Как продать землю на украине гражданину рф

Обновлено: 01.05.2024

КИЕВ, 1 июля. /ТАСС/. Закон Украины об обороте земель сельскохозяйственного назначения, который впервые в истории страны вводит право продажи таких земельных участков, вступил в силу в четверг. С этого момента и в течение последующих 2,5 лет разрешается продажа земельных паев, однако лишь физическим лицам и в размере не более 100 га "в одни руки".

Принятие закона

Президент Украины Владимир Зеленский в сентябре 2019 года дал поручение правительству подготовить, а парламенту страны принять до 1 декабря того же года проект закона о рынке земель сельскохозяйственного назначения, который бы отменял мораторий на продажу земли, действовавший с 2001 года. В первом чтении Верховная рада приняла такой проект 13 ноября 2019 года. Одной из ключевых причин принятия закона стало требование МВФ об открытии рынка земли на Украине. Между тем власти страны объясняют введение этой нормы тем, что без этого закона собственники земель якобы будут оставаться ущемленными в правах, поскольку у них по-прежнему не будет возможности для продажи этой собственности или же ее внесения в качестве банковского залога. До сегодняшнего дня пайщики могли передавать свои наделы только лишь в аренду.

История с принятием документа во втором чтении длилась в сессионном зале парламента почти два месяца. Всего к нему было подано свыше 4 тыс. правок, однако депутаты все же смогли их рассмотреть и ночью 31 марта 2020 года приняли закон в целом. Зеленский не спешил подписывать документ, сделав это почти через месяц.

В последующем был принят еще ряд нормативных актов в рамках этого закона. 23 июня правительство страны отрапортовало, что все подзаконные акты были утверждены, последний из них - поправки в Государственный реестр прав на недвижимое имущество. По словам премьер-министра Дениса Шмыгаля, это позволит обеспечить "корректную процедуру продажи и правильное оформление всех сведений в реестре". Он заявил, что все сделки купли-продажи будут "проверяться на соблюдение требований закона".

Положения документа

Парламентарии приняли так называемый компромиссный вариант закона, который предполагает ряд ограничений, прежде всего, по возможности концентрации земель в одних руках. С 1 июля этого года будет возможно продавать земельные паи, но покупателями могут выступать только физические лица - резиденты Украины. При этом установлено, что приоритетное право покупки земли закрепляется за арендатором, а государственные и коммунальные земли продаваться не могут.

С 1 января 2024 года приобретать сельхозучастки смогут и юридические лица, но не более 10 тыс. га в совокупности. Изначально предлагалось разрешить концентрацию земель в одних руках до 200 тыс. га, но из-за категорических возражений большинства депутатов, а также общественности от данной идеи отказались. Кроме того, исключено было еще одно спорное положение - о разрешении продавать землю иностранцам и зарубежным фирмам. Высказывались серьезные опасения, что такая излишняя либеральность приведет к тому, что крупные иностранные агропредприятия с легкостью и за бесценок скупят всю плодородную землю. В итоге было решено, что вопрос участия иностранцев в земельном рынке страны следует вынести на общегосударственный референдум.

В законе прописано, что юридическим лицам, участниками которых являются граждане "государства-агрессора" (этот термин Верховная рада ввела для России - прим. ТАСС), а также физическим лицам, против которых применены санкции, запрещается покупать землю даже при условии проведения референдума. Всем иностранцам запрещается покупка земельных участков в 50-километровой зоне от государственной границы Украины, независимо от решения референдума.

Закреплено, что цена продажи земельных участков не может быть ниже их "нормативной денежной оценки", это правило действует до 1 января 2030 года.

Протесты и оспаривание закона в суде

Практически с самого начала земельной реформы на Украине, особенно после принятия соответствующего проекта в первом чтении, начались массовые протесты представителей аграрных организаций, а также представителей общественности. В знак протеста против намерения продавать землю иностранцам да и еще в огромных масштабах (200 тыс. га) организовывались митинги как в Киеве, так и во всех регионах государства. Протестующие прибегали к блокированию международных трасс на Украине, проезда в центре Киева, а также во многих городах страны.

Наиболее активными противниками "открытия рынка земли" в его нынешнем виде выступили партия "Оппозиционная платформа - За жизнь" (ОПЗЖ), всеукраинское объединение "Батькивщина" и другие политические и общественные организации. По мнению главы политсовета ОПЗЖ Виктора Медведчука, продажа земли не улучшит ситуацию в сельском хозяйстве, а лишь даст возможность "продать землю тем, кто заинтересован в дальнейших спекулятивных сделках и действиях с ней".

Между тем вступивший в силу закон все еще имеет шансы быть отмененным, поскольку положения документа были оспорены в Конституционном суде (КС) страны. Туда поступило два обращения депутатов Верховной рады, инициированных представителями фракций "Батькивщина" и ОПЗЖ.

Депутаты отмечают, что при принятии закона была нарушена конституционная процедура его рассмотрения и принятия, а положения документа, как и его цель, противоречат предписаниям Конституции Украины. По мнению авторов обращения, только украинский народ наделен правом принимать решение через всеукраинский референдум о распоряжении таким объектом права собственности, как земля.

Большая палата суда приступила к рассмотрению исков 3 июня. Министр аграрной политики и продовольствия Роман Лещенко сообщал, что судебный процесс займет месяцы.

Попытки референдума

Параллельно с судебными процессами на Украине также была поднята тема проведения общенационального референдума, на который был бы вынесен вопрос о продаже земли иностранцам. 22 мая образована инициативная группа из 11 тыс. человек, выступивших в поддержку данного референдума по итогам всеукраинского собрания фермерских и аграрных ассоциаций и профсоюзов, общественных организаций. Вопрос с формулировкой "Поддерживаете ли продажу сельскохозяйственных земель кому-либо, кроме государства Украина?" предлагалось вынести на референдум.

Между тем Центральная избирательная комиссия (ЦИК) Украины отказала в регистрации инициативной группы, которая должна была собирать подписи за референдум. Комиссия мотивировала это решение допущенными нарушениями в порядке оформления документов на регистрацию.

ЦИК также проинформировала, что предлагаемый вопрос для референдума по сути совпадает с вопросом, который предлагается вынести на референдум другой инициативной группой, документы которой поступили в комиссию 5 мая и уже прошли процесс регистрации.

Стоимость

По данным министерства аграрной политики и продовольствия, на которые ссылается издание "Минфин", на Украине распаеваны около 28 млн га земли, из которых 17 млн га, или 61%, переданы в аренду, то есть пока не могут быть проданы. По предварительным оценкам, на первом этапе готовы продать свои паи около 5-10% их собственников. "Учитывая, что средний размер земельного пая составляет 4 га, потенциально может быть отчуждено 1,5 млн га сельскохозяйственных земель", - заявили в министерстве.

По данным Госгеокадастра страны, по состоянию на 1 января этого года нормативная оценка 1 га земли сельхозназначения составляет от 21 411 гривен ($778,6 по текущему курсу) в Житомирской области, до 33 646 гривен ($1 223,5) в Черкасской области. То есть это минимальная стоимость, по которой может продаваться земля в соответствующем регионе. Между тем, по словам главы политсовета ОПЗЖ Медведчука, это "в 10-20 раз меньше, чем аналогичная по плодородности земля в той же Румынии, Венгрии, Словакии, Польше и многих других странах". Несмотря на это, в правительстве рассчитывают, что благодаря конкуренции на рынке эта стоимость может возрасти на Украине "от двух до пяти раз в течение 5-10 лет".

В Украине с 1 июля начал работать рынок сельскохозяйственной земли. Кто сможет ее купить и по какой цене, выясняла DW.

С 1 июля в Украине можно покупать, продавать или завещать земельные участки сельскохозяйственного типа. Ранее это было невозможно из-за моратория на продажу, который действовал в Украине с 1992 года. Сначала запрет аргументировался отсутствием инфраструктуры для внедрения рынка, а впоследствии - необходимостью защиты фермеров. Впрочем, как заявил в конце мая 2021 года президент Украины Владимир Зеленский, за время действия моратория было незаконно присвоено около пяти миллионов гектаров государственных угодий и образовался теневой рынок обращения земли без уплаты налогов и соцгарантий для населения. DW опросила у экспертов, как будет функционировать рынок, что изменится и вырастет ли цена на землю.

Поэтапная земельная реформа и много запретов

Украинские поля с высоты птичьего полета

По закону, запрещено продавать землю, находящуюся в государственной собственности. Также не смогут покупать землю иностранные компании и граждане, пока этот вопрос не решится на референдуме. При этом, независимо от решения референдума, иностранцам запрещается покупка земельных участков в 50-километровой зоне от госграницы Украины.

Не смогут покупать землю и банки, однако им разрешено быть владельцами земельных участков в рамках взыскания залога. Такие участки банк должен продать на торгах в течение двух лет.

Купить или продать землю можно онлайн

Быстрее и легче всего продать землю можно через онлайн-аукционы, хотя туда выставляться земли будет мало, поскольку многие владельцы - пожилые люди, отмечает эксперт по земельным вопросам "Украинского клуба аграрного бизнеса" Эллина Юрченко. "Другой путь - это поход к нотариусу. Если владелец земли решит продать землю арендатору, то они смогут заключить соглашение за один день. Ведь, по закону, арендаторы получат преимущественное право на покупку земли, которую они арендовали и обрабатывали", - объясняет Юрченко.

Сбор урожая пшеницы в Украине

Если земля продается другому лицу, то процедура займет около двух месяцев, ведь надо будет зарегистрировать намерение продажи в реестре прав и проект соглашения с условиями купли-продажи, отмечает эксперт. "Затем нотариус сообщит арендатору о продаже, и тот будет иметь месяц на встречные предложения владельцу. Если же пытаться обойти арендатора, например, поставить высокую цену, но продать другому лицу по более низкой, то суд признает покупателем арендатора. Такая махинация легко отслеживается, поскольку расчет во время купли-продажи земли должен происходить в безналичной форме", - говорит она.

Потенциальные риски рынка земли

Также Юрченко советует проверить, совпадают ли площади земельных участков в реестрах. "От этого зависят сроки продажи земельного участка и реализация преимущественного права на покупку", - отметила она.

Бояться того, что с открытием рынка простые украинцы останутся без земли, не стоит, ведь даже когда действовал мораторий, богачи и так ее скупали, убежден профессор Киевской школы экономики и эксперт по земельным вопросам Олег Нивьевский. "В частности, можно было арендовать землю на 50-200 лет. Кроме того, обойти мораторий можно было путем обмена. Например, участок в пару соток обменять на участок в несколько гектаров с доплатой", - говорит он в разговоре с DW.

Выше цена и доступ к кредитованию

По расчетам Киевской школы экономики, в ближайшие несколько лет после открытия рынка земли Украина получит благодаря этому около двух миллиардов долларов, то есть полтора процента роста ВВП. Это - довольно много для аграрного сектора, считает Нивьевский.

Поле с подсолнухами

Землевладельцы же, кроме права свободно распоряжаться имуществом, получат ряд других возможностей, уверен эксперт. "Наконец землю можно будет использовать в качестве залога для кредитования. Это откроет возможности фермерам, которым не хватает финансирования. Или можно будет взять кредит, если человек имеет пай и захочет открыть, например, кофейню", - объясняет он.

Но самое главное - рынок будет способствовать росту цены как продажи, так и аренды земли, отмечает Нивьевский. "В ожидании запуска рынка стоимость земли выросла в четыре раза за последние пять лет", - отметил он.

Однако сразу с 1 июля цена почти не возрастет, поскольку, по оценкам "Украинского клуба аграрного бизнеса", лишь 2,5 процента владельцев земли хотят ее продать, уверена Юрченко. "Стоимость земли оценивается по нормативной денежной оценке, которая сейчас в среднем составляет 27,5 тысячи гривен за гектар. Стоимость зависит от региона и качества земли - где-то 20 000, а где-то - 40 000", - объясняет она. А вот с 2024 года, когда к покупке допустят юридические лица, стоимость земли вырастет на 30-40 процентов, прогнозирует Юрченко.

Впрочем, министр аграрной политики и продовольствия Роман Лещенко убежден - после 1 июля средняя стоимость гектара земли будет колебаться в пределах 50 000 гривен.

Недопуск иностранцев выгодный агрокомпаниям

Если бы допустили к рынку иностранные компании, то стоимость земли выросла бы существеннее в связи с более высокой конкуренцией, уверена Юрченко. "Сейчас же закон вышел популистским. Ведь ограничения в 100 гектаров в одни руки можно обойти. Владелец агрокомпании потенциально может скупить больше земли через посредников - родственников, работников", - говорит она.

Схожее мнение имеет Нивьевский, который отметил, что из-за такого ограничения земля будет недооценена. "Кроме этого, при отсутствии иностранцев будет меньше зарубежных аграрных технологий и практик. Недопуск иностранцев выгоден в первую очередь тем, кто уже работает в агросекторе. Я думаю, к вопросу рынка земли не скоро вернутся, поскольку Зеленскому невыгодно выносить вопрос на референдум из-за потенциального негатива избирателей", - спрогнозировал он.

Украина в карикатурах Сергея Елкина

Договор по транзиту газа: трубы соприкосновения России и Украины

Россия и Украина после долгих переговоров достигли принципиального соглашения по транзиту газа. Детали сделки объявят позднее. Сергей Елкин об успешном завершении многомесячной саги.

Украина в карикатурах Сергея Елкина

Первая встреча Путина и Зеленского: газовый вопрос повис в воздухе

Встреча президентов РФ и Украины в рамках саммита в "нормандском формате" не принесла прорыва в переговорах по транзиту газа. Взгляд карикатуриста Сергея Елкина.

Украина в карикатурах Сергея Елкина

Куда делись унитазы с возвращенных Украине кораблей

На кораблях, которые РФ задержала год назад и теперь вернула Украине, демонтировано оборудование вплоть до унитазов, заявил Киев. Сергей Елкин даже в этой истории нашел место для романтики.

Украина в карикатурах Сергея Елкина

Зеленая метка, или Что грозит Трампу после телефонного разговора с Зеленским

Просьба Дональда Трампа провести в Украине расследование против Джо Байдена и его сына грозит импичментом президента США. Зеленая метка может оказаться для Трампа черной, считает Сергей Елкин.

Украина в карикатурах Сергея Елкина

Путин против очернения Украины: как заговорят Киселев и Соловьев

Президент РФ Владимир Путин призвал российские СМИ перестать очернять Украину. Карикатурист Сергей Елкин о том, что теперь польется с экранов телевизоров.

Украина в карикатурах Сергея Елкина

Как Владимир Зеленский празднует победу "Слуги народа"

Партия "Слуга народа" победила на парламентских выборах в Украине. Карикатурист Сергей Елкин о реакции на данные экзитполов ее лидера - президента страны Владимира Зеленского.

Украина в карикатурах Сергея Елкина

Украинская пастораль, или Возвращение Саакашвили

Украинская пастораль, или Возвращение Саакашвили Президент Украины Владимир Зеленский вернул гражданство этой страны Михаилу Саакашвили. Экс-губернатор Одесской области решил приехать в Украину. Карикатурист Сергей Елкин умиляется.

Украина в карикатурах Сергея Елкина

Зеленский - президент: карикатура лучше портрета?

Новый президент Украины Владимир Зеленский во время инаугурации заявил, что чиновникам не стоит вешать в кабинетах его портрет. Карикатурист Сергей Елкин понял намек.

Украина в карикатурах Сергея Елкина

Сдача анализов Зеленским и Порошенко - бьет наповал!

Кандидаты в президенты Украины Владимир Зеленский и Петр Порошенко сдали анализы на алкоголь и наркотики. Карикатурист Сергей Елкин о шоу, в которое превращаются выборы в Украине.

Украина в карикатурах Сергея Елкина

Владимир Зеленский - хорошо смеется тот, кто смеется первым

Комик и новичок в политике Владимир Зеленский лидирует в первом туре выборов президента в Украине. Карикатурист Сергей Елкин и о тех, кому сейчас не до смеха - Порошенко и Тимошенко.

Украина в карикатурах Сергея Елкина

Владимир Путин на страже Керченского пролива

Военные корабли РФ протаранили украинский буксир и перехватили еще два катера, проходившие через Керченский пролив. Кадры тарана судна напомнили Сергею Елкину игру в морской бой.

Украина в карикатурах Сергея Елкина

Выборы в Украине: как Порошенко будет бороться с конкурентами?

Президент Украины Петр Порошенко объявил о намерении баллотироваться на второй срок. Сергей Елкин - о его возможном козыре в предвыборной гонке.

Украина в карикатурах Сергея Елкина

Как Киев вводил запрет на въезд российских мужчин в Украину

Госпогранслужба Украины запретила въезд в страну мужчинам-гражданам России в возрасте от 16 до 60 лет. Карикатурист Сергей Елкин предположил, по какому принципу составлялся запрет.

Украина в карикатурах Сергея Елкина

Как Кремль украинских политиков для санкций выбирал

В санкционном списке Москвы оказались десятки представителей политической элиты Украины, включая Юлию Тимошенко. Как в Кремле составляли этот список? Взгляд Сергея Елкина.

Украина в карикатурах Сергея Елкина

Открытие Крымского моста: сказка для Владимира Путина

Российский президент открыл скандальный мост, ведущий в аннексированный Россией Крым. Вот как это событие увидел карикатурист Сергей Елкин.

Украина в карикатурах Сергея Елкина

"Воскресение" Аркадия Бабченко: на аркане у спецслужб?

Убийство в Киеве российского журналиста Аркадия Бабченко оказалось инсценировкой Службы безопасности Украины. Карикатурист Сергей Елкин так проиллюстрировал спецоперацию СБУ.

Украина в карикатурах Сергея Елкина

"Нафтогаз" и "Газпром": Давид против Голиафа?

После того, как Стокгольмский арбитраж обязал "Газпром" выплатить "Нафтогазу" компенсацию за недопоставку газа, спор между компаниями разгорелся с новой силой. Сергей Елкин увидел это так.

Украина в карикатурах Сергея Елкина

Порошенко сказал Саакашвили уходить, но он остался

Попытка задержания Михаила Саакашвили в Киеве провалилась. Сторонники отбили политика. Карикатурист Сергей Елкин следит за протестами в украинской столице.

Украина в карикатурах Сергея Елкина

Как Siemens на Крым напоролся

Скандал вокруг поставки газовых турбин концерна Siemens, оказавшихся - несмотря на санкции - в аннексированном Россией Крыму, продолжается.

Украина в карикатурах Сергея Елкина

Кнут вместо пряника, или Трамп призвал вернуть Крым

Дональд Трамп ожидает от Москвы возврата Крыма Украине, заявил его пресс-секретарь. Сергей Елкин о несбывшихся надеждах Путина.

Украинские власти надеются вскоре запустить рынок земли. Уже с 1 июля 2021 года вступает в силу закон об обороте сельскохозяйственных земель, который Верховная Рада приняла еще в марте прошлого года. А 28 апреля нынешнего года Рада законодательно утвердила передачу находящихся в госсобственности земель в коммунальную собственность

Украина владеет землями, составляющими 5,7% территории Европы, — это 60,3 млн га. Из них почти 70% — это плодородные сельскохозяйственные угодья. Земель сельскохозяйственного назначения на Украине примерно 27 млн га, из которых 17 млн, или 62%, передано в аренду. По оценке экспертов, суммарно рынок земли в 2021-2022 годах составит до 4 млн га. На четверть это будет рынок по покупке земель фермерами и единоличниками, но в основном — гибридные операции крупных компаний, банков и объединенных территориальных громад.

Этапы запуска рынка

Рынок земли сельхозназначения будет запускаться в несколько этапов. С 1 июля 2021 года землю смогут купить только физические лица, являющиеся гражданами Украины. Максимальный размер — 100 га на человека (в первом чтении предлагалось продавать до 10 тыс. га одному покупателю).

С 1 января 2024 года наряду с физлицами землю смогут покупать также юридические лица с украинской структурой собственности, территориальные общины и государство. При этом максимальный размер покупки может составлять 10 тыс. га.

Иностранцы (физические и юридические лица) смогут приобретать землю только в случае положительного голосования на всеукраинском референдуме. Эта норма была внесена ко второму чтению закона. Когда будет проведен референдум — пока неизвестно. Ермолаев: Закон о земле окончательно загнал Минские переговоры в тупик

Однако де-факто в стране давно действует нелегальный рынок земли. Придумано множество схем обхода моратория: меняют целевое предназначение сельхозземель; берут их в аренду на 49 лет, а потом продают корпоративные права; изымают через суд в качестве погашения фиктивных долгов собственника земельного пая и т.д. В итоге огромное количество сельхозземель находится сегодня в нелегальном использовании.

Кто пользуется землей

На Украине сформировалась уникальная триада землепользователей: личные хозяйства, фермеры, крупные агрохолдинги. В распоряжении холдингов на сегодня далеко не вся земля страны. К примеру, 100 крупнейших агрохолдингов обрабатывают только около 15% сельхозугодий страны. Поэтому агрохолдинги и заинтересованы в открытии рынка земли, так как сегодня они конкурируют с помощью размера арендной ставки с фермерами и единоличниками за право пользования землей.

Группа UkrLandFarming — крупнейший держатель земель в 22 областях Украины. В 2019 году земельный банк UkrLandFarming сократился с 500 тыс. га до 475 тыс. га. UkrLandFarming специализируется на выращивании сельскохозяйственных культур и производстве сахара из сахарной свеклы, а также выращивает крупный рогатый скот, в первую очередь для производства говядины и молока. Кроме того, компания производит семена, кожу и занимается дистрибуцией разнообразного сельскохозяйственного сырья. В структуру холдинга входят семенные заводы, птицефабрики, фермы по выращиванию кур-несушек, селекционные хозяйства, комбикормовые заводы, завод по производству яичных продуктов, сахарные заводы. Владельцем группы является бизнесмен Олег Бахматюк.

Сколько стоит украинская земля

Со стартом рынка 7 млн владельцев земельных участков теоретически могут продать свои наделы. Но, согласно различным социологическим опросам, сделать это сейчас намерены только 6-15% респондентов. Твердо решили продать свой пай всего 3% владельцев, свидетельствует свежее исследование Украинского института будущего. И еще 10% откладывают принятие решения до выяснения вопроса о будущей цене на землю.

Общий объем инвестиций на рынке земли в 2021-2022 годах составит порядка $2-3 млрд, которые будут вложены в основном крупными агрохолдингами, фермерами и спекулянтами, приближенными к чиновникам ОТГ. Покупки будут осуществляться как за счет привлечения кредитных ресурсов под залог земли в украинских банках, так и за рубежом — у западных пенсионных, венчурных и инвестиционных фондов.

Цена земли будет формироваться рынком — по договоренности сторон договора купли-продажи. Но для того, чтобы на начальном этапе землю не пытались скупить очень дешево, в законе прописано одно требование относительно цены — до 1 января 2030 года цена продажи земельных участков, выделенных ранее в качестве паев, не может быть меньше их нормативной денежной оценки (НДО).

Украина — большая страна, в разных ее регионах существуют разные погодно-климатические зоны, поэтому стоимость земли также будет разной. На сегодня в среднем по Украине размер нормативной денежной оценки земли составляет 27 500 грн за гектар пашни, хотя по стране цены колеблются от 20 тыс. грн до 30 тыс. грн за один га. Реальная цена будет несколько выше НДО. По грубым подсчетам, средняя цена за гектар на старте будет колебаться в пределах $1,5-2 тыс.

В 2024 году конкуренция между землепользователями будет происходить не по ставкам аренды, а по цене выкупа земли у их первичных владельцев. И здесь ключевой фактор — объем и ставка привлекаемых для выкупа кредитных ресурсов. Очевидно, что в этой гонке выигрывают именно крупные агрохолдинги, которые смогут привлекать внешние займы под 5-6% под залог земли.

Покупатели

По мнению специалистов, на сегодня существует три основных категории потенциальных покупателей земли.

Первая из них — это обычные трейдеры, которые намерены сейчас купить землю, сдать на два года ее в аренду, а с наступлением 2024-го перепродать. Дополнительная маржа на продаже, по расчетам специалистов (кроме получения арендной платы за год в размере 10-15% от нормативной денежной оценки земли), — не менее 25%. Землю они рассматривают как новую альтернативу традиционным активам в виде депозитов, недвижимости и тому подобного. Появился даже новый неформальный термин — клуб частных земельных инвесторов. Вполне возможно, что эта категория покупателей сейчас наиболее платежеспособна.

И третья категория претендентов на землю — это представители интересов крупных агрохолдингов в лице доверенных физлиц из числа топ-менеджеров компаний, членов семьи собственников предприятий и т.п. Большинство холдингов настроены вести себя на рынке земли сдержанно, по крайней мере первые два года. Амбициозных крупных игроков, которые уже планируют, например, удвоить свой земельный банк, на Украине пока крайне мало.

Плюсы и минусы

Ожидается, что объем рынка на первом этапе, когда покупать землю смогут только физические лица, будет небольшим — около $1 млрд в год. Это немногим больше 1% от ВВП страны и катастрофически меньше желаемого уровня инвестиций в украинскую экономику. Иными словами, рынок земли со старта по стоимости будет сопоставим с экспортом разве что отходов масложировой промышленности для кормления скота (шрота и жмыха). И существенного роста объемов рынка земли следует ожидать не ранее 2024 года, когда доступ к нему получат юридические лица.

Украинский экономист, эксперт института Growford Алексей Кущ подчеркивает, что открытие рынка земли таит в себе массу опасностей и может привести к обезземеливанию украинских крестьян.

По мнению журналиста, советника экс-премьер-министра Украины Николая Азарова Сергея Заворотнего, Соединённые Штаты Америки продолжают реализовывать схемы по получению сверхприбылей на Украине. Сейчас главная цель — приватизация государственных земель.

Но для реализации экономических целей им нужна политическая поддержка: нужен приход к власти на Украине политика, на которого есть свои рычаги влияния. По его мнению, американскому финансовому лобби нужно, чтобы Зеленского на посту президента сменил подконтрольный и управляемый политик, способный в течение следующих 5 лет решить несколько задач, одна из которых — завершить построение схемы обмена госдолга Украины на госземли.

По мнению Алексея Куща, украинская земля — это идеальный рентный бизнес. Сейчас вся эта рента оседает на руках у собственников земельных участков, они получают примерно 10-12% от нормативной оценки земли.

Как считает экономист, эксперт Института Growford Виктор Скаршевский, закон о земельной децентрализации, который Рада приняла 28 апреля нынешнего года, отменяет требования относительно целевого использования земель сельскохозяйственного назначения. И это позволит иностранцам скупать земли и без референдума.

Рассказываем, как купить землю в Украине и сколько это будет стоить

Накануне, 1 июля, в Украине начал работать рынок сельскохозяйственной земли. Это означает, что теперь любой человек (физическое лицо) теоретически может покупать, продавать или завещать земельные участки.

Ранее такие действия совершить было невозможно, поскольку в стране с 1992 года действовал мораторий на продажу земли, введенный для защиты отечественных фермеров. Отмену моратория нынешние власти объясняют тем, что за это время образовался теневой рынок земли, на котором никто не платит налоги и не предоставляет никаких социальных гарантий для населения.

Условия покупки

Сейчас земли сельскохозяйственного назначения в Украине могут купить только только физические лица-граждане Украины. При этом приобрести можно будет не более 100 гектаров в одни руки.

Кроме того, второй этап открытия рынка земли позволит покупать уже до 10 000 гектаров плодородного украинского чернозема. При этом, согласно закону, нельзя будет продавать землю, которая находится в государственной собственности.

Иностранным гражданам и компаниям покупать земли запрещено. Вопрос о продаже земли иностранцам предположительно вынесут на референдум и только по его итогам будет решаться, стоит ли вводить такую норму или нет. Впрочем, независимо от решения референдума, иностранным компаниям и гражданам все равно нельзя будет покупать земельные участки в 50-километровой зоне от государственной границы Украины.

Банкам землей владеть разрешат, а вот покупать — нет. Финансовые учреждения смогут стать владельцами земли в рамках взыскания долга, но будут обязаны продать участок в течение двух лет.

Как купить землю

Купить и, соответственно, продать земельные участки можно будет на онлайн-аукционах вроде ProZorro. Правда, как отмечают эксперты, большого наплыва продавцов там ожидать не стоит, поскольку многие владельцы земельных участков в Украине — это пожилые люди, которые интернетом едва ли пользуются.

При этом, если владелец решит продать землю арендатору, ему нужно будет пойти к нотариусу и заключить соответствующее соглашение. Предположительно, вся процедура не должна занять больше одного дня. Согласно закону, люди, которые ранее арендовали и обрабатывали эту землю, получают преимущественное право на ее покупку.

Если же земля продается другому человеку, оформление всех документов займет около двух месяцев. Ведь при этом надо будет зарегистрировать намерение продажи в реестре прав, а также проект соглашения с условиями купли-продажи. Затем нотариус сообщит арендатору о продаже земли, а у того будет месяц, чтобы сделать владельцу этого участка встречное предложение.

Есть вероятность, что покупкой и продажей сельскохозяйственных земель, как в случае и с другими видами земель, будут заниматься частные риэлтерские конторы. Кроме того, подвешенным также остается вопрос с возможными спекуляциями на рынке, когда у владельцев будут скупать земли по минимальной цене, а затем уже продавать их значительно дороже.

Сколько это будет стоить

Цена земли сельскохозяйственного назначения будет формироваться по договоренности между покупателем и продавцом. До 1 января 2030 года цена земельных участков не может быть меньше их нормативной денежной оценки, которую предоставляет Государственная служба Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра (Госгеокадастр).

Нормативная денежная оценка 1 гектара пашни, в зависимости от области, составит от 21 до 34 тысяч гривен. Например, в Киевской области средняя нормативная денежная оценка 1 гектара земли составляет 26,5 тысяч гривен, при этом средний размер пая — 3,15 гектара.

Впрочем, эксперты говорят, что рыночная цена будет значительно выше. В Минагрополитики полагают, что средняя стоимость гектара земли сразу после открытия рынка составит около 50 тысяч гривен за 1 гектар.

Ознакомиться с показателями нормативной денежной оценки сельскохозяйственных угодий в Украине по состоянию на 1 января 2021 года можно по этой ссылке.

Земля всегда была и остается наиболее приемлемым объектом для инвестиций. Но на сегодняшний день вопрос о ее приобретении в собственность находится в сложном положении. Это связано с тем, что закон о земли не принят, а на продажу сельскохозяйственных земель наложен мораторий. Он распространяется как на самих украинцев, так и на иностранных граждан.

Может ли иностранец владеть землей в Украине

Конституцией Украины, а именно частью 1 ст. 26, все иностранные граждане и те, кто не имеет гражданства, но находятся на территории страны и это подтверждено законом, могут пользоваться теми же привилегиями и свободами, что и украинцы. Исключение составляют ситуации, оговоренные отдельными законами.

Согласно со ст. 374 Гражданского кодекса (ГК) Украины иностранцы или лица без гражданства имеют право на приобретение в собственность земельных участков. А если обратиться к ст. 377 ГК, иностранцы при приобретении частного дома автоматически получают права на землю, на которой он стоит. Целевое назначение при этом не меняется.

Какой землей может владеть в Украине гражданин другой страны

Все земельные ресурсы на территории государства делятся на две категории:

сельскохозяйственные;
несельскохозяйственные.

Граждане нашей страны могут покупать земли любого назначения. Категории и основания не ограничиваются. А вот для иностранных подданных существует ряд ограничений. В Земельном кодексе (ЗК) Украины частью 2 ст. 81 предусмотрено право собственности для граждан других государств в следующих случаях:

участок имеет не сельскохозяйственное назначение;
на территории находится недвижимое имущество, субъектом права собственности которой является иностранец.

Переход в собственность осуществляется методами описанными в законодательстве. То есть через куплю-продажу, дарение, обмен или договор ренты. Также может быть оформлена процедура передачи по наследству.

Ч.4 ст. 22 ЗК четко оговаривает, что земельные участки сельскохозяйственного назначения не могут стать собственность иностранных резидентов или лиц без гражданства. Следствием этого пункта является ч. 4 ст. 81 и 82. В них говорится о том, что при получении по наследству земельного надела, имеющего сельскохозяйственное назначение, резидент другой страны обязан добровольно продать его. В противном случае он будет отчужден.

Но и здесь есть свои тонкости. Передача наследства для представителей других стран ничем не отличается от общепринятого процесса. Вступление в права наступает через полгода. Далее новый собственник обязан пройти регистрацию. После этого он получает официальное свидетельство на земельный участок.

Таким образом время до отчуждения, при получении в наследство иностранцем сельскохозяйственных земель, начинается с момента его регистрации, как собственника.

Имущественные права иностранных юридических лиц

Еще более строгие ограничения касаются иностранных юридических лиц. Их права четко описаны в ч. 2 ст 82 ЗК Украины. Юридическое лицо или организация могут приобрести в собственность землю несельскохозяйственного назначения в таких случаях:

В границах населенного пункта, если на ней находится недвижимое имущество, где юрлицо является субъектом собственности. Второй вариант — приобретение под строительство объектов предпринимательской деятельности.
При покупке недвижимости за пределами населенных пунктов.

Согласно с действующей правовой базой оговорено и наличие права собственности на землю для предприятий с долей иностранного капитала. В ч. 3 ст. 82 Земельного кодекса предусмотрены те же права, что и для иностранных юридических лиц. А ст. 129 этого же закона регулируются возможности продажи земельных участков, находящихся во владении государства или органов местного самоуправления.

Читайте также: