Как уменьшить пени по договору аренды земельного

Обновлено: 15.05.2024

Учреждение в 2018 году по договору аренды передало в возмездное пользование имущество. На счетах бухгалтерского учета передача имущества в аренду отражена не была. Доходы от арендных платежей, которые должны были быть уплачены учреждению, в учете не отражались, и сами суммы арендных платежей не поступали. Как на счетах бухгалтерского учета отразить начисление арендных платежей (операционная аренда) и начисление пеней за просрочку их уплаты арендатором?

Начисление амортизации объекта основных средств, признанного объектом учета операционной аренды, осуществляется с отражением расходов текущего финансового периода, обособляемых на соответствующих счетах рабочего плана счетов субъекта учета.

В инвентарной карточке учета нефинансовых активов (ф. 0504031) отражается запись о передаче объекта (части объекта) в пользование иному юридическому лицу. При этом ответственным за сохранность переданного имущества указывается руководитель (уполномоченное им лицо) юридического лица, принявшего объекта (часть объекта) в пользование.

При передаче в пользование части инвентарного объекта основного средства в случае, когда субъектом учета не принято решение[2] об обособлении передаваемой части имущества (например, отдельного элемента оборудования, автомобиля, части помещения), корреспонденции по внутреннему перемещению или обособлению передаваемой части инвентарного объекта в бухгалтерском учете не отражаются. Вместе с тем в инвентарной карточке (ф. 0504031) у передающей стороны подлежит отражению информация о передаче части инвентарного объекта основного средства в пользование.

Бухгалтерские записи, отражаемые по внутреннему перемещению объекта (в сумме балансовой стоимости переданного в пользование имущества (оборудования)), осуществляются по дебету счета 0 101 00 310 и кредиту счета 0 101 00 310. Одновременно с отражением на балансовых счетах операций по внутреннему перемещению объекта нефинансового актива (отражению в инвентарной карточке (ф. 0504031) отметки о передаче объекта (его части) в пользование иному правообладателю) на соответствующих забалансовых счетах отражается информация о балансовой стоимостной величине объектов операционной аренды, переданных в пользование:

дебиторская задолженность арендатора (расчеты по доходам от собственности) в сумме обязательств арендатора (пользователя) по арендным платежам за весь срок пользования объектом учета аренды;

предстоящие доходы от предоставления права пользования активом (доходы будущих периодов, ожидаемые от исполнения арендодателем обязанности предоставления в пользование имущества) в сумме арендных платежей за весь срок пользования объектом учета аренды.

Таким образом, арендные платежи прошлых лет, не начисленные и не полученные в предыдущих отчетных периодах, предлагаем на счетах бухгалтерского учета отразить так:

Содержание операции

Дебет

Кредит

Начислены арендные платежи по договору 2018 года

Начислены пени за задержку оплаты арендных платежей

0 401 10 141 (если арендатор не оспаривает сумму пеней и согласен их уплатить)

0 401 40 141 (если арендатор оспаривает сумму пеней и не согласен уплачивать их)

Учреждением в 2018 году заключен договор аренды сроком на 2 года. По договору сумма арендных платежей – 50 000 руб. ежемесячно. За период действия договора сумма арендных платежей составила 1 200 000 руб. По состоянию на 1 января 2020 года срок действия договора истек.

На счетах бухгалтерского учета сумма арендных платежей будет показана так:

Содержание операции

Дебет

Кредит

Сумма, руб.

Начислены арендные платежи по договору 2018 года

Учреждением в 2018 году заключен договор аренды сроком на 6 лет (72 мес.). По договору сумма арендных платежей составляет 50 000 руб. ежемесячно. По состоянию на 1 января 2020 года арендные платежи должны были бы быть начислены в сумме 1 200 руб. За период с 1 января 2020 года до срока окончания действия договора аренды сумма арендных платежей равна 2 400 000 руб.

На счетах бухгалтерского учета сумма арендных платежей будет показана так:

Содержание операции

Дебет

Кредит

Сумма, руб.

Начислены арендные платежи в 2020 году:

за период действия договора с момента начала его действия до 1 января 2020 года

за период с 1 января 2020 года до срока окончания договора

[1] Стандарт утвержден Приказом Минфина РФ от 31.12.2016 № 258н.

[2] Принятие решения об обособлении в отдельный инвентарный объект основного средства части имущества, передаваемого в пользование по операционной аренде, является исключительной компетенцией субъекта учета (не является обязательным). Данное решение целесообразно принимать лишь в случае, когда такой объект имущества субъект учета предполагает в дальнейшем (по завершении срока полезного использования объекта учета аренды (по завершении договора аренды (пользования)) использовать как самостоятельный объект (с обособлением выполняемой им целевой функции).

[3] Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета бюджетных учреждений, утв. Приказом Минфина РФ от 16.12.2010 № 174н.

Как пояснил Суд, возможность суда снижать размер неустойки при ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из законных способов, направленных против злоупотребления правом ее свободного определения

14 мая Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-25950 по иску об уменьшении договорной неустойки арбитражным судом, начисленной арендатору за нарушение условий договора аренды.

Суды разошлись в выводах о своем праве снизить договорную неустойку

В октябре 2018 г. в ходе осмотра сданного в аренду помещения Департамент выявил наличие в нем платежного терминала для оплаты мобильной связи и услуг ЖКХ. Это обстоятельство послужило поводом для наложения штрафа на общество в размере 1,2 млн руб. в соответствии с условиями допсоглашения.

Внесены изменения в два постановления Пленума ВС РФ, посвященные применению норм исковой давности и ответственности за нарушение обязательств

Поскольку понятие несоразмерности носит оценочный характер, суд первой инстанции исследовал обстоятельства дела, оценил доводы истца и ответчика, а также учел, что нарушение обществом условий арендного договора не повлекло каких-либо неблагоприятных последствий для арендодателя и не создало угрозы жизни и здоровью граждан. Таким образом, АС г. Москвы снизил размер штрафа до 125,8 тыс. руб., в том числе исходя из разъяснений п. 79 Постановления Пленума от 24 марта 2016 г. № 7 о применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств. Согласно им допускается самостоятельное обращение должника в суд с требованием о снижении размера неустойки в отдельных случаях, перечень которых в вышеуказанном постановлении не является исчерпывающим.

В дальнейшем апелляция отменила это решение и отказала в иске под предлогом неверного применения АС г. Москвы норм материального и процессуального права. Апелляционный суд, не опровергая вывод первой инстанции о несоразмерности начисленного штрафа последствиям допущенного обществом нарушения условий договора аренды, исходил из того, что п. 79 Постановления № 7 указывает на возможность лица обратиться с иском об уменьшении размера неустойки в случаях списания ее по требованию кредитора со счета должника, а равно зачета в счет суммы основного долга и/или процентов. Между тем, как подчеркнула вторая инстанция, истец не доказал факт списания суммы штрафа со своего счета и, следовательно, нарушение своих прав. Апелляция добавила, что рассматриваемый иск является преждевременным, а истец не лишен права заявить ходатайство о снижении штрафа в связи с его несоразмерностью в порядке ст. 333 ГК РФ в рамках спора о его взыскании. В дальнейшем суд округа согласился с выводами апелляционной инстанции.

Общество подало кассационную жалобу в Верховный Суд со ссылкой на нарушение апелляцией и кассацией норм материального и процессуального права.

ВС встал на защиту оштрафованного арендатора

После изучения материалов дела № А40-293311/2018 Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда напомнила, что уменьшение договорной неустойки, уплачиваемой субъектом предпринимательской деятельности, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что ее взыскание в предусмотренном договором размере приведет к получению кредитором необоснованной выгоды (п. 2 ст. 333 ГК РФ).

Верховный Суд опубликовал Обзор судебной практики по делам, связанным с защитой прав потребителей финансовых услуг

Высшая судебная инстанция подчеркнула, что согласно изложенным разъяснениям Пленума ВС допускается возможность самостоятельного обращения должника в суд с требованием о снижении размера неустойки в отдельных случаях, перечень которых в этом постановлении (как правильно указал суд первой инстанции) не является исчерпывающим, поскольку закон прямо не запрещает предъявление должником кредитору такого требования. Аналогичная правовая позиция приведена в п. 17 Обзора судебной практики по делам, связанным с защитой прав потребителей финансовых услуг (утв. Президиумом ВС РФ 27 сентября 2017 г.).

Такой способ защиты направлен на установление правовой определенности в отношениях между сторонами обязательства в части суммы подлежащей уплате неустойки (штрафа), изначальный размер которой должник считает чрезмерным. В этой связи ВС отметил, что общество правомерно обратилось в суд с иском для определения соразмерного объема ответственности и применении к начисленному штрафу положений ст. 333 ГК РФ, полагая, что последний является завышенным, несоразмерным последствиям нарушения им обязательства и, как следствие, нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности.

Со ссылкой на Определение КС РФ от 21 декабря 2000 г. № 263-О Верховный Суд указал, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Определение судом первой инстанции конкретного размера неустойки в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ само по себе не является нарушением норм материального права. В то же время апелляционная и кассационная инстанции не опровергли обоснованность вывода АС г. Москвы о несоразмерности штрафа.

Таким образом, Верховный Суд отменил судебные акты апелляции и кассации, оставив в силе решение суда первой инстанции.

По словам эксперта, в рассматриваемом деле истцу для обоснования права предъявить иск о снижении начисленной, но не взысканной неустойки следовало ссылаться на то, что ч. 1 ст. 333 ГК РФ предусматривая снижение неустойки судом, не говорит, что такое снижение возможно только в деле по иску о ее взыскании, а значит, возможно в любом деле, где вопрос о ее соразмерности юридически значим и где есть правовая неопределенность в соразмерности, и на ст. 12 ГК РФ, которая предусматривает такой способ защиты гражданских прав, как изменение правоотношения, поскольку именно этот результат происходит в результате удовлетворения иска о снижении неустойки.

Вместе с тем адвокат добавил, что у участников гражданского оборота существует запрос на такие судебные решения, поскольку необоснованные внесудебные требования о выплате отсутствующего долга или долга в явно завышенном размере бывают настойчивыми и навязчивыми, и у их адресатов возникает желание оградить себя от таких требований или получить правовую определенность в отношениях со своими контрагентами.

Предпринимателям из пострадавших отраслей разрешили досрочно съезжать из помещений без штрафов, если арендодатель не дал скидку. Правило действует для коммерческих помещений на первом этаже, торговых и бизнес-центров и госимущества. Рассказываем про новую вирусную поддержку.

Скидка на арендную плату или расторжение договора без штрафов

Всем арендаторам из пострадавших отраслей положена отсрочка арендной платы. Согласие арендодателя необязательно: отсрочка срабатывает автоматом, если стороны не договорились. Все подробности — в нашей статье.

8 июня 2020 года приняли закон о скидке по арендной плате для арендаторов из пострадавших отраслей. Скидка идёт плюсом к отсрочке, но автоматом не срабатывает.

Условия для арендатора такие:

— Договор аренды заключили до введения в вашем регионе режима повышенной готовности. Конкретную дату нужно смотреть в местном указе — это март или апрель.

— Основной ОКВЭД арендатора есть в списке особо пострадавших отраслей . Доказывать падение доходов или брать справку в торгово-промышленной палате не нужно.

— Бизнес относится к малому или среднему и есть в реестре , который ведёт налоговая.

Про скидку на арендную плату договариваются. Для этого арендатор обращается к арендодателю и предлагает новую цену. Если договорились, подписывают допсоглашение. Цену со скидкой устанавливают на срок до года. Потом возвращаются к ставке, по которой платили до эпидемии.

Если за 14 дней допсоглашение не подписали, арендатор может отказаться от помещения. Неважно, что написано в договоре. Ходить в суд, подписывать соглашение или объяснять причину отказа не нужно. Арендатор просто отправляет арендодателю уведомление — и всё, договор расторгнут, можно сдавать ключи.

Арендатор не платит штраф за досрочное расторжение и не возмещает арендодателю упущенную прибыль. Пункты про ответственность из договора аренды не действуют. А вот штрафы, пени и убытки, не связанные с досрочным отъездом, придётся оплатить. Например, накопленные до коронавируса пени за задержку платежей. Или штрафы перед торговым центром за нарушение внутреннего порядка.

Депозит остаётся у арендодателя. Если въезжали без депозита — повезло.

Разобраться с арендной платой или отказаться от договора нужно до 1 октября 2020 года.

Требовать снижения арендной платы на 99 % — плохая идея

О размере скидки договариваются — пределов в законе нет. Но настаивать на астрономической скидке, а потом съехать с привилегиями опасно.

В любом договоре должен соблюдаться баланс интересов сторон. Про это говорил Высший Арбитражный Суд РФ в п. 9 Постановления от 14.03.2014 № 16 . Выгоду от сотрудничества должен получить каждый предприниматель. Арендодатель не обязан сдавать помещение по бросовой цене. На нём налог на имущество, капремонт и ипотека.

Скидка арендатору из-за проблем с коронавирусом должна быть справедливой. Злоупотреблять законом нельзя — ст. 10 ГК РФ. Лучше просить уменьшить арендную плату, как это принято в вашей отрасли — на 30, 40 или 50%. Если требовать больше, а потом съехать, арендодатель может взыскать штрафы и убытки через суд.

Как быть субарендаторам: скидка положена или нет?

Закон молчит про скидки и отсрочку для субарендаторов. Однозначного ответа здесь нет.

По закону субарендатор имеет такие же права, как и арендатор. Это следует из ст. 615 ГК РФ. Выходит, субарендатор из пострадавшей отрасли тоже имеет право на меры господдержки по аренде. Мы рекомендуем субарендаторам пробовать договориться о скидке и отсрочке. Особенно если субарендодатель — посредник в аренде, который зарабатывает на перенайме.

Как оформить скидку на арендную плату

Изменение договора аренды происходит так:

Арендатор направляет на юридический адрес арендодателя заказное письмо с предложением снизить арендную плату на конкретный срок. Письмо можно продублировать на электронный адрес — так быстрее получите ответ.

В течение 14 дней с арендодателем подписывают дополнительное соглашение к договору аренды. Дальше платят по новой ставке. Если договор аренды регистрировали в Росреестре, то же самое делают с допсоглашением.

Как правильно съехать, если по скидке не договорились

Если арендодатель молчит или сразу ответил отказом, через 14 дней на его юридический адрес отправляют уведомление об отказе от договора аренды.

С момента получения уведомления договор прекращается. Помещение возвращают по акту. Не упустите этот формальный шаг. До возврата начисляется арендная плата, даже если арендатор уже вывез мебель и прекратил работу — ст. 622 ГК РФ.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Предпринимателям, чей основной ОКВЭД не числится в пострадавших, коронавирусная скидка и съезд без штрафов не положены. Но есть другие возможности получить то же самое. Правда, усилий понадобится больше, а гарантий, что не насчитают штрафы, нет.

Форс-мажор

Попробовать снизить платежи, отменить пени и не оплачивать убытки можно с помощью ссылки на форс-мажор. Такая возможность доступна всему бизнесу, не только из списка пострадавших.

Ещё полезно внимательно прочитать договор аренды, особенно разделы про ответственность и расторжение. Возможно, у арендатора и без специальных законов есть право съехать по уведомлению без штрафов. Этим пунктом нужно пользоваться.

Про изменение договоров мы рассказали в отдельной статье.

Скидка на аренду за время полной самоизоляции

К примеру, фотограф не пользовался студией. С 28 марта 2020 года было запрещено свободно ходить по Москве по Указу Мэра № 12-УМ . Поэтому клиенты отменяли фотосессии. С введения режима повышенной готовности и до снятия ограничений можно требовать скидку. А если арендодатель спросит долг через суд, можно выдвинуть аргумент о невозможности приехать в студию. Так сказал Верховный суд в Ответе на 5 Вопрос Обзора от 30.04.2020 № 2.

Снижение арендной платы по общим правилам

Если арендованное помещение стало хуже, арендатор может требовать снижения платы по п. 4 ст. 614 ГК РФ. Ухудшение может произойти из-за эпидемии. Главное, чтобы в этом не было вины арендатора. Например, раньше в бизнес-центре был высокий пешеходный трафик, и в агентство недвижимости заходили клиенты даже с улицы. Этим собственники бизнес-центра и привлекали арендаторов. Сейчас половина соседних помещений пустует, проходимости нет и клиентов тоже. Значит, есть повод снизить арендную ставку.

О снижении платы договариваются. Если не получилось, придётся идти в суд, а это история на несколько месяцев. Пытаться снизить плату в суде стоит, если договор заключён на несколько лет и помещение принципиально.

Статья актуальна на 08.02.2021

Когда орган местного самоуправления заключает договор аренды муниципального имущества не по итогам торгов, в большинстве случаев он устанавливает регулируемую плату. Ее размер ОМСУ определяют с учетом предельных размеров и ставок, установленных на федеральном уровне. И органы местного самоуправления, и арендаторы часто не могут разобраться в правилах ценообразования и обращаются в суд. Но затруднения возникают и у судей: суды разных инстанций нередко принимают противоположные решения. Поэтому рекомендуем опираться на позиции Верховного суда. В этой статье — ответы на три вопроса о регулируемой арендной плате, которые Верховный суд дал в своих определениях в 2019 году.

Достаточно ли установить плату за землю ниже, чем по результатам торгов

Закон обязывает ОМСУ руководствоваться семью основными принципами определения арендной платы за землю (п. 1 ст. 39.7 ЗК, определение Верховного суда от 25.05.2017 № 83-АПГ17-6). Они указаны в постановлении Правительства от 16.07.2009 № 582. Какие это принципы и что они означают, посмотрите в таблице ниже. Если ОМСУ нарушил хотя бы один из семи принципов, арендатор может оспорить размер платы в суде.

Прежде чем установить арендную плату, оцените экономические факторы, которые влияют на доходность земельного участка.

Принцип экономической обоснованности означает, что собственник земли должен обеспечить ее эффективное использование. Прежде чем установить арендную плату, ОМСУ должен оценить экономические факторы, которые влияют на уровень доходности земельного участка (определение Конституционного суда от 28.02.2017 № 424-О). Если местные власти эту обязанность не выполнили, арендатор может оспорить размер платы. Судьи не примут во внимание то, что вы установили плату ниже, чем при заключении договора аренды по результатам торгов.

ПРИМЕР 1. Компанию не устроила ставка арендной платы, которую установила городская дума. Руководство компании посчитало, что ОМСУ нарушил принцип экономической обоснованности и неправильно определил коэффициент аренды.

Суд первой инстанции с компанией согласился. ОМСУ не провел анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка.

Городская дума подала апелляционную жалобу, в которой просила отменить решение суда первой инстанции. ОМСУ ссылался на то, что арендная плата за землю была бы значительно выше, если бы с арендатором заключили договор по итогам торгов.

Верховный суд встал на сторону компании. Он указал, что при определении платы за участок ОМСУ не учел экономический фактор — вид разрешенного использования земельного участка. То, что при заключении договора аренды по результатам торгов арендная плата была бы значительно выше, значения не имеет. Размер арендной платы по договору без торгов определяется в другом порядке (апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного суда от 22.05.2019 № 70-АПА19-1).

7 принципов определения арендной платы за земельный участок

Принцип	Что это означает
1. Принцип экономической обоснованности	Размер арендной платы должен соответствовать доходности земельного участка. Учитывайте категорию земель, к которой отнесен земельный участок, и вид его разрешенного использования
2. Принцип предсказуемости расчета размера арендной платы	ОМСУ должен определить в муниципальных нормативных правовых актах порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен ее пересмотр в одностороннем порядке по требованию арендодателя
3. Принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы	Арендную плату нужно определять на основании кадастровой стоимости участка
4. Принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев, когда они переоформляют права на земельные участки	При переоформлении прав на земельный участок арендная плата не должна превышать сумму земельного налога более чем в два раза
5. Принцип учета социально значимых видов деятельности и интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога	Арендная плата не должна превышать сумму земельного налога
6. Принцип запрета необоснованных предпочтений	Порядок расчета размера арендной платы за муниципальные земельные участки, отнесенные к одной категории земель, одним видам деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться
7. Принцип учета ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения	Размер арендной платы за участок не должен превышать размер земельного налога, взимаемого за такой же участок, приобретенный в собственность

Какую плату установить за участок, ограниченный в обороте

Участки, отнесенные к ограниченным в обороте землям, нельзя предоставить в частную собственность (п. 2 ст. 27 ЗК). Но такой участок может находиться в аренде у собственника здания или сооружения, расположенного на этой земле. Если арендуемый земельный участок ограничен в обороте, плата за него не должна превышать земельный налог, который взимался бы за аналогичный участок, находящийся в собственности.

Если вы завысите размер платы, собственник здания или сооружения может обратиться в суд. Судьи заставят вас снизить арендную плату.

ПРИМЕР 2. Арендатор муниципального земельного участка передал свои права и обязанности другой компании. Та построила здание и зарегистрировала право собственности на него. Компания попыталась зарегистрировать такое же право и на участок, но получила отказ. Причина в том, что участок входит в зону реконструкции автодороги федерального значения и ограничен в обороте. Компания попросила местную администрацию снизить ставку арендной платы до размера земельного налога. Это предусмотрено основными принципами определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности. Но администрация ответила отказом. Компания обратилась в суд.

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска. Они посчитали, что основные принципы распространяются только на федеральные земли. Спорный участок относится к землям, право собственности на которые не разграничено. Значит, ставку надо определять согласно региональному закону.

Верховный суд не согласился с выводами нижестоящих судов. Арендная плата за участки, ограниченные в обороте, не должна превышать земельный налог на обычные земельные участки, которые используются в таких же целях и на которых есть здания и сооружения. Это правило действует, если размер платы не определен федеральным законом и не установлен по результатам торгов. Оно распространяется на все публичные земли, а не только на федеральные.

Если нормативный акт региона или муниципалитета предусматривает иные правила, то их применять нельзя. Верховный суд направил дело на пересмотр (определение от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399).

Установить арендную плату не выше земельного налога за данный участок придется еще в шести случаях.

1. Арендатор имеет право на предоставление в собственность бесплатно муниципального земельного участка без проведения торгов. Участок зарезервирован для муниципальных нужд.

2. Орган местного самоуправления заключил с арендатором земельного участка договор о развитии застроенной территории. Данный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен этому лицу.

3. С арендатором участка заключили договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого или социального использования. При этом орган местного самоуправления предоставил участок для освоения данной территории.

4. Арендатор — гражданин, который имеет право на первоочередное или внеочередное приобретение земельного участка. Это право гражданину предоставлено федеральным или региональным законом.

5. Земельный участок — неделимый. Находящиеся на участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат арендатору на праве оперативного управления.

6. Арендатор — юридическое лицо, с которым орган местного самоуправления заключил договор об освоении территории или о ее комплексном освоении в целях строительства стандартного жилья. Земельный участок юрлицу предоставили по этому договору.

На заметку: Чем ограничен размер регулируемой арендной платы

Должен ли ОМСУ уведомлять арендатора об изменении регулируемой платы

Муниципалитет может изменить регулируемую арендную плату за земельный участок, если изменился вид его разрешенного использования и/или категория земель, к которой он относится. Если вы изменили размер регулируемой арендной платы решением ОМСУ, но не уведомили об этом арендатора — это не нарушение. Арендатор обязан производить платежи по новой ставке.

Даже если вы не направили арендатору уведомление об изменении регулируемой платы, он все равно должен вносить платежи по новой ставке

Компания обратилась в суд с просьбой обязать ответчика заключить договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой оплаты. Первый суд истец проиграл, но второй выиграл. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что на момент, когда компания обратилась в орган власти с заявлением, она соответствовала всем требованиям статьи 2 Закона № 159-ФЗ, а задолженность появилась не по ее вине.

Орган власти дошел до Верховного суда и доказал свою правоту. Судьи указали, что уполномоченный орган утвердил новую ставку своим нормативным актом. Это не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой его исполнение на условиях, которые стороны согласовали изначально. Арендодатель не обязан уведомлять арендатора о пересмотре регулируемой арендной платы. Компания обязана вносить ее в размере, установленном уполномоченным органом, без дополнительного изменения условий договора аренды. То, что орган власти не направил компании уведомление об изменении размера платы, этой обязанности не отменяет (определение Верховного суда от 20.06.2019 № 305-ЭС19-143).

На заметку: Еще три причины, по которым суд заставит пересмотреть арендную плату

1. Если вы устанавливаете арендную плату за земельные участки с одним и тем же видом разрешенного использования, не применяйте различные коэффициенты в зависимости от организационно-правовой формы юрлица. Верховный суд считает это нарушением (апелляционное определение от 22.09.2016 № 31-АПГ16-7).

2. Не выбирайте методику расчета в зависимости от даты заключения договора. В результате у вас может получиться разная плата за одинаковые участки. Истец успешно оспорит в суде методику, при применении которой плата оказалась более высокой (апелляционное определение Верховного суда от 21.12.2017 № 9-АПГ17-25).

Выводы и рекомендации

1. При определении размера арендной платы за земельный участок проведите анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень его доходности. Если этого не сделать, суд посчитает, что вы нарушили принцип экономической обоснованности размера арендной платы, и обяжет пересмотреть его.

2. Если сдаете в аренду участок, ограниченный в обороте, установите плату не выше земельного налога, взимаемого с собственника такого же участка.

3. Если вы не направили уведомление об изменении регулируемой арендной платы, это не будет нарушением. Но чтобы избежать задолженности по арендным платежам и не тратить время на споры в суде, рекомендуем все же сообщать арендаторам о том, что вы пересмотрели арендную плату. В уведомлении укажите выходные данные нормативного акта, в котором вы закрепили это решение.

Читайте также: