Как продать квартиру в казахстане гражданину россии по доверенности

Обновлено: 05.05.2024

Физическое лицо - гражданин РФ планирует реализовать квартиру, полученную по наследству в РК и находящуюся на праве собственности более года с даты регистрации такого права. Квартиру планируется реализовать по цене выше указанной в отчете об оценке рыночной стоимости, произведенной на дату регистрации права собственности.

Какие налоговые обязательства и в каком размере возникнут у гражданина РФ, если он:

1) на дату реализации квартиры будет находиться на территории РК более 183 дней в указанном налоговом периоде?

2) на дату реализации квартиры будет находиться на территории РК менее 183 дней в указанном налоговом периоде?

Ответ:

Комитет государственных доходов Министерства финансов Республики Казахстан (далее - КГД МФ РК) рассмотрев Ваш вопрос, поступивший на блог Председателя КГД МФ РК, сообщает следующее.

Касательно налогообложения дохода от унаследованного имущества

Пунктом 1 статьи 655 Налогового кодекса определено, что доходы физического лица-нерезидента из источников в Республике Казахстан, за исключением доходов, указанных в пункте 1 статьи 656 Налогового кодекса, облагаются индивидуальным подоходным налогом у источника выплаты по ставкам, указанным в статье 646 Налогового кодекса, без осуществления налоговых вычетов, если иное не установлено данной статьей.

В связи с чем, доход физического лица-нерезидента из источников в Республике Казахстан в виде унаследованного имущества, признается доходом нерезидента из источников в Республике Казахстан и подлежит налогообложению по ставке 20 процентов.

Согласно пункту 1 и 2 статьи 671 Налогового кодекса физическое лицо-нерезидент имеет право применить в соответствии с положениями международного договора освобождение от налогообложения доходов, полученных от лиц, не являющихся налоговыми агентами, если такое физическое лицо-нерезидент является окончательным получателем дохода и резидентом страны, с которой заключен международный договор.

Международный договор в части освобождения от налогообложения применяется при наличии у нерезидента на дату представления декларации по индивидуальному подоходному налогу документа, подтверждающего его резидентство.

Физическое лицо-нерезидент при отсутствии документа, подтверждающего резидентство, на дату представления декларации по индивидуальному подоходному налогу обязано произвести уплату подоходного налога в бюджет в порядке и сроки, которые установлены статьей 658 данного Кодекса.

При этом физическое лицо-нерезидент имеет право на возврат из бюджета уплаченного подоходного налога в порядке, определенном статьями 672, 673 и 674 Налогового кодекса.

Документ, подтверждающий резидентство, представляется физическим лицом-нерезидентом в налоговый орган по месту пребывания (жительства) при подаче декларации по индивидуальному подоходному налогу.

Касательно налообложения дохода нерезидента от прироста стоимости

Из подпункта 6) пункта 1 статьи 644 Налогового кодекса следует, что доходом нерезидента из источников в Республике Казахстан, признается доход от прироста стоимости при реализации в том числе:

находящегося на территории Республики Казахстан имущества, права на которое или сделки по которому подлежат государственной регистрации в соответствии с законами Республики Казахстан;

находящегося на территории Республики Казахстан имущества, подлежащего государственной регистрации в соответствии с законами Республики Казахстан.

Пунктом 2 статьи 655 Налогового кодекса определено, что несмотря на положения данной статьи, исчисление, удержание и перечисление индивидуального подоходного налога у источника выплаты в бюджет с доходов физического лица-нерезидента, указанных в пункте 1 статьи 650 Налогового кодекса, производятся в порядке, определенном статьей 650 Налогового кодекса.

При этом, согласно пункту 1 статьи 650 Налогового кодекса данная статья применяется к доходам нерезидента из источников в Республике Казахстан от прироста стоимости при реализации в том числе: находящегося на территории Республики Казахстан имущества, права на которое или сделки по которому подлежат государственной регистрации в соответствии с законами Республики Казахстан; находящегося на территории Республики Казахстан имущества, подлежащего государственной регистрации в соответствии с законами Республики Казахстан.

Прирост стоимости определяется в следующем порядке: 1) при реализации имущества, указанного в подпунктах 1) и 2) данного пункта, - как положительная разница между стоимостью реализации имущества и стоимостью его приобретения; 2) при реализации акций и долей участия - в соответствии со статьей 228 Налогового кодекса.

В соответствии с пунктами 11 и 12 статьи 650 Налогового кодекса нерезидент, получающий доход в виде прироста стоимости, указанный в пункте 1 данной статьи, от лица, не являющегося налоговым агентом, производит исчисление подоходного налога самостоятельно путем применения ставки, установленной статьей 646 Налогового кодекса, к сумме такого дохода.

Перечисление подоходного налога в бюджет, исчисленного в соответствии с пунктом 11 данной статьи, производится не позднее десяти календарных дней после срока, установленного для сдачи налоговой отчетности. Нерезиденты, исчисляющие подоходный налог в соответствии с пунктом 11 данной статьи, представляют декларацию по подоходному налогу в сроки, установленные статьями 315 или 659 Налогового кодекса.

Таким образом, доход нерезидента от прироста стоимости из источников в Республике Казахстан подлежит налогообложению по ставке 15 процентов и такой нерезидент представляет декларацию по подоходному налогу в сроки, установленные статьями 315 или 659 Налогового кодекса по форме 240.00.

Касательно налогообложения дохода от прироста стоимости резидента Республики Казахстан

Председатель Комитета
государственных доходов
Министерства финансов РК Султангазиев М.Е.

Основной вопрос, с которым сталкивается любой продавец на рынке недвижимости – это каким способом можно продать объект недвижимости максимально выгодно и быстро. Кроме того, рядовому обывателю, как правило, довольно сложно разобраться во всех тонкостях документального сопровождения и оформления сделок купли-продажи объектов недвижимости.

Именно поэтому, мы в этом обзоре мы рассмотрим основные пути продажи жилой недвижимости в Казахстане и выясним, какие нюансы скрывает национальное законодательство, а также какие документы вам стоит подготовить для проведения сделки.

Где и как искать?

Если вы рассматриваете покупку дома или квартиры как вложение средств, наиболее рациональным станет приобретение объектов первичного жилищного фонда (в новостройках). В этом случае покупатель обращается в компании, которые занимаются строительством нового жилья, и оплачивает объект выбранным способом (долевое участие, кредит, оплата наличными или ипотека).

Если же покупатель нуждается в срочном заселении и/или ограничен в средствах, логичным будет обращение к вторичному рынку недвижимости. В этом случае поиск будет осуществляться среди объектов, выставленных на продажу риэлтерскими компаниями. В процессе заключения сделки рекомендуем обратить внимание на:

Занимаясь поисками самостоятельно, вы не получаете доступа к наиболее интересным предложениям и не можете быть уверены на 100% в юридической чистоте объекта покупки.

Один из наиболее универсальных вариантов – сайт бесплатных объявлений homsters, где собрана жилая недвижимость самых популярных населенных пунктов Республики (Астана, Алматы, Шымкент, Караганда). Здесь можно не только найти квартиру или дом своей мечты, но и разместить несколько объявлений о продаже – удобно, доступно (агенты недвижимости платят исключительно за контактные данные заинтересованных клиентов) и безопасно! Кстати, обсуждать детали сделки можно прямо на сайте – на homsters есть удобный онлайн-чат.

Как купить или продать недвижимость в Казахстане иностранцам?

Если вы не являетесь гражданином Казахстана, вы можете воспользоваться одним из следующих сценариев для покупки недвижимости:

Все иностранные граждане, постоянно проживающие в Казахстане, пользуются правами на покупку квартиры, жилого дома или земли под строительство жилья наравне с другими гражданами Республики.
Иностранные граждане – учредители фирм и других организаций в Казахстане, не проживающие здесь постоянно, имеют право купить жилье в собственность фирм (как юридические лица).
Иностранец без ВНЖ, который лично приобрести на свое имя квартиру не может, имеет право стать собственником части (доли) жилья. Это возможно в том случае, если он связан брачными узами с гражданином (гражданкой) Казахстана и если его супруг (супруга) приобретет здесь недвижимость.

Если иностранец-нерезидент Казахстана продает недвижимость (например, в случае наследования квартиры или дома), от него потребуется уплата специального налога (независимо от сроков владения данной недвижимостью). Ставка составляет 15% от суммы-разницы между стоимостью покупки и продажи имущества. Если иностранец приобрел недвижимость путем наследования, ее стоимость оценивается государством, а затем вычисляется налогооблагаемая разница.

Для иностранцев-резидентов, как и для граждан Казахстана, ставка данного налога составляет 10% такой разницы (если речь идет о продаже недвижимости, которой владели менее года). Если же объект находится в собственности иностранца более года, он освобождается от этого налога.

Какие необходимы документы для продажи недвижимости?

В перечень требуемых бумаг входят:

2) технический паспорт;

4) удостоверение личности (паспорт, удостоверение) собственника квартиры и его ИНН;

5) необязательно, но по согласованию покупателя и продавца – квитанции и другие документы, подтверждающие отсутствие коммунальных задолженностей (если квартира приобретается без перевода долга).

Оформление договора купли-продажи

По закону, нотариальная контора должна находиться в том же районе, где и квартира (экземпляр сделки будет храниться там же). Требуется личное присутствие всех владельцев квартиры (старше 14 лет) при сделке, в случае отсутствия – заверенная доверенность согласия на продажу. Если покупатель состоит в браке, необходимо заранее позаботиться о документе, подтверждающем согласие супруга(и) на приобретение недвижимости или его личное присутствие.

Где зарегистрировать договор купли-продажи?

Законодательство Республики Казахстан отводит на регистрацию в ЦОН 6 месяцев с момента заключения сделки (за превышение данного срока взимается штраф в 2000 тенге). Оплата в бюджет государственного сбора за регистрацию прав на недвижимость (991 тенге) и услуги нотариуса производится в банке.

Уже готовы приступить к поискам недвижимости или оставить объявление о продаже?

Нередко граждане РК, имеющие в собственности недвижимость на территории Казахстана, меняют официальное гражданство, не меняя при этом место проживания. Также иностранцы (как правило, граждане СНГ) получают недвижимость в наследство от родственников-граждан РК. Могут ли иностранцы-нерезиденты владеть недвижимостью в Казахстане или имеющееся или полученное имущество следует продать? Какие возникают налоговые обязательства при этом? Давайте разберемся.

Понятие гражданства и резидентства.

не являющиеся гражданами РК;
способные доказать свою принадлежность к гражданству другой страны (например, имеющие паспорт другой страны).

Отдельно существует понятие налогового резидентства. Согласно пп.1 п.1, пп.1-3 п.3, пп.1-6 п.4 ст.217 НК РК, резидентом РК признается физлицо:

постоянно пребывающее в Республике Казахстан (не менее 183 календарных дней в течение последовательных 12 месяцев);
непостоянно пребывающее в Республике Казахстан, но при этом здесь находится центр его жизненных интересов (наличие ВНЖ в Казахстане, проживание здесь семьи, наличие недвижимого имущества).

Лица, являющиеся гражданами РК, или подавшие заявление о приеме в гражданство РК или о разрешении на постоянное проживание признаются резидентами РК независимо от времени проживания в стране.

Согласно пп.1 ст.219 НК РК нерезидентом РК признается лицо, не являющееся резидентом в соответствии со ст.217 НК РК.

Соответственно, физлицо может иметь статусы гражданина/иностранца и резидента/нерезидента в нескольких комбинациях:

быть гражданином и резидентом РК;
быть иностранцем-резидентом РК;
быть иностранцем-нерезидентом РК.

От этого зависит наличие ряда прав и обязанностей, в т.ч. и касательно налогообложения.

Кто из иностранцев может иметь недвижимость на территории Казахстана?

Это означает, что иностранцы с ВНЖ могут иметь на праве собственности жилье и иное имущество в Казахстане.

жилище –отдельная жилая единица (дом, квартира, комната в общежитии), предназначенная и используемая для постоянного проживания, отвечающая установленным нормам и правилам;
квартира – это отдельное жилище, являющееся частью многоквартирного жилого дома, предназначенное и используемое для постоянного проживания.

Временно пребывающие в РК иностранцы могут пользоваться имущественными правами на основании международных договоров, ратифицированных РК, а также на основании норм местного законодательства.

Чаще всего проблемы с недвижимостью возникают именно у этой категории лиц –иностранцев-нерезидентов РК, которые имеют или которым досталась в дар или по наследству недвижимость в Казахстане.

Дело в том, что согласно п.1 ст.252 ГК РК, если в собственности лица оказалось имущество, которое не может ему принадлежать по нормам действующего законодательства, то это имущество должно быть отчуждено (продано, подарено и т.д.) в течение 1 года с момента возникновения права собственности на него.

Если лицо пропустит этот срок, такое имущество подлежит принудительному отчуждению по решению суда. Собственнику при этом возмещается стоимость имущества за минусом затрат по отчуждению. По сути это означает, что имущество должно быть продано с торгов.

На практике данная статья активно не применяется. Но иностранец -нерезидент собственник недвижимости должен знать, что такая угроза существует. А значит, есть шанс потерять часть стоимости своего имущества, если не соблюсти требование по добровольному отчуждению в установленный срок.

Какие налоговые риски несет иностранец-нерезидент владеющий недвижимостью в РК?

Согласно п.1 ст.117 ГК РК, к недвижимому имуществу относятся:

земельные участки;
здания и сооружения;
многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей.

Квартиры и иные жилые помещения признаются самостоятельными объектами недвижимости, если они находятся в индивидуальной (раздельной) собственности.

НК РК в качестве налогоплательщика признает в т.ч. и иностранцев (пп.55, 57, 67 п.1 ст.1 НК РК).

Согласно п.2 ст. 216 НК РК, нерезидент тоже обязан уплачивать в бюджет налоги с доходов, полученных из источников в РК. В случае с получением в дар или по наследству имущества- это ИПН.

Исчислить, и перечислить ИПН физлицо-нерезидент обязано в соответствии с п.3 ст.317 НК РК, по ставкам, предусмотренным ст.320 и 646 НК РК (для доходов от прироста стоимости при продаже недвижимости -15%). Сроки сдачи налоговой декларации установлены главой 74 НК РК

Имеет значение и гражданство иностранца. Если иностранец является гражданином государства с льготным налогообложением (ст.644 НК РК), то для таких лиц ставка налогообложения выше -20%.

Перечень таких государств утвержден Приказом Минфина №142 от 08.02.2018 г.

Обращаем особое внимание, что налогообложению подлежит не стоимость имущества как таковая, а доход от прироста стоимости. Прирост стоимости –это разница между стоимостью реализации имущества и стоимостью его приобретения.

В случае, если недвижимость получена в дар или по наследству, стоимость приобретения равна нулю. При расчете налога с такой недвижимости в качестве стоимости приобретения принимается кадастровая стоимости квартиры, которую определит Бюро технической инвентаризации (БТИ). Но такая стоимость в разы ниже реальной и грозит собственнику уплатой большой суммы ИПН.

Но есть возможность снизить налог, заказав акт оценки недвижимости на момент получения права собственности. В этом случае стоимость, указанная в акте оценки, признается стоимостью приобретения. При последующей продаже (если она производится ранее 1 года владения) уплатить ИПН придется только с разницы между ценой продажи и оценочной стоимостью.

Важно провести оценку до срока сдачи Декларации по ИПН (т.е. до 31 марта следующего года).

Например, иностранец унаследовал квартиру в РК 01.05.2021 г., оформил право собственности 01.07.2021 г. Оценку следует провести до 31.03.2022 г. А сама оценка производится по рыночным ценам, действующим на дату регистрации права собственности (т.е. по состоянию на 01.07.2021 г.).

Когда нужно сдать налоговую декларацию иностранцу?

Согласно ст.659 НК РК, декларация по ИПН представляется в налоговый орган по месту пребывания (жительства) налогоплательщика не позднее 31 марта года, следующего за отчетным. Физлицу-нерезиденту следует:

получить казахстанский ИИН, чтобы иметь возможность уплатить налоги;
исчислить ИПН с прироста стоимости самостоятельно;
заполнить и сдать Декларацию по ИПН (ф.240.00) до 31 марта года, следующего за отчетным.

Если иностранец-нерезидент выехал за пределы РК в течение текущего отчетного периода и не въехал обратно до 31 марта следующего года, он вправе предоставить ф.240.00 и уплатить налог в течение текущего налогового периода. Декларация при этом сдается за период с начала текущего налогового периода до даты убытия лица за пределы РК.

Если у иностранца есть ВНЖ в Казахстане, он вправе владеть недвижимостью наравне с гражданами РК. Если же иностранец –нерезидент, то при получении в дар или по наследству недвижимости в Казахстане он должен:

Необходимо продать или купить недвижимость, но не можете лично присутствовать при заключении сделки? Или наоборот, подобрали жилье, а хозяин квартиры планирует действовать через доверенное лицо? Покупка квартиры по доверенности может стать как отличным выходом из затруднительной ситуации, так и возможностью потерять деньги, столкнувшись с мошенничеством. О том как безопасно заключить сделку купили-продажи по доверенности – расскажем в данной статье.

Доверенность: как проверить документ?

Первое, что стоит сделать при заключении сделки по доверенности – проверить подлинность и законную силу данного документа. Для этого стоит обратить внимание на ряд существенных нюансов.

Состав документа

В доверенности в обязательном порядке должна быть указана следующая информация:

– личные данные доверителя и доверенного лица, указанные в соответствии с данными документов, удостоверяющих личность (ФИО, адрес проживания);

– список разрешённых доверенному лицу полномочий;

– дата выдачи документа;

– срок действия доверенности.

Обратите внимание! Документ в обязательном порядке должен быть заверен у нотариуса.

Обратиться за заверением доверенности не к нотариусу, а к руководителю или уполномоченным лицам, могут:

– военнослужащие, находящиеся в медицинских военных учреждениях (госпиталь, санаторий) и члены их семей;

– граждане РК, которые на момент составления документа, находятся тюрьме или следственном изоляторе;

– дееспособные, совершеннолетние лица, которые находятся в учреждениях социальной защиты населения.

Обратите внимание! Является ли подпись нотариуса действительной и законной можно проверить у нотариуса, который регистрировал документ. Сделать это можно при личном обращении, или направив запрос в Нотариальную палату. Также, можно ознакомиться с лицензией самого нотариуса. Это поможет проверить законность его действий.

Также стоит обратить особенное внимание на дату выдачи и срок действия доверенности: в Казахстане доверенность действительна не более трёх лет, даже если указанный в документе срок предполагает больший период. В том случае если срок действия не прописан в документе – доверенность будет действительна в течение года с момента выдачи. Если на доверенности не проставлена дата выдачи – документ считается недействительным.

Какие ещё документы необходимы для заключения сделки?

Помимо доверенности у доверенного лица при заключении сделки должны быть следующие документы:

– документ, подтверждающий право собственности на жилье;

– справка об отсутствии брака или разрешение на продажу квартиры от супруги/супруга собственника жилья.

На что ещё обратить внимание?

При заключении сделки стоит обратить внимание на полномочия доверенного лица, указанные в доверенности. Зачастую, собственник жилья даёт разрешение только на оформление сделки, а не на получение денежных средств.

Также, рекомендуем проверить наличие доверителя, встретиться или связаться с ним. При этом вы можете зафиксировать на фото или видео его желание продать недвижимость. В случае возникновения споров о законности сделки это может стать весомым доказательством вашей правоты.

Обратите внимание! Согласно законодательным нормам Республики Казахстан, заключать сделки о продаже недвижимости от имени детей младше 14 лет доверенность можно только по доверенности, выданной родителем, усыновителем или опекуном несовершеннолетнего. В случае если продавцом является лицо, признанное недееспособным, доверенность на продажу жилья могут выдать только опекуны или попечители.

Передоверенность: в каких случаях документ действителен?

1) если доверитель указал данное право в доверенности, или при возникновении обстоятельств, в силу которых передача полномочий третьим лицам отвечает интересам доверителя и вынуждает доверенное лицо обратиться к помощи передоверенности для защиты интересов доверителя;

2) если передоверенность оформлена в соответствии с указанными выше причинами – к данному документу должна быть приложена копия первой доверенности;

3) доверенное лицо обязано сообщить собственнику о передоверенности и сообщить информацию о лицах, которым перенаправлено полномочия доверенного лица.

Документы в порядке – когда оформлять право собственности?

Если после проверки всех нюансов вы решились на заключение сделки – рекомендуем не затягивать процесс оформления права собственности. Так как доверенность действует ограниченное количество времени – необходимо переоформить жилье в указанный срок. В случае просрочки вам может быть выписан штраф, или, в худшем случае – вы можете быть лишены права собственности на недвижимость.

Начать процесс переоформления может у нотариуса, сразу после заключения сделки о купле-продаже жилья.

Читайте также: