Как оформить землю под квартирой в двухквартирном доме

Обновлено: 16.05.2024

Нередко жители многоквартирного дома сталкиваются с вопросом о статусе земельного участка (ЗУ) под домом и принадлежности придомовой территории. Право собственности на земельный участок под многоквартирным домом принадлежит не только жильцам, но и, к примеру, УК. Разберемся в этом.

Понятие права собственности на ЗУ под многоквартирным домом

Земельный участок под многоквартирным домом — чья собственность?

Жители многоквартирных домов в новостройках и давно застроенных кварталах, могут являться собственниками участка под домом или не являться ими, в зависимости от инициативы:

управляющей компании (УК);
правления кооператива;
самих жильцов.

Придомовая территория оформляется в общую совместную собственность без выделения долей. Используется по аналогии с местами общего пользования, такими как подъезды, чердаки, подвалы и т.п. Никто не имеет права выделить индивидуальную долю участка, без специального разрешения со стороны общего собрания. По установленному правилу, доля в собственности принадлежит собственнику квартир пропорционально объёме доли в праве на жильё. Такое перераспределение устанавливается при безвозмездной приватизации.

Подробнее об основаниях возникновения права собств. на землю читайте тут.

При выкупе жильцы принимают решение:

оформить ЗУ в равных долях;
взыскать с владельцев квартир сумму, соразмерную доле в праве.

По усмотрению могут применяться иные законные варианты распределения. Отчуждать придомовую территорию путём имущественных сделок, жильцам запрещается.

Оформление придомовой территории в собственность жильцов регулируется законодательными актами:

Статьи 28, 29, 36 ЗК РФ – оформление за соразмерную плату.

Заблаговременное переоформление придомовой территории в собственность предоставит жильцам максимальные гарантии неприкосновенности ЗУ.

Кто занимается оформлением?

Право собственности на земельный участок в многоквартирном доме можно оформить:

в собственность путём приватизации;
в собственность путём выкупа;
в долгосрочную аренду у города.

В современных новостройках нередко используют делегирование права аренды от застройщика к управляющей компании дома, что даёт определённые гарантии жильцам. Впоследствии арендуемую землю допускается приватизировать или выкупить у администрации.

Инициатива оформления территории в собственность может принадлежать только жильцам, при её отсутствии – муниципалитет не заинтересован в переходе прав и не потребует производить с ЗУ соответствующих действий.

Уполномоченное лицо, которому делегировано право выступить в интересах жильцов, избирается на общем собрании, большинством голосов при открытом голосовании. Здесь же принимается решение на переоформление земли.

На основании протокола, правление управляющей компании (УК) и выбранный представитель, отправляются в нотариальную контору, где представителю передаётся нотариально удостоверенная доверенность на право оформления участка. Действуя в интересах жильцов многоквартирного дома, он исполняет роль поверенного в распоряжении земельным имуществом.

Причины и условия

Пассивная позиция граждан, не проявление интереса к вопросу, могут привести к таким юридическим последствиям, как отчуждение части придомовой территории для нужд муниципалитета или под застройку. В том числе, на которой расположены:

детская площадка;
парковка и удобный подъезд (проход) к зданию;
палисадники, клумбы и т.п.

Такая ситуация может возникнуть на законных основаниях, при условиях:

участок, на котором возведено строение, принадлежит муниципалитету, который использовал ЗУ под иные нужды.
Участок у муниципалитета арендовал застройщик, для возведения платной стоянки, автозаправки и иных объектов.

При этом, руководствуясь положением о том, что земля следует судьбе дома, под домом оставляется участок, соответствующий по площади минимальным санитарным нормативам. Эти причины становятся главными мотиваторами заблаговременного оформления ЗУ.

Условия оформления опираются на следующие положения:

принятие решения общим собранием;
назначение представителя;
формирование придомовой территории;
подача заявления в администрацию;
получение согласия администрации;
регистрация права собственности.

Пошаговая инструкция оформления земельного участка в собственность под жилым домом

Уполномоченное на представительские действия лицо или председатель правления УК отправляется в отдел архитектуры и градостроительства для того, чтобы сформировать участок, определяющийся в качестве придомовой территории. Здесь получают проект межевания, в котором удостоверено, что выделенный участок относится к земле под обозначенным в документе домом.

Затем представитель обращается в администрацию, с документами:

официальным запросом правления УК о приватизации или выкупе земли под домом.
Копией учредительной документации УК, выпиской из ЕГРН.
Протоколом общего собрания о решении оформления территории в собственность жильцов, с избранием уполномоченного представителя.
Документы из отдела градостроительства и архитектуры о территории, сформированной в качестве участка под домом. – с договором аренды (субаренды).
Нотариально удостоверенной доверенностью и паспортом представителя.

Подробнее о правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах читаем в нашей статье.

Документация подаётся в общий отдел, с обязательной регистрацией. В течение 5 дней земельный отдел оповещает о том, принято ли к рассмотрению соответствующее заявление. В случае отказа – выдаётся выписка с причинами отклонения запроса, которую допустимо оспорить в суде.

Производство рассмотрения запроса оформления земельного участка в собственность под многоквартирным домом длится 30-45 дней. После принятия решения административной комиссией, выдаётся выписка из протокола заседания комиссии. При положительном решении, на основании полученной выписки составляется административный акт о переоформлении (выкупе) ЗУ. Если определена процедура выкупа – вносится оплата в размере кадастровой стоимости участка.

В течение 21 дня проводятся регистрационные действия, с последующей выдачей свидетельства о праве общей совместной собственности на ЗУ.

Теперь вы знаете как оформить земельный участок под многоквартирным домом в собственность, но что делать если дом двухквартирный?

Как оформить земельный участок в собственность, если дом двухквартирный?

При оформлении участка под двухквартирным домом обращение в отдел архитектуры не требуется. Это действие заменяет межевание ЗУ. Кроме этого, после оформления собственности, соседи могут разделить ЗУ по установленным долям. При условии, что участок является делимым, то есть соответствует установленным санитарным нормам.

В этом случае в администрацию могут обратиться как оба заявителя, так и один из них, с нотариально оформленной доверенностью от второго. Дополнительно к документации прилагается письменное и нотариально удостоверенное согласие совладельца, на оформление права собственности в адрес соседа.

В Росреестр предоставляется два набора документации и впоследствии выдаётся 2 свидетельства о собственности. Пошлина уплачивается в размере 350 рублей для каждого участника, так как оплата в этом случае соответствует тарифу для физических лиц.

Участок под домом можно оформить в совместную собственность без выделения долей. Если обстоятельства допускают, жильцы малоквартирных домов могут выделить доли в праве собственности.

Жители многоквартирного дома имеют право оформить в собственность землю, на которой построен их дом. Это обезопасит их от точечной застройки во дворе, они сами смогут поставить детскую или спортивную площадку, разделить двор под парковочные места, сдать часть земли в аренду и зарабатывать на этом. Подробно об оформлении права собственности на участок под МКД рассказывает адвокат Алина Берест.

Оформление в собственность земельного участка рядом с многоквартирным домом (придомовой территории) требует некоторых усилий. Это дает владельцам недвижимости ряд преимуществ, но и накладывает обязательства. Сам процесс оформления вполне реален и представляет собой обычную бюрократическую процедуру. Да, придется походить с бумагами, зато вы и соседи сможете сами решать, что будет с землей около вашего дома.

Сколько земли полагается каждому дому?

Единого стандарта нет. Чаще всего у многоквартирного дома есть придомовая территория, размеры которой зафиксированы в кадастровом паспорте (точные данные можно получить, сделав запрос в Росреестр). Важно разобраться в терминах: речь действительно идет не только о той земле, которую занимает строение, но и о придомовой территории. Однако это может быть как узкий палисадник вдоль дома, так и участок, на котором находятся детская площадка и паркинг. В соответствии с действующими положениями Жилищного кодекса РФ (а точнее — п. 4 ч. 1 ст. 36), данная территория может быть присвоена жильцами на правах общей долевой собственности.

Что, что я один могу оформить всю землю на себя? А вдруг сосед уже.

Это невозможно. Дом ведь многоквартирный, и владение землей подразумевается коллективное. Решение нужно принять на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

Общее собрание собственников МКД считается правомочным, если в нем приняли участие владельцы помещений в доме (или их представители), обладающие более чем 50% общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Получается, если земля уже зафиксирована в кадастровом паспорте, она наша?

Нет, это не так. Никто не запрещает, но никто и не обязывает владельцев оформлять придомовую территорию в совместное владение. Если вы с соседями хотите оформить землю в собственность, то нужно начинать готовить документы.

Я узнал, что границы придомового участка не сформированы – что делать?

Если в кадастровом паспорте нет данных о сформированном участке, не спешите отчаиваться. Любой из собственников или избранная на общедомовом собрании группа может обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления с запросом выделить и зафиксировать придомовую территорию (в соответствии с ч. 3, 4 ст. 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ и Письма Минэкономразвития России от 05.10.2017 N Д23и-5777). Например, в Москве этим вопросом занимается Департамент городского имущества – он вносит данные в кадастровую карту, если участок размежеван.

Если межевания не было, следует вызвать кадастрового инженера. Сначала он разрабатывает проект межевания, который следует согласовать с владельцами соседних участков. Этот план утверждается городом и выносится на публичные слушания. После этого инженер готовит финальный межевой план и передает его на регистрацию сам или отдает собственникам МКД, чтобы те подали заявление в Росреестр.

Мы проверили кадастровый паспорт и провели собрание, что дальше?

Нужно подать в Росреестр документы для кадастрового учета и оформления участка в долевую собственность. Это можно сделать лично в Росреесте или МФЦ, по почте или на сайте Росреестра. Перед подачей документов нужно уплатить пошлину на услугу (сейчас это 200 рублей).

Список документов следующий:

заявление о государственном учете и регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица, документ, подтверждающий полномочия представителя;
кадастровый план или документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом,
решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
протокол общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
правоустанавливающие документы, подтверждающие права собственников помещений в многоквартирном доме, возникшие до 31 января 1998 года (если в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав этих собственников).

Так, что нам все это даст?

После оформления земли в собственность вы с соседями сможете:

самостоятельно принимать решения о строительстве на участке детских площадок, а также благоустраивать его по своему усмотрению, организовывать парковки и т. д.;
сдавать часть земли в аренду (и получать прибыль);
гарантировать себе защиту от неожиданного вмешательства в жизнь дома местных властей: без согласия собственников власти не смогут передать придомовой участок под строительство, организовать на нем прокладку новых дорог или коммуникаций;
регулировать вмешательство на территорию: без согласия собственников будет невозможно организовать коммерческие предприятия (например, открыть автомойку, построить гаражи и т. п.).

Минусов нет, что ли?

Без капли дегтя, конечно, тут не обойтись. Придется смириться с тем, что:

возрастет стоимость услуг по содержанию земельного участка (тем более что после определения границ его площадь может увеличиться);
собственники придомовой территории обязаны нести ответственность за содержание своего земельного участка, а это значит, что уборка снега и мусора, ремонт дорог, тротуаров и элементов благоустройства, содержание зеленых насаждений и все такое прочее — это теперь ваша ответственность;
после оформления права собственности могут увеличиться налоговые выплаты (так как может вырасти кадастровая стоимость квартиры или нежилого помещения).

Получается, что снег нам теперь самим чистить?

К счастью, это не обязательно. Управлением эксплуатацией благоустроенной территории будут заниматься не сами собственники, а нанятая для этого компания. Это может быть управляющая организация, ТСЖ или Территориальное общественное самоуправление (ТОС). Решение о том, кому доверить родную землю, также следует принять на общедомовом собрании собственников.

Жители частного сектора довольно часто спрашивают о том, как оформить земельный участок в собственность под двухквартирным домом.

Оформить земельный участок в собственность под двухквартирным (и более) малоэтажным домом возможно двумя способами.

Оформить земельный участок под многоквартирным домом в общую долевую собственность. В данном случае, двухквартирный дом должен быть признан многоквартирным.
Оформить земельный участок под частью жилого дома в доме блокированной застройки. В данном случае постановке на кадастровый учет подлежит земельный участок под соответствующим блоком, а не единый участок под домом, как под многоквартирным.

В случае признания двухквартирного дома многоквартирным оформление земли производится в общую долевую собственность. Необходимо иметь в виду, что квартиры могут располагаться только в многоквартирном доме, который в свою очередь, может располагаться на земельном участке, предусматривающем возможность размещения и эксплуатации многоквартирного дома.

В качестве главного квалифицирующего признака квартиры является возможность прямого доступа из квартиры в помещения общего пользования. Если из жилых помещений в доме нет прямого доступа в помещения общего пользования в таком доме, а есть выходы непосредственно на земельный участок, на котором расположен дом, то такие жилые помещения не являются квартирами, а дом не является многоквартирным.

Другими словами, если из квартиры есть доступ в помещения общего пользования (чердаки, подвалы и т.д.), то такой дом может быть признан многоквартирным.

Шаг 1: Уточнить поставлен ли участок на кадастровый учет. Земельный участок, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (до 1 марта 2005 г.) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Шаг 2: Провести общее собрание всех собственников квартир. Если же земельный участок не сформирован до 1 марта 2005 года, то в таком случае необходимо провести общее собрание всех собственников квартир, принять совместное решение о формировании участка земли, а также выбрать уполномоченное лицо.

Шаг 3: Выбранному на собрании представителю собственников необходимо обратиться с заявлением о формировании земельного участка в администрацию муниципального образования, на территории которого расположен земельный участок. Данное заявление будет являться основанием для проведения кадастровых работ и государственного учета земельного участка. На данном этапе проверяется наличие проекта межевания квартала, на котором расположен земельный участок. При его наличии выдается решение (распоряжение) об утверждении границ участка на кадастровой карте территории. Если земельный участок находится на неразмежеванной территории, то квартал вносится в соответствующий план межевания. Кадастровые работы выполняются на основании распоряжения об утверждении границ земельного участка. Также жители вправе сами обратиться к кадастровому инженеру для проведения кадастровых работ по определению (уточнению) местоположения границ земельного участка. На данном этапе оформляется межевой план.

Шаг 4: Подать заявление в кадастровую палату либо в МФЦ о постановке земельного участка на кадастровый учет. Кроме заявления, необходимо предоставить протокол общего собрания собственников помещений и межевой план земельного участка. Услуга постановки на кадастровый учет бесплатна и занимает 10 рабочих дней. В случае положительного решения органа кадастрового учета заявителю выдаётся кадастровый паспорт земельного участка.

Шаг 5: Подать документы на государственную регистрацию права на земельный участок в офисах кадастровой палаты или МФЦ. Подать документы также можно в электронной форме через Интернет, включая Единый портал государственных и муниципальных услуг. Необходимо предоставить следующие документы:

Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности.
Технический паспорт дома.
Документ, который подтверждает полномочия представителя собственников.
Документ об уплате государственной пошлины.
Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после 01.03.2005 г.
Документ технического учёта многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества многоквартирного дома.
Решение (протокол) общего собрания собственников, иное соглашение участников общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (указываются сведения о собственниках всех конкретных помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме, а также определенные собранием или соглашением размеры долей в праве на общее имущество в многоквартирном доме каждого собственника (в виде правильной простой дроби).
Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие у собственников прав на помещения.

Обращаем Ваше внимание, что земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома с 1 января 2015 года не признаются объектом налогообложения по земельному налогу.

Жилым домом блокированной застройки признается жилой дом, не предназначенный для раздела на квартиры, имеющий одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем 3, при общем количестве совмещённых домов не более 10 и каждый из которых переназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседними блоком или соседними блоками, расположен на отдельно земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В случае, если дом расположен на земле под индивидуальное жилищное строительство, необходимо соблюсти допустимую площадь участка под индивидуальную застройку. То есть размер земельного участка под блоком должен соответствовать размерам, установленным Правилами землепользования и застройки соответствующего муниципального образования.

Шаг 1: Приватизировать участок. В первую очередь для оформления земельного участка в собственность понадобиться наличие правоустанавливающего документа на земельный участок. Таким документом может быть: договор застройки, решение суда, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности старого образца, выписка из домовой книги.

При отсутствии землеотводных документов собственник дома может либо приватизировать земельный участок бесплатно, либо выкупить его у администрации.

Важно отметить, бесплатная приватизация земельного участка может быть проведена, если граждане являются собственниками зданий, домов, построенных до 29 октября 2001 года, которые находятся на данном земельном участке. Либо после 29 октября 2001 года, т.е. до дня введения Земельного Кодекса Российской Федерации, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие Земельного кодекса РФ. Также если арендуемые земельные участки для строительства собственного дома либо ведения подсобного хозяйства находились в аренде до 29 октября 2001 года, т.е. до введения в действия Земельного кодекса Российской Федерации.

Обратите внимание, что земля не подлежит передаче в частную собственность, если участок принадлежит к категории изъятых из оборота земель или земель, ограниченных в обороте, например, заповедников. Существует такой запрет на приватизацию, если участок зарезервирован под государственные или муниципальные нужды.

Для обращения в администрацию муниципального образования, на территории которого находится земельный участок, необходимо подготовить пакет документов: заявление о предоставлении в собственность земельного участка, документы, подтверждающие право пользования участком земли, например, договор аренды, либо решение местных властей о выделении земли в пользование, технический паспорт на жилой дом.

В течение 2-х недель будет принято решение о передаче участка (Постановление о предоставлении земельного участка в собственность). Если же в безвозмездной передаче будет отказано, администрация предложит выкупить земельный участок.

Шаг 3: Подать документы на государственную регистрацию права на земельный участок в кадастровую палату или в МФЦ:

заявление с просьбой выдать свидетельство о праве собственности на земельный участок;
документ, свидетельствующий о праве собственности на земельный участок (постановление о предоставлении земельного участка в собственность, договор застройки, решение суда, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности старого образца);
технический паспорт домовладения;
кадастровый паспорт;
квитанция об оплате госпошлины.

? Использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю влечет административную ответственность в соответствии со ст. 7.1 КоАП РФ.

? Приобретая землю в собственность, собственник земельного участка может использовать такую землю любым не запрещенным законом способом, в том числе в качестве залога для получения кредита в банковской организации. Оформленный в собственность участок земли всегда можно перепродать, подарить или оставить по наследству.

1. Оформить земельный участок под многоквартирным домом в общую долевую собственность. В данном случае, двухквартирный дом должен быть признан многоквартирным.

2. Оформить земельный участок под частью жилого дома в доме блокированной застройки. В данном случае постановке на кадастровый учет подлежит земельный участок под соответствующим блоком, а не единый участок под домом, как под многоквартирным.

Оформление земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность

Процедура оформления земельного участка под многоквартирным домом состоит из следующих шагов.

1. Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности.

2. Технический паспорт дома.

3. Документ, который подтверждает полномочия представителя собственников.

4. Документ об уплате государственной пошлины.

5. Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после 01.03.2005 г.

6. Документ технического учёта многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества многоквартирного дома.

7. Решение (протокол) общего собрания собственников, иное соглашение участников общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (указываются сведения о собственниках всех конкретных помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме, а также определенные собранием или соглашением размеры долей в праве на общее имущество в многоквартирном доме каждого собственника (в виде правильной простой дроби).

8. Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие у собственников прав на помещения.

Оформление земельного участка под частью жилого дома в доме блокированной застройки

Обратите внимание, что земля не подлежит передаче в частную собственность, если участок принадлежит к категории изъятых из оборота земель или земель, ограниченных в обороте, например заповедников. Существует такой запрет на приватизацию, если участок зарезервирован под государственные или муниципальные нужды.

Для обращения в администрацию муниципального образования, на территории которого находится земельный участок, необходимо подготовить пакет документов: заявление о предоставлении в собственность земельного участка, документы, подтверждающие право пользования участком земли, например договор аренды, либо решение местных властей о выделении земли в пользование, технический паспорт на жилой дом.

Шаг 2: Поставить земельный участок на кадастровый учет

- заявление с просьбой выдать свидетельство о праве собственности на земельный участок;

- документ, свидетельствующий о праве собственности на земельный участок (постановление о предоставлении земельного участка в собственность, договор застройки, решение суда, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности старого образца);

- технический паспорт домовладения;

- квитанция об оплате госпошлины.

Об Управлении Росреестра по Пермскому краю

Контакты для СМИ

Пресс-служба Управления Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Пермскому краю

Документы

Постройка или приобретение дома на 2 семьи (дуплекса) представляет компромисс. Собственник получает квартиру, обладающую рядом преимуществ коттеджа: рядом находится минимальное количество соседей, при жилье имеется участок и всегда есть место для парковки автомобиля.

Содержание статьи:

Существует и ряд сложностей, связанных с дуплексами. Одна из них касается порядка оформления земли, на которой он находится. Ошибки, сделанные перед началом строительства могут оказаться основанием для обращения муниципалитета в суд с иском о принудительном сносе объекта.

Давайте разберемся, как действовать, чтобы оформить землю, не нарушая закон.

Что такое дуплекс с правовой точки зрения?

В объявлениях о продаже недвижимости можно часто встретить предложения о продаже домов на 2 семьи.

У потенциального покупателя есть представление о таком объекте с точки зрения его физических характеристик:

Помимо конструктивных особенностей, необходимо учитывать юридические особенности таких объектов.

Существует 2 способа оформления дуплексов:

В качестве индивидуального дома с долевой собственностью.
В виде многоквартирного объекта, где полноценным объектом выступает каждое из 2-х жилых помещений.

Действия намеревающихся оформить землю для размещения дуплекса граждан будут зависеть от того, какой статус будет у строящегося объекта.

Оформление земли под размещение индивидуального дома

Этот способ является наиболее простым с точки зрения получения земли и оформления на нее собственности. Участок можно купить или получить на муниципальных торгах в аренду для осуществления работ (после оформления возведенного дома участок можно будет выкупить в порядке ст. 36 ЗК РФ).

Останавливаясь на таком выборе, необходимо учитывать ряд моментов:

При покупке земли со стороны приобретателей необходимо указать 2-х лиц. По итогам сделки им будут принадлежать доли в праве общей собственности на участок.
В случае использования земли, принадлежащей муниципалитету, договор должен предусматривать множественность лиц со стороны арендатора.
Основным видом разрешенного использования участка должно быть размещение индивидуальных жилых объектов (ст. 37 Градостроительного кодекса РФ). Перед покупкой или заключением арендного соглашения необходимо изучить решение местных властей о зонировании территорий населенного пункта на предмет возможности разместить на них дом.

Когда дуплекс построен, он также будет находиться в общей долевой собственности соседей.

Это будет иметь ряд последствий:

Жилье и участок нельзя будет передать в результате сделки, не получив согласия соседа.
В случае продажи ликвидность доли в праве собственности окажется существенно ниже, нежели у обособленного помещения.
Счет за коммунальные услуги будет общим.

Простота первоначального оформления будет компенсироваться определенными правовыми и рыночными сложностями при дальнейшем использовании и распоряжении частью дуплекса и участка.

Оформление участка для размещения дома с отдельными квартирами

Процедура оформления участка для строительства дома с 2-мя квартирами окажется более сложной. Ряд проблем будет связан с видом разрешенного использования. Внешне дуплекс не отличается от индивидуального дома, но юридически он будет многоквартирным. Для будущих собственников привлекательными территориями для строительства выступают коттеджные поселки. Основной вид разрешенного использования этих участков предполагает размещение ИЖС.

Возведение многоквартирного дома потребует следующих действий:

Необходимо, чтобы среди условно разрешенных видов использование было размещение объектов с несколькими обособленными жилыми помещениями. Если в решении местных властей о зонировании территорий
Требуется подать заявление в муниципалитет о предоставлении разрешение на такое использование участка.
Необходимо получить одобрение соседей, проживающих на этой территории, в ходе публичных слушаний (ст. 39 Градостроительного кодекса РФ). При этом расходы на проведение этого мероприятие несут собственники или арендаторы участка.
По итогам слушаний и работы комиссии мэр или другой глава муниципальной власти выносит решение о согласовании соответствующего использования земли или отказе.

Приобретать или арендовать землю необходимо только после перечисленных действий. В противном случае, существует риск вложения средств в непригодный участок.

После возведения и ввода в эксплуатацию объекта земля приобретает статус общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). В результате такого оформления, часть дома можно будет продавать, не получая ободрения соседа. Права на земельный участок будут переходить к новому собственнику автоматически.

Проблемные вопросы

Особенности закрепления прав на дуплекс вызывают множество вопросов у потенциальных покупателей. От возможности разрешит те или иные проблемы зависит решение о покупке такого объекта.

Раздел участка

Одной из наиболее популярных тем на правовых форумах является возможность раздела земли, на которой находится дуплекс. Если дом состоит из оформленных квартир, то действует принцип единства участка. По этой причине выделить доли в натуре не удастся.

При нахождении земли и дома в общей долевой собственности, образование новых участков возможно. Единственное ограничение устанавливается региональным законодательством. Речь идет о минимально возможной площади и других параметрах земли (как правило, это линейные размеры). Важно, чтобы оба образующихся участка были не меньше минимально установленного значения.

Дом на 3 и более семьи

Оформление земли для размещения триплексов или домов блокированной застройки (таунахаусов) происходит аналогично. Проблемой может стать разделение земельного участка на количество проживающих в здании семей. Имеющейся площади может не хватить для соответствия минимально установленным критериям.

Возможность переоформления ИЖС в многоквартирный дом

Переведенный в статус квартир дуплекс более ликвиден на рынке. Чтобы осуществить это, в муниципалитете потребуется пройти процедуру реконструкции, а также согласовать изменения с операторами инженерных сетей. Учитывая количество действующих технических норм, высока вероятность получить отказ. По этой причине потребуется готовность отстаивать свои интересы в суде.

Дуплекс позволяет сэкономить на ряде расходов. При этом его владельцам необходимо быть готовыми к сложностям правового характера, связанными с оформлением участка, и, в ряде случаев, к меньшей ликвидности объекта при его последующей продаже.

Читайте также: