Как оформить землю под базу отдыха

Обновлено: 04.05.2024

Перспектива получения участка в аренду в лесном фонде всегда выглядит интересно, особенно если речь идет об организации бизнеса. Эти земли чаще всего используются в целях: туризма и строительства баз отдыха, организации охоты и иного досуга. Можно даже арендовать лесной участок под предприятие лесозаготовки.

Получить такую выгодную территорию не так-то просто: следует одержать победу на государственном аукционе, иметь все бумаги и подписать достаточно строгий договор, или получить постановление на предоставление участка в аренду от муниципальных властей.

Несмотря на кажущуюся привлекательность лесных участков, многие будущие землевладельцы задаются одни и те же вопросами: Каковы риски? И стоит ли игра свеч? Ведь ходит столько слухов, что государство безбожно карает всех и вся, кто что-то посмел сделать не так на землях лесного фонда.

Эти и другие проблемы мы рассмотрим в данной статье.

Что можно делать на землях лесного фонда?

В интернете и соцсетях есть масса мнений на этот счет. Кто-то считает, что владелец такого участка должен на любые задумки спрашивать разрешение у местных властей, кто-то — что можно спокойно рубить лес и строить, и ничего за это не будет.

Несмотря на частые споры и неверные толкования данной проблемы, нам кажется, что лучшим ответом будет действующее законодательство, а конкретно — Лесной кодекс РФ.

Согласно закону, лесные земли разрешается использовать для следующих видов деятельности:

Сбор ягод и грибов, лекарственных растений;
Заготовка древесины;
Охота и рыбалка;
Ведение сельского хозяйства, в том числе: сенокос, выпас скота, пчеловодство, оленеводство, выращивание с/х культур и прочая сельскохозяйственная деятельность;
Научно-исследовательская деятельность, а также образовательная в сфере лесного хозяйства;
Рекреационная деятельность, в том числе: организация отдыха и туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности с сохранением природных ландшафтов, объектов животного и растительного мира, водных объектов;
Выращивание саженцев, плодово-ягодных и декоративных растений, а также лесных плантаций (посадка деревьев определенных пород);
Геолого-исследовательские изыскания;
Создание водохранилищ, линейных объектов;
Переработка древесины;
Религиозная деятельность, то есть возведение зданий и сооружений религиозного или благотворительного назначения.

Можно ли строить дома и постройки на таких территориях?

На участках лесного фонда любая частная капитальная застройка запрещена.

Речь идет, конечно, о жилых домах. Другими словами, брать в аренду участок в лесном фонде, чтобы построить на нем дом — это ошибка: арендатор рискует потерять впоследствии и участок, и дом.

Однако на таких землях можно строить другие объекты:

временные постройки для проживания людей, осуществляющих наблюдение и контроль за состоянием леса;
временные постройки для осуществления рекреационной деятельности (без проведения вырубки больших лесных участков);
физкультурно-оздоровительные, детские лагеря;
спортивные и спортивно-технические сооружения для осуществления рекреационной деятельности;
капитальные сооружения для лесопользования в религиозных целях;
лечебно-оздоровительные учреждения;
временные постройки для деятельности, связанной с научными исследованиями, геолого-изыскательными работами, поиском месторождений.

Несмотря на то, что частная застройка в лесном фонде запрещена, существует возможность строительства дома на территориях, расположенных на границе с естественными или искусственными лесными насаждениями. В этом случае необходимо добиться разрешения на перевод земли из одной категории в другую.

Законного разрешения на строительство можно добиться следующим образом:

Изменить тип целевого назначения участка;
Изменить ВРИ (вид разрешенного использования) земельного участка, без изменения его целевого назначения.

Чего на лесных участках делать нельзя?

Согласно Лесному кодексу РФ, на землях лесного фонда запрещено:

Какие участки можно брать в аренду, а какие нельзя?

Объектом аренды могут являться лесные территории, оформленные как государственная собственность и состоящие на кадастровом учете;
Нельзя арендовать участки лесного фонда, находящиеся на территории заповедников, а также земли, где произрастает уникальная флора;
Кроме того, лесные территории запрещается арендовать с правом выкупа в частную собственность, либо отдавать в субаренду.

Других ограничений по аренде земельных участков нет.

Аренда лесных участков. Основные положения

Порядок арендных взаимоотношений прописан в вышеупомянутом Лесном кодексе и других законодательных актах. Образцы и формы соглашений можно запросить у местных властей, с которыми планируется заключить сделку.

Требования к арендаторам

Арендовать участок в лесном фонде может:

Любое дееспособное и совершеннолетнее физическое лицо;
Предприятие (юридическое лицо), при условии что оно отсутствует в перечне недобросовестных арендаторов и пользователей лесных территорий;
Текущий арендатор, при продлении договора (при условии отсутствия задержек по оплате арендных платежей и нарушения других договорных условий).

Началом отношений является подписанный договор аренды между сторонами. Он может быть подписан как по итогам проведенного аукциона, так и без него — если участок предоставлен во временное пользование в результате государственного постановления (об этом мы подробнее остановимся ниже).

Помимо вышеуказанных правил (что можно, а что нельзя) к новым владельцам участков предъявляется общие требования:

эксплуатировать земли согласно их назначению;
соблюдать дисциплину по внесению арендных платежей;
не мусорить (не засорять) участок;
следить за состоянием почвы;
выполнять все мероприятия по пожарной безопасности;
придерживаться требований лесорубного и лесного билета (если на территории планируется вырубка и заготовка древесины).

Это базовые вещи. Некоторые дополнительные требования устанавливаются индивидуально. Здесь действует принцип: чем серьезней планируется вторжение арендатора в природную среду, тем больше условий прописывается в договоре.

Сроки аренды

Земли лесного фонда могут быть переданы как на длительное, так и в кратковременное пользование.

Срок аренды по договору зависит от целей, под которые арендуется данный ЗУ.

Самый минимальный срок аренды – 1 год. Его обычно используют в случаях, когда не планируются какие-либо масштабные работы на участке (например, в целях проведения исследований местности).

В интересах заготовки древесины, постройки водохранилищ и благоустройства, земли лесного фонда могут быть переданы в аренду на максимальный срок: вплоть до 49 лет.

Как оформить аренду и получить лесной участок в пользование?

Порядок оформления таких территорий в частное пользование состоит из нескольких этапов:

1. Провести мониторинг государственных аукционов и торгов

Первым делом необходимо выяснить: какие аукционы и торги проводятся местной администрацией. Эти сведения публикуются в местных СМИ, на сайтах местных органов власти, а кроме того сайтах размещения данных о государственных торгах.

После того, как аукцион найден, далее следует выяснить какие требования предъявляются для его участников. Эту информацию можно также найти на сайтах или обратиться с запросом в местную администрацию.

2. Принять участие в аукционе и выиграть его

Разумеется, до начала аукциона вы должны быть уверены в своем решении. Для этого желательно съездить и физически осмотреть участок, и собрать все бумаги и подготовить деньги.

Следом идет участие в аукционе. Для этого подается заявка и оплачивается залог. В случае если ваша ставка наилучшая — вы выигрываете торги.

3. Подписание договора

Организатор аукциона обязан подписать с его победителем договор аренды в течение максимум 10 суток, со дня подписания акта торгов.

Договор аренды при этом оформляется и выглядит довольно стандартно: в нем перечисляются все права и обязанности арендатора и арендодателя, величина арендной платы, условия ее пересмотра, ответственность сторон, условия расторжения, форс-мажорные обстоятельства.

Дабы не нарваться на штраф и потерю залога, важно сделать первый платеж четко до оговоренного срока. Следует также не забывать про проценты за просрочки и пени.

Как получить лесной участок без аукциона?

Если на интересующие территории торгов не проводится, арендатору придется самостоятельно подготовить запрос в местную администрацию и предоставить немного иной пакет документов.

В запросе описывается месторасположение и площадь ЗУ, цель аренды, тип землепользования и сроки. Вместе с ним передается:

Выписка из реестра юр. лиц;
Копия паспорта;
Копия подтверждения о постановке на налоговый учет (свидетельство ИНН);
Доверенность от нотариуса (в случае, если запрос делает доверенное лицо).

Запрос может рассматриваться на протяжении 30 дней. По решению комиссии, предприниматель либо получит на руки Распоряжение о предоставлении земли в аренду, либо письменный отказ.

Сроки рассмотрения и принятия решения

Согласно закону, комиссия должна принять решение в срок до 1 месяца.

На ее решение могут оказать влияние следующие факторы:

Имеет ли претендент опыт пользования земельными ресурсами?;
Насколько надежен и платежеспособен потенциальный арендатор?;
Есть ли проект по использованию территории?

На положительный ответ можно не рассчитывать, если предприниматель уже попадал в списки нарушителей условий аренды или недобросовестно распоряжался выданными участками.

Стоит учесть, что помимо потраченного времени на утверждение Постановления и подписания договора, еще понадобится время на осмотр территории, а также выбор площадей, проведение оценки ЗУ, сборы бумаг. Сроки выполнения всех процедур определяются территориальными органами и печатаются в СМИ, либо на сайте администрации.

Что происходит после подписания договора?

После подписания, а затем регистрации договора в Росреестре, арендатор вправе начать пользоваться земельным участком. Можно свободно распоряжаться, рубить лес, возводить постройки. Главное — не делать ничего такого, что запрещено в соглашении.

Со временем, конечно, ставка аренды может подорожать. В этом случае, согласно закону, у арендатора есть право потребовать увеличения площади участка.

По окончании срока действия договора, арендатор имеет преимущественное право на землю, и может пролонгировать договор на новый срок.

Вывод: Лесные земли — это лакомый актив, на котором можно организовать прибыльный бизнес. В данной статье мы детально описали все нюансы по аренде таких участков: что можно на них делать, а что нельзя, как все оформить и взаимодействовать с государством.

Стоит ли игра свеч? Нам кажется, что да. Хотя процедура получения таких участков довольно сложная.

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

База отдыха – вид туристических услуг, которые предоставляются клиентам на платной основе. Если раньше практически все российские турбазы были отдельными ведомственными структурами, содержались за счет государственного бюджета и предоставляли возможность отдыха только определенным категориям граждан, то сегодня организацией и содержанием турбазы может заниматься любой субъект предпринимательства (ИП или ООО). И договоры на обслуживание он может заключать с любыми заинтересованными лицами, готовыми платить деньги за услугу. О том, как составить бизнес-план на базу отдыха и как его реализовать, далее в материале.

Как оформить базу отдыха

Конец зимы-начало весны − самое подходящее время для начала подготовки в летнему туристическому сезону. За три весенних месяца можно проделать колоссальную работу по открытию собственной турбазы:

Зарегистрировать предпринимательскую деятельность (ИП или ООО)
Найти подходящий участок земли и получить его в аренду
Заказать проект и бизнес-план на строительство базы отдыха
Построить саму базу и ввести ее в эксплуатацию
Провести яркую кампанию по продвижению услуг на туристическом рынке

В идеале на все перечисленные мероприятия необходимо потратить полгода. Но дополнительное финансирование и сотрудничество с ответственными подрядчиками позволит предпринимателю запустить базу отдыха гораздо быстрее. Если читатель − новичок в бизнесе, то лучший вариант старта – приобретение готовой оздоровительной базы отдыха и составление бизнес-плана именно под этот вид услуг. Ну а если уже есть опыт ведения предпринимательской деятельности, то можно начинать собственный проект.

Земля

Основные требования к участку земли следующие: он должен быть предназначен для рекреации (разрешенный вид использования), площадь участка не должна быть меньше четырех гектаров, участок не должен находиться в заповедных зонах. Кроме того, территория должна соответствовать ряду утилитарных требований:

Недалеко от больших и/или средних городов
Недалеко от больших трасс
К участку должен быть удобный подъезд
Для турбазы желательно иметь выход к воде
Местность должна обладать уникальными качествами и запоминаться туристам

Проектные работы

Проект на строительство турбазы готовит проектное бюро. Оно возьмется за работу только после того, как заказчик получит в аренду землю, а также когда компетентным органом будут выданы условия использования и застройки данного участка. Срок подготовки проекта – около двух недель. Заказчик не имеет права отступать от проекта. Любые самовольные изменения станут причиной задержки ввода турбазы в эксплуатацию.

База отдыха должна состоять из жилищного фонда (около 20 номеров), который можно организовать как в отдельно стоящих домиках, так и в нескольких корпусах. А также должно быть административное здание, буфет/столовая, технические помещения. Если домики или корпусы не оборудованы санузлом, то на территории должен располагаться общий санузел (несколько санузлов). Необходимо предусмотреть баню, благоустройство территории, площадки для игр (детские и взрослые), мангальные и другие объекты, необходимые для организации запланированных видов отдыха.

Разрешения

После того как турбаза будет построена и введена в эксплуатацию, никаких дополнительных разрешений и лицензий на ее открытие и функционирование не нужно. Бизнесмен обязан соблюдать только правила ведения предпринимательской деятельности, а также обеспечить экологическую, санитарную и пожарную безопасность на территории комплекса.

Финансовые расчеты

Бизнес-план туристической базы отдыха состоит из подсчета расходов, доходов и прибыли. В статью стартовых расходов по открытию турбазы входят затраты на ее оформление и строительство. В среднем предпринимателю придется потратить около 10 млн рублей. Приведем пример бизнес-плана базы отдыха на восемь домиков с ориентировочными расчетами.

Строительство и оборудование одного домика из профилированного бруса обойдется примерно в 700 тыс. рублей. В эту цену входит сама постройка, отделка, внутридомовые коммуникации, оборудование и мебель. При выборе более экономичного материала для строительства домик может стоить 400 тыс. рублей. Строить более дешевое жилье не рекомендуется.

Строительство бани, мангальной и общее благоустройство территории обойдется в сумму не менее 3 млн рублей. Ежемесячное содержание базы отдыха обходится примерно в 300 тысяч рублей (зарплата пяти сотрудников, арендная плата и налоги). Ежегодный доход турбазы от сдачи восьми домиков (по два номера каждый) составляет примерно 4,5 млн рублей. На дополнительных услугах, включающих шашлычный бизнес, баню, сдачу в аренду оборудования для игр и развлечений, продажу безалкогольных напитков, можно дополнительно заработать еще около 500 тыс. рублей в год.

Итого, общий годовой доход турбазы – около 5 млн рублей. А текущий годовой расход – около 3,5 млн рублей. Средний заработок – около 1,5 млн рублей за год. При таких оборотах и прибыли турбаза окупится не раньше чем через шесть лет. Доход от сдачи домиков рассчитывался исходя из того, что средняя летняя загрузка турбазы составляет около 70%, а средняя загрузка в период с осени по весну составляет около 40%. Средняя стоимость комнаты в домике - 1,5 тыс. рублей.

У предпринимателя есть два пути повышения заработка: либо увеличивать процент заполненности турбазы, либо увеличивать стоимость услуг. Но более дорогие услуги требуют больших затрат, поэтому этот путь подходит далеко не каждому. Для увеличения посещаемости предприниматели, которые разрабатывают бизнес-план базы отдыха на озере, чистят водоем, благоустраивают пляжи, устанавливают дополнительные водные развлечения. В бизнес-план базы отдыха в лесу включаются дополнительные услуги: сбор грибов, ягод, телескоп для наблюдения за звездами, бассейн и т. д. Все, что может разнообразить отдых туриста.

Как привлекать клиентов

Продвижение услуг туристической базы можно одновременно вести по четырем направлениям:

Реклама в СМИ и распространение печатной продукции
Включение сведений о турбазе в туристические информационные справочники (в том числе и интерактивные)
Продвижение через группы в социальных сетях
Расстановка указателей и баннеров на дорогах, ведущих к турбазе

В среднем стартовая рекламная кампания обходится примерно в 200 тыс. рублей. Но чем больше людей узнают о существовании нового объекта, тем быстрее окупятся затраты.

Заключение

Если предприниматель хочет построить турбазу и превратить ее в прибыльный бизнес, ему нужно быть готовым к следующим трудностям: хорошую землю под турбазу не так легко найти, а еще труднее взять ее в аренду; вложение крупных сумм будет окупаться в течение длительного времени. Но если эти трудности он преодолеет, то в итоге станет владельцем перспективного, интересного и прибыльного бизнеса.

Сегодня очень актуальным становится мелкий, но прибыльный бизнес, например, база отдыха. Как открыть, с чего начать, какие подводные камни есть в этом деле и сколько можно заработать, об этом пойдет речь далее.

Перед тем как открыть турбазу, необходимо оценить конкурентную обстановку в том регионе, где будет осуществляться реализация проекта. Выяснить, есть ли поблизости аналогичные базы для отдыха, какие услуги они предлагают и сколько стоит их обслуга и сервис. Только после этого можно начинать разрабатывать свою успешную стратегию открытия базы отдыха.

Далее потребуется выехать на место и определиться с месторасположением турбазы. Желательно подобрать живописную ландшафтную обстановку с видом на берег озера или речки, неплохо было бы, чтобы поблизости были горы. Помимо прочего, нужно будет обязательно учесть комфортабельность подъездных путей, либо автобусных маршрутов.

Пример. Чтобы облегчить задачу, можно поискать старую базу отдыха не функционирующую, но сохранившую всю необходимую для этого инфраструктуру, либо заброшенный пионерский лагерь. В этом случае величина денежных вложений будет намного меньше, чем если бы пришлось начинать все с нуля.

Пример, турбаза может быть оформлена несколькими жилыми щитовыми домиками, летним кафе, столовой, баней и административным корпусом. При этом постоянный персонал следует подобрать в количестве не более 15-20 человек. Возможно на летнее время нанять для обслуги и подмоги − студентов. Есть и другая альтернатива — приобрести уже готовый бизнес по уцененной стоимости, то есть вам не нужно будет отстраивать все с нуля или восстанавливать строения, бывшие в употреблении.

Что необходимо для того, чтобы самостоятельно открыть базу отдыха

Таким образом, для того чтобы самостоятельно раскрутить свое дело, потребуется тщательно и со всеми подробностями разработать соответствующий, существующей выбранной базе данных, индивидуальный и корректный бизнес-план базы отдыха. Дать название своему делу, выбрать форму деятельности и систему налогообложения. К примеру, для открытия турбазы лучше всего подойдет организационно-правовая форма общества с ограниченной ответственностью.

Какие документы нужны для открытия

Далее проработать с юристами земельный вопрос по своевременному оформлению договоров и прочих документов, таких как:

Разрешение на строительство, которое выдается администрацией района (города).
Пакет бумаг для постановки участка на кадастровый учет.
Проект базы отдыха со всеми техническими заключениями об условиях инженерных коммуникаций, а также топографический план.
Заключения от санитарно-эпидемиологической службы и отряда государственной противопожарной службы.
Договоры на вывоз мусора и предоставления охранных услуг, лицензии на продажу алкогольных напитков.

Вышеперечисленный список документов не является окончательным и полноценным. Многое будет зависеть от индивидуальных особенностей организации бизнеса, от которых в процессе открытия турбазы может потребоваться добрать дополнительно необходимые документы.

Подводные камни в бизнесе по базам для отдыха

Как и любой бизнес база отдыха, как для местных граждан, так и для туристов с других стан имеет свои подводные камни.

Так как средний возраст отдыхающих по статистике составляет от 25 до 45 лет, для них необходимо сосредоточить максимально интересное и качественное времяпровождение на вашей турбазе.

К примеру, организовать первоклассный отдых на природе, либо полезные спортивно-оздоровительные мероприятия в фитнес зале или на специальной площадке для физических упражнений.

Сколько можно заработать на загородной базе отдыха?

При этом дальнейшие ежемесячные расходы на содержание базы с отдыхающими в количестве 20-25 человек гостей в полноценных рабочих условиях (питание, электричество, вода и т.д.) будут составлять около 1 млн.рублей. Совокупный же суточный доход должен быть рассчитан на сумму не менее, чем в 30-40 тыс.рублей (за счет сдачи номеров и предоставления дополнительных платных услуг, таких как бильярд, бар, тренажерный зал и т.д.).

И если исходить из предоставленного расчета, то чистая прибыль в месяц будет равна примерно 650 тыс.рублей, а полная окупаемость проекта при нормальных экономических реформах составит от 3 до 5 лет. Удачи!

Сколько нужно денег для старта бизнеса

Размер первоначального взноса для начала бизнеса стартует от 15 миллионов рублей. Окупаемость ждать года четыре. Сюда входят строй. работы и благоустройство 5 га территории, оборудование и зарплата персонала. Вместительность базы небольшая и не обеспечивает полный пансион. Это зона пикников и отдыха на природе, но с возможностью ночевки в эконом-условиях.

Какое оборудование выбрать для базы отдыха

Это зависит от специализации базы. Но должны быть оборудованы игровые и развлекательные зоны (как в помещении, так и на свежем воздухе). Например, бильярдные, сауны, зоны для мангала, беседки, спортплощадки, корты и прочее. Соответственно нужен инвентарь: рыболовные снасти, надувные матрацы, круги для плавания, мячи, теннисные ракетки, велосипеды и так далее. Для маленьких клиентов − детские площадки и безопасные игровые тренажеры, батуты, качели, горки и другие развлечения.

Какой ОКВЭД для бизнеса на базе отдыха

Раздел I, охватывает деятельность гостиниц и предприятий общественного питания. Пункт №55, отвечающий за бизнес по предоставлению мест для временного проживания, а именно, за работу предприятий, предоставляющих места под краткосрочное проживание − 55.2.

Какую систему налогообложения выбрать для работы базы отдыха

Нужно ли разрешение для открытия базы отдыха

Возможно понадобиться разрешения на от ведомства, ведающего делами рекреационных и заповедных зон (если объект граничит с природными, национальными парками). Также нужны будут допуски на работу от санэпидстанции и пожарной инспекции.

Технология продаж услуг отдыха

Если у вас в планах база отдыха, санаторий или крупная гостиница, то строить эти объекты нужно на землях рекреации и проходить все, предусмотренные законом согласования. Согласовать гостиницу на землях рекреации гораздо труднее, и труднее ее эксплуатировать. Но если вы делаете не мини гостиницу и не фермерское хозяйство с туризмом – у вас нет альтернативы. Если вы строите мини гостиницу или не большую туристическую базу на 20-30 мест, вам лучше строить на землях сельскохозяйственного назначения или на землях поселения, называя свои туристические сооружения жилыми домами, дачами или фермерской усадьбой.

Многие граждане боятся рисков и ищут для строительства небольших гостиниц земли рекреации. Понятное стремление страховаться от неприятностей, которые возможны со стороны чиновников. В городах и пригороде такая осторожность оправдана. Что касается Республики Алтай, то здесь строят на рекреации и все согласовывают как положено – только крупные объекты.

Сотни мини гостиниц, сельских домов и фермерских хозяйств принимают туристов на землях сельскохозяйственного назначения или в селах. В республике отношение к застройщикам доброжелательное. Все вопросы решаются проще. В Республике Алтай всего 200 тысяч населения на площади, сопоставимой со всей Европой, к тому же Республика Алтай является субъектом федерации. Доступ к министрам, конечно, проще. Кроме того, большинство вопросов, связанных с строительством и переводом земельных участков из категории в категорию, решается на местном уровне. Полномочия из субъекта федерации переданы в местные органы управления, то есть в сельскую администрацию.

Таким образом, вопрос по переводе земли сельскохозяйственного назначения в дачи или земли населенных пунктов отдан на решения администрации села. Для сравнения, в Ленинградской и Московской областях эти же вопросы без участия губернаторов не решить. Это, конечно, порождает коррупцию. В Республике Алтай последние 5 лет коррупции нет. Может быть именно потому, что после передачи полномочий в муниципалитеты, все вопросы решаются в поселках, где о коррупции знают только одно: таких, как они, за взятки сажают.

Готовых, уже переведенных в рекреацию, земель в продаже очень мало. Переводить в рекреацию имеет смысл только тогда, когда есть решение о строительстве.

Инвестор, как правило, покупает земли сельскохозяйственного назначения и самостоятельно или с участием продавца переводит их в рекреацию. В переводе земель в рекреацию заинтересованы все ветви власти, и никто специально не тормозит. Однако сама процедура займет полгода или больше.

Меняя категорию земель на рекреацию и согласовывая потом строительство туристических гостиниц, многие не понимают, во что ввязываются.

В Республике Алтай сносное отношение к предпринимательству отдельных граждан. На многие нарушения закрывают глаза. И штрафы на граждан такие, что у органов власти нет охоты терять время для их оформления. В муниципальных поселениях администрация обычно заигрывает с потенциальными избирателями и старается не докучать частным лицам, которые занимаются туризмом.

Но как только начинается строительство на землях рекреации, инвесторы начинают иметь по полной программе все многочисленные службы. Они, конечно, добрые люди и не желают вам зла, но есть градостроительный кодекс и другие законы, которые не позволяют расслабиться ни предпринимателям, ни тем, кто их контролирует.

Государство считает, что, если кто-то имеет смелость открыть юридическое лицо и решил построить гостиницу, он накопил кубышку с деньгами, которую нужно помочь облегчить.

Если вы оформляете туристическую гостиницу на землях рекреации, то придётся пройти все круги ада. Вы должен выполнить множество согласований по проекту, сдать в эксплуатацию гостиницу комиссии и нести множество дополнительных затрат. Конечно, в селе все это сделать проще, но, тем не менее, и здесь приходится напрягаться.

Водяная скважина на землях рекреации должна быть удалена от всех строений и дорог на 50 метров. Это санитарная зона для забора воды. Вода под землей не принадлежит собственнику земли – это, оказывается, ценный природный минерал! На добычу этого минерала необходимо получить лицензию. За добычу этого минерала платят налог все юридические лица, которые строят гостиницы на землях рекреации. Нужно также вести журнал потребления воды, ставить счетчики воды и делать отчеты о потреблении природного минерала. Надо также периодически отправлять воду на анализ в специальную лабораторию. Если химический состав воды не соответствует – скважину закрывают. Это только техническая вода. При этом никому не интересно, что у тебя нет земли, чтобы отодвинуть скважину от своего строения и от строений соседей на 50 метров.

Можно еще сказать много лестных слов о санэпидстанции, пожарниках, о прочих службах – но это еще одна детективная история…

Чтобы все согласовать, получить разрешение на строительство, да еще потом построить, получить все лицензии и принять многочисленные комиссии, нужно иметь и терпение, и, конечно же, следить за тем, чтобы ваша кубышка с деньгами не стала слишком легкой еще до окончания строительства.

Мини гостиницы ведь не обязательно строить на землях рекреации, их надо строить по согласованию, не называя гостиницами. Небольшие турбазы можно также встроить в усадьбу фермера.

Земли сельскохозяйственного назначения – наиболее многочисленные из земель, которые можно иметь в собственности. Чаще всего продают именно земли сельскохозяйственного назначения.

Продавец продаёт обычно земли сельскохозяйственного назначения, потому что ему нет смысла переводить в другую категорию и потом платить повышенные налоги, если он не собирается строиться.

На землях сельскохозяйственного назначения можно строить помещения для сельскохозяйственного производства, можно ставить временные сооружения для туристов, типа глэмпингов и заниматься туризмом.

Сельскохозяйственные земли можно перевести в земли поселения или дачи (садоводство) и потом использовать под гостиницу. Конечно, процесс перевода в любом случае хлопотный, трудоемкий и растянут по времени. Администрация далеко не всегда идет вам навстречу, но тем не менее перевод в дачи вашего участка реален.

Туристические гостиницы в посёлках строят официально как гостиница или строят жилой дом, а потом превращают его в гостиницу. последнее менее затратно и менее хлопотно .

По закону гостиницы , турбазы,санатории должны быть расположены на землях рекреации. Налоги на землю попадают в местный бюджет и сельская администрация заинтересована в переводе в рекреацию.

Но если вы решили не ждать перевода, а просто построиться на землях сельскохозяйственного назначения, то можно и так. Вас не снесут. Таких случаях не было и не может быть, если вы не построили дом, где категорически запрещено строительство, например, санитарная зона водозабора.

Статья 36 гражданского кодекса РФ
1. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.

2. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

В действующем законодательстве не содержится прямых указаний на право строительства жилого дома на землях для ведения КФХ. Однако, достаточно внимательно изучить соответствующие законы, чтобы убедиться, что в законодательстве не содержится и запретов на строительство.

Также и в Статье 11 этого же Закона:

Состав имущества фермерского хозяйства:

1. Для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

2. Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.

Таким образом, для деятельности КФХ допускается наличие в составе имущества КФХ построек несельскохозяйственного назначения, т.е. жилого, рекреационного, промышленного и других назначений.

Большинство строений на землях сельскохозяйственного назначения в Республике Алтай построено без всякого разрешения. Местные власти начинают вас беспокоить, если у вас на землях сельхозназначения турбаза, вы принимаете туристов и не платите местных налогов.

Чтобы свободно осуществлять предпринимательскую деятельность, вы должны зарегистрироваться как самозанятый или частный предприниматель и встать на налоговый учёт по месту осуществления предпринимательской деятельности.

Местную администрацию не очень волнует, регистрируете вы своё строение или оставляете в самострой. Для них важно, чтобы земельный участок был переведен в земли рекреации.

Чтобы не входить в противоречие с законами, на землях сельскохозяйственного назначения лучше всего устанавливать гламурные кемпинги(глемпинги).

Установка глэмпингов на землях сельскохозяйственного назначения вполне допустима. Глэмпинги можно ставить на всех категориях земли. Юридически глэмпинг — это палатка. А палатки для туристов может поставить любой владелец участка. Глэмпинги – интересное для инвестора современное растущее направление в туризме. О глэмпингах более подробно. (ссылка)

В последние, кризисные годы, количество туристических мест в Республике Алтай растет больше за счет сельского и фермерского туризма. Сельский туризм развивается благодаря вложениям мелких предпринимателей, по большей части приезжих. Они ищут участок или домик в поселке, сносят и строят мини гостиницу. Большинство сельских усадеб, где принимают туристов, площадью около 10-15 соток. Этого достаточно, чтобы построить один большой или несколько маленьких домиков для туристов и собственный дом. Покупка земли и домов в посёлках переселенцами значительно подняли стоимость земельных участков и недвижимости в поселках, где развит туризм. Кроме сельского туризма есть и фермерский туризм.

А можно не только скот разводить, да огородом заниматься. Доходное и интересное занятие прием туристов. Агротуризм, то есть туризм, который ведут фермеры на своей усадьбе, прекрасно развивается в развитых странах Европы и дает неплохие доходы как хозяевам сельскохозяйственного бизнеса, так и государству в виде налогов. В России развитию агротуризма мешает неопределенность в законах. Переселенцы из города не могут законно построить свое жилье на своем участке, потому что кто-то придумал делить землю на категории. Есть категория сельскохозяйственного назначения, где можно выращивать скот, растения, травы, можно построить все, что относится к производству: дом для пчел, для коров, для свиней, а вот дом для хозяина этой земли построить нельзя!

Все понимают, что это сдерживает развитие сельского хозяйства, ведь только городские жители могут возродить деревню. Давно обсуждают этот вопрос. Разреши строить дома на сельскохозяйственных землях – и побегут люди из города, превратившись в фермеров, построят множество усадьб, как в Америке. И будет больше самодостаточных и счастливых людей. А несчастным чиновникам кто деньги будут носить, чтобы построить ещё квартиры-клетки? Квартирный вопрос будет решён, и городская недвижимость вместе с городскими земельными участками рухнет. Удобно, конечно и регулировать вопрос перевода земель сельхоз категории в другую категорию.

В Республике Алтай этот вопрос решат сельские поселения, а в столицах – на уровне губернатора.

Хороший срок окупаемости туристического бизнеса в зарубежных странах считается 10 лет. На Горном Алтае срок окупаемости очень разный и зависит от многих факторов. В первую очередь посчитайте, сколько будет стоит квадратный метр вашей будущей гостиницы? Первоначальные средства, вложенные в гостиницу, зависят от технологии строительства, материалов и стоимости услуг строительной организации. Все это надо стараться минимизировать. Многие инвесторы считают, что дорого — это хорошо и вбухивают в своё детище неоправданно много, используя самые дорогие материалы. Расчёт делается на дорогую путевку, на элитный уровень. А знают ли они как работать с премиум-классом? Как рекламировать? Почему приедут к вам? С расчётом на премиум-сегмент была построена база отдыха в Шебалинском районе, рассчитанная на высокую ценовую категорию. Однако реклама отделки номеров почему-то не работала. Окупаемость базы оказалась под вопросом. Туристов было гораздо меньше, чем рассчитывали, и останавливались они чаще всего только на одну ночь. Цены пришлось снижать. Но и снижение цен не дало заполняемости. Только в период эксплуатации базы, собственник понял, что были допущены две стратегические ошибки: 1- база отдыха была построена не в туристическом районе, а в транзитном. Туристы проскакивают мимо по Чуйскому тракту, в сторону села Акташ или дальше. 2 – База строилась для премиум-сегмента, но для привлечения премиум-сегмента не было произведено маркетинговых исследований. Туристы пролетают Шебалинский район мимо по чуйскому тракту: их цель Улаганский и Кош-Агачский районы, где сосредоточены самые интересные и экзотические туристические объекты Республики Алтай. Горы там как в Швейцарии и, пожалуй, даже круче.

Нужно правильно выбрать место для гостиницы. Если вы строите гостиницу в транзитных районах, то вам трудно будет наполнять ее туристами. В транзитных регионах лучше строить только кемпинги у дороги. На Горном Алтае существует шесть туристических регионов. (Классификация условная. Названий

регионов не существует). Я называю наиболее популярные направления туристических потоков по названию районов.

1. Чемальский курортный регион (Чемальский район и часть Майминского района по берегу реки Катунь и ее притоков, а также район Каракольских озер).

2. Турочакский регион (озеро Телецкое и вытекающая их него река Бия с притоками) В Турочакский район туристы едут через Чойский район, который является транзитным.

3. Улаганский регион (за селами Чибит и Акташ, до начала Кош-Агачского района и Кош- Агачский район. Районы Шебалинский и Онгудайский по Чуйскому тракту являются транзитными.

4. Улаганский регион в долине реки Чулышман.

5. Усть Коксинский район (гора Белуха, Уймонская долина, множество экскурсионных объектов и высокогорных озёр по всему району). Транзитный район Усть-Канский. Туристическая база или гостиница должны располагаться в регионе, куда туристы приезжают как на конечную остановку, и откуда далее ездят на экскурсии. Туристический регион отличается тем, что там есть много видовых мест, достопримечательностей. Там интересная природа и разнообразная экскурсионная программа.

Главной составляющей каждого туристического объекта для его окупаемости является хорошая реализация туристических путёвок, обслуживание и контроль. Реализация путёвок зависит от многих причин, но стимулировать ее нужно не только через Интернет и социальные сети, но и через турагентства и туроператоров, давая им повышенный процент от стоимости путевки. Турагентствам обычно дают 10%, а туроператорам 15-20%. Туроператоры, в свою очередь, дают турагентствам, которых привлекают от 10%. Лучше повысить стоимость путевки, но не экономить на туроператорах и турагентствах. Мелкие туристические базы и сельские гостиницы обычно не берут в реализацию ни туроператоры, ни турагентства. Чем крупнее туристический комплекс, тем легче выстроить его реализацию. Крупные комплексы быстро становятся на слуху, их берут охотно и туроператоры и, турагенты, их знают туристы. Конечно, нужно обслуживать так, чтобы не было негативных отзывов. Чтобы объединить обслуживающий гостиницу коллектив и поставить его в прямую зависимость от реализации, есть смысл дать просчитанный процент от стоимости всех путёвок обслуживающему коллективу как фонд заработной платы. Одно из главных составляющих туристического бизнеса -контроль за заселением и за услугами. Если деньги начнут уходить в карманы ваших работников, то самый тонкий ручеёк превратится в реку уплывающей от вас прибыли. Коллектив быстро разлагается. При этом вас будут убеждать, что инвестиций недостаточно, и найдут сотни причин, чтобы доить вас, заставляя датировать убыточный бизнес.

В отличие от фермерского туризма, где работает ваша семья и привлекаются некоторые работники только в период наплыва туристов, туристический бизнес является рискованным бизнесом. По некоторым исследованиям только 6% населения имеют способности к бизнесу. Вероятно, и к любой другой деятельности, например, к музыке, тоже небольшой процент. Таким образом, заниматься бизнесом, как и музыкой, могут все, а вот музыкантов, как и бизнесменов, получится немного.

Что касается фермерского туризма или мини гостиниц, где больше работает ваша семья, то, наверное, не стоит считать эти занятия рискованным бизнесом. Да и бизнес ли это? Просто работа. Интересная творческая работа или пахота — это как человек настроен к работе.

Ниже приведена таблица с ценами на тур места в разных ценовых категориях. Если вы, на основании этих цен за 2020 год, будете просчитывать бизнес-план, условно предположив, что сможете заполнить туристическую гостиницу 100 дней в году, то окупаемость у вас получится не более трёх лет. Такая окупаемость возможна, но чаще всего окупаемость 5 и более лет. Окупаемость, помимо многих других факторов, очень зависит от умения управлять туристическим бизнесом и, конечно, от возможностей реализации путёвок.

Уровень цен за номер на туристических базах Алтая:

БАЗА ОТДЫХА В РЕСПУБЛИКЕ АЛТАЙ (ЦЕНА НОМЕРОВ ЛЮКС/СТАНДАРТ)

Читайте также: