Как расторгнуть договор с охраной квартир

Обновлено: 16.05.2024

Подавляющее большинство арендаторов столкнулось с целым комплексом проблем, возникших, в свою очередь, в связи с угрозой распространения коронавируса COVID-19. Режим и меры, предпринимаемые на сегодняшний день властями для предотвращения распространения вируса, привели к простою практически во всех сферах бизнеса. В таких условиях многие арендаторы, уже прогнозируя свои потери, хотят прекратить свои арендные обязательства.

Каким образом это можно сделать? Является ли распространение коронавирусной инфекции и режим изоляции, введенный государством, достаточными основаниями для одностороннего расторжения арендатором договора аренды?

Во многом ответ на эти вопросы зависит от условий конкретного договора. В выигрышном положении сейчас оказываются только те арендаторы, которые смогли позволить себе заключить договоры аренды на таких условиях, при которых они могут в одностороннем внесудебном порядке без обоснования какой-либо причины в уведомительном порядке с соблюдение некоего срока расторгнуть договор по своей инициативе. Такие договоры в практике встречаются, но крайне редко. Чем крупнее и значимее объект (предмет аренды), тем больше заинтересованность арендодателя в том, чтобы сдать соответствующий объект во временное пользование арендатору на длительный срок и предотвратить возможность произвольного отказа от договора с его стороны.

В данной заметке рассматриваться будет ситуация, когда процедура и основания расторжение договора аренды вытекают из положений закона.

Итак, общий порядок досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора определен ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Согласно данной норме по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Ни одно из указанных оснований не отвечает рассматриваемой ситуации, поскольку невозможность использования арендованных помещений связано не с состоянием самого объекта (имущества), а с внешним фактором.

Однако остается возможность требовать расторжения договора на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Речь идет об изменении и расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Данная норма содержит в себе оценочный содержательный элемент. И необходимо учитывать, что если стороны не достигли соглашения о расторжении договора, он может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны судом. Именно суд будет определять имело место существенное изменение обстоятельств или нет.

Безусловно, пунктом 2 статьи 451 ГК РФ обозначены критерии оценки обстоятельств и определения факта их существенного изменения. Суд может принять решение о расторжении договора по данному основанию при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

То есть доказательственная база по таким делам будет обширной. Полагаю, что ни одно судебное дело не сможет обойтись без экспертного экономического исследования (заключения).

Кроме того, существенное изменение обстоятельств придётся, безусловно, соотносить с тем фактом, что предпринимательская деятельность априори связана с предпринимательскими рисками (в том числе со стихийными изменениями в экономической политической и иных сферах).

Нужно отметить также, что норма о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств новой не является. Судебная практика на сегодняшний день, на мой взгляд, сложилась в пользу сохранения обязательства.

Сложно сейчас с уверенностью сказать, каким именно образом будет развиваться судебная практика в дальнейшем. Однако однозначно можно сказать сейчас одно: "коронавирус" и "пандемия" не могут быть универсальным основанием для произвольного прекращения обязательств, в том числе обязательств в сфере арендных правоотношений.

В житейской практике расторжение договора оказания услуг обычно понимается как разрыв отношений между заказчиком и исполнителем по взаимному соглашению, либо в одностороннем порядке, что часто связано с последующим судебным разбирательством. Между тем, с юридической точки зрения расторжение договора возмездного оказания услуг возможно двумя способами:

путем отказа от его исполнения (ст. 782 ГК РФ);
в результате собственно расторжения (ст. 450 ГК РФ).

Условия расторжения договора оказания услуг и наступающие последствия в каждом случае существенно различаются. Этот момент стороны должны учитывать еще при заключении сделки, что, к сожалению, делается не часто. В результате любая из сторон при разрыве отношений может понести финансовые потери, которые далеко не всегда можно компенсировать путем взыскания убытков.

Виды деятельности, относимые к возмездному оказанию услуг

Гражданским кодексом предусмотрены отдельные правила для разных видов деятельности. Возмездное оказание услуг регулируется главой 39 ГК РФ, и к ней относятся обязательства по оказанию образовательных, консалтинговых, медицинских, рекламных, ремонтных и многих других услуг — эта деятельность носит универсальный характер.

Вопросы расторжения договора об оказании услуг в одностороннем порядке регулируются ст. 782 ГК РФ. Возможность применения одностороннего отказа определяется принадлежностью предмета соглашения именно к услугам. Не относятся к такой деятельности подряд, перевозки, хранение и другие виды работ — полный перечень исключений приводится в п.2 ст. 779 ГК РФ.

Многие виды деятельности осуществляются на основании специальных законов. Так, услуги по управлению многоквартирным домом регулирует Жилищный кодекс, банковские — закон о потребительском кредитовании. Это же касается страхования, образования, связи. Их положения приоритетны по отношению к общим нормам Гражданского кодекса.

Отказ от исполнения и расторжение договора на оказание услуги

В статье 782 ГК РФ прямо предусмотрена возможность расторжения договора об оказании услуг в одностороннем порядке, и сформулирована она следующим образом. Заказчик может в любой момент отказаться от его исполнения, оплатив исполнителю фактические расходы. Это может сделать и исполнитель, возместив заказчику понесенные убытки. Юридически грамотно называть такое действие — отказ от исполнения.

Положение сформулировано императивно, а, следовательно, не может быть изменено условиями соглашения. Односторонний отказ, или расторжение договора на оказание услуг в одностороннем порядке — законное право участников сделки, оно не требует обоснования и не несет никаких последствий. Оплата расходов и возмещение убытков в данном случае — условие отказа.

В то же время, ст. 450 ГК РФ регулирует общие правила по отношению к любым сделкам и всем видам деятельности, в том числе на ее основании возможно расторжение договора на оказание услуг в одностороннем порядке. Но в этом случае главную роль играют условия соглашения между контрагентами со всеми вытекающими последствиями.

Адвокатским бюро (исполнитель) в соглашение был включен пункт о выплате неустойки в размере 200 000 рублей в случае расторжения отношений по инициативе сельхозкооператива (заказчика) или совершения им действий, влекущих невозможность исполнения услуги. Заказчик отказался от нее, исполнитель подал иск о взыскании неустойки. Суд удовлетворил требование, две апелляционные инстанции подтвердили правомерность решения. Однако Верховный Арбитражный суд РФ указал, что стороны могут предусмотреть любые условия соглашения, если они не противоречат закону. Поскольку ст. 782 ГК РФ закрепляет право на одностороннее расторжение договора возмездного оказания услуг заказчиком, постольку ничтожным является любое условие, ограничивающее это право.

Досрочное расторжение договора оказания услуг (ст. 450 ГК РФ)

Причины расторжения договора на оказание услуг на общих основаниях изложены в статьях 450–451 ГК РФ. Допускается три способа прекращения отношений между участниками сделки:

на основании добровольного соглашения — если условия сделки не предусматривают запрет на такие действия;
одностороннее расторжение договора оказания услуг при наступлении обстоятельств, оговоренных соглашением;
расторжение договора оказания услуг в одностороннем порядке по решению суда.

В первом случае причина расторжения договора на оказание услуг не имеет значения. Прекращение отношений предусматривает определенный порядок.

Заинтересованная сторона отправляет в адрес контрагента уведомление о своем намерении. При этом неважно, происходит расторжение договора по инициативе исполнителя или заказчика. Можно приложить свой вариант соглашения, и если противоположная сторона его подпишет, он считается расторгнутым с момента подписания. В ином случае, они встречаются и согласовывают условия документа.
Ответ ожидается в течение 30 дней. При его отсутствии, или отказе прекратить отношения по соглашению сторон, инициатор вправе подать иск в суд на расторжение договора оказания услуг в одностороннем порядке. Заявление будет принято только при наличии уведомления, ранее отправленного другой стороне.

Если участники сделки смогли прийти к компромиссу, они составляют письменное соглашение в такой же форме, в какой был заключен исходный документ. В нем обязательно указывается отсутствие взаимных претензий, при необходимости прикладывается акт взаиморасчетов или акт о сдаче-приемке имущества.

Расторжение договора услуг в одностороннем порядке

При решении вопроса в суде причина расторжения договора на оказание услуг имеет большое значение. Основанием может служить:

существенное нарушение условий соглашения одной из сторон;
существенное изменение обстоятельств по сравнению с моментом заключения;
иные причины, прямо предусмотренные законодательством.

К существенным обстоятельствам относятся такие, изменение которых стороны не могли разумно предположить заранее, и, зная о них, никогда бы не заключили сделку. Такое основание принимается судом в исключительных ситуациях. Так, в случае с туроператором расторжение договора возмездного оказания услуг исполнителем (заказчиком) на этом основании означает:

худшие условия поездки по сравнению с заявленными в путевке;
неожиданный резкий рост цен на услуги транспортных перевозчиков;
перенос сроков путешествия, влекущий невозможность его осуществления;
невозможность участия в поездке из-за отказа в визе, неожиданной болезни.

Стороны могут предусмотреть любые условия, на которых допускается одностороннее расторжение договора услуг, включая размеры, порядок и сроки компенсации убытков. Возможность одностороннего отказ от его исполнения (ст. 782 ГК РФ) не исключает права расторгнуть его по соглашению сторон и на условиях, прямо не предусмотренных законом. Однако запретить друг другу отказаться от его исполнения они не могут.

Прекращение отношений по решению суда наступает со дня вступления его в силу. Только после этого стороны могут подать иск о возмещении расходов, взыскании убытков, неосновательного обогащения. Нужно помнить, что при рассмотрении существенных обстоятельств, суд исходит из необходимости справедливого распределения расходов, понесенных сторонами в связи с исполнением обязательств по сделке (п. 3 ст. 451 ГК РФ).

Прекращение отношений в порядке ст. 450 ГК РФ редко проходит без осложнений. При подаче искового заявления нужно учитывать нормы Гражданского кодекса, специфику деятельности, тщательно подготовить доказательную базу. Практика нашей компании показывает, что вынесение решения в пользу истца — это только половина дела. Подтвердить и успешно взыскать возмещение расходов, понесенные убытки можно только при грамотной юридической поддержке.

Одностороннее расторжение договора оказания услуг (ст. 782 ГК РФ)

В большинстве случаев отказ от исполнения более выгоден, чем расторжение договора на оказание услуг по инициативе заказчика. Это влечет для него минимальные временные и финансовые затраты.

Рассчитывая оплату фактических расходов, следует ориентироваться на судебную практику. В их состав включаются следующие затраты.

Расторжение договора возмездного оказания услуг исполнителем встречается на практике значительно реже, тем не менее, такое право ему предоставлено. Уведомление другой стороны происходит в том же порядке, что описан выше. Преимущества он получает в следующих ситуациях:

если он не может исполнить работу по вине заказчика (что требуется подтвердить), то последний обязан оплатить все, что было предусмотрено соглашением (п. 2 ст. 781 ГК РФ);
когда он не смог выполнить обязательства, за которые не отвечает ни одна из сторон — он имеет право на возмещение фактических расходов (п. 3 ст. 781 ГК РФ).

Расторжение договора по инициативе исполнителя влечет за собой обязанность возместить заказчику возникшие убытки. Они включают расходы по восстановлению прав (например, судебные издержки) и неполученную выгоду (ее нужно доказать).

Расторжение договора аренды должно быть оформлено документально — если вы этого не сделаете, возникнут проблемы. Например, арендатор не захочет освобождать помещение, или арендодатель потребует деньги за то время, когда арендатор фактически не пользовался имуществом. Мы расскажем, как расторгнуть договор аренды и как поступить, если одна из сторон не хочет этого делать.

Кто может расторгнуть договор аренды

У договора аренды две стороны — арендатор и арендодатель. Прекратить договорные отношения досрочно может каждая из них, но лишь в том случае, если на то есть основания.

Договор можно расторгнуть:

По соглашению сторон — так проще: не нужно обращаться в суд, тратить время и деньги на разбирательства.
В одностороннем порядке, если продолжительность аренды не определена — по инициативе одной из сторон. Вторую сторону необходимо предупредить о расторжении за месяц, а если в аренду передана недвижимость — за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
В одностороннем порядке, если продолжительность аренды определена договором — в этом случае без суда не обойтись. Только он прекратит договорные обязательства, даже если одна из сторон не хочет этого.

Расторгает арендодатель

Расторгнуть договор досрочно можно, если арендатор:

существенно его нарушил (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ);
неподобающим образом использует имущество (п. 3 ст. 615 ГК РФ);
портит имущество (подп. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ);
не платит за аренду два месяца подряд и более (подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ);
не осуществляет капремонт имущества (если по договору он должен это делать) (подп. 4 п. 1 ст. 619 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора аренды допускается и при других обстоятельствах, при условии что вы заранее прописали это в тексте расторгаемого соглашения.

Расторгает арендатор

Договор можно расторгнуть, если арендодатель:

не передал имущество вовремя (подп. 1 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
не проводит капремонт при условии, что он взял на себя такие обязательства (подп. 3 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
передал имущество, котороенельзя нормально использовать из-за имеющихся недостатков (подп. 2 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
не предупредил о том, что есть другие люди, имеющие право на имущество (п. 2 ст. 613 ГК РФ);
нарушил существенные условия договора (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

А еще арендатор может прекратить исполнение договора, если в какой-то момент имущество оказалось непригодным для использования — но не по вине арендатора, а из-за стороннего воздействия, повлиять на которое он не мог (подп. 4 п. 1 ст. 620 ГК РФ).

Как расторгнуть договор аренды

Порядок прекращения договорных обязательств определен законодательно. Если его соблюдать, проблем с оформлением документов не будет. Важно выполнять все действия в определенной последовательности — это сэкономит и время, и деньги.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя имеет одну особенность — если арендатор не выполняет свои обязательства по договору аренды, арендодатель должен письменно напомнить ему о том, что их нужно исполнять (п. 3 ст. 619 ГК РФ). В обратной ситуации арендатор может никаких предупреждений не направлять, а сразу приступить к процедуре расторжения.

В остальном процедура одинакова как для арендатора, так и для арендодателя.

О каждом из этих этапов расскажем подробнее.

Предупреждаем арендатора о необходимости устранения нарушения

Если вы — арендатор, который хочет расторгнуть договор, пропустите эту часть и читайте статью дальше. Если вы арендодатель, знайте, что без предупреждения вы не сможете досрочно расторгнуть договор (п. 3 ст. 619 ГК РФ), поэтому составить его придется.

Предупреждение должно быть составлено в письменном виде. Обязательно укажите:

Нарушение, которое допустил арендатор.
Предложение о его устранении в разумный срок. При этом гражданское законодательство указаний на то, какой срок считается разумным, не содержит, поэтому определите его самостоятельно. Желательно, чтобы он составлял семь или более дней — это общий срок для исполнения обязательств со дня предъявления требования, установленный п. 2 ст. 314 ГК РФ.

Предупреждение нужно передать арендатору лично (не забудьте получить отметку о передаче документов на втором экземпляре предупреждения) или по почте (заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении).

Составляем предложение о расторжении договора

По закону просто обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды нежилого помещения (или любого другого имущества) нельзя — обязательно должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Именно поэтому придется подготовить предложение о расторжении договора.

Требований к содержанию документа законодатель не устанавливает — можете подготовить его сами или воспользоваться нашим образцом. Помните, что в нем обязательно должна быть указан следующая информация:

основание для расторжения договора;
предложение о его расторжении в досудебном порядке;
срок, в течение которого вторая сторона должна отреагировать на предложение (если он не установлен договором и не указан в предложении, ответить нужно в течение 30 дней с момента получения документов — п. 2 ст. 452 ГК РФ).

К документу можно приложить соглашение о расторжении договора — если вторая сторона согласится с предложением, она сможет сразу же его подписать.

Передаем документы на рассмотрение

Чтобы получить право на обращение в суд, надо правильно передать документы второй стороне договора. Это можно сделать:

по почте –ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении адресату;
лично — второй стороне договора или его представителю (в этом случае обязательно нужно получить отметку о передаче документов на втором экземпляре предложения о расторжении договора).

Отправлять документы нужно на юридический адрес контрагента — он указан в ЕГРЮЛ или ЕГРИП. Суды допускают передачу предложения по адресу, указанному в договоре (см. п. 63 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Подписываем дополнительное соглашение

Предположим, вторая сторона согласилась с предложением и не против расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение к договору аренды. При подготовке учтите следующие моменты:

Обращаемся в суд

Если вторая сторона отказалась от вашего предложения о расторжении договора или вовсе не ответила на него, можно обращаться в суд.

Иск можно подать не ранее чем через 30 дней с момента передачи предложения контрагенту (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Исключение — если договором, законом или предложением о расторжении не установлен иной срок.

Иск о расторжении договора аренды подается в суд общей юрисдикции. Если обе стороны договора являются предприятиями — юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, дело будет рассматривать арбитражный суд.

Чтобы подать исковое заявление, необходимо:

Требования к форме и содержанию искового заявления установлены ст. 131 ГПК РФ (для исков, подаваемых в арбитражный суд — ст. 125 АПК РФ). В нем обязательно должна быть указана следующая информация:

наименование суда, в который подается иск;
сведения об истце и об ответчике — Ф.И.О. или наименование, адрес, контактный телефон; для ответчика также нужно указать один из идентификаторов, например СНИЛС или ИНН;
описание обстоятельств сложившейся ситуации;
требование о расторжении договора аренды;
доказательства, подтверждающие обоснованность предъявляемых требований;
перечень документов, прилагаемых к заявлению.

Иск подписывает сам заявитель или его представитель.

Последствия расторжения договора аренды

После того как договор аренды расторгнут (неважно, по соглашению сторон или решению суда), отношения между арендодателем и арендатором прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). Это значит, что они возвращаются в условия, которые существовали до заключения договора. Арендодатель получает назад свое имущество, а арендатор больше не может им пользоваться, но при этом он избавляется от обязательства по уплате арендных платежей.

Чтобы передать имущество от одной стороны другой, нужно составить акт приема-передачи. В нем описывается состояние объекта аренды в момент передачи, а также указывается перечень дефектов. Если на момент заключения договора аренды их не было (например, в квартире оказались разбиты окна и оторвана люстра), арендодатель может потребовать возмещения ущерба — сначала в досудебном порядке, а потом через суд.

Расторжение договоров аренды в условиях пандемии коронавируса

22 мая в третьем чтении Госдумой был принят закон, предоставляющий арендаторам — владельцам малого и среднего бизнеса — право на досрочное расторжение договоров аренды коммерческой недвижимости до 1 октября 2020 года (см. законопроект № 953580-7).

Условия для получения права на расторжение договора такие:

арендатор — предприниматель, имеющий статус субъекта МСП;
арендатор работает в отрасли, наиболее пострадавшей от коронавирусной инфекции;
арендатор и арендодатель не смогли договориться об уменьшении или отсрочке арендных платежей по договору.

При этом к арендатору не могут применяться штрафные санкции, даже если они предусмотрены положениями договора. А вот обеспечительный платеж, уплаченный арендодателю (если он был), арендатору не возвращается.

Итак, расторжение договора аренды — многоступенчатая процедура, пренебрегать исполнением которой не стоит. Причем неважно, согласен ваш контрагент на прекращение действия договора или нет — в любом случае придется составлять документы: от предложения о расторжении договора до дополнительного соглашения и даже искового заявления в суд.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Найти подходящую квартиру в аренду бывает сложно, а квартиросъёмщики обычно стараются обосноваться в ней надолго. Да и собственникам так удобнее. Однако бывают ситуации, когда возникает вопрос, можно ли досрочно расторгнуть действующий договор аренды квартиры. Причины, по которым требуется прекращение договора аренды, могут быть разными. Например, квартиросъёмщики подобрали вариант подешевле или в более подходящей локации, или арендатор вынужден настаивать на расторжении договора аренды при неуплате арендной платы.

Основные причины досрочного расторжения договора аренды

Обычно прекращение арендных отношений наступает автоматически, когда завершается срок подписанного договора. Если, конечно, стороны не хотят его продлить. Но когда в договоре найма квартиры не указан конкретный срок действия, он считается бессрочным: как правило, в таких договорах есть пункт об автоматической пролонгации. Чтобы прекратить действие такого договора, необходимо подписать отдельное соглашение о расторжении.

В крайнем случае причиной для расторжения договора может стать судебный акт, который прекращает действие взаимных обязательств между арендатором и собственником. В этих случаях никакого дополнительного уведомления о расторжении договора аренды квартиры от одной из сторон не требуется. При этом в договоре могут быть предусмотрены любые основания для его расторжения досрочно в судебном или внесудебном порядке.

Чаще всего причинами написания заявления на расторжение договора аренды становятся:

несвоевременная оплата;
решение собственника продать квартиру;
выявление квартиросъёмщиком каких-то существенных недостатков уже после заселения;
порча имущества квартирантами или нарушение общественного порядка.

Расторжение договора аренды квартиры необходимо, когда это происходит по решению одного из участников сделки или по взаимному согласию, но до того, как срок действия истёк. В этих случаях нужно грамотно и по образцу составить соглашение о расторжении договора аренды квартиры. Как это сделать, расскажем чуть ниже.

Наём или аренда?

Аренда — это термин, который касается нежилого помещения. И договор здесь уже заключается между юридическими лицами или между ИП и компанией. Физлица в таких сделках участвуют крайне редко.

Как расторгнуть договор аренды квартиры, если одна из сторон против

Наименее конфликтный и самый грамотный с юридической точки зрения способ досрочного прекращения договора аренды — это подписание отдельного соглашения о расторжении аренды, а не устные договорённости. Наличие такого соглашения поможет избежать потенциальных судебных споров. Например, когда действие договора уже завершено, а арендатор отказывается съезжать с квартиры. Или если собственник требует выплаты за месяцы, когда в квартире уже никто не проживал.

Направлять уведомление о расторжении договора аренды лучше заказным письмом или с курьером с отметкой об отправке или получении — это может быть расписка в получении или квитанция об отправке. Письмо отправляется за три месяца до желаемого прекращения отношений — это, конечно, не всегда удобно при найме жилой недвижимости. Вдобавок, по закону, уведомление может рассматриваться ещё месяц. Если по истечении этого срока ответа нет, то сторона, которая хотела расторгнуть договор досрочно, может обратиться в суд с требованием прекратить договор аренды в одностороннем порядке. В случае любых споров о расторжении договора аренды официальное письмо поможет восстановить хронологию событий.

Единой формы письма на расторжение договора аренды нет. Как образец можно использовать исходный договор аренды и отдельные формулировки из него. К изначальному договору нужно обратиться, чтобы напомнить второй стороне о том, какие причины и сроки расторжения вы прописывали, и что вы действуете в рамках изначальных договоренностей. На договор можно и нужно ссылаться в письме. Если причиной прекращения соглашения является основание, указанное в арендном договоре, закон будет на стороне инициатора разрыва отношений.

Итак, укажите в официальном письме с требованием расторгнуть договор аренды досрочно:

реквизиты свои и другой стороны;
номер и дату подписания исходного договора;
дату написания и отправки письма;
адрес и площадь арендуемого помещения;
причину, по которой вы хотите разорвать договор досрочно;
сроки, в которые вы хотели бы прекратить отношения (убедитесь, что они не противоречат договору).

Даже если все участники сделки кажутся адекватными и милыми людьми, уведомление о прекращении договора аренды нужно составлять так, словно вы собираетесь пойти в суд. Письмо о расторжении договора аренды должно учитывать все нюансы и защищать вас в случае судебного разбирательства. Особенно важно это будет в том случае, если расторжение происходит за неуплату: когда квартиросъёмщик несколько месяцев отказывается платить, перспектива оказаться в суде отнюдь не призрачная. Поэтому документы необходимо оформлять максимально педантично, чтобы не получить ответные обвинения в выселении без соответствующего уведомления и своевременного расторжения договора.

Расторжение договора аренды по взаимному согласию

Если обе стороны договорились о расторжении договора аренды помещения, устного подтверждения тоже будет недостаточно. Необходимо грамотно оформить прекращение отношений. Обычно стороны предупреждают друг друга о желании расторгнуть договор за две-четыре недели. Но есть важный нюанс: конкретный срок должен быть обозначен в тексте изначального договора. Если эту деталь не прописать, придётся действовать по законодательству и отправлять письмо о досрочном расторжении договора аренды за три месяца. В целом, любых проблем при расторжении договора аренды легко избежать, если базовый договор будет составлен грамотно.

Чтобы соблюсти правильный порядок расторжения, можно обратиться к статье 160 Гражданского кодекса. Эта статья регулирует совершение сделок в письменной форме. Из неё следует, что должен быть составлен документ, в котором необходимо чётко оговорить срок расторжения договора аренды, происать, как будут урегулированы финансовые вопросы — до какого числа вносится арендная плата, что происходит с залогом или обеспечительным платежом и так далее. Необходимо также указать возможную компенсацию ущерба имуществу. Ещё один важный момент: на соглашении должна быть подпись обеих сторон. При наличии только одной подписи соглашение будет недействительным.

Строгая форма документа о досрочном расторжении договора аренды российским законодательством не утверждена. Но образец письма о расторжении договора аренды можно найти на юридических сайтах. Также можно запросить бланк расторжения договора аренды квартиры у риелтора, если изначальный договор заключался при помощи посредников. Или для подписания соглашения о досрочном расторжении договора аренды можно использовать образец, проверенный юристами Яндекса.

Важно, чтобы соглашение фиксировало:

конкретную дату прекращения действия договора;
основание расторжения;
отсутствие или наличие претензий к друг другу у сторон и способы их устранения;
штраф за досрочное расторжение договора аренды, если о таковом договорились стороны;
сроки всех расчётов и передачи объекта.

Пропишите данные о первичном договоре и участниках сделки:

регистрационный номер и дату составления документа;
сведения об участниках договора и их реквизиты;
сведения об объекте (адрес, площадь, состояние);
в каком количестве экземпляров составлен документ.

Что делать после подписания соглашения о расторжении договора аренды

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды нужно зарегистрировать, если основной договор был подписан на срок более 12 месяцев и прошёл процедуру регистрации в Росреестре. В таком случае договор расторжения аренды квартиры важно составить по образцу максимально грамотно, включив в него все необходимые пункты и подписав в трёх экземплярах. В случае каких-то ошибок и противоречий основному договору Росреестр может отложить регистрацию соглашения о расторжении. Один из их экземпляров соглашения отправляется в Росреестр, и в ЕГРН вносится отдельное уведомление о расторжении аренды.

Если договор заключён на срок менее 12 месяцев, то регистрировать его в Росреестре не нужно. Необходимо оформить в двух экземплярах расторжение договора аренды и подписать его двум сторонам.

Напомним примеры основных формулировок, которые должны присутствовать в соглашении о расторжении договора аренды, которое оформлено по типовому образцу в ситуации, когда нет сложных нюансов:

1. Стороны пришли к соглашению расторгнуть Договор с 24.01.2022.

2. Возврат Нанимателем Наймодателю Квартиры производится в дату, указанную в п. 1 Соглашения путем подписания Сторонами Акта возврата.

3. Уплаченный Нанимателем Наймодателю Залог в размере 40 000 рублей подлежит возврату Нанимателю в дату, указанную в п. 1, в полном объёме ИЛИ за вычетом суммы в размере 20 0000, являющейся платой Нанимателя за январь 2021 года.

4. На дату подписания Соглашения Стороны не имеют друг к другу каких-либо претензий по исполнению Договора, не отраженных в настоящем Соглашении.

5. Настоящее Соглашение составлено в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

6. Настоящее Соглашение вступает в силу с даты его подписания.

Также, если изначальный договор был нотариально заверен, то и соглашение о расторжении нужно заверить у нотариуса. К нотариусу имеет смысл обратиться и в том случае, если есть сомнения, что
уведомление о расторжении договора аренды получится составить грамотно: у нотариуса наверняка будет образец.

И всё же просто подписать соглашение о расторжении договора аренды квартиры недостаточно. Финальной точкой будет освобождение объекта и подписание акта возврата объекта обоими участниками договора. В этом документе фиксируются не только сам факт передачи, но и состояние возвращаемого объекта, статус по финальным расчётам и отсутствие претензий у сторон друг к другу. Если соглашение о расторжении договора аренды подписывалось для квартиры с задолженностью, то в акте возврата квартиры должен быть отмечен факт погашения неустойки или окончательная дата расчётов.

Итак, вот главные советы, как облегчить себе досрочное расторжение договора аренды:

Если вы не готовы самостоятельно решать проблемы со сдачей недвижимости, можно воспользоваться сервисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости. Менеджеры Яндекс.Аренды не только помогут выбрать и проверить жильцов, но и не бросят вас после заселения. А в случае внезапного прекращения договора собственнику возмещается до 1 месяца стоимости аренды: пока не найдётся новый арендатор.

Читайте также: