. N 452, разъяснение законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также толкование норм, терминов и понятий осуществляются федеральными органами исполнительной власти в случаях, если на них возложена соответствующая обязанность.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации в данной части.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

Понятие объектов капитального строительства предусмотрено в пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) и определено как "здание. сооружение . за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие)".

В данном понятии присутствует некоторая неопределенность, которая не позволяет достоверно отделить "настоящие" объекты капитального строительства от "ложных", которые являются улучшением земельного участка (гражданское законодательство также использует для обозначения этого правового явления понятие "составная часть"), из-за отсутствия ясности в вопросе, что является улучшением. Однако из приведенного ряда примеров следует, что к объектам капитального строительства не относятся такие сооружения, которые хотя и имеют прочную связь с землей, не требуют разрешения на строительство или декларации о начале строительства. Следовательно, под объектами капитального строительства нужно понимать те здания и сооружения, которые строятся на основании разрешений на строительство (уведомлений о начале строительства).

Что касается соотношения между понятием "объект капитального строительства" и "недвижимая вещь", то следует отметить отсутствие полного соответствия.

Во-первых, указанные понятия разные по своему объему: недвижимой вещью является не только постройка, но и земельный участок, и образованные из постройки помещения, и машино-места.

Во-вторых, указанные понятия применяются для разных целей. Используемое в градостроительном законодательстве понятие "объект капитального строительства" применяется прежде всего для описания общественных отношений в ходе строительства здания или сооружения, его ремонта, реконструкции (часть 1 статьи 4 ГрК РФ). В то же время гражданское законодательство употребляет понятия "недвижимая вещь", "недвижимость", "недвижимое имущество" для определения зданий и сооружений как вещей, по поводу которых возникают права и обязанности участников гражданского оборота. При этом представляется возможным отождествить оба понятия, когда они применяются к уже построенному зданию (сооружению). Другими словами, вероятность признания капитального объекта после завершения его строительства объектом недвижимости (или образования из него объекта недвижимости) весьма высока, в то время как некапитальная постройка, как правило, не становится недвижимостью. Эти доводы подкреплены решениями Верховного Суда Российской Федерации (далее - ВС РФ).

В частности, в определении от 22 декабря 2015 г. по делу N 304-ЭС15-11476, А27-18141/2014 при решении вопроса о признании вещи недвижимостью предлагалось представить доказательства возведения здания в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил. В определении от 1 апреля 2019 г. N 309-ЭС19-2232 было указано, что дополнительным признаком недвижимой вещи является признак самостоятельности недвижимой вещи. Указанные выводы ВС РФ позволяют сделать заключение, что для признания объекта недвижимостью нужны такие же условия, что и для признания здания (сооружения) объектом капитального строительства: наличие разрешения (уведомления) о строительстве и наличие самостоятельной хозяйственной ценности, т.е. возможности быть отдельным предметом в гражданском обороте.

Учитывая изложенное, представляется, что строения и сооружения, построенные и введенные в эксплуатацию, относятся к объектам капитального строительства и с большой степенью вероятности - к объектам недвижимости.

Некапитальная постройка, то есть сооружение, которое не имеет прочной связи с землей и конструктивные характеристики которого позволяют осуществить его перемещение и (или) демонтаж, последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения его основных характеристик (в том числе киоски, навесы и другие подобные строения, сооружения) можно отнести, с точки зрения гражданского права, к отделимым улучшениям.

Что касается улучшений земельного участка, которые ГрК РФ не признает ни объектами капитального строительства, ни объектами некапитального строительства, то гражданское право их с большей вероятностью считает неотделимыми улучшениями (составными частями) земельного участка.

Согласно Перечню видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 г. N 1300 (далее - постановление N 1300), использование земель и земельных участков без предоставления и установления сервитута может осуществляться с целью размещения объектов, для большинства из которых предусмотрено условие об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство, то есть являющихся либо неотделимыми улучшениями земельного участка, либо некапитальными объектами.

В силу пункта 5 части 17 статьи 51 ГрК РФ законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности также могут быть установлены дополнительные случаи, когда получение разрешения на строительство не требуется.

Таким образом, по мнению Департамента недвижимости, объекты, попадающие под регулирование части 17 статьи 51 ГрК РФ, не могут являться объектами капитального строительства.

Обращаем внимание на мнение ВС РФ, изложенное в определении от 2 августа 2019 г. N 306-ЭС19-12084, согласно которому земельным законодательством и постановлением N 1300 не предусмотрено в качестве основания для использования публичных земель в особом порядке (без их предоставления) строительство капитальных объектов.

Учитывая изложенное, в случае если объекты, речь о которых идет в обращении, построены и введены в эксплуатацию с получением разрешительной документации, т.е. как объекты капитального строительства, то такие объекты с большей степенью вероятности относятся к объектам недвижимости.

Дополнительно отмечаем, что ранее позиция Департамента недвижимости относительно критериев отнесения отдельных видов объектов к недвижимому имуществу была изложена в письме от 11 октября 2016 г. N Д23и-4847 (размещено в сети "Интернет", а также в справочно-правовой системе "КонсультантПлюс") и исходит из того, что сооружения, построенные и введенные в эксплуатацию с получением разрешительной документации, т.е. как объекты капитального строительства, с большой степенью вероятности относятся к объектам недвижимости.

Также для сведения сообщаем, что в целях полноценного вовлечения в гражданский оборот объектов недвижимого имущества, совершенствования вопросов их государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на них Минэкономразвития России совместно с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти и с участием представителей предпринимательского сообщества разработаны и внесены в Правительство Российской Федерации проекты федеральных законов "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части совершенствования законодательства о недвижимом имуществе" и "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в целях приведения их в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации в части совершенствования законодательства о недвижимом имуществе", направленные на совершенствование сложившегося гражданского оборота недвижимости.

Одна из крайне неудачных попыток верховного суда прокомментировать положения ст. 130 ГК РФ о том, что является недвижимыми вещами по действующему российскому праву, содержится в п. 38 постановления пленума ВС № 25. Он гласит:

Это ошибка, причем грубая. Действующее российское право в действительности исходит из иного подхода. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь возведенную недвижимую вещь возникает с момента государственной регистрации прав на нее. Это означает, что до государственной регистрации первоначального права на недвижимую вещь она не является вещью (в противном случае она тогда должна считаться бесхозяйной, что было бы очевидной нелепицей).

В итоге у верховного суда не получилось провести идею, которую, очевидно, хотелось реализовать тем, кто готовил проект этого постановления (о том, что здание становится вещью просто потому что оно физически существует[1]), а результат разъяснительных экзерсисов оказался более чем невнятным.

Примечательно, что сам же верховный суд при рассмотрении конкретных дел не обращается к п. 38 постановления № 25, предпочитая признавать, что

Таким образом, ответ на вопрос о том, не является ли что-либо недвижимой вещью, должен начинаться с изучения того, открыт ли в отношении соответствующего объекта раздел реестра недвижимости.

Если же раздел не открыт, то – с точки зрения ст. 219 ГК РФ – никакой недвижимой вещи не существует. Единственным исключением из этого правила являются недвижимости, созданные до введения в России регистрационной системы (то есть, до 30.01.1998 г.).

Перейдем к одной любопытной налоговой проблеме, которая возникла вследствие недосказанностей отечественного гражданского права относительно квалификации вещей как недвижимых и противоречивой практики верховного суда по этому вопросу.

До 1 января 2019 г. объектом обложения налогом на имущество юридических лиц было движимое и недвижимое имущество, принадлежащее юридическим лицам (ст. 371 НК РФ в прежней редакции). Однако в соответствии с п. 25 ст. 381 НК освобождалось от налога движимое имущество, принятое на учет в качестве основных средств после 1 января 2013 года.

Цель введения этой нормы в целом очевидна: государство желало поддержать компании, занимающиеся техническим перевооружением и приобретающие дорогостоящее оборудование, освободив его от обложения налогом на имущество. В целом такие меры должны квалифицироваться как поощрение инвестиций в имущество компаний. Таков смысл предписаний п. 25 ст. 381 НК РФ, который был выявлен Конституционным Судом РФ[4].

Компании, бизнес которых связан с крупным промышленным производством (нефтепереработка, химическая промышленность, сталелитейный бизнес) охотно пользовались предоставленной государством льготой, приобретая новое дорогостоящее оборудование и монтируя его на принадлежащих им земельных участках или в зданиях (сооружениях).

Более того – в обмен на увеличение НДС на 2% государство пообещало вообще отменить налог на движимое имущество юридических лиц. И, кажется, это обещание было выполнено: с 1 января 2019 года налогом облагается лишь недвижимое имущество.

Однако радость отсутствия налогов в отношении дорогостоящего промышленного оборудования и социальный мир между налогоплательщиками и налоговыми органами длились недолго. После того, как соответствующие положения НК РФ (в части налога на движимое имущество) были отменены, налоговые органы обратили свой взор на эти объекты, но уже как на … недвижимые вещи!

На первый взгляд, это какая-то совершенно абсурдная и извращенная логика – оборудование, прикрепленное к зданиям/сооружениям или даже земельному участку, квалифицируется налоговым органом как самостоятельная недвижимая вещь только по той причине, что оно физически связано с недвижимостью (участок, здание или сооружение) и используется для эксплуатации последней.

Например, в деле № А42-539/2017 налоговый орган счел, что палубные краны, установленные на самоподъемной плавучей буровой платформе, являются … самостоятельными объектами недвижимости.

Суды Северо-Западного судебного округа - к своему стыду! – поддержали этот подход, указав, что раз эксплуатация буровой платформы без палубного крана невозможна, то краны являются частью платформы (что верно); раз платформа является морским судном – и потому недвижимой вещью (что, увы, тоже пока верно для нашего права), то и краны являются самостоятельными недвижимыми вещами (а это уже совершеннейшая нелепица!).

И так во всех известных мне случаях – этот совершенно ошибочный аргумент распространяется налоговыми органами на разного рода оборудование типа трансформаторных подстанций, сложных производственных линий и проч. В итоге юридическим лицами доначисляются десятки, а то и сотни миллионов недоимки по налогу на недвижимое имущество юридических лиц.

При этом аргументы о том, что собственник не зарегистрировал право собственности на соответствующие объекты в реестре недвижимости и поэтому они в принципе не могут быть квалифицированы как самостоятельные недвижимые вещи (и именно поэтому они не могут быть объектами обложения налогом на недвижимое имущество) арбитражными судами отклоняются именно со ссылкой на п. 38 постановления № 25: мол, сам верховный суд разъяснил, что для того, чтобы нечто считалось недвижимостью, регистрировать права на эти объекты в реестре не обязательно. А поэтому налоговому органу достаточно представить заключение эксперта о том, что некое оборудование тесно связано с земельными участком или зданием/сооружением. Тяп-ляп, ахаляй-махаляй, вот тебе и недвижимая вещь!

Как я уже написал выше, эта позиция верховного суда сама по себе не точная, противоречит недвусмысленному указанию ст. 219 ГК РФ, и даже не применяется самим же верховным судом при рассмотрении конкретных дел. Однако для целей налогового органа – под любым предлогом увеличить собираемость налогов – она, видимо, вполне подходит… Так ошибка в сфере гражданского права обрела цену – сотни миллионов рублей ошибочно начисленных налоговых платежей по налогу на имущество юридических лиц.

То же самое должно быть и со зданиями и сооружениями. Если я приобрел здание в промышленной зоне, скажем, города Кургана за 10 млн. руб. и устроил в нем цех по розливу пива, вложив в оборудование, смонтированное в здании, еще 50 млн. руб., очевидно, что теперь здание стоит 60 млн. руб. И налог на имущество я должен платить именно с этой суммы.

Однако здесь, видимо, как раз и стоит вспомнить те цели законодательного регулирования, преследуя которые законодатель сначала дал налогоплательщикам льготу по уплате налога на движимое имущество, являющееся основными фондами предприятий, а затем и вовсе отменил налог на движимость юридических лиц – стимулирование технического перевооружения и промышленной модернизации российских компаний. Следовательно – перекладывая эти цели на правильную гражданско-правовую квалификацию соответствующих отношений – я думаю, что правильным был бы такой вывод: стоимость соответствующего оборудования, являющегося составными частями недвижимости (земельных участков, зданий или сооружений) в принципе не должна увеличивать их стоимость для целей исчисления земельного налога или налога на имущество. Иной подход приведет к тому, что предпринимателя окажутся обманутыми в своих ожиданиях: государство одной рукой поманило их налоговой льготой, а другой – нещадно покарало агрессивными практиками взимания фискальных платежей.

[1] Некоторая непосредственность такого подхода, коренящаяся в примитивном натурализме, может вызвать умиление. С этой же точки зрения, например, понятие правоотношения или, скажем, исключительного права вообще не должны существовать, так как их нельзя потрогать.

[2] Определению судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 14.08.2017 № 306-ЭС17-3016 (2).

[4] См. § 2.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2018 г. N 47-П "По делу о проверке конституционности пункта 25 статьи 381 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобами закрытого акционерного общества "Инкар", акционерных обществ "Лизинговая компания "КАМАЗ" и "Новая перевозочная компания"

МИНИСТЕРСТВО ПРОМЫШЛЕННОСТИ И ТОРГОВЛИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 10 октября 2019 года N ПГ-12-8457

[Критерии отнесения вещи к объектам недвижимого имущества]

Департамент стратегического развития и корпоративной политики Минпромторга России рассмотрел обращение по вопросу отнесения к движимому или недвижимому имуществу для целей налогообложения земельного участка, находящегося на территории предприятия и покрытого асфальтом, направленное на официальный сайт Минпромторга России, и в рамках своей компетенции сообщает.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В соответствии со статьей 374 Налогового кодекса Российской Федерации объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

В соответствии с Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденным приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:

а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;;

б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Обращаем внимание, что в соответствии с письмом ФНС России от 28.08.2019 N БС-4-21/17216@ "О рекомендациях по определению вида некоторых объектов имущества (движимое/недвижимое) в целях администрирования налога на имущество организации" рекомендуется учитывать приведенные в указанном письме ссылки на судебные акты, в которых используются следующие критерии для отнесения объектов имущества к недвижимости (за исключением воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и иных объектов, относящихся к недвижимости в силу прямого указания федерального закона: земельные участки, жилые помещения и иные), вытекающие из положений пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации:

- наличие прочной связи объекта с землей (например, сооружение объекта на монолитном железобетонном фундаменте, функциональное или технологическое соединение этого объекта с другими объектами подземными коммуникациями (кабельными электролиниями, проложенными в подземных траншеях и иными);

- перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению (в том числе способность объекта выступать в гражданском обороте в качестве отдельного объекта гражданских прав (в отличие от объектов, выполняющих исключительно обслуживающую (вспомогательную) функцию по отношению к объектам недвижимости, включая земельные участки, здания, сооружения); наличие у объекта самостоятельных полезных свойств, которые могут быть использованы в экономической деятельности независимо от земельного участка, на котором он находится, и других находящихся на общем земельном участке объектов недвижимости).

Таким образом, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации основания для определения вида объектов имущества устанавливаются в каждом случае в соответствии с вышеперечисленными правовыми нормами об условиях (критериях) для признания вещи движимым или недвижимым имуществом.

Для выявления оснований отнесения объекта имущества к недвижимости целесообразно исследовать: наличие записи об объекте в ЕГРН; при отсутствии сведений в ЕГРН - наличие оснований, подтверждающих прочную связь объекта с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, например, для объектов капитального строительства - наличие документов технического учета или технической инвентаризации, разрешений на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию (при их необходимости), проектной документации, заключения экспертизы или иных документов, в которых содержатся сведения о соответствующих характеристиках объектов (письмо ФНС России от 01.10.2018 N БС-4-21/19038@).

Таким образом, асфальтированная площадка не является самостоятельным объектом недвижимого имущества, а потому не признается объектом налогообложения по налогу на имущество организаций.

Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 1 Положения о Минфине России, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 N 329, Минфин России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере налоговой деятельности.

Врио директора Департамента
стратегического развития
и корпоративной политики
А.В.Матушанский

Пресс-центр

Публикации о Росреестре

Самостоятельный объект недвижимости

С 1 января 2017 года в рамках изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации машино-место получило статус объекта недвижимости. Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места) , если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке .

До 1 января 2017 года машино-места самостоятельными объектами недвижимости не были. На них регистрировалось, как правило, право общей долевой собственности. Продать их было сложно: приходилось соблюдать преимущественное право покупки остальных участников долевой собственности.

Машино-места могут размещаться в жилых домах, бизнес-центрах, других зданиях и сооружениях.

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации машино-место – это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении машино-места необходимо подготовить технический план, графическая часть которого представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения машино-места, а при отсутствии этажности у здания или сооружения - план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на этом плане местоположения машино-места.

Местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения (при отсутствии этажности у здания либо сооружения - на плане здания либо сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места.

Границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются застройщиком, либо правообладателем, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Границы машино-места на этаже (при отсутствии этажности - в здании или сооружении) устанавливаются либо восстанавливаются путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола (далее - специальные метки), до характерных точек границ машино-места (точек деления границ на части), а также расстояний между характерными точками границ машино-места.

Площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места, которые установлены Приказом Минэкономразвития России от 07.12.2016 N 792 . Минимально допустимые размеры машино-места - 5,3 x 2,5 м. Максимально допустимые размеры машино-места - 6,2 x 3,6 м. В случае раздела машино-мест или при изменении границ между смежными машино-местами не допускается образование машино-места площадью, не соответствующей установленным требованиям к минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места.

В случае, если все помещения и машино-места в здании, сооружении находятся в собственности одного лица, такое лицо вправе обратиться с заявлением о прекращении права собственности на все помещения и машино-места с одновременной государственной регистрацией права собственности на такие здание, сооружение.

Машино-место может являться предметом любого гражданско-правового договора, в том числе договора ипотеки

Участники долевой собственности на парковки могут выделить свою долю и оформить право собственности на машино-место.

Читайте также: