Как проверить законность постройки многоквартирного дома

Обновлено: 04.05.2024

Защита прав граждан – участников долевого строительства – одна из приоритетных задач прокуроров.

Благодаря работе, проведенной совместно с органами исполнительной власти, в 2020 году завершено строительство 569 долгостроев, защищены права свыше 70 тыс. граждан. Для эффективного контроля за ситуацией прокурорами в каждом регионе ведутся реестры проблемных домов, проводятся личные встречи с дольщиками.

В обозначенный период выявлено более 11 тыс. нарушений законов, в целях устранения которых внесено свыше 3,5 тыс. представлений, принесено около 200 протестов, в суды предъявлено 384 заявления. По инициативе прокуроров к административной и дисциплинарной ответственности привлечено 3,5 тыс. лиц, возбуждено 120 уголовных дел.

Выявлялись случаи возведения жилых домов с нарушением требований проектной и иной градостроительной документации, нецелевого использования средств дольщиков (Республика Коми, Чувашская Республика, Пермский край, Оренбургская, Свердловская, Ульяновская области и др.). Так, по материалам прокурорской проверки по факту хищения застройщиком денежных средств 199 дольщиков на сумму 54,7 млн рублей при строительстве многоквартирного дома в Казани следственным органом 30 ноября 2020 года возбуждено уголовное дело по статье 159 УК РФ (мошенничество). В целях возмещения ущерба, причиненного преступлением, арестовано имущество на сумму 17,3 млн рублей.

Пресечены факты ненадлежащего выполнения должностными лицами контрольно-надзорных и разрешительных процедур, влекущих ввод в эксплуатацию некачественного жилья, незаконного использования денежных средств граждан (республики Крым, Татарстан, Красноярский, Приморский края, Владимирская, Вологодская, Ивановская, Нижегородская, Новгородская области и др.). К примеру, в Ростовской области по инициативе прокуратуры 19 августа 2020 года территориальным отделом СУ СК России возбуждено уголовное дело по статье 286 УК РФ (превышение должностных полномочий) в отношении муниципального чиновника, разрешившего ввод в эксплуатацию двух многоквартирных домов, не подключенных к сетям водоснабжения.

В результате прокурорского вмешательства в ряде регионов застройщиками исключены из договоров участия в долевом строительстве условия, ущемляющие права потребителей, в том числе предусматривающие начало исчисления гарантийного срока со дня сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, а не передачи квартиры гражданину, уплату в меньшем размере неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств, дополнительные основания для одностороннего расторжения застройщиком договора, возложение на граждан обязанности по получению за плату письменного согласия застройщика на переуступку прав требования.

Повсеместно прокуратуры понуждали застройщиков к выполнению обязанности по своевременному информированию дольщиков о планируемом переносе сроков ввода жилья в эксплуатацию.

Кроме того, по требованию прокуроров приведены в соответствие с федеральным законодательством около 200 правовых актов, регулирующих правоотношения в данной сфере (республики Марий Эл, Хакасия, Алтайский, Камчатский края, Архангельская, Волгоградская, Омская, Саратовская, Сахалинская области, Ненецкий автономный округ и др.). Так, в Кировской области расширен перечень категорий граждан, которые могут рассчитывать на государственную поддержку, в Республике Калмыкия разработан новый порядок организации и осуществления государственного строительного контроля (надзора).

Для защиты прав граждан и оказания им правовой помощи системная работа на данном направлении органами прокуратуры будет продолжена.

Генеральная прокуратура
Российской Федерации

Генеральная прокуратура Российской Федерации

4 марта 2021, 11:31

Органами прокуратуры активно принимаются меры по обеспечению законности в сфере долевого строительства

Защита прав граждан – участников долевого строительства – одна из приоритетных задач прокуроров.

С 1 ноября 2020 начала действовать реформа контрольно-надзорной деятельности, так называемая регуляторная гильотина. Проблема состояла в том, что каждый вид надзора был прописан не по типовой матрице, а индивидуально под свое ведомство. Объявленная президентом РФ реформа призвана провести инвентаризацию устаревших нормативных актов, созданных еще во времена СССР, и принять новые, соответствующие актуальным принципам установления обязательных требований.

В развитие данной реформы Постановлением Правительства РФ от 30.06.2021 утверждено Положение о федеральном государственном строительном надзоре № 1087 и начиная с 1 июля 2021 года начали действовать новые правила проверок в строительстве.

В части проведения проверок в регионах в срок до 1 января 2022 года в каждом субъекте РФ высшему исполнительному органу государственной власти предстоит утвердить положение об осуществлении регионального государственного строительного надзора. А пока проверки в регионах осуществляются по старым правилам.

Перечислим основные изменения, которые произошли в отношении государственного строительного надзора.

В новом положении о государственном строительном контроле установлен подробный перечень профилактических мероприятий.

Такие мероприятия, как информирование, объявление предостережения, консультирование, профилактический визит позволит застройщику не допускать нарушений и ошибок при строительстве.

В свою очередь, следует понимать, что профилактические меры — это не замещение проверочных мероприятий, и будут проводиться профилактические мероприятия только в отношении незначительных нарушений норм и правил строительства.

Еще одной из новелл нового регулирования контрольной деятельности в строительной отрасли является расширение оснований для проведения контрольно-надзорных мероприятий.

Как и ранее, контрольные мероприятия проводятся на основании программы проверок, которая формируется органом строительного надзора не позднее 10 рабочих дней после поступления извещения о начале работ по строительству или реконструкции объекта капитального строительства на весь срок строительства или реконструкции. Только сейчас срок проведения проверки не 20 рабочих дней, а 10 дней.

Кроме того, исключено требование о проведении плановых контрольных мероприятий со стороны государственного строительного надзора.

После завершения строительства или реконструкции объекта капстроительства органом государственного строительного надзора проводится выездная проверка, по результатам которой оцениваются выполненные работы и принимается решение о выдаче заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации либо об отказе в выдаче такого заключения.

Кроме надзорных мероприятий, проводимых на основании программы проверок, новым законом дополнены основания проверок, например:

наличие у надзорного органа сведений, что охраняемым законом ценностям причинен вред или есть угроза причинения вреда;
президент РФ, правительство РФ поручили провести проверочные мероприятия в отношении конкретных контролируемых лиц;
прокурор потребовал провести проверочные мероприятия в рамках надзора за исполнением законов по поступившим в органы прокуратуры материалам и обращениям;
истек срок исполнения решения контрольного органа об устранении нарушения обязательных требований.

Органу государственного строительного надзора вменяется новая функция — осуществление контроля за строительством самовольных объектов и объектов, возводимых с нарушениями.

В случае если выявлен факт осуществления строительства или реконструкции объекта капитального строительства без разрешения на строительство или факт несоответствия объекта капитального строительства параметрам, указанным в разрешении на строительство, орган строительного надзора в срок не позднее 5 рабочих дней направляет в орган местного самоуправления уведомление о выявлении самовольной постройки с приложением документов, подтверждающих соответствующий факт.

Из новелл — на законодательном уровне закреплен принцип недопустимости проведения проверки одних и тех же обязательных требований несколькими контролирующими органами в отношении одного объекта контроля.

В случае осуществления строительного контроля в отношении строящегося или реконструируемого объекта не осуществляются такие виды государственного контроля, как государственный пожарный надзор, государственный санитарно-эпидемиологический надзор, государственный экологический контроль (за исключением экологического контроля в отношении объектов, строительство или реконструкция которых осуществляются во внутренних морских водах, границах особо охраняемых природных территорий).

Таким образом, в настоящем действует новое правило: двойной контроль деятельности контролируемого лица недопустим.

Набирает обороты и информированность предпринимателей по проведению контрольно-надзорных мероприятий. Все действия контролирующих органов по проведению контрольно-надзорных мероприятий теперь должны отражаться в информационной системе. В связи с чем органы государственного строительного надзора обязаны вести реестр объектов капитального строительства (это касается объектов, проектная документация которых подлежит экспертизе).

По моему мнению, цифровизация контроля в определенной мере обеспечит соблюдение прав контролируемого лица, поскольку застройщик в любое время может проверить какие профилактические и контрольные мероприятия будут проводиться в отношении него, а впоследствии узнать о результатах проверки.

Из новелл, на которые следует обратить внимание: обязательный досудебный порядок обжалования действий или бездействия должностных лиц государственного строительного надзора. Сразу оговорюсь, что сейчас только для четырех видов строительного контроля применяется обязательный досудебный порядок рассмотрения жалоб. К ним относится контроль за промышленной безопасностью, энергетический контроль, надзор за строительством гидротехнических сооружений, надзор за ведением работ, связанных с пользованием недрами.

В том случае, если надзорные мероприятия проведены с нарушением закона, решения по итогам проверки будут отменены.

Подытоживая изложенное, отмечу, новые правила направлены на снижение давления административной нагрузки на предпринимателей, поэтому будем надеяться, что в ближайшем будущем частота проверок уменьшится, правила проведения проверок станут простыми, понятными и прозрачными.

Орган ГЖН отказывается внести изменения в реестр лицензий по заявлению управляющей организации по разным причинам, которые затем нередко оспариваются в суде. Рассказываем про дошедшее до ВС РФ дело, в котором рассматривался вопрос, прав ли орган ГЖН, считая двухквартирный дом жилым, а не многоквартирным.

В доме две и более квартиры с отдельными выходами

Дело № А70-15067/2019 дошло до Верховного суда РФ, и главным вопросом, который рассматривался во всех инстанциях, стало определение статуса дома – являлся он многоквартирным или индивидуальным жилым.

Началось с того, что в Тюмени администрация провела открытый конкурс по отбору управляющей организации для дома, в котором находятся всего две квартиры. Победившая в конкурсе управляющая компания подала в орган ГЖН заявление и пакет документов для включения дома в реестр лицензий области: копии протокола отбора и договора управления с собственниками.

Управляющая организация с такой позицией ГЖИ не согласилась и подала иск в суд с требованием признать отказ ведомства незаконным и обязать ГЖИ внести изменения в реестр лицензий.

Из квартир есть выходы в общие помещения или на общий земельный участок, где расположен дом

Жилой дом – индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
Многоквартирный дом – совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования (п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47). Также в МКД должны присутствовать элементы общего имущества собственников квартир.
К элементам ОИ в многоквартирном доме относится в том числе земельный участок, на котором он расположен (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Суд учёл, что спорный объект расположен на земельном участке с единым кадастровым номером. Участок предусмотрен под многоквартирный дом. В акте осмотра здания указано наличие в нём двух квартир. Следовательно, это именно МКД, а не индивидуальный жилой дом, и администрация имела законное право провести открытый конкурс, а УО – в нём участвовать и заключить договор управления с собственниками. Судья удовлетворил иск компании.

У собственников квартир есть общедомовое имущество

ГЖИ подала апелляционную жалобу, указав, что земельный участок хоть и относится к общему имуществу МКД, но не является помещением общего пользования. Следовательно, наличие такого участка не может быть признаком того, что дом является многоквартирным. Жилое здание, состоящее из двух квартир с отдельными выходами на земельный участок без прямого доступа к помещениям общего пользования, не является многоквартирным. Спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки согласно ст. 49 ГрК РФ.

Спорный дом признаётся многоквартирным ввиду наличия в нём общего имущества: единой крыши и единого цельного фасада, общего фундамента, одного земельного участка, внутридомовых инженерных коммуникаций по энергоснабжению.
Наличие общего имущества влечёт возможность управления им специализированной организацией.
В техническом паспорте дома указано наличие чердачных перекрытий, соответственно, в доме есть чердак, который является помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры, и входит в состав общего имущества собственников помещений.

Апелляционный суд подтвердил правомерность признания дома многоквартирным и, следовательно, незаконность отказа органа ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий согласно заявлению управляющей организации. Спор переместился в суд кассационной инстанции, который полностью согласился с предыдущими решениями. Верховный суд РФ, куда обратилась Госжилинспекция, отказался рассматривать жалобу, не найдя для этого оснований.

В итоге дом был признан многоквартирным, а орган ГЖН обязали внести изменения в реестр лицензий области согласно итогам открытого конкурса по отбору УО.

На заметку

Статус дома как многоквартирного важен для собственников и, как в данном случае, для муниципалитета и управляющей организации. Если дом многоквартирный, то встают вопросы о способе управления им, проведении текущего и капитального ремонта общего имущества, формировании фонда капремонта, признании дома аварийным и другие.

Как указали суды в рассмотренном деле, если у жилого здания с двумя и более квартирами есть общее имущество: крыша, чердак, подвал, земельный участок, коммуникации – то такое здание признаётся многоквартирным домом независимо от того, оборудованы ли квартиры выходами в общие помещения.

Зачастую граждане, владеющие земельными участками, считают, что раз надел находится в их собственности, значит на нем можно строить любую недвижимость. Однако это совсем не так. В данной статье мы подробно разберем вопрос к чему может привести такое суждение и как можно предотвратить его негативные последствия.
Итак, в вашей собственности находится земельный участок, на котором вы хотите построить, например, жилой дом. По закону, каждый гражданин должен перед началом строительства уведомить орган местного самоуправления о таковых намерениях, а по окончании, известить о завершении строительства все ту же администрацию, приложив технический план на возведенный объект. Вот этот момент нельзя пропустить. Построить недвижимость и поставить в известность государственные органы необходимо, чтобы постройку не признали самостроем.

Согласно ГК РФ ст. 222 самовольной постройкой будет считаться не только та недвижимость, которая построена при отсутствии разрешительной документации на строительство, но и постройка, возведённая с нарушением градостроительных и строительных норм. Если недвижимость признана самостроем, то ее не поставят на кадастровый учет и не зарегистрируют право собственности на нее.

Какие объекты считаются самостроем

Самовольной постройкой в 2021 году считают ту, которая:

Построена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.
Земля должна находится в собственности или распоряжении лиц на основании иных правоустанавливающих документов (договор аренды, договор купли-продажи, договор бессрочного пользования, право пожизненного наследуемого владения).
Построена на земле, на которой запрещено строительство конкретного вида объекта, т.е. не позволяет вид разрешенного использования.
Возведена без получения согласований и (или) разрешений на строительство от местных органов власти.
Имеет нарушения градостроительных норм, правил при строительстве, пожарной безопасности и т.д.

Как оформить самострой

Первый способ – узаконить самострой в административном порядке

Для начала в администрацию следует подать уведомление о начале строительства с описанием параметров постройки (высота, этажность, площадь и т.д.).
Если на уведомление не получено возражений, необходимо заключить с кадастровым инженером договор на выполнение технического плана.
Далее в администрацию направляется формальное уведомление о завершении строительства вместе с техпланом.

Второй способ — узаконить самовольную постройку через суд

земельный участок должен быть в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;
постройка должна соответствовать категории земли и виду разрешенного использования (ВРИ);
подтверждения, что конкретная постройка не нарушает права третьих лиц (соседей) (соблюдены нормы отступа при строительстве и т.д.).
следует указать причины обращения в суд, т.е. изложить причину самовольного строительства или основания отказа в разрешении на строительство.

Пусть оба способа являются не быстрыми, но, если вам важна постройка и в дальнейшем вы планируете совершать различные сделки с ней, то стоит запастись терпением. При наличии адекватно обоснованных причин, по которым был возведен самострой, суд обычно выносит решение в пользу истца.

Штрафы за самовольную постройку 2021

КоАП РФ установил денежные взыскания за строительство недвижимого имущества без разрешительной документации

Для граждан от 2 000 до 5 000 рублей
Для должностных лиц от 20 000 до 50 000 рублей
Для юридических лиц от 500 000 до 1 000 000 рублей

При оформлении самостроя штрафных санкций не избежать, их в любом случае придется выплатить, но только последствия могут быть и более глобальными. Дальнейшее развитие событий —ликвидация недвижимости. Во избежание подобных последствий, а также в целях легитимного использования и эксплуатации объекта недвижимости, настоятельно рекомендуем озадачиться вопросом легализации самостроя.

Читайте также: