Какие документы должен предоставить риэлтор продавцу квартиры при заключении договора

Обновлено: 17.05.2024

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Какие бывают договоры
Итак, агентство выбрано. Потенциальный клиент риэлторов приходит на заключение договора.

Сейчас в нашей стране нет специального законодательства, регламентирующего риэлторскую деятельность. Соответственно, нет специального договора на оказание риэлторских услуг. Поэтому риэлторские услуги у нас могут оказывать как агентства недвижимости, так и юридические фирмы. Единого вида договора с клиентом не существует. Поэтому на практике каждая риэлторская компания разрабатывает и использует именно тот договор, которой удобен ей, то есть защищающий интересы именно этой компании.

Сейчас наиболее распространены несколько видов договоров продавца недвижимости с агентством:
— договор на оказание риэлторских услуг;
— договор поручения;
— эксклюзивный договор

Как бы риэлторы ни назвали документ, на деле это договор смешанного типа, содержащий элементы многих типов договоров.
Клиент риэлторов должен запомнить правило. Перед подписанием договор надо внимательно прочитать, обращая внимание на все пункты, которые кажутся непонятными.

Общие рекомендации таковы: прочитав договор, важно выяснить, какие действия компания обязуется совершить для клиента и в каком объеме. То есть, за какой объем услуг клиент платит риэлторам. Агентство может предложить тарификацию своих услуг или оплату определенных этапов. И то, и другое приемлемо. Но, согласуя стоимость услуг, всегда надо уточнять, за что именно, за какую проделанную работу, риэлторы берут деньги.

Также важно выяснить соотношение прав и обязанностей сторон. Обязанности, возлагаемые на клиента риэлторов, должны быть разумны и выполнимы, они должны следовать из практики риэлторской деятельности.

А теперь перейдет к подробностям.

Шаг первый
Проверьте полномочия и документы
Есть некоторые моменты, на которые следует обратить внимание перед подписанием договора.

Во-первых, необходимо проверить полномочия человека, который подписывает договор. Надо переписать его паспортные данные, а лучше снять ксерокопию. Это нормальная пракика, поскольку сами компании, подписывая договор с клиентом, обязательно делают ксерокопию его паспорта.

Если от лица риэлторской компании выступает человек, действующий по доверенности, то надо обязательно посмотреть этот документ и получить копию на руки. В доверенности обязательно нужно обратить внимание на полномочия. Обладает ли человек полномочиями для подписания договоров, и каких именно. Если написано, что полномочия предусмотрены уставом, то надо открыть устав и посмотреть, кто и когда назначался на эту должность. Риэлторская компания, работающая в соответствии с законодательством, из этих данных тайны не делает.

Во-вторых, в некриминальных компаниях при заключении договора покажут учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации и о постановке на налоговый учет.

В-третьих, при подписании договора надо узнать, на каких условиях компания занимает помещение, в котором находится. Бывают ситуации, когда компания арендует какую-то комнату, а в качестве юридического в учредительных документах указан несуществующий адрес.

Шаг второй
Мелкий шрифт изучите с лупой
Существуют некоторые моменты, на которые при ознакомлении с договором следует обратить особое внимание.
Порядочные риэлторы не используют разные шрифты. Если в договоре человек, пришедший в агентство, увидел какой-то пункт, напечатанный мелким шрифтом, то его надо особенно внимательно прочитать. Мелкий шрифт характерен, как правило, для пунктов, касающихся ответственности агента или самого клиента в случае невозврата ему денежных средств.

Шаг третий
Читаем договор, обращая внимание на плюсы
Пункты в договоре, о которых мы расскажем ниже, вас смущать не должны.
+ В договоре четко написано, кто должен собрать документы: агентство или клиент.

+ Продавец квартиры передает риэлтору перед продажей на хранение документы. В столице сложилась практика, что риэлтору не внесут аванс за квартиру, если он не предъявит подлинники документов. Но чтобы себя обезопасить, составьте в дополнение к договору акт приема-передачи документов.

+ В договоре риэлторы прописывают обязательства, которые помогут им правильно организовать сделку. Для клиента это обычно требование явиться в час, день и место проведения сделки, назначенные организатором - риэлторской компанией. Правильно, когда компания требует предоставления достоверной информации о местопребывании, семейном положении, документах, удостоверяющих личность продавца недвижимости. Ведь именно с этими документами риэлторам придется работать. Любое предоставление недостоверной информации может привести к тому, что как минимум сделка сорвется, как максимум, сделку признают недействительной.

+ Совершенно нормально, если риэлторы попросят клиента предоставить им доверенность, например, по сбору документов. Без доверенности представлять интересы клиента в разных организациях просто невозможно.

+ Иногда бывает, что клиент хочет изменить свои пожелания. Значит, надо оформлять свои требования письменно, - такой пункт тоже должен содержаться в договоре. Иначе клиент потом не докажет, что хотел купить другую квартиру. Риэлторы будут утверждать, что подобрали именно тот вариант, который указан в договоре.

+ Нормальное требование, чтобы по окончании всех работ был подписан акт выполненных работ. Надо понимать, что в компаниях существует своя отчетность, своя финансовая дисциплина и им нужно закрывать договоры на оказание услуг.

+ Не должен настораживать пункт о привлечении третьих лиц для исполнения обязательств по договору. Риэлторы часто включают этот пункт в договор. Например, могут привлекаться сотрудники, работающие по агентскому договору, адвокаты, юристы и т.д., то есть те профессионалы, которые помогут провести сделку.

+ Очень хороший пункт договора, в котором говорится о том, что профессиональная ответственность риэлтора застрахована. Страхуют свою деятельность, как правило, сертифицированные компании.

— Иногда в договоре содержится пункт, запрещающий клиенту общаться с представителями продавца или непосредственно собственниками приобретаемой недвижимости. Как правило, этот пункт тоже свидетельствует о намерении компании сформировать скрытую комиссию. Вывод – компания работает непрозрачно.

— Штрафы за то, что клиент решил расторгнуть договор в одностороннем порядке в период его действия, правомерны, но лишь в размере, сопоставимом с оплатой риэлторских услуг. Напоминаем, что риэлторская комиссия составляет 3-6% от стоимости квартиры. Размер штрафа не должен ее превышать!

По вашему запросу ничего не найдено

Найдено объектов

Если вы хотите внести задаток, то нужно заключить предварительный договор купли-продажи, между покупателем и продавцом, на основании чего стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры. Как правильно оформить и какие есть подводные камни мы вам расскажем в этой статье.

Сегодня имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, поэтому настоятельно рекомендуем ознакомиться с ними внимательно!

Процесс заключения договора купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность действий, рассмотреть все возможные риски и тонкости, также заранее подготовить все необходимые документы.

Документы, необходимые для купли-продажи квартиры в 2021 году

Согласие на продажу квартиры от супруга (если вы состоите в браке).
Доверенность (если нет собственника на сделке).
Разрешение органов опеки и попечительства (если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетние дети)
Справка об отсутствии задолженности за квартиру.
Паспорт (двух сторон)

Если за владельцем числятся долги, прилагается справка, выданная Федеральной Налоговой Службой.

Примите во внимание, что во время подготовки основного пакета документации, могут потребоваться дополнительные бумаги. Это увеличивает время сбора справок.

Важно! Сегодня единственным документом подтверждающим право собственности на жилье, является выписка из ЕГРН, вы можете заказать выписку из ЕГРН у нас на сайте, в электронном виде (от 10 минут до 24 часов), что ускорит процесс заключения сделки, если заказывать справку в МФЦ то потребуется 5 рабочих дней.

Самостоятельно

Самостоятельное оформление требует знаний, пункты должны быть оформлены правильно, чтобы сделку не аннулировали. Наш сервис с помощью юристов подготовили шаблон договора купли-продажи квартиры, которые наиболее полно описывают все нюансы заключения сделок. Документы универсальны и защищают права всех участников сделки.

Нотариус

Обратившись к нотариусу, клиенты могут не принимать активное участие в процессе, всю работу сделает представитель.

Куда подаются документы?

Чтобы оформить договор купли-продажи квартиры через МФЦ помимо стандартной процедуры (составление и подписание соглашения), стороны сделки (продавец-покупатель) берут талоны и ждут своей очереди в МФЦ (процедура платная и не в каждом городе РФ предоставляется).

После этого, одна сторона – старый владелец – пишет заявление на отчуждение прав, а новый владелец – на приобретение прав собственности на квадратные метры.

Порядок оформления договора

Для того чтобы сделка была признана действительной и не подлежали аннулированию, рекомендуется придерживаться такого порядка оформления договора:

1. Сбор документации. Это первый этап, с которого рекомендуется начать. Помните, у вас должны быть готовы как основные, так и дополнительные документы.

2. Обращение в Росреестр или МФЦ. Здесь нужно получить свидетельство о праве собственности (сегодня это выписка из ЕГРН, вместо свидетельства).

3. Подписание договора. Первоначально подойдет предварительный договор купли-продажи квартиры, который означает, что в будущем обе стороны согласны на заключение сделки.

4. Оформление акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи. Это означает, что продавец предъявил все справки, документально сделка была оформлена верно, а покупатель согласен со всеми условиями.

5. Расчет. Покупатель передает продавцу ранее оговоренную и прописанную в соглашении сумму за недвижимое имущество.

Для того чтобы сделка была признана законной, документация должна пройти юридическую экспертизу. Завершающими этапами порядка оформления договора являются прохождение гос. регистрации и передача новому владельцу доступа к недвижимости.

Вы можете заказать комплексную проверку недвижимости с юридическим заключением + проверка собственника.

Проверка собственников

Чтобы проверка прошла законно и успешно, нужно обратиться в ЕГРН, где будет выдана выписка. Как правило, справка предоставляется продавцом.

Выписка нужна для понимания, сколько владельцев у предлагаемой недвижимости. Если их два и больше, покупатель может скрыть этот факт, а после завершения сделки у нового владельца возникнет множество проблем.

Обратившись в Единый Реестр можно получить два вида документов:

1. Упрощенный вариант, где будут прописаны основные характеристики квартиры, кто является владельцем.
2. Расширенный вариант, где прописано, кто раньше был владельцем жилья, кто является нынешним хозяином (Выписка из ЕГРН о переходе прав)

Для чего проверяется жилой объект?

1. Недвижимость, взятая в ипотечный кредит. Если жилые метры были взяты в ипотеку и последний платеж прошел недавно, лучше не торопиться со сделкой, по кредиту может остаться задолженность, а информация в Единый Реестр еще не поступила.
2. Дарственная или наследство. Если с момента получения дарственной или вступления в наследство прошло меньше полутора лет, не торопитесь со сделкой.
3. Перепланировка.

Все жильцы добровольно должны быть выписаны, без добровольного согласия выписать можно только по решению суда.

Основные условия договора

Соглашение оформляется на простом и понятном для сторон языке, все нюансы прописываются отдельным пунктом. Если есть сомнения, проконсультируйтесь с юристом.

В соглашении нужно прописать паспортные данные сторон, информацию о жилом объекте, сумме , и как будут передаваться денежные средства

Кем регистрируется договор?

Первоначально регистрируется договор купли-продажи квартиры в Росреестре/МФЦ

Кем регистрируется договор и как это выглядит на практике:

1. Обращение в банк для резервирования депозитных ячеек.

3. Обращение в Росреестр/МФЦ.

Сколько стоит оформить договор купли-продажи квартиры?

Это актуальный вопрос для обеих сторон. Расходы делятся на основные и дополнительные. Сколько стоит оформление? Основные расходы – уплата денежного сбора, установленного государством. Второстепенные – если оформляется договор купли-продажи у нотариуса, в процессе принимает участие юридический эксперт, риелтор.

Специалисты рекомендуют обращаться к юристам, которые подскажут, как правильно оформить договор купли-продажи квартиры, какие справки потребуются.

Примите во внимание, нотариус оформляет договор купли-продажи квартиры в том случае, если сделка с долями или с особами, расторгнувшими брак, несовершеннолетними.

Вы можете бесплатно, самостоятельно оформить любой договор на недвижимость, мы подготовили на всею случаи образцы документов для сделок с недвижимостью.

Что если оформить сделку без участия риелтора/нотариуса?

Первое правило самостоятельной продажи – внимательность. Не нужно делать поспешных выводов и поступков. Если продавец просит оставить задаток, сумма не должна превышать 100 тыс. руб. Такой процесс передачи денег сопровождается распиской. Проверяйте документацию, особенно, если покупка у застройщика.

При покупке жилого объекта в ипотечный кредит, сначала нужно обговорить нюансы с представителем банка. Если продавец не вызывает доверия, можно проверить информацию о недвижимости, сделках, проводимых до этого, сделать запросы в соответствующие органы. Можно договориться о составлении предварительного соглашения, в таком договоре рекомендуется указать обязанности сторон, способ передачи документов, денег и все основные нюансы сделки.

Внимание! Мы настоятельно рекомендуем проверить недвижимость перед заключением договора. Первое и самое главное, это справка из ЕГРН, потом уже можно комплексно проверить недвижимость с помощью нашего сервиса, c заключением опытных юристов и полной проверкой собственника.

Купля-продажа с участием родственников

Нет разницы, кто выступает продавцом – брат, сын, муж или стороннее лицо. Процедура оформления для всех одинаковая. Если оформление происходит с участием родственником, то процедура считается формальной, ведь при передаче стороннему лицу от него продавец потребует деньги, а при передаче родственнику – нет.

Купля-продажа с участием родственников – сделка, заменяющая завещание, дарение. Образец договора купли-продажи квартиры можно посмотреть на сайте.

Новые правила продажи квартиры

Перед тем, как начать оформлять документацию, собирать справки, делать запросы, рекомендуется ознакомиться с основными требованиями, регламентирующими законом. Ознакомиться с нововведениями нужно не только продавцу, но и покупателю. Это поможет контролировать процесс сделки, сделает ее законной и прозрачной.

При владении квадратными метрами на протяжении 5 лет, продавец оплачивает налог в сумме 13% от общей стоимость недвижимого имущества. Раньше этот срок составлял 3 года.

Если квартира – это собственность, нажитая в браке, документы оформляет лицо, имеющее право удостоверять юридические документы. Если продается доля, сделка проводится через нотариуса.

Риелторы обманывают не только покупателей, но и продавцов жилья. В статье разбираем распространенные уловки и учимся выбирать профессионалов своего дела.

рофессия риелторов важна, но зачастую репутацию портят недобросовестные специалисты, которые обманывают продавцов и покупателей жилья

Про мошенничество риелторов мы чаще узнаем из историй покупателей квартир. Кто-то обманывает клиентов в ценах, кто-то берет за свои услуги больше указанного, а кто-то и вовсе не помогает, а лишь тянет время.

Но покупатели – не единственные жертвы. К недобросовестным риелторам рискуют попасть и продавцы недвижимости.

Давайте рассмотрим основные уловки риелторов на примере шести историй и узнаем, как выбрать специалиста, которому можно доверить процесс продажи дома или квартиры.

Обман с подставным покупателем

Марина выставила на продажу однушку и сразу получила звонок от потенциального покупателя Василия. Квартира приглянулась ему по фото, поэтому он решил прийти на просмотр, чтобы увидеть все вживую и принять окончательное решение.

На просмотр пришел представительный мужчина. Квартира ему понравилась, а вот его жене не подойдет такая планировка. Марина расстроилась, но Василий сразу признался, что он – риелтор. Именно такую квартиру ищет один из его клиентов, поэтому он предложил девушке помочь с продажей.

Марина заключила с Василием договор об оказании юридических услуг и отдала ему 15 тысяч рублей. Василий, в свою очередь, передал Марине задаток от покупателя на аналогичную сумму, чтобы убедить ее в достоверности намерений покупателя и доказать, что договор купли-продажи они железно совершат.

Марина не знала, как риелторы обманывают продавцов при продаже квартиры, поэтому обрадовалась быстрой сделке и стала отказывать остальным покупателям, звонившим по объявлению.

Но после подписания договоров ситуация затянулась – покупатель стал постоянно переносить встречи, а Василий просил подождать еще какое-то время.

Марина планировала продать квартиру за месяц, но в итоге только теряла дни и деньги. В душе при этом рос неприятный осадок от медвежьей услуги Василия.

Что произошло на самом деле?

Василий использовал частую схему – он обманул Марину, сказав о наличии покупателя. Благодаря якобы внесенному задатку, Марина поверила, что покупатель есть, поэтому и подписала договор с риелтором.

А Василий нашел себе нового клиента. Он начал реальные поиски только после оформления документов, пока Марина сидела в неведении и теряла потенциальных покупателей.

Как еще риелторы обманывают продавцов квартир?

Василий мог прийти на осмотр квартиры как покупатель, а затем сообщить хозяйке, что его знакомые готовы к покупке, но он поможет со сделкой только за процент от продажи. Чтобы не потерять потенциального клиента, Марина заплатила бы Василию, а он остался бы в двойном плюсе, получив деньги с обеих сторон.

В покупке долгожданной квартиры помогут выгодные условия кредитования от Совкомбанка. Если вы гражданин РФ, имеете постоянный доход, то смело оставляйте заявку на ипотеку на сайте, а через считанные минуты с вами уже будет беседовать менеджер, чтобы предложить самые выгодные условия кредитования.

Секретные базы и иллюзия работы

Некоторые риелторы прописывают в договоре едва заметный пункт, в котором указано, что они лишь помогут найти покупателя, а не 100% его найдут. Чтобы получить деньги и не потерять репутацию, некоторые из них активно создают видимость продаж.

Олег нанял риелтора Маргариту для помощи в продаже квартиры. Женщина рассказала ему о наличии секретной базы с номерами потенциальных покупателей – если вести поиск через нее, то продажа пройдет быстрее.

Олег обрадовался такому формату работы, ведь Марина не обманула – звонки сыпались один за другим. Покупатели интересовались квартирой, некоторые приходили на просмотр, но желающих перейти к оформлению договора купли-продажи среди них не было.

Что произошло на самом деле?

Снова обман – секретных баз не существует. Скорее всего, ажиотаж создают подставные лица. Из-за них кажется, что спрос есть, работа идет, хотя на самом деле риелтор просто тянет время.

Важно изучать и подписывать договор внимательно, не торопясь. А еще лучше – предварительно проконсультироваться с юристом

Чтобы такого не было, важно внимательно читать договор со специалистом и обращать внимание на завуалированные пункты, суть которых сводится к снятию обязательств с риелтора.

Замалчивание важной информации в объявлениях

Еще одна схема для накрутки звонков – создание высокого спроса за счет ложных объявлений.

Костя продает маленькую квартиру своей бабушки на первом этаже. Он выложил фото с подробным описанием на нескольких популярных интернет-сервисах, но спрос был небольшим. Тогда он решил обратиться за помощью к риелторам – они уж точно знают, как выгодно выставить любую квартиру и оперативно найти покупателей.

И действительно, как только за дело взялся профессионал, дело пошло в гору. Судя по отчетам, звонков было много, и интересовавшиеся часто приходили на просмотр. Но дальше этого дело не шло.

Что произошло на самом деле?

Риелтор Кости отредактировал информацию в объявлениях. Немного наврал про этаж – люди не любят первый. Умолчал про старый ремонт – замена труб отпугивает покупателей. И в итоге получил много звонков.

Риелтор от этого только в плюсе, для него общение с клиентами – нарабатывание полезных для работы связей. А продавец квартиры снова потерял время и деньги.

Чтобы избежать пустых встреч с нецелевой аудиторией, Косте следовало тщательнее проверять объявления, которые разместил риелтор.

Обман в ценообразовании

Стоимость квартиры – 5 млн рублей. Но риелтор убеждает их, что это слишком дорого. Ему сложно не поверить, ведь он разбирается в ценообразовании и постоянно анализирует рынок. Супруги соглашаются и скидывают цену до 4,5 млн рублей.

Не стоит соглашаться на все предложения риелторов – решение о формировании стоимости жилья лучше оставлять за собой

Что произошло на самом деле?

Есть вероятность, что Ольгу и Дмитрия обманули. Риелтор может найти покупателя за начальную стоимость и забрать разницу себе, пугая продавцов срывом сделки.

А иногда риелторы намеренно увеличивают стоимость квартиры и тоже забирают разницу себе. Продавцам при этом приходится соглашаться, чтобы не потерять покупателя.

Еще чаще риелторы берут оплату за свою работу как с продавцов, так и с клиентов.

Отсутствие полномочий

На объявление Ирины о продаже квартиры откликнулась женщина. Во время просмотра она призналась, что работает специалистом по недвижимости в известном агентстве и готова помочь с продажей. Рассказала о своей работе и успешных сделках.

Ирине женщина понравилась, к тому же она была наслышана об услугах этого агентства. Агент запросила паспортные данные Ирины для заключения договора и оформила все документы. Взяла задаток за свою работу и пообещала в кратчайшие сроки привести покупателей.

Что произошло на самом деле?

Ирина допустила серьезную ошибку. Как происходит обман: люди прикрываются работой в агентстве и заключают с клиентом договор, в котором нет их личных данных. Получается, что клиент отдает деньги неизвестно кому.

Ирине следовало запросить паспортные данные этой женщины и удостовериться, что она действительно работает в агентстве. Для этого можно позвонить в фирму или посмотреть условия договора – если агент работает как исполнитель, его паспортные данные фигурируют в договоре. Либо он может быть представителем и работать по доверенности.

Но лучше всего заключать договора не на дому, а в офисе агентства.

Как выбрать риелтора, которому можно доверять

При выборе риелтора обращайте внимание на его открытость и готовность делиться информацией. Хороший специалист спокойно рассказывает о своей работе, не прикрываясь желанием купить квартиру.
Не боится показать паспорт или назвать агентство, в котором работает. У него есть определенный прайс на услуги – он может работать за процент от сделки или по фиксированной стоимости.
Хороший риелтор разбирается в юридических моментах, показывает договора и не боится обсудить в них каждый пункт.
Дает время на раздумья и не торопит вас подписать документы и внести задаток. Не обещает быстрых продаж, потому что понимает: подход к каждому клиенту индивидуальный.
Открыто обсуждает условия работы – все коммуникации, отчетность и т.д.

Хороших риелторов много. Зная, по каким параметрам оценить их работу, вы найдете специалиста, который поможет вам с покупкой или продажей жилья

Заключение договора дает уверенность в сотрудничестве с риэлтором. JCat.Недвижимость расскажет, как продавцу или покупателю квартиры оформить соглашение с агентом по недвижимости.

Сотрудничество с риэлтором — это оптимальный вариант в решении любых вопросов, которые касаются продажи, покупки, сдачи в аренду или съема недвижимости. Поиски агента могут растянуться на несколько недель и даже месяцев. Хороший риэлтор не только предложит выгодные условия, но и обеспечит юридическую чистоту сделки. Письменное соглашение о сотрудничестве между сторонами — это гарантия надежности специалиста и безопасности для клиента.

Как составить договор на оказание риэлторских услуг, чтобы не упустить важные детали? Подробности в нашей статье.

Для чего нужен договор?

Первый вопрос, который возникает в процессе планирования операций с недвижимостью, связан с услугами риэлтора. Услуги агента по недвижимости в процентном значении составляют от 2 до 6%. На первый взгляд кажется, что это не очень много. Но в пересчете от стоимости недвижимости выходит вполне приличная сумма, с которой не хочется расставаться просто так. Поэтому важно подстраховать себя с помощью подкрепления условий сотрудничества не только на словах.

Письменный договор может стать гарантией возмещения убытков в случае непредвиденных обстоятельств. Не исключено, что риэлтор предложит сотрудничество вне рамок агентства — без договора, но за меньшую сумму. Соглашаться на это стоит только при полной уверенности в порядочности специалиста, иначе можно попасть в неприятную ситуацию или даже стать жертвой мошенников. Поэтому для тех, кто не хочет рисковать, остается только один вариант — подписание соответствующих бумаг.

Какие документы нужны для договора?

Чтобы юридически грамотно составить договор с риэлтором, сторонам нужно предоставить соответствующий пакет документов.

Клиенту достаточно будет принести на встречу с риэлтором:

копию свидетельства о праве собственности на объект;
согласие других собственников на отчуждение;
письменное согласие органов опеки и попечительства — если на жилплощади прописан несовершеннолетний;
справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
копию паспорта;
копию идентификационного кода (ИНН).

Риэлтор же должен предоставить:

копию риэлторской лицензии;
доверенность агентства — если специалист работает от имени компании;
паспорт.

Какую информацию содержит договор?

Если сотрудничество с риэлтором происходит через агентство, то, как правило, в компании уже существует форма типового договора. В него вносятся соответствующие данные агента и клиента, а также информация об объекте недвижимости. Частные риэлторы, которые работают от своего имени, тоже обычно предлагают типовую форму документа, но при желании заказчик может привлечь юристов для составления уникального договора.

дату составления документа;
предмет договора;
описание недвижимого объекта;
права и обязанности сторон — суть работы риэлтора, необходимые для этого данные от заказчика;
сроки исполнения работ и порядок их сдачи;
условия оплаты работы — размер ставки или комиссионных, способ и время оплаты;
ответственность риэлтора за проведенную сделку;
сроки действия;
условия расторжения соглашения.

Обязанности сторон

Самая важная информация в соглашении — обязательства заказчика и исполнителя.

Договор с риэлтором на продажу квартиры подразумевает, что заказчик обязан:

предоставить все необходимые документы на недвижимость;
оказывать содействие на всех этапах поиска покупателей и заключения договора;
своевременно оплатить работу агента;
подписать акт выполненных работ в случае, если исполнитель подготовит данный документ.

Договор с риэлтором на покупку квартиры включает в себя такие обязательства заказчика:

предоставить максимально подробную информацию об ожидаемой недвижимости;
являться на просмотры вариантов, которые подобрал агент;
своевременно оплатить работу риэлтора;
подписать акт выполненных работ в случае, если исполнитель подготовит данный документ.

обеспечить рекламную кампанию;
подобрать потенциальных покупателей или продавцов;
организовать просмотры;
проверить документы на недвижимость;
организовать сделку.

Порядок оформления договора

Стороны оформляют договор в простой письменной форме без нотариального удостоверения. Но при желании хотя бы одной из сторон можно обратиться к нотариусу для подписания соглашения. Документ скрепляют подписями клиент риэлтерского агентства и руководитель агентства недвижимости или сам риэлтор, если он оказывает услуги вне рамок компании.

Важно как можно внимательнее прочитать договор: подписывать без ознакомления соглашение нельзя даже в случае максимального доверия к риэлтору. Клиент всегда может попросить взять договор для ознакомления на несколько дней — серьезное агентство не будет препятствовать этому.

Можно ли расторгнуть договор с риэлтором?

Как и любое соглашение, от подписанного договора с риэлтором можно отказаться в любой момент. Но важно помнить, что в этом случае заказчик обязан возместить все траты агента, которые возникли в процессе исполнения условий договора. Это требования Статьи 782 Гражданского кодекса РФ.

Когда можно расторгнуть договор? На самом деле, по собственному желанию клиент может отказаться от услуг риэлтора по любым личным причинам. Но на практике таких поводов обычно два:

проблемы с выполнением условий договора;
несоблюдение указанных сроков.

Если заказчик инициирует разрыв отношений, он обязан оплатить работу, которую риэлтор уже успел выполнить. Например, если агент уже нашел клиента, покупатель или продавец будет вынужден оплатить 30% от суммы услуг, а за подготовку договора купли-продажи — 5% от стоимости работы риэлтора, указанной в договоре.

Важно помнить, что в таком случае заказчик должен оплатить только расходы агента, но никак не штрафы — это считается незаконным.

По взаимному согласию стороны вправе расторгнуть договор в любое время.

Ответственность сторон

Еще одна причина внимательно прочитать договор — это часть про ответственность риэлтора в случае невыполнения его условий. В типовой форме соглашения от агентства его там может просто не быть. По требованию клиента в компании должны согласиться на исправление договора и внесение соответствующих пунктов. Если же на такую просьбу представители агентства или сам риэлтор ответили отказом, это весомый повод задуматься о смене агента по недвижимости.

Часто риэлторы аргументируют отсутствие этих пунктов в договоре тем, что заказчик всегда может досрочно завершить действие договора. Но за срыв сделки по вине агента по недвижимости продавец или покупатель не должен терять задаток или аванс, что неизбежно произойдет, если договор будет расторгнут по инициативе заказчика. Поэтому юристы рекомендуют указать пункт про компенсацию ущерба на случай нарушения выполнения условий соглашения агентством или лично риэлтором.

Но меры ответственности должны касаться и заказчика: он обязан компенсировать потери в случае несоблюдения сроков оплаты услуг, досрочного расторжения договора и других нарушений обязательств.

Например, в типовой форме соглашения большинства агентств при задержке сроков оплаты заказчик обязуется оплатить пеню в размере 0,1–0,2% от суммы за каждый просроченный день.

В реалиях агентств недвижимости часто возникает ситуация, что клиент либо соглашается на подписание типового договора фирмы, либо идет искать другого исполнителя. Чтобы не тратить свое время и нервы, заказчику лучше так и поступить: найти риэлтора, который предложит договор, составленный по всем правилам.

На что стоит обратить внимание в первую очередь:

точность сроков выполнения обязательств;
отсутствие пункта о дополнительных расходах при непредвиденных обстоятельствах;
адекватные условия расторжения договора — отсутствие штрафов для заказчика.

Если в договоре есть информация о запрете общения с покупателем до момента заключения сделки, это явный признак нечестной работы агентства.

Договор — это не простая формальность

Часто заказчики относятся к подписанию договора недостаточно ответственно, считая этот момент простой формальностью. Но обсуждение условий работы и обещания на словах не могут стать гарантией выполнения риэлтором своих обязательств.

Поэтому важно подстраховать себя и оформить грамотное соглашение даже в случае, если продавать квартиру или искать подходящий вариант жилья берется проверенный агент, которого посоветовали близкие друзья или родственники. Настоящего специалиста не смутит желание подтвердить деловые отношения подписями бумаг: такие действия только вызовут уважение у хорошего риэлтора и станут началом плодотворного сотрудничества.

Читайте также: